وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد محمد (ل.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 18/06/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 09/04/2025 تحت عدد 1232 ملف عدد 2928/8207/2024 و القاضي في الشكل : قبول الطلب و في الموضوع : الحكم على المدعى عليه الأول السيد محمد (ل.) بأدائه لفائدة المدعي مبلغ 248.795,94 درهم كتعويض و تحديد الاكراه البدني في الأدنى في حقه وتحميله الصائر و رفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد أن الطاعن محمد (ل.) بلغ بالحكم المستأنف، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله .

وحيث إن الإستئناف الفرعي جاء تابعا للإستئناف الأصلي ومستوف لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن المستانف عليه تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض من خلاله انه اكترى العقار الكائن بتجزئة [العنوان] سلا و هو عبارة عن أربعة مرائب مفتوحة على بعضها البعض من الهالكة السيدة شريفة (ز.) بتاريخ 1/4/2006 حسب عقد الكراء و ما بدأ في القيام بالإصلاحات الضرورية للمحلات لبداية الاشتغال بها حتى قامت المكرية الهالكة بانتزاع العقار منه و ذلك بإضافة اقفال بالمحلات و منعه من الدخول اليه و كان ذلك شهر ابريل 2006 فحرم من استغلال المحلات التجارية منذ ذلك الحين خصوصا من طرف المدعى عليها ميلودة (ا.) ابنة الهالكة فتقدم المدعي بشكاية في مواجهتهم فصدر حكم في الملف الجنحي عدد 788/26/2010 قضى بإرجاع الحالة الى كانت عليه فتم تأييده استئنافيا بمقتضى قرار استئنافي عدد 68/2602/2014 و انه بادر المدعي الى تنفيذ الحكم الجنحي بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه فتفاجأ بكون العقار تم شراؤه من طرف ابنة الهالكة فتيحة (ا.) وزوجها محمد (ل.) الذي رفض تنفيذ مقتضيات الحكم المشار اليه أعلاه واقسم ان العقارات لا يدخلها احد و انه اشتراها منذ 25/11/2013 حسب عقدي الشراء و انه بعد امتناع المدعى عليهم من تنفيذ الحكم الصادر بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه تقدم المدعي بدعوى استعجالية من اجل الافراغ للاحتلال قضت فيهه المحكمة في الملف الاستعجالي عدد 2019/1101/1014 بتاريخ 31/12/2019 بإفراغ المدعى عليهم من العين المكتراة هم او من يقوم مقامهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل الذي استانفه المدعى عليهم فصدر قرار بتأييده بتاريخ 18/1/2021 في الملف الاستئنافي عدد 84/1101/2020 و انه بادر الى تنفيذ الحكم الابتدائي والقرار الاستئنافي بمقتضى ملف التنفيذ عدد 1606/2020 فتم افراغ العقارات الأربعة يومه 12/11/2020 بواسطة القوة العمومية و انه رغم تسلمه لمحلاته التجارية بتاريخ 12/11/2020 منع من استغلالهم لكون المدعى عليهم لم يمكنوه من الاذن بإدخال عدادي الماء والكهرباء و اصلاح المحلات من اجل استعمالها لما اعدت له الا بعد قيام المدعي برفع دعوى استعجالية عدد 1669/1101/2020 صدر فيها حكم بتاريخ 31/12/2020 بتمكين المدعي من الاذن بإدخال عدادي الماء و الكهرباء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ كما تقدم بدعوى ترمي الى الاذن و الترخيص للقيام بالإصلاحات الضرورية صدر فيها حكم تحت 477/1201/2021 يأمر المدعى عليهم بالاذن للمدعي بالقيام بالإصلاحات الضرورية لاستغلال المحلات تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل تأخير عن التنفيذ تم استئنافه فصدر فيه قرار استئنافي عدد 128 ملف 1063/1201/2021 يوم بتاريخ 09/02/2022 بتأييد الحكم الابتدائي و تحميل المستأنفة الصائر وأن المدعي منذ اكترائه للمحلات التجارية بتاريخ 2-1-4-2006 منع وحرم من استغلالها فيما أعدت له سواء من طرف المدعى عليها ميلودة (ا.) التي حرمته منذ اكترائه للمحل التجاري بتاريخ 1-4-2006م إلى غاية شرائهم من طرف المدعى عليهما فتيحة (ا.) وزوجها محمد (ل.) الذين حرماه بدورهما من استغلال محلاته إلى غاية تمكنه من إدخال عدادي الماء والكهرباء والقيام بالإصلاحات الضرورية لاستغلال المحلات المكتراة والذي لم يتأتى له إلا بعد صدور قرار استئنافي بالقيام بالإصلاحات بتاريخ 9-9-2-2022م وتنفيذه في مواجهة المدعى عليهم بعد صدور القرار على عدد 128 اعلاه لأجل ذلك يلتمس الحكم له بتعويض مسبق قدره 3000 درهم يؤديه المدعي عليهم تضامنا فيما بينهم و الأمر بإجراء خبرة تقويمية لتحديد الضرر و الكسب الذي حرم منه المدعي خلال اخلال المدعى عليهم بالضمان الواجب عليهم بمقتضى الفصل 635 من ق ل ع و الفصل 644 منه و حرمانه من استغلال العين المكتراة منذ 01/04/2006 الى غاية 09/02/2022 و حفظ حقه في تقديم مستنتجاته على ضوء الخبرة الحسابية المنجزة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحديد مدة الاكراه البدني في الأقصى و تحميل المدعى عليهم الصائر

و ارفق المقال بنسخة من عقد كراء و نسخ قرارات و نسخ احكام و نسخة من ارائة و نسخة من محضر تنفيذ وبجلسة 16 أكتوبر 2024 تقدم نائب المدعى عليه الأول بمذكرة جواب دفع من خلالها أن ال ادعاءات الجهة المدعية المضمنة بالمقال ستلاحظ أن توجيه الدعوى للمدعى عليه الأولى رفقة المدعى عليها الثانية فتيحة (ا.) زوجته يبقى غير قائم على أساس قانوني سليم ما دام المدعي يعترف ضمن مقاله أن المدعي عليها الثالثة هي من قامت بانتزاع العقار من حيازته في غضون أبريل 2006 وهي التي استصدر في مواجهتها أحكام وقرارات جنحية قضت إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه سابقا وتم الحكم لفائدته بتعويض مادي قدره 10.000,00 درهم جبرا للضرر الحاصل له جراء ذلك الفعل الجرمي.

وحيث إن القول بالقضاء لفائدته ضمن المسطرة الجنحية بالتعويض المادي في إطار الدعوى المدنية التابعة إنما يجعل ودعواه الحالية الرامية إلى التعويض على انتزاع العقار من حيازته فارغة لاستحالة الحصول على تعويض مرتين على نفس الفعل المحدث للضرر علما أن ما زعمه المدعي وتبعا لما هو مشار إليه أعلاه لا يمكن مواجهته والمدعي عليها الثانية به البتة ولا يمكن تبعا لذلك إلى توجيه طلباته وإن كانت غير قائمة على أسس سليمة وفق ما اشير اليه لأعلاه إلا في مواجهة المدعى عليها الثالثة التي صدر عنها الفعل الجرمي و الذي أدينت من أجله من طرف القضاء الجنحي وقد حكم عليها بتعويض مادي تؤديه للمدعي جبرا للأضرار اللاحقة به مع ضرورة الوقوف مليا على كون المدعى عليها ثالثة كانت طرفا أجنبيا من بعض الكراء الذي كان يربط المدعي بمالكة العقار السيدة شريفة (ز.) كما هو ثابت من عقد الكراء المدلى به من طرف المدعي نفسه رفقة مقال دعواه الافتتاح وبالتالي وما دام أن ما ادعاه المدعي من مزاعم ظلت صادرة من طرف أجنبي عن العلاقة الكرائية فلا يمكن بالتالي توجيه الدعوى ضده والمدعى عليها الثانية باعتبارهما خلفا خاصا اشترى العقار موضوع الدعوى من مالكيه السابقين وهم ورثة المرحومة شريفة (ز.) المكرية الأصلية للمدعي اذ لا يمكن بصفتهما تلك تحميلهما وزر أفعال مجرمة قانونا صادرة و مرتكبة من طرف أجنبي أصلا العلاقة الكرائية وهي المدعى عليها الثالثة ميلودة (ا.) وأنه المدعى عليه الأول و الثانية حازا العقار الذي اشتروه من ورثة المرحومة شريفة (ز.) على حالته بما يفيد ذلك المحلات التجارية موضوع الدعوى لم يكن لهم العلم بوجود عقد كراء سابق رابط بين المدعي و المالكة و كذا العلم بوجود مساطر قضائية بخصوصها وليس هناك وثائق الملف ما يثبت علمهما بذلك وأن المحضر الاستدراك المدلى به في هذا الإطار إنما يؤكد أن سبب هذا التنفيذ وعدم تسخير القوة العمومية من طرف النيابة العامة لدى ابتدائية سلا يكون الحكم القاضي بارجاع الحالة إلى ما كانت عليه إنما قضى بتحديد الغرامة التهديدية وهو الأمر الذي يعتبر من الناحيتين القانونية والقضائية استشكالا في التنفيذ ليس إلا وليس حرمانه للمدعي من الدخول إلى المحل تجاري بخلاف ادعاءاته

