Réf
69787
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2427
Date de décision
14/10/2020
N° de dossier
2019/8206/3008
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Successeur particulier, Reprise pour usage personnel, Qualité à agir du bailleur, Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Exclusion de la perte de bénéfices, Elements du fonds de commerce, Contrat de bail verbal, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir de ce dernier et les composantes de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité.
L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité, l'absence de contrat écrit et l'autorité de la chose jugée attachée à une procédure antérieure. La cour écarte ces moyens, retenant que le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause particulier du contractant initial, a valablement poursuivi l'action et que l'exigence d'un écrit posée par la loi n° 49-16 ne s'applique pas aux baux conclus avant son entrée en vigueur.
Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité sur la base d'une expertise, la cour rappelle que les postes relatifs à la perte de bénéfices durant la réinstallation et aux frais de recherche d'un nouveau local ne sont pas indemnisables au titre de l'article 7 de ladite loi. Le jugement est par conséquent confirmé sur le principe de l'éviction mais réformé sur le quantum de l'indemnité allouée.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث عرض المستأنفون استئنافهم في الأسباب المبسوطة أعلاه.
حيث إنه بخصوص ما تمسك به الطاعنون من سبقية البت ذلك أن المستأنف عليه سلك نفس مسطرة الافراغ للاحتياج بخصوص نفس المحل المكترى في مواجهة نفس الطاعنين في الانذار الحالي وذلك حسب القرار 5652 المؤرخ 03/12/2014 والحكم رقم 9108 المؤرخ 11/10/2016 والحال أنه في نازلة الحال فقد تم توجيه إنذار جديد الذي هو اساس الدعوى الحالية فلا يوجد ما يمنع من إعادة توجيه إنذار جديد بناء على نفس السبب طالما تم تدارك ما شاب الانذارات السابقة من عيوب شكلية وموضوعية.
حيث إن الثابت من وثائق الملف أعلاه وكذا ما تبت من خلال البحث المجرى ابتدائيا أن الملكية المشاعة تشمل الأرض دون الأبنية التي كانت مملوكة مناصفة بين مورث المستأنف عليه والمطلوب حضورهم والمسمى محمد (ش.) وإن كل منهما شيد على العقار المذكور فيلا وإن مورث المستأنف عليه والمطلوب حضورهم استقلوا باستغلال الفيلا رقم 65 والمتجر المستخرج منها المتواجد بالجهة الغربية للعقار في حين أن المسمى محمد (ش.) استقل باستغلال الفيلا رقم 63 والمتجر موضوع النزاع الذي بالجهة الشرقية للعقار وأن المستأنف عليه اشترى نصيب المسمى محمد (ش.) من نفس العقار رقم 63 حسب عقد البيع المؤرخ 12/06/2003 وما دام أن المستأنف عليه هو خلف خاص للمسمى محمد (ش.) المالك السابق للعقار رقم 63 والذي هو المكري السابق للمستأنفين حسب إقرارهم الثابت بالمقال المضاد المؤرخ 21/07/2000 مما يعتبر تبعا لذلك المستأنف عليه يتمتع بالصفة لرفع الدعوى لان عقد الكراء منتج لاثاره بين المستأنف عليه بصفته خلف خاص والمستأنفين عملا بمقتضيات الفقرة 1 من الفصل 229 من ق إ ع وهو ما تم إقراره من طرف السيد عبد الرحيم (ع.) بجلسة البحث موضحا بأن المستأنفين كانوا يسلمون توفيق (ك.) واجبات الكراء لتسليمها إلى عبد الناصر (ك.ع.) بصفته مالك العقار مما يكون ما تمسك به الطاعن بخصوص انعدام صفة المستأنف عليه لعدم تملكه لثلثي العقار مردودا لعدم جديته.
حيث إن المشرع قد أجاز للمكري المطالبة بإفراغ المحل المكترى للغير من أجل استعماله شخصيا دونما حاجة لاثبات احتياجه إذ أنه بالمقابل كفل للمكتري تعويضا كاملا عن الافراغ يعادل ما لحقه من الضرر الناجم عن عدم تجديد العقد عملا بمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 16/49.
وحيث إنه بخصوص شرط الكتابة فإنه يتعين تفعيله بخصوص العقود المبرمة بعد دخول القانون رقم 16-49 وبما ان العلاقة الكراء ثابتة بين الطرفين قبل صدور القانون رقم 16/49 المتعلق بكراء المحلات والعقارات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي مما تبقى معه الزامية شرط بكتابة عقد الكراء غير سارية على العلاقات الكرائية الثابتة قبل صدوره وضمانا لاستقرار المراكز القانونية للأطراف فيكون الدفع أعلاه غير منتج.
وحيث اعتبارا لما سطر أعلاه فإن الافراغ له ما يبرره قانونا ويتعين تأييد الحكم بخصوصه.
وحيث اعتبارا لمنازعة المستأنفين في الخبرة المنجزة ابتدائيا أمرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة عهد القيام بها للخبير سعيد الصنهاجي الذي خلص إلى تحديد مبلغ التعويض في مبلغ 400.000 درهم إلا أنه تم المنازعة بخصوص ما خلص إليه الخبير وعدم اعتماده على العناصر والمقومات التقنية لتحديد التعويض عن العناصر المحددة في المادة 7 أمرت المحكمة بإجراء خبرة جديدة قام بها الخبير عبد الاله العمراني والذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 264.000,00 درهم.
حيث إن خبرة السيد عبد الاله العمراني تمت بناء على دراسة دقيقة وتقنية اعتمادا على المقومات الأساسية للاصل التجاري بدءا من تحديد موقع المحل وتحديدا لطبيعة النشاط الممارس فيه ومساحته وكافة العناصر الضرورية لتقويم التعويض لذلك فإن ما خلص إليه بخصوص الحق في الايجار جاء مناسبا مع كافة عناصره من مساحة المحل والسومة الكرائية الحالية والسومة لمحلات تجارية مماثلة مع مراعاة مدة الايجار فيكون المبلغ الذي يوازيه هو 144.000 درهم الذي تم بناء على دراسة عميقة لكافة العناصر المكونة له أما عن المبلغ الذي يخص الزبناء والسمعة التجارية فإن الخبير أكد أنه لا يتوفر على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة مما جعله يعتمد على الشواهد الصادرة عن مصلحة الضرائب التي حدد بها الدخل المهني الجزافي في مبلغ 36.000 درهم عن فقدان عنصر الزبناء و 36000 درهم عن فقدان عنصر السمعة التجارية وأن ما انتهى إليه بخصوص التعويض عن التحسينات فإن ما قام به المكتري فهو يدخل في إطار نشاطه التجاري من تجهيز اللحوم لذلك ينحصر في مبلغ 10.000 درهم . أما بخصوص التعويض عن ضياع الربح أثناء مدة الاستقرار فإنها لا تندرج ضمن العناصر الموجبة للتعويض خلافا لما جاء بالمادة 7 من القانون رقم 16/49 وكذا الشأن بالنسبة لتكاليف البحث عن حل جديد وتجهيزه مما يظل المبلغ الخاص بالنقل والمحددة في مبلغ 5000 درهم لها ما يبررها قانونا وتماشيا مع نص المادة المذكورة أعلاه. وتأسيسا على ما سبق تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بجعل التعويض عن الافراغ محدد في مبلغ 231.000 درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الجوهر: تاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله و ذلك بجعل التعويض عن الافراغ محدد في 231.000,00 درهم و جعل الصائر بالنسبة.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
