وبعد المداولة طبقا للقانون. في الشكل : بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدم به الطرف المستأنف بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ28/02/2022 يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي عدد 905 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 4/5/2021 و القطعي عدد 11706 الصادر عن نفس المحكمة بتاريخ30/11/2021 في الملف عدد 542/8219/2021والقاضي في الطلب الأصلي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها [شركة ك.ت.م.] بتاريخ 07/10/2020 وبإفراغها من المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها وبتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات وفي الطلب المضاد في الشكل بعدم قبول طلب أداء مصاريف الإنتظار وبقبول باقي الطلبات وفي الموضوع بأداء المدعى عليهما فرعيا السيد توفيق (م.) والسيد ياسين (ج.) لفائدة المدعية فرعيا [شركة ك.ت.م.] في شخص ممثلها القانوني تعويضا مؤقتا قدره 144000.00 درهم الذي يوازي كراء ثلاث سنوات مقابل إفراغها من المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء وبتحديد التعويض الإحتياطي في مبلغ 2599121.66 درهم يؤديه لها المدعى عليهما فرعيا في حالة حرمانها من الرجوع للمحل بعد إعادة بنائه وبتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات . حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعن ياسين (ج.) بتاريخ 15/02/2022 حسب الثابت من طي التبليغ و استأنفه بتاريخ 28/02/2022 أي داخل الأجل القانوني . حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن توفيق (م.) . وحيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا . في الاستئناف الفرعي : حيث إن الاستئناف الفرعي ناتج عن الاستئناف الأصلي و تابع له فهو مقبول شكلا عملا بمقتضيات الفصل 135 من ق م م . في الموضوع: يستفاد من وثائق الملف أن الطرف المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي للدعوى عرض من خلاله أنه قام بكراء المحل التجاري الكائن بأسفل العقار [العنوان] الدار البيضاء للمدعى عليها ، وأنه وجه إلى هذه الأخيرة إنذارا من أجل الهدم وإعادة البناء توصلت به بتاريخ 07/10/2020 . ملتمسا المصادقة على الإنذار المذكور وإفراغ المدعى عليها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل موضوع النزاع . وبناء على إدلاء نائب المدعى عليها بمقال مضاد إلتمست من خلاله الأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن الإفراغ . وبعد إجراء خبرة بواسطة الخبير يونس (ج.) حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 2599121.66 درهم وتعقيب طرفي النزاع على الخبرة المذكورة أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف استأنفه الطاعنان وجاء في أسباب استئنافهما حول خرق الخبرة المنجزة لمقتضيات المادة السابعة من القانون 16.49 أن الخبير حدد المساحة السفلية للعقار في 240 متر مربع والسدة في مساحة 126 متر مربع ، في تناقض مع خبرة عبد الرحمان (ا.) التي حددت مجموع مساحة العقار في 125 متر مربع ، وبذلك تكون خبرة السيد يونس (ج.) قد أضافت مساحة 241 متر مربع دون سند صحيح ، وحددت التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 1928000.00 درهم بإحتساب تعويضين عن نفس الحق سيما أن المستأنف عليها قامت بشراء الأصل التجاري بما فيه حق الكراء بمبلغ 553000.00 درهم ، وهو المبلغ الذي قام السيد الخبير بمضاعفته أكثر من 4 مرات في ظرف لا يتعدى 3 سنوات ، كما أنه حدد السومة الكرائية الحالية في مبلغ 15000.00 درهم دون تبيان سنده في ذلك والحال أنها لا تتجاوز 10000.00 درهم ، وبخصوص التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية فإن الخبير إعتبر أن المستأنف عليها تسلمت المحل بتاريخ 20/06/2017 والحال أن الطرف العارض أثبت أنه وبناء على أحكام قضائية ومحضر تنفيذ تسلم المحل بتاريخ 11/12/2018 ولم تكن المستأنف عليها تتواجد به ، وما يعزز ذلك أن هذه الأخيرة لم تقم بمباشرة الإصلاحات من أجل مزاولة نشاطها التجاري إلا سنتي 2019 و 2020 ،ومن تم فإنه لاموجب لإعتماد التصاريح الضريبية عن سنتي 2017و2018 ، كما حدد قيمة الإصلاحات في مبلغ 107021.66 درهم بناءا على فواتير غير مقبولة من المستأنف عليها وفي غياب ما يفيد قيامها بأداء قيمتها ، كما حدد وبشكل جزافي في مبلغ 184600.00 درهم مصاريف الإنتقال ، ملتمسين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض والحكم أساسا برفض الطلب ، وإحتياطيا بتخفيض التعويض إلى مبلغ 700000.00 درهم ، وإحتياطيا جدا الأمر بإجراء خبرة تعهد إلى خبير مختص . وبناءا على إدلاء نائب المستأنف