وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة رقية (ب.) بواسطة دفاعها بتاريخ 10/10/2019 تستأنف بمقتضاه الاحكام التمهيدية و الحكم القطعي الصادرة عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم التمهيدي الاول الصادر بتاريخ 16/05/2018 تحت عدد 738 و الحكم التمهيدي الثاني الصادر بتاريخ 17/10/2018 تحت عدد 1407 و الحكم التمهيدي الثالت الصادر بتاريخ 14/12/2018 تحت عدد 1855 و الحكم القطعي عدد 3074 الصادر بتاريخ 27/03/2019 في الملف التجاري 2462/8206/2018 القاضي في الشكل : قبول طلب .

و في الموضوع : بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ من اجل الاستعمال الشخصي المبلغ للمدعى عليها رقية (ب.) بتاريخ 27/11/2017 مع إفراغها هي او من يقوم مقامها او بإذنها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] ابن احمد مقابل تعويض قدره 140.000 درهم (مائة و أربعون ألف درهم ) يؤديه المدعون ورثة الحاج حمو (م.) مع تحميلهم الصائر و رفض الباقي .

وبناء على الاستئناف الفرعي الذي تقدم به السادة ورثة الحاج (م.) بواسطة دفاعهم والمؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 03/12/2019 يستأنفون بمقتضاه نفس الحكم المشار الى مراجعه أعلاه .

حيث بلغت الطاعنة بالحكم المستأنف بتاريخ 27/09/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدمت باستئنافها بتاريخ 10/10/2019 أي داخل الأجل القانوني ، مما يجعل المقال الاستئنافي الاصلي و الفرعي قدما وفق الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولان شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السادة ورثة الحاج حمو (م.) تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء و الذي يعرضون فيه أن المدعى عليها تكتري منهم المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] ابن احمد بمشاهرة 250,00 درهم، و انهم يرغبون في استرجاع المحل من أجل الاستعمال الشخصي فوجهوا إليها إنذارا بالإفراغ توصلت به بتاريخ 27/11/2017 لكن بدون جدوى.

و التمسوا الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 27/11/2017، و الحكم بإفراغها هي و من يقوم مقامها من المحل التجاري أعلاه تحت غرامة تهديدية قدرها 1000,00 درهم عن كل يوم تأخير، مع النفاذ المعجل و تحميلها الصائر.

و أرفقوا مقالهم بنسخة من إنذارين و نسخة من شهادة التسليم، و صورة من شهادة الملكية، و صورة من رسم إراثة مضمن بعدد 104 صحيفة 167 بتاريخ 11/12/2012 توثيق بن احمد.

و بناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد التي تقدمت بها المدعى عليها بواسطة نائبتها بجلسة 11/04/2018، و التي تعرض فيه أن المدعين سبق لهم التقدم بنفس الدعوى فتح لها الملف عدد 5726/8206/2017 و صدر فيها حكم بعدم قبول الدعوى، كما تقدم بدعوى أخرى فتح لها الملف رقم 12769/8206/2017 و صدر حكم بالإشهاد على تنازلهم عن الدعوى، و أن الإنذار موضوع دعوى المصادقة سبق التنازل عليه بمقتضى الحكم عدد 2637، و أن المدعون تقدموا بهذه الدعوى بتاريخ 06/03/2018 في حين أن الدعوى الأولى لازالت جارية و لم يتم القضاء فيها إلا بتاريخ 20/03/2018، و أن باعثة الإنذار هم السيدة رحمة (ح.) و من معها في حين ان الدعوى تم تقديمها باسم ورثة الحاج حمو (م.)، و أن الأسماء المضمنة في المقال الافتتاحي ناقصة عن تلك المضمنة في شهادة الملكية، و أن الغاية من الاسترجاع هي المضاربة العقارية، و أن المحل مكرى منذ سنة 1965 و من حقها الحصول على تعويض كامل عن فقدان أصلها التجاري.

و التمست الحكم أساسا بعدم قبول الطلب الأصلي، و احتياطيا الحكم برفضه، و في الطلب المضاد الحكم لها بتعويض مسبق قدره 4000,00 درهم ، و بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق عن الإفراغ مع تحميل المدعى عليهم فرعيا الصائر.

و أرفق مذكرته بصورة من حكم صادر عن هذه المحكمة بتاريخ 25/10/2017 تحت رقم 9614 ملف عدد 5726/8206/2017، و صورة من حكم صادر عن هذه المحكمة بتاريخ 20/03/2018 تحت رقم 2637 ملف عدد 12769/8206/2017، و صورة من توصيلي كراء، و من تصريح بالتسجيل في السجل التجاري.

و بجلسة 25/04/2018 أدلت نائبة المدعين بمذكرة تعقيبية أوضحت فيها أن هناك فرق بين التنازل عن الإنذار و التنازل عن الدعوى، و انه ليس هناك ما يمنع المدعين من التقدم بدعوى ثانية ما دام أنهم تنازلوا عن الأولى قبل صدور الحكم فيها، و ان صفة المدعين ثابتة بمقتضى شهادة الملكية المدلى بها، و أنهم لا يمانعون في إجراء خبرة عقارية قصد تحديد التعويض المستحق.

و التمست رفض دفوعات المدعى عليه ، و في الطلب المضاد بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق و البت في الصائر طبقا للقانون.

