Mot clé
Modification de la destination

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la portée du silence du bailleur face au changement d'activité commerciale opéré par le preneur en violation des stipulations du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction en validant le congé fondé sur ce manquement contractuel.

Le preneur appelant soutenait que le bailleur, en percevant les loyers sans réserve pendant plusieurs années tout en ayant connaissance du nouveau négoce, avait tacitement consenti à la modification de la destination des lieux. La cour d'appel de commerce retient que la connaissance du changement d'activité par le bailleur est établie dès lors que le centre commercial est doté d'une administration agissant pour son compte et que les loyers ont été perçus sans protestation.

Au visa de l'article 38 du code des obligations et des contrats, la cour rappelle que le silence vaut acceptation lorsque celui dont les droits sont affectés est informé de l'acte et s'abstient de toute opposition sans motif légitime. Le silence prolongé du bailleur, conjugué à l'encaissement des loyers, constitue ainsi une approbation implicite qui prive de fondement le motif du congé.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une clause d'usage commercial non spécifique. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le contrat de bail, stipulant une affectation à un usage de commerce sans autre précision, ne permettait pas de caractériser un changement d'activité.

L'appelant soutenait que la nature même des lieux, situés sous son habitation, interdisait leur transformation en laboratoire industriel, quand bien même le bail serait général. La cour écarte ce moyen en relevant une discordance entre le fondement initial de l'action, tiré du changement d'une activité convenue, et l'argumentation en appel, fondée sur l'incompatibilité de l'activité avec la nature des lieux.

Elle retient que le contrat de bail autorise expressément un usage commercial sans aucune restriction. En l'absence de définition contractuelle d'une activité spécifique, le grief tiré du changement de destination ne pouvait donc prospérer.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait validé un congé fondé sur un changement d'activité non autorisé. L'appelant soulevait principalement l'irrecevabilité de la demande au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, arguant qu'un précédent jugement définitif, rendu entre les mêmes parties et pour la même cause, avait déjà jugé que l'activité reprochée ne constituait pas une modification de la destination des lieux. La cour fait droit à ce moyen et retient que l'autorité de la chose jugée s'oppose à ce que le bailleur réitère une demande d'expulsion fondée sur un motif déjà tranché par une décision passée en force de chose jugée. Elle relève que le jugement antérieur avait expressément jugé que la vente des marchandises entreposées était une activité connexe et non un changement de destination, et que cette décision liait les parties. Dès lors que le nouveau congé se fonde sur un motif identique, la demande se heurte à une fin de non-recevoir. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de la violation des droits de la défense, rappelant que l'effet dévolutif de l'appel purge les éventuelles irrégularités de première instance. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité d'un tel changement au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction. L'appelant soutenait que la transformation des locaux, d'entrepôt en siège social et atelier de ferronnerie, était opposable au bailleur du fait de sa publication au Bulletin officiel et de la conclusion d'un avenant postérieur au changement. La cour écarte ce moyen en retenant que la publication d'une modification statutaire ne vaut pas notification au bailleur et ne peut se substituer à l'information directe requise. Elle ajoute que l'avenant, portant uniquement sur une augmentation de loyer sans mentionner le changement de destination, ne peut valoir acceptation tacite. La cour rappelle que la modification d'une destination contractuellement fixée par écrit doit être prouvée par un écrit. Le changement de destination constitue dès lors un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement de destination des lieux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification d'une mise en demeure et sur l'interprétation de la clause de destination. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, jugeant d'une part l'injonction préalable irrégulièrement notifiée et, d'autre part, que l'adjonction d'activités connexes ne constituait pas une modification de la destination des lieux. L'appelant soutenait que la notification par exploit d'huissier constatant le refus d'un préposé était régulière et que l'exploitation d'un café et d'un débit de tabac dans une station-service constituait un changement d'activité non autorisé. La cour d'appel de commerce réforme le raisonnement du premier juge sur la régularité de la notification, retenant que la signification faite au local loué à une personne se présentant comme un préposé du preneur est réputée valablement faite en application de l'article 39 du code de procédure civile. Toutefois, sur le fond, la cour considère que la destination contractuelle des lieux à usage de "station de services" autorise l'exploitation d'activités annexes et complémentaires, telles qu'un café et un débit de tabac, destinées à la clientèle de la station. Elle juge que ces activités ne constituent ni un changement de destination ni une modification des lieux prohibés par le contrat. Par substitution de motifs, le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée de la modification de la destination des lieux loués. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, estimant que le changement d'activité n'était pas suffisamment établi. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une activité de débit de laitages et de jus à l'activité contractuelle de vente de pâtisseries sans fabrication constituait une modification substantielle du commerce, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que l'activité de débit de laitages, telle que décrite par les constats produits, n'est pas fondamentalement distincte de la vente de pâtisseries, dès lors qu'elle inclut usuellement cette dernière et que l'activité principale demeure. La cour ajoute que même à supposer le changement d'activité établi, la résiliation n'est pas encourue faute pour le bailleur de démontrer que la nouvelle activité cause un préjudice au local ou au voisinage. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du silence du preneur en première instance et sur les conditions de modification de la destination des lieux en l'absence de clause contractuelle expresse. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve d'une stipulation contractuelle fixant l'activité autorisée. L'appelante soutenait que le silence du preneur valait aveu implicite au sens de l'article 406 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en rappelant que l'appréciation du silence du défendeur relève de son pouvoir souverain et ne saurait pallier l'absence de preuve du bien-fondé de la demande. Sur le fond, la cour retient qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité, le preneur est libre de la modifier, à charge pour le bailleur de prouver un préjudice causé à l'immeuble. Elle relève en outre les contradictions flagrantes entre l'activité mentionnée dans la sommation, celle visée dans l'assignation et celle réellement constatée par huissier, lesquelles démontrent le défaut de sérieux du motif d'éviction. La cour ajoute qu'un arrêté municipal interdisant l'une des activités est inopposable au rapport contractuel, relevant de la seule responsabilité administrative du preneur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui rejette une demande de résiliation d’un bail commercial au motif que l’adjonction par le preneur d’une activité de restauration à celle de café initialement convenue ne constitue pas un manquement, dès lors que le contrat de bail et son avenant délimitaient de manière exclusive les activités commerciales autorisées. En statuant ainsi, sans constater l’accord du bailleur à cette modification de la destination des lieux, la cour d’appel a privé sa décision de fondement.

La vente de boissons alcoolisées dans un local loué à usage de restaurant touristique ne constitue pas une modification de la destination des lieux mais une activité complémentaire à l’activité principale.

La Cour suprême en déduit que ce fait ne peut être qualifié de motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction.

Par conséquent, si le droit de la bailleresse de s’opposer au renouvellement du bail est reconnu, il demeure subordonné, en l’absence de faute imputable au preneur, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article 10 du Dahir du 24 mai 1955.