وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم ورثة [لكبير (غ.)] بواسطة دفاعها بمقال مؤدى عنه بتاريخ 07/03/2023، يستأنف بمقتضاه الحكم القطعي عدد 11435 الصادر بتاريخ 10/12/2018 في الملف عدد 9862/8206/2017 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء القاضي " في الطلب الأصلي: بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمكتري [مويدة (ب.)] بتاريخ 06/07/2017 ، وإفراغه هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن ب [العنوان] الدار البيضاء وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات، و في الطلب المضاد: بأداء المدعى عليهم فرعيا [ورثة لكبير (غ.)] تعويضا لفائدة المدعي فرعيا [مويدة (ب.)] تعويض محدد في مبلغ 372.306,00 درهم وتحميلهم الصائر "، و الحكم التمهيدي عدد 212 الصادر بتاريخ 19/02/2018 القاضي بإجراء خبرة كلف للقيام بها الخبير [محمد (ب.)]، و الحكم التمهيدي عدد 945 الصادر بتاريخ 25/06/2018 القاضي بإجراء خبرة تكميلية.

في الشكل:

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الحكم للطاعنين، واعتبارا لكون الإستئناف مستوف لكافة الشروط القانونية صفة و أداء و أجللا فإنه يتعين التصريح بقبوله شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه أن [ورثة لكبير (غ.)] تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال لتجارية الدار البيضاء مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 30/10/2017 عرضوا فيه أنهم يملكون العقار الكائن بعنوان المدعى عليه ، وأن المدعى عليه سبق له أن أجره منهم محلا تجاريا ، وأنهم ونظرا لأمس حاجتهم في استغلالهم المحل شخصيا قد وجهوا إشعارا إلى المدعى عليه ينذرونه فيه بإخلاء المحل وإفراغه بعلة رغبتهم في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي مانحين له أجل ثلاثة أشهر لإفراغ المحل استنادا للمادة أعلاه ، وهو الإنذار الذي توصل به ابنه [مويدة (س.)] بتاريخ 06/07/2016 ، ملتمسين الحكم بالتصديق على الإنذار بالإفراغ المبلغ الى المدعى عليه بواسطة ابنه بتاريخ 06/07/2017 ، وبإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل الكائن ب [العنوان] الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير ، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر ، وأرفقوا مقالهم بنسخة من الإنذار ونسخة لأمر وصورة لشهادة التسليم وصورة لحكم .

وبناء على المذكرة الجوابية للمدعى عليه بواسطة نائبته مع مقال مضاد والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 21/02/2018 والذي أجاب من خلالها بأن الإنذار لا يتضمن السومة الكرائية للمحل موضوع النزاع ولا يتضمن عبارة هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الدعوى ، كما أن السبب الذي بنى عليه المدعون طلبهم غير جدي وغير مشروع ، لأنه يعتبر المورد والمصدر الوحيد لضمان عيش أسرته ، وأن المحل موضوع المنازعة تآكلت جدرانه من جراء الرطوبة ، وأن مالكي العقار يرغبون في استرجاع العين المكراة للمضاربة ليس إلا لأن المحل التجاري يوجد في منطقة تعرف رواجا تجاريا لا يستهان به ، ، وبخصوص المقال المضاد عرض بأنه يشغل المحل موضوع النزاع منذ ما يناهز 50 سنة خلت ، وأنه أدخل عدة إصلاحات على العين المكراة وأسس أصلا تجاريا أصبحت له أصول وخصوم ويشمل عدة عناصر كالزبناء والسمعة التجارية وغيرها ، ملتمسا في المقال الأصلي في الشكل عدم قبول الدعوى وفي الموضوع التصريح برفض الطلب ، وفي المقال المضاد الأمر تمهيديا بانتداب أحد الخبراء في الشؤون التجارية قصد الانتقال الى المحل التجاري الكائن ب [العنوان] الدار البيضاء ، وذلك من أجل الوقوف على جميع عناصر الأصل التجاري وتحديد قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري مع حفظ حقه في تقديم مطالبه الختامية على ضوء الخبرة ، وأدلى بصورة فوتوغرافية وامر قضائي وصورة لإيداعات وصور لمحاضر إخبارية .

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هاته المحكمة بتاريخ 19/02/2018 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية بواسطة الخبير [محمد (ب.)] الذي حدد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 372.306,00 درهم.

وبناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة للمدعين بواسطة نائبهم بتاريخ 04/06/2018 والذين عقبوا من خلالها بأن الخبير لم يتقيد بالمهمة المحددة من لدن المحكمة وذلك بعدم الاعتماد على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة لتحديد التعويض المستحق ، وأن الخبرة لم تكن حضورية بحيث تغيب فيها العارضين الذين لم يتوصلا بأي استدعاء لحضور إجراءات الخبرة والدفاع عن مصالحهم ، وأنهم يتواجدون باستمرار بالمحل ولم يسبق لهم أن توصلوا لحضور إجراءات الخبرة ، مما يجعل الخبرة لم تحترم مقتضيات المادة 63 وما يليها من ق. م. م ، كما أن الخبير لم يعمل بالكتاب الموجه من دفاعهم وأخذه بعين الاعتبار عند تحديد التعويض لم يستند على الملاحظات الأربع المثارة في رسالتهم ، كما أن الخبير أضاف تعويضا غريبا بتحديده لتعويض عن الفرق في السومة الكرائية وحدده في ثلاث سنوات في مبلغ 57.600.00 درهم كما أنه اعتمد على صور وفواتير لتحديد التعويض عن الإصلاحات والتحسينات التي يزعم أنه ادخلها على المحل في حين ان هاته الفواتير لا ترقى إلى مستوى الإثبات لأنها فواتير عادية وغير صادرة عن جهة معينة ورسمية وغير معتمدة سواء من الناحية العادية او الضريبية ، مما يتعين معه استبعادها او الأخذ بها كمعيار في الإصلاحات والتحسينات المزعومة ، كما أن الخبير قدم اقتراحين للتعويض عن حق الإيجار حدده في مبلغ 250.000.00 درهم وهي تحسينات مخالفة للقانون ، ذلك انه ولقعا ان المحل بسيط جدا وله دخل محدود جدا ويقاس بنسبة الضريبة البسيطة المفروضة على المحل إذ لا تتجاوز قيمة المحلات المجاورة 60.000.00 درهم ، وأن مداخيل المحل لم يستطع الخبير تحديدها وذلك لقلتها وبساطتها والتي لا ترقى الى حجم القدر المحدد من لدن الخبير ، ملتمسين استبعاد الخبرة المنجزة والامر بإجراء خبرة مضادة .

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة للمدعى عليه بواسطة نائبته بتاريخ 18/06/2018 والذي عقب من خلالها بأن المعطيات التي انطلق منها الخبير في تقرير التعويض عن كافة عناصر الأصل التجاري جد هزيلة ولا تتناسب مع مجريات الواقع والارتفاع الذي تعرفه السوق العقارية في الوقت الراهن ، ذلك أن الخبير حدد التعويض عن حق الايجار في مبلغ 250.000,00 درهم بناء على معدل اقتراحين 200.000,00 و 300.000,00 درهم وهذا لا يتناسب بتاتا مع القيمة الحقيقية للمحلات المجاورة والمماثلة للعين المكراة والتي يفوق ثمن بيع الأصل التجاري مبلغ 600.000,00 درهم مقابل سومة كرائية تتراوح ما بين 1500 درهم و 2000 درهم شهريا ، وأن العارض انفق عدة مبالغ تزيد عن 30.000,00 درهم في سبيل الإصلاحات الضرورية والتحسينات التي ادخلها على المحل المتنازع فيه لجلب الزبناء والرفع من قيمته التجارية ، وأن ما خلص اليه الخبير في تحديد قيمة الإصلاحات والتحسينات في مبلغ 19.700,00 درهم يتعارض مع ما هو مسطر في مجموع الفواتير 28.151,00 درهم كما ان التعويضات المعنوية المحددة من طرف الخبير عن فوات فرصة الأرباح خلال مدة الرحيل وكذا عن سمعة المحل والزبناء لا تتناسب مع ضياع فرصة الأرباح ، ملتمسا أساسا تحديد قيمة التعويض لفائدته في مبلغ 400.000,00 درهم كتعويض عن فقدانه لأصله التجاري واحتياطيا الامر تمهيديا بإجراء خبرة ثانية يؤديها الطرف المدعي مع حفظ حقه في التعقيب عليها .

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هاته المحكمة بتاريخ 25/06/2018 والقاضي بإرجاع المهمة للخبير [محمد (ب.)] لإنجازها طبقا لمقتضيات المادة 63 من قانون المسطرة المدنية .

وبناء على مذكرة تعقيب بعد الخبرة للمدعين بواسطة نائبهم بتاريخ 03/12/2018 والذين عقبوا من خلالها بأن الخبير وضع تقرير تكميلي بالخبرة غير مرفق بالتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وغير مرفق أيضا بالوثائق التي اعتمدتها في تحديد التعويض للمحل المطلوب إفراغه ، وأن التقرير التكميلي للخبرة لم تحترم فيه مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 بحيث تم تجاهلها ، وأن التعويض عن فقدان الأصل التجاري لم تحدد فيه المعايير والمقاييس المعتمدة ولم ينبني على التصريحات الضريبية 4 التي أجبها الفصل أعلاه ، ملتمسين الأمر باستبعاد الخبرتين المنجزتين والأمر بإجراء خبرة مضادة .

