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Autorisation de travaux

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de liquidation d'une astreinte ordonnée pour l'exécution d'une obligation de faire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de liquidation, retenant l'existence d'une inexécution imputable au débiteur.

Saisie par ce dernier, la cour devait déterminer si les démarches administratives entreprises pour obtenir une autorisation de travaux et l'obstruction du créancier lui-même caractérisaient un refus d'exécuter au sens de l'article 448 du code de procédure civile. La cour rappelle que la liquidation de l'astreinte est subordonnée à la preuve d'un refus délibéré et d'une résistance fautive du débiteur.

Or, elle relève que le débiteur a accompli de multiples diligences, notamment des demandes d'autorisation administrative et une procédure d'expertise pour pallier le refus d'accès opposé par le créancier. Dès lors, l'inexécution ne résulte pas d'un comportement fautif imputable au débiteur mais de contraintes administratives et de l'obstruction du créancier, ce qui fait obstacle à la liquidation de l'astreinte.

La cour infirme par conséquent le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande de liquidation.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant décliné la compétence du juge des référés, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur l'étendue des pouvoirs de ce dernier en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour ordonner à une copropriétaire d'un local commercial de délivrer son autorisation pour la réalisation de travaux par le preneur.

L'appelant soutenait que l'existence d'un lien contractuel, manifeste au vu des pièces produites, suffisait à fonder la compétence du juge de l'urgence, la contestation de l'intimée n'étant pas sérieuse. La cour écarte ce moyen au motif que statuer sur la demande reviendrait à trancher une contestation sur l'existence même et l'étendue des obligations de la copropriétaire, ce qui relève du fond du droit.

Elle retient qu'une telle décision aurait pour effet de modifier les positions juridiques des parties, excédant ainsi les pouvoirs conférés au juge des référés. La cour rappelle que ce dernier ne peut ordonner que des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, sauf à faire cesser un trouble manifestement illicite, non caractérisé.

L'ordonnance d'incompétence est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité de l'acquéreur d'un immeuble loué. Le tribunal de commerce avait condamné le nouveau propriétaire à réparer le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

L'appelant, acquéreur du bien, contestait sa responsabilité en invoquant son ignorance du bail préexistant et le caractère dilatoire des actions du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une extension de la période d'indemnisation. La cour retient que la responsabilité de l'acquéreur est engagée non pas au titre du trouble de fait initial causé par un tiers, déjà sanctionné pénalement, mais en raison de sa propre résistance à l'exécution des décisions de justice ordonnant la réintégration du preneur.

Elle relève que la multiplicité des procédures engagées par le preneur pour obtenir l'expulsion de l'acquéreur, l'installation des compteurs et l'autorisation de travaux, caractérise non pas un comportement dilatoire mais une diligence constante face à l'obstruction du nouveau propriétaire. La cour valide l'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire, la limitant à la période durant laquelle l'occupation sans droit ni titre de l'acquéreur est formellement établie, et rejette la demande d'indemnisation pour les améliorations dès lors que le preneur a recouvré la jouissance du bien.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant un preneur à bail commercial à procéder à des travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du bailleur face à une installation préexistante non mentionnée au contrat. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur de permettre au preneur de prolonger une cheminée d'extraction jusqu'au toit de l'immeuble, tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en démolition de ladite installation.

L'appelant soutenait que l'installation avait été réalisée sans son autorisation ni celle des autorités compétentes, et qu'il incombait au preneur de prouver l'existence d'un droit à construire ou modifier cette installation. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait lui-même engagé une action antérieure en démolition, reconnaissant de ce fait l'existence ancienne de l'ouvrage.

Elle juge en outre que le défaut éventuel d'autorisations administratives relève de la compétence exclusive des autorités locales et ne peut justifier l'opposition du bailleur aux travaux nécessaires à la cessation des nuisances causées aux tiers. La cour précise que le bailleur conserve la faculté d'agir sur le fondement du droit des baux commerciaux s'il estime que les travaux constituent une modification non autorisée des lieux loués.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une autorisation de travaux donnée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction après avoir constaté des transformations non autorisées.

