وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة عائشة (أ.) ومن معها بواسطة دفاعهم بتاريخ 25 يوليوز2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم التمهيدي عدد 1183 الصادر بتاريخ 19/09/2018 القاضي بإجراء خبرة و الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 23/01/2019 القاضي بإجراء خبرة ثانية و الحكم التمهيدي الثالث عدد 682 الصادر بتاريخ 17/04/2019 القاضي بإجراء خبرة وكذا الحكم القطعي رقم 6760 الصادر بتاريخ 03/07/2018 في الملف عدد 5232/8206/2018 و القاضي في الشكل سبق البت فيه بموجب الحكم التمهيدي عدد 1183 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 19/09/2018 بقبول المقالين الأصلي والمضاد وفي الموضوع بالنسبة للطلب الأصلي :بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمكتري بتاريخ 19/02/2018 وبإفراغه هو وكل من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن زنقة [العنوان] هو وكل من يقوم مقامه من اجل الاستعمال الشخصي وتحميله الصائر وبرفض باقي الطلبات وبالنسبة للطلب المضاد الحكم على المدعى عليهم فرعيا بأدائهم للمدعي الفرعي مبلغ مليون وتسعة وخمسون ألف ومائة وستة وستون درهما وستة وستون سنتيما (1.059.166,66درهم ) وتحميلهم الصائر .

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد العربي (ب.) بواسطة دفاعه بتاريخ 18/09/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ المستأنفين الأصلين بالحكم المستأنف كما أن الاستئناف الفرعي تابع للأصلي وناتج عنه .

وحيث قدم كل من الاستئناف الأصلي والفرعي وفق باقي الشروط الشكلية المطلوبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبولهما .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيدة عائشة (أ.) ومن معها تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ23/05/2018 يعرضون فيه أنهم يملكون العقار المسمى فليكس ذي الرسم العقاري عدد 45991/س وأنهم اكروا منه المحل المتواجد بالطابق الارضي للمدعى عليه ، ووجهوا إليه إنذارا بالإفراغ للاستعمال الشخصي طبقا لمقتضيات المادة 26 من القانون رقم 49.16 بلغ به بتاريخ 19/02/2018 بصفة قانونية ، ملتمسين الحكم بالمصادقة على الانذار مع الاشهاد بفسخ العلاقة الكرائية بين الطرفين والحكم بإفراغ المدعى عليه من جميع مرافق المحل المتواجد بالعنوان أعلاه هو وكل من يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000.00 درهم عن كل يوم امتناع عن تنفيذ الحكم مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر وأرفقوا مقالهم بنسخة من شهادة الملكية، نسخة من الانذار وأصل محضر تبليغه .