و بجلسة 09/05/2018 أدلى نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية أوضح فيها أن المدعين تقدموا بدعواهم باسم ورثة الحاج حمو (م.) دون الإدلاء بإراثة توضح صفتهم كورثة، و أن الإنذار وجه باسم السيدة رحمة (ح.) دون الإشارة إلى ورثة الحاج حمو (م.)، و أن المدعين و إن تنازلوا عن دعواهم بمقتضى الملف عدد 12769/8206/2017 فإنه و قبل البت فيها تقدموا بهذه الدعوى بتاريخ 06/03/2018، مؤكدا ملتمساته و دفوعاته السابقة

وبناء على الحكم رقم 738 الصادر بتاريخ 16/05/2018 والقاضي بإجراء خبرة جديدة عهد بها للخبير السيد محمد (و.) والذي أودع تقريره بكتابة الضبط بتاريخ 25/09/2018 و حدد فيه التعويض المستحق للمدعى عليها في مبلغ 248.040,00 درهم.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف رقية (ب.) بواسطة نائبها بجلسة 10/10/2018 والتي جاء فيها أن ما توصل إليه السيد الخبير غير ذي موضوع ذلك أن الدخل اليومي الذي حدده في 200 درهم غير كاف نظرا للمواصفات الجيدة للمحل والموقع الاستراتيجي وجاذبيته التجارية كما وصف ذلك السيد الخبير بتقريره كما أنه عاين وجود أجيرة تشتغل لدى العارضة بالمحل وهذا كاف للقول بأن الدخل اليومي للعارضة يفوق 200 درهم ومن جهة ثانية أنه في حالة إرجاع الفريق المكري محله فما هو مصير الأجيرة في هذا الإطار كما أن المبلغ الذي حدده الخبير كقيمة لفقدان حق الكراء لا يمثل الحقيقة وعليه فتحديد الدخل اليومي للعارضة اثر على العناصر التقويمية الأخرى كالتعويض عن الضياع الأصل التجاري وكذا تقويم التعويضات الناجمة على ضياع فرص الكسب جراء الانتقال إلى محل آخر كما أن تقرير الخبرة جاء ناقصا لكون السيد الخبير حين حدد العناصر المعنوية للأصل التجاري اكتفى فقط بحق الإيجار دون التفصيل عن قيمة ما ستفقده العارضة من عناصر معنوية أخرى كالزبناء والسمعة التجارية وان ما اقترحه من مبالغ سماها بالإصلاح والصيانة وكذا الانتقال والبحث عن محل مماثل بهذه المبالغ بدورها غير كافية لذلك تلتمس العارضة أساسا الحكم بإجراء خبرة مضادة تكون أكثر موضوعية من الخبرة المنجزة حاليا واحتياطيا الحكم بالتعويض الذي خلص إليه تقرير الخبرة مع الرفع منه إلى الحدود المعقولة في إطار إعمال المحكمة لسلطتها التقديرية وفي جميع الأحوال الحكم بأداء الفريق المكري للعارضة مبلغ 248.040,00 درهم جراء فقدانها لأصلها التجاري مع تحميله الصائر.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبتهم لجلسة 10/10/2018 جاء فيها أن الخبير لم يوفق في انجاز المهمة التي أسندت له ذلك انه عند تقويمه تحديد التعويض المستحق للمكترية في حالة إفراغها لم يعتمد قد على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة كما جاء ذلك مفصلا في نقط الحكم التمهيدي ولم يشر إليها بتاتا ضمن تقريره وان كان قد تسلم من المدعى عليها شهادة التسجيل في الضريبة المهنية مما يجعل تقريره مجانبا للصواب فضلا عن ذلك فإن السيد الخبير قد حدد قيمة الأصل التجاري المتنازع بشأنه أكثر بكثير من المحلات المماثلة له خصوصا أنه لا يتواجد بمنطقة صناعية أو تجارية كما انه يتواجد بمدينة ابي احمد التي يغلب عليها الطابع الفلاحي والتي لا يمكن أن تصل فيها القيمة التجارية للأصل التجاري إلى القيمة التي حددها الخبير في تقريره ولو حتى على فرض شراء الأصل التجاري وليس التعويض عنه مقابل إفراغه لذلك يلتمس العارضين استبعاد الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبير محمد (و.) إجراء خبرة مضادة تعهد إلى خبير مختص في الأصول التجارية وليس العمليات والتقنيات البنكية حتى تكون خبرته أكثر وجاهة من سابقتها وحفظ حق العارضين في التعقيب عنها

وبناء على الحكم رقم 1407 الصادر بتاريخ 17/10/2018 القاضي بإرجاع المهمة للخبير السيد محمد (و.) قصد التقيد بمقتضيات الحكم التمهيدي رقم 738 الصادر بتاريخ 16/05/2018 وفق ما سطر أعلاه ومع الاحتفاظ بنفس الاتعاب وتوجيه المهمة له .

و بناء على كتاب الخبير المذكور المؤرخ في 12/11/2018 و الدي مفاده انه في غياب التصريحات الضريبية و الستندات خلص الى النتيجة المذكورة في التقرير الاول و التي لا يمكنه تغيرها

وبناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 05/12/2018 جاء فيها أنها أدلت بحكم قضائي صادر عن هذه المحكمة قضى بتعويض قدره 261.300,00 درهم لمحل تجاري مشابه للمحل المدعى فيه مقابل إفراغ المكتري علما أن المحل التجاري للعارضة يفوقه ميزة في الموقع و كذا في الجاذبية التجارية و حتى في المدخول و المدة المكراة و عليه فالعارضة تلتمس المصادقة على تقرير الخبرة مع الرفع من التعويض إلى الحدود المعقولة في إطار إعمال المحكمة لسلطتها التقديرية و احتياطا و إن إرتأت غير ذلك الحكم بما خلص إليه تقرير الخبير محمد (و.) مع ما يترتب عن ذلك من أثار قانونية.

