Mot clé
Différence de loyer

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fixée par expertise.

L'appelant contestait le rapport d'expertise, notamment l'inclusion de certains postes de préjudice et les méthodes d'évaluation retenues. La cour retient que l'indemnité d'éviction ne saurait inclure une compensation pour la différence entre l'ancienne et la nouvelle valeur locative, dès lors que ce préjudice est déjà couvert par l'indemnisation du droit au bail.

Elle juge également que l'indemnité pour perte de profits durant la période de déménagement doit être écartée, faute d'être expressément prévue par les dispositions de l'article 7 de ladite loi. En revanche, la cour valide l'évaluation des autres éléments du fonds, considérant que l'expert pouvait se fonder sur la nature de l'activité et l'ancienneté de l'exploitation pour la clientèle, et sur des factures non contestées pour les améliorations.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réduite, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un rapport d'expertise et les modalités de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une seconde expertise judiciaire. Le bailleur appelant contestait la régularité de cette expertise pour défaut de convocation des parties, ainsi que sa conformité aux critères d'évaluation prévus par la loi n° 49-16, notamment quant aux éléments du préjudice indemnisable. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'expertise, relevant que l'expert avait bien convoqué les parties par lettre recommandée. Sur le fond, la cour retient que l'évaluation est viciée en ce qu'elle indemnise séparément la perte du droit au bail et la différence de loyer, ce qui constitue une double indemnisation du même préjudice. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation et se fondant sur les éléments des deux expertises versées aux débats, la cour procède à une nouvelle évaluation du préjudice subi par le preneur. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction du défaut de paiement des taxes judiciaires et les composantes de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que les taxes afférentes n'avaient pas été intégralement acquittées. La cour retient qu'il incombait au premier juge, avant de statuer, d'enjoindre à la partie demanderesse de compléter le paiement des taxes et que la régularisation effectuée en cause d'appel purge le vice de procédure. Évoquant le fond en vertu de l'effet dévolutif, elle examine les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. La cour juge que la différence entre le loyer et la valeur locative de marché, de même que les frais de recherche d'un nouveau local par un intermédiaire, ne sauraient être inclus dans le calcul de l'indemnité. Elle rappelle en effet que ces postes ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16, ni dans la définition du fonds de commerce de l'article 80 du code de commerce. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable, la cour statuant à nouveau, fixant le montant de l'indemnité due au preneur et confirmant le jugement pour le surplus.

Saisie d'un litige relatif au calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'évaluation du préjudice en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité forfaitaire. L'appel principal du preneur visait à majorer ce montant, tandis que l'appel incident du bailleur en demandait la réduction, arguant de l'absence de production des déclarations fiscales requises par la loi pour évaluer le fonds de commerce. La cour retient que l'indemnité doit être calculée conformément à l'article 7 de la loi 49-16. Se fondant partiellement sur le rapport d'expertise, elle valide l'évaluation du droit au bail, des éléments matériels et des frais de déménagement. Elle écarte cependant l'indemnisation de la perte de bénéfices, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que l'indemnisation du différentiel de loyer, ce dernier chef de préjudice n'étant pas prévu par le texte. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est en conséquence majoré.

La Cour de Cassation s’est prononcée sur la validité d’une mise en demeure dans le cadre d’un litige locatif, opposant un bailleur à une société locataire qui ne s’était pas conformée à une décision judiciaire antérieure fixant le montant du loyer. La Cour d’appel avait validé la mise en demeure, préalable à une action en expulsion et en paiement de la différence de loyer, délivrée par le clerc d’huissier de justice.

Le bailleur soutenait que cette notification était irrégulière, au regard des dispositions de l’article 15 de la loi n° 81.03 relative aux huissiers de justice et de l’article 34 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle estimait que ces textes imposaient une notification par l’huissier de justice en personne, excluant ainsi toute possibilité de délégation à un clerc d’huissier assermenté, notamment dans le cadre spécifique des baux commerciaux.

La Cour de cassation a confirmé l’interprétation selon laquelle, bien que l’article 15 de la loi n° 81.03 exige en principe une notification des mises en demeure par l’huissier de justice en personne, l’article 34 de la loi n° 49.16 introduit une exception pour les baux commerciaux. Cette exception permet de se référer aux modalités de notification du Code de procédure civile, élargissant ainsi les options de réalisation de ces mises en demeure.

En l’espèce, la Cour a jugé que la mise en demeure, bien que délivrée par le clerc d’huissier assermenté, était valable car elle portait la signature et le visa de l’huissier de justice, conformément aux articles 41 et 44 de la loi n° 81.03 qui autorisent la délégation des opérations de notification aux clercs d’huissiers assermentés.