Réf
69787
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2427
Date de décision
14/10/2020
N° de dossier
2019/8206/3008
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Successeur particulier, Reprise pour usage personnel, Qualité à agir du bailleur, Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Exclusion de la perte de bénéfices, Elements du fonds de commerce, Contrat de bail verbal, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir de ce dernier et les composantes de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité.
L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité, l'absence de contrat écrit et l'autorité de la chose jugée attachée à une procédure antérieure. La cour écarte ces moyens, retenant que le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause particulier du contractant initial, a valablement poursuivi l'action et que l'exigence d'un écrit posée par la loi n° 49-16 ne s'applique pas aux baux conclus avant son entrée en vigueur.
Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité sur la base d'une expertise, la cour rappelle que les postes relatifs à la perte de bénéfices durant la réinstallation et aux frais de recherche d'un nouveau local ne sont pas indemnisables au titre de l'article 7 de ladite loi. Le jugement est par conséquent confirmé sur le principe de l'éviction mais réformé sur le quantum de l'indemnité allouée.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث عرض المستأنفون استئنافهم في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه بخصوص ما تمسك به الطاعنون من سبقية البت ذلك أن المستأنف عليه سلك نفس مسطرة الافراغ للاحتياج بخصوص نفس المحل المكترى في مواجهة نفس الطاعنين في الانذار الحالي وذلك حسب القرار 5652 المؤرخ 03/12/2014 والحكم رقم 9108 المؤرخ 11/10/2016 والحال أنه في نازلة الحال فقد تم توجيه إنذار جديد الذي هو اساس الدعوى الحالية فلا يوجد ما يمنع من إعادة توجيه إنذار جديد بناء على نفس السبب طالما تم تدارك ما شاب الانذارات السابقة من عيوب شكلية وموضوعية.
حيث إن الثابت من وثائق الملف أعلاه وكذا ما تبت من خلال البحث المجرى ابتدائيا أن الملكية المشاعة تشمل الأرض دون الأبنية التي كانت مملوكة مناصفة بين مورث المستأنف عليه والمطلوب حضورهم والمسمى محمد (ش.) وإن كل منهما شيد على العقار المذكور فيلا وإن مورث المستأنف عليه والمطلوب حضورهم استقلوا باستغلال الفيلا رقم 65 والمتجر المستخرج منها المتواجد بالجهة الغربية للعقار في حين أن المسمى محمد (ش.) استقل باستغلال الفيلا رقم 63 والمتجر موضوع النزاع الذي بالجهة الشرقية للعقار وأن المستأنف عليه اشترى نصيب المسمى محمد (ش.) من نفس العقار رقم 63 حسب عقد البيع المؤرخ 12/06/2003 وما دام أن المستأنف عليه هو خلف خاص للمسمى محمد (ش.) المالك السابق للعقار رقم 63 والذي هو المكري السابق للمستأنفين حسب إقرارهم الثابت بالمقال المضاد المؤرخ 21/07/2000 مما يعتبر تبعا لذلك المستأنف عليه يتمتع بالصفة لرفع الدعوى لان عقد الكراء منتج لاثاره بين المستأنف عليه بصفته خلف خاص والمستأنفين عملا بمقتضيات الفقرة 1 من الفصل 229 من ق إ ع وهو ما تم إقراره من طرف السيد عبد الرحيم (ع.) بجلسة البحث موضحا بأن المستأنفين كانوا يسلمون توفيق (ك.) واجبات الكراء لتسليمها إلى عبد الناصر (ك.ع.) بصفته مالك العقار مما يكون ما تمسك به الطاعن بخصوص انعدام صفة المستأنف عليه لعدم تملكه لثلثي العقار مردودا لعدم جديته.
حيث إن المشرع قد أجاز للمكري المطالبة بإفراغ المحل المكترى للغير من أجل استعماله شخصيا دونما حاجة لاثبات احتياجه إذ أنه بالمقابل كفل للمكتري تعويضا كاملا عن الافراغ يعادل ما لحقه من الضرر الناجم عن عدم تجديد العقد عملا بمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 16/49.
وحيث إنه بخصوص شرط الكتابة فإنه يتعين تفعيله بخصوص العقود المبرمة بعد دخول القانون رقم 16-49 وبما ان العلاقة الكراء ثابتة بين الطرفين قبل صدور القانون رقم 16/49 المتعلق بكراء المحلات والعقارات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي مما تبقى معه الزامية شرط بكتابة عقد الكراء غير سارية على العلاقات الكرائية الثابتة قبل صدوره وضمانا لاستقرار المراكز القانونية للأطراف فيكون الدفع أعلاه غير منتج.
وحيث اعتبارا لما سطر أعلاه فإن الافراغ له ما يبرره قانونا ويتعين تأييد الحكم بخصوصه.
وحيث اعتبارا لمنازعة المستأنفين في الخبرة المنجزة ابتدائيا أمرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة عهد القيام بها للخبير سعيد الصنهاجي الذي خلص إلى تحديد مبلغ التعويض في مبلغ 400.000 درهم إلا أنه تم المنازعة بخصوص ما خلص إليه الخبير وعدم اعتماده على العناصر والمقومات التقنية لتحديد التعويض عن العناصر المحددة في المادة 7 أمرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة قام بها الخبير عبد الاله العمراني والذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 264.000,00 درهم.
حيث إن خبرة السيد عبد الاله العمراني تمت بناء على دراسة دقيقة وتقنية اعتمادا على المقومات الأساسية للاصل التجاري بدءا من تحديد موقع المحل وتحديدا لطبيعة النشاط الممارس فيه ومساحته وكافة العناصر الضرورية لتقويم التعويض لذلك فإن ما خلص إليه بخصوص الحق في الايجار جاء مناسبا مع كافة عناصره من مساحة المحل والسومة الكرائية الحالية والسومة لمحلات تجارية مماثلة مع مراعاة مدة الايجار فيكون المبلغ الذي يوازيه هو 144.000 درهم الذي تم بناء على دراسة عميقة لكافة العناصر المكونة له أما عن المبلغ الذي يخص الزبناء والسمعة التجارية فإن الخبير أكد أنه لا يتوفر على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة مما جعله يعتمد على الشواهد الصادرة عن مصلحة الضرائب التي حدد بها الدخل المهني الجزافي في مبلغ 36.000 درهم عن فقدان عنصر الزبناء و 36000 درهم عن فقدان عنصر السمعة التجارية وأن ما انتهى إليه بخصوص التعويض عن التحسينات فإن ما قام به المكتري فهو يدخل في إطار نشاطه التجاري من تجهيز اللحوم لذلك ينحصر في مبلغ 10.000 درهم . أما بخصوص التعويض عن ضياع الربح أثناء مدة الاستقرار فإنها لا تندرج ضمن العناصر الموجبة للتعويض خلافا لما جاء بالمادة 7 من القانون رقم 16/49 وكذا الشأن بالنسبة لتكاليف البحث عن حل جديد وتجهيزه مما يظل المبلغ الخاص بالنقل والمحددة في مبلغ 5000 درهم لها ما يبررها قانونا وتماشيا مع نص المادة المذكورة أعلاه. وتأسيسا على ما سبق تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بجعل التعويض عن الافراغ محدد في مبلغ 231.000 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الجوهر: تاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله و ذلك بجعل التعويض عن الافراغ محدد في 231.000,00 درهم و جعل الصائر بالنسبة.
66172
Action en expulsion pour occupation sans titre : La présence d’occupants est justifiée par l’existence d’un bail commercial non résilié liant le bailleur au preneur absent (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
16/10/2025
66166
Bail commercial : Le procès-verbal de non-conciliation constatant la production d’une lettre de remise des clés fait foi de la restitution du local et de l’extinction du contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66165
Preuve du bail commercial : un procès-verbal de la police judiciaire, considéré comme un acte officiel, a force probante pour établir la relation locative (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
15/10/2025
66154
Indemnité d’éviction : l’expert judiciaire chargé de l’évaluation n’est pas lié par les conclusions d’une expertise antérieure (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
09/12/2025
Rejet de la demande de contre-expertise, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Fonds de commerce, Expertise judiciaire, Éviction pour péril, Évaluation des éléments du fonds de commerce, Contestation du rapport d'expertise, Confirmation de l'indemnité, Bail commercial
66152
Bail commercial : Le manquement du bailleur à ses obligations fiscales ou au respect des règles d’urbanisme ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66145
Bail commercial et éviction pour démolition : le juge doit fixer l’indemnité de réserve due au preneur en cas de privation de son droit au retour (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66138
Congé pour démolition et reconstruction : Le juge doit fixer, outre l’indemnité provisionnelle, l’indemnité d’éviction subsidiaire due au preneur en cas de privation de son droit au retour (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66134
Bail commercial : L’imprécision de la sommation de payer et la discordance des motifs avec l’action en justice font échec à la demande de résiliation (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
19/11/2025
66131
Bail commercial : la demande de fixation de l’indemnité de réserve, en cas de privation du droit au retour, n’est pas une demande nouvelle en appel dès lors qu’elle se rattache à la demande originaire (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
