وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد ايدير (أ.) بواسطة دفاعه ذ / محمد (ه.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 15/05/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/03/2018 تحت رقم 2962 في الملف رقم 7852/8206/2017 القاضي :

* في الشكل : قبول الطلبين الأصلي و المضاد .

* في الموضوع : بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمستأنف عليها (المكترية) سميرة (ف.) بتاريخ 03/05/17 وبإفراغها و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] وادي زم مقابل تعويض قدره (409.000درهم) يؤديه المستأنف لفائدتها وبتحميل الطرفين الصائر مناصفة بينهما وبرفض الباقي .

وحيث تقدمت السيدة سميرة (ف.) بواسطة دفاعها بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي مؤدى عنه بتاريخ 03/07/2018 تستأنف بمقتضاه نفس الحكم فيما قضى به و كذلك الأمر التمهيدي بإجراء خبرة.

في الشكل:

حيث سبق قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي بمقتضى القرار التمهيدي رقم 685 الصادر بتاريخ 09/10/2018

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن المستأنف الأصلي ايدير (أ.) تقدم بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 30/08/2017 عرض فيه أنه يملك المحل الكائن بزنقة [العنوان] وادي زم بموجب رسم شراء عدد 596، وأن المدعى عليها مكترية المحل موضوع النزاع تمارس فيه الخياطة، وأنه أصبح في حاجة ماسة لاسترجاع محله للاحتياج، فوجه لها إنذارا بالإفراغ بناء على أمر قضائي صادر بتاريخ 10/04/2017 بلغت به شخصيا بواسطة مفوض قضائي بتاريخ 03/05/2017، إلا أنها لم تستجب لما جاء في الإنذار، ولأجل ذلك التمس المدعي الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 03/05/2017 والحكم بإفراغها من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] وادي زم هي ومن يقوم مقامها بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وبتحميلها الصائر وشمول الحكم بالنفاذ المعجل.

وأدلى المدعي بصورة طبق الأصل لشهادة الملكية، صورة طبق الأصل لرسم شراء، محضر معاينة، إنذار، شهادة التسليم.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليها المقرونة بطلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية ، المدلى بهما بواسطة نائبها بجلسة 04/12/2017 جاء فيهما أن المدعى عليها قامت بالجواب على الإنذار المبلغ لها توصل به المدعي بتاريخ 28/04/2017 ردت من خلاله بكون الإنذار الممضي من طرف دفاعه جاء مليئا بعدة مغالطات لا أساس لها من الصحة، وأوضحت من خلاله أنها تمارس مهنة الخياطة التقليدية للملابس النسائية وبيع الأثواب وكراء ملابس الأعراس بعنوانها التجاري القار الكائن بجميع سفلى الدار الكائنة بزنقة [العنوان] وادي زم منذ سنة 2004، وأسست عليه أصلا تجاريا مهما بجميع عناصره المادية والمعنوية، وعليه فإن جميع التبليغات والإنذارات والدعاوى يجب أن توجه إلى عنوانها التجاري القار المشار إليه أعلاه، وليس إلى محل سكناها الكائن بزنقة [العنوان] وداي زم، وان السومة الكرائية للمحل التجاري تقدر ب 750 درهم فقط، وليس بما تم تضمينه بالإنذار التي حددها في مبلغ 1000 درهم، وأن مبلغ 1000 درهم المتفق عليه مشروط بتمكينها من رخصة الإصلاح الداخلي، وبما أن المكري أخل بهذا الشرط عن طريق تقديم تعرضه على أي إصلاح بالمحل المكترى بالجماعة الحضرية، فإن مبلغ السومة الكرائية بقي محددا في مبلغ 750 درهم، كما أنها سجلت تحفظها بجميع ما جاء في الإنذار، وأن المدعي حاول التضييق عليها بطلب الزيادة في السومة، وتارة أخرى بالامتناع عن تسلم واجبات الكراء لإيقاعها في التماطل، مضيفة بأن طلب المدعي يتسم بالتعسف في استعمال الحق لعلمه اليقين بان هذا المحل هو المورد الحقيقي لرزقها ورزق جميع العاملين به، ولأجل ذلك التمست الحكم برفض الطلب الأصلي، وفي الطلب المضاد الحكم تمهيديا بإجراء خبرة تعهد إلى خبير حيسوبي من أجل تحديد جميع العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري المراد استرجاعه للاستعمال الشخصي، وتحديد جميع عناصر الخسارة التي ستلحق بها وبالأرباح التي ستحرم منها بعد واقعة النزع الذي من المحتمل أن يطال محلها التجاري، وكذا تحديد قيمة الأصل التجاري للمحل المستغل من طرفها، مع حفظ حقها في التعقيب، وأدلت بصورة طبق الأصل لموافقة المكري على الحصول على رخصة إصلاح المحل، محاضر عرض عيني وإيداع، وصلي إيداع، شهادة إدارية، جواب على إنذار مع محضر تبليغه، شهادة تسليم، صورة للتصريح بالتسجيل في السجل التجاري، طي تبليغ.

وبناء على تعقيب المدعي بواسطة نائبه بجلسة 18/12/2017 جاء فيه أن المدعى عليها بلغت بالإنذار بشكل قانوني، وأنه طلبه بني على أساس قانوني سليم وهو الاحتياج للاستعمال الشخصي طبقا للمادة 26 من قانون 49.16، والتمس الحكم وفق المقال الافتتاحي.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 1667 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 25/12/2017 القاضي بإجراء خبرة عهد بها إلى الخبير محمد علي لحلو قصد تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ.

وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة الضبط بتاريخ 05/02/2018 خلص فيه الخبير أعلاه إلى تحديد التعويض في مبلغ 409.000,00 درهم.

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار إليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث يعيب المستأنف الأصلي ايدير (أ.) على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب فيما قضى به و ألحق أضرار فادحة ذلك أن المحل موضوع النزاع يوجد بزنقة [العنوان] و هي زنقة صغيرة مهمشة و ليس بها أي مظهر من مظاهر التجارة مساحتها حوالي 67 م.م و سومته الكرائية 750 درهم و تمارس فيه حرفة بسيطة بدليل عدم وجود عمال و فاتورة كهرباء في مبلغ 30 درهم شهريا كما أن المعاينة المنجزة على يد المفوض القضائي تؤكد عدم وجود تلك الأنشطة التجارية المزعومة و بخصوص تصريحها الضريبي فإنه لا يتجاوز 5000 درهم و هذا يتعارض مع مقترح الخبير بهذا الخصوص .

لاسيما وأن مقتضيات ق49.16 توجب اعتماد التصريحات الضريبية الشيء الذي لم يتم اتخاذه بعين الاعتبار و من جهة أخرى فإن ما جاء في خبرة السيد محمد علي لحلو بعيد كل البعد عن واقع الحال ويتضح ذلك من خلال ما يلي: وأن مبلغ 20.000 درهم المقترح عن حق الإيجار (153.000درهم) فإن الخبير المذكور اعتمد مبلغ 5000 درهم كسومة في المحلات التجارة المجاورة و الموجودة بشارع سوق الاثنين و هو شارع يغص بالحركة التجارية في حين أن المحل موضوع النزاع متواضع يوجد بزنقة صغيرة ومهمشة بدليل تقرير الخبير نفسه و السومة التي تؤديها المستأنف عليه في مبلغ 750 درهم .

وأن مقترح 20.000 درهم عن التفكيك و الترحيل جد مبالغ فيه لأن المحل المذكور لا تمارس فيه أنشطة تتطلب هذا القدر من الجهد و التفكيك و أن التجهيزات الظاهرة لم تكن موجودة قبيل هذه الخبرة وعن الربح الضائع فإن مبلغ 33.600 درهم ليس له ما يبرره على أرض الواقع و هذا واضح من خلال الأنشطة الممارسة فيه والدليل محضري المعاينة .

وأن مقترح الخبير المذكور بشأن البحث عن محل و تجهيزه فقد تم اعتماد معايير مدينة كبيرة كمدينة الدار البيضاء و الحال أن الأمر يتعلق بمدينة صغيرة و مهمشة اقتصاديا و اجتماعيا الشيء الذي يبقى معه مبلغ 150.000 درهم جد مبالغ فيه لذلك يلتمس تأييده الحكم المستأنف مع تعديله وذلك مقابل مبلغ (70.000درهم) يؤديها لها مقابل الإفراغ هي و من يقوم مقامها بإذنها من المحل المذكور تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها (1.500درهم) عن كل يوم تأخير و احتياطيا إجراء خبرة جديدة مع حفظ في التعقيب عليها.

وبجلسة 03/07/2017 أدلى دفاع المستأنف عليها الأصلية بمذكرة جواب مقرونة باستئناف فرعي مؤدى عنه بتاريخ 03/07/2018 جاء فيها أن ما جاء في مقال المستأنفة لا يستند على أساس لأنها تكتري المحل بسومة قدرها 750 درهم مساحته 70 م وسدة بها 30 م م وأنها تمارس في المحل المذكور نشاطا تجاريا يتعلق بفصالة و خياطة الملابس الفاخرة بما في ذلك من قفاطن و جلاليب و يغرها من الملابس التقليدية الخاصة بالنساء و ذلك عبر مجموعة من الآلات المتطورة و الحديثة العهد كما يحتوي المحل على معمل كامل المواصفات و متطور التجهيزات و بيد عاملة أكثر مهنية و حرفية و اتقان .

وأنها تمارس هذا النشاط بهذا المحل منذ ما يزيد عن 18 سنة و تتوفر على سمعة جيدة كما تزود زبنائها من مختلف مدن المغرب بهذه الملابس التقليدية وأن مالك العقار يريد إفراغها منه من أجل إعادة بيعه من جديد نظرا للطفرة العقارية التي شهدتها مدينة وادي زم في السنوات الأخيرة و ندرة الوعاء العقاري بزنقة [العنوان] وادي زم .