وبناء على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبتهم بجلسة 12/12/2018 جاء فيها أن السيد الخبير أنجز خلاصة زعم من خلالها كونه لا يستطيع تغيير خبرته في غياب الدفاتر التجارية و التصريحات الضريبية المنصوص عليها قانونا وأن امتناع المدعى عليها عن الإدلاء بالتصريحات الضريبية ما هو إلا نتيجة حتمية كونها لا تحقق أي ربح في المحل المذكور وأنه فضلا عن كل ذلك فقد بالغ الخبير في تخمينه لاثبات الربح السنوي الصافي حينما أودع تقريرا حدد من خلاله أن قيمة الأضرار التي تنتج عن فقدان المكتري للأصل التجاري في مبلغ جد خيالي قدره في مبلغ 248.040,00 درهم وأنه بالإطلاع على الخبرة المدلى بها من طرف العارضين المنجزة من طرف الخبير السيد جواد (ع.) على محلين تجاريين كائنين بنفس الحي وبنفس الشارع ومجاورين لنفس المحل موضوع النزاع الحالي سوف يتبين كون المحل الأول رقم 13 يستغل كمحلبة ووصل فيه قيمة التعويض عن الأصل التجاري إلى 90.000,00 درهم في حين أن ثاني رقم 15 تزاول فيه بيع المواد الغذائية ووصل قيمة التعويض فيه إلى 50.000,00 درهم فكيف يعقل أن تصل قيمة التعويض في محل مجاور لنفس المحلين و هو الكائن بالرقم 23 في نفس الشارع تزاول فيه مهنة صنع الرغيف و الحرشة إلى المبلغ الخيالي وصل إلى مبلغ 248.040,00 درهم وأن ذلك يوضح مدى انحياز الخبير القضائي للمطلوبة في الإفراغ و تجنيد نفسه للدفاع عن مصالحها و لم يأخذ بعين الاعتبار ما تم التصريح به أمامه من معطيات من طرف العارضين لذلك يلتمسون استبعاد الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبير محمد (و.) وإجراء خبرة مضادة تعهد إلى خبير مختص في الأصول التجارية و ليس العمليات و التقنيات البنكية حتى تكون خبرته أكثر وجاهة من سابقتها و حفظ حق العارضين في التعقيب عنها.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 1855 الصادر بتاريخ 14/12/2018 والقاضي بإجراء خبرة تانية بواسطة الخبير عبد الوهاب (ب.).

وبناء على تقرير الخبرة المدلى به لجلسة 06/03/2019 خلص فيه السيد الخبير أنه أنه اعتمادا على المعاينة التي قام بها ودراسة وتحليل الوثائق المسملة اقترح تحديد التعويض المستحق للسيدة رقية (ب.) عن الإفراغ في مبلغ 92.200,00 درهم.

وبناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم بجلسة 20/03/2019 يلتمسون من خلالها الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد عبد الوهاب (ب.) .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 20/03/2019 جاء فيها أن السيد الخبير اكتفى في خلاصته النهائية فقط باعتبار مبلغ 92.200,00 درهم التعويض المستحق للعارضة والحال أن هذا المبلغ يمثل التعويض عن افراغ التاجر للمحل دون التعويض عن قيمة الأصل التجاري بعنصريه المادي والمعنوي الذي حدده في مبلغ 95.000,00 درهم وهذا نفس الخطأ وقع فيه السيد الخبير في نازلة مماثلة وأن هذه المحكمة إستدركت ذلك بحيثيةمفادها أن يتعين إضافة مبلغ العنصر المادي والمعني للأصل التجاري الذي تم اغفاله من طرف الخبير بالإضافة إلى أن المحلين يتواجدان بنفس المنطقة أي بمدينة إبن أحمد وهذا راجع بالأساس إلى نقطة كون السيد الخبير كفيف البصر وانه إستعان بشخص آخر في إنجاز مهمته دون معرفة هل هذا الشخص مؤهل لذلك أم لاومعنى ذلك أنه بتجميع التعويض المقدر من طرف السيد الخبير والتي منها عناصر الأصل التجاري ومصاريف الانتقال من محل والتي تشتمل المصاريف الإدارية ومصاريف الربط بشبكة الكهرباء إصلاح وترميم المحل الجديد وتجهيزه، مصاريف النقل، الفرق بين السومتین والحق في الإيجار لیکون المبلغ 187.200,00 درهم وليس مبلغ 92.000,00 درهم غير أن ذلك لا يعني والبثة أن هذه الخبرة جاءت مصادفة للصواب بدءا بتقدير قيمة العنصر المادي للأصل التجاري والذي حدده السيد الخبير في مبلغ 15.000درهم فتحديد عناصر الأصل التجاري لم يتم بطريقة موضوعية ذلك أنه تم إقصاء مجموعة من العناصر المعنوية المؤثرة في احتساب التعويض ، لأجله فالخبرة لم تكن موضوعية ولم تحدد بتدقيق ماهية العناصر المعنوية أو بالأحرى التعويض عنها خاصة وأن المحل مكترى منذ ما يزيد عن 50 سنة أما عن مصاريف النقل الناتجة عن الإفراغفالعارضة تدلي بتقرير لنفس الخبير عن محل في نفس المنطقة علما أن المحل المکری للعارضة يفوق إمتيازا عن المحل المذكوريتضح من خلال مقارنتهما ان بعض المصاريف يبقى تحديدها ضعيفا كالمصاريف التي يتطلبها إصلاح وترميم المحل الجديد وتجهيزه فهل 3000,00 درهم کافية لتقويم ذلك نفس الشيء بالنسبة لمصاريف النقل التي حددها السيد الخبير في مبلغ 500,00 درهم لكن ومازاد الطين بله تحديد السيد الخبير الفرق بين السومتين الكرائيتين في مبلغ950,00 درهم زاعما أن كراء محل جديد يتطلب أجرة شهرية في مبلغ 1200,00 درهم والحال أن هذا المبلغ لا يساوي حتى كراء بيت واحد للسكن في شارع للا أمينة فبالأحرى كراء محل تجاري وأنه ومن أجل المقارنة مع الخبرة المدلی بها في هذه المذكرة أن السيد الخبير اقترح في محل أقل ميزة بكثير عن المحل موضوع النزاع واقترح مبلغ 1500,00 درهم بالإضافة إلى أن السيد الخبير في هذا التقرير أشار بأن العارضة ستحتاج لمدة تقل عن ستة أشهر لإدماج هذا الفرق في حين أن الخبرة المقارنة اقترح فيها سنة علما أن خبرة السيد الخبیر محمد (و.) اقترح فيها ثلاثة سنوات بالإضافة إلى أن السيد الخبير قام بإبعاد هامش الربح في احتساب التعويض على اعتبار أن العارضة لم تدل بالتصاريح الضريبية والحال خلاف هذا أن السيد الخبير هو من رفض تسلم التصاريح الضريبية وكذا الوجبات التي تؤديها العارضة عن احتلالها للملك العام بعلة منه أن ذلك لا يهم علما أنه وفي حال غياب التصاريح الضريبية فإنه يركن في احتساب هامش الربح إلى تطبيق أجرة المثل وهو ما لم يتطرق إليه السيد الخبير في تقريره وعليه فالخبرة لم تكن موضوعية وأن إدلاء العارضة لخبرة مقارنة ومنجزة من نفس الخبير لمحل يقل امتيازا على محل العارضة وصدر فيه حكم عن نفس هذه المحكمة سيتضح بإجراء مقارنة أن الخبرة لم تكن موضوعية لذلك تلتمس العارضة الحكم بإجراء خبرة حسابية ثلاثية تعهد إلى خبير مختص في الشؤون المحاسبتية مشهود له بالنزاهة والموضوعية مع حفظحقها في التعقيب و إحتياطياالحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة للسيد محمد (و.) لموضوعيته وتبعا لذلك الحكم للعارضة بتعويض في مبلغ248.040,00 درهم واحتياطيا جدا وهذا من باب الاحتياط ولا يعتبر إقرار من جانب العارضة بما ورد في تقرير الخبرة للسيد الخبير عبد الوهاب (ب.) الحكم بأداء المدعيين مبلغ187.200,00 درهم بعد تجميع التعويض عن قيمة الأصل التجاري والتعويض عن إفراغ العارضة المحل التجاري مع تحميل المدعيين الصائر.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته السيدة رقية (ب.)و جاء في أسباب استئنافها أن الحكم المستأنف قضى بالمصادقة على الانذار بالافرع المبلغ لها بتاريخ 27/11/2017 مع إفراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] إبن أحمد مقابل تعویض قدره 140.000,00 درهم يؤديها الفريق المستأنف عليه للعارضة ، و أنه وما دام الاستئناف ينشر وبعرض القضية من جديد فإن العارضة اثارت إبتدائيا دفوعات شكلية تهم هذه الدعوى ، وأخرى موضوعية موجهة إلى تقريري الخبرتين المنجزين من طرف الخبير "محمد (و.)" والخبير "عبد الوهاب (ب.)" ذلك أن العارضة أثارت دفوعات شكلية كما هي مسطرة في مذكراتها الجوابية المدلى بها إبتدائيا بجلسة 11/04/2018بحيث أن الغاية منها ليس أن يرد الحكم المستأنف بأن الفريق المستأنف عليه من حقهم مباشرة دعوى أخرى بعد التصريح بعدم قبول دعواهم الأولى ، وإنما الغاية من دفع العارضة كان منصبا أن الفريق المستأنف عليه تقدم بدعوى المصادقة على الانذار بالأداء والإفراع باسم ورثة الحاج حمو (م.) في حين أن باعث الإنذار هم السيدة رحمة (ح.) ومن معها هذا من جهة، ومن جهة ثانية : وهذا هو الذي لم يرد عليه الحكم المستانف أن الفريق المستأنف عليه تقدم بدعوى المصادقة على الانذار بالافراغ فتح لها ملف عدد 12769/8206/2017 تنازل الفريق المستأنف عليه عن هذه الدعوى التي لم يتم البث فيها إلا بتاريخ 20/03/2018 في حين ان نفس الفريق تقدم بدعوى المصادقة على نفس الإنذار بالإفراغ بتاريخ 06/03/2018 وهي موضوع هذا الاستئناف قبل صدور حكم في دعوى مازالت رائجة ، وهو ما لم يرد عليه الحكم المستأنف بالسلب او الايجاب ومدعى القول بان هذه الدعوى جاءت مخالفة لمقتضيات القانونية وحري التصريح بعدم قبولها.

