Mot clé
Démolition d'un mur

Saisie d'un litige relatif à l'indemnisation du bailleur pour dégradations du local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des clauses du bail et du constat d'huissier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif de l'absence d'état des lieux d'entrée et de la qualification de certaines dégradations en usure normale.

La cour retient qu'en l'absence d'un procès-verbal d'état des lieux, la clause du contrat par laquelle le preneur reconnaît avoir reçu le local en bon état suffit à établir sa condition initiale. Elle juge également que le constat dressé par huissier lors de la restitution des clés crée une présomption de responsabilité à l'encontre du preneur, qui avait la garde de la chose.

La cour écarte l'argument de l'usure normale dès lors que le constat fait état de dommages importants, tels que des bris de vitres, l'arrachage d'installations électriques et les traces de la démolition d'un mur, qui ne relèvent pas d'un usage courant. Infirmant le jugement entrepris, la cour fait droit à la demande d'indemnisation du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et sur la caractérisation d'un motif grave et légitime de résiliation. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que ce dernier n'était que propriétaire d'une quote-part indivise, et niait le caractère substantiel des modifications apportées aux locaux.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que l'acte de partage postérieur à l'acquisition en indivision, attribuant privativement les locaux loués au bailleur, lui conférait une qualité à agir exclusive. Elle ajoute que la notification de la cession du droit au bail au preneur peut, en application de l'article 194 du dahir formant code des obligations et des contrats, résulter implicitement des faits de la cause, notamment d'une précédente procédure judiciaire entre les mêmes parties.

Sur le fond, la cour considère que la démolition d'un mur mitoyen sans autorisation, établie par une condamnation pénale définitive ayant autorité de la chose jugée, constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail. En conséquence, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations transmises au cessionnaire d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait écarté la responsabilité du preneur actuel au motif que les travaux n'étaient pas de son fait. L'appelant, bailleur, soutenait que le cessionnaire est tenu des manquements de son prédécesseur, notamment la démolition d'un mur. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'aveu extrajudiciaire du bailleur lui-même, lequel avait reconnu lors d'une expertise que les travaux litigieux étaient imputables au locataire précédent. Elle retient que les seules obligations qui se transmettent au cessionnaire, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, sont celles qui découlent directement de la relation locative née du contrat de bail, à l'exclusion de la responsabilité pour des faits matériels antérieurs à la cession. La cour ajoute que le silence gardé par le bailleur au moment des faits s'analyse en une acceptation tacite desdits travaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait qualifier la nature des travaux réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une extension, la démolition d'un mur et la modification des façades constituaient des changements substantiels justifiant la résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce, se fondant sur un constat d'huissier, retient que les travaux consistant en la pose d'une toiture légère, le carrelage d'une surface et l'installation de parois vitrées ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble ni à sa sécurité. Elle rappelle, au visa des dispositions de la loi n° 49-16, que le changement qui n'occasionne aucun préjudice à l'immeuble loué ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation. Dès lors, les travaux litigieux ne sauraient justifier l'application des sanctions prévues à l'article 8 de ladite loi. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant la remise en état de locaux commerciaux par la reconstruction d'un mur mitoyen, le tribunal de commerce avait ordonné cette reconstruction sous astreinte. L'appelante soulevait la violation du principe ultra petita, au motif que la condamnation la visait alors que l'action était dirigée contre les propriétaires des murs, ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une précédente ordonnance ayant rejeté une demande identique. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'obligation de remise en état pèse sur l'auteur du trouble, dont l'identité avait été judiciairement établie par une précédente décision ayant acquis force de chose jugée. La cour rappelle que le juge des référés n'est pas strictement lié par les demandes des parties et peut, au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, ordonner toute mesure propre à mettre fin à un trouble manifestement illicite. Elle juge en outre que les ordonnances de référé n'ayant qu'une autorité de chose jugée provisoire, une précédente décision de rejet ne faisait pas obstacle à une nouvelle demande. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, faute pour lui de prouver les transformations alléguées consistant en la démolition d'un mur séparatif. Devant la cour, l'appelant invoquait l'aveu judiciaire du preneur qui aurait reconnu les faits en première instance, le dispensant ainsi de rapporter une autre preuve. La cour écarte cet argument et retient qu'il appartient au bailleur de prouver la matérialité des changements non autorisés. Elle précise que cette preuve doit également porter sur le préjudice causé à l'immeuble ou sur l'augmentation de ses charges. En l'absence de production d'un constat ou de tout autre élément probant par le bailleur, la demande d'éviction ne peut prospérer. Le jugement est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur la qualité à agir d'une bailleresse indivisaire et sur l'identité du véritable titulaire d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour modification des lieux et ordonné l'expulsion des preneurs. L'appelant contestait la qualité à agir de la bailleresse, faute de publication de l'acte de partage au registre foncier, et niait l'existence même d'une relation locative avec son auteur, soutenant que le bail avait été conclu avec un tiers. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de publication de l'acte de partage, retenant que le preneur, en tant que tiers à cet acte, est sans qualité pour s'en prévaloir. La cour relève ensuite que les appelants se contredisent en produisant eux-mêmes un acte de cession de droit au bail qui établit à la fois le décès du preneur initial et la transmission de ses droits à l'un des héritiers occupant les lieux. Dès lors, la relation locative et la qualité des parties étant établies, la cour retient que la modification de la chose louée, consistant en la démolition d'un mur pour joindre le local à un autre, constitue un juste motif de résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le manquement du preneur n'était pas établi. L'appelant soutenait que la démolition d'un mur porteur et la fusion du local loué avec un local voisin, même antérieures à l'acquisition du droit au bail par le preneur actuel, constituaient un manquement grave justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce, après avoir constaté par expertise que les modifications litigieuses remontaient à une période bien antérieure à l'entrée dans les lieux du preneur, retient que le silence prolongé du bailleur, qui résidait à proximité des lieux, constitue une présomption de son consentement aux travaux. Au visa de l'article 38 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour considère que cette absence d'opposition, en l'absence de juste motif justifiant son silence, vaut approbation des modifications. Dès lors, le bailleur ne peut plus se prévaloir de ces faits anciens pour fonder sa demande en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et l'appréciation du caractère sérieux du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le grief n'était pas fondé. L'appelant soutenait que le preneur avait, en violation du contrat, démoli un mur séparant deux locaux distincts visés au bail. La cour relève que le contrat, bien que visant deux titres fonciers, stipulait une somme locative unique et autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de construction, ce qui inclut la démolition nécessaire à l'unification des lieux pour les besoins de son activité. La cour retient surtout que le bailleur lui-même, dans des procédures antérieures visant notamment l'augmentation du loyer, avait constamment qualifié les lieux de local commercial unique, contredisant ainsi sa propre argumentation. Dès lors, la cour considère que le motif de l'éviction tiré de la modification des lieux manque de sérieux, l'accord du bailleur résultant tant des clauses du bail que de son comportement antérieur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la clause d'un contrat de gérance libre autorisant le preneur à effectuer des travaux de rénovation et d'embellissement des lieux loués couvre la démolition d'une cloison non porteuse. Ayant souverainement constaté, au vu des photographies versées au dossier, que ces travaux, nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale convenue, ne portaient atteinte ni à la structure de l'immeuble ni à ses éléments essentiels et n'occasionnaient aucun préjudice au bailleur, elle en déduit exactement que le preneur n'a pas commis de manquement justifiant la résiliation du contrat.

Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

Ayant constaté que le preneur avait démoli le mur séparant le local loué d'un autre local, en violation d'une clause expresse du contrat de bail lui interdisant toute modification des lieux sans l'accord du bailleur, une cour d'appel retient à bon droit que ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de prononcer l'éviction du preneur sans indemnité, sans qu'il soit nécessaire d'ordonder une expertise pour vérifier si cette modification a porté atteinte à la solidité de l'immeuble, le simple manquement à l'obligation contractuelle étant suffisant.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial avait démoli le mur séparant les lieux loués d'un autre local, en violation d'une clause expresse du contrat interdisant toute modification des lieux sans l'accord écrit du bailleur, une cour d'appel en déduit exactement que ce manquement contractuel constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. Par suite, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail sans indemnité d'éviction, le contrat formant la loi des parties et sa violation suffisant à caractériser le motif grave, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si les travaux ont causé ou non un préjudice à l'immeuble.

Ayant relevé qu'une clause du contrat de bail commercial interdisait au preneur de modifier les lieux sans l'autorisation du bailleur, et que le preneur avait reconnu avoir démoli un mur en violation de cette stipulation, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que ce manquement constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et l'expulsion sans indemnité d'éviction, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. La simple violation de l'obligation contractuelle, qui fait la loi des parties, suffit à caractériser le motif grave, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si les modifications ont causé un préjudice à l'immeuble.

Des propriétaires et occupants d’une villa ont engagé une action en responsabilité contre une société défenderesse. Ils alléguaient que des travaux de terrassement entrepris par cette dernière sur le terrain voisin avaient entraîné la démolition complète du mur séparant les deux propriétés. Malgré un engagement écrit et signé de la société, reconnaissant sa responsabilité et promettant la reconstruction du mur, celle-ci n’a pas exécuté son obligation, même après une mise en demeure formelle. Les demandeurs sollicitaient la remise en état des lieux sous astreinte, ainsi que l’octroi de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, outre les intérêts légaux.

La société défenderesse, bien que régulièrement avisée et son représentant légal ayant bénéficié d’un délai pour constituer avocat, n’a pas comparu ni conclu. La juridiction a donc statué par défaut, après avoir constaté que l’affaire était en état d’être jugée.

Se fondant sur les pièces versées au dossier, notamment une lettre émanant de la société défenderesse dans laquelle elle reconnaissait explicitement avoir causé la démolition et s’engageait à reconstruire le mur, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier confirmant l’absence de mur et la présence d’une clôture temporaire, la juridiction a considéré la faute de la défenderesse comme établie. Appliquant l’article 400 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (DOC), qui dispose qu’il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en prouver l’extinction, la juridiction a retenu que la défenderesse, ayant reconnu son obligation de reconstruire, n’avait pas démontré s’en être acquittée.

En application de l’article 78 du DOC, qui établit la responsabilité civile délictuelle pour tout fait de l’homme qui cause, par sa faute, un dommage à autrui, la juridiction a jugé que la faute de la défenderesse (démolition et manquement à son engagement de reconstruire) était la cause directe du préjudice subi par les demandeurs. Faisant usage de son pouvoir souverain d’appréciation conformément à l’article 264 du DOC, elle a alloué aux demandeurs une indemnité de 20.000 dirhams au titre de la réparation du préjudice résultant de la démolition et du retard dans la reconstruction. La demande d’intérêts légaux a été rejetée, la juridiction estimant, en s’appuyant sur une jurisprudence de la Cour de cassation, que l’indemnité allouée réparait l’entier préjudice et que les intérêts constitueraient une double indemnisation.

Enfin, considérant l’astreinte comme un moyen de contraindre à l’exécution d’une obligation de faire en vertu de l’article 448 du Code de Procédure Civile (CPC), la juridiction a fait droit à la demande de remise en état en condamnant la défenderesse à reconstruire le mur sous astreinte de 500 dirhams par jour de retard à compter de la notification du jugement. La défenderesse, partie succombante, a été condamnée aux dépens.