وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على مقال الطعن بالاستئناف والذي تقدم به المستأنفان علي والحسان (د.) بتاريخ 15/02/2019 بواسطة محاميهما والمؤدى عنه الرسوم القضائية ، يستأنفان بمقتضاه الامر التمهيدي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 18/04/2018 تحت عدد 114 والامر القطعي الصادر بتاريخ 12/11/2018 تحت عدد 4795 في الملف التجاري رقم 930/8101/2018 والذي قضى في الشكل بافراغ المدعى عليهما ومن يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بزاوية شارع [العنوان] الدار البيضاء مع النفاذ المعجل ورفض طلب الغرامة التهديدية ، وتحديد مبلغ 295.000,00درهم كتعويض احتياطي يستحقه المكتريان في حالة حرمانهما من حق الرجوع للمحل بعد انتهاء الاشغال ومع القول بأحقيتهما في ممارسة حق الرجوع – وبرفض الطلب الاضافي وتحميل المدعيين الاصليين الصائر .

وبناء على مقال الاستئناف الفرعي والذي تقدم به المستأنف عليهما أصليا مؤدى عنه الرسوم القضائية يستأنفان بمقتضاه الأمرين المشار اليهما أعلاه فرعيا.

في الشكل :

حيث إن مقالي الطعن بالاستئناف الأصلي والفرعي قدما على الوجه والصفة المتطلبين قانونا ومؤدى عنهما الرسوم القضائية وداخل الأجل القانوني باعتبار أن المستأنفين بالاستئناف الأصلي بلغا بتاريخ 31/1/2019 وباعتبار ان الاستئناف الفرعي هو تابع لقبول الاستئناف الأصلي وبالتالي فهما مقبولين شكلا .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن عبد الغفور (م.) ومن معه تقدما بواسطة دفاعهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 26/02/2018 يعرضان فيه أنهما يملكان العقار الكائن بزاوية شارع [العنوان] الدار البيضاء ذي الرسم العقاري عدد D/18501 وأن المدعى عليهما يكتريان منهما محلا تجاريا يتواجد بزاوية شارع [العنوان] الدار البيضاء حسب سومة شهرية قدرها 770 درهم وان الحالة الخطيرة التي أصبحت عليها البناية تستدعي التدخل السريع والفوري قصد القيام بأعمال الإصلاح من تدعيم وترميم وبالتالي إدخال تغييرات ضرورية عليها قصد تفادي كافة الأخطار التي قد تنجم عليه حسب الثابت من القرار الجماعي بالتدعيم رقم 03 وتقريري الخبرة ولهذه الغاية وجها إنذارا للمدعى عليهما توصلا به بتاريخ 16/11/2017 لكن دون جدوى، لذلك يلتمس العارضان المصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليهما بتاريخ 16/11/2017 والحكم بإفراغهما وجميع من يقوم مقامهما من المحل التجاري الكائن بزاوية شارع [العنوان] الدار البيضاء تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهما الصائر ، وعزز المقال بشهادة ملكية، طلب تبليغ إشعار، نسخة أمر ، نسخة طبق الأصل لشهادتي تسليمن نسخة طبق الأصل لقرار جماعي، نسختين لتقريرين خبرتين.