وأن المكري الذي تملك حديثا العقار و اشتراه بثمن بخس يريد إفراغها من المحل بأي طريقة هدفه المضاربة العقارية بالمحل التجاري الذي يعتمره.

وأن المحل خضع لعدة اصلاحات منذ أن تسلمته العارضة رفعت من قيمته و أنه عبارة عن أصل تجاري وأنه ترغب في تجديد العقد مع المستأنف و الاستمرار بالمحل التجاري بنفس السومة الكرائية المتفق عليها سابقا وأنه في حالة ما استمر المستأنف في طلبه الرامي إلى رغبته في استرجاع الأصل المحل فإن القانون يخول إليها الحصول على تعويض عن فقدان الأصل التجاري .

وأن مالك العقار (المستأنف) يملك مجموعة من الأصول التجارية و العقارية وأن مبتغاه و هدفه الأساسي هو إفراغ العارضة و إعادة تفويت الأصل التجاري لأحدى المؤسسات البنكية التي ترغب في فتح إحدى فروعها و تريد الحصول على هكذا محل لممارسة نشاطها وأن العارضة في حال إفراغها فإنه يتعذر عليها الحصول على محل مشابه و بنفس الشارع الرئيسي للمدينة و سيما وأن السومة الكرائية للمحلات التجارية تتجاوز 10.000 درهم علاوة على أنه يجب شراء المفتاح أو ما يسمى بالساروت بثمن مرتفع.

وأن الأصول التجارية لهذا الشارع في ارتفاع متزايد و مستمر ولقد سبق لهذه المحكمة أن مرت بها قضايا حكمت بمبالغ تتجاوز 600.000 درهم مقابل الإفراغ رغم أن كل هذه المحلات صغيرة من حيث المساحة .

و عليه و انطلاقا مما تم بسطه أعلاه فإنه يناسب معه رد جميع دفوعات المستأنف لعدم ارتكازها على أي أساس قانوني وواقعي سليم و القول الحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به.

من حيث الاستئناف الفرعي فإنه يستأنف فرعيا الحكم عدد 2962 الصادر بتاريخ 28/03/2018 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 7852/8206/2017 وكذلك الأمر التمهيدي بإجراء خبرة وبعد عرضه لوقائع النازلة جاء في استئنافه أن المحل موضوع الدعوى هو عبارة عن محل للخياطة والفصالة و بيع الملابس التقليدية الجاهزة و كرائها يتواجد بأهم شارع بمدينة وادي زم و هو زنقة [العنوان] القلب النابض بالمدينة مطلة على شارع الأساسي في وادي زم الذي يعرف رواجا تجاريا قويا وأن المحل التجاري يتوفر على سمعة تجارة و اسم تجاري مهم بالمنطقة و يتوفر على زبناء من مختلف ربوع المملكة وأنه في حالة إفراغ المحل ستفقد العارضة أغلب زبنائها و ستتضرر تجارتها مداخيلها ، و لئن كان الحق في الكراء أهم عنصر من عناصر الأصل التجاري فإن الأصول التجارية بالمنطقة في تزايد مستمر بالنظر إلى ندرة الوعاء العقاري بالمدينة و تهافت المنعشين العقاريين سيما مع الاقبال الكبير للمؤسسات البنكية والتأمين و القروض بالمنطقة ، وان ثمن المتر المربع بالشارع المذكور لا يقل عن 20.000 درهم وأن التعويض الكامل الذي يتحدث عنه قانون 49.16 بجب أن يغطي الضرر الذي سيلحقها بما في ذلك الأصل التجاري و الحق في الكراء الذي يعد وعاء أصله التجاري وانه من حقها الحصول على تعويض كامل يمكنها من شراء أصل تجاري مماثل لا يقل أهمية عنه الأول لممارسة نشاطها التجاري بشكل عادي ، ولئن كانت المحكمة تتوفر على المعطيات الكافية التي ستساعدها في تحديد التعويض المستحق للعارض عن الإفراغ التعسفي و بناء على الوثائق المضمنة بالملف .

حول الخبرة فإنها لم تكن موضوعية و غير مبنية على أساس موضوعي أو واقعي و تقديرات الخبير مبنية على محاباة المستأنف عليه فرعيا بطريقة تعسفية مكشوفة سيما مع عدم تحديد جميع العناصر التي تدخل في اقتراح التعويض المناسب عن فقدان الأصل التجاري و كذا عدم الإشارة إلى جميع الوثائق المسلمة إليه من طرف العارض و هو ما يبين سوء نيته من أجل تغيير الحقيقة و تضليل العدالة و تقديم خدمة المستأنف عليه فرعيا على حساب مصالح العارضة و ذلك بغية تمكين المستأنف عليه فرعيا في استرجاع محله بأبخس تعويض و الحال أنه يملك ما يزيد عن ثلاث محلات مجاورة و هي عبارة عن أصول تجارية وهو ما يدل على عدم مصداقية هذا التقرير و مجانبته للصواب ولا يمكن الأخذ به خاصة مع وجود مجموعة من المغالطات و النواقص بالتقرير سنوضحها كما يلي :

حيث إن السيد الخبير حدد التعويض عن الإفراغ في العناصر التالية :

التعويض عن العناصر المعنوية – قيمة الحق في الكراء – التعويض عن التجهيز و الاستقرار بالمحل الجديد إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 409.000 درهم خلافا لما هو عليه محلات تجارية مماثلة وهو أمر غير مستساغ من الناحية الواقعية أو القانونية لأن الخبير عمل على تخفيض مبلغ التعويض إلى حدود غير مقبولة بالمقارنة مع محلات مجاورة تم إفراغ أصحابها من طرف المحكمة وأمرت لهم بتعويض يفوق بكثير التعويض المحدد من طرف الخبير المنتدب رغم صغر مساحتها و تواجدها في أماكن لا تعرف رواجا تجاريا كالذي يعرفه الشارع الموجود به المحل موضوع النزاع .

من حيث عدم تحديد التعويض عن فوات الأرباح :

أن المحكمة حددت النقط التي يتوجب على الخبير الاجابة عنها و تحديد الخسارة جراء الإفراغ وتحديد التعويض على ضوئها و هي التي تتعلق بالضرر الناتج عن عدم تجديد العقدة و التعويض الكامل عن نزع يد المكتري.

وأن الخبير أغفل عمدا تحديد التعويض عن أهم شيء و هو فوات الأرباح جراء الإفراغ و ما سيلحق العارضة من خسارة و ما سيفوتها من ربح عن عملية الإفراغ و هو أهم تعويض الذي يجب أن يغطي الضرر الذي سيلحق المستأنف فرعيا عن فقدان الأصل التجاري لأن الإفراغ سيؤدي إلى وضع نقطة نهاية للمحل التجاري الذي يعتمد في نشاطه على الفصالة و الخياطة و بيع و كراء الملابس التقليدية النسائية وسيتم فقد شبكة الزبناء الذي كونتها على امتداد ما يزيد عن عشرين سنة من الزمن و سيحرم العارضة من رقم مبيعاتها المرتبطة بشبكة الزبناء و أصحاب المحلات التي تنشط في هذا المجال .

كما أن عملية الإفراغ ستؤدي إلى الاستغناء عن جميع عاملات و عمال المحل التجاري و إنهاء عملهم لديها بصفة نهائية و حرمانهم من مصدر أرزاقهم و تشريدهم كما سيوقف مشاركات المستأنفة فرعيا في المعارض الوطنية و كذا المهرجانات المحلية و الوطنية التي تهتم بالصناعة التقليدية و مهارة الصناع التقليدي المغربي.

وأن فقدان الأصل التجاري سيسبب لها ضياع جميع زبنائها الذين يعدون بالمئات مما سيكبد لها ضياع الربح الذي تحققه شهريا .

وأن الانتقال إلى محل جديد و اكتساب زبناء جدد قد يتطلب مدة لا تقل عن سنة و هو ما يعني أن النشاط التجاري سيتوقف بشكل نهائي مما سيؤدي إلى حدوث خسارة كبيرة للعارضة تقدرها بكل اعتدال في مبلغ 1.000.000,00 درهم ، وأن الخبير أغفل عمدا هذا العنصر الأساسي و الحاسم سيما أن هذا الخبير في تقاريره والخبرات التي ينجزها دائما ما يحدد التعويض عن الخسارة عن الإفراغ و يقدر قيمتها بناء على مدة استغلال لا تقل عن سنة و هو ما جعل خبرته تتسم بعدم الموضوعية و عدم المصداقية و لا يمكن الركون إليها في تحديد التعويض المستحق للعارض وبالتالي فإن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به.

هزالة التعويض عن الحق في الكراء :

أن التعويض المحدد من طرف الخبير المعين في القضية في مبلغ 153.000 درهم على أساس سومة كرائية لا تقل عن 5000 درهم بخصوص هذا العنصر جد هزيل و لا ينسجم ومقومات و خصوصيات الأصل التجاري المدعى فيه وأن التعويض عن فقدان الأصل التجاري يستوجب تحديد التعويض عن حق الإيجار أي ثمن شراء محل تجاري مماثل و سومة كرائية مماثلة و بموقع ذي أهمية تجارية مشابهة وأن حق الإيجار عنصر أساسي في تحديد قيمة الأصل التجاري وأن السومة الكرائية لمحل مماثل لا تقل عن 13.000 درهم ، وأن العارضة سلمت للسيد الخبير مجموعة من الاشهادات الصادرة عن وكالات عقارية والتي تحدد قيمة الأصول التجارية بنفس الشارع الذي يتواجد به المحل المدعى فيه و التي تحدد ثمن المتر المربع في مبلغ 20.000 درهم كما هو ثابت من الاشهادات المدلى بها .

وأن الوكلاء العقاريين يعرفون بحكم عملهم اليومي الأثمنة الحقيقية للمحلات التجارية بالمنطقة خلافا للزيارة العابرة و الخاطفة للخبراء بعين المكان تم العودة سريعا إلى مدينة الدار البيضاء لإنجاز التقرير في جرة قلم .