ومن ثم لا يمكن التدرع بهذا المعطى لمواجهته بفعل سبب ضررا للمدعي وتوجيه طلباته ضده إسوة بالمدعي عليها الثانية فتيحة (ا.) ، و علما أنه حتى عندما سلك المدعي المساطر القانونية التي سنها المشرع في مواجهة المدعى عليه الأول باعتباره خلف خاصا واستصدار أمر الاستعجال قضى بإفراغه من المحلات موضوع المسطرة الحالية استجابة لحكم القضاء حسب ما هو ثابت من الأمر الاستعجالي و كدا محضر التنفيذ المدلى به من طرف الجهة المدعية نفسها خصوصا بعد الوقوف على ما اثاره المدعى عليه الاولاعلاه من كونه لم يكن قط عالما بوجود مسادر قضائية ضد المدعى عليها الثالثة ولم يكن طرفا فيها بل أكثر من ذلك لم يكن عالما حتى بوجود علاقة كرائية رابطة بين المدعي و المالكة الأصلية للعقار المرحومة شريفة (ز.) حيث اشترى العقار من ورثتها وليس هناك بملف النازلة وكذا الضمنة ما يثبت ذلك وباستحضار هذا المعطى وكافة المعطيات السالفة الذكر يبقى أيضا الادعاء القائل بحرمان مدعي من استعمال مادتين الماء والكهرباء والإذن بإدخال إصلاحات ضرورية هي إذا أن المدعي ما ثبت قط انه طالبه سواء بإدخل عدادي الماء والكهرباء والإذن بإدخال إصلاحات الواجب على المحل بل كان يعمد إلى سلوك المساطر القضائية في مواجهته وكان يستجيب لأحكام القضاء ويقوم بتنفيذها على الفور فضلا عن كون المدعي لم يعمد أصلا على إثبات أن واقعة منعه من استعمال المادتين الماء والكهرباء الصادرة عن المدعي عليها لأول والثانية ونفس الأمر ينطبق على الحصول على الإذن بإدخال الإصلاحات اللازمة على المحلات التجارية بمعنى أدق لم يثبت للمدعي مطالبته له بذلك بصفة نظامية وفق ما يقتضيه القانون ورفض الأول لذلك بل كان المدعي يلجأ إلى القضاء المختص مباشرة لاستصدار أحكام تقضي وفق طلباته ويستجيبوا لها حين مباشرة مسطرة تنفيذها فضلا عن المدعي لم يثبت علم المدعى عليه الأولى بوجود علاقة كرائية رابطة بينه وبين المالكة الأصلية المرحومة شريفة (ز.) وفقا للقانون و بصفة نظامية ورغم ذلك كان يخضع للأحكام القضائية ولا يعترض على تنفيذها مع ضرورة استحضار جميع ادعاء المدعي المثارة ضمن مقال دعواه الافتتاحي بقيت صادرة من طرف أجنبي عن العلاقة الكرائية التي كانت تربطه بالمالكة الأصلية شريفة (ز.) بالمفهوم القانون الصرف ولا يمكن تحميله والمدعى عليها الثانية وزر افعالها التي سببت ضرر للمدعي حسب زعمه والتمس الحكم برفض الطلب وأرفق المذكرة برسم شراء وبجلسة 30-10-2024م تقدم نائب المدعي بمذكرة التعقيب دفع من خلالها أن التعويض يتعلق بالضرر الحال المتعلق بالفترة التي انتزع فيها العقار من حيازاته وليس بالكسب الذي حرم منه طيلة الفترة من تاريخ 1 إبريل 2006 إلى غاية -9-2022-2 وأن المدعي عليه الأول والثاني هما من رفضا تنفيذ مقتضيات الحكم بعلة أنهما قاموا بشراء العقار من الهالكة ولم يتم إفراغهم إلا عند تقديم المدعي بدعوى استعجالية قضت في بإفراغهم من العين المكتراة وتم تأييدها استئنافيا

ومن جهة أخرى كان المدعي عليهم بنفسهم يقرون ضمن مذكراتهم الجوابية على أن طلبات المدعي يجب أن توجه ضد دعى عليها الثالثة وفي نفس الوقت يعتبرونها طرفا أجنبيا على عقد الكراء وهذا تناقض . وأنه للمرة الثانية يزعم المدعى عليهم على أنه لا يمكن تحميلهم الأفعال المرتكبة من طرف المدعى عليها الثالثة على اعتبارهم طرفا اجنبيا على عقد الكراء حسب قولهم في حين أن هذه الأخيرة كانت خلفا عاما للمرحومة شريفة (ز.) وأنها بدورها منعت المدعي من استغلال المحلات التجارية مما جعله يتقدم بشكوى ضدها فصدر حكم جنحي بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وأنه تبعا لذلك فإن المدعى عليها الثالثة تتحمل بدورها المسؤولية تجاهه بالإضافة إلى المدعى عليهم الأول والثاني اللذان رفضوا منحه رخصة القيام بالإصلاحات والتحسينات للمحل مما جعله يرفع دعوى ضدهم تم الحكم خلالها بمنحه رخصة القيام بالإصلاحات لاستغلال المحل تمت تأييده استئنافيا وأن هذه الأفعال المجرمة قانون قد نتج عنها فواز الكسب عن المدعي وأن المدعي الأول والثاني يعلمون علم اليقين أن هناك عقد كراء يربطه المدعي بالهالكة كيف ذلك وهم نفسهم يقرون في المقال الافتتاحي في الملفات 1312 8207 2021 حكم رقم 4026 صادر بتاريخ 02 11 2021 أنهم يكرون للمدعي المحل التجاري وذلك بمقتضى عقد موقع بينه وبين الهالكة إبان حياتها ونستنتج من خلال هذه المعطيات المدعي عليهم يحاولون فقط التملص من الأفعال المجرمة الناتجة عنهم . كما سبق للمدعى عليه محمد (ل.) أن اقر في محضر رسمي بعلمه بالنزاع القائم بين الهالكة شريفة و بين المدعي وإن من يدعي واقعة فعليه إثباتها و ان دفع المدعي الأول على أنه لم يقسم لمأمور إجراءات التنفيذ بأن المحل لن يلجه أحد فهو مجرد كلام حفظ على ورق وأن المحضر الاستدراكي واضح لا يحتاج إلى توضيح المحكمة ذلك بالمحضر الاستدراكي المدلى به سابقا وأنه بالرغم من صدور حكم استعجالي قضى بإفراغ المدعى عليهم من المحلات التجارية فإنهم منعوا المدعين استغلالها وذلك لسبب عدم الاذن له بإدخال الماء والكهرباء والقيام بالإصلاحات للمحلات و لم يتأتى له ذلك إلا بعد ما قام برفع دعوى استعجالية لإدخال الماء والكهرباء و ان المدعي منذ كراءه للمحلات التجارية و هو يعاني من المدعى عليهم والذين أضروا به وحاولوا جعله يتخلى عن حقه وحرم من الكسب من المحلات التجارية لما يزيد عن 18 سنة ابتداء من 01/04/2006 الى 09/02/2022 و التمس الحكم وفق المقال الافتتاحي وأرفق التعقيب بنسخة من حكم ونسخة من محضر ترابط القضائية ومحضر معينة

و بناء على إدراج القضية بجلسة 13/11/2024 تقدم نائب المدعي الأول خلالها بمذكرة تعقيب دفع من خلالها ان الجهة المدعية تعترف ضمن ردها كون الفعل الجرمي الذي حرمه من الاستغلال محله ارتكبه شخص واحد و هو السيدة ميلودة (ا.) . و ان هذه الأخيرة و حسب ظروف وملابسات النازلة و كذا عقد الكراء الذي كان يربط المدعي بالمرحومة شريفة (ز.) تبقى هي المتحملة الوحيدة لمسؤوليتها تجاه المدعي حين ارتكابها للفعل الجرمي المتجلي في جنحة انتزاع عقار من حيازة الغير علما ان المدعي نفسه و باقراره كذلك تقدم حين سريان المسطرة الجنحية بمطالبه المدنية و قضت المحكمة الجنحية لفائدته بارجاع الحالة الى ما كانت عليه الذي عمد الى تنفيذه و استرجع محله بعد سلوك المساطر القانونية و كذا تعويضا ماديا قدره 1000000 درهم جبرا للاضرار اللاحقة به جراء الفعل الجرمي و قام هو الاخر بتنفيذه بعد سلوك المساطر القانونية و تحصل عليه هو الاخر و من تم لامجال و تطبيقا لقاعة من اختار لا يرجع ان يطالب من جديد بتعويضه عن الفعل المرتكب من طرف السيدة ميلودة (ا.) علما ان المدعى عليهما لم يثبت في حقهما أي فعل يمكن القول معه أن حرم المدعي من استغلال محله الذي اشتراه من ملاكة ورثة المرحومة شريفة (ز.) المالكة الأصلية و المكرية للمدعي وهو فارغ بما في ذلك التملات التجارية وغير المعتمرة من طرف أي كان موازاة مع عدم علمهما بوجود أي نزاع بشأنهم بل العدام حتى العلم بوجود علاقة كرائية تربطه بالمالكة المرحومة شريفة (ز.) مورثة البائعين لهما و رغم ذلك و حين مواجهتهما بالأحكام القضائية التي استصدرها المدعي في مواجهتهما بادرا إلى نفيذها و على الفور دون تسجيل أي امتناع في حقهما و من ثم لا يمكن فضاء تحميل المدعى عليهما باعتبارهما خلفا خاصا و مشتريات اللعقار من ملاكه ورثة المرحومة شريفة (ز.) المكرية السابقة للمدعي وزر أفعال جنحية اقترفت من طرف اجنبي من عقد الكراء و هي السيدة ميلودة (ا.) و أن الادعاء الصادر عن المدعي كون هذه الأخير تعتبر من الخلف العام للمرحومة شريفة (ز.) انما يؤكد فعلا صوابية ما تم الدفع به من قبل المدعى عليهما اذا وجب عليه و حسب قوله ذلك بتوجيه الدعوى ضد الخلف العام لشريفة (ز.) و ليس ضد المدعى عليهما ما دام انهما خلف خاص خصوصا بعد تسجيل و الثناء شرائهما للعقار لم يكن لهما العلم بوجود أي عقد كراء بشأن المحلات التجارية موضوع الدعوى و تسلما العقار برسته قارعا و غير معتمر من طرف الغير وهذا الأمر لم يستطع المدعي اثباته بالحجج القاطعة و التمس الحكم وفق ملتمساتهما المضمنة بكتابتهما السابقة فتقرر اعتبار القصة جاهزة وتم حجزها للمداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 20/11/2024

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 600 الصادر بتاريخ 20/11/2024 القاضي بإجراء خبرة انتدب للقيام بها الخبير مصطفى (م.) الذي انجز تقريره و اودعه بكتابة الضبط بتاريخ 11/03/2025 و الذي خلص فيه إلى تحديد قيمة التعويض في مبلغ 550.333.81 درهم

