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Contestation du montant du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les effets d'un paiement partiel effectué dans le délai de la sommation. Le preneur appelant contestait le montant du loyer visé dans la sommation, le considérant non conforme au contrat, et soutenait que le paiement intégral des arriérés, bien que tardif, faisait obstacle à la résiliation.

La cour écarte le moyen tiré de la contestation du montant du loyer, relevant que le preneur s'en était déjà acquitté par le passé sur la base révisée, ce qui valait acceptation. Elle retient ensuite que le paiement partiel des arriérés, effectué dans le délai de la sommation, ne saurait faire disparaître l'état de demeure du débiteur.

Dès lors, le paiement du solde intervenu après l'expiration de ce délai ne peut faire obstacle à la demande de résiliation pour manquement contractuel. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du congé et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion tout en réduisant le montant des arriérés locatifs.

Les héritiers du preneur contestaient la validité du congé, la preuve de la relation locative et la caractérisation du défaut de paiement, soutenant notamment qu'une offre de paiement, même informelle, suffisait à écarter le manquement. La cour écarte ces moyens en retenant que le congé, conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16, n'est pas vicié par la seule contestation du montant du loyer, dont la fixation relève de l'office du juge.

La cour retient surtout que le preneur, confronté au refus allégué du bailleur de recevoir paiement, ne peut se contenter d'une simple offre verbale ou d'une preuve testimoniale pour écarter le manquement, cette dernière étant en outre irrecevable au-delà du seuil légal. Elle rappelle qu'en application des dispositions du code des obligations et des contrats, la seule voie pour le débiteur de se libérer est de procéder à l'offre réelle suivie du dépôt de la somme due auprès du tribunal.

Faute pour le preneur d'avoir suivi cette procédure, le manquement est jugé constitué et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation de payer mentionnant une somme supérieure au loyer contractuel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité de la sommation, et par conséquent de la procédure d'expulsion, au motif que le montant réclamé excédait le loyer contractuellement fixé. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une telle erreur matérielle sur le montant n'affecte pas la validité de l'acte.

Elle juge qu'il appartient au tribunal de vérifier le montant réel de la dette locative, ce que le premier juge a fait en se fondant sur le loyer contractuel à défaut de preuve d'une augmentation. La cour relève en outre que le preneur, qui ne justifiait d'aucun paiement même partiel sur la base du loyer qu'il reconnaissait devoir, était en tout état de cause en situation de défaut.

Le jugement prononçant l'expulsion et condamnant au paiement des loyers est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la détermination du montant du loyer en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, retenant le montant du loyer allégué par le preneur et constatant le règlement des sommes dues.

L'appelant, bailleur, soutenait que la charge de la preuve du montant du loyer incombait au preneur et que les décisions judiciaires antérieures, n'ayant pas statué sur ce point dans leur dispositif, ne pouvaient fonder la conviction du premier juge. La cour écarte ce moyen.

Elle relève que dans une précédente instance ayant abouti à un jugement définitif ordonnant la délivrance de quittances de loyer au nom du cessionnaire du fonds de commerce, le montant du loyer avait été expressément mentionné dans l'acte introductif d'instance sans que le bailleur, alors défendeur, n'élève la moindre contestation à ce sujet. La cour retient que l'absence de contestation du montant du loyer dans le cadre de cette procédure antérieure, où il constituait un élément essentiel de la demande, vaut reconnaissance implicite de celui-ci.

Dès lors, le premier juge disposait d'éléments suffisants pour fixer le loyer au montant allégué par le preneur, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les loyers est libéré de son obligation en consignant les sommes dues auprès du greffe, sans qu'un manquement puisse lui être reproché. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail et en paiement d'arriérés.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des loyers, fondé sur un montant contesté, et l'omission des charges locatives constituaient un manquement grave justifiant la résiliation. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur, confronté au refus du bailleur de recevoir paiement avant même la délivrance de la sommation, s'est valablement libéré par consignation.

Elle rappelle qu'en l'absence de preuve contraire apportée par le bailleur, la parole du preneur prévaut quant au montant du loyer. De plus, la cour considère que les charges locatives sont présumées incluses dans le loyer en application de l'article 5 de la loi 49.16, faute de stipulation contraire démontrée.

Le manquement du preneur n'étant pas caractérisé, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur, assortie d'une astreinte. L'appelant contestait la validité de la procédure en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, simple coindivisaire, ainsi que l'irrégularité de la mise en demeure qui, selon lui, aurait dû être suivie d'un second acte distinct visant l'expulsion en application de la loi n° 49-16.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé à l'égard du preneur. Elle rejette également la contestation du montant du loyer, rappelant qu'en application de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, la preuve testimoniale est irrecevable pour contredire les termes d'un acte écrit.