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه مع طلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 26/07/2018 جاء فيها بانه سبق للمدعين ان لجئوا الى عدة مساطر قصد افراغه من محله التجاري تارة بسبب الاحتلال وتارة بسبب قيامه بتغييرات بالمحل دون أي مبرر وان كل هاته المساطر كان مصيرها عدم القبول او الرفض وبعد كل ذلك بقي السبب الوحيد هو الاحتياج الشخصي للمحل وهذا السبب بدوره غير جدي لأن الانذار لم يحدد من هو الوريث الذي ينوي استعماله كما أن للورثة محل اخر مجاور لمؤسسته وهو فارغ ومغلق منذ سنين وقد انجز المدعى عليه معاينة له بواسطة مفوض قضائي إذ تبين على ان هذا المحل مغلق وتبدو عليه حالة الإهمال، ملتمسا عدم قبول الطلب شكلا ورفضه موضوعا واحتياطيا في الطلب المضاد الحكم على المدعين بأدائهم لفائدته بصفته المالك للأصل التجاري لمؤسسة (س. ف.) مبلغ 300.000 درهم كتعويض مسبق مع الامر بإجراء خبرة قضائية على يد خبير محلف قصد تقويم قيمة المحل التجاري وعناصره جميعا وأهمية الموقع والتعويض عن فقدانه والتعويض عن الضرر وعن قيمة نقل لوازم المحل لمحل آخر وتحميلهم الصوائر وأرفق المذكرة بمحضر معاينة ، صور نسخ أحكام ، صورة عقد شراء الاصل التجاري موضوع الدعوى سنة 1996، شهادة تسجيل الاصل التجاري بالسجل التجاري، نسخة حكم اصلية ، صور وثائق اداء الضريبة على الرسم المهني، صورة وثائق اداء الضريبة على الدخل، اربع لوائح تصريحات الضريبة على الدخل لسنوات 2014-2015-2016-2017، واربع وثائق الضمان الاجتماعي التصريح بالأجور لخمسة مستخدمين لسنوات 2014-2015-2016-2017.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعين بجلسة 11/07/2018 والرامية الى رد جميع دفوع المدعى عليه لمخالفتها الواقع والقانون والحكم وفق الطلب وفي المقال المضاد بعدم قبول المقال شكلا وفي الموضوع برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه بجلسة 12/09/2018 والرامية اساسا الى عدم قبول الطلب لعدم جدية السبب في الطلب الاصلي واحتياطيا في الطلب المضاد الحكم وفق ما جاء فيه.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 19/09/2018 القاضي بإجراء خبرة عهد القيام بها إلى الخبير السيد محمد لازم الذي خلص في تقريره إلى تحديد قيمة التعويض حسب قيمة الأصل التجاري وما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات على المحل موضوع الإفراغ ومصاريف الانتقال من المحل في مبلغ 1.210.000,00 درهم.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة مع طلب مضاد لنائب المدعى عليه المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 25/12/2018 التمس من خلالها الأمر بإجراء خبرة مضادة تكون موضوعية واحتياطيا الحكم بتحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 1.8000.000,00 درهم وتحميل المدعين جميع الصوائر القضائية بما فيها صائر الخبرة.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة لنائب المدعين بجلسة 26/12/2018 الرامية لاستبعاد الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد محمد لازم والتصريح بإجراء خبرة ثانية تعهد إلى خبير حيسوبي مختص مع حفظ حقه في التعقيب وتحميل المدعى عليه الصائر.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 31/12/2018 والقاضي بإجراء خبرة بواسطة السيد يوسف الفردوس الذي خلص في تقريره الى تحديد مجموع التعويض المستحق في مبلغ 1.602.500,00 درهم.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 17/04/2019 والقاضي بإجراء خبرة ثانية عهد القيام بها إلى الخبير السيد موسى جلولي الذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 365.000,00 درهم.

