C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/597, en date du 16/11/2021, dossier commercial n° 2019/2/3/628

Vu le pourvoi en cassation déposé le 18/01/2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Abdeljabbar (A.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 5733 rendu le 04/12/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8225/3539.

Vu le mémoire en défense déposé le 25/07/2019 par les intimées, tendant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28/09/1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 04/11/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 16/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Said Choukib, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que l’intimée, Miso (T.), agissant au nom de ses deux filles, Mounia et Fatima, a saisi le président du Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête en référé, dans laquelle elle exposait que ses filles sont propriétaires de l’immeuble où se situe le local à usage de boucherie n° 177, sis à (…), loué par le demandeur au pourvoi ; que l’édifice dans lequel se trouve le local menaçant ruine et présentant des signes d’effondrement partiel, ainsi que l’atteste l’expertise réalisée par (D. B.) qui a constaté la vétusté de la construction et l’existence de fissures au niveau de la toiture, des escaliers et du plafond, dues à des infiltrations d’eaux pluviales sur plusieurs années consécutives, elle a adressé une mise en demeure au locataire afin qu’il libère ledit local, conformément à l’article 26 de la loi n° 49-16, laquelle est demeurée infructueuse ; en conséquence, elle sollicite qu’il soit ordonné au défendeur, ainsi qu’à tout occupant de son chef ou avec son autorisation, de quitter les lieux sous astreinte.

Le défendeur a répliqué par un mémoire assorti d’une demande reconventionnelle, soulevant le défaut de qualité à agir des demanderesses au motif qu’elles ne sont pas propriétaires de l’immeuble objet de la demande, leur acquisition étant un acte isolé non opposable à son égard ; il a conclu au rejet de la demande et à ce qu’il lui soit alloué une indemnité provisionnelle de 3 000,00 dirhams, ainsi qu’à la fixation de l’indemnité qui lui est due conformément à l’article 9 de la loi n° 49-16, et d’une indemnité d’attente, tout en réservant son droit de réintégrer les lieux après la démolition et la reconstruction. Après la réalisation d’une expertise par l’expert Abdelrahim (H.), qui a conclu dans son rapport à la fixation d’une indemnité due au locataire d’un montant de 71 580,00 dirhams, une ordonnance a été rendue déclarant irrecevables la demande principale et la demande reconventionnelle. L’intimée a interjeté appel à titre principal et le demandeur au pourvoi à titre incident. La Cour d’appel de commerce a rendu son arrêt infirmant l’ordonnance entreprise en ses dispositions et, statuant à nouveau, a ordonné l’expulsion du locataire, ainsi que de tout occupant de son chef ou avec son autorisation, et a rejeté l’appel incident. C’est cet arrêt qui est frappé de pourvoi en cassation.

En ce qui concerne la première branche du moyen unique de cassation :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’être dépourvu de base légale, d’un défaut de motivation équivalant à son absence et d’une violation de la loi interne, au motif que la cour d’appel a considéré que la qualité à agir de l’intimée était établie, au prétexte qu’il n’est pas exigé que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble et qu’il suffit de prouver sa qualité par tous les moyens légalement admis. Or, cette motivation viole les articles 1 et 32 du Code de procédure civile et l’article 630 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, qui dispose que « Ceux qui n’ont sur la chose qu’un droit personnel d’usage ou d’habitation, un droit de rétention ou un droit de gage sur un meuble, ne peuvent la donner à bail ». Cette disposition constitue une règle générale dont il se déduit que celui qui ne détient pas de droit réel sur un immeuble ne peut le donner à bail. Il en ressort que les intimées n’ont aucun droit réel sur l’immeuble en litige, étant des tiers à celui-ci. La conclusion de la cour dont l’arrêt est attaqué, selon laquelle le contrat de bail est valide même s’il émane d’un non-propriétaire, pourrait être logique s’il s’agissait du dénommé Mohamed (M.) et de son ayant cause universel, mais il est inconcevable que les intimées aient acquis la qualité de bailleur, car les actes qu’elles invoquent ne sont ni inscrits ni mentionnés dans la réquisition d’immatriculation, l’immeuble objet de la demande d’expulsion faisant partie de l’assiette foncière de la réquisition d’immatriculation n° 1504, dont le demandeur au pourvoi est l’un des propriétaires. Le fait que le demandeur au pourvoi consignait des sommes d’argent à la disposition des intimées dès réception de la mise en demeure ne leur confère pas la qualité à agir, car il agissait par erreur, croyant qu’elles étaient les ayants cause à titre particulier du dénommé Mohamed (M.). Lorsqu’il s’est assuré de leur défaut de qualité, et après avoir reçu une nouvelle mise en demeure de payer, il leur a écrit pour leur signifier son refus de leur verser les loyers, au motif qu’elles n’avaient pas qualité pour les recevoir. En considérant qu’elles avaient la qualité de partie bailleresse, la cour d’appel a fondé sa décision sur une base erronée, qui justifie sa cassation.