L'appelant soutenait que les aménagements étaient couverts par une autorisation générale de procéder à des réparations et par l'obtention de permis administratifs. La cour retient que l'autorisation donnée par le bailleur pour des réparations ne peut être étendue à des travaux de gros œuvre modifiant la substance du bien.

Elle relève que la construction d'un mur pour annexer une partie des communs, l'édification d'une mezzanine en béton armé et la création d'un bloc sanitaire constituent une modification des caractéristiques de la chose louée au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte également la critique du rapport d'expertise, dès lors qu'il a été établi contradictoirement et que le preneur y a reconnu la matérialité des transformations.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier un bail portant sur des locaux à usage d'entrepôt unilatéralement transformés en bureaux par le preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en résolution du bailleur irrecevable, considérant implicitement le bail soumis au statut des baux commerciaux.

La question de droit portait sur le point de savoir si une autorisation de réaliser des travaux mineurs pouvait valoir consentement du bailleur au changement de destination des lieux. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'autorisation de procéder à des travaux de peinture ou de revêtement ne constitue pas une renonciation à la clause de destination exclusive et ne peut être interprétée comme une acceptation de la transformation des lieux en bureaux.

Elle en déduit que le bail, n'ayant pas pour objet l'exploitation d'un fonds de commerce, demeure soumis au droit commun. Le changement de destination constituant une violation des obligations contractuelles du preneur, la cour prononce la résolution du bail en application des articles 663 et 692 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences du non-respect par le preneur de la procédure d'autorisation d'adjonction d'activités connexes prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour modification de l'activité, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur.

Le débat portait sur le point de savoir si l'exercice d'une activité complémentaire, sans l'autorisation préalable du bailleur ou du juge, constituait un motif grave de résiliation, et si une autorisation générale de travaux empêchait le bailleur de réclamer une indemnisation. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que l'adjonction d'une activité complémentaire impose au preneur de suivre la procédure d'autorisation prévue à l'article 22 de la loi n° 49-16.

Faute pour le preneur d'avoir sollicité cet accord ou une autorisation judiciaire, la cour considère que l'infraction constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, au sens de l'article 8 de ladite loi. En revanche, la cour écarte la demande indemnitaire du bailleur, au motif que l'autorisation de travaux qu'il avait délivrée était formulée en des termes généraux et non restrictifs.

Par conséquent, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des travaux que le preneur peut être autorisé à réaliser par la voie du référé. Le juge de première instance avait décliné sa compétence pour statuer sur une demande d'autorisation de travaux de rénovation, estimant que ceux-ci relevaient du fond.

L'appelant soutenait que les travaux envisagés, consistant en des ouvrages de menuiserie, peinture, électricité et carrelage, constituaient de simples réparations d'entretien ne touchant pas au fond du droit. La cour retient cependant que la détermination de la nature desdits travaux, et notamment leur qualification de réparations locatives simples par opposition à des réparations substantielles, suppose une appréciation de l'état du local avant et après leur réalisation.

Une telle appréciation, qui touche à l'étendue des obligations respectives du bailleur et du preneur au visa de l'article 638 du code des obligations et des contrats, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés. Dès lors, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail.

La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs.

La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction.

Le jugement est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'obligation du bailleur d'autoriser des travaux indispensables à l'exploitation d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du gérant de fait d'une société bailleresse. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur du fonds, ordonnant à la société propriétaire des murs de délivrer l'autorisation nécessaire, ou à défaut, que le jugement en tiendrait lieu.