و بعد تعقيب نائبي الطرفين على الخبرة استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته السيدة عائشة (أ.) ومن معها و جاء في أسباب استئنافهم خرق المادة السابعة من القانون رقم 49.16 وأن الحكم المطعون فيه قضى على المستأنفين بأدائهم تعويضا قدره 1.059.166.66 درهم عن فقدان الأصل التجاري وأن هذا التعويض جد مبالغ فيه ويتجاوز بكثير الضرر المحتمل الذي قد يتكبده المستأنف عليه، ذلك أن المحل المدعي فيه يتواجد بحي شعبي سكني وأن التعويض المقرر لا يتلائم ولا يتناسب إطلاقا مع المحل التجاري بالنظر إلى مردودية عناصره المادية والمعنوية المكونة له، إضافة إلى أن التعويض المحدد من طرف المحكمة التجارية تجاوز حتى قيمة العقار الحقيقية لبيع الملك العقاري وليس فقط قيمة الأصل التجاري وأن المحل لا يوجد في حي أو منطقة مهمة أو استراتيجية تعرف رواجا تجاريا مهما بل العكس من ذلك كما هو واضح من تقرير الخبير موسي الجلولي وأن الحكم المطعون فيه استبعد تقرير الخبرة المنجز من طرف هذا الخبير على الرغم من موضوعيته وقانونيته لكون الخبير المذكور اعتمد على العناصر الأساسية التي نص عليها القانون في المادة السابعة ولم يخرج عن نطاقها باحتساب التعويض انطلاقا من الإشعارات الضريبية المدلى بها في الخبرة برسم 4 سنوات الأخيرة وإلى القيمة الحقيقية للحق في الإيجار وأنه أجاب على كل النقط المحددة بالحكم التمهيدي بخلاف الخبير يوسف الفردوس الذي حدد التعويض في مبلغ 1.602.500.00 درهم ومحمد لازم الذي حدده في مبلغ 1.210.00.00 درهم وأن الخبير محمد لازم قام بتحديد قيمة العناصر المادية في مبلغ 226.910.00 درهم والحال أن المنقولات التي قام بتقييمها تعود ملكيتها للمستأنف عليه وليس المستأنفين وبالتالي فإن الخبير عمل على إلحاقها بالعناصر المادية للأصل التجاري بدون أي سند قانوني والحال أن الطرف المستأنف عليه سيعمل على نقلها في حالة الحكم بالإفراغ ، كما أن تحديد حق الكراء في مبلغ 246.510.00 درهم لا يستند على أي أساس واقعي، مما يجعله متسما بالاعتباطية والغموض ويجعل تقريره بالتالي باطلا وأن الخبير يوسف الفردوس لم يختلف مع الخبير محمد لازم عند تحديد مبلغ التعويض معتمدا في ذلك على تضخيمه للعناصر المادية والمعنوية للمحل وعلى عنصر الزبناء والرأسمال المستثمر والموقع بقصد المبالغة والتهويل وهي عناصر لا قيمة لها واقعا في نازلة الحال والتي هي خارجة أصلا عن نطاق القانون والمعايير الواجب أخذها بالاعتبار كما أن الحكم المطعون فيه تبنى كل ما جاء في هذين التقريرين دون أن يضع مقارنة أو تمييز بينهما وبين تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير موسى الجلولي الذي جاء واقعيا وحقيقيا ومهنيا . وحول نقصان التعليل الموازي لانعدامه فإن المادة 50 من قانون المسطرة المدنية أوجبت أن تكون الأحكام دائما معللة تعليلا قانونيا سليما وكافيا وأن التعويض المحكوم به ابتدائيا غير متناسب وفق ما تم بيانه أعلاه وأن الحكم المطعون فيه لما قضى بمبلغ خيالي عن فقدان الأصل التجاري دون بيان الأساس أو السند القانوني الذي تم الاعتماد عليه في تحديد المبلغ المذكور يجعله منعدم التعليل ومعرضا للتعديل، وأنه أثناء تحديد التعويض المستحق يجب الاعتماد على القيمة الحقيقية للكراء ولا سيما الركون إلى تقرير الخبرة المنجزة على ذمة القضية التي حددت قيمة الأصل التجاري ولا يمكن للمحكمة تحديد التعويض بناء على معايير غير تلك المحددة في القانون التي تبقى مقيدة ومنحصرة فقط على تقييم الحجج المضمنة بالملف في مثل هذه النوازل، وبالتالي أنه كان يتعين عليها الأمر بإجراء خبرة أخرى للتأكد من القيمة الحقيقية للعقار المدعى فيه وبالاعتماد على عناصر المقارنة ما دام أنها لم تقتنع بالخبرة المنجزة من طرف الخبير موسى الجلولي، وأن عدم بيان الحكم المطعون فيه الأساس القانوني والواقعي الذي اعتمد عليه في تحديد التعويض لفائدة المستأنف عليها، وكذا سبب عدم الركون إلى القيمة التجارية المحددة من طرف الخبير المنتدب السيد موسى الجلولي وعدم الاعتماد على ذلك على الرغم من أن التعويض المحكوم به يبقى أصلا غير ملائم للقيمة الحقيقية للأصل التجاري موضوع الدعوى، يجعله ناقص التعليل ومعرضا للتعديل إلى حدود ما جاء في تقرير الخبير موسی الجلولي مع ما يترتب عن ذلك قانونا ، ملتمسين قبول المقال شكلا وموضوعا تأييد الحكم المطعون فيه فيما قضی به من تعويض مع تعديله وذلك بخفض المحكوم به ابتدائيا إلى حدود ما جاء في خبرة السيد موسى الجلولي وهو مبلغ 365.000.00 درهم مع تحميل المستأنف عليها الصائر.وأرفقوا المقال بنسخة مطابقة للأصل من الحكم عدد 6760 .