Mais attendu qu’il n’est pas nécessaire que le bailleur soit propriétaire de la chose louée, et que, par conséquent, la production du contrat de bail suffit à établir la qualité de bailleur dans l’instance ; attendu que la cour d’appel, devant laquelle le demandeur au pourvoi avait soulevé le défaut de qualité à agir des intimées, a constaté, d’après le contrat de bail légalisé le 04/06/1990, que le demandeur louait le local litigieux au dénommé Mohamed (M.), que ce dernier l’a cédé le 21/08/1998 à sa fille Naima (M.) par un acte d’achat enregistré sous le n° 314, registre 1, n° 23 ; que cette dernière a à son tour cédé le local à sa fille, Mounia (A.) bent Mohamed ben Moussa, portant sur la totalité de l’immeuble sis à (…), par un contrat de vente en date du 30/06/2014 ; et que celle-ci a vendu à sa sœur, Fatima Ezzahra (A.) bent Mohamed ben Moussa, la moitié indivise dudit immeuble, selon l’acte d’achat n° 101 en date du 16/09/2014 ; elle a considéré que les intimées sont devenues propriétaires du local litigieux, conformément auxdits actes, et sont donc les ayants cause à titre particulier du dénommé Mohamed (M.), qui avait conclu le contrat de bail du 04/06/1990 avec le demandeur au pourvoi ; elle a également constaté que ce dernier, chaque fois qu’il recevait des mises en demeure de payer le loyer de la part des intimées, procédait à l’offre et à la consignation de son montant au nom de leur mère, qui les représente en vertu d’une procuration ; en rejetant à juste titre l’exception relative à la qualité à agir soulevée par le demandeur au pourvoi, après avoir établi les faits susmentionnés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision par une motivation saine et suffisante ; d’où il suit que la branche du moyen est sans fondement.

En ce qui concerne la deuxième branche du moyen unique de cassation :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’avoir violé les droits de la défense et d’être entaché d’un défaut de motivation, au motif qu’il a soutenu à tous les stades de la procédure que l’immeuble litigieux était en bon état, produisant à l’appui une expertise réalisée par l’expert (R.) ; que la cour, au lieu d’examiner cette expertise et de vérifier l’état de l’immeuble par l’intermédiaire d’un expert compétent, a examiné des documents émanant d’une administration publique mentionnant une autre adresse que celle du litige, et s’est fondée sur un projet de démolition et de reconstruction, et non sur une démolition pour cause de péril imminent, la question de savoir si le local menace ruine relevant de la compétence des experts ; ce qui a conduit le demandeur à solliciter une expertise technique pour vérifier que le local est en bon état ; en statuant sur l’affaire sans disposer des éléments suffisants pour ce faire, et notamment sans s’assurer que le local menaçait réellement ruine, la cour a violé le principe d’impartialité énoncé à l’article 3 du Code de procédure civile, violé les droits de la défense et entaché sa décision d’un défaut de motivation équivalant à son absence, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que la cour d’appel a constaté que la mise en demeure, objet du litige, était fondée sur le fait que l’immeuble où se trouve le local litigieux présentait des fissures, menaçait ruine, constituait un danger pour les habitants, les passants et les constructions voisines, et était en état de péril imminent ; que le bailleur a produit un arrêté de démolition n° 5506 en date du 09/11/2017, émanant du président du conseil communal de Settat, qui a ordonné la démolition totale et immédiate de l’édifice où se trouve le local, en se fondant sur l’expertise réalisée par (D. B.), le rapport d’expertise établi par l’ingénieur Nadi (B.), et le procès-verbal de visite des lieux de la commission mixte ; qu’en se fondant sur ledit arrêté de démolition plutôt que sur le rapport d’expertise produit par le demandeur et réalisé par l’expert Mohamed (R.), au motif que l’arrêté de démolition est un acte authentique dont les mentions ne peuvent être contestées que par les voies de droit prévues à cet effet, la cour a usé de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, lequel échappe au contrôle de la Cour de cassation, sauf en ce qui concerne la motivation ; et qu’en l’espèce, elle n’était pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise, dès lors qu’elle a trouvé dans l’arrêté de démolition, fondé sur les deux expertises précitées et le procès-verbal de visite de la commission mixte, les éléments suffisants pour statuer sur le litige ; elle a rejeté à juste titre l’argument du demandeur selon lequel le local loué était en bon état, après avoir suffisamment motivé sa décision et l’avoir légalement justifiée ; d’où il suit que le moyen doit être écarté.

Par ces motifs,
La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.