عليها بمذكرة جوابية مع إستئناف فرعي أوضحت من خلالهما أن الدفوعات المثارة سبق التمسك بها إبتدائيا وردتها محكمة الدرجة الأولى ، وأنها تؤكد دفوعاتها الواردة بمذكرتها المؤرخة في 16/11/2021 ، وفي إستئنافها الفرعي أوضحت أن الإنذار الموجه إليها يعتبر باطلا بتأسيسه على سبب غير جدي بعدم إثبات الطرف المكري أنه يريد فعلا إقامة مشروع بناء مكان البناية الحالية ، كما أن رخصة البناء لا تتوفر فيها شروط المادة 18 من القانون رقم 16.49 ، وأنها انقضت بمرور سنة من تاريخ تسليمها أو من تاريخ إنتهاء أجل الشهرين دون الشروع في البناء ، وبخصوص الخبرة فإن الخبير حدد التعويض عن الحق في الكراء دون الأخذ بعين الإعتبار المساحة الإجمالية للمحل والتي تصل إلى 240 متر مربع وسدة بمساحة 126 متر مربع وكذا موقعه بشارع يعقوب المنصور ، كما حدد قيمة الإصلاحات في مبلغ 107021.66 درهم والحال أنها تصل إلى 213154.56 درهم حسب الثابت من الفواتير المستدل بها ، مضيفة أن القيمة الحقيقية للأصل التجاري المملوك لها لا تقل عن مبلغ 3000000.00 درهم ، ملتمسة رد الإستئناف الأصلي ، وفي الفرعي إلغاء الحكم المستأنف والحكم بعدم قبول الدعوى أساسا ، وإحتياطيا الرفع من التعويض إلى مبلغ 3000000.00 درهم ،وإجراء خبرة . وبناءا على إدلاء نائب الطرف المستأنف أصليا بمذكرة تعقيبية أكد من خلالها سابق دفوعاته ، ملتمسا الحكم وفق الإستئناف الأصلي ورد الفرعي . وبناءا على مذكرة رد على تعقيب لنائب المستأنف عليها و التي التمست رد دفوع المستأنفين أصليا لعدم ارتكازها على أساس واقعي او قانوني سليم والحكم بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله وفق ما جاء في الاستئناف الفرعي. وبناءا على القرار التمهيدي القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد المصطفى (م.) الذي أنجز تقريرا خلص فيه الى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 1331581.00 درهم . وبناء على إدراج الملف بجلسة 22/12/2022 حضر نائب الطرف المستأنف وأدلى بمذكرة تعقيب بعد الخبرة أوضح من خلالها أن الخبير حدد التعويض في مبلغ خيالي يفوق بكثير مبلغ إرساء المزاد العلني موضوع الملف عدد 739/2014 ، كما أن التصاريح الضريبية المعتمدة غير مؤشر عليها من طرف إدارة الضرائب ، فضلا على أن إستغلال المحل موضوع النزاع لم يتعدى 3 سنوات ، كما أنه حدد التحسينات في مبلغ 107780.00 درهم مع أن المحل كان في حالة جيدة ، ملتمسا الحكم بخفض التعويض المحدد إلى المبلغ المطالب به في المقال الإستئنافي ، كما ألفي بمذكرة تعقيب بعد الخبرة لنائب المستأنف عليها أوضحت من خلالها أن تقرير الخبرة جاء مجحفا في تحديد التعويض سيما أن أرباح قد تضاعفت ما بين سنتي 2017 إلى 2020 من مبلغ 553000.00 درهم إلى مبلغ 672439.11 درهم أي بزيادة قدرها 600 في المائة ، كما أن الخبير لم يأخذ بعين الإعتبار في تحديد السومة الكرائية موقع المحل بشارع يعقوب المنصور بالجهة المطلة على القطب المالي والذي يتميز بإرتفاع السومة الكرائية ، فضلا على أن قيمة الإصلاحات تتجاوز مبلغ 213154.56 درهم حسب الثابت من الفواتير المستدل بها المصرح بها لدى إدارة الضرائب ، ملتمسا الحكم وفق الإستئناف الفرعي . وبناءا على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 19/1/2023 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير عبد الوهاب (ب.) الذي أنجز تقريرا في الموضوع. و بناءا على المذكرة التعقيبية بعد الخبرة الثانية المدلى بها من طرف المستأنفان بواسطة نائبهما واللذان أوضحا أنه بعد ان سبق للخبير المعين بالقرار التمهيدي الأول السيد مصطفى (م.) ان حدد التعويض الاحتمالي في مبلغ في 1.33.581 فان الخبير السيد عبدالوهاب (ا.ز.) المعين بمقتضى القرار التمهيدي الثاني حدد التعويض الاحتمالي في مبلغ 1.340.253.000 درهم فمن حيث التعويض عن حق الإيجار و ما اسماه الفارق في السومة الكرائية فإن الخبير حدد التعويض في مبلغ محدد في 841,000.00 درهم مع أن الثابت ان حق الكراء كان محدد ضمن الوثائق المدلى بها الى الخبير خصوصا الخبرة التقويمية المنجزة من طرف السيد الخبير عبد الرحمان (ا.) السابقة الذكر وكذلك محضر إرساء المزاد العلني المنجز بتاريخ 9/5/2017 في الملف عدد 2014/739 حيث تم تحديد حق الايجار مع المنقولات في مبلغ 540.000,00 درهم وتم شراءه من طرف ممثل المدعى عليها بمبلغ 553.000,00 درهم خصوصا ان هناك اختلاف جوهري بين النشاط التجاري للشركتين، ومن وحيث التعويض عن مصاريف الانتقال الزبناء والسمعة التجارية مصاريف النقل ضياع هامش الربح فإن الخبير حدد التعويض في مبلغ خيالي 499.253.00 درهم على أساس التصريح الضريبي لأربع سنوات مع ان القوائم التركيبية غير مؤشر عليها من طرