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Preuve de la qualité de bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de preuve de la qualité de bailleur et de l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de preuve de la qualité à agir des demandeurs.

La cour retient que la qualité de bailleur est suffisamment établie par la production du certificat de propriété, corroborée par des correspondances émanant du conseil du preneur qui reconnaissent expressément la relation locative et le paiement des loyers. Statuant au fond, elle juge que l'impossibilité de notifier la sommation de payer en raison de la fermeture du local, constatée par huissier de justice à plusieurs reprises, rend la mise en demeure valable au sens de l'article 26 de la loi 49-16.

Le défaut de paiement des loyers dans le délai de quinze jours imparti par cette sommation constitue dès lors un manquement justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. La cour écarte cependant la demande de condamnation à une astreinte, considérant que l'expulsion relève des mesures d'exécution forcée ne nécessitant pas une telle mesure comminatoire.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris, statue à nouveau en prononçant la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de la qualité de bailleur dans une action en paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour les demandeurs de justifier de leur qualité à agir.

En appel, les créanciers présumés, se prévalant de leur statut d'héritiers du bailleur initial, produisaient des quittances de loyer et un récépissé de consignation judiciaire. La cour écarte ces pièces, relevant que les quittances n'établissent aucun lien contractuel avec le preneur intimé et que le récépissé de consignation ne permet pas d'identifier avec certitude le local concerné.

Elle rappelle qu'en application de l'article 399 du dahir formant code des obligations et des contrats, la charge de la preuve de la qualité de créancier incombe au demandeur. Faute pour les appelants de rapporter cette preuve, la cour confirme le jugement d'irrecevabilité.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la qualité à agir du bailleur. L'appelant contestait cette qualité, faute pour l'intimé d'avoir produit un titre de propriété ou le contrat de bail lui-même.

La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité de bailleur était suffisamment établie par une précédente décision de justice, intervenue entre les mêmes parties et relative à la révision du loyer du même local. Elle rappelle en outre, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation, que la preuve de la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à la production d'un titre de propriété, cette qualité pouvant être établie par tout moyen.

Dès lors que la relation locative est ainsi prouvée et que le défaut de paiement n'est pas contesté, la demande en paiement et en expulsion est jugée bien fondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la relation locative n'était pas établie par un acte écrit à date certaine, en application de la loi sur les baux commerciaux.

L'appelant soutenait que l'exigence de l'écrit ne s'appliquait pas aux baux verbaux conclus antérieurement à la loi nouvelle et que l'aveu judiciaire du preneur dans une instance précédente suffisait à prouver le bail. La cour d'appel de commerce écarte toutefois ces moyens et retient que l'action a été engagée par un mandataire au nom de sa mère, alors que cette dernière ne justifie d'aucune qualité de bailleresse sur l'immeuble.

Elle observe que l'aveu judiciaire du preneur, contenu dans un jugement antérieur, établissait une relation locative avec le mandataire à titre personnel, et non avec sa mandante. Dès lors, l'injonction de payer ayant été délivrée au nom d'une personne n'ayant pas la qualité de créancière des loyers, la demande en paiement et en expulsion est jugée mal fondée.

Le jugement est confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité de bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de qualité à agir du demandeur, qui ne justifiait pas de sa qualité de bailleur.

L'appelant soutenait que sa qualité de propriétaire du local suffisait à établir sa qualité de créancier des loyers et que le défaut de paiement du preneur justifiait la résolution du bail et l'expulsion. La cour d'appel de commerce retient que la qualité de bailleur de l'appelant n'est pas établie.

Elle relève en effet que les pièces produites, notamment l'acte de cession du fonds de commerce et l'acte de partage, désignaient le frère de l'appelant comme cocontractant et attributaire du local litigieux. De surcroît, les quittances de loyer versées aux débats émanaient d'une association tierce, et non de l'appelant.

En l'absence de preuve de l'existence d'une relation locative entre les parties, la cour confirme le jugement d'irrecevabilité.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur découle du contrat de bail lui-même, indépendamment du droit de propriété sur le bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux, et soulevait la nullité de la mise en demeure en raison d'une contradiction avec une précédente sommation. La cour écarte le premier moyen en retenant que la preuve de la qualité de bailleur résulte de l'existence du contrat de bail, lequel fait la loi des parties, et qu'il n'est pas requis pour le bailleur de justifier d'un titre de propriété. Dès lors, le simple risque d'une éviction future par le véritable propriétaire ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers tout en continuant à jouir du bien. S'agissant de la mise en demeure, la cour juge que chaque sommation est indépendante et que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité des loyers impayés, faute pour le preneur de rapporter la preuve de leur règlement. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir des héritiers d'un homonyme du bailleur dans une action en paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des arriérés locatifs et en indemnisation du préjudice de retard. L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité de bailleurs des intimés, en soutenant que le contrat de bail avait été conclu avec une personne vivante, homonyme de leur défunt auteur. La cour d'appel de commerce retient que la qualité à agir des demandeurs n'est pas établie, dès lors qu'il ressort de la comparaison des pièces produites une discordance manifeste entre l'identité du bailleur contractant et celle du défunt dont les intimés sont les héritiers. Elle en déduit que ces derniers, n'étant ni parties au contrat de bail ni n'ayant justifié avoir succédé au bailleur originel, sont dépourvus de qualité pour réclamer le paiement des loyers. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait condamné le preneur au paiement, la cour, statuant à nouveau, déclarant la demande initiale irrecevable.

Ayant constaté que le nouveau propriétaire d'un local commercial avait produit, pour justifier de sa qualité à agir en paiement des loyers et en expulsion, l'ensemble des actes établissant la chaîne de transfert de propriété du bien depuis le signataire du bail initial, une cour d'appel en déduit exactement que sa qualité de bailleur est établie. La Cour de cassation peut, par une substitution de motifs, retenir cette justification probatoire pour confirmer l'arrêt d'appel, même si ce dernier s'était fondé sur d'autres considérations pour admettre la qualité à agir du demandeur.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel applique les dispositions du Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux, conformément aux dispositions transitoires de l’article 38 de la loi n° 49-16, dès lors que la mise en demeure et le jugement de première instance sont intervenus avant l’entrée en vigueur de ladite loi. Ayant par ailleurs constaté, d’une part, que la qualité à agir du bailleur était établie par un précédent jugement devenu définitif, et d’autre part, que la prescription quinquennale des loyers, prévue à l’article 391 du Dahir sur les obligations et les contrats, avait été interrompue par une mise en demeure notifiée au preneur avant l’expiration du délai, elle en déduit exactement que la demande en paiement des arriérés et en résiliation du bail est fondée.