La cour juge que la loi n° 49-16 n'exige pas la délivrance de deux actes successifs, un commandement de payer unique mentionnant l'intention de résilier le bail en cas de non-paiement étant suffisant. Toutefois, la cour retient que l'astreinte n'est pas justifiée dès lors que l'expulsion, susceptible d'exécution forcée par le recours à la force publique, ne requiert pas une intervention personnelle du débiteur.

Le jugement est donc réformé sur ce seul point et confirmé pour le surplus, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour payer et sur l'autorité d'un précédent jugement non définitif fixant le montant du loyer. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction, prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la régularité formelle de l'injonction au visa de l'article 26 de la loi 49/16, niait l'avoir reçue et contestait le montant du loyer retenu. La cour écarte ces moyens en relevant d'une part que le preneur avait, par un écrit de son conseil, reconnu avoir reçu l'injonction, ce qui constitue un aveu faisant pleine foi contre lui.

D'autre part, la cour retient que la fixation du montant du loyer dans les motifs d'un précédent jugement, même non encore définitif, s'impose aux parties en vertu de l'autorité de la chose jugée attachée aux motifs qui en sont le soutien nécessaire, conformément à l'article 418 du code des obligations et des contrats. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge des effets d'un commandement de payer visant un montant de loyer contesté par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers visés dans l'acte.

L'appelant soutenait la nullité de ce commandement au motif qu'il mentionnait une somme erronée, supérieure au loyer réellement convenu, et arguait que la reconnaissance par le premier juge du montant inférieur du loyer aurait dû conduire au rejet de la demande. La cour écarte ce moyen en retenant que la contestation du montant du loyer ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de se soustraire totalement à son obligation de paiement.

Elle relève que le preneur, qui admettait devoir un loyer d'un montant inférieur, aurait dû s'acquitter de cette somme pour paralyser les effets de la mise en demeure. La cour considère en outre que la preuve du paiement des loyers échus n'est pas rapportée, le témoignage produit à cet effet ayant été jugé non probant.

En conséquence, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur un loyer mensuel contesté. L'appelant soulevait d'une part des irrégularités de forme dans la désignation des parties et d'autre part, une contestation sur le montant du loyer, soutenant qu'il était inférieur à celui retenu par les premiers juges.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens de nullité formelle en application du principe selon lequel il n'y a pas de nullité sans grief, dès lors que les erreurs matérielles dans les noms des parties n'avaient engendré aucune confusion sur leur identité. Sur le fond, la cour retient que si les pièces produites ne justifiaient pas le montant du loyer fixé par le tribunal, l'aveu judiciaire du preneur dans ses propres écritures d'appel quant à un montant intermédiaire doit être retenu.

Faute pour le preneur de justifier du paiement des loyers ainsi recalculés, son manquement contractuel est jugé établi. En conséquence, le jugement est réformé quant au montant des arriérés locatifs, mais confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer en cas de contestation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur le montant du loyer mentionné dans la mise en demeure.

Le preneur appelant contestait la régularité de la procédure pour défaut de notification, le montant du loyer retenu ainsi que la validité de la mise en demeure. La cour écarte les moyens procéduraux, relevant des pièces du dossier que le preneur avait été personnellement cité à comparaître et avait personnellement refusé la notification de la mise en demeure.

Sur le fond, la cour retient qu'en cas de contestation sur le montant du loyer et en l'absence de preuve littérale, l'attestation produite par le bailleur est dépourvue de force probante dès lors qu'elle émane d'un proche, et qu'il convient de s'en tenir à la déclaration du preneur. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance sur la base du montant rectifié.

Le jugement est donc confirmé dans son principe, notamment quant à l'éviction, mais réformé sur le quantum des condamnations pécuniaires.

Saisi d'un appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure visant un montant de loyers contesté par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion tout en condamnant le preneur à un arriéré locatif inférieur à celui réclamé.

L'appelant principal soutenait que l'inexactitude du montant visé dans la sommation interpellative viciait la procédure et faisait obstacle au constat du défaut de paiement. La cour écarte ce moyen et retient que la contestation du montant des loyers ne dispense pas le débiteur de s'acquitter, dans le délai imparti, de la part de la dette qu'il estime due.

