Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui rejette une demande de résiliation d’un bail commercial au motif que l’adjonction par le preneur d’une activité de restauration à celle de café initialement convenue ne constitue pas un manquement, dès lors que le contrat de bail et son avenant délimitaient de manière exclusive les activités commerciales autorisées. En statuant ainsi, sans constater l’accord du bailleur à cette modification de la destination des lieux, la cour d’appel a privé sa décision de fondement.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Section II, Arrêt n° 2/717, en date du 30/12/2021, Dossier commercial n° 2018/2/3/208

Vu le pourvoi en cassation formé le 20/12/2017 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Bouselham (Y.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 3789 rendu le 27/04/2016 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/61.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28/09/1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 16/12/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 30/12/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Saïd Chouguib, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la demanderesse au pourvoi a, par une requête en date du 28/10/2015, saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, exposant que la défenderesse, la société (D.T.), lui loue le local sis à (…) qu’elle exploite en tant que café, et qu’elle a procédé à l’adjonction d’une autre activité commerciale consistant en la transformation des lieux en restaurant, avec ce que cela implique en termes de machines, d’équipements et de bouteilles de gaz butane ; qu’elle a effectué des modifications dans le local affectant les parties communes de l’immeuble, s’est appropriée la cour intérieure de l’immeuble et a construit un toit sur une superficie de 4,80 mètres sur 4,15 mètres, ainsi qu’il est établi par le rapport d’expertise versé au dossier ; que, sur ce fondement, la requérante lui a adressé une mise en demeure de vider les lieux, qu’elle a reçue le 29/04/2015 et qui est restée sans effet ; pour ces motifs, elle sollicite de voir juger la validation du congé, la résiliation du contrat de bail conclu entre elles et l’expulsion de la défenderesse du local litigieux, elle et tous occupants de son chef ou avec son autorisation, sous peine d’une astreinte.

La défenderesse a répliqué par un mémoire accompagné d’une demande additionnelle, dans lesquels elle a exposé qu’en vertu d’un avenant, il avait été convenu entre elle et la demanderesse originaire d’ajouter une autre activité commerciale consistant en la vente de boissons alcoolisées, et que les motifs mentionnés dans le congé sont futiles ; elle a sollicité, par sa demande reconventionnelle, de voir prononcer la nullité du congé qui lui a été notifié le 29/04/2015 et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour déterminer l’indemnité d’éviction. Un jugement avant dire droit a été rendu, ordonnant une expertise technique pour constater les modifications apportées au local, laquelle a été réalisée par l’expert Mohamed (A.). Après l’échange de conclusions sur ce rapport et la clôture de l’instruction, le Tribunal de commerce a, sur la demande principale, rejeté la demande de validation du congé notifié à la défenderesse le 29/04/2015 et, sur la demande reconventionnelle, a prononcé la nullité dudit congé, par un jugement dont la demanderesse au pourvoi a interjeté appel et que la Cour d’appel a confirmé par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Sur le premier moyen de cassation :

Attendu que la demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt le défaut de base légale et la motivation viciée assimilable à un défaut de motifs, ainsi que la violation des articles 230, 633 et 692 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (D.O.C.), au motif que la cour qui l’a rendu a énoncé dans ses motifs que les parties avaient convenu, dans le contrat de bail et son avenant, de l’adjonction par l’intimée d’une autre activité commerciale à celle convenue dans le contrat initial, consistant en la vente de boissons alcoolisées. Or, il ressort du contrat de bail en date du 05/10/1979, et de son premier article, que l’activité commerciale à exercer est expressément définie comme étant celle de café, crèmerie et vente de glaces, et que l’avenant en date du 28/12/1990 a confirmé, dans son deuxième article, l’autorisation accordée à la locataire d’ajouter une autre activité limitée à la vente de boissons alcoolisées, à l’exclusion de toute autre. La troisième clause de l’avenant a énoncé que, par dérogation aux modifications apportées par ledit avenant et mentionnées aux articles 1, 2 et 3, toutes les conditions et dispositions du contrat de bail en date du 05/10/1979 demeurent inchangées.

