Mot clé
Perte de bénéfices

Saisie d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur commercial en cas de reprise pour usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué une indemnité sur la base d'une première expertise, contestée par les deux parties. En appel, le bailleur mettait en cause la validité des déclarations fiscales du preneur, tandis que ce dernier réclamait la majoration de l'indemnité. La cour, après une nouvelle expertise dont elle amende les conclusions, retient que l'indemnisation de la perte de clientèle et celle de la perte de bénéfices constituent une double réparation du même préjudice, la première étant la cause de la seconde. Elle écarte également l'indemnisation des frais d'amélioration du local, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve, et réduit souverainement les frais de déménagement et de réinstallation. La cour juge cependant valables les déclarations fiscales produites, même postérieures à l'introduction de l'instance, dès lors qu'elles émanent de l'administration et n'ont pas été utilement contestées par le bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son contrôle sur les conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui proposé par l'expert, en vertu de son pouvoir d'appréciation. L'appelant contestait le caractère dérisoire de l'indemnité allouée ainsi que les vices entachant le rapport d'expertise initial. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient la méthode d'évaluation du droit au bail fondée sur la situation de l'immeuble et la durée d'exploitation. Elle valide également le recours au revenu minimal exonéré d'impôt pour estimer le préjudice en l'absence de déclarations fiscales produites par le preneur. Toutefois, la cour écarte du calcul de l'indemnité la part correspondant à la perte de bénéfices, considérant qu'elle fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage. De même, elle rejette l'indemnisation des améliorations faute de justification. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur commercial en cas de congé pour reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour. L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une mauvaise application par l'expert des critères d'évaluation prévus à l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment quant aux déclarations fiscales des quatre dernières années d'exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert avait bien pris en compte les déclarations fiscales pertinentes antérieures à l'introduction de l'instance. Elle rappelle que l'indemnité ne se limite pas à la perte de bénéfices mais doit couvrir l'ensemble du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et les frais de déménagement. La cour retient que la valeur du droit au bail était particulièrement élevée au regard de l'emplacement commercial de premier ordre, de la faiblesse du loyer et du prix d'acquisition initial du fonds de commerce. Dès lors, le jugement fixant le montant de l'indemnité provisionnelle est confirmé.

Saisie d'un litige relatif au calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'évaluation du préjudice en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité forfaitaire. L'appel principal du preneur visait à majorer ce montant, tandis que l'appel incident du bailleur en demandait la réduction, arguant de l'absence de production des déclarations fiscales requises par la loi pour évaluer le fonds de commerce. La cour retient que l'indemnité doit être calculée conformément à l'article 7 de la loi 49-16. Se fondant partiellement sur le rapport d'expertise, elle valide l'évaluation du droit au bail, des éléments matériels et des frais de déménagement. Elle écarte cependant l'indemnisation de la perte de bénéfices, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que l'indemnisation du différentiel de loyer, ce dernier chef de préjudice n'étant pas prévu par le texte. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est en conséquence majoré.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fixée par expert. En appel, le bailleur en contestait le montant jugé excessif tandis que le preneur, par appel incident, en sollicitait la majoration. La cour, après une nouvelle expertise, procède à une application stricte des dispositions de l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient que si la valeur du droit au bail, la clientèle et la réputation commerciale sont indemnisables, il convient d'écarter les postes non expressément prévus par ce texte, tels que la perte de bénéfices, les frais de réinstallation ou les coûts d'acquisition d'un nouveau local. La cour écarte également les frais d'amélioration du local faute de preuve de leur réalisation. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, elle réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de reprise pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité au profit du preneur mais avait omis de statuer sur la demande principale du bailleur en validation du congé et en expulsion. La cour rappelle que l'indemnité d'éviction, en application de la loi 49.16, doit correspondre au préjudice subi et se fonde sur la valeur du fonds de commerce, laquelle est déterminée notamment par les déclarations fiscales des quatre dernières années. Elle retient que l'absence de toute pièce comptable ou fiscale probante justifie de n'allouer aucune indemnité au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour écarte par conséquent du calcul les postes de préjudice non prévus par la loi ou non justifiés, tels que les frais de personnel ou la perte de bénéfices, qui avaient été retenus par l'expert. Réparant l'omission de statuer, la cour valide le congé et ordonne l'expulsion, réformant le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les composantes de l'indemnisation due au preneur évincé. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, dont le montant était contesté tant par le bailleur que par le preneur. La cour écarte la demande du preneur visant à inclure le coût des améliorations, faute de preuve probante de leur réalité et de leur imputation au local. Elle retient également que les frais de réparation et d'aménagement d'un nouveau local ne figurent pas parmi les éléments de l'indemnité d'éviction légalement définis. La cour censure cependant le calcul de première instance en ce qu'il indemnisait doublement la perte de bénéfices sous deux qualifications distinctes, ce qui la conduit à réduire le montant alloué à ce titre. Elle ajoute en revanche au calcul les frais de déménagement, qui avaient été omis par le premier juge. Le recours en inscription de faux visant une pièce déjà écartée des débats est rejeté comme étant devenu sans objet. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui se trouve réduit.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction allouée à un preneur évincé pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise qu'il avait partiellement écarté, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité pour la perte du fonds de commerce. L'appelant soutenait le caractère excessif de l'indemnité, arguant que l'expertise était dépourvue d'objectivité et fondée sur des estimations en l'absence de documents comptables probants. La cour relève que le premier juge n'a pas entériné aveuglément le rapport d'expertise mais a exercé son pouvoir souverain d'appréciation en excluant les chefs de préjudice non prévus par la loi. Elle retient que le juge a correctement écarté l'indemnisation pour perte de bénéfices et pour différentiel de loyer, ces éléments n'étant pas visés par l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de production de pièces comptables, constatant que l'expert avait bien eu accès aux déclarations fiscales du preneur pour évaluer la perte de clientèle. L'indemnité allouée étant jugée appropriée au regard des avantages du local, notamment son emplacement et la faiblesse du loyer, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevables une demande d'expulsion pour péril et une demande reconventionnelle en fixation d'indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur un arrêté de démolition et sur le périmètre de l'indemnité d'éviction provisionnelle. Le tribunal de commerce avait rejeté les deux demandes pour irrecevabilité. L'appel principal portait sur la validité de l'arrêté de démolition émis par délégation de pouvoir, tandis que l'appel incident visait à obtenir la fixation d'une indemnité provisionnelle. La cour retient que l'arrêté de démolition, pris par une autorité disposant d'une délégation régulière, constitue un motif légitime d'éviction en application de l'article 13 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Statuant sur la demande reconventionnelle, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction ne couvre, au visa de l'article 7 de la même loi, que les éléments du fonds de commerce effectivement perdus par le preneur. Dès lors que le local était inexploité et dépourvu de clientèle et de marchandises, la cour écarte l'indemnisation au titre de la perte de bénéfices. La cour infirme en conséquence l'ordonnance entreprise, valide le congé, ordonne l'expulsion tout en fixant l'indemnité d'éviction provisionnelle, due en cas de privation du droit au retour, à la seule valeur du droit au bail.