وحول الدفوعات الموضوعية الموجهة، لتقريري الخبرتين مع ملتمس إجراء خبرة تكون أكثر موضوعية : أنه وكما واضح وبين أن الغاية من إسترجاع الفريق المستأنف عليه للمحل التجاري ليس هو الإستعمال الشخصي كما زعموا بذلك في الإنذار الموجه لها ، بل أن غايتهم هي المضاربة العقارية خاصة وأن المحل موضوع النزاع مکری للمستأنفة وقبله لزوجها منذ 1965 وبسومة كرائية شهرية في مبلغ 250.00 درهم وبالتالي فمحكمة البداية وبتجاوزها للدفوعات الشكلية أمرت باجراء خبرة أولی عهدت مهمة القيام بها للسيد الخبير" محمد (و.) " وخبرة ثانية للسيد الخبير "عبد الوهاب (ب.)" ، لكن لا الخبرة الأولى جاءت موضوعية ولا الخبرة الثانية التي تناقضت في كل شي في شكليتها ومضمونها وكذا واقع النزاع ليركن الحكم الإبتدائي إلى استعمال سلطته التقديرية دون الانتصار لأي من التقريرين ، وفي هذا ضياع وإجحاف في حقها لأن التناقض في كل ما توصل إليه كل تقرير من الخبرتینکان على محكمة البداية أن تأمر باجراء خبرة تحكيمية ، فالفريق المستأنف عليه أدلى بتقرير بن خبرتین لمحل تجاري زعم أن ما توصل إليه الخبير " محمد (و.)" متناقض مع ما توصل إليه الخبير"جواد (ع.)" في تقريره عن محل مجاور للمحل موضوع النزاع ، والحال أن السيد الخبير "جواد (ع.) " هو خبير في قسمة العقارات وليس له أية دراية بالأصول التجارية هذا من جهة ، ومن جهة ثانية :أن المحكمة برجوعها للتقريري الخبرتین ستضح لها أنه فرض التعويض دون إحتساب العناصر المكونة للأصل التجاري ،فإذ كانت الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبير" محمد (و.)" إلى حد ما شملت العناصر المكونة للأصل التجاري واعتمدت على معطيات موضوعية من سومة كرائية والفرق بين السومة الكرائية ليخلص ان التعويض المستحق لها هو في مبلغ 248.040,00 درهم وهو مبلغ یكاد يقترب من تعويض قضت به نفس محكمة البداية لمحل تجاري مشابه للمحل المدعى فيه وقضت له بتعويض قدره 261.300.00 درهم علما أن المحل التجاري لها يفوقه ميزة في الموقع وكذا في الجاذبية التجارية وحتى في المدخول ومدة الكراء ،لكن الذي لا يمكن تقبله هي الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الوهاب (ب.) الذي جاءت معطيات تقريره متناقضة ، كما وأن خلاصته لم يتم فيها إستجماع ما تطرق إليه في مضمون تقريره ، فهكذا جاء في خلاصة تقريره ، أن التعويض المستحق للعارضة جراء إفراغها من المحل التجاري هو 92.200.00 درهم الحال أن هذا المبلغ يمثل التعويض عن إفراغ التاجر للمحل دون التعويض عن قيمة الأصل التجاري بعنصري المادي والمعنوي والذي حدده نفس السيد الخبير في تقريره في مبلغ 95.000,00درهم وهو نفس الخطأ سبق ان وقع فيه هذا الخبير في نازلة مماثلة وأدلت بتقرير صادر عنه ، كما وأدلت بحكم للمحكمة التجارية التي إستدرکت خطأ الخبير بعلة مفادها أنه يتعين إضافة مبلغ العنصر المادي والمعنوي للأصل التجاري الذي تم إغفاله من طرف الخبير ، بالإضافة إلى أن المحليين يتواجدان بنفس المنطقة (إبن أحمد)، ومعنى ذلك أنه بتجميع التعويض المقدر من طرف الخبير والتي منها عناصر الأصل التجاري ومصاريف الإنتقال من محل إلى محل والمصاريف الإدارية ومصاريف الربط الكهربائي من إصلاح وترميم المحل الجديد وتجهيزه ، مصاريف النقل ، الفرق بين السومتين والحق في الإيجار سيكون المبلغ الحقيقي المتوصل إليه من جانب الخبير "عبد الوهاب (ب.)" هو 187.200,00 وليس 92.000,00 درهم، و أن مناقشة تقرير خبرة الخبير " عبد الوهاب (ب.)" لا يعني أن المبلغ المتوصل به الحقيقي 187.200.00 درهم أنه يمثل الحقيقة فالمحكمة برجوعها لتقدير العناصر المادية والمعنوية سيتضح لها أنه لم يتم تحديدها بالطريقة الموضوعية بدءا بتقدير قيمة العنصر المادي للأصل التجاري والتي حدده في مبلغ 15.000,00 درهم هل راعي فيه الموضوعية ؟ وكذا قيمة الأشياء والمخزون ، زد على ذلك العنصر المعنوي الذي حدده فقط في الحق في الايجار دون العناصر الأخرى كالسمعة والزبناء والاسم التجاري للمحل حتى وإن أشار إلى أن المحال التجاري مخصص لتقديم الوجبات الغذائية فان تواجده في موقع إستراتيجي وصفه بدقة نفس الخبير في تقريره بانه : " يتمتع المحل التجاري بموقع جغرافي ممتاز نظرا لتواجده بساحة رئيسية عند ملتقى عدة طرق مؤدية إلى وسط مدينة إبن أحمد" بل وأضاف بأن" السلطات المحلية قامت في الآونة الأخيرة بترميم وإعادة هيكل البناء بتجميل وإصالح المساحة مما أعطاها رونقا وجمالية .."، وبالتالي فالعناصر المعنوية المؤثرة في إحتساب التعويض تم إقصاؤها خاصة وان المحل مكری لمدة تزيد عن 50 سنة،فالمستأنفة ومن أجل إبداء مقارنات من كون خبرة الخبير "عبد الوهاب (ب.)" عبر موضوعية أدلت بتقرير صادر عن نفس الخبير لمحل تجاري أقل میزة من المحل موضوع النزاع فتم توضیح مکامل الخلل التي صاحبت تقريره كالمصاريف التي يتطلبها إصلاح وترميم المحل الجديد والمحددة في مبلغ 3000.00 درهم هل هذا المبلغ كاف لذلك ، نفس الشي يقال عن مصاريف النقل في مبلغ 500.00 درهم ، إلا أن تحديده الفرق بين السومتين الكرائيتين في مبلغ 950.00 زاعما أن كراء محل جديد يتطلب مبلغ 1200.00 درهم شهريا، والحال أن هذا المبلغ لا يساوي حتى کراء بيت واحد السكن بشارع لا أمينة فبالأحرى كراء محل تجاري فيه ، وأنه ومقارنة مع تقرير خبرة لنفس الخبير فانه حدد مبلغ 150000 درهم شهريا لمحل أقل قيمة من المحل موضوع النزاع ، زد على هذا أن الخبير اعتبر أن مدة تقل عن سنة اشهر كافية لإدماج هذا الفرق بين السومتين في حين أن الخبرة المقارنة لنفس الخبير اقترح فيها سنة علما أن السيد الخبير "محمد (و.) اقترح فيها ثلاثة سنوات لإدماج الفرق بين السومتین ، هذا وما يعاب على تقرير خبرة الكبير "عبد الوهاب (ب.)" انه قام بابعاد هامش الربح في إحتساب التعويض بعلة أن العارضة لم تدل بتصاريح الضريبية والحال خلاف ذلك أن السيد الخبير هو من رفض التصاريح الضريبية ، وكذا الواجبات التي تؤديها عن إحتلالها الملك العام ، علما أنه وفي حال غياب التصاريح الضريبية بركن في إحتساب تعویض هامش الربح إلى تطبيق أجرة المثل خاصة وأنها تتوفر على أجيرة تم الإشارة إلي في تقرير الخبير" محمد (و.)" ولم يشر لها الخبير" عبد الوهاب (ب.)" في تقريره ، وعليه فخبرة الخبير " عبد الوهاب (ب.) " لم تكن موضوعية نفس الشي يقال عن الخبرة المنجزة من طرف الخبير" محمد (و.)" وأن ما يوضح ذلك أن الحكم المستأنف ركن إلى إستعمال سلطته التقديرية في تحديد التعويض المستحق للعارضة التي هي الأخرى جاءت بعيدة كل البعد عن واقع النزاع ، خاصة وأن الخبرتین لم تکونا موضوعيتين فكيف للحكم المستأنف أن يقدر التعويض بناءا على خبرتين إتضح أنهما غير موضوعيتين، ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي و التصريح بعدم قبول الدعوى للعلل المشار إليها أعلاه واحتياطيا بتأبيد الحكم المستأنف مبدئيا فيما قضى به من تعويض مع تعديله وذلك بالرفع من التعويض المستحق للعارضة جراء فقدانها للمحل التجاري بناء على خبرة تعهد لخبير مختص في تقويم الأصول التجارية ، مشهود له بالنزاهة والموضوعية ، مع حفظ حقها في التعقيب ، وتحميل المستأنف عليهم الصائر .

