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Preneur personne morale

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à délivrer une autorisation d'exploitation à son preneur, la cour d'appel de commerce examine la persistance d'un bail commercial conclu par une personne physique après que celle-ci a contracté un nouveau bail pour le même local en qualité de représentant légal d'une société. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, considérant que le bail personnel initial n'avait pas été résilié et se fondant sur un précédent arrêt d'appel confirmant cette analyse.

La cour constate cependant que cet arrêt a depuis été cassé par la Cour de cassation. Faisant sienne la motivation de la haute juridiction, la cour retient que l'accord du preneur de transférer les abonnements d'eau et d'électricité de son nom personnel à celui de la société emporte novation par changement de débiteur et met fin au bail initial.

Elle en déduit que le preneur personne physique a perdu sa qualité à agir, la société étant devenue l'unique titulaire du droit au bail. Les arguments relatifs à la falsification du contrat ayant fondé la cassation ou à la poursuite de paiements personnels sont jugés inopérants face à un acte écrit opérant un changement de preneur.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et rejette la demande.

En matière de retenue à la source sur les revenus fonciers, la cour d'appel de commerce juge que l'obligation légale de prélèvement pesant sur le preneur personne morale prime sur tout engagement antérieur du bailleur personne physique à s'acquitter personnellement de l'impôt. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement de la fraction des loyers retenue dont le versement au Trésor n'était pas justifié pour toute la période.

Saisie de la question du caractère obligatoire de ce prélèvement au regard de la loi de finances pour 2023, la cour rappelle que les dispositions du code général des impôts imposent désormais impérativement cette retenue aux personnes morales locataires. La cour relève que l'engagement antérieur du bailleur de s'acquitter lui-même de l'impôt est sans effet face à cette nouvelle obligation légale.

Dès lors que le preneur justifie en appel du versement intégral des sommes prélevées à l'administration fiscale pour l'ensemble de la période litigieuse, il est libéré de toute obligation de paiement envers le bailleur. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait prononcé une condamnation et la demande du bailleur est rejetée.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure visant au paiement de loyers et à l'expulsion d'une société preneuse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion pour irrégularité de la mise en demeure, mais condamné la société au paiement des arriérés locatifs.

L'appel principal du preneur et l'appel incident du bailleur soulevaient la question de la régularité de la signification de l'acte, délivrée à l'adresse personnelle du représentant légal et non au siège social de la société. La cour retient que la signification à une personne morale doit, au visa de l'article 516 du code de procédure civile, être effectuée à son siège social tel qu'il résulte de son immatriculation.

Une signification à l'adresse personnelle du gérant, de surcroît refusée par un tiers, est par conséquent irrégulière et ne peut fonder une demande en expulsion. La cour fait néanmoins droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance, le preneur restant tenu de son obligation tant qu'il occupe les lieux.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et ordonné le paiement des arriérés, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers échus en cours de procédure.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la mise en demeure préalable et le champ d'application de la contrainte par corps. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement des arriérés et prononcé la contrainte par corps à l'encontre du représentant de la coopérative locataire.

L'appelant contestait la validité de la procédure au motif qu'une seule mise en demeure avait été délivrée au lieu de deux, et soulevait l'illégalité de la contrainte par corps appliquée à une personne morale. La cour écarte le premier moyen en retenant qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49.16, une unique mise en demeure visant le paiement des loyers sous peine d'éviction suffit à fonder l'action en résiliation, l'exigence d'une double mise en demeure étant étrangère à cette procédure.

Elle fait en revanche droit au second moyen, rappelant que la contrainte par corps est une mesure qui ne peut être prononcée qu'à l'encontre d'une personne physique, et non d'une personne morale comme une coopérative. Le jugement est par conséquent infirmé partiellement sur ce seul chef de dispositif et confirmé pour le surplus.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité d'un commandement de payer et d'une assignation fondé sur l'ignorance prétendue de la langue de rédaction par le représentant légal du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait l'inopposabilité de ces actes au motif qu'ils n'avaient pas été rédigés dans une langue qu'il comprenait, ce qui portait atteinte à ses droits de la défense. La cour retient que, en vertu du principe constitutionnel et légal d'arabisation de la justice, la langue arabe est la seule langue des procédures judiciaires et des actes qui en sont le préalable.

Dès lors, le commandement de payer et l'assignation régulièrement signifiés en langue arabe au preneur, personne morale, produisent leur plein effet juridique. La cour ajoute qu'il appartient à celui qui invoque son incapacité à comprendre la langue officielle de la procédure d'en rapporter la preuve, ce qui n'a pas été fait.

En l'absence de toute justification du paiement des arriérés locatifs, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion. Statuant sur la demande additionnelle, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'incidence de l'incapacité du représentant légal d'une société sur les obligations contractuelles de cette dernière. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des loyers et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le non-paiement était justifié par la maladie de son gérant, le rendant inapte à gérer les affaires sociales et à répondre à la mise en demeure. La cour écarte ce moyen en retenant que l'état de santé du dirigeant d'une personne morale ne saurait l'exonérer de ses propres engagements contractuels.

Elle rappelle que la société, en tant que partie au contrat, demeure tenue au règlement des loyers en contrepartie de la jouissance des lieux. Faute pour le preneur de rapporter la preuve du paiement des sommes réclamées, le manquement est caractérisé et justifie la résiliation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé fondé sur une sous-location prohibée, la cour d'appel de commerce examine si la constitution d'une société par les preneurs personnes physiques pour exploiter le fonds dans les lieux loués caractérise une telle sous-location. Le tribunal de commerce avait annulé le congé en retenant que cette opération ne constituait pas une sous-location. L'appelante, bailleresse, soutenait que le contrat de bail ne liait que les personnes physiques et que l'encaissement de chèques émis par la société ne pouvait valoir acceptation tacite d'un transfert du bail. La cour retient que le moyen tiré de la sous-location est infondé dès lors que le contrat de bail prévoyait lui-même l'hypothèse d'un preneur personne morale. Elle relève en outre que les preneurs sont les seuls associés de la société exploitante et que la bailleresse a, pendant de nombreuses années, accepté sans réserve le paiement des loyers par chèques émis au nom de cette société. En l'absence de toute sous-location, le congé est jugé dépourvu de motif légitime et le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial conclu entre des propriétaires indivis et une société locataire, alors que l'un des bailleurs était également le représentant légal de la société preneuse au moment de la conclusion du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et en expulsion, après avoir validé le congé pour défaut de paiement. L'appelante soutenait la nullité du contrat de bail, arguant d'une confusion des qualités de bailleur et de preneur en la personne de son ancienne dirigeante, ce qui la priverait de la qualité de partie au contrat. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personne morale et de la distinction entre le patrimoine de la société et celui de ses associés ou dirigeants. Elle retient qu'aucune disposition légale n'interdit à un associé de contracter avec sa propre société, le contrat de bail étant ainsi parfaitement valable et productif d'effets. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour rectifie l'erreur matérielle affectant le décompte des loyers initialement réclamés et condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement quant au montant de la condamnation pécuniaire et le confirme pour le surplus.