L'abstention totale de paiement par le preneur suffit à caractériser le manquement contractuel justifiant la résiliation du bail, le litige sur le quantum de la dette étant sans incidence sur le principe de la défaillance. La cour confirme par ailleurs la qualification de bail situé dans un centre commercial, exclu du statut protecteur de la loi 49-16, en rappelant que les dispositions l'excluant sont d'ordre public.

Le jugement est donc confirmé sur le principe de l'expulsion mais réformé sur le montant de l'arriéré locatif, recalculé par la cour après avoir écarté les charges et augmentations non justifiées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. L'appelant contestait le montant du loyer retenu, se fondant sur le cahier des charges de l'adjudication de son fonds de commerce, et soutenait avoir purgé sa dette par une offre réelle suivie d'une consignation antérieure à la délivrance du congé. La cour d'appel de commerce retient que le preneur, en procédant à une offre réelle suivie d'une consignation des loyers non prescrits sur la base du montant qu'il estimait dû, et ce antérieurement à la réception de l'injonction de payer, a prévenu toute situation de défaut. Elle juge qu'en présence d'une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative, le paiement effectué par le preneur selon les modalités légales suffit à écarter le grief de défaillance. Dès lors, le fondement de la demande en validation du congé et en expulsion, qui repose exclusivement sur le défaut de paiement, disparaît. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une mise en demeure contenant un montant de loyer contesté. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement d'un arriéré locatif. L'appelant soutenait que l'inexactitude du montant réclamé dans la mise en demeure faisait obstacle à la constatation du défaut de paiement. La cour retient que la contestation par le preneur du montant du loyer ne le dispense pas de s'acquitter de la somme qu'il reconnaît devoir. Faute pour le preneur de rapporter la preuve, par des pièces jugées non probantes, du paiement intégral des loyers dus sur la base du montant rectifié par le premier juge, la cour considère que le défaut de paiement demeure caractérisé. Elle rappelle à ce titre qu'un paiement partiel est insuffisant à purger la mise en demeure et à faire échec à la résiliation. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance sur la base du loyer rectifié.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une mise en demeure de payer visant une somme supérieure au loyer contractuel et sur ses effets quant à la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que la mise en demeure, en mentionnant un loyer erroné, était entachée de nullité et ne pouvait fonder une action en résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que le preneur, bien que contestant le montant du loyer réclamé, n'a pas démontré s'être acquitté, dans le délai imparti par la mise en demeure, du montant contractuel qu'il reconnaissait devoir. Au visa de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, la cour considère que le défaut de paiement, même partiel, du loyer non contesté suffit à caractériser le manquement du preneur et à justifier la résiliation du bail. Dès lors, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en éviction pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer et les effets d'une offre réelle portant sur une somme inférieure à celle réclamée. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale au motif que le bailleur ne rapportait pas la preuve du montant du loyer allégué dans la sommation. L'appelant soutenait que le paiement partiel effectué par le preneur ne pouvait purger le manquement et que le congé devait être validé. La cour rappelle que la charge de la preuve du montant du loyer pèse sur le bailleur. Elle retient que le premier juge a souverainement apprécié la force probante des témoignages pour fixer le loyer au montant allégué par le preneur. Dès lors, l'offre réelle et la consignation par ce dernier des sommes dues sur cette base, effectuées dans le délai imparti, suffisent à écarter l'état de défaillance. Le jugement ayant constaté l'absence de manquement et rejeté la demande d'éviction est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial verbal, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer en cas de contestation par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des arriérés locatifs sur la base du montant allégué par le preneur, faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une somme supérieure. L'appelant soutenait que le montant du loyer, élément d'un contrat verbal, constituait un fait matériel pouvant être prouvé par tous moyens, notamment par une mesure d'instruction visant à entendre un témoin. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe jurisprudentiel constant selon lequel, en cas de désaccord sur le montant du loyer, la déclaration du preneur fait foi sauf preuve contraire rapportée par le bailleur. Elle relève en outre que la demande d'audition de témoin est irrecevable dès lors que l'appelant a omis de préciser l'identité et l'adresse de la personne à entendre. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande relative aux charges d'électricité, celle-ci n'ayant pas été formulée en première instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui retient qu’une mise en demeure de payer visant un montant de loyer contesté par le preneur n'est pas nulle, dès lors que le preneur n'est pas tenu de s’acquitter d’un montant supérieur à celui qu’il considère comme dû Est par ailleurs irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen relatif à l'illégalité de la contrainte par corps qui n'a pas été soumis aux juges du fond.