وأن الخبير لم يأخذ بعين الاعتبار هذه الاشهادات الصادرة عن ذوي الاختصاص و المنعشين العقاريين و مختلف تجار المنطقة خاصة المحلات التجارية المجاورين و هو ما جعل تقريره يتسم بعدم الموضوعية و عدم المصداقية .

التعويض عن التجهيز و الاستقرار بمحل جديد :

أن الخبير المذكور حدد في نهاية تقريره أن نفقات تجهيز محل مماثل و إبرام عقد جديد في مبلغ لا يتماشى و خصوصيات المحل و رواج تجارته .

أنه برجوع محكمة الاستئناف إلى الوصف الذي أشار إليه الخبير بتقريره حين وقوفه بعين المكان من خلال الصور المرفقة بالتقرير أن المحل مجهز بمجموعة من الآلات المتطورة و الحديثة العهد و هو معمل كامل المواصفات متطور التجهيزات و به يد عاملة أكثر مهنية و حرفية و به مجموعة من السلع الخاصة بالملابس التقليدية النسائية من قفاطين و جلابيب على شكل صالة لعرض هاته الملابس ، وأن هاته التجهيزات كلفت العارضة ما يزيد على 500.000 درهم على امتداد عقدين من الزمن و كذا التزيينات التي تنجزها سنويا للمحافظة على جمالية المحل و الاستجابة لمتطلبات الزبناء ورغباتهم .

وأن إزالة هذا الوضع القائم و تفكيك الآلات الخياطة و نقل السلع وإعادة تركيبها من جديد بنفس الطريقة و المواصفات تتطلب مبالغ مهمة تتجاوز مبلغ 180.000 درهم هذا فضلا عن مصاريف شراء وتعويض ما سيتم تكسيره و اتلافه من إطارات و رفوف خشبية وأن الخبير لم يحدد الضرر الذي سيلحق العارضة من جراء عملية التفكيك وإعادة التركيب بمحل جديد و مصاريف نقل و تثبيت الآلات و الملابس وعرضها وما يتطلب ذلك من عناية فائقة تفاديا لإتلافها و تضررها بالنظر إلى وجود ملابس تقليدية نادرة تعود إلى عشرات السنين هذا دون نسيان مصاريف و تجهيز محل جديد بنفس المواصفات و تثبيت لوحات إشهارية جديدة و ما يستوجب ذلك من مصاريف إضافية تليق بسمعة المحل و نشاطه التجاري قد تتجاوز مليون درهم و أن العارضة كانت في غنى عن ذلك .

وأن الخبير حدد مبلغا جد هزيل لهاته النقطة و هو تعويض لا يساوي حتى مصاريف السمسرة و إبرام عقد جديد و تسجيله بإدارة التسجيل و هو ما يبين أن المبلغ جد ضعيف و لا يغطي مصاريف تجهيز المحل لإعادة النشاط التجاري للمحل من جديد وأن التعويض عن هذا العنصر لا يجب أن يقل عن 900.000 درهم .

من حيث التعويض عن العناصر المعنوية:

لئن كان الزبناء أهم عنصر من عناصر الأصل التجاري و من قيمته بالنظر إلى أهمية المحل وطبيعة نشاطه التجاري و الذي سبق بيانه أعلاه فضلا على أن المحل التجاري يمارس نشاطه منذ عشرين سنة و أن الإفراغ سيؤدي إلى فقدان الزبناء وضياعهم .

وأن أهمية الأصل التجاري موضوع الدعوى و قيمته التجارية و شبكة زبنائه الكبيرة و حضور القوي بالمدينة ، وأن الزبناء يرتبطون وجودا و عدما بالأصل التجاري و إفراغه سيؤدي إلى فقدان الزبناء الذين سيلتجئون إلى محل آخر وأن إفراغ الأصل التجاري سيؤدي حتما و منطقيا إلى ضياع جميع زبناء المحل وهو ما سيكبدها خسارة أرباح مهمة وأن الإفراغ سيؤدي إلى نقطة نهاية المحل التجاري موضوع هذه الدعوى و الذي حافظ طيلة عقدين من الزمن على التراث المغربي الأصيل المتمثل في الفقطان و الجلابة المغربية التقليدية الأصيلة ، وأن التعويض عن فقدان الزبناء يجب أن لا يقل عن 800.000 درهم .

و حول سوء نية المكتري فإنها تكتري المحل التجاري منذ ما يزيد عن عشرين سنة و كانت تربطها علاقة كرائية في بادئ الأمر مع الملاك الأول للمحل التجاري الذي فوت العقار برمته إلى السيد ايدير (أ.) هذا الأخير الذي اقتنى هذا العقار بثمن بخس وأنها آنذاك كانت تتواجد بالمحل و لها أصل تجاري وسمعة و زبائن منذ مدة خلت ، وأن المستأنف عليه فرعيا راهن بشكل كبير على إفراغها حتى يتسنى له المضاربة العقارية في ثمن الكراء الذي أصبح جد مرتفع في هذه المنطقة التي تتجاوز مبلغ 13.000درهم بالإضافة إلى شراء المفتاح أو ما يسمى بالساروت بثمن مرتفع ، وأن الأصول التجارية بهذا الشارع في ارتفاع متزايد و مستمر و لقد سبق لمالك الأصل التجاري المجاور لمحل العارضة و الكائن بزنقة سوق الاثنين وأن تقدم بدعوى من أجل إفراغ المكتري وقد حدد الخبير المعين في هاته القضية مبلغ 632.242,77 درهم رغم صغر حجمه حوالي 15 متر و أن مساحة المحل المذكور تقل بكثير عن مساحة محل العارضة و بسومة كرائية أقل ، وأن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب حينما صادق على الخبرة المنجزة بالملف رغم العلل و النواقص التي شابتها الشيء الذي يناسب معه التفضل أساسا تأييد الحكم الابتدائي و احتياطيا إجراء خبرة جديدة تعهد لخبير مختص يف الميدان .

و بناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف ذ / (ه.) عن المستأنف الأصلي الذي أكد فيها سبق .

وحيث بتاريخ 09/10/18 أصدرت هذه المحكمة قرارا تمهيديا تحت رقم 685 و القاضي بإجراء خبرة تقويمية اسندت للخبير السيد محمد الزرهوني الذي عليه الانتقال إلى المحل موضوع النزاع و تحديد اهميته و موقعه مع بيان النشاط الممارس فيه و الرأسمال المستثمر به و تحديد التعويض المستحق عن الافراغ انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة ان وجدت مع تبان ذلك بالإضافة إلى ما انفقته المكترية من تحسينات و اصلاحات و ما قد تفقده من عناصر الأصل التجاري مع تحديد قيمة تلك العناصر من زبناء و سمعة تجارية و الحق في الكراء و بيان السند المعتمد في ذلك التحديد مع اقتراح التعويض مناسب عن مصاريف الانتقال إلى محل آخر عند الافراغ و الذي خلص في تقريره المؤرخ في 15/01/2019 إلى تحديد التعويض المستحق للمستأنف كالتالي :

عن ايجار محل مشابه ما قدره : 140.000,00 درهم .

عن الفارق في الكراء ما قدره : 63.000,00 درهم .

عن التجهيزات قدره : 120.000,00درهم .

عن ضياع فرص الربح قدره : 49.000,00 درهم.

عن نفقات الوكالة العقارية قدره: 10.000,00 درهم.

عن ترحيل المعدات قدره : 2000,00 درهم.

عن ضياع الزبناء قدره : 24.500,00 درهم .

المجموع هو : 408.500 درهم .

و بجلسة 19/03/2019 أدلى دفاع المستأنف الأصلي بمذكرة على ضوء الخبرة جاء فيها :

في البداية يتعين التذكير بالحكم التمهيدي الذي حدد على الخصوص ماهية هذه الخبرة انطلاقا من التصاريح الضريبية التي تعتمد في تحديد التعويض الحقيقي والعادل عن الإفراغ

- حول التعويض عن محل مشابه : يجدر التذكير في البداية أن الأمر يتعلق بزنقة ج متواضعة وضيقة ولا حركة تجارية بها تذكر وان الخير إعتمد عناصر غير صحيحة :

- مقترحه في 120000 درهم عن حق الساروت

-على أساس سومة 2500 درهم ؟ والحال أن السومة الحالية هي فقط 750 درهم وانها لن تتجاوز زيارة 100 درهم في اقصى الأحوال و آن مبلغ 140000 درهم الذي يقترحه الخبير نتيجة لذلك هو مبلغ جد مبالغ فيه وان العارض لم يتقاضى منها أتي مبلغ ثمن عن " الساروت " وحيث بناء على ذلك فان الخبير المذكور تجاهل حقوقنا والحال أننا نحن المتضررون وبذلك فان موقف الخبير المذكور ابتعد عن العدالة والإنصاف.

وحول الفارق في الكراء : ان الخبير محمد الزرهوني نفسه يؤكد ان العين موضوع النزاع توجد بزنقة صغيرة وان السومة الحالية به هي 750 درهم فكيف له ان يحدد ذلك في 2500 درهم؟ ويصل الى نتيجة 63000 درهم؟

- حول التعويض عن التجهيزات : ان التجهيزات المعتمدة حاليا لا تساوي قيمة 10000 درهم في حين تطالب بمبلغ 140000 درهم وهذا بدليل الحكم المدلى به رفقته (ملف عدد 314/18) انها لم تقم باصلاحات في العين وان الخبير المذكور تجاهل الوثائق التي سلمناه من فواتير كهربائية ومعاينات فضائية وصور فوتوغرافية للزنقة الموجود بها المحل موضوع النزاع.

- حول ضياع فرص الربح : التعويض 49.000 درهم المقترح من طرف الخبير استند على بيانات جزافية لا سيما مدة 1 سنة عن التوقف عن العمل ؟؟ و الحال أن به تجهيزات بسيطة وقديمة دون أي تجديد وأن الخبير المذكور لم يلتزم بمنطوق الحكم التمهيدي القاضي بالخبرة وأنه حدد الارباح انطلاقا من رقم الاعمال أي الدخل السنوي في حين أن هذه الارباح هي أكثر مما صرحت به الخصم لمصلحة الضرائب وهذا لا يستقيم ابدا مع العمل الجاد .