وبجلسة 14/03/2018 أدلى نائب المدعى عليهما بمذكرة جوابية مقرونة بمقال مضاد مؤدى عنه الرسم القضائي جاء بخصوص الجواب في الشكل أن مقال المدعيين غير مقبول شكلا لارتكابهما خطأ في اسم أحد العارضين السيد حسن (د.) الوارد في مقالهما وذلك بدلا من اسمه الحقيقي الذي هو الحسان (د.) وفي الموضوع أنه بالرجوع إلى الوثائق التي أدلى بها المدعيان لا يمكن أن تثبت أن البناية موضوع الدعوى آيلة للسقوط كما جاء في الفقرة الأولى للمادة 2 من القانون رقم 12-49 وكذا حسب ما جاء في الفقرة الثانية المتعلقة بعدم توفر ضمانات المتانة في البناية وأنه يتجلى بكل وضوح أن ما جاء في القرار الجماعي بالتدعيم رقم 3 المؤرخ في 24/04/2017 والمسلم للمدعيين على سبيل المجاملة والمحاباة متناقض تماما مع ما هو مضمن فيما سمي بتقرير الخبرة المنجزة من طرف المختبر العمومي للتجارب والدراسات المدلى بها في الملف والمستدل بها من طرف المدعيين ولو أنها غير قانونية ذلك أن هذه الخبرة جاءت مختلة شكلا لمخالفتها للفصل 63 ق.م.م، مادامت غير حضورية بالنسبة للمدعى عليه، كما أنه تم استبعادها على الأقل في ملفين مدنيين وفي دعاوى الإفراغ التي تقدم المدعيان بها في مواجهة مكترين آخرين بنفس العقار لذلك يلتمسان الحكم أساسا برفض الطلب واحتياطيا استبعاد الخبرة المستدل بها والمنجزة من طرف المختبر العمومي للتجارب والدراسات والأمر بإجراء خبرة مضادة قانونية مع حفظ حق العارضين في التعقيب عليها وبتحميل المدعيين الصائر.

وفي المقال المضاد أوضحا أنهما يستغلان أصلهما التجاري في المحل المؤجر لهما بمشاهرة 700 درهم أزيد من 20 سنة كمحلبة عصرية تدر عليهما مبالغ مهمة يوميا تقع في شارع من أهم شوارع الدار البيضاء يشتغل معهما عدد من العمال وأنه بإفراغهما من محلهما التجاري سيلحقهما ضرر فادح وخطير جدا لذلك يلتمسان الحكم بتحديد التعويض الكامل عن الإفراغ المساوي لقيمة الأصل التجاري للعارضين بجميع عناصره المادية والمعنوية وذلك على يد خبير من ذوي الاختصاص في الميدان التجاري مع حفظ حق العارضين في التعقيب على الخبرة وتحميل المدعى عليهما بالتضاد الصائر.

وبالجلسة الأخيرة المؤرخة في11/04/2018 أدلى نائب المدعين بمقال إصلاحي مؤدى عنه مع مذكرة تعقيب أوضحا في المقال الإصلاحي أن المدعى عليهما في طلب تبليغ جواب على إشعار بالإفراغ الصادر عن دفاعهما أشارا إلى أن اسم أحدهما هو حسن وليس الحسان وذلك بسوء نية من طرفهما وأنهما يتداركان التغليط الذي أوقعهما فيه ويلتمسان الإشهاد لهما بإصلاح المسطرة وذلك بالقول أن الاسم الصحيح للمسمى حسن (د.) هو الحسان (د.).

وعقبا على ما جاء في الجواب أنه خلافا للاتجاه الخاطئ للمدعى عليها فكافة الوثائق وخاصة القرار الجماعي تثبت الخطر المحدق التي أصبحت تشكله البناية على ساكنيها وكذا المارة،وأن رئيس مجلس مقاطعة عين الشق راسلهما مؤخرا بكتاب مؤرخ في 22 مارس 2018 يحثهما على التعجيل بتنفيذ بنود القرار الجماعي الذي سبق تسليمه لهما من طرف نفس المقاطعة وأن هذا الكتاب هو الآخر يظهر وبجلاء كون العقار موضوع النزاع يصنف ضمن خانة المباني الآيلة للسقوط وأن هذه المحكمة سبق لها أن حسمت الأمر بإصدارها بتاريخ 28/12/2017 الأمر رقم 5956 في الملف رقم 5465/8101/2017 قضى بإفراغ السيد حاتم (ب.) مكتري الأصل التجاري المجاور لمحل المدعى عليهما والمتواجدان بنفس العقار موضوع المطالبة الحالية كما أن محكمة الاستئناف التجارية قضت برفض طلب إيقاف تنفيذ الأمر أعلاه بتاريخ15/02/2018 قرار عدد 847 بالإضافة إلى أن نفس الاتجاه اتخذته المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء بإصدارها بتاريخ 28/11/2017 في الملف عدد 3795/1301/2017 حكما بإفراغ السيد عبد القادر (م.) مكتري الطابق الثاني من نفس العقار،ملتمسينوالحكم وفق المقالين الافتتاحي والإصلاحي وبتحميل المدعى عليهما الصائر،وأضافا بخصوص المقال المضاد أنه بناء على مقتضيات المادة 13 من القانون رقم 16/49 التي تحيل على المادة 7 من نفس القانون فالعارضان يلتمسان رفض طلب تحديد التعويض الاحتياطي.