De plus, la cour a motivé sa décision en considérant que l’activité litigieuse est requise par l’exploitation de l’intimée de son activité de café, et que dès lors qu’il lui est permis de vendre des boissons alcoolisées, cela implique pour elle d’utiliser des équipements et des machines pour exercer son activité et fournir ses services dans ce cadre, conformément à ce qui a été convenu entre les parties en application des dispositions de l’article 230 du D.O.C. Or, cette motivation a ignoré plusieurs fondements juridiques, car la demande de la demanderesse au pourvoi est fondée sur le non-respect par la locataire de la destination pour laquelle le contrat de bail a été conclu, avec le changement et l’adjonction d’une autre activité commerciale, ce qui la place en manquement à ses obligations contractuelles, en application du principe selon lequel le contrat est la loi des parties, énoncé à l’article 230 du D.O.C., des dispositions de l’article 633 du même code qui obligent le preneur à user de la chose louée pour l’usage auquel elle est destinée par la convention, et des dispositions de l’article 692 du même code qui confèrent au bailleur le droit de résilier le contrat de bail si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par la convention. Il est constant que le premier contrat de bail et son avenant ont limité de manière exhaustive l’activité commerciale que la défenderesse devait exercer et n’ont pas prévu la possibilité de modifier cette activité ou d’en ajouter une autre que celles mentionnées au contrat. L’emploi dans le premier contrat du terme « exclusivement » et l’autorisation ajoutée dans le second acte interdisent expressément à la locataire, conformément à la quatrième clause de l’article 3 du contrat du 05/10/1979 qui impose la nécessité d’une autorisation écrite de la demanderesse au pourvoi en cas de volonté de la défenderesse d’apporter une quelconque modification à l’activité ou à la façade, ce qui n’est pas établi dans les pièces du dossier. Ce par quoi la cour a violé les articles dont la violation est invoquée, a entaché sa décision d’une motivation viciée assimilable à un défaut de motifs et a exposé sa décision à la cassation.

Effectivement, le moyen est fondé. L’adjonction au local loué d’une activité commerciale non convenue dans le contrat de bail et sans obtenir l’autorisation du bailleur constitue un motif grave justifiant le refus de renouvellement du contrat de bail. Attendu qu’il est établi par le premier article du contrat de bail en date du 05/10/1979 qui liait la demanderesse à la défenderesse, tel qu’il était soumis à la Cour d’appel, que l’activité commerciale convenue pour être exercée dans le local loué à la défenderesse est expressément définie comme étant celle de café, crèmerie et vente de glaces, et que l’avenant en date du 28/12/1990 a énoncé dans sa troisième clause que, par dérogation aux modifications qu’il contient et qui sont mentionnées aux articles 1, 2 et 3, toutes les conditions et dispositions du contrat de bail en date du 05/10/1979 demeurent inchangées ; la cour qui a rendu l’arrêt attaqué, qui a constaté d’après les pièces du dossier, et notamment le rapport d’expertise versé au dossier, que la défenderesse avait ajouté l’activité de restaurant à l’activité de café convenue dans le contrat de bail, sans avoir obtenu l’autorisation de la demanderesse, et a considéré que le grief de la demanderesse au pourvoi relatif à l’adjonction d’une autre activité commerciale au local était juridiquement infondé dès lors que l’activité litigieuse était requise par l’exploitation par la défenderesse de son activité de café, puisqu’elle était autorisée à vendre des boissons alcoolisées, alors que le contrat de bail et son avenant avaient limité de manière exhaustive l’activité commerciale que la défenderesse devait exercer dans le local et n’avaient pas prévu la possibilité d’ajouter une autre activité que celles mentionnées dans le contrat de bail, a entaché sa décision d’une motivation insuffisante, assimilable à un défaut de motifs, et n’a pas donné de base légale à sa décision. Le grief formulé par la demanderesse au pourvoi à l’encontre de l’arrêt est donc fondé et entraîne sa cassation.

Attendu que l’intérêt d’une bonne administration de la justice et celui des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même juridiction.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation casse l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la juridiction qui l’a rendu pour qu’il y soit statué à nouveau par une formation autrement composée, et condamne la défenderesse aux dépens.

Elle ordonne que mention du présent arrêt soit faite sur les registres de la juridiction qui l’a rendu, en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.