Saisi d'un double appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du fonds de commerce en l'absence de documents comptables et fiscaux probants. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en réévaluant à la hausse le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire, notamment au titre de la perte de clientèle. L'appelant principal, le bailleur, contestait le pouvoir du premier juge de s'écarter des conclusions de l'expert, tandis que l'appelant incident, le preneur, critiquait le caractère sous-évalué de l'expertise. Après avoir ordonné deux expertises successives, la cour retient que le dernier rapport doit être homologué, relevant que l'expert a fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que la visite des lieux, l'emplacement et la nature de l'activité. La cour souligne que le preneur ne peut critiquer l'absence de prise en compte de la perte de bénéfices dès lors qu'il a lui-même manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales, empêchant ainsi un chiffrage précis de cet élément du préjudice. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en portant le montant de l'indemnité d'éviction à la somme fixée par le dernier expert et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du bailleur contestait le montant de l'indemnité en invoquant une erreur de calcul du premier juge, tandis que l'appel incident du preneur en sollicitait la majoration et, subsidiairement, une nouvelle expertise. La cour d'appel de commerce retient que le montant alloué, bien que résultant d'une motivation perfectible, correspond à une juste évaluation des préjudices. Elle rappelle que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail, de la clientèle et de la réputation commerciale, ainsi que le préjudice lié à l'éviction. La cour écarte cependant du calcul les éléments non indemnisables que sont la valeur des équipements et la perte de bénéfices. Dès lors, la cour considère que le montant final fixé par le premier juge est justifié dans son quantum, peu important les scories de son raisonnement arithmétique. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice et sur la force probante du rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, au motif que le preneur n'avait pas produit ses déclarations fiscales des quatre dernières années. L'appelant sollicitait l'organisation d'une contre-expertise et soutenait que le premier juge avait à tort écarté une partie de l'indemnité, notamment la composante relative à la perte de bénéfices. La cour écarte la demande de contre-expertise, rappelant qu'elle n'est pas tenue d'y faire droit dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer, le rapport d'expertise initial étant suffisamment détaillé. Elle relève cependant que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en réduisant l'indemnité pour défaut de production des déclarations fiscales. La cour constate, au vu du rapport d'expertise, que le preneur était soumis à un régime d'imposition forfaitaire, ce qui justifiait la prise en compte de la perte de bénéfices et des gains manqués. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est portée au montant initialement proposé par l'expert.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour fixer le montant de l'indemnité due au titulaire d'un marché de travaux, réduit de manière globale la somme proposée par l'expert judiciaire, sans motiver sa décision sur le rejet des différents postes de préjudice retenus par ce dernier, tels que l'indemnisation pour retard de paiement, pour non-restitution de la garantie et pour perte de bénéfices. En se bornant à fixer une indemnité forfaitaire dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, la cour d'appel ne justifie pas légalement sa décision.