وبناء على تخلف نائب المدعى عليهما الأصليين عن الحضور رغم سابق الإعلام، تقرَّر حجز الملف للتأمل قصد النطق بالأمر لجلسة 18/04/2018.

و بناء على الأمر التمهيدي الصادر بتاريخ 18-04-2018 والذي تحت عدد 114 والذي قضى بإجراء خبرة أسندت للسيد بن عسيلة محمد قصد انجاز تقرير يحدد فيه التعويض الاحتياطي الكامل المستحق للمكتري في حالة افراغه وحرمانه من حق الرجوع والذي يعادل ما لحقه من ضرر وبناء على انجاز الخبرة من طرف الخبير أعلاه والذي حدد التعويض في مبلغ 295000 درهم .

وبناء على المذكرات التعقيبية المدلى بها من طرف المدعى عليها والتي اكد فيها دفوعاتهما السابقة الهادفة إلى رفض الطلب لكون القرار الجماعي متناقض مع الخبرة وأدليا بمقال إضافي التمسا فيه الحكم لهما بتعويض مؤقت موازي لكراء 3 سنوات و بجزء من مصاريف الانتظار خلال مدة الاصلاحات لكون الأمر لا يتعلق بالافراغ من اجل الهدم وإعادة البناء وانما بالقيام باصلاحات والكل مع حفظ حقها في الرجوع وقدره 27720 درهم وبخصوص الخبرة التمسا القول بعدم قانونيتها و يتعين استبعادها مع الحكم لهما بتعويض قدره 450000.00 درهم مع الاشهاد لهما بتمسكهما في حق الرجوع للمحل بعد القيام بالإصلاحات الضرورية .

و عقب المدعيان بمذكرة صرحا فيها بأن خلاصة الخبير تخالف مقتضيات الفصل 7 من قانون 16-49 التي تستلزم تحديد قيمة الأصل التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة والحال ان الخبير حدد التعويض استنادا للتضمين فقط والتمس أساسا تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 100000 درهم واحتياطيا استبعاد الخبرة المنجزة والحكم بخبرة جديدة .

وبناء على اعتبار القضية جاهزة فتقرر حجزها للتأمل قصد النطق بالأمر بجلسة 12-11-2018.

وبعد استيفاء الاجراءات المسطرية ، صدر الأمر المشار اليه أعلاه والذي كان محل طعن بالاستئناف بناء على الاسباب التالية :

بعد سرد ملخص لموجز ملخص الوقائع ، جاء في اسباب الطعن بالاستئناف بأن الامرين المستأنفين التمهيدي والقطعي لم يصادفا الصواب على اعتبار أن المستأنف عليهما يزعمان في انذارهما بالافراغ على سبب رغبتهما في القيام بلاصلاحات في العقار ، وادخال تغييرات عليه لتفادي كافة الاخطار وهي مجرد ادعاءات لا أساس لها وأنه على فرض رغبتهما في القيام بالاصلاحات المزعومة فإن ذلك لا يستوجب إطلاقا افراغهما من المحل، لأن الاصلاحات بسيطة ولا يستدعي القيام بها للافراغ.