و أرفقت المقال : بأصل النسخة التبليغية من الحكم الابتدائي و أصل طي التبليغ .

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف الفرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 04/12/2019 جاء فيها إن الدفع الشكلي المتمسك به من طرف المستأنفة غير ذي موضوع و يتعين رده طالما أنهم لهم الحق في ممارسة جميع المساطر للحفاظ على حقوقهم و إن ما تمسكت به المستأنفة بخصوص سبب الإنذار كونه غير جدي و غايته المضاربة العقارية، غير ذي موضوع و يتعين رده طالما أنهم أسسوا دعواهم على الإفراغ للاستعمال الشخصي وهو حق مشروع مخول لهم قانونا و أنه لا يعرف ما هو المنطق القانوني الذي تنهجه المستأنفة في دعواها الحالية وأن غايتها فقط مغالطة المحكمة والإثراء على حسابهم و أنه يعقل تحديد الخبير السيد محمد (و.) التعويض محل تجاري بمنطقة فلاحية بسيطة ليست بالسياحية و لا الصناعية أغلب الأنشطة الممارسة فيها اقل من متوسطة في مبلغ 248000.00 درهم خاصة و أنهم أدلو بتقرير خبرتين محلين يتواجد ان قرب الحل موضوع النزاع و تمارس فيه ما أنشطة تفوق بكثير النشاط التي تمارسه المستأنفة حيث حدد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 50000.00 درهم الأمر الذي يثبت أن التعويض المحدد من طرف الخبير السيد محمد (و.) ما هو إلا استنتاج شخصي بعيد كل البعد عن القيمة الحقيقية للمحل خاصة أن الخبير لم يتقيد بمقتضيات الحكم التمهيدي الذي ألزمه بالاعتماد على التصريحات الضريبية و التي لا وجود لها وهو ما انعكس سلبا على ما انتهى إليه السيد الخبير محمد (و.) حيث بالغ في تخمينه لإثبات الربح الصافي السنوي و انجاز بشكل مفضوح للمستأنفة، و لما كان الأمر كذلك أمر السيد قاضي البداية بإجراء خبر مضادة لرد الأمور لنصابها و تقويم الخروقات التي ضمنها الخبير (و.) في تقريره عهدت الخبير السيد عبد الوهاب (ب.) الذي احز خبرته بشکلموضوعي و حدد قيمة التعويض في مبلغ 92.200.00 درهم و التمسوا بالمصادقة على التقرير المذكور تجنبا للتلدد في الخصام و تطويل المسطرة بالرغم من أن التعويض المحدد مبالغ فيه لكون الخبير (ب.) لم يعتمد في تقريره على التصريحات الضريبية و التي لا وجود لها و أنه تبعا لذلك يبقى ما تمسكت به المستأنفة من مزاعم غير جديرة بالاعتبار وما تمسكنها بتقرير خبرة الخبير محمد (و.) الا محاولة منها الإثراء على حسابهم، و إن الحكم الابتدائي لم يعتبر خبرة الخبير عبد الوهاب (ب.) و الذي حدد مبلغ مبلغ92.00.00 درهم و قضى برفع التعويض إلى مبلغ 140000.00 درهم دون تعليل صحيح أو الاستناد إلى خبرة أخرى، مما يجعل الحكم الابتدائي مخالفا للقانون و مجانبا للصواب لأنه يتعين على القاضي عند استعمال السلطة التقديرية أن يبين الوثائق التي اعتمدها و مضمونها و كيف استخلص منها ما توصل إليه و انه لا يجب إعمال السلطة التقديرية على حسابهم ورفع التعويض إلى مبلغ مبالغ فيه درجة الغلو ومن دون تعليل مما يحقق معه للعارضين أن يلتمسوا من محكمة رد دفوع المستأنفة لعدم جديتها ومخالفتها للواقع و القانون و الحكم لها وفق استئنافها الفرعي .

و حول الاستئناف الفرعي أن الحكم الابتدائي علل لما قضى به بعلة " حيث حدد السيد الخبير عند تحديد التعويض المستحق للمدعى عليها منها قيمة العنصر المادي والمعنوي وكذا مصاريف الانتقال التي من ضمنها المصاريف الإدارية ومصاريف الربط بشكة الكهرباء .... إلا أنه عند تجميع هذه العناصر لم يضف إليه االعنصر المعنوي والي حدده في مبلغ 15.000 درهم واكتفى بباقي العناصر مما يتعين إضافتها على مبلغ 92.200 درهم وحيث إن المحكمة ولما لها من سلطة تقديرية لتقييم أراء الخبرة وعلى ضوء الخبرتین ارتأت اعمال سلطتها التقديرية وتحديد التعويض المستحق عن افراغ المدعى عليها في مبلغ 140.000درهم يؤديه المكري مقابل الإفراغ ."

و إنه حتى إذا سايرنا تعليل الحكم الابتدائي بمصادقته على تقرير الخبير (ب.) فإن ذلك يقتضي الحكم بالتعويض المقترح من طرفه في مبلغ 92.200 درهم ما دام أن المحكمة لا تتوفر على العناصر التي تمكنها من البيت في الملف على حالته الا أن تعدل إلى رفع التعويض ای مبلع بعيد كل البعد عن القيمة الحقيقة للمحل موضوع الدعوى وتحديده في مبلغ 140.000درهم و إن عند إعمال السلطة التقديرية للمحكمة أن تبرر لذلك تبريرا مقبولا وأن تبين العناصر التي اعتمادها في تحديات التعويض طبقا لما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض و إن إعمال السلطة التقديرية لا يجب أن يكون على حسابهم ورفع التعويض بمبلغ يفوق 50000 درهم ، مما يحق معه للعارضين أن يلتمسوا من محكمة الحكم أساسا بحصر التعويض المستحق المستأنف عليها في التعويض المحدد من طرف الخبير (ب.) واحتياطيا الحكم باجراء خبرة تكون أكثر موضوعية تعهد خبير مختص به حفظ حق العارضين عليها بعد إنجازها ، ملتمسون فيما يتعلق بالجواب عن الاستئناف الأصلي برده والحكم لهم وفق استئنافهم الفرعي و فيما يتعلق بالاستئناف الفرعي تأييد الحكم الابتدائي في ما قضی به بالمصادقة على الإنذار مع تعديله بخصوص التعويض والحكم أساسا حصر التعويض المستحق للمستأنف عليها فرعيا فيما حدده الخبير (ب.) و احتياطيا الحكم بإجراء خبرة تكون أكثر موضوعية تعهد خبير مختص مع حفظ حقهم في التعقيب عليها بعد انجازها.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 08/01/2020 جاء فيها انها تمسكت بدفوعات شكلية أثارتها بانتظام في المرحلة الإبتدائية وهي دفوعات من صميم النظام العام ذلك أنه كيف لمتقاض أن يرفع دعوى تم يقدم على رفع دعوى أخرى بنفس السبب والموضوع والمحل ، والدعوى الأولى لم يتم البت فيها بعد، كما وأن المشرع المغربي وان سن قانونا أعطى فيه للمكري حق إسترداد محله ، فإنه بالمقابل يجب ممارسة هذا الحق وفقا للقانون دون تعسف ، ذلك أنها التي تمارس أعمال تجارية بمحل يتواجد وسط مدينة إبن أحمد وفي شارع رئيسي کشارع للا أمينة ، وبالتالي فمدينة إبن أحمد لیست بمنطقة فلاحية بل مدينة قائمة الذات تتوفر على جميع الخصائص والمميزات التي تتوفر عليها المدن المغربية ، كما وانها مدينة انجبت اطرا سياسية ورياضية وتجار من الطينة الكبار، أما تغليط المحكمة بانها منطقة فلاحية فهذا يبقى من نسيج خيال المستأنف عليهم أصليا إذ يكفي المحكمة قناعة وصف الخبرتین المأمور بهما إبتدائيا لمزايا المحل وموقعه الإستراتجي، وإذ ذاك سنقف على مميزات هذا المحل الذي للإشارة أنها سبق أن أدلت إبتدائيا بصورة من خبرة منجزة من نفس الخبير "عبد الوهاب (ب.)" لمحل تجاري اقل ميزة من المحل موضوع النزاع ، وأن السيد الخبير كما في هذه الخبرة لم يحسن تجميع التعويضات التي سطرها في تقريره وأن المحكمة هي من قامت بتجميعها فوصل التعويض إلى مبلغ 261.300.00 درهمأما إدعاء المستأنف عليه أصليا أنه بنفس الشارع المتواجد به المحل التجاري أنه لم يقض في إطار دعوى التعويض الإحتياطي لمحل تجاري أخر إلاب 50.000.00 درهم ، فالمحكمة برجوعها لتقريري الخبرتين المدلى بهما من طرف المستأنف عليهم أصيا ستجد بأنهما منجزان من طرف الخبیر جواد (ع.) الذي يعتبر خبيرا في قسمة العقارات والهندسة المدنية ولا علاقة له بالأصول التجارية ، ولعل رجوع المحكمة إلى كيفية إحتساب التعويض في تقريريه سيتضح لها بأنه قدر العناصر المادية والمعنوية دون توضيح الطريقة التي اعتمدها للوصول إلى تقدير انه هذا من جهة، ومن جهة ثانية :أن المستأنف عليهم وإن أدلوا بهذين التقريرين لم يدلوا بمالهما هل قبلتهما المحكمة أم لا؟ وهي نقطة لميرد عليها المستأنف عليهم أصليا، واتضح أن غايتهم هي التأثير على المحكمة ليس إلا، فالمستأنف عليهم وقفوا عند مبلغ التعويض 92.000.00 درهم واحتجوا بان الحكم المستأنف إستعمل سلطته التقديرية لرفع التعويض إلى مبلغ 140.000.00 درهم ، والحال أن الحكم المستانف كان عليه تجميع التعويض الذي حدد فيه قيمة الأصل التجاري في مبلغ 95.000,00 درهم والتعويض الذي يشمل مصاريف التنقل الناتجة عن الإفراغ والمحددة في مبلغ 92.200.00 درهم ، هذا إن أخذت المحكمة بتقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد عبد الوهاب (ب.) وعلى أية حال فالمحكمة لن تطمئن التقرير الخبير عبد الوهاب (ب.) وستأمر لا محالة بخبرة تكون أكثر موضوعية.