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 25/09/2019 جاء فيها بالنسبة للاستئناف الأصلي أن مالكي الجدران يؤكدون على الخبرة الأخيرة التي أنجزها الخبير موسی جلولي والتي حدد فيها التعويض في مبلغ هزيل وهو 365.000.00 الف درهم وأن مؤسسة (س. ف.) أكدت على أن تلك الخبرة غير موضوعية وأنها جاءت محايدة للطرف الآخر إذ تأكد ممثل المؤسسة على أن هذا الخبير زميل وصديق للسيد يوسف (أ.) الذي يعمل كمحاسب وأن عدم حياد الخبرة الأخيرة والنتيجة التي قدر بها التعويض يؤكد فعلا عدم الموضوعية وأن خبرة موسى الجلولي جد بعيدة سواء في التقدير او التعليل التي اعتمدت عليه الخبرتين السابقتين رغم أنهما لم تصلا إلى التعويض الحقيقي والواقعي المتداول بحي بلفيدير الذي اصبح مجمعا للمحلات التجارية وأنه يتعين استبعاد هاته الخبرة أساسا لأنها فاضحة وقد تم الإدلاء بخبرة لنفس الخبير على محل صغير 24 م م بحي [العنوان] إذ حدد له مبلغ 62.000.00 الف درهم دون أن يعزز ذلك حتى بما يفيد وجود أي رواج او سلعة بالمحل او يد عاملة مهمة في حين أن محل المستأنف عليه يتجاوز 80 م م وبه 5 عمال لهم 25 سنة من الاقدمية التي يتعين أخدها بعين الاعتبار في تقدير التعويض الكافي للضرر وكذلك لتسريح العمال. وأنه بمقارنة هاتين الخبرتين على محلين مختلفين في المساحة تأكد انه يعتمد معايير غير قانونية فالمؤسسة تعمل منذ 1996 وكونت زبائن مهمين ولديها 5 عمال دون أصحاب الشركة والمسير أي أن إفراغها سوف يضر بأزيد من 5 عائلات وأبنائهم بالإضافة إلى ان التعويض الممنوح لها قد لا يسد التعويضات التي يتعين أن تمنحها لتسريح العمال او التعويضات التي يتعين أن تمنحها لشراء محل جديد ، و التعويضات حول التنقل مثلا لان المحل حاليا يوجد قرب محطات الترامواي إضافة إلى صعوبة إيجاد محل جديد وسط المضاربات العقارية الحالية وثمن الكراء الذي سيكون جد مرتفع يصل الى 10.000.00 الف درهم ناهيك عن ارتفاع ثمن الأصل التجاري ، ومما يؤكد ذلك هو أن ممثل الورثة السيد يوسف (أ.) اقترح على المؤسسة رفع السومة إلى 5000.00 درهم مقابل وضع حد للنزاع وهو ما يجعل السبب باطلا وغير حقيقي بإقرار ممثل الورثة أمام الخبير على انه مستعد لوضع حد للنزاع اذا قبل المستأنف عليه ممثل المؤسسة رفع الكراء إلى حدود 5000.00 درهم حسب ما هو مسجل في الصفحة الثالثة من التقرير، وأنه يتعين على المحكمة أن تنظر أولا في السبب الذي بني عليه الإنذار هل هو سبب جدي أم لا وأنه يستأنف بدوره الحكم الابتدائي الصادر في جميع مقتضياته ، ملتمسا رد الاستئناف الأصلي لعدم ارتكازه على أي أساس قانوني و في الاستئناف الفرعي بقبوله شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد بعدم قبول الطلب لعدم جدية السبب الذي بني عليه الإنذار ولتضمينه لسبب تبين على أنه صوري وهذا الطلب هو ما تم التأكيد عليه في الطلب المضاد الابتدائي المدلى به بجلسة 27/06/2018 واحتياطيا الحكم وفق المطالب المحددة ابتدائيا في مبلغ 1.800.000.00 درهم مع تحميل المستأنفين جميع صوائر الدعوى ابتدائيا واستئنافيا .