الثانية بمذكرة مستنتجات بعد الخبرة تسلم نائب المدعي نسخة منها أكدا من خلالها سابق دفوعهما و اضافا أن الفعل الجرمي المركتب من طرف السيد ميلودة (ا.) هو الذي حرمه من استغلال المحل الذي ظنت شخصا أجنبيا عن عقد الكراء و من ثم لا يمكن الاحتجاج ان المدعى عليهما و بعد اقتنائهما العقار الكائن به المحل التجاري موضوع الدعوى من ورثة المكرية شريفة (ز.) فإنهما خلفا خاصا إذا لا يمكن و الحالة الاحتجاج في مواجهتهم بهذا الأمر ولا يمكن تحيملهما وزر فعل جرمي افترقه شخص اجنبي عن العلاقة الكرائية فضلا على كون واحد الساعة لم يعمد المدعي و حتى يستقيم والمنطق القانوني ادخالهما في الدعوى إلى اثبات كونهما كانا عالمين بالعلاقة الكرالية التي كانت تربطه بالمالكة الأصلية بعد انتقال ملكية العقار اليهما وانهما التزما بالأحكام القضائية الصادرة في نطاق القانون و انه لما تم مواجهتهما بأحكام قضائية صارد في نطاق القانون التزما بمقتضياتها و بادرا إلى تنفيذ منطوقها جميعا سواء تعلق الأمر بالاذن بإدخال عدادي الماء والكهرباء أو الأذن بالقيام بالإصلاحات و بخصوص هذه النقطة وجب التساؤل المادة انتظر المدة 6 سنوات منذ 10/07/2014 الى غاية 31/12/2020 قصد المطالبة بتخال عدادي الماء و الكهرباء و لماذا انتظر بعد ذلك مدة سنتين من 31/12/2020 الى 9/2/2022 للمطالبة بالقيام بالإصلاحات الضرورية و أن هذا الأمر ينهض دليلا قاطعا على كون المدعي هو من لم يكن راغبا في استغلال المحل المكترى به لظروف يعلمها هو اكثر من غيره وبناء عليه و بعد الوقوف على كافة تلك المعطيات و تلك - المضمنة بكتاباته السابقة يتضح أن توجيه الدعوى ضدهما ظل غير قائم على أساس سليم ووجب التصريح باخراجهما و ان الخبير حاد عن المهمة المسندة اليه بموجب الحكم التمهيدي و انه لم يعمد على وصف المحل على حالته الحالية و ان تضمينه لمبلغ 5000 درهم كدخل شهري دون ان بين العناصر و المعطيات التي اعتمدها و التمسا تأكيد كتاباتهما المؤرخة في 16/10/2024 و بإخراجهما من الدعوى و احتياطيا جدا استبعاد الخبرة و الحكم باجراء خبرة تقنية جديدة يعين لها خبير اخر و حفظ حقهما في الادلاء بمستنتجاتهما الى ما بعد الإنجاز فتقرر اعتبار القضة جاهزة و تم حجزها للمداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 09/04/2025 و خلال المداولة ادلى نائب المدعي بمذكرة تعقيب بعد الخبرة دفع من خلالها أن الخبرة جاءت ناقصة وغير معللة من حيث مبلغ التعويض عن الحرمان وكدا مدته والتي وجب أن توازي مدة الحرمان من الانتفاع باستغلال العقار والتي ابتدأت مند ابرام عقد الكراء بتاريخ 09/02/2006 لانه بالرجوع الى معطيات نازلة الحال وخصوصا الحكم الجنحي عدد 788/26/2010 والمويد استئنافيا والقاضي بارجاع الحالة الى ما كانت عليه بعد انتراع العقار من حيازة المدعي نجده ادان السيدة ميلودة (ا.) ابنة الهالكة شريفة (ز.) المكرية للمدعي وهي من منعت المدعي من استغلال المحلات المكتراة منذ تاريخ ابرام العقد الى غاية رائه بتاريخ : 25/11/2013 من طرف اخت ميلودة (ا.) السيدة فتيحة (ا.) وزوجها محمد (ل.) المدعى عليهما في نازلة الحال والدين امتنعا من ارجاع المحل الى العارض بعلة انهما اشتريا العقار من الورثة وخير دليل على امتناعهما محضر الامتناع المدلى به . و أن تحديد الخبير المبلغ التعويض استغلال العقار منذ بداية سنة 2014 أي عند عن الحرمان من المدعى عليهم للعقار فيه حرمان ابتدا مند ابرام عقد الكراء سنة 2006 . وانه من جهة ثانيه نجد أن الخبير بنفسه أقر بأن الخبير عبد (لح.) المدعى لأن الغني (ب.) في تقريره بتاريخ 26/10/2006 بالملف عدد 1376/2006 عن المحكمة الابتدائية بسلا جاء فيه أن المدعي قام بتحسينات بالمحل تتجلى في ازالة خلص من السقف وتسليط المرحاض وبعض الجدران بالزليج الأبيض واحداث حفرة بالأرض لتشحيم السيرات وتصريف المياه وتحديد الريدوات والحديد وصيانتها كل هذا لم يراعيه الخبير عند تحديده للتعويض الناس المستحق لفائدة المدعي حيث اكتفى بتحديد تعويض عن الحرمان عن الاستغلال على الدخل الشهري كل سنة دون باقي المصاريف التي استنزفت المدعي والتي ازالها المدعى عليهم بعدما اشتروا العذر بدليل محضر المعاينة الذي انجزه المفوض القضائي عبد (لط.) قد اكترى المراب من الهالكة وأنه خلال قيامه بالاصلاحات الضرورية لبداية الأشغال بها قامت انداك المسماة قيد حياتها شريفة (ز.) بإضافة اقفال بالمحل ومنعه من الدخول مما جعله يتقدم بشكاية ضدها فصدر حكم في بها يرجع الى تاريخ 09/2/2006 لأنه منذ هذا التاريخ و المدعي في نزاع مع المدعى عليهم . تبعا لذلك فالتعويض عن الحرمان عن الاستغلال يجب ان يكون من تاريخ 09/02/2006 الى غاية 9/2/2022 واي (خ.) بتاريخ : 17/11/2020 أي بعد خمسة ايام من تاريخ افراغه بالقوة العمومية يوم 12/11/2020. بالإضافة لما سبق ذكره فإن المدعي كان الملف الجنحي 788/26/2010 قضى بارجاع الحالة الى ما كانت عليه تم تاييد هذا الحكم استئنافيا بموجب قرار استثنافي عدد 68/2602/2014 ، وبالتالي فالمنع حسب معطيات نازلة الحال والوثائق المدلى ما ذهب له الخبير باعتبار أن التعويض يجب أن يكون مند 2014 .و أنه لكل ما تمت مناقشته وللمعطيات الواردة بالملف فإن تقرير الخبرة معيب شكلا وناقصا وان من شان اعتماده الاصرار بالمدعي خصوصا وان القانون يخول له الحق في استغلال عقاره من تاريخ اكثر به و أضاف ان المدعى عليهم التمسوا استبعادهم من الدعوى على اساس توجيهها للمدعى عليها ميلودة (ا.) على اعتبار انها هي من حرمت المدعى من استغلال محلاته التجارية والتي صدر في حقها حكم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه . لكن سبق للمدعي ان اكد بمقالة الافتتاحي أن السع والحرمان من الاستغلال كان على مرحلتين ازبان مرحله بعد ابرام عقد الكراء إلى دريخ بيع العدر بتاريخ 25/11/2013 كان السبب فيها المدعى عليها ميلودة (ا.) . ومرحلة ثانية بعد البيع الى - 09/02/2022 تطلب المدعى عليهما المشتريان محمد (ل.) وفتيحة (ا.) الدين يعلمان بالنزاع الحصر من البنك شريفة (ز.) والمدعي مند ابرام عقد الكراء ومع ذلك اشتريا العقار بعد وفاة المكرية صاحبة الملك من جميع الورثة من اجل حرمان المدعي من الرجوع الى عقاره المكترى و انه استمرت عملية المنع والحرمان حتى بعد شراء العقار من طرف المدعى عليهم وذلك عندما حاول المدعي تنفيذ الحكم بارجاع الحال إلى ما . كانت عليه لذلك فمسؤولية المنع والحرمان من حق الانتفاع والتعويض عنه مشتركة بين المدعى عليهم الثلاثة و أن القول بانعدام أي دليل على حرمان المدعى عليهما للمدعي من استغلال محله تفنده الوثائق المدلى بها رفقة المقال الافتتاحي ومن بينها . التنفيذ والذي صرح فيه المدعى عليه بل واقسم ان العقار لن يدخله أحد واستمر على هذا صدور حكم استعجالي بإفراغه من العقارات التجارية ومع ذلك استمر في عناده وقام بعدة مضايقات منها : ال الى غاية منها تخريب الاصلاحات التي المدعي بالمحلات ورفضه تسليم المدعى الأذن بادخال عدادي الما والكهرباء الا بعد لجوء المدعي إلى المحكمة واستصدار حكم قضائي بالادخال وكذلك الشأن بالنسبة للاذن بالقيام بالإصلاحات ولم يقف الأمر عند هذا الحد بل قاما بنزع العدادين الخاصين بمادتي الماء والكهرباء وطمس آثار وجودهما نهائيا علما أن المحلات قبل أكثرائهما من طرف المدعي كانت بهم مقهى مفتوحة منذ سنوات قبل تسليم مفاتحها للمالكة شريفة . كما قاما بتعليق لوحة على السطح مكتوب عليها عبارة كراج متنازع عليه بالمحكمة كل ذلك يشكل حجة وقرينة على منعهما للمدعي من استغلال عباره المكترى له وأن القول بعدم علمهم بوجود علاقة كرابية بين الهالكة و المدعي قول غير مسؤول ويتم عن سوء تقاض من طرف المدع المدعى عليهم . ذلك أن مشترية العقار وزوجها تعتبر ابنة الهالكة شريفة (ا.) صاحبة الملك وهي على علم وكافة الورثة بالنزاع الحاصل بينها وبين المدعي وحتى يحرموه من الرجوع الى محلاته المكتراة قاموا بشرائه من الورثة حتى بعد المدعي صعوبة في تنفيذ الرجوع اليه وقد تحقق لهم ذلك نسخة من الاعلان بالافراغ بالقوة العمومية (4) منذ سنة 2013 سنة الشراء إلى غاية تاريخ افراعهم للعقار 12/11/2020 بواسطة القوة العمومية . وكذلك الشأن بالنسبة للمدعى عليه القضائية عدد قال انه و حسب علمه 4171/3101/2017 بتاريخ 23/06/2017 موضوع شكاية من طرف المدعي بعدم تنفيذ حكم ارجاع الحاله قال انه وحسب علمه و أن المشتكي كان على نزاع مع المسماة - قيد حياتها شريفة (ز.) حول محل تجاري اسفل منزلها اما بخصوص ما ورد من قول بانتظار المدعي لمدة ستة سنوات مند 10/07/2014 الى غاية 31/12/2020 من اجل المطالبة بإدخال عدادي الماء والكهرباء فهو قول عار من الصحة ومردود عليه ذلك ان افراغ المحلات بعد سنوات شاقة من التقاضي لم يتم إلا بتاريخ 12/11/2020 وذلك بسبب كثرة الدعاوى التي مارسها المدعى عليهم في حق المدعي من اجل حرمانه من الرجوع الى محلاته التجارية . وان رفع دعوى ادخال العدادين كان بتاريخ 31/12/2020 اي بعد مرور اشهر فقط على تاريخ افراغ العقار وليس ست سنوات المزعومة من طرف المدعى عليهم وبعد استصدار أمر بإدخال العدادين وجه اندارا للمدعى عليهم من اجل تسليمه الإذن بالقيام بالإصلاحات الضرورية لان عقد الكراء يشترط ذلك. إلا انهم تماطلوا بل ورفضوا الاذن له فتقدم بطلب استصدار امر بالإذن بالقيام بالإصلاحات بتاريخ: 24/02/2021 قصت له المحكمة بذلك بتاريخ 14/07/2021 استائعة المدعى عليهم بتاريخ 29/10/2021/ فصدر فيه قرار بالتاييد بتاريخ 09/02/2022 و التمس أساسا الأمر بأجراء خبرة ثانية تسند الخبير مختص في المحاسبة يحدد التعويض الاجمالي عن الحرمان من الاستغلال الثلاثة مراتب مفتوحة على بعضها بمساحة قدرت في 84 متر مربع في اليوم أكبر مقهى بالمنطقه والذي منه العارض منذ بداية الحرمان الحقيقي بتاريخ ابرام عند الكراء وهو 01/02/2006 إلى غاية تاريخ 2022 /09/02 و احتياطيا ادقة على ما جاء بتقرير الخبرة والحكم تبعا ل على المدعى عليها ميلودة (ا.) بأدائها تعويض عن المدة التي حرمت فيها المدعى من استغلال محله التجاري منذ 09/02/2006 تاريخ ابرام عند الكراء إلى غاية تاريخ 25/11/2013 تاريخ شراء العقار من طرف المدعى عليهما فتيحة (ا.) على المدعى عليهما ومحمد (ل.) وجب فيها مبلغ 5000 درهم 92 شهرا = 460000 والحكم على المدعى عليهما فتيحة (ا.) ومحمد (ل.) بادائهما للعارض مبلغ التعويض عن ضرر حرمانهما له من استغلال العقار عن الم من تاريخ 25/11/2013 تاريخ شراء العقار برمته إلى تاريخ 09/02/2022 وجب فيها سلع 550333.81 بالنفاذ المعجل و تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى تحميل المدعى عليهم الصادر وارفق التعقيب بنسخة من محاضر مرفق بخمس صور للمحل و نسخة من اعلان بالافراغ و نسخة من محضر الضابطة القضائية و من احكام قضائية

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعن بنقصان التعليل الموازي لانعدامه وخرق المقتضيات المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود : ارتكز المستأنف عليه لتأسيس طلبه الرامي إلى الحكم لفائدته بالتعويض حرمانه من استعمال المحل وفق ما أعد له حسب زعمه على الفعل الجرمي الصادر المدعى عليها "ميلودة (ا.)" والمتجلي في انتزاع العقار من حيازته هو ، وانه لابد من التأكيد ومنذ البداية أن "ميلودة" "(ا.)" التي وجه الدعوى الصادر بشأنها الحكم المطعون فيه حاليا بالاستئناف الى جانبه والسيدة "فتيحة (ا.)" تبقى نصا أجنبيا عن العلاقة الكرائية بعد علم مجلس القضاء المحترم أن العقد الكرائي كان يربط بين السيدة شريفة (ز.)" مالكة المحل قيد حياتها وبعد وفاتها انتقلت ملكيته لورثتها الذين عمدوا إلى تفويت العقار برمته المتواجد به المحل التجاري موضوع النازلة اليه وزوجته المدعى عليها الأخرى "فتيحة (ا.)" ومن تم وجب الحسم في نقطة قانونية مهمة ستؤكد أن الطلبات الموجهة بعد ذلك مواجهته لم تكن قائمة على أسس سليمة، وتلك النقطة القانونية أن السيدة "ميلودة (ا.)" في وبارتكابها لجنحة انتزاع عقار من حيازة الغير والذي هو المحل التجاري موضوع المسطرة الراهنة ولم تكن مالكة للمحل ولم تكن طرفا في العلاقة الكرائية حتى يمكن مواجهته بعد ذلك بمقتضيات الفصل 634 من قانون الالتزامات والعقود باعتبارهما خلفا خاصا ، وعلما ان المستأنف عليه يعلم جيدا أنه سلك كافة المساطر القانونية أمام القضاء الجنحي قصد استرجاع محله، وتمكن من ذلك مع الحكم لفائدته كذلك بالتعويض المادي في مواجهة المدعى عليها ابتدائيا السيدة "ميلودة (ا.)" والتي تبقى كما سبقت الإشارة الى ذلك أجنبيا عن العلاقة الكرائية الرابطة بينه والمالكة السابقة "شريفة (ز.) واثر ذلك فالمتعارف عليه أنه لا يمكن للشخص أن يعوض مرتين عن نفس الضار، ومن تم كان حريا بالقضاء الابتدائي وبالنظر للمسطر أعلاه أن يصرح برفض طلبات المستأنف عليه للعلة أعلاه وهو الأمر الذي ستقف عليه المحكمة باعتبارها درجة ثانية وأخذا بعين الاعتبار الأثر الناشر للاستئناف والحكم تصديا بعد الإلغاء برفض طلبات المستأنف عليه لسبقية حصوله على التعويض المادي المجبر للأضرار اللاحقة به جراء الفعل الجرمي المرتكب من طرف السيدة "ميلودة (ا.)" المدعى عليها ابتدائيا أيضا بمقتضى حكم جنحي مؤيد بقرار استئنافي.