L'appelante soulevait principalement l'irrecevabilité de l'action initiale, faute d'avoir été dirigée contre son représentant légal tel qu'inscrit au registre du commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre en retenant que les mentions du registre du commerce, non mises à jour, constituent une présomption simple pouvant être renversée par la production d'un procès-verbal de décision collective postérieur désignant un autre gérant.

Elle juge en outre que l'acquéreur d'un fonds de commerce par adjudication judiciaire est fondé à exiger du propriétaire des locaux l'autorisation de procéder aux réparations nécessaires à la remise en état du bien, au regard de l'état de délabrement constaté. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour retard d'exécution, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exonération de la responsabilité contractuelle d'un prestataire de services. En première instance, le tribunal de commerce avait débouté un promoteur immobilier de sa demande de dommages-intérêts formée contre l'opérateur du réseau d'assainissement en raison du retard pris dans le raccordement d'un immeuble.

L'appelant soutenait que ce retard constituait une faute contractuelle engageant la responsabilité du prestataire, nonobstant les difficultés administratives invoquées. La cour relève cependant que le prestataire, bien que diligent, s'est heurté à des refus successifs d'autorisation de travaux de la part des autorités communales puis à une interdiction de chantier imposée par les autorités locales pour des motifs de sécurité et de circulation.

Elle retient que ces obstacles administratifs, indépendants de la volonté du débiteur de l'obligation, ne sauraient lui être imputés à faute. Dès lors que le prestataire a exécuté ses obligations dans un bref délai après avoir obtenu les autorisations définitives, la cour considère qu'aucune faute de nature à engager sa responsabilité n'est caractérisée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence matérielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la juridiction compétente pour connaître d'une action en résiliation de bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur la demande de résiliation et d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale en se prévalant d'une précédente ordonnance d'incompétence rendue dans une instance distincte portant sur une demande d'autorisation de travaux. La cour rappelle que la compétence d'attribution s'apprécie au regard de l'objet de la demande dont le juge est saisi.

Elle retient que l'action en résiliation d'un bail commercial relève, en application de l'article 35 de la loi 49-16, de la compétence exclusive des tribunaux de commerce. Par conséquent, toute décision antérieure rendue sur un objet différent est inopérante pour déterminer la compétence dans la présente instance.