و بناء على المذكرة التعقيبية مع جواب على استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 09/10/2019 جاء فيها حول التعقيب على الرد بشأن المقال الاستئنافي الأصلي أن الدفوع التي أثارها المستأنف عليه تبقى كلها مردودة ومخالفة تماما للحقيقة لكون الخبير المنتدب السيد موسی جلولي قد استند أثناء إنجاز مهمته على عناصر واقعية وعلى التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة للمحل التجاري وفق ما هو منصوص عليه قانونا، وأن مزاعم المستأنف عليه لا علاقة لها بالقانون وعلى الرغم من موضوعية الخبرة وقانونيتها ظل يتمسك بالخبرات السابقة التي لا تستند على أي أساس موضوعي أو واقعي وفق ما سبق بيانه وأن ما يزعمه المستأنف عليه بخصوص وجود علاقة زمالة أو صداقة مع أحد المستأنفين هو مجرد زعم يفتقد للجدية الغرض منه التشكيك في مصداقية الخبير المذكور والنيل من تقريره الموضوعي والواقعي، وأن الاستدلال بخبرة سابقة لنفس الخبير في ملف آخر لا علاقة له بتاتا بالدعوى الحالية وغير ذي جدوى نظرا لأن كل قضية لها خصوصياتها ومميزاتها فضلا عن اختلاف العناصر المادية والمعنوية لكل أصل تجاري، كما أن تجريح الخبير لا يتم إلا في إطار المسطرة المنصوص عليها في الفصل 62 من قانون المسطرة المدنية التي حددت أسباب التجريح وكذلك أجل الطعن المحدد في خمسة أيام من يوم تبليغ تعيين الخبير المنتدب ، وأن المستأنف عليه لم يتقدم بأي طلب في مواجهة الخبير المعين سواء خلال حضور إجراءات الخبرة أو عند تبليغه بمقرر التعيين، مما تكون معه دفوعه مجرد مزاعم غير جدية وجدير بعدم الاعتبار وللتذكير، وأن الخبير المعين ابتدائيا (محمد لازم ويوسف الفردوس) مختصان في تقويم العقارات في حين أن الخبير موسی جلولي مختص في تقويم الأصول التجارية. وفي الجواب على الاستئناف الفرعي أن الأسباب الواردة فيه لا تستند على أساس قانوني أو واقعي سليم استنادا لما أشير إليه أعلاه مؤكدا أن مدخول استغلال المحل جد متواضع لأنه عبارة عن محل لإصلاح قنينات إطفاء النار وليس البيع أو المعاملات التجارية، كما أن المستأنف الفرعي يتوفر على مداخيل أخرى مهمة في محلات أخرى تتمثل في مداخيل الأجور المحددة في مبلغ 112.730 درهم ومداخيل عقارية أخرى محددة في مبلغ 23.760 درهم، في حين أن المدخول المهني المصرح به بنفسه يصل إلى 7890 درهم أي أنه حتى في حال إفراغه المحل فإن له مداخيل أخرى أكثر أهمية تمكنه من سد جميع حاجياته وتلبية أهدافه ويزعم المستأنف الفرعي كذلك بأن المستأنفين يودون استرجاع المحل من أجل المضاربة العقارية، وأن هذا السبب غير صحيح لكون السبب المبني عليه الإنذار المتمثل في الإفراغ للاستعمال الشخصي يعتبر من الأسباب المشروعة الموجبة للإفراغ، ملتمسين في الاستئناف الأصلي رد جميع دفوع المستأنف عليه لعدم جديتها والحكم وفقه و برد الاستئناف الفرعي و تحميل الطرف المستأنف عليه أصليا الصائر.

و بناء على القرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 16/10/2019 تحت عدد 824 و القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير السيد عبد الواحد شرادي.

و بناء على تقرير الخبير المذكور الذي خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 1030.000 درهم .

و بناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 05/02/2020 جاء فيها أن التعويض المحدد من طرف الخبير المنتدب مبالغ فيه جدا إلى درجة الخروج عن الموضوعية والمهنية المطلوبتين في إنجاز المهمة، خاصة وأن المحل المذكور يوجد بحي شعبي سكني لا تجاری، وأن التعويض المقترح لا يتناسب ولا يتلائم إطلاقا مع المحل التجاري بالنظر إلى محدودية عناصره المادية والمعنوية المكونة للأصل التجاري، فضلا على أن التعويض المقترح تجاوز قيمة العقار الحقيقية لبيع الملك وليس فقط قيمة الأصل التجاري ولا يوجد المحل في موقع رئيسي واستراتيجي يعرف رواجا تجاريا، وبالتالي فإن تجاوز قيمة الأصل التجاري المحددة من طرف الخبير المنتدب لقيمة العقار بأكمله في حالة بيعه يؤكد أن التقرير فاقد لأحد أهم عناصره الموضوعية ويجعله باطلا ذلك أنه فيما يتعلق بحق الإيجار فإن الخبير المنتدب حدد التعويض عنه في مبلغ 216.570,00 درهم دون إجراء معاينة دقيقة للعقار الذي يتواجد بأحد الأزقة وليس على مستوى شارع رئيسي، بالإضافة إلى أن الخبير قام باحتساب خمس سنوات والحال أنه كان عليه احتساب ثلاث سنوات فقط ابتداء من سنة 2016-2017 و 2018 مما يكون معه الخبير قد تجاوز المبلغ الحقيقي بما قدره 3.609,50 درهم × 12 شهرا × 2 = 86.628 درهم مما يجعل المبالغ المحددة غير مشروعة، وبالتالي فان التحديد الاعتباطي والمبهم يجعل من تقريره المنجز على النحو المذكور باطلا وبخصوص التعويضات التابعة أي الربح الضائع فقد قام الخبير بتحديد معدل الأرباح خلال الأربع سنوات في مبلغ 5156,04 درهم سنويا * 4 سنوات = 20.624,16 درهم دون بيان هل محل مغلق بشكل مستمر ودون تردد الزبناء يحقق ربحا كيفما كان، مما يكون معه هذا التعويض غير مشروع وفيما يخص التعويض عن فقدان الزبناء فإنه بالرجوع لتقرير الخبير، فإن هذا الأخير قام بتقييم هذا العنصر في معدل 50% من قدر معاملات السنوات الأربع 2015-2016-2017-2018 أي 928.432,61درهم × 50 % = 464.216,30 درهم، وأن الخبير المنتدب قد وقع في خطأ كبير وفادح، إذ أنه من غير المنطقي أن يكون الربح الضائع هو مبلغ 5156,04 درهم اي ما يعادل 520 درهم شهريا فقط ويتم تحديد التعويض عن فقدان الزبناء في مبلغ 928.432,61 درهم سنويا، وهو تناقض صارخ يفرغ التقرير من محتواه مما يؤكد أن الخبير المنتدب لم يستند على أساس مهني دقيق ومضبوط لإنجاز تقريره، هذا فضلا على أن التعويض عن الربح الضائع والتصريح عن فقدان الزبناء يبقى في حد ذاته تعويضا واحدا يتعلق بالتعويض عن فقدان الزبناء مما يكون معه الخبير قد بنى تقريره على تعويضين متناقضين من دون الاستناد على أسس قانونية وواقعية وهو ما يجعل تقريره باطلا. وفيما يخص ما أنفقه من إصلاحات وتحسينات ومصاريف الرحيل فإن تحديد الخبير المنتدب لمصاريف الرحيل في مبلغ 25.000 درهم ومصاريف الإصلاحات في مبلغ 35.000 درهم لا يستند على أي أساس قانوني أو واقعي أو حتى منطقي خاصة وأن جميع المنقولات المتواجدة بالمحل هي محدودة ومعدودة، وأن عملية نقلها لا تتعدى شاحنة واحدة متوسطة الحجم بمبلغ 5000 درهم على أعلى وأبعد تقدير، إضافة إلى أن المكتري لم يدخل أية تحسينات أو إصلاحات على المحل موضوع النزاع ثابتة بواسطة حجة مقبولة، وأن الخبير المنتدب لم يبين الأساس التي استند عليه حتى تتمكن المحكمة من التحقق من النتيجة المتوصل إليها في هذا الإطار مما يؤكد بطلان الخبرة المنجزة وبخصوص مصاريف الاستقرار فإن هذا العنصر الذي حدد الخبير التعويض عنه في مبلغ 232.734,52 درهم لا يتواجد ضمن العناصر المعنوية والمادية المكونة للأصل التجاري أو المحددة بالقرار التمهيدي إذ أن الخبير قد أضاف هذا العنصر دون الاستناد على أي أساس قانوني سليم الشيء الذي يجعل الخبرة المنجزة غير قانونية ويتعين استبعادها، خاصة وأن إضافة تعويض من نسج الخيال يجعل الخبرة متسمة باللآمشروعية ومعرضة للإبطال وفيما يخص تكاليف الحصول على أصل تجاري مماثل فقد خلص الخبير في تقريره إلى أن التكاليف الإدارية المتعلقة بتحويل المقر بما في ذلك مصاريف الوسيط العقاري وتحرير عقد الكراء وتسجيله والحصول على رخصة الاستغلال والانخراط في شبكة استغلال الماء والكهرباء يمكن تحديدها في مبلغ 350.000 درهم. وأن الخبير لم يبين المعايير المهنية التي تم الاعتماد عليها في ذلك، إذ لم يقم أصلا باجراء أية مقارنة مع محل تجاري آخر بنفس المواصفات وإنما اقترح مبالغ خيالية بشكل جزافی واعتباطي بدون أية مهنية أو موضوعية ودون الاستناد على أساس سليم ومنطقي ، الشیء الذي يجعل التقرير المذكور باطلا بطلانا مطلقا ، و التمسوا أساسا التصريح ببطلان الخبرة المنجزة و التصريح تبعا لذلك باجراء خبرة تقنية اخرى يتقيد فيها الخبير بمنطوق القرار التمهيدي مع حفظ حقهم في التعقيب و احتياطيا برد الاستئناف الفرعي و التصريح وفق المقال الاستئنافي.

