حيث لا دليل بالملف لما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه للمستانفين مما يتعين معه اعتبار الاستئناف مقبول شكلا لتقديمه وفق الشروط المتطلبة قانونا.

في الموضوع :حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن ورثة السيد عبد السلام (خ.) تقدموا بواسطة دفاعهم لدى كتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بمقال افتتاحي عرضوا من خلاله أن مورثهم كان يكتري المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء من مالكه السابق ورثة (ب.) و ان مالك الرقبة ( شركة ب.ب. ) بمجرد ما اشترت العقار الذي يتواجد فيه المحل المكترى سنة 2014 اقدمت مباشرة على انذارهم في اطار ظهير 24 ماي 1955 بافراغ المحل المكترى للهدم و اعادة البناء حيث انتهت هذه المسطرة بصدور حكم ابتدائي تم تاييده استئنافيا قضى في مواجهتهم بافراغهم هم و من يقوم مقامهم، الا ان الحكم اعلاه لم يقض لهم بالتعويض الاحتياطي في حالة عدم استجابة المستانف عليها لحقهم في اسبقية الرجوع للمحل المكترى بعد الهدم و اعادة البناء، و ان التعويض الاحتياطي اصبح حقا من حقوق المكترى وفق القانون 49-16 بمقتضى المادة 31 التي جاء فيها بانه يحق للمكتري متى ثبت حرمانه من حق الرجوع المحكوم به في الحالات المنصوص عليها في المواد 9 و 13 و 17 طلب تنفيذ التعويض الاحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به، و ان المكتري لم يسبق له ان تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور المطالب به امام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة 07 اعلاه دون التقييد بالاجل المنصوص عليه في المادة 27 من هذا القانون و ان المستانف عليها خصصت محلا تجاريا واحدا في العقار بدل ثلاث محلات التي تتواجد حاليا و هو الثابت من التصميم الهندسي للعمارة و بالتالي فرجوعهم لمحلهم التجاري بعد الهدم اصبح مستحيلا.

لذا فانهم يلتمسون الحكم لهم بتعويض مسبق محدد في 5000,00 درهم و بتعيين خبير مختص في تقويم الاصول التجارية لتحديد عناصر الاصل التجاري عدد [المرجع الإداري] المادية و المعنوية وحفظ حقهم في بسط مطالبهم النهائية بعد الخبرة و تحميل المستانف عليها الصائر مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل.

و ارفقوا مقالهم بصورة من رسم اراثة و نسخة حكم قضائي 9217 و نسخة من عقد بيع توثيقي و نسخة من نموذج ج و نسخة لحكمين قضائيين لمحلين تجاريين في نفس العقار و صورة التصميم الهندسي ( الواجهة الامامية).

وبناء على مذكرة جواب نائب المستأنف عليها بجلسة 29/06/2017 و التي جاء فيها ان المحكمة سبق لها ان بتت في نفس الطلب و ذلك بموجب الحكم الصادر بتاريخ 13/10/2016 تحت عدد 9217 في الملف عدد 3695/8206/2016 حيث قضت بعدم قبوله بعلة ان اجراء الخبرة التقييمية يتعلق بحقوق احتمالية مرتبطة بمسطرة يتعين على المكتري مباشرتها بتاريخ محدد مما يجعل الطلب سابق لاوانه، و ان هذا الحكم التمهيدي تم تاييده بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 2389 الصادر بتاريخ 19/04/2017 في الملف عدد 446/8206/2017، و ان المستانفين مادام لم يثبتوا بانهم سلكوا فعلا في مواجهة المستانف عليها المسطرة القانونية المتعلقة بممارسة حق الاسبقية فان طلبهم يبقى سابق لاوانه، و احتياطيا في الموضوع فان الدعوى الحالية تتعلق بطلب تعويض احتياطي في اطار المادة 9 من القانون رقم 16.49 المتعلق بكراء العقارات و المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي، و ان هذا التعويض لا يمكن المطالبة به الا في الحالة التي لا تشمل فيها البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة انشطة تجارية و هو لا ينطبق البتة على النازلة لان العمارة المزمع بناؤها كما هو ثابت من التصميم الهندسي تشتمل على محلين تجاريين و ليس محلا واحدا كما جاء في المقال الافتتاحي، و انه تبعا لذلك فان المستانفين لاحق لهم الا في تعويض يوازي كراء ثلاث سنوات و التمست الحكم برفض الطلب لعدم وجود ما يبرره و تحميل المدعين الصائر.

و ارفقت مذكرتها بنسخة من الحكم الابتدائي القاضي بالافراغ.

و بناء على تعقيب نائب المستانفين بجلسة 06/07/2017 و التي جاء فيها ان سبقية البت لا تثبت الا للاحكام الباتة في جوهر النزاع و ليس في شكله و هو ما استقر عليه العمل القضائي في جميع مستوياته اذ جاء في قرار محكمة النقض بتاريخ 21/12/2005 في الملف عدد 3152/2004 منشور بقضاء المجلس الاعلى عدد 67 ص 74 " ان الحجية التي يمنحها القانون للشيء المقضي به تثبت للاحكام القطعية الفاصلة في جوهر الطلب و ليس للاحكام التي اقتصرت على البت في شكل الدعوى "، و انه تبعا لكون الخبرة التقويمية للمحل التجاري التي طالب بها المستأنفون قضت فيها المحكمة التجارية بالبيضاء بعدم قبولها لانعدام الاساس القانوني في ظهير 24 ماي 1955 فان قانون 49-16 منح للمكتري حق تقويم اصله التجاري و تحديد تعويض احتياطي له يرجع اليه عند الاقتضاء في حالة الانتهاء من الاشغال و حرمان المكتري من حق الرجوع الى محله التجاري، و ان المشرع سن مسطرة التعويض الاحتياطي سواء اثناء سريان مسطرة المصادقة على الافراغ اما قضاء الموضوع المادة 9 الفقرة الاخيرة من القانون 16.49 او امام القضاء الاستعجالي في المواد 13 و 17 من نفس القانون، و ان مسطرة حق الاسبقية نسخت من القانون الجديد و عهدت للمكري الذي يبقى ملزما بانذار المكتري بضرورة الرجوع للمحل و هو ما تضمنته المادة 11 من نفس القانون، و ان دعوى المستانفين مؤطرة في اطار المادة 31 الفقرة 02 من القانون اعلاه و ليس المادة 9 المثارة من المستانف عليها.

و التمسوا رد دفوع هذه الاخيرة و الحكم وفق المقال الافتتاحي.

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 13/07/2017 تحت عدد 936 والقاضي باجراء خبرة عهد بها للخبير السيد عبد القادر (م.) لتحديد التعويض الاحتياطي المستحق للمكتري عما لحقه من ضرر نتيجة الافراغ.

وبناء على تقرير الخبير المعين الذي توصل فيه أن التعويض الاحتياطي المستحق للمكتري عن افراغه هو بمبلغ 121.885,50 درهم .

وبناء على تعقيب نائب المستانفين والذي جاء فيه أن الخبير المعين مختص في المعاينات العقارية وليس تقويم الأصول التجارية والشؤون التجارية وأن عدم إلمامه بالشؤون التجارية بما فيها تقويم الأصول التجارية وحق الكراء أفضى إلى النتيجة التي توصل إليها وهو تحديد مبلغ 163.000,00 درهم لمحل تجاري يتواجد في أرقى أحياء مدينة الدار البيضاء وهو حي المعاريف، وأن الخبير قام باحتساب حق الكراء بقيمة ثلاث سنوات الكراء للسومة الحقيقية للمحل التجاري المكترى في حين أن ذلك هو التعويض الذي حصل عليه المكتري قبل الافراغ بسبب الهدم وإعادة البناء وأن الخبير اختلط عليه الأمر بين الافراغ للهدم والتعويض المحدد في ثلاث سنوات وحق الكراء المنصوص عليه في الفقرة 2 من المادة 80 من مدونة التجارة والذي يمنح للمكتري حق التعويض العادل لاخلائه من العين المكراة، وأن المستانفين طلبوا ابداء رأي صاحب وكالة عقارية في حي المعاريف العالم بأثمان المحلات التجارية والأصول التجارية حيث حدد ثمن المحل التجاري في مبلغ 400.000,00 درهم، وأنه بناء على ذلك ولعدم موضوعية الخبير للخطأ الجسيم المرتكب منه فإنهم يلتمسون الحكم بإجراء خبرة مضادة تعهد لخبير مختص في تقويم الأصول التجارية.

وأرفقوا مذكرتهم بصورة من الجريدة الرسمية ونسخة من شهادة لوكيل عقاري.

وبناء على مذكرة نائب المستانف عليها والتي التمس فيها المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من السيد عبد القادر (م.).

وبناء على الحكم التمهيدي الثاني الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 02/11/2017 تحت عدد 1354 والقاضي باجراء خبرة جديدة عهد بها للسيد المصطفى (م.) .