Ayant constaté que le preneur avait, dans sa déclaration à l'administration fiscale, mentionné un montant de loyer supérieur à celui stipulé dans le contrat de bail, une cour d'appel en déduit souverainement, sans être tenue d'ordonner une expertise, que cette déclaration vaut aveu et fixe le loyer dû à ce montant. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'elle déclare irrecevable le moyen tiré de la violation des dispositions du Code de commerce relatives aux procédures collectives, dès lors que le preneur, en sa qualité de débiteur de la société en liquidation, n'a pas qualité pour se prévaloir de règles édictées dans l'intérêt de cette dernière et de ses créanciers.

Justifie également sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une action en paiement d'arriérés de loyers, fait une exacte application de la prescription quinquennale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, retient que le preneur est en état de demeure, peu important que le montant des loyers réclamés dans le commandement de payer soit erroné, dès lors que cette erreur ne dispense pas le preneur de s'acquitter, dans le délai imparti, du montant dont il est réellement redevable. Justifie également sa décision la cour d'appel qui écarte le moyen tiré de l'existence d'une saisie-arrêt sur les loyers au profit du Trésor, en constatant que le preneur ne rapporte pas la preuve de s'être acquitté desdits loyers entre les mains du tiers saisissant.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'expulsion d'un preneur à bail commercial en retenant qu'il ne se trouve pas en état de demeure, au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, lorsque le montant de l'augmentation du loyer réclamé fait l'objet d'une contestation judiciaire en cours et qu'une partie des loyers visés par l'injonction n'est pas encore échue. En l'absence de demeure, le preneur est dispensé de l'obligation d'engager la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à la validité d’un envoi en possession d’un local commercial loué et la régularité de l’envoi d’un commandement de payer destiné à mettre fin au bail commercial. Le contentieux oppose les héritiers d’un preneur à bail commercial aux prétendus nouveaux propriétaires du local, lesquels ont initié une procédure d’expulsion sur la base d’un commandement de payer les arriérés de loyers.

Le litige trouve son origine dans l’envoi d’un commandement de payer adressé au preneur initial alors que celui-ci était décédé, sommant de régler des loyers prétendument dus sur une période couvrant plusieurs années. À la suite du refus de paiement, les bailleurs ont engagé une action en expulsion pour non-paiement du loyer, soutenant que le montant dû était largement supérieur à celui reconnu par les héritiers. Ces derniers ont contesté l’exactitude du montant réclamé, mais surtout la validité même du commandement de payer, en invoquant plusieurs moyens de droit.

En première instance, le tribunal a accueilli la demande des bailleurs, validant l’expulsion et rejetant la contestation des héritiers. Toutefois, en appel, la juridiction du second degré a infirmé cette décision en estimant que le commandement de payer était irrégulier en la forme, au motif qu’il avait été adressé au locataire initial, alors décédé, et non à ses héritiers. La cour d’appel a jugé que l’expulsion était donc injustifiée et a annulé l’injonction de paiement ainsi que la procédure subséquente.

Dans leur pourvoi en cassation, les bailleurs ont invoqué plusieurs griefs, notamment une erreur de droit et une distorsion des faits par la cour d’appel. Ils ont soutenu que les héritiers avaient pleinement connaissance du commandement de payer et ne l’avaient pas contesté sur sa régularité avant l’instance d’appel. Selon eux, les héritiers avaient en réalité continué à exploiter le local sans interruption et avaient donc implicitement accepté la transmission du bail. Ils ont en outre fait valoir que la contestation de l’injonction de payer était purement formelle et ne visait qu’à différer l’expulsion.

La Cour suprême a rejeté ce pourvoi en confirmant le raisonnement de la cour d’appel. Elle a rappelé que la validité d’un commandement de payer, en matière de bail commercial, est une condition essentielle de sa force exécutoire, et qu’un commandement adressé à une personne décédée est entaché de nullité dès lors qu’il n’a pas été régularisé auprès des héritiers. La haute juridiction a ainsi sanctionné l’absence de notification régulière, en soulignant que le décès du locataire entraîne la transmission du bail aux héritiers, lesquels doivent être expressément destinataires de toute mise en demeure visant à mettre fin à la relation locative.

Elle a par ailleurs rejeté l’argument selon lequel les héritiers auraient validé implicitement le commandement en poursuivant l’exploitation du local, rappelant que l’article 3 du Code de procédure civile impose que les actes de procédure respectent les formes légales prescrites sous peine de nullité. L’irrégularité de l’injonction de payer constituait une violation des règles fondamentales de notification, ce qui justifiait l’annulation de la procédure d’expulsion.

En conséquence, la Cour suprême a validé l’arrêt d’appel annulant l’expulsion et déclarant le commandement de payer nul, tout en mettant les dépens à la charge des bailleurs.