و بناء على المذكرة الجوابية بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبته بجلسة 05/02/2020 جاء فيها أن الخبير السيد عبد الواحد شرادي حدد التعويض عن مغادرة المحل التجاري في 1.030.000.00 درهم إلا أن هذا التقرير لم يتضمن قيمة تعويض تسريح العمال العاملين بالمؤسسة لان استمرارهم مع المؤسسة في حالة إخلاء المحل و انتقاله إلى محل آخر قد لا يقبلوه خصوصا أن المواصلات قريبة بالمحل الحالي وباقي المرافق التجارية وانه يتعين بذلك الحكم وفق الطلبات المحددة في المقال الاستنافي، و التي تحدد التعويض 1.800.000.00 درهم شاملة ، و التمس أولا أن ممثل الورثة صرح بصريح العبارة أمام الخبير موسی جلولي أثناء الاستماع إليه انه مستعد التنازل عن الدعوى إذ وافق المكتري على رفع الوجيبة الكرائية إلى مبلغ 5000.00 درهم خمسة آلاف درهم وأن هذا التصريح يؤكد على أن الورثة لا يرغبون سوى في المضاربة العقارية ولو كان لديهم نية الاستعمال الشخصي لصرحوا بذلك لدى الخبير، إلا أن السبب الوارد في الإنذار غير صحيح وغير جدي ويمكن للمحكمة انطلاقا من هاته النقطة أن تصرح بعدم قبول الطلب بالنسبة للمالكين لان السبب الوارد في الإنذار و التي استندت عليه الدعوى غير جدي و بالتالي لا يمكن المصادقة عليه و احتياطيا نظرا لان الخبرات المنجزة كلها فاقت قيمة التعويض فيها مائة مليون سنتيم فأكثر و نظرا لأن المحكمة غير ملزمة بتطبيق ما جاء في الخبرة مادامت هاته الاخيرة اعطت مؤشرات حول اهمية المحل من حيث الزبائن و الارباح وقربه من المرافق التجارية ووسائل التنقل فيمكنها بذلك اعمال سلطتها التقديرية و الحكم وفق التعويض المطلوب في الاستئناف الفرعي .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 05/02/2020 حضرت الأستاذة (م.) عن نائب المستأنفين كما حضر الأستاذ (ز.) عن نائبة المستأنف عليها وأدلى الحاضران بالمذكرتين التعقيبيتين المشار الى مضمونهما أعلاه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 12/02/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنفين أصليا والمستأنف فرعيا أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه.

حيث بني الإنذار موضوع الدعوى على الاستعمال الشخصي وهو ما يعتبر حقا مخولا للمكري لا يلزم مقابل استعماله إلا بتعويض المكتري تعويضا كاملا عن ملكيته التجارية وهو ما يجعل دفع المستأنف الفرعي بعدم جدية السبب وأن الهدف منه المضاربة العقارية استنادا لمطالبته أمام الخبير برفع السومة الكرائية الى مبلغ 5000 درهم مقابل وضع حد للنزاع من طرف ممثل الورثة المكرين السيد يونس (أ.) غير جدير بالاعتبار .