- حول التعويض عن نفقات الوكالة العقارية : في هذه الحالة لا بد من التذكير أن مدينة وادي زم ليست مدينة كبيرة و لا صعوبة في ايجاد محل للكراء بثمن ودون سمسار وأن ذلك على علته لا يتعدى 500درهم .

- حول ترحيل المعدات : هنا يجب التذكير أن المعدات المزعومة 4 آلات و اريكتين و مكتب هي جد بسيطة و هذا بمعاينة المفوض القضائي وأن مبلغ 180.000,00 درهم الذي تطالب به الخصم عن اصلاحات لا وجود لها إذ لا ترخيص بذلك من السلطة المعنية لا من الموكل و هذا ما أكدته معاينة المفوض القضائي .

حول التعويض عن الزبناء أن الخبير في هذه الحالة استند على معطيات و بيانات غير صحيحة كما سبقت الاشارة إلى ذلك فقد اعتمد التصاريح الضريبية على علتها عن الدخل السنوي في حين لم يلتزم بذلك عن الافراغ استنادا على التصاريح فيما هو منطوق به في الحكم التمهيدي القاضي بالخبرة الشيء الذي يفقدها مصداقيتها وأن مبلغ 40 % في رقم من المعاملات يخص محلات تجارية ذات أهمية تجارية كبرى .

وأن العمالة (6) الدين تزعم تشغليهم لا وجود لهم و هذا بتصريحها للخبير الأول و عدم وجود تصاريح بهم لدى مصلحة الضرائب و التغطية الصحية و بالمناسبة فقد استقدمت عمالا مياومين من الموقف بمناسبة هذه الخبرة .

وأن الآلات 4 التي جاءت في تقرير الخبرة هي كذلك مجرد فرقعة بدليل ما تؤديه عن استهلاك الكهرباء التي لا يتعدى 30 درهم شهريا وقت رفع هذه الدعوى .

وأن علاقة وزبناء خارج المدينة لا شيء يؤكدها .

وأن البيوعات التي تزعم القيام بها مع زبناء منذ 4 سنوات قبل رفع الدعوى فلا وجود لوفواتير و لا وثائق تثبت ذلك .

وأن موقع العقار موضوع النزاع لا يوجد بشارع تجاري بدليل الخبير محمد الزرهوني وإنما بزنقة ضيقة و متواضعة بعيدة عن الحركة التجارية .

وأن اقتراح هذا الخبير في 408.500,00 درهم جاء متطابق مع مقترح الخبير الأول فهل الأمر مجرد صدفة؟ و أن مقتضيات المواد 55 ق.م.م و على الاخص من ذلك خبرة عقارية تحكيمية من شأنها استجلاء هذا الغموض .

لذلك يلتمس الاشهاد أن الخبير محمد الزرهوني لم يتوفق في مقترحه و لم يكن عادلا في ذلك والتمس الحكم نتيجة لذلك باعمال مقتضيات المواد 55 و ما يليها من ق.م.م و خاصة من ذلك خبرة تحكيمية على يد خبير عقاري مختص و احتياطيا الحكم على المستأنف عليها بإفراغ العين مقابل مبلغ 70.000درهم يدفعها لها العارض عند إفراغها للدكان الكائن بزنقة [العنوان] وادي زم تتسلمه الخصم حال لافراغها للعين موضوع النزاع مع تحميل الخصم الصائر.

و بنفس الجلسة أدلى ذ / (ت.) عن المستأنف عليها الأصلية و المستأنفة الفرعية بمذكرة بعد الخبرة جاء فيها أن الخبرة تمت رعيا للشروط المنظمة لها خاصة الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية بحضور كافة أطراف القضية كما هو ثابت من الاشعارات بالتوصل و الحضور الشخصي للأطراف أثناء إجراء الخبرة و كذا المعاينة الميدانية التي قام بها السيد الخبير بحضور كافة الأطراف وأن المهمة أنجزت طبقا للمقتضيات الموضوعية وأجابت بدقة عن كافة النقط الواردة بالأمر التمهيدي المأمور بها من طرف المحكمة وأن السيد الخبير بعد استيفائه كافة الإجراءات الشكلية و الموضوعية وضع تقريره في هذه القضية و خلص إلى تحديد التعويض المستحق للعارضة كالتالي :

التعويض عن ايجاد محل مشابه هو : 140.000,00 درهم .

التعويض عن فارق الكراء هو : 63.000,00 درهم .

التعويض عن التجهيزات هو : 120.000,00 درهم

التعويض عن ضياع فرص الربح هو : 49.000,00 درهم .

التعويض عن نفقات الوكالة العقارية : 10.000,00 درهم .

تكلفة ترحيل المعدات هي : 2000,00 درهم .

التعويض عن الزبناء هو : 24.500,00 درهم .

أي ما مجموعه : 408.500,00 درهم .

لذلك تلتمس القول و الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير الزرهوني محمد وذلك لوجاهته و موضوعيته و تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من المصادقة على الإنذار المبلغ للمكترية في 03/05/2017 و افراغها من المحل التجاري موضوع الطلب مقابل تعويض قدره 409.000,00درهم يؤديه المكري مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المستأنف الصائر .

و بنفس الجلسة أدلى ذ / عبد العزيز (م. د.) عن نفس المستأنف عليها الأصلية بمذكرة بعد الخبرة التمس فيها تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض لارتكازه على اساس قانوني وواقعي سليم و شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتجميل المستأنف الأصلي الصائر.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 19/03/2019 حضرها نواب الأطراف و أدلوا بمذكراتهم بعد الخبرة فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 02/04/2019 .

محكمة الاستئناف

في الاستئنافين الأصلي و الفرعي معا:

حيث دفع المستأنف الأصلي ايدير (أ.) بكون الحكم المطعون فيه لم يصادف فيما قضى به من تعويض وأنه الحق به اضرارا فادحة باعتبار أن المحل يوجد بزنقة صغيرة مهمشة تمارس فيها حرفة بسيطة لا يتوفر على عمال وفاتورة كهربائه لا تتعدى قيمتها (30درهم) شهريا و التصريح الضريبي لا يتجاوز (5000درهم) وأن ما جاء في تقرير الخبير المعين بعيد كل البعد عن واقع الحال بخصوص المبلغ المقترح عن حق الايجار و التفكيك و الترحيل و عن الربح الضائع و كذا الشأن بالبحث عن محل آخر و تجهيزه.

وحيث دفعت المستأنفة الفرعية بعدم موضوعية الخبرة المنجزة خلال المرحلة الأولى و كونها غير مبنية على أساس موضوعي أو واقعي و أنها مبنية على المحاباة للمستأنف عليه فرعيا و عدم تحديد الخبير للتعويض عن فوات الربح اضافة إلى هزالة التعويض عن الحق في الكراء .

وحيث و نظرا للمنازعة المثارة أعلاه ارتأت المحكمة الأمر بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق عن الافراغ للرغبة في الاستعمال الشخصي و ان الخبير المعين السيد محمد الزرهوني خلص في تقريره المؤرخ في 15/01/2019 إلى ما يلي :

عن ايجاد محل مشابه هو : 140.000,00 درهم .

عن فارق الكراء هو : 63.000,00 درهم .

عن التجهيزات هو : 120.000,00 درهم

عن ضياع فرص الربح هو : 49.000,00 درهم .

عن نفقات الوكالة العقارية : 10.000,00 درهم .

عن ترحيل المعدات هي : 2000,00 درهم .

عن الزبناء هو : 24.500,00 درهم .

المجموع : 408.500,00 درهم.

وحيث إنه بالاطلاع على التقرير المذكور تبين أن الخبير أعطى وصفا كاملا للمحل التجاري من حيث الموقع التي يتواجد بزنقة [العنوان] وادي زم سومته الكرائية قدرها (750درهم) و هو عبارة عن مكازة لها بابين تبلغ مساحتها ازيد من 120 متر مربع بها سدة مساحتها حوالي 50 م2 و يمارس بالمحل المذكور نشاط يتمثل يتمسك في الفصالة و خياطة الملابس بما فيها القفاطين و الجلاليب و غيرها من الملابس التقليدية الخاصة بالنساء ومن هذا المنطلق فإنه يصعب العثور على محل مماثل بمثل هذه السومة و لذا فالخبير كان عادلا لما اقترح تعويض عن ايجاد محل مشابه في 140.000 درهم و كذا الفرق بين السومتين في 63.000درهم إلا أنه بالغ في تحديد مصاريف التجهيزات و التي لا يمكن أن تتعدى مبلغ (60.000درهم) وبالغ أيضا في مصاريف الترحيل التي حددها في 2000 درهم مع العلم أن المحل يتوفر فقط على 4 آلات للخياطة وبعض الرفوف لعرض الاثواب و الملابس و بعض الارائك وكراسي عددها اربعة يسهل نقلها بتكلفة معقولة و كذلك الأمر بالنسبة لنفقات الوكالة إذ أن هذه المحكمة و بما لها من سلطة تقديرية ارتأت تحديدهما معا في مبلغ (10.000درهم) كما أنه بخصوص التعويض عن الزبناء و الربح فعنصر الزبناء مرتبط بالربح و لا يمكن أن يعوض عليه مرتين و لذا فالتعويض عنهما والمناسب هو (60.000 درهم) .

وحيث وتبعا لذلك فإن التعويض المستحق عن الافراغ هو (333.000,00 درهم) جبرا لكل ضرر الذي سيلحق المكترية من جراء نزع اليد و ليس ما سيفوته من كسب أو ربح الأمر الذي يتعين معه حصر المبلغ المحكوم به ابتدائيا في حدوده .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت في الاستئنافين الأصلي و الفرعي بالقبول .

في الموضوع : باعتبارهما و تعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في (333.000,00درهم) وتأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.