السبب الثاني : نقصان التعليل الموازي لانعدامه وخرق المقتضيات القانونية المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود بخصوص الضمان : انه تمسك العارض خلال المرحلة الابتدائية وأثناء كافة مراحل سريان المسطرة أنه اشترى العقار برمته المتواجد به المحل التجاري (موضوع) ملف النازلة من ورثة مالكته الأصلية المرحومة شريفة (ز.) على أساس أنه فارغ ولا علم قط بأي محل من مكوناته ككل هو موضوع عقد كرائي يربطهم بالغير ولا حتى بمالكته السابقة مورثتهم، وانه ليس هناك بملف النازلة ما ينهض حجة قاطعة على علمه بوجود عقد كرائي رابط بين مورثة البائعين له وبين المستأنف عليه، والحال أنه حين شرائه وحيازته لعقار اشتراه فارغا وليس هناك ما يفيد إشعاره بوجود ذلك العقد الرابط بين الطرفين سواء من قبله هو المستأنف عليه أو البائعين له ورثة المكترية المالكة السابقة السيدة "شريفة (ز.) ، وانه لا يمكن بالتالي والحالة هاته مواجهته بمقتضيات الفصل 634 من قانون الالتزامات والعقود بتعليل أنه وزوجته "فتيحة (ا.) يعتبران خلفا خاصا وأن عقد الكراء الذي سبق وأن أبرمته المالكة السابقة "شريفة (ز.) ملزم لهم، وذلك بسبب وكما أشار إلى ذلك المستانف أعلاه عدم علمهما ومعرفتهما بوجود عقد كرائي رابط بين الأطراف المشار إليها أعلاه من الأساس، وفضلا عن ذلك فحين اعتبر السيد القاضي الابتدائي أنه لا مجال للاحتجاج بكونهما لا علم لهما بعقد الكراء خصوصا وأن محضر الامتناع أشار أنه توصل بالإعذار من أجل الحكم القاضي بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، إنما لم يكن مصادفا للصواب في هذا جل تنفيذ

على اعتبار أنه توصل بحكم جنحي قضى بإدانة شخص أجنبي "ميلودة (ا.)" انتزاع عقار من حيازة الغير وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، وهذه الأخيرة وكما الإشارة إلى ذلك أعلاه فهي شخص أجنبي عن العلاقة الكرائية التي ادعى المستأنف عليه أنها كانت تربطه بالمالكة الأصلية شريفة (ز.) ومن بعدها البائعين له ورثتهما، وبالتالي كان على الجهة المستأنف عليها إثبات علمه وزوجته فتيحة (ا.) بوجود علاقة كرائية كانت تربطه بمورثة البائعين لهما ، هو الأمر الذي ظل منتفيا في نازلة الحال ولا يمكن بالتالي مواجهتهما وباعتبارهما خلفا خاصا بالالتزام بضمان الانتفاع وفق ماهو منصوص عليه في الفصل 634 من قانون الالتزامات والعقود، ليتضح أن تعليل القضاء الابتدائي بخصوص هذا الأمر كان غير مصادف للصواب ولم يكن مرتكزا على أساس قانوني سليم وهو الأمر الذي سيعمل المجلس على تداركه خلال المرحلة الاستئنافية.

السبب الثالث : نقصان التعليل الموازي لانعدامه : إن محكمة الدرجة الأولى لم تقف على ملاحظة مهمة وأساسية في نازلة الحال وهو تراخي المستأنف عليه من مباشرة المساطر القضائية الكفيلة باستغلاله محله وفق ما أعد له حسب العقد الكرائي الذي كان يربطه بمالكته الأصلية ليتضح أنه كان يهدف إلى المطالبة بالتعويض في مواجهته ليس إلا، وكان يجب القضاء بنقيض قصده ، إذ كيف يعقل أن المستأنف عليه التي انتزعت منه حيازة المحل المعتمر من طرفه على وجه الكراء خلال سنة 2006 حسب ذكره لم يبادر إلى تقديم شكايته في الموضوع إلا في غضون سنة 2010 حسب الثابت من الجنحي المدلى به والقرار الاستئنافي المؤيد له، بعد مرور ما يزيد عن الأربع سنوات ، و لم يعمد إلى المطالبة بتطبيق القرار الاستئنافي المؤيد للحكم الجنحي في شقه المتعلق بإرجاع الحالة الصادر بتاريخ 2014/07/10 إلا في غضون سنة 2016 أي بعد مرور سنتين حسب الثابت من محضر الامتناع الاستدراكي المدلى به من طرفه ، و إن صياغة ذلك المحضر الاستدراكي نفسه تمت في 2019/04/16 أي بعد مرور حوالي ثلاث سنوات من تحرير محضر الامتناع بتاريخ 2016/09/28 في الملف التنفيذي 2016/141 كما وجب التساؤل عن تراخي المستأنف عليه منذ إبرام العقد الكرائي سنة 2006 ليتقدم خلال سنة 2020 بالإذن له بإدخال عدادي الماء والكهرباء، وانتظر بعد ذلك مدة سنة أي غضون 2021 ليتقدم بدعوى الإذن له بالقيام بالاصلاحات الضرورية ، وبالتالي، وبعد الوقوف على الملاحظات المشار إليها أعلاه، يتضح أن المستأنف عليه كان يروم الحصول على حكم قاض لفائدته بالتعويض ليس إلا أكثر من استغلال محله التجاري وإنه كان لا علاقة له بانتزاع الحيازة منه كمكتري الذي ظل أجنبيا سواء عن ملكية العقار أو العلاقة الكرائية في مقابل انتفاء علمها بوجود تلك العلاقة الكرائية حين شرائه للعقار المتواجد به المحل موضوع الدعوى الراهنة ولا يمكن تبعا لذلك مواجهته بقاعدة الخلف العام والالتزام بضمان الانتفاع تبعا لما تمليه مقتضيات الفصل 634 من قانون الالتزامات والعقود ، وبالتالي كان حريا بالقضاء الابتدائي الوقوف على تلك الملاحظات المثارة أعلاه تواجد المستأنف عليه زمانيا في سلوك المساطر القضائية المحتج بها من قبله وترتيب الاثر القانونية اللازمة والقضاء بنقيض قصده.

السبب الرابع : نقصان التعليل الموازي لانعدامه وخرق المقتضيات القانونية المنصوص عليها في الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية : انه تقدم المستانف خلال المرحلة الابتدائية وبصفة جد احتياطية بطعن ضد خبرة السيد مصطفى (م.) بعلة عدم موضوعيتها، وانه أكد حينذاك أن تلك الخبرة وبمجرد استقراء مضمونها اتضح أن السيد الخبير كان هدفه الأول والأخير محاباة المستأنف عليه لا غير ، و إذ أن تلك الخبرة حادت أصلا عن المأمورية المسندة إليه بمقتضى الحكم التمهيدي إذ لم يقم سوى بجرد كرونولوجي للمساطر القضائية وضمن تقريره عبارات تصف المحل كله بناءً على افادات شفوية عن المستأنف عليه، متناسيا وصف حالته الراهنة والنشاط التجاري الذي يزاوله المستأنف عليه حاليا به وكذا تاريخ الشروع في استغلال ذلك المحل وهي معطيات تم تغييبها عمدا من طرف السيد الخبير لإخفاء حقيقة أن المستأنف عليه كان يستغل المحل قبل سنة 2022 ، وفضلا عن ذلك زعم السيد الخبير في مضمن تقريره أن الريع الشهري للمحل هو 5000 درهم دون أن يعمد إلى تبيان العناصر والمعطيات التي اعتمدها للوصول إلى تلك النتيجة وفق المتعارف عليه ضمن خبرات تقنية مشابهة. كما أنه ضمن تقريره احتساب الدخل السنوي عن كل سنة منذ 2014 الى 2022 وبزيادات متفاوتة دون أن يكلف نفسه عناء تبرير احتساب تلك الزيادات السنوية وما هي المعطيات والعناصر التقنية التي اعتمدها لأجل ذلك، وبالتالي فكل هذه الاعتبارات الموماً إليها أعلاه جعلت خبرة السيد مصطفى (م.) غير موضوعية وكان حريا بالقضاء الابتدائي وللعلل تلك ، ملتمسا بقبوله شكلا وموضوعا الغاء الحكم الابتدائي وتصديا بصفة أساسية برفض الطلب و بصفة احتياطية باستبعاد خبرة السيد مصطفى (م.) لعدم موضوعيتها و الحكم بإجراء خبرة جديدة يعين لها خبير اخر مع حفظ حقه في الإدلاء بمستنتجاته إلى ما بعد الإنجاز.

وبناء على مذكرة جوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 02/10/2025 جاء فيها حول الدفع المتعلق بكون المستأنف خلفا خاصا وكون السيدة ميلودة (ا.) تبقى أجنبيا عن العلاقة الكرائية : انه لئن كانت العلاقة الكرائية تربطه بالهالكة شريفة (ز.) فإن المنع من استغلال لمحلات قامت به الهالكة والمسماة ميلودة (ا.) ومنه تبقى هذه الأخيرة بدوره طرفا في الدعوى لأنه وإن لم تكن طرفا في عقد الكراء فإنها ساهمت وحرمته من استغلال المحلات قبل قيام المستأنف وزوجته بشرائهم ، وبالتالي فإن المحكمة سيتضح لها أن السيدة ميلودة (ا.) تعتبر طرفا في الدعوى، و هذا من جهة ومن جهة أخرى فإن المستأنف والمسماة فتيحة (ا.) وميلودة (ا.) يتحملان على حد سواء مسؤولية الحرمان من استغلال المحلات التي طالت المستانف عليه ، وان الفصل 635 من قانون الالتزامات والعقود ينص على ان المكري يتحمل التزامين أساسيين " الالتزام بتسليم الشيء المكترى للمكتري ثم ثانيا: الالتزام بالضمان كما ينص الفصل 643 من قانون الالتزامات والعقود في فقرته الأولى على ان " الضمان الذي يلتزم به المكري للمكتري يرد على الانتفاع بالشيء المكتري وحيازته بلا معارض

وانه منع من استغلال المحلات من طرف الهالكة التي أبرمت معه العقد وكذا من ابنتها ميلودة (ا.) بالإضافة الى المستأنف وزوجته اللذان اشتريا العقار ، و ان الأطراف الثلاث لجات الى حرمانه حتى يتنازل عن حقه

بخصوص التعويض المادي في الملف الجنحي في مواجهة الهالكة والمسماة ميلودة (ا.) : انه دفع المستأنف على كونه حصل على تعويض مادي وانه لا يمكنه الحصول على تعويض مرتين ، و ان هذه مزاعم تبقى في غير محلها على اعتبار ان التعويض الذي قضى به له يتعلق بالضرر المعنوي والنفسي الذي طاله ولا علاقة له بالتعويض عن الحرمان من الاستغلال والذي لا يمكن الجمع بينهما بتاتا فشتان بين ذلك وذاك، ومن تم وجب القول ان دفع المستأنف بخصوص هاته النقطة غير جدير للاعتبارات أعلاه.

و بخصوص الدفع المتعلق بكون المستأنف لا علم له بوجود عقد الكراء: انه يود التأكيد على أن مزاعم المستأنف بعدم علمه بوجود عقد الكراء لا أساس له من الصحة كيف ذلك وهناك نزاع قائم بينه والهالكة والمسماة ميلودة (ا.) قبل ان تكتري العقار فدفعهما فقط من اجل التملص من المسؤولية وتضليل العدالة، ومن ناحية ثانية فالمستأنف الملزم بإشعاره بانتقال حق الملكية واخباره بذلك وليس العكس، اضف الى ذلك كيف يعقل ان لا يكون المستأنف على علم بوجود عقد كراء وهو على قرب من النزاع وكيف اشترى العقار في ظل النزاع الذي كان قائما بين العارض والهالكة فالسبب واضح لأن المستأنف بعد علمه بصدور حكم جنحي لفائدة المستانف عليه وأثناء قيام هذا الحكم بتنفيذه قام بشراء العقار حتى لا يتمكن من دخول للعقار ويجد صعوبة قانونية في التنفيذ ، و ان المحكمة الابتدائية في هاته النقطة ذهبت في المنحى الصحيح وردت دفع المستأنف حينما اعتبرت ان محضر الامتناع أشار الى توصل بالإنذار من اجل تنفيذ الحكم القاضي بإرجاع الحالة ما كانت عليه والذي يدل على علم المستأنف وزوجته بوجود عقد الكراء ، و ان الفصل 635 من ق. ا . ع يسري في حق المستانف وانهما يلزمان بضمان الانتفاع ولا مجال للاحتجاج بعدم العلم . وضحضا لأي لبس او التباس ندلي لكم بمحضر الضابطة القضائية لتصريحات والتي أكد فيها أنه على علم بالنزاع القائم بين شريفة (ز.) والمستأنف عليه وذلك قبل سنة المستأنف 2013 سنة شرائه للعقار

و بخصوص الدفع المتعلق بسوء نيته في مباشرة المساطر القضائية : زانه يجب توضيح ان القضاء يحكم بالحجج لا بنية الأطراف، وما دام انه قد حرم من استغلال المحلات وذلك ما تبين من خلال الاحكام الصادرة لفائدته، فانه يبقى له الحق في الحصول على تعويض عن الفترة التي منع منها من الولوج الى المحلات والتي ابتدأت منذ ابرام عقد الكراء سنة .2006 وان المساطر القضائية باشرها المستانف عليه من اجل استرجاع حيازة العقار ومن اجل افراغ المدعى عليه الأول من العين المكراة للاحتلال بدون سند و من اجل ادخال عداد الماء والكهرباء ومن اجل الاذن له بالقيام بالإصلاحات الضرورية للعين المكراة والتي استوفت وقتا طويلا وانه لا مجال للقول على انه تراخى بسوء نية للحصول على تعويض ، وانه تبعا للملاحظات أعلاه فانه قد منع من استغلال المحلات بداية من طرف الهالكة وابنتها ميلودة (ا.) تم المستأنف وزوجته فتيحة (ا.) اللذان اشتريا العقار، ومنه فطول المساطر القضائية تتحكم فيها طول الإجراءات القضائية ولا دخل له فيها

فيما يتعلق بالاستئناف الفرعي : نقصان التعليل الموازي لانعدامه : ان قاضي الدرجة الأولى جانب الصواب ولم يبني الحكم على اساس قانوني سليم على اعتبار ان المدة الفعلية للحرمان والاستغلال والانتفاع العقار كانت من تاريخ 2006/02/09 هذا التاريخ الذي ابرم فيه عقد الكراء ، و انه بمجرد ابرام العقد تم منع العارض من الانتفاع من العقار وهذا ثابت بمقتضى الحكم الجنحي عدد : 2010/26/788 والمؤيد استئنافيا ، وأن المنع الذي طاله من الهالكة شريفة (ز.) وابنتها ميلودة (ا.) استمر إلى غاية 2013/11/25 التاريخ الذي اشترى فيه المستانف وزوجته المسماة فتيحة (ا.) العقار واللذان كانا على علم بالنزاع وقاما بسوء نية بشراء العقار حتى يجد صعوبة قانونية في التنفيذ وبالتالي اجباره على التخلي عن المحلات ، وما يثبت قيام المستأنف بحرمانه من الانتفاع بالعقار هو محضر الامتناع المدلى به والموجود ضمن وثائق الملف ، و إن وثائق ومعطيات الملف تدل على أن المنع يرجع إلى تاريخ 2006/02/09 فالإجراءات غير قضائية التي باشرها العارض تؤكد على أن التعويض عن الحرمان من الاستغلال يجب ان يكون من تاريخ 2006/02/09 الى غاية 2022/02/09 وليس ما ذهبت اليه محكمة الدرجة الأولى ، وانه تبعا للمناقشة أعلاه وكذا معطيات النازلة ووثائق الملف والحجج المدلى بها فإنه سترى المحكمة باعتبارها محكمة درجة ثانية بوجود حرمان من استغلال العقار من 2006/02/09 الى غاية 2022/02/09 هذا من جهة ومن جهة ثانية فإن قضاء الدرجة الأولى اغفل نقطة أساسية تتجلى في كون التعويض المادي الذي حكم به لفائدة العارض في مواجهة المسماة ميلودة (ا.) هو تعويض عن الأضرار النفسية وتكبده عناء المسطرة القضائية التي كانت في مواجهتها ولا يمكن اعتباره تعويض عن الحرمان عن الاستغلال . زيادة على ذلك المنع كان منذ سنة 2006 والقرار الاستئنافي الذي أيد الحكم الابتدائي الذي صدر سنة 2014 اي ما يزيد عن 9 سنوات فكيف يعقل ان يكون المبلغ 10.000 درهم الذي صدر في الملف الجنحي الذي كان في مواجهة ميلودة (ا.) هو تعويض عن الحرمان عن الاستغلال علما ان العقار يتكون من اربع محلات في موقع استراتيجي ، و أن قضاء الدرجة الأولى يقر ضمن تحليله على كون السيدة ميلودة (ا.) عرقلت حيازة للمستانف عليه للمحل موضوع النزاع قبل تاريخ 2014/07/10 ومنذ 2006/04/01 حيث سترى المحكمة الموقرة بوجود عرقلة الحيازة من طرف المستأنف عليها الفرعية ميلودة (ا.) تجاه العارض منذ 2006/04/01 الى غاية 2014/07/10 الذي صدر فيه القرار الاستئنافي المؤيد الحكم الابتدائي.

نقصان التعليل الموازي لانعدامه مقتضيات قانون الالتزامات والعقود : وان المحكمة الابتدائية حددت التعويض من الحرمان عن الاستغلال في مواجهة المستأنف عليه الفرعي الأول في مبلغ 248.795,94 درهم الذي يمثل المدة من سنة 2019 تاريخ المحضر الاستدراكي بتنفيذ الحكم إلى تاريخ 2022/02/09 ، و أن الحرمان من استغلال العقار الذي طال العارض من المستأنف عليه الفرعي الأول والثانية كان منذ شرائهما للعقار حينما أقسم أن العقارات لن يدخلها احد وذلك مثبت بمحضر الامتناع المدلى به بالملف وانه بادر الى رفع دعوى استعجالية في مواجهة المستأنف عليهم الفرعيين الاول والثانية سنة 2019 من أجل افراغهم للإحتلال بدون سند وهنا يجب التوضيح ان لجوء العارض لرفع هاته الدعوى كان بعد رفض المستأنف عليهم الفرعيون الاول والثانية بتنفيذ الحكم الذي كان في مواجهة المستأنف عليها الفرعية الثالثة سنة 2014 بعلة شرائهم للعقار ، و سترى المحكمة بثبوت فعل الحرمان من الاستغلال الذي طاله من تاريخ 2014/07/10 إلى تاريخ 2022/02/09 من طرف المستأنف عليهم الفرعيون الأول والثانية .

فيما يتعلق بالخبرة : ذهبت المحكمة الابتدائية الى تحديد التعويض عن الحرمان من الاستغلال عن الفترة من سنة 2019 الى غاية 2022/02/09 مخالفة ما جاء على ضوء الخبير الذي انجز تقريره وجاء فيه أن الحرمان من الاستغلال كان من 2014/07/01 الى تاريخ 2022/02/09 وحدد فيها لذلك تعويضا في مبلغ 550.333,1 درهم ، و أنه من غير المفهوم كيف لمحكمة الدرجة الأولى اعتمدت تحديد التعويض عن الحرمان من سنة 2019 الى تاريخ 2022/02/09 ولم تعر اي اهتمام لوثائق الملف ومحضر امتناع الذي أنجز في القرار الاستئنافي عدد 2014/2602/68 المؤيد للحكم الجنحي عدد 2010/26/788 والذي أقسم فيه المستأنف عليهم الفرعيون ان العقارات لن يدخلها احد ، و هذا من جهة ومن جهة أخرى فإن الخبرة جاءت ناقصة وغير معللة من حيث مبلغ التعويض عن الحرمان وكذا مدته والتي وجب أن توازي مدة الحرمان من الانتفاع باستغلال العقار والتي ابتدأت منذ إبرام عقد الكراء بتاريخ 2006/02/09 لأنه بالرجوع الى معطيات نازلة الحال وخصوصا الحكم عدد : 2010/26/788 والمؤيد استئنافيا والقاضي بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه بعد انتزاع العقار منعت حيازة المدعي نجد ان السيدة ميلودة (ا.) ابنة الهالكة شريفة (ز.) المكرية له هي من المستأنف الفرعي من استغلال المحلات المكتراة منذ تاريخ ابرام العقد الى غاية تاريخ شرائه 2013/11/25 من طرف المستأنف عليه الفرعي الأول والثانية واللذان بدورهما شرعا في منعه من ارجاع المحل بعلة انهما اشتريا العقار من الورثة ، و ان تحديد الخبير لمبلغ التعويض عن الحرمان من استغلال العقار منذ بداية سنة 2014 أي عند اقتناء المستأنف عليهم الفرعيون الأول والثانية فيه لحقوقه على اعتبار ان الحرمان ابتدأ منذ ابرام عقد الكراء سنة 2006 وليس 2014 ومن جهة ثانية فإن الخبير أغفل التحسينات التي ادخلها المستانف عليه بالمحل من إزالة الجبص من السقف تبليط المرحاض وبعض الجدران واحداث حفرة بالأرض لتشحيم السيارات تجديد الرودوات و الحديد وصيانتها ، لم يتم ادخال كل ذلك ضمن التعويض الذي خلص به رغم انه اقر بنفسه ان الخبير عبد الغني (ب.) جاء في تقريره بتاريخ 2006/10/26 بالملف عدد 2006/1370 بوجود تحسينات بالمحل ، و ان الخبير اكتفى بتحديد التعويض من الحرمان عن الاستغلال فقط على الدخل الشهري لكل سنة واغفل باقي المصاريف التي استنزفت المستانف عليه ، و سترى المحكمة عدم موضوعية الخبرة لعدة اعتبارات منها عدم احتسابها لتعويض منذ تاريخ الحرمان المحدد في شهر ابريل 2006 إضافة الى عدم احتساب مصاريف التحسينات التي تكبدها العارض ثم ا ثم ان الدخل السنوي المعتمد عليه من طرف الخبير اقل بكثير مما يمكن ان يحصل عليه المستانف لو مارس العمل فعليا طيلة مدة الحرمان دون اغفال ان المحل له 3 أبواب ورابع بالساحة المجاورة له ، ملتمسا رد جميع دفوعات الجهة المستأنفة لعدم جديتها وعدم وجود ما يبررها قانونا و بتأييد الحكم الابتدائي و بخصوص الاستئناف الفرعي قبول الاستئناف الفرعي بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به جزئيا بعد التصدي الحكم أساسا برفع مبلغ التعويض الإجمالي بناء على مدة الحرمان الفعلية والتحسينات والمصروفات التي ادخلها العارض على المحلات وما تجنيه من أرباح شهرية و إحتياطيا الأمر بإجراء خبرة حسابية تسند لخبير مختص في المحاسبة العقارية يحدد التعويض المستحق له منذ تاريخ الحرمان مع مراعاة طبيعة النشاط وما يمكن ان يجنيه من أرباح و إحتياطيا جدا المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير مصطفى (م.) الحكم بالتعويض الإجمالي الذي خلص اليه الخبير بتقريره .

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستانف بواسطة نائبه بجلسة 23/10/2025 جاء فيها انه وبخلاف ما زعمه المستأنف عليه فإن العارض لا يمكن البتة مواجهته بمقتضيات الفصل 634 من قانون الالتزامات والعقود كما ذهب إلى ذلك السيد القاضي الابتدائي حين تعليله للحكم المطعون فيه ولا بمقتضيات الفصلين 635 و 643 من نفس القانون كما ادعى ذلك المستأنف عليه ضمن مذكرة جوابه ، ولأنه وبكل وضوح، فإنه وإن كان خلفا خاصا، فلا يمكن الاحتجاج في مواجهته بمقتضيات الفصول المشار إليها، لأن الفعل الجرمي والمتمثل في انتزاع حيازة العقار من يد المكتري، لم يكن من طرف الجهة المكرية، والتي فوت بعد وفاتها ورثتها العقار المتواجد به المحل التجاري موضوع الدعوى له بل ظل صادرا وكما هو ثابت من مقتضيات ملف النازلة من جهة أجنبية عن العقد الكرائي وهي السيدة "ميلودة (ا.)" وليس المكرية السيدة "شريفة (ز.) قبل انتقالها إلى دار البقاء ، وبالتالي وبالنظر للعلة تلك، فتعليل القاضي الابتدائي لم يكن صائبا فيما تعلق بهذه النقطة ولا يمكن والحالة تلك مواجهته بمقتضيات الفصول 634 و 635 و 643 المتعلقة بالضمان ولو أنه يعتبر خلفا خاصا لأن حيازة المستأنف عليه تم غصبها من طرف أجنبي عن عقد الكراء الذي كان مبرما بينه وبين المالكة السابقة "شريفة (ز.)" وورثتها من بعدها الذين فوتوا العقار برمته بصفتهم تلك للعارض ولا يمكن تبعا لذلك وزر وتبعات فعل جرمي صادر عن طرف اجنبي عن ذلك العقد الكرا السيدة "ميلودة (ا.) والكل بإقرار المستأنف عليه نفسه وفق ما هو ثابت من الأحكام والقرارات الجنحية المدلى بها من قبله. وحيث تمسك العارض بعدم علمه لا بوجود عقد كرائي يربط مالكته الأصلية بالمستأنف عليه سيما وأنه تسلم العقار برمته شاغرا بما في ذلك المحل موضوع النازلة، ولا علم له كذلك بوجود مساطر قضائية سابقة يباشرها المستأنف عليه، وبناءً عليه لا يمكن الدفع في مواجهته بوجوب سلوكه لمسطرة حوالة الحق كما زعم ذلك الأخير مع ضرورة الأخذ بعين الاعتبار في المقابل أنه ليس هناك ما يثبت كون المستأنف عليه عمد الى إشعار العارض وبصفة نظامية بوجود علاقة كرائية رابطة بينه وبين المالكة السابقة ، وبناءً عليه وبعد الوقوف على كافة العلل المشار إليها أعلاه لا يمكن مواجهة العارض بحرمان المستأنف عليه من استغلال محله والحال أنه عمد الى تنفيذ كافة الأحكام والقرارات التي سلكها الأخير في مواجهته من بعد، سواء تعلق الأمر بإفراغ المحل أو ارجاع مادتي الماء والكهرباء أو تمكينه من الاذن بالقيام بالإصلاحات، وليس هناك بملف النازلة ما يفيد كونه امتنع عن تنفيذ ولو حكم واحد. ومن تم، لا يمكن الادعاء وفي مقابل ذلك أن العارض عمد وعنوة إلى المستأنف عليه من استغلال المحل التجاري سيما بعد الوقوف على انتفاء الضرر لدى الأخير والذي يبقى ثابتا من تراخيه في سلوك المساطر القضائية كما أوضح ذلك عارض ضمن مقال طعنه بالاستئناف، إذ لو كان متضررا فعلا لعمد الى سلوك المساطر القضائية في إبانها وليس سلوك مسطرة معينة والانتظار لسنوات عديدة قصد سلوك مسطرة قضائية أخرى وهكذا دواليك. وبالتالي فهذا المعطى إنما ينم عن انتفاء الضرر المزعوم من طرفه ووجب الحكم بنقيض قصده، وكان حريا بالقضاء الابتدائي التصريح برفض طلبه للعلل المشار إليها أعلاه.

بخصوص الاستئناف الفرعي : في الموضوع : انه عاب المستأنف فرعيا على الحكم الابتدائي قضاءه لفائدته بالتعويض المحكو به منذ سنة 2019 وكما تمت الإشارة إلى ذلك أعلاه فإنه وبناءً على المعطيات المثارة فإن طلباته ظلت غير مرتكزة على أسس سليمة من الأصل حتى بخصوص الفترة الممتدة من 2019 إلى غاية 2022 ولا يعقل لا منطقا ولا قانونا تحميله وزر فعل جرمي (جنحة انتزاع عقار من حيازة الغير) ارتكب من طرف شخص اجنبي عن العلاقة الكرائية وهو السيدة "ميلودة (ا.)" ولا يمكن مواجهته بالتالي بقاعدة الخلف الخاص مع العلم أنه المستأنف فرعيا تم تعويضه أثناء البت في المسطرة الجنحية بشأن شكايته من أجل انتزاع عقار من حيازة الغير الذي سبق وأن تقدم بها في مواجهة الغاصبة السيدة "ميلودة" "(ا.)" والتي ظلت طرفا أجنبيا عن العلاقة الكرائية كما تم توضيح ذلك سلفا ، ملتمسا الحكم وفق ملتمسات العارض المضمنة بمقال طعنه بالاستئناف و بخصوص طلب الاستئناف الفرعي شكلا بعدم قبوله وموضوعا رفض كافة الطلبات المضمنة به لعدم ارتكازها على أسس سليمة

بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 23/10/2025 حضرها دقاع الطرفين بالملف مذكرة تعقيبية لدفاع المستأنف تسلم الحاضر نسخة منها فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/10/2025.

في الاستئنافين الأصلي و الفرعي:

حيث تمسك المستأنف أصليا بكون فتيحة (ا.) أجنبية عن العلاقة الكرائية و أن عقد الكراء كان يربط بين المسماة قيد حياتها شريفة (ز.) باعتبارها كانت مالكة المحل التجاري و بعد وفاتها انتقلت ملكيته لورثثتها الذين عمدوا الى تفويت العقار برمته إلى الطاعن و زوجته فتيحة (ا.) وثبوت ارتكاب السيدة ميلودة (ا.) لجنحة انتزاع عقار من حيازة الغير و باستصدار المستأنف عليه لقرار نهائي قضى بأدائها له تعويضا عن الضرر يكون الحكم المستأنف قد جانب الصواب بالحكم على الطاعن بأداء تعويض طالما أنه لا يمكن للشخص أن يعوض عن الضرر مرتين عن نفس الضرر.

حيث إنه لما كان المستأنف عليه أسس دعواه على أن المحل التجاري عبارة عن اربع مرائب مفتوحة على بعضها بمدينة سلا الذي اكتراه من مالكته شريفة (ز.) بمقتضى عقد كتابي مؤرخ في 01/04/2006 وما إن بدأ في إصلاحه قامت المكترية بانتزاعه منه و منعه من الدخول إليه و أنه منذ أبريل 2006 إلى غاية استصدراه القرار الاستئنافي عدد 128 بتاريخ 9 فبراير 2022 لم يتأتى له استغلال المحل التجاري ملتمسا تحميل مسؤولية منعه من استغلاله إلى المستأنف الاصلي و زوجته فتيحة (ا.) وميلودة (ا.) ومحكمة البداية لما اعتبرت أنه بصدور قرار استئنافي تحت رقم 68/2602/2014 بتاريخ 10/07/2014 في مواجهة ميلودة (ا.) القاضي برفع التعويض المحكوم به عليها لفائدة المستأنف عليه الى مبلغ 10.000,00 درهم و بكون الملف خال مما يثبت قيامها بعرقلة حيازة المحل بعد تاريخ حيازة المستأنف عليه لمحله فإن ذلك لا ينفي المسؤولية عن الطاعن طالما أن المستأنف عليه يحمله مسؤولية حرمانه من استغلال المحل عن الفترة اللاحقة عن صدور القرار رقم 68/2602/2014 و يبقى السبب غير مؤسس و يتعين رده.

حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من تراخي المستأنف عليه في مباشرة المساطر القضائية الكفيلة لاستغلال المحل التجاري فإنه من الثابت بالاطلاع على الدعاوى التي أقامها المستأنف عليه من أجل استرجاع المحل الذي يكتريه و الشكايات التي تقدم بها و المساطر التي سلكها من أجل استرجاع حيازة عقاره و من أجل إفراغ الطاعن من العين المكتراة للاحتلال بدون سند و من أجل إدخال عدادي الماء و الكهرباء و الإذن له بالقيام بالإصلاحات أن المستأنف عليه باشر المساطر القضائية الكفيلة لاسترجاع المحل التجاري و أن الطاعن منعه من الإنتفاع من العين المكتراة باعتباره المالك الجديد للعقار والثابت بمقتضى محضر الامتناع الاستدراكي و الحكم رقم 1116 الصادر بتاريخ 31/12/2019 القاضي بإفراغه للاحتلال بدون سند.

حيث إنه خلافا لما تم نعيه على التعويض عن الحرمان من استغلال المستأنف فرعيا للمحل التجاري الذي حددته محكمة أولى درجة، فإنه بالاطلاع على الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير السيد مصطفى (م.) و الذي حدد مبلغ التعويض عن المدة من سنة 2019 تاريخ ثبوت احتلال المستأنف أصليا للمحل التجاري إلى غاية تاريخ استرجاعه من طرف المستأنف فرعيا بتاريخ 09/02/2022 في 248.795,94 درهم على أساس دخل شهري حدده الخبير آخدا بعين الاعتبار مساحة المحل وموقعه و النشاط إذ أنه خلال سنة 2007 قام المستأنف عليه بمجموعة من التحسينات قصد استغلاله كمرآب لغسل السيارات باعتماد نسبة الزيادة في الدخل الصافي من هذا النشاط في 5 في المائة في مبلغ 6381,41 درهم عن سنة 2019 و 6700,48 درهم عن سنة 2020 و 7035,50 درهم عن سنة 2021 و مبلغ 7.387,28 درهم عن شهر يناير من سنة 2022 و يكون الخبير قد اعتمد معايير موضوعية لتحديد الاضرار اللاحقة بالمستأنف عليه جراء حرمانه من استغلال محله الذي يقع على المكري ضمان انتفاع المكتري بالعين المكتراة أما قيمة التحسينات المطالب بها بمقتضى الاستئناف الفرعي فإن المستأنف فرعيا لازال يستغل محله التجاري و لا مبرر لاسترجاع قيمتها و يكون الحكم المستأنف قد صادف الصواب و يتعين معه رد الاستئنافين الاصلي و الفرعي و تأييد الحكم المستأنف و تحميل كل مستأنف صائر استئنافه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الإستئنافين الأصلي و الفرعي.

في الموضوع : بردهما و تأييد الحكم المستأنف و تحميل كل مستأنف صائر استئنافه.