وأن الخبرة للمختبر العمومي للتجارب والدراسات المستدل بها ابتدائيا و على اساسها انجز القرار الجماعي بالتدعيم رقم 3 المؤرخ ب 24/4/2017 فهو سلم لهما على سبيل المجاملة لأن تقرير المختبر في الصفحة 5 تضمن أنه لم يتم العثور على أي خلل فإن مختلف مستويات العمارة على ما يلحق ضررا في استقرار بنيتها الحاملة لها. كما جاء في الصفحة 6 بأن الاخلالات التي وقف عليها لا تؤثر على البنية التحتية ولا على اساس العمارة ، وإنما يستوجب القيام بالاصلاحات وبالتالي فالقرار الجماعي بالتدعيم عندما اعتمد على الخبرة المذكورة يكون قد صرح بوضوح عما جاء بها واعتبر مسائل لا وجود لها في جميع الوثائق المدلى بها بالملف ، وبالتالي فالقرار الجماعي كان على سبيل المجاملة والمحاباة لأن الامر لا يتعدى اصلاحات ولا يستوجب ذلك افراغهما من المحل كما ان الخبرة المذكورة غير حضورية وقد طالبا باجراء خبرة على العقار الا أن المحكمة لم تستجب لطلبهما.

وحول الخبرة التقويمية، فقد حددت التعويض الاحتياطي في 295.000,00 درهم وأنهما اثبتا أنهما اشتريا نصف الاصل التجاري من شريك والد المستأنف عليهما بتاريخ 6/2/2001 بمبلغ 120.000,00 درهم ووهب لهما والدهما النصف الباقي بمجموع 240.000,00 درهم ، وقاما باصلاحات مهمة بتجهيزه بآلات وأدوات مهمة، وله موقع ممتاز بشارع المنظر العام وهو محلبة عصرية وقيمة الاصل التجاري لا تقل في اسوأ الاحوال عن 450.000,00 درهم ، لذلك وجب اجراء خبرة مضادة واحتياطيا تحديد التعويض في المبلغ المذكور.

وبخصوص التعويض المؤقت فإن المحكمة لم تستجب له إذ طالبا بمقتضى مقالهما الإضافي بمنحها تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات ووجب فيه 27.720,00 درهم على اساس سومة 770,00درهم شهريا ، وذلك استنادا للمداة 9 من قانون 49.16 لذلك وجب الغاء الأمر والحكم لهما بالتعويض المذكور، ملتمسين لكل ذلك بقبول الاستئناف شكلا ، وفي الموضوع اساسا الغاء الامرين المستأنفين التمهيدي والقطعي وبعد التصدي الحكم من جديد برفض طلب المستأنف عليهما المتعلق بالمصادقة على الانذار بالافراغ لعدم وجود ما يبرره، ولكون الاصلاحات الضرورية المتطلب القيام بها لا تستدعي افراغ المحل وتحميلهما الصائر. واحتياطيا إجراء خبرة عقارية لتحديد نوعية الأضرار اللاحقة بالعقار ومدى ما يستوجب اصلاحها ضرورة افراغ المحل بصفة مؤقتة وحفظ حقهما في التعقيب عليها، واحتياطيا جدا استبعاد الخبرة التقويمية والحكم باجراء خبرة حسابية لتحديد التعويض الاحتياطي المستحق المساوي لقيمة أصلهما التجاري بكافة عناصره المادية والمعنوية ، وكذا قيمة التحسينات والاصلاحات المدخلة على المحل وحفظ حقهما في التعقيل عليها، واحتياطيا استبعاد الخبرة وتعديل الامر بتحديد التعويض في 450.000,00 درهم ، والغاء الامر القطعي الصادر ب 12/11/2018 فيما قضى به من رفض طلبهما المتعلق بالتعويض المؤقت والحكم من جديد على المستأنف عليهما بأداء مبلغ 27.720,00 درهم عن التعويض المؤقت، والتأييد في الباقي وتحميلهما الصائر. وارفقا المقال بنسختين من الامر القطعي وغلاف التبليغ.

وبناء على جواب المستأنف عليهما مع مقال استئناف فرعي مؤدى عنه الرسوم القضائية ، والذي جاء فيه أن ما تمسك به المستأنفان لا أساس له من الصحة لأن هذه المحكمة سبق لها أن ايدت الامر رقم 5956 الصادر بتاريخ 28/12/2017 في الملف عدد 5465/8101/2017 الذي قضى بافراغ السيد حاتم (ب.) مكتري المحل المجاور لمحل المستأنفتين والمتواجد بنفس العقار وذلك بمقتضى القرار رقم 2518 الصادر بتاريخ 15/5/2018 ملف 562/8225/2018.

