وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به المستأنفان محمد (ك.) ومكي (ك.) بواسطة محاميهما بتاريخ 16/01/2019 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 30/10/2018 تحت عدد 10007 في الملف التجاري رقم 2998/8206/2018 والذي قضى في الشكل بقبول الطلبين الأصلي والمضاد وفي الموضوع بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمكتري السيد مصطفى (ك.) بتاريخ 07/12/2017 وبافراغه ومن يقوم مقامه أو باذنه من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء، وبأداء مكي (ك.) ومحمد (ك.) لفائدة المكتري تعويضا في مبلغ مليون وستمائة ألف درهم مقابل افراغه المحل المذكور، وبرفض طلبات النفاذ المعجل والغرامة التهديدية والفوائد القانونية، وبترك صائر الدعويين على عاتق الطرف المكري.

وبناء على مقال الطعن بالإستئناف الفرعي والذي تقدم به مصطفى (ك.) بواسطة محاميه مؤدى عنه الرسوم القضائية، يستانف بمقتضاه فرعيا الحكم المشار اليه اعلاه

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقال الاستئنافي وكذا الاستئناف الفرعي مستوفيين لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف ان السادة محمد (ك.) ومكي (ك.) تقدما بواسطة دفاعهما بمقال امام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/03/2018 و الذي يعرضان فيه انهما يملكان العقار ويكريان محلا تجاريا اسفله للمدعى عليه لغرض تجاري بمشاهرة 500 درهم ورغبة منهما في استرجاع المحل للاستغلال الشخصي فانهما وجها تنبيها بالاخلاء للمدعى عليه مؤرخ في 20-11-2017 بلغ به بواسطة ابنه يوم 07-12-2017 وهذا الانذار منحه سليم شكلا اذ نص على المحل المكترى بجميع مرافقه وعلى السبب الداعي له وتوصل به المكتري توصلا قانونيا وكما ان السبب المبني عليه مشروع وقانوني و أن هناك محلا للمصادقة على التنبيه بالاخلاء والحكم على المدعى عليه بالافراغ وبناء على المادة 26 من قانون 16-49 ويلتمس شكلا قبول المقال وموضوعا الحكم بالمصادقة على التنبيه بالاخلاء المؤرخ في 20-11-2017 و المبلغ يوم 07-12-2017 و الحكم بافراغ السيد مصطفى (ك.) ومن معه ومن يقوم مقامه من المحل التجاري و بجميع مرافقه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر. وارفقاه بالوثائق التالية: شهادة الملكية و نسخة التنبيه بالاخلاء و محضر تبليغه .

و بناءا على مذكرة جوابية مع مقال مضاد الذي ادلى به نائب المدعى عليه المؤدى عنه الرسوم القضائية لدى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 1742018 و التي يعرض فيها ان المدعيين سبق لهما ان تقدما بدعوى من اجل المصادقة على الانذار بالافراغ من اجل نفس السبب فتح له الملف عدد 3778/9/2013 و أنه بعد وضع تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير سيف الدين عبد الحق و الذي حدد قيمة الاصل التجاري في مبلغ 2.391.76456 درهما تقدم المدعيان بطلب التنازل عن الانذار و دعوى المصادقة عليه فقضت المحكمة في الطلب الاصلي بعدم قبوله وتحميل رافعه الصائر وفي الطلب المضاد بقبول تنازل المدعيين عن الانذار والافراغ و دعوى المصادقة عليه بذلك و تحميلهما الصائر وان الحكم المذكور كان محلا للطعن بالاستئناف من طرف المدعي فتح له الملف عدد 4912/8205/2015 فقضت المحكمة باعتبار الاستئناف جزئيا و الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تحميل صائر الطلب على المستأنف عليهما و تأييده في الباقي وتحميلهما الصائر وان الغريب في الامر انه لم يمر على صدور الحكم شهر و عشرة ايام توصل المدعي من جديد بانذار من المدعيان مبني على نفس السبب أي للاستعمال الشخصي فتقدم المدعيان بدعوى المصادقة عليه فتح له الملف عدد 6100/8206/2015 فاصدرت المحكمة حكما تمهيديا باجراء خبرة كلف بها الخبير السيد محمد ادريب الذي حدد التعويض المستحق عن الافراغ في مبلغ 1.335.000.00 درهم و أن المحكمة اصدرت حكما تمهيديا ثاني باجراء الخبير احمد فلاح الذي وضع تقرير خبرته الذي انتهى فيه الى تحديد التعويض المستحق عن الافراغ في مبلغ 2.024.440.00 درهم تراجع المدعيان مرة ثانية و ادليا بتنازل عن الدعوى المصادقة عليه فاصدرت المحكمة حكمها القاضي ببطلان الانذار المتوصل به بتاريخ 06-12-2012 مع ابقاء الصائر عن المدعى عليهما في الطلب المضاد بتسجيل تنازل المدعيين عن الدعوى مع ابقاء الصائر على عاتقهما وحيث انه بناء عليه يتبين للمحكمة ان المدعيان يتقاضيان بسوء نية وان هدفهما هو التشويش على المدعي و الاضرار به فان هذا دليل قاطع على عدم جدية طلبهما و من حيث المقال المضاد أن المدعيين تقدما بدعوى من اجل المصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ اليه من اجل استرجاع المحل للاستعمال الشخصي طبقا للمادة 26 من قانون 16/49 و حيث انه إن كان من حق المالكين استرجاع المحل التجاري للاستعمال الشخصي استنادا الى المادة المذكورة انفا فان المادة 7 من قانون 16/49 اقرت بالموازاة مع ذلك حق المكتري في التعويض عن انهاء عقد الكراء و يتم تحديد التعويض استنادا لرقم الاعمال المحقق اضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات و اصلاحات ماذون بها و التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة و ما فقده من عناصر الاصل التجاري بالاضافة الى مصاريف الانتقال من المحل و حيث انه بناء على كون المحكمة يتعذر عليها اعتماد الخبرات السابقة و التي تم فيها تحديد قيمة الاصل التجاري فان المدعى عليه يلتمس تعيين خبير مختص في الشؤون التجارة للانتقال الى المحل التجاري الذي يستغله بعنوان و تكليفه بتحديد التعويض الذي يستحقه المدعى عليه عن الافراغ المساوي لقيمة اصله التجاري بجميع عناصره المادية مع حفظ حقه في التعقيب على الخبرة و تحميل المدعى عليهما بالتضاد الصائر و يلتمس الحكم برفض الطلب لعدم جدية السبب و من حيث الشكل قبول مقاله لتوفره على كافة الشروط الشكلية المطلوبة قانونا و من حيث الموضوع الحكم للمدعى عليه بالتعويض الكامل المساوي لقيمة الاصل التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوي و مغطيا لجميع الاضرار و الخسائر التي ستلحقه بسبب افراغه للمحل التجاري و الحكم بتعيين خبير مختص في الشؤون التجارية و تكليفه بانجاز خبرة لتحديد التعويض الكامل عن الافراغ المساوي لقيمة الاصل التجاري بجميع عناصره المادية و المعنوية و حفظ حق المدعى عليه في تحديد طلباته النهائية بعد الخبرة و تحميل المدعي بالتضاد الصائر. وارفقها: بنسخة من احكام قضائية وقرار استئنافي –وصور تنازل عن الدعوى-وصورة تبليغ انذار مؤرخ في 2592017

وبناءا على مذكرة تعقيب التي ادلى بها نائب المدعيين بجلسة 0852017 والتي يعرض فيها تعقيب على ما جاء في مذكرة الجواب بان المدعيان تنازلا عن الدعوى لكونها اعتمدت على خبرة مقال في نتائجها ومبنية على فاتورات مصطنعة و امام الحالة هاته و بعد صدور القانون الجديد للمحلات التجارية فانه لا مجال للتلاعب بمبالغ التعويض لان القانون اوجب بنائها على التصريحات الضريبية و ليس على مجرد التخمين وعلى العموم فان دعوى المدعيان مبنية على انذار صحيح ومنتج لكافة اثاره القانونية و يتعين الاستجابة لها و بخصوص الطلب المضاد فان المدعيين لا يريان مانعا في تعيين خبير لتحديد قيمة الاصل التجاري مع التقييد بمقتضيات الحكم التمهيدي ويلتمسون الحكم وفق مقال.

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 22/05/2018 تحت عدد 766 القاضي باجراء خبرة أسندت مهمة القيام بها للخبير السيد محمد الصفريوي.

و بناء على تقرير الخبرة المنجزة المودع لدى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 08102018 و الذي خلص فيه الخبير الى تحديد التعويض المستحق عن فقدان الاصل التجاري في مبلغ 1660000 درهم.

و بناء على ادلاء نائب المدعيين بمذكرة بعد الخبرة بجلسة 23/10/2018 جاء فيها ان المحل لا يملك محاسبة منتظمة و خاضع للضربية الجزافية و ان الخبير اعتمد على عنصر التخمين للوصول الى ما انتهت اليه خبرته خصوصا على مستوى الارباح و قيمة المحل من الارباح المصرح بها فعليا و ان المبلغ المتوصل اليه لا يعلم من اين اتى به عهل احصى السلع ام لدي فاتورات الشراء ام غير ذلك، و انهما ينازعان بشدة في نتائجها و يعتبرانها جد مغال فيها. لاجله يلتمسان استبعاد تقرير الخبير لخرقه القانون و منطوق الحكم التمهيدي و الحكم باجراء خبرة ثانية و تحميل المدعى عليه الصائر.

و بناء على ادلاء نائب المدعى عليه بمذكرة تعقيب بعد الخبرة بجلسة 23/10/2018 مؤدى عنها الرسم القضائي في 22102018 التمس من خلالها اساسا المصادقة على الخبرة المنجزة و الحكم على المدعى عليهما بادائهما لفائدته مبلغ 1.800.000,00 درهم كتعويض عن الاصل التجاري موضوع الاسترجاع للاستعمال الشخصي مع بقائه في المحل الى حين توصله بالتعويض المحكوم عليه به و تحميلهما الصائر،و احتياطيا في حالة تنازلهما عن الانذار الحكم عليهما باداء صائر الدعوى.

وبناء على إدراج القضية اخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 23/10/2018 حضرها نائبا الطرفين ،وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 30/10/2018.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار اليه أعلاه والذي كان محل طعن بالإستئناف بناء على الأسباب التالية :

بعد سرد لموجز ملخص الوقائع، جاء في اسباب الطعن بالإستئناف ان التعويض المحكوم به مجحف ولم يستند على التصريحات الضريبية وأن المحل لا يملك محاسبة منتظمة، وخاضع للضريبة الجزافية وكان على الخبير الإعتماد على نسبة الأرباح وليس على مجرد التخمين إذ قدر الرأسمال المستثمر في مبلغ 250.000,00 درهم عن قيمة السلع، وبدون توضيح ، وهو ما يقال على تحديد ثمن الكونطوار والرفوف الخشبية ب 65000,00 درهم وقيمتها لا تتعدى مبلغ 3000,00 درهم كما حدد الكراء في 2500,00 درهم وخصم قيمة الكراء الحالي ليحصل على سومة 2000 درهم، وضريبة 12 شهرا في 6 سنوات ليصل لمبلغ 140.000,00 درهم دون ابراز سنده في ذلك، وهو ما يقال عن الحق في الإيجار ورفعه الى مبلغ 1.200.000,00 درهم وخاصة أن شارع شعيب الدكالي يعرف ركودا وجل محلاته مغلقة وسعرها لا يتعدى 100 و 200 الف درهم ، وكراء ب 800 درهم، كما ان المحل ارباحه 200 درهم يوميا فقط ، وغالبا يكون مغلقا، وكذلك يعاب عليه تحديد الربح السنوي رغم أنه خاضع للضريبة الجزافية وذخله 8800 درهم أدى عنه الملزم مبلغ 4000 درهم وان الخبير حدد الدخل في 655.897,38 درهم واخذ منه نسبة 15% ليصبح الربح محدد في مبلغ 98.384,61 درهم، وانه اصلا لم يصرح بالمبلغ المذكور لمصلحة الضرائب وكان على الخبير التقيد بمقتضيات الحكم التمهيدي عوض البحث عن محل اخر والرحيل في مبلغ 150.000,00 درهم وهو كاف لشراء حق تجاري لمحل مماثل علما ان تجهيز أي محل لا يكلف اكثر من 5000 درهم، وان الخبرة المذكورة لا يمكن ان تساعد للوصول للقيمة الحقيقية للمحل، وانه لمحاولة الصلح وأمام الخبير تم عرضهما لمبلغ 200 الف درهم كتعويض إلا أنه طالب باكثر من ذلك ، وحدد الخبير المبلغ في 600.000,00 درهم وبان المحكمة عللت حكمها تعليلا غامضا، وهناك محل لإلغاء الحكم الإبتدائي، والحكم من جديد باجراء خبرة ثانية واحتياطيا حصر التعويض في مبلغ 600.000,00 درهم. ملتمسين لكل ذلك قبول الإستئناف شكلا، وفي الموضوع اساسا بتأييد الحكم الإبتدائي مع تعديله وذلك بخفض التعويض المحكوم به عن الإفراغ من مبلغ 1.600.000,00 درهم الى 600.000,00 درهم واحتياطيا باجراء خبرة ثانية تعهد لإخصائي في التقويم وتحميل المستأنف ضده الصائر. وارفقا المقال بنسخة من الحكم المستأنف .

وبناء على جواب المستأنف عليه مع استئناف فرعي مؤدى عنه الرسوم القضائية ادلى به نائبه ذ/ محمد (ب.) والذي جاء فيه ان المحل موضوع الدعوى انجزت بشانه الخبرة للمرة الرابعة الأولى انجزت من طرف السيد سيف الدين عبد الحق حدد التعويض في 2.391.766,56 درهم ملف عدد 3778/9/2013 والثانية بواسطة الخبير محمد ادريب ملف تجاري عدد 6100-8206-2015 حدد قيمة الأصل التجاري في 1.335.000,00 درهم كانت محل طعن من طرفه فأصدرت المحكمة حكما تمهيديا ثانيا عين الخبير احمد فلاح وحدد التعويض الكامل في مبلغ 2.024.440,00 درهم واخيرا الخبير محمد الصفريوي الذي حدد التعويض في مبلغ 1.660.000,00 درهم في الملف الحالي وهي كافية للوقوف على حقيقة الأصل التجاري والتي اجمعت على أهميته لأنه يتواجد بشارع معروف بنشاطه التجاري اذ يوجد بالجهة المقابلة لمرجان وتوجد بجواره العديد من المحلات التجارية وغيرها من الأنشطة التجارية تعرف رواجا مهما لكونها قريبة من السوق النموذجي , وهو القريعة ويتوفر على مدخلين رئيسين ومساحته 124 مترا مربعا، ويمارس فيه بيع البطاريات وزيوت محركات السيارات وهي تقارير متقاربة في الأسس المعتمد عليها لتقويم الأصل التجاري، وانه يؤدي الضريبة المهمة، وله دخل على الأربع سنوات الأخيرة وفاتورة الماء والكهرباء التي تثبت استمرارية المحل مفتوحا منذ ابرام عقد الكراء وفاتورات الشراء ووصولات التسليم بخصوص شركة (ى. N.) وشركة (ا. ب.) والبحث الميداني ملتمسا لكل ذلك رد الإستئناف الأصلي وتأييد الحكم المستأنف مبدئيا وفي الإستئناف الفرعي بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله برفع التعويض عن الأصل التجاري من 1.600.000,00 درهم إلى 1.800.000,00 درهم وتحميل المستأنف عليهما فرعيا الصائر. وعزز المذكرة بنسخ من الخبرات المومأ اليها اعلاه.

وبناء على تعقيب المستأنفين اصليا بمذكرة اكدا فيها ما سبق واضافا بان الخبرات السابقة لم تكن موضوعية لإختلاف مبالغها المشار اليها اعلاه، وان التناقض يوضح انه لحد الساعة لم يستطع أي خبير ان يضع للمحكمة في الصورة الحقيقية للمحل وان التعويض لا يتعدى 500.000,00 درهم ورأسماله لا يتعدى 30 ألف درهم، وله باب واحد مفتوح والأخر مغلق وجل اوقاته يكون مغلقا وليست له محاسبة وخاضع للضريبة الجزافية، ملتمسين لكل ذلك رد الإستئناف الفرعي وتحميل رافعه الصائر.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 247 الصادر بتاريخ 27/03/2019 والقاضي باجراء خبرة تسند مهمة القيام بها للخبير السيد عبد الواحد شرادي .

وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة الضبط بتاريخ 30/09/2019 والذي خلص فيه أن التعويض المستحق للمستأنف عليه بعد افراغه من المحل موضوع النزاع الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء بناء على وضعيته التجارية الحالية مقدر في ما مجموعه 1.370.000,00 درهم.

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفان بواسطة نائبهما بجلسة 09/10/2019 يلتمسان من خلالها استبعاد الخبرة لكونها اعتمدت على التخمين والعشوائية في تقدير التعويض وبتأييد الحكم الابتدائي مع تعديله وذلك بحصر التعويض في مبلغ 600.000,00 درهم.

وبناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 09/10/2019 جاء فيها أن المحكمة غير ملزمة بتقارير الخبراء وانما تأخذها على سبيل الاستئناس وتحديد التعويض بناء على سلطتها التقديرية ملتمسا تأييد الحكم مع تعديله وذلك برفع مبلغ التعويض الى 1.800.000,00 درهم.

و بناء على إدراج الملف أخيرا بجلسة 09/10/2019 الفي بالملف مذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائب المستأنف عليه كما أدلى نائب المستأنفان بمذكرة تعقيب وتسلم نسخة من المذكرة المدلى بها فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 16/10/2019.

محكمة الاستئناف

حيث عرض المستأنف الأصلي وكذا المستأنف الفرعي اوجه استئنافهما وفق ما سطر أعلاه.

وحيث تمسك المستأنف الأصلي بكون التعويض المحكوم به ابتدائيا مغالى فيه والتمس تخفيضه الى 600.000 درهم واحتياطيا اجراء خبرة في حين التمس المستأنف فرعيا رفع مبلغ التعويض الى مبلغ 1.800.000,00 درهم.

وحيث انه وأمام منازعة الطرفين في التعويض المحكوم به ابتدائيا امرت المحكمة تمهيديا بمقتضى قرارها التمهيدي رقم 247 الصادر بتاريخ 27/03/2019 بإجراء خبرة جديدة اسندت مهمة القيام بها للخبير عبد الواحد شرادي الذي حدد التعويض عن إفراغ المكتري من العين المكراة في مبلغ 1.370.000,00 درهم.

وحيث إن الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الواحد شرادي وان كانت صائبة وموضوعية فيما يخص تحديد قيمة حق الايجار اعتمادا على مساحة المحل (80م2) وموقعه (شارع ابا شعيب الدكالي قرب سوق القريعة) وكذا وجيبته الكرائية المنخفضة (500 درهم شهريا) وطول مدة الايجار وكذا الشأن فيما يخص عنصر الزبناء والسمعة التجارية وتكاليف الرحيل فإنه وفيما يخص باقي التعويضات كخسارة الارباح التي حددها في مبلغ 294.000 درهم ومصاريف الاستقرار التي حددها في مبلغ 117.600 درهم وتكاليف المحل الجديد التي حددها في مبلغ 25.000 درهم فانها تعويضات غير مستحقة على اعتبار انها غير منصوص عليها في المادة 7 من قانون 16-49 وانه يتعين بالتالي خصمها من مبلغ التعويض و يتعين كذلك خصم مبلغ 40.000 درهم التي حددها كنفقات الإصلاح و التحسين ولكن دون الادلاء بما يتبت ذلك ليصبح مبلغ التعويض المستحق عن الافراغ بعد خصم التعويضات أعلاه واعمال سلطة المحكمة التقديرية في تحديد التعويض هو مبلغ 900.000 درهم وهو ما يناسب رد الاستئناف الفرعي والتصريح بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا وذلك بتعديله والتخفيض من مبلغ التعويض الى مبلغ 900.000 درهم.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله و ذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ900.000 درهم و جعل الصائر بالنسبة