Le jugement retenant la compétence du tribunal de commerce est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et l'opposabilité au nouveau propriétaire des autorisations données par l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que l'autorisation de travaux prétendument donnée par l'ancien propriétaire lui était inopposable, faute d'inscription au registre foncier. La cour écarte ce moyen, jugeant que le litige porte sur une situation de fait et non sur un droit réel, ce qui rend inapplicables les dispositions relatives à la publicité foncière. Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour ce motif est subordonnée à la double preuve, par le bailleur, que les changements compromettent la sécurité de l'immeuble ou augmentent ses charges. Le preneur ayant établi que les travaux étaient antérieurs à l'acquisition et autorisés par le précédent propriétaire, la cour retient que la charge de la preuve de leur dangerosité incombait au nouveau bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter cette preuve, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence du juge des référés pour autoriser des travaux de réparation dans un local commercial en présence d'une contestation sérieuse sur le titre d'occupation du demandeur. Le juge de première instance avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant, se prévalant de la qualité de gérant, soutenait que l'urgence était caractérisée par les dégâts consécutifs à un incendie et que le refus du bailleur de consentir aux réparations justifiait une intervention judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au motif que l'intimé, qui a engagé une action en expulsion au fond, conteste la qualité même de l'occupant, le qualifiant d'occupant sans droit ni titre. La cour retient que l'absence de contestation par l'appelant de ce point précis constitue une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés, dont la décision ne peut préjudicier au fond du droit. Dès lors, la demande d'autorisation de travaux, en ce qu'elle suppose la reconnaissance d'un droit d'occupation, se heurte à cette contestation. L'ordonnance est en conséquence confirmée, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour motif grave, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une autorisation de travaux et d'exploitation postérieure au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. En appel, le bailleur soutenait que l'autorisation écrite d'exploiter l'entier rez-de-chaussée ne valait pas extension de l'assiette du bail au garage, non visé par l'acte initial, et ne couvrait pas les transformations effectuées. La cour écarte ce moyen en retenant que le consentement du bailleur à l'extension de l'objet du bail et aux transformations était sans équivoque. Elle relève que non seulement le bailleur avait donné une autorisation écrite expresse pour l'exploitation de l'intégralité du rez-de-chaussée, mais qu'il avait également cosigné la demande de permis de construire visant à aménager le local pour son activité commerciale. De surcroît, les plans annexés à ce permis, autorisant la transformation du garage en bureaux et salles de classe, établissaient sa parfaite connaissance et son approbation des travaux litigieux. Dès lors, le motif grave tiré de la modification des lieux et de l'occupation sans droit ni titre du garage ne pouvait être retenu. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à bail commercial à installer une structure sur le terrain loué, la cour d'appel de commerce examine la compétence du juge des référés et l'étendue du consentement du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur sur le fondement de l'article 22 de la loi n° 49-16. L'appelant contestait cette compétence, arguant que la demande ne portait pas sur une adjonction d'activité mais sur une construction non autorisée par écrit. La cour, tout en écartant l'application de l'article 22, retient la compétence du juge des référés au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce. Elle considère que le refus du bailleur, dépourvu de motif légitime, constitue un trouble manifestement illicite et un dommage imminent justifiant une mesure conservatoire. Sur le fond, la cour juge que le bailleur a implicitement consenti aux aménagements en acceptant une clause contractuelle autorisant le preneur à réaliser toute opération facilitant le développement de son commerce. L'ordonnance est donc confirmée par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et l'interprétation d'une clause de travaux. Le tribunal de commerce avait débouté la bailleresse, faute pour elle de prouver les changements allégués. L'appelante soutenait que les plans du local suffisaient à établir l'inexistence originelle des aménagements litigieux et que la clause contractuelle autorisant des travaux ne pouvait viser des modifications structurelles. La cour écarte cette argumentation en retenant que la preuve des modifications n'est pas rapportée, le constat d'huissier ayant été infructueux. Elle juge surtout qu'une clause autorisant le preneur à effectuer tous travaux et changements "quelle que soit leur nature" doit recevoir pleine application en vertu de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Dès lors que le contrat, loi des parties, autorisait les modifications, la demande d'éviction ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est donc confirmé.

En matière de preuve du bail verbal, la cour d'appel de commerce juge de la recevabilité de la preuve testimoniale. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, rejetant sa demande reconventionnelle en formalisation d'un contrat de bail. L'appelant soutenait que la relation locative, bien que verbale, pouvait être prouvée par tous moyens, notamment par des témoignages attestant de son occupation ancienne et de l'autorisation du propriétaire à réaliser des travaux. La cour rappelle, au visa d'une jurisprudence établie de la Cour de cassation, que la preuve testimoniale d'un bail n'est admissible que si les témoins ont personnellement assisté à la conclusion de l'acte ou au paiement des loyers. Elle retient que les attestations produites, fondées sur une connaissance indirecte par voisinage, ne satisfont pas à cette condition. La cour écarte également l'argument tiré de l'autorisation de travaux, considérant cette circonstance comme un fait matériel étranger aux éléments constitutifs du contrat de bail. Faute pour l'occupant de rapporter la preuve d'un titre locatif, le jugement prononçant son expulsion est confirmé.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises du contrat et de son avenant, que les parties étaient convenues de faire courir les effets du bail à compter de la date de signature du procès-verbal d'ouverture du chantier, une cour d'appel en déduit à bon droit que les loyers sont dus à partir de cette date. Il appartient dès lors au preneur, qui allègue ne pas avoir pu jouir des lieux loués, de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible, preuve qui ne peut résulter d'un simple constat d'huissier attestant de la fermeture des lieux.