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة الطرفين في التعويض المحكوم به باعتباره مبالغا فيه بالنسبة للمستأنفين أصليا وغير مناسب بالنسبة للمستأنف الفرعي ونظرا للاختلاف الكبير بين النتائج المتوصل إليها من طرف الثلاث خبراء المعينين ابتدائيا إذ حدد الخبير محمد لازم التعويض في مبلغ 1210000 درهم بينما حدده الخبير يوسف الفردوس في مبلغ 1602500 درهم في حين حصره الخبير موسى الجلولي في مبلغ 365000 درهم .

وحيث أنجز الخبير المعين حاليا السيد عبد الواحد شرادي تقريرا يتبين بالرجوع إليه أنه احترم الشروط المطلوبة قانونا وأنه أعطى وصفا كاملا للمحل المكرى من حيث مكوناته من متجر و فناء مغطى بالنفرسكو ومرحاض، وبمساحة تقدر ب 80 متر مربع وسدة من الخشب والحديد عند مدخل المتجر تستغل مكتبا بمساحة قدرها 15 متر مربع تقريبا وسدة بالعمق بالباطون وجزء من الخشب بمساحة تقدر ب 35 متر مربع تقريبا وعلو المحل 04 امتار تقريبا وواجهته من 4.15 متر مربع من الألمنيوم والزجاج، ومن حيث موقعه بحي متوسط في زنقة تتواجد فيها محلات تجارية ومن حيث تجهيزاته وسومته الكرائية المحددة في مبلغ 1390.50 درهم يستغل في بيع قنينات إطفاء الحريق منذ سنة 1996 ، أما بالنسبة للنتائج المتوصل إليها من طرف الخبير فإن المحكمة غير ملزمة بها وتأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع والقانون .

وحيث أصبح التعويض يشمل حسب مقتضيات المادة 7 من قانون 16/49 المطبق على النازلة قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل وبالنظر لما جاءت به الخبرة من عناصر بخصوص موقع المحل وكبر مساحته وضآلة سومته الكرائية وطول مدة الاستغلال يتبين أن الخبير كان صائبا لما حدد قيمة الحق في الايجار في مبلغ 216.570 درهم لصعوبة ايجاد محل مماثل في الظروف الحالية ،و اعتمد في تحديد التعويض عن الزبناء التصاريح الضريبية المستدل بها من المكتري وفق ما يقتضيه القانون كما اعتمد في تحديد قيمة الاصلاحات والتحسينات ما عاينه في المحل حسب الوارد في تقريره أثناء وصف المحل والمشار إليه أعلاه وما أدلي به من وثائق .

وحيث إذا كان الخبير وعلى خلاف ما يتمسك به المستأنفون فرعيا في تعقيبهم على الخبرة صائبا أثناء تحديده التعويضات المذكورة فإنه لم يكن كذلك أثناء تحديد التعويض عن الربح الضائع أو خسارة الأرباح لتعلق الأمر بنفس الضرر الناتج عن صعوبة الاتصال بالزبناء والذي حدد عنه الخبير تعويضا مما يتعين معه استبعاده، كما يتعين استبعاد مصاريف الاستقرار التي تشمل حسب الخبرة مصاريف العمال و الفرق بين السومتين لأن هذا الأخير يؤخذ بعين الاعتبار أثناء تحديد التعويض عن الحق في الايجار ومصاريف العمال لا تدخل ضمن معايير التعويض القانوني المشار إليها أعلاه ، وينطبق نفس الأمر على التعويض عن تكاليف المحل الجديد خاصة وأن الخبير حدد تعويضا عن الاصلاحات والتحسينات التي أنفقها المكتري أثناء استغلاله المحل المكرى .

وحيث تقرر استنادا لكل ما ذكر وبعد مراعاة الأضرار اللآحقة بالمكتري بسبب الإفراغ وفق ما يقتضيه القانون وما جاءت به الخبرة المنجزة حاليا من معطيات وعناصر تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 740000 درهم ويتعين تبعا لذلك رد الاستئناف الفرعي الرامي للرفع من التعويض المحكوم به لعدم جديته واعتبار الاستئناف الأصلي جزئيا وفق ما سيأتي في المنطوق .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 740000 درهم سبعمائة واربعين ألف درهم وجعل الصائر بالنسبة .