وهو نفس الاتجاه الذي سارت عليه محكمة الاستئناف بالدار البيضاء عندما أصدرت بتاريخ 27/12/2018 القرار رقم 2625 موضوع الملف رقم 2009/1302/2018 بتأييد الحكم الابتدائي عدد 2871 قضى بافراغ السيد عبد اللطيف (ب.) مكتري الشقة السكنية بالطابق الثالث من نفس العقار.

وبأن هذه المحكمة اصدرت كذلك بتاريخ 20/12/2018 القرار رقم 2561 ملف 2013/1302/2018 ايد الحكم الابتدائي عدد 2872 والذي قضى بافراغ السيد جمال (ز.) مكتري الشقة السكنية الكائنة بالطابق الأول من نفس العقار ، وبالمثل القرار رقم 377 ملف 535/1302/2018 ايد الحكم بالافراغ عدد 4314 للسيد عبد القادر (م.) من الشقة السكنية بالطابق الثاني من نفس العقار ، وبأن ما يرسخ القرارات المذكورة أعلاه الخبرة التي امرت بها محكمة الاستئناف والتي جاء في خلاصتها أنه اصبح القيام بالتدعيم والتقويم لجميع اجزاء الخرسانة للعقار موضوع النازلة مطلوب وينبغي حتما القيام به بصفة مستعجلة بعد اخلاء مشتملات العقار ككل من المنقولات والسكان.

وبالتالي فالامر الابتدائي كان صائبا فيما قضى به من افراغ بالاعتماد على المعطيات اعلاه مما يتوجب معه تأييده في هذه النقطة بعد رد الاستئناف الحالي.

وحول الاستئناف الفرعي ان الامر الابتدائي جانب الصواب عندما اعتمد على خبرة بنعسيلة لأنها لم تراع الاجراءات الشكلية حسب المادة 63 من ق.م.م لأنه لم يستدع دفاعهما، ولم يدل بما يفيد التوصل لذلك وجب الغاء الامر الابتدائي جزئيا فيما قضى به من تعويض للعلة المذكورة، كما أنه اعتمد على تصريحات مجهولة لتحديد التعويض وقيمة كرائية أعلى مما هي عليه، ولم يدل بما يفيد اداء الضريبة المهنية على الدخل ولا يمسكان دفاتر تجارية محاسبية للسنوات الاربع الاخيرة مخالفة للمادة 7 من ق 49.16 لذلك وجب الامر بإجراء خبرة جديدة ملتمسين لكل ذلك بقبوله شكلا، وفي الموضوع بتأييد الامر الابتدائي جزئيا فيما قضى به من افراغ مع تعديله فيما قضى به من مبلغ التعويض الاحتياطي وحصره في 200.000,00 درهم وان اقتضى الحال اجراء خبرة جديدة تسند لمختص له الكفاءة والجدية، وتحميل المستانف عليهما فرعيا الصائر، وارفقا المقال بنسخة القرار 2518 ونسخة خبرة السيد أحد (ض.) ملف مدني 535/1302/2018 جاء فيها أن بعض اجزاء الخرسانة بالسفلي متضررة وأبواب الغرف بشقة الطابق الثاني لا تغلق بصفة تامة مما يؤكد حدوث خسوف في اجزاء الخرسانة و ذلك بالاعتماد على تقنية السكليروميتر . و أن أجزاء الخرسانة على الواجهة مندثرة . و خرسانة السطح تضررت و اندثرت بعض مكوناتها لذلك أصبح القيام بالتدعيم و التقوية مطلوب وبصفة مستعجلة بعد إخلاء مشتملات العقار ككل.

وبناء على تعقيب المستأنفين اصليا بمذكرة أكدا فيها ما سبق والتمسا رد الاستئناف الفرعي لعدم جديته وعدم قانونية اسبابه مع الحكم وفق مقال طعنهما وتحميل المستأنفين فرعيا الصائر.

وبناء على ادراج القضية بالجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 17/04/2019 بحيث اعتبرت المحكمة القضية جاهزة، وحجزتها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 24/04/2019.

محكمة الاستئناف

حيث تروم مطالب المستأنفين بمقتضى مقالي طعنهما الاصلي والفرعي إلى ما هو مومأ اليه أعلاه.

وحيث تبت من خلال أوراق الدعوى، بأن الانذار محل الدعوى بني على سبب حالة الاستعجال في ترميم العقار نظرا لحالة الخطر التي مسى عليها للقدم.

وحيث أنه بالرجوع للقرار الجماعي بالتدعيم رقم 03 الصادر بتاريخ 25/04/2017، بناء على قانون 12-1994 المتعلق بمعالجة المباني الآيلة للسقوط ، فإنه استند على خبرة الهندسة الجيوتقنية، والاشغال العمومية المتعلقة بمعالجة المباني الآيلة للسقوط ، وكذلك استند على خبرة المختبر العمومي للتجارب والدراسات المنجز بتاريخ 12/11/2013 وكذلك على محضر اللجنة الإقليمية المنجز بتاريخ 04/03/2015 وبذلك تقرر منع النزول والسكن بالبناية محل الخصومة وحتمية افراغ البناية من كل سكانها، ومعتمريها إلى حين تنفيذ مقتضيات القرار بالإصلاح والترميم على النحو المفصل به والملزم لصاحب ومالك البناية من باب اخلاء المسؤولية ، وبحتمية القيام بالاصلاحات الجدرية على البناية ككل وهي فارغة من معتمريها.

وحيث بناء على القرار المذكور فلا محل للقول بحتمية اجراء خبرة عقارية جديدة، كما لا يجوز الطعن في القرار الجماعي إلا أمام الجهات المختصة ، وبالتبعية تكون الأسباب المستند عليها بمقال الطعن بالاستئناف حول عدم مصداقيته، غير جديرة بالاعتبار ووجب ردها.

وحيث إنه بخصوص التعويض المطالب به حسب المادة 9 من قانون 49.16 الموازي لكراء 3 سنوات فلا محل له في النازلة ما دام الإنذار محل الخصومة انما هو مبني على مضمون المادة 13 من قانون 16/49 بخصوص المباني الآيلة للسقوط كمسطرة استعجالية خاصة و بنص آمر . و بالتالي فلا محل للعلة المذكورة لعدم الاساس القانوني لها .

وحيث إنه بخصوص المجادلة في مبلغ التعويض الاحتمالي المحكوم به ابتدائيا من طرفي الدعوى معا , كل حسب مقال طعن, فقد روعي فيه مساحة المحل ب 26 متر مربع والسومة المؤداة ب 750 درهم كما افاد التقرير المنجز بأن المحل لا يتوفر على أي محاسبة وليست له تصريحات ضريبية وبالنسبة للفواتير المستدل بها، فلا يمكن الاطمئنان لها وكان التعويض شاملا للعناصر المعنوية والمادية ومصاريف التنقل بما يوازي التعويض المحكوم به وقيمته 295.000,00 درهم كتعويض احتياطي يمكن الرجوع اليه عند الحاجة ، وبالتالي فلا محل لطلب خبرة عقارية, و أخرى حسابية لعدم جدواهما في النازلة . كما انه لا مبرر للرفع او الاختزال من المبلغ المذكور والذي هو جد مناسب للمحل بالنظر لمواصفاته المذكرة و حسب المادة 7 من قانون 49.16.

وحيث بناء عليه يكون وجيها تأييد الأمر المستأنف في جميع ما قضى به لكونه علل تعليلا سليما مع رد جميع الدفوع المثار من الطرفين معا لعدم جديتها وجدواها في النازلة.

وحيث ينبغي تحميل كل مستأنف صائر استئنافه.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت علنيا انتهائيا، وحضوريا

في الشكل: ب

في الموضوع : بتأييد الأمر المستأنف و تحميل كل مستانف صائر استئنافه.