و بتاريخ 10/12/2022 أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف

حيث يتمسك الطاعنون بأن الحكم خرق المادة 7 من القانون رقم 49.16 لأن الخبير [محمد (ب.)] لم يعتمد التصريحات الضريبية للأربع السنوات الأخيرة خلافا للحكم التمهيدي، كما أنه حدد التعويض عن الفرق في السومة الكرائية لمدة ثلاث سنوات و حدده في مبلغ 57.600,00 درهم، و هو تعويض غربي و لا أساس له، و أن الخبير أخذ بالإصلاحات بناء على صور لا قيمة لها، و أنهم يملكون محلا آخر بنفس الشارع لا يتجاوز التعويض المحكوم به 131.300,00 درهم حسب الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/06/2018 ملف عدد 7235/8206/2017، و التمسوا إلغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي حصر التعويض المحكوم به في 131.300,00 درهم و عند الإقتضاء إجراء خبرة تقويمية ، و أرفقوا مقالهم بنسخة من الحكم المطعون فيه، و صورة من حكم صادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/06/2018 تحت رقم 5549 ملف عدد 7235/8206/2017.

و بجلسة 27/04/2023 أدلت نائبة المستأنف عليه بمذكرة جوابية جاء فيها أن الخبير قام المهمة المسندة غليه على الوجه المطلوب، و أن مبلغ التعويض المحكوم به يتناسب مع موقع المحل و النشاط المزاول فيه، خاصة أن مدة استغلال المحل تتجاوز 55 سنة، و أن المحل عرف عدة تغييرات و إصلاحات جدرية، و أنه لا وجه للمقارنة بين المحلين أحدهما حرفي و الآخر تجاري، و التمست رد الإستئناف و تأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفين صائر الدعوى.

و بجلسة 11/05/2023 أدلى نائب المستأنفين بمذكرة جوابية أكد فيدا دفوعاته و محرراته السابقة.

وحيث أدرج الملف بجلسة 11/05/2023 حضرها نائبا الطرفين و قررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 01/06/2023.

محكمة الإستئناف

حيث يعيب الطاعنون الحكم خرق المادة 7 من القانون رقم 49.16 بدعوى اعتماده تقرير الخبير [محمد (ب.)] الذي لم يعتمد التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، و احتسابه التعويض عن الفرق بين السومتين، و أنه حدد التعويض عن الإصلاحات و التحسينات بناء على مجرد صور فوتوغرافية، و أنهم يملكون محلا آخر بنفس الشارع لا يتجاوز التعويض المحكوم به لفائدة المكترين مبلغ 131.300,00 درهم.

و حيث صح ما نعاه الطاعنون على تقرير الخبرة الأصلية و التكميلية المنجزين من طرف الخبير [محمد (ب.)] ، ذلك أنه و طبقا لمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 فإنه يحق لمالك العقار مطلقا و لو بدون سبب رفض تجديد العقد مقابل أدائه للمكتري تعويضا كاملا يعادل الضرر اللاحق به من جراء الإفراغ و أن هذا التعويض يعتمد على التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، و ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات، و ما قد يفقده من عناصر الأصل التجاري من حق في الإيجار و زبناء و سمعة تجارية، و مصاريف الإنتقال إلى محل آخر، في حين يتبين من تقريري الخبرة أن الخبير اعتمد التعويض عن الفرق بين السومتين و حدده في مبلغ 57.600,00 درهم رغم أن هذا التعويض يدخل في إطار التعويض عن الحق في الكراء الذي حدده في مبلغ 250.000,00 درهم، و يتعين عدم احتسابه، كما أنه احتسب التعويض عن فوات الربح خلال فترة الرحيل و حدده في مبلغ 7500,00 درهم و هو تعويض غير منصوص عليه في المادة 7 من القانون رقم 49.16 و يتعين عدم احتسابه أيضا.

و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من أن الخبير لم يعتمد التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة فإن هذه التصريحات تحتسب في تحديد التعويض عن الزبناء و السمعة التجارية فقط، و التي حددها الخبير في مبلغ 7500,00 درهم بناء على استغلال المحل في إصلاح الساعات لمدة تتجاوز 50 سنة و لأن المحل يخضع للضريبة بشكل جزافي.

و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من أن الخبير اعتمد على مجرد صور فوتوغرافية لتحيد قيمة الإصلاحات و التحسينات في مبلغ 19.706,00 درهم فإن الثابت من تقرير الخبرة أنه تم تحديدها بناء على سبعة فواتير صادر في سنة 2015 و التي لم يطعن فيها المستأنفون بمقبول، و احتسب 70% من قيمتها و يتعين بالتالي رد هذا الدفع.

و حيث إنه بخصوص السبب المتخذ من كون المستأنفين يملكون محلا آخر بنفس الشارع لا يتجاوز التعويض المحكوم به لفائدة المكترين مبلغ 131.300,00 درهم، فإن المحلين و إن كانا يتواجدان بنفس الشارع فإنهما يختلفان من حيث المساحة و النشاط و مدة الكراء .

و حيث إنه و تبعا لذلك يتعين اعتبار الإستئناف جزئيا و ذلك بحصر التعويض المحكوم به في مبلغ 307.206,00 درهم و تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : باعتباره جزئيا و ذلك بحصر التعويض المحكوم به في مبلغ 307.206,00 درهم و تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.