و حول الرد على الإستئناف الفرعي أن المستأنف فرعيا تمسك بأن المحكمة التجارية إستعملت سلطتها التقديرية لتصل بالتعويض إلى مبلغ 140.000.00درهم دون تبرير سبب الرفع منه، والحال أنه وكما سبق التأكيد أعلاه أن هذه القضية عرفت في بادئ الأمر إجراء خبرة عهدت للخبير السيد محمد (و.) الذي حصر التعويض المستحق في 248.040.00 درهم في حين أنه كيف يعقل أن يخفض هذا التعويض بثلثي مرات التعويض الأول بمقتضى الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الوهاب (ب.) علما ان هذا الأخير رفض استلام التصريحات الضريبية للمستانفة و رفض في تقريره احتساب التعويض عن ما ستفقده المستانفة من أرباح ، و بالتالي فالخبرة الثانية لم تكن موضوعية و لم تقم بتجميع التعويضات و تفصيلها بطريقة برفع عنها اللبس و يجعل الخبرة الأولى المنجزة من طرف الخبير محمد (و.) خبرة موضوعية و جري بالمحكمة أن تأخد بها على سبيل الإحتياط ليس إلا ، و أنه وما دام المستانف فرعيا هو الأخر يلتمس إجراء الخبرة أخرى ، ملتمسة في المذكرة الجوابية رد دفوعات المستأنف عليه أصليا لعدم إرتكازها على أي أساس قانوني وواقعي لهذا النزاع ، والحكم وفق المدون في المقال الإستئنافي لها وما تلاه من مذكرات و في الإستئناف الفرعي برده وجعل الصائر على عاتق رافعيه .

و أدلت : صورة من تقرير خبرة للخبير عبد الوهاب (ب.) مع صورة من حكم صادرعن المحكمة التجارية بالدار البيضاء .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 8/1/2020 الفي مذكرة ذ/ (ح.) عن المستانفة أصليا و تخلف نائب المستأنف عليهم ، فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 15/01/2020 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من الطرف المستانف اصليا و المستانف فرعيا أسباب استئنافه وفق ما سطر أعلاه .

حيث انه بخلاف ما اثارته المستانفة اصليا فان الثابت من اوراق الملف ان الانذار بالافراغ وجه من السيدة رحمة (ح.) و ابناؤها فاطمة و فوزية و محمد و عبد الرحيم و عائشة و امحمد و مينة و سعاد لقبهم جميعا (م.) و هم ورثة الحاج حمو (م.) الذين تقدموا بدعوى المصادقة على الانذار بالافراغ و ان الفرق يتجلى في عدم ذكر عبارة ورثة الحاج حمو (م.) و التي لا تاثير لها على صفتهم الثابتة بشهادة الملكية بوصفهم خلف عام لمورثهم المكري الذي حلوا محله في العلاقة الكرائية مما يجعل الدفع المثار مردود

حيث ان ما دفعت به المستانفة اصليا بخصوص الدعوى موضوع الملف عدد 12769/8206/2017 فقد تبين من خلال الإطلاع على وثائق الملف و خاصة نسخة الحكم المحتج به ان الامر يتعلق بانذار للافراغ بلغ للمكترية بتاريخ 27/02/2017 و تم التنازل عن الدعوى الرامية الى المصادقة عليه اما الدعوى الراهنة تتعلق بالانذار المبلغ بتاريخ 27/11/2017 حسب شهادة التسليم موضوع ملف التبليغ عدد 1886/8402/2017 مما يتعين معه رد الدفوع الشكلية لعدم وجاهتها

حيث انه بخصوص الدفوع المثارة من الجانبين و المتعلقة بالخبرتين المامور بهما ابتدائيا فان الثابت من تقريري الخبرتين أن الأمر يتعلق بمحل لمزاولة حرفة صنع و بيع الرغيف و الحرشة و مختلف العجائن مع الشاي بشارع [العنوان] ابن احمد بملتقى الطرق وسط المدينة مساحته اربع امتار طولا و ثلاثة امتار عرضا و مجهز بطاولات و كراسي و انه لا يتوفر على التصاريح الضريبية المعول عليها قانونا لاحتساب الارباح .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بنتائج الخبراء وتأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع و القانون كما يمكنها استعمال سلطتها لتقدير التعويض المستحق للمكتري انطلاقا مما جاءت به من عناصر ومعطيات.( انظر قرار المجلس الأعلى محكمة النقض حاليا الصادر بتاريخ 07/01/04 في الملف التجاري عدد 1043/1/3/02 جاء فيه " بما ان المحكمة قدرت الخبرات المنجزة في القضية واستأنست فقط بالعناصر والمعطيات الموضوعية والمواصفات الخاصة بالمحل موضوع النزاع وحددت التعويض المستحق للطاعن مستعملة سلطتها التقديرية فهي بذلك قد بنت قرارها على تعليل سليم. " منشور بكتاب الكراء التجاري من خلال قضاء المجلس الأعلى لسنوات 2000-2005 للأستاذ امحمد لفروجي.

و حيث إنه في غياب الإدلاء بالتصاريح الضريبية المعول عليها قانونا لاحتساب الأرباح المحققة و تحديد رقم المبيعات السنوي المحقق بكون التعويض الذي اقترحه الخبير (ب.) عن الحق في الأيجار بمبلغ 80.000 درهم مناسبا بالمقارنة مع المحلات التي نفس لها المواصفات ، مما يتعين اعتماده تضاف إليه مصاريف النقل بمبلغ 12.200 درهم.

وحيث ارتأت المحكمة إعمالا منها لسلطتها التقديرية بعد الأخذ بعين الاعتبار جميع الأضرار التي ستلحق بالمكترية المستأنفة اصليا وفق ما ينص عليه القانون ، تحديد التعويض في مبلغ 100.000 درهم .

وحيث يتعين استنادا لما ذكر تاييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله و ذلك بحصر التعويض المحكوم به مقابل الافراغ في مبلغ 100.000 درهم

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئنافين الاصلي و الفرعي

في الموضوع: تاييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله و ذلك بحصر مبلغ التعويض المحكوم به عن الافراغ في مبلغ 100.000 درهم و جعل الصائر بالنسبة .