وبناء على تقرير الخبير المعين الذي اقترح فيه مبلغ 300.000,00 درهم كقيمة لحق الكراء للمحل إضافة إلى مبلغ 3000,00 درهم عن مصاريف الانتقال وأضاف الخبير أنه في غياب الوثائق تعذر عليه تحديد مقابل التعويض على فقدان الزبناء والسمعة أو الأرباح.

وبناء على مذكرة نائب المستانفين بعد الخبرة والتي التمسوا فيها المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد المصطفى (م.) والحكم لهم بمبلغ 303.000,00 درهم مقابل إفراغهم من المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء والحكم باحقيتهم في استيفاء التعويض المحكوم به كاملا قبل الهدم واعادة البناء ما دام العقار المطلوب لا يتضمن العدد الكافي من المتاجر المقابل لعدد التجار المتواجدين به حاليا وتحميل المستانف عليها الصائر.

وبناء على مذكرة نائب المستانف عليها بعد الخبرة والتي جاء فيها أن الخبرة المنجزة تفتقر للدقة والموضوعية وتعتريها اختلالات وتناقضات ذلك ان الخبير بين أن المحل مساحته 22 متر مربع وسومته الكرائية زهيدة بمبلغ 420,00 درهم وتجهيزاته متواضعة وليست له وضعية محاسبية ولا تصاريح ضريبية باستثناء الضريبة على الدخل بمبلغ 180,00 درهم وفي نفس الوقت نجد الخبير حدد قيمة التعويض في مبلغ 300.000,00 درهم وأن الطريقة التي اعتمدها الخبير تفتقر إلى المهنية والى التقنية، وأن القانون 16-49 وضع معايير مضبوطة تتمثل في التصريحات الضريبية لأربع سنوات الأخيرة مما تكون معه الخبرة مخالفة للقانون وبالتالي يكون التعويض لا يستند على أساس قانوني و واقعي سليم.

لذا فإن المستانف عليها تلتمس الامر باجراء خبرة مضاد وحفظ حقها في التعقيب.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 22/02/2018 حضرها الاستاذ (ل.) وألفي بالملف تعقيب الاستاذ (م.) فتقرر حجز القضية للمداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 01/03/2018.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 01/03/2018 تحت عدد 272 والقاضي باجراء خبرة تقييمية احتمالية جديدة عهد بها للخبير السيد محمد (ز.) حددت أتعابه في مبلغ 3000,00 درهم على عاتق المستأنف عليها.

وبعد تبادل المذكرات بين الأطراف وتمام الاجراءات، صدر الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالاستئناف من لدن الطاعنين للأسباب التالية :

أسباب الاسباب

حيث اوضح الطاعنون أن محكمة البداية أمرت بتعيين الخبير عبد القادر (م.) لتقويم أصلهم التجاري وحدد مبلغ التعويض في 163.000 درهم لمحل تجاري يتواجد في أرقى أحياء مدينة الدار البيضاء وهو حي المعاريف، وانهم نازعوا في هذا التقرير وكذا في سمعة الخبير وسوابقه بعدما تأكد لهم أن مجال تخصصه هو المعاينات العقارية وهو غير مختص في تقويم الأصول التجارية وأدلوا بالجريدة الرسمية لمجال تخصصه حيث قضت بإجراء خبرة مضادة عهد بها للخبير السيد المصطفى (م.) المختص في تقويم الأصول التجارية وانه أنجز الخبرة وخلص فيها إلى تحديد التعويض عن الأصل التجاري في مبلغ 303.000 درهم، وأن الشركة المستأنف عليها نازعت في خلاصة هذا التقرير والتمست إجراء خبرة مضادة حيث استجابت لها المحكمة وعينت الخبير السيد محمد (ز.) وكلفتها بأداء صائر الخبرة وهو ما لم تقم به رغم إمهالها في أكثر من مناسبة، إلا أن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف قضت لهم بمتوسط خلاصة تقريري الخبرتين المنجزتين من الخبيرين المصطفى (م.) وعبد القادر (م.) وهو تعليل مخالف للقانون، فالمستأنف عليها بعدما التمست إجراء خبرة مضادة وسايرتها المحكمة في توجهها وعينت الخبير محمد (ز.) وأنذرتها في أكثر من مناسبة بأداء صائر الخبرة وتخلفت عن ذلك تكون قد قبلت بخلاصة تقرير المصطفى (م.) ويتعين على المحكمة المصادقة على تقريره لا أن تعتمد متوسط التعويضين المضمنين في التقريرين، فالخبير السيد عبد القادر (م.) تبين انه خبير غير مختص في تقويم الأصول التجارية وبالتالي فتقريره باطل لكونه غير مختص ، والمحكمة عندما أخذت بتقريره تكون قد جانبت الصواب, و أن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف لا يمكن لها أن تستعمل سلطتها التقديرية في التعويض ما دام الأمر يتعلق بمسالة تقنية وفنية تبقى من ذوي الاختصاص وهو ما استقر عليه عمل محكمة النقض، في قرار لها عدد 201 الصادر في الملف عدد 2014/3/4/2530 بتاريخ 11/02/2016 .

وحول احقيتهم في تسلم التعويض الكامل قبل الهدم وإعادة البناء : فقد التمسوا ابتدائيا الحكم لهم بالتعويض الكامل وتسلمه قبل عملية الهدم وإعادة البناء استنادا للمادتين 4 و 15 من القانون 49.16 مادام العقار موضوع الهدم وإعادة البناء يتضمن محل تجاري واحد عوض ثلاث محلات تجارية المتواجدة الآن، إلا أن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف استبعدت هذا الدفع، لكن إن التصميم الهندسي المدلى به من طرف المستأنف عليها يشتمل على محل تجاري واحد وهو وثيقة ضمن وثائق الملف، وان المحكمة عوض أن تقضي لهم بالتعويض الكامل لكون التصميم الهندسي لا يتضمن عدد المتاجر موضوع دعاوى الإفراغ ، قضت بعدم قبول الطلب لكون واجهة العمارة لا تتضمن مراجع تخصها أو تعرف بها وهو التصميم الهندسي الذي أدلت به المستأنف عليها شخصيا، فوضعية العقار بعد الهدم وإعادة البناء لا تسمح بإرجاع أكثر من مكتري واحد على فرض أن المستأنف عليها قامت باستدعائهم فعلا للرجوع وهو ما لم تقم به لكونها اشترت العقار للمضاربة فيه، وأن التصميم الهندسي المدلى به في نازلة الحال من طرف المستأنف عليها يحتوي على محل تجارى واحد عوض ثلاث محلات تجارية موضوع مساطر الإفراغ التي سلكتها المستانف عليها في مواجهة المكترين لهذه المحلات التجارية، وبما أن المستأنف عليها خصصت محلا تجاريا واحدا في العقار بدل ثلاثة محلات التي تتواجد حاليا حسب الثابت من التصميم الهندسي المدلى به من طرفها ، فان إمكانية رجوعهم لمحلهم التجاري بعد الانتهاء من أشغال البناء أصبحت مستحيلة، وان المشرع منح للمكتري في الفقرة 4 من المادة 09 وفي المادة 15 من قانون الكراء التجاري 16-49 الحق في استيفاء التعويض المحكوم به كاملا قبل الشروع في الهدم وإعادة البناء.

والتمسوا لاجل ما ذكر الغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد المصطفى (م.) والحكم لهم بمبلغ 303.000 درهم مقابل إفراغهم من المحل التجاري الكائن في [العنوان] الدار البيضاء والحكم تبعا لذلك بأحقيتهم في استيفاء التعويض المحكوم به كاملا قبل الهدم وإعادة البناء ما دام العقار المطلوب هدمه لا يتضمن العدد الكافي من المتاجر المقابل لعدد التجار المتواجدين به حاليا وتحميل المستأنف عليها الصائر.

وأدلوا بنسخة من الحكم المستأنف.

وبناء على إخراج الملف من المداولة بناء على تسجيل نيابة الأستاذ محمد (ط.) عن المستأنف عليها.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة دفاعها بجلسة 12/04/2023 تعرض فيها ان الثابت من خلال وثائق الملف والخبرات المنجزة خلال المرحلة الابتدائية ان الامر يتعلق بتعويض احتمالي غير مستحق الا في حالة الحرمان من حق الرجوع، وأن المحكمة سيدة قرارها ورأي الخبير لا يلزمها في شيء، بقدر ما تستأنس به في اتخاذ القرار سيما في الأمور الفنية والتقنية التي تحتاج توضيح من ذوي الاختصاص، وأن للمحكمة كامل الصلاحية عندما تتكون لها القناعة بما استنبطته من وثائق وحجج القضية، وبالتالي فإن محكمة البداية كانت صائبة لما اعتمدت معدل الخبرتين، وقضت بالتعويض المستحق بناء على سلطتها، وبذلك يكون قرارها لا معقب عنه، ومن جهة أخرى، فإن المستأنفين يزعمون احقيتهم في الحصول على التعويض الكامل حتى من قبل الهدم وإعادة البناء، وأن مطلبهم هذا بعيد المنال ولا يستقيم في ظل غياب المبرر القانوني لذلك، وأن التعويض الاحتياطي لا يستحقه المكتري الا في حالة الحرمان من حق الرجوع، وأن المستأنفين لم يبرزوا بمقبول وجه الحرمان من حق الرجوع، سيما وان البناء القديم لازال قائم، وأنها لم تفرغ البناء ككل الا شهرين قبل هذا التاريخ، وأن حكم البداية كان صائبا فيما قضى به ولم يخرق أي مقتضى، وما بالاستئناف على غير أساس.

والتمست لأجل ما ذكر تأييد الحكم المستأنف وتحميل رافعه الصائر.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 12/04/2023 حضرها الأستاذ (ل.) والاستاذة (س.) عن الأستاذ (ط.) وادلت بمذكرة جوابية تسلم الحاضر نسخة منها وأسند النظر، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 10/05/2023.

محكمة الاستئناف

حيث تمسك المستأنفون في أوجه استئنافهم بما سطر أعلاه.

وحيث ان الثابث من وثائق الملف الابتدائي ومستنداته أن محكمة البداية أمرت بتعيين الخبير السيد عبد القادر (م.) لتقويم أصلهم التجاري وحدد مبلغ التعويض في 163.000 درهم وانهم نازعوا في هذا التقرير فقضت المحكمة من جديد بإجراء خبرة جديدة وليس مضادة كما تمسك بذلك الطاعنون عهد بها للخبير السيد المصطفى (م.) المختص في تقويم الأصول التجارية الدي خلص إلى تحديد التعويض عن الأصل التجاري في مبلغ 303.000 درهم، وأن المستأنف عليها نازعت في خلاصة هذا التقرير والتمست إجراء خبرة مضادة وامرت المحكمة من جديد باجراء خبرة فيصلية عهدت للخبير السيد محمد (ز.) وكلفتها بأداء صائر الخبرة دون جدوى , فحجز الملف للمداولة وثم تحديد التعويض الاحتياطي للمستانفين في حالة الحرمان من الرجوع لاصلهم التجاري موضوع الحكم المطعون فيه تبعا لسلطتها التقديرية و اعتمادا على ما جاء في التقريرين , وان هدا المنحى الذي سلكته يبقى مصادف للصواب ولا مجال لتمسكهم بكون عدم أداء صائر الخبرة من قبل المستانف عليها هو قبول بخلاصة تقرير الخبير السيد المصطفى (م.) ووجب اعتماده ، ولا بان تقرير الخبير السيد عبد القادر (م.) هو تقرير باطل لكونه خبير غير مختص في تقويم الأصول التجارية, لانه طبقا لنص الفصل 66 من قانون المسطرة المدنية فان نتيجة الخبرة غير ملزمة للمحكمة ويمكن لها ان تاخد منها ما تراه مناسبا ومطابقا للواقع والقانون وتطرح ما تراه مخالفا لذلك وهو ما دهبت اليه محكمة النقض –المجلس الأعلى سابقا- في العديد من قراراته كالقرار عدد 214 بتاريخ 07/02/2001 في الملف عدد 2191/2000 (منشور بالتقرير السنوي للمجلس الأعلى )ومما يجعل الدفع المثار في هدا الاطار غير جدي ووجب رده , كما أنه لا مجال لتمسكهم بضرورة حصولهم على التعويض الكامل قبل الهدم وإعادة البناء مادام التصميم الهندسي للمحل المدعى فيه لا يتضمن عدد المتاجر موضوع دعاوي الافراغ , أمام عدم إثباتهم الحرمان من الرجوع أو كونهم مارسوا مسطرة الرجوع وثبت بمقبول أن المكرين رفضوا ذلك بعلة عدم كفاية المحلات التجارية المشيدة أو أنها آلت الى مكترين اخرين,او ما شابه ذلك .

وحيث وترتيبا على ما سطر أعلاه تبقى الدفوع غير جدية ووجب ردها وحكم البداية جاء معللا تعليلا قانونيا سليما ولم يخرق اي مقتضى من المقتضيات المتمسك بها, مما وجب معه رد الاستئناف وتأييد الحكم المستانف فيما قضى به لصوابيته.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي ثبت انتهائيا علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : تاييد الحكم المستانف و إبقاء الصائر على المستانفين.