Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises du contrat et de son avenant, que les parties étaient convenues de faire courir les effets du bail à compter de la date de signature du procès-verbal d'ouverture du chantier, une cour d'appel en déduit à bon droit que les loyers sont dus à partir de cette date. Il appartient dès lors au preneur, qui allègue ne pas avoir pu jouir des lieux loués, de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible, preuve qui ne peut résulter d'un simple constat d'huissier attestant de la fermeture des lieux.

Cour de cassation - Chambre commerciale, Première section - Arrêt n° 1/430 - du 24 juin 2021 - Dossier commercial n° 2020/1/3/853

Vu le pourvoi en cassation formé le 27 juillet 2020 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Salah Eddine (B.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 862 rendu le 25 février 2020 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2019/8202/3896.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 27 mai 2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 24 juin 2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed Karam, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Atik El Mazbour.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la demanderesse, (A. M.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une demande par laquelle elle a exposé avoir conclu avec le défendeur, Youssef (B.), un contrat de bail portant sur une toiture (...) en vue d'y installer une station de téléphonie, mais que celui-ci a manqué à son obligation et ne lui a pas délivré la chose louée, ce qui l'a empêchée d'installer la station de téléphonie objet du contrat de bail ; elle a sollicité le prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu entre elle et le défendeur susmentionné, ainsi que l'octroi d'une indemnité de 200.000 dirhams.

Attendu qu'après le dépôt par le défendeur de conclusions en réponse accompagnées d'une demande reconventionnelle, les premières tendant au rejet de la demande principale et la seconde à la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 38.500 dirhams au titre des loyers pour la période du 21/10/2018 au 20/05/2019, ainsi qu'une indemnité provisionnelle de 3.000 dirhams, avec la réalisation d'une expertise technique pour déterminer les préjudices subis par la chose louée, le Tribunal de commerce a rendu son jugement déclarant la demande principale irrecevable ; et, sur la demande reconventionnelle, déclarant irrecevables en la forme la demande de paiement d'une indemnité provisionnelle et d'organisation d'une expertise, et recevant le surplus, a condamné au fond (A. M.) à payer au demandeur reconventionnel la somme de 38.500 dirhams au titre des loyers. La partie succombante a interjeté appel de ce jugement ; après le dépôt par l'intimé de conclusions en réplique accompagnées d'une demande additionnelle, les premières tendant à la confirmation du jugement entrepris et la seconde à la condamnation de l'appelante (A. M.) à lui verser la somme de 44.000 dirhams au titre des loyers pour la période du 21/05/2019 au 20/01/2020, et après réplique, la Cour d'appel de commerce a, par son arrêt attaqué par le présent pourvoi, déclaré recevables en la forme l'appel principal et la demande additionnelle et, au fond, a confirmé le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, a condamné l'appelante à payer à l'intimé la somme de 44.000 dirhams au titre des loyers pour la période du 21/05/2019 au 20/01/2020.

Sur les deux moyens de cassation réunis :

Attendu que la demanderesse fait grief à l'arrêt d'un défaut de motivation et d'une motivation viciée équivalant à un défaut de motivation, au motif que, dans ses conclusions d'appel, elle a soutenu que le jugement de première instance avait statué à tort en rejetant sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail, bien que l'intimé n'ait pas contesté sa demande et ait lui-même exprimé le souhait de résilier le contrat de bail, ce à quoi la cour n'a pas répondu, entachant ainsi sa décision d'un défaut de motivation.

Qu'elle a également soutenu que la cour a motivé le rejet de son argument tiré de l'inapplicabilité du contrat de bail pour manquement de l'intimé à ses dispositions, au motif que ce dernier n'avait violé aucune disposition contractuelle et que la demanderesse avait signé l'avenant au contrat relatif à l'ouverture du chantier ; qu'or, à la lecture de l'article premier du contrat du 05/03/2014 liant les parties, il appert que parmi les documents dont la réunion est nécessaire pour l'exigibilité des loyers figurent : un procès-verbal constatant le début des travaux, une autorisation de travaux, les informations sur le bailleur et les titres de propriété signés par les deux parties, ainsi qu'un procès-verbal de début des travaux de la station également signé par les deux parties ; qu'elle a fait valoir que le procès-verbal produit par l'intimé n'est signé que par lui et non par elle, ce qui signifie que la Cour d'appel a dénaturé le contenu dudit procès-verbal ; qu'il s'agit en réalité d'obligations réciproques dont la matérialisation requiert l'établissement d'un procès-verbal signé des deux parties, constatant la fin des travaux et le début de l'exploitation de la station, ce qui constitue une condition suspensive dont dépend la production des effets du contrat entre les cocontractants ; que la non-signature dudit procès-verbal par les deux parties rend la condition suspensive non réalisée, ce qui constitue une violation des dispositions des articles 230 et 231 du Dahir sur les obligations et les contrats, ce que la Cour d'appel a d'ailleurs consacré dans une affaire similaire par son arrêt n° 1996 du 29/04/2019 dans le dossier n° 2019/8232/1002 ; qu'en outre, la demanderesse n'a pu installer son équipement faute d'avoir pu accéder à la chose louée, celle-ci étant constamment fermée par l'intimé qui a empêché ses techniciens d'y accéder, ce qui constitue un obstacle ayant empêché le contrat de bail de produire ses effets juridiques, comme le prouvent les procès-verbaux dressés par l'huissier de justice El Bachir (B.) ; que contrairement à ce qu'a retenu l'arrêt, à savoir que le contrat de bail prend effet à compter de la date d'ouverture du chantier, prouvée par l'avenant n° 1 produit par l'intimé, signé et à signature légalisée le 20/02/2014, il ressort du procès-verbal de constat du 04/07/2014 que celui-ci ne mentionne aucune exploitation effective de la chose louée, ni la mise en service des équipements présents, pour lesquels le contrat de bail a été conclu ; qu'en comparant les procès-verbaux produits par l'intimé, il apparaît qu'ils ne contiennent aucun élément prouvant le fonctionnement de la station de la demanderesse et son exploitation effective de la chose louée, considérant que le procès-verbal de chantier ne peut être signé qu'après l'installation et la fixation de tous les équipements dans la chose louée et le début de leur exploitation ; que ce procès-verbal, daté du 20/04/2014 et signé par l'intimé seul, serait antérieur à la date d'établissement du procès-verbal de constat sur lequel la cour s'est fondée pour dire que la demanderesse avait été mise en possession de la chose louée et l'exploitait ; que la non-installation et la non-fixation de tous les équipements à la date du constat, soit le 04/07/2014, signifie par évidence qu'il était absolument impossible de signer un procès-verbal d'ouverture de chantier à une date antérieure à l'installation des équipements, alors que le procès-verbal de constat mentionné indique qu'à la date de son établissement, la station n'était pas en service faute d'installation des équipements et matériels de la demanderesse dans la chose louée ; que par conséquent, la prise d'effet du contrat ne pouvait intervenir qu'après l'achèvement définitif des travaux techniques relatifs à l'installation et au montage de la station téléphonique et sa mise en service, le tout après l'établissement d'un procès-verbal détaillé signé par les deux parties ; que de ce fait, le procès-verbal invoqué par l'intimé ne peut lui être opposé, faute de l'avoir signé, ce qui entache l'arrêt d'un défaut de motivation et d'une motivation viciée, justifiant sa cassation.

Mais attendu que la cour d'appel, auteur de l'arrêt attaqué, a motivé sa décision en énonçant qu'« il est établi par le premier avenant produit aux débats que le chantier a été ouvert le 20/02/2014 et que ledit avenant porte la signature de la demanderesse au pourvoi, et qu'il n'a d'ailleurs pas été contesté par elle ; que, dès lors, le contrat de bail a commencé à produire ses effets à l'égard des parties au litige à compter de cette date ; que l'argument de la demanderesse au pourvoi selon lequel elle n'a pu mettre en service ses équipements n'est pas de nature à affecter l'opposabilité du contrat de bail à son égard, dès lors que ce dernier ne contenait pas ladite condition mais a fixé la prise d'effet du contrat à la date d'ouverture du chantier ; que, dès lors que la demanderesse au pourvoi n'a pas prouvé à la cour, par une preuve légalement admissible, avoir été empêchée par l'intimé d'accéder à la chose louée, elle ne saurait se prévaloir des dispositions des articles 635, 643, 644 du Dahir sur les obligations et les contrats, qui obligent le bailleur à ne commettre aucun acte de nature à nuire à la jouissance du preneur du local objet du bail ; que les procès-verbaux de constat produits, bien qu'ils établissent que la villa était fermée, ne prouvent pas le fait que la demanderesse au pourvoi ait été empêchée par l'intimé d'exploiter les équipements se trouvant sur le toit de ladite villa ; que sur la base de ce qui précède, il apparaît que l'intimé n'a violé aucune disposition contractuelle, comme allégué dans le moyen de cassation, car il a mis le local à la disposition de la demanderesse au pourvoi, laquelle a effectivement commencé à l'exploiter, et que l'empêchement d'accès au local qu'elle a invoqué n'a pas été prouvé, d'autant que les documents produits par l'intimé réfutent les motifs de son recours, car le procès-verbal de constat qu'elle a produit ne prouve pas qu'elle a été empêchée d'accéder au local » ; que cette motivation contient une réponse à l'argument de la demanderesse tiré de ce que l'intimé ne contesterait pas sa demande de résiliation du contrat au motif que ce dernier aurait manqué à ses obligations contractuelles, contenue dans l'affirmation de l'arrêt selon laquelle « l'intimé n'a violé aucune disposition contractuelle, comme allégué dans le moyen de cassation, car il a mis le local à la disposition de la demanderesse au pourvoi, laquelle a effectivement commencé à l'exploiter, et que l'empêchement d'accès au local qu'elle a invoqué n'a pas été prouvé, d'autant que les documents produits par l'intimé réfutent les motifs de son recours, car le procès-verbal de constat qu'elle a produit ne prouve pas qu'elle a été empêchée d'accéder au local » ; qu'ainsi, le grief de défaut de réponse à sa demande de résiliation manque en fait ; qu'en outre, la motivation de la cour d'appel constitue une application saine des dispositions des articles 499, 635 et 636 du Dahir sur les obligations et les contrats, dès lors qu'elle a établi que la chose louée a été livrée à la demanderesse, qui y a réalisé des travaux après la signature par les deux parties du procès-verbal d'ouverture de chantier, ce dernier étant le seul document prévu à l'article 3 du contrat de bail, et dont la signature par les deux parties rend les loyers exigibles au profit du bailleur ; qu'en statuant ainsi, la cour a respecté les termes du contrat et a appliqué correctement l'article 230 du Dahir sur les obligations et les contrats, et a fondé sa décision sur une base légale saine ; d'où il suit que les moyens, pour partie irrecevables comme manquant en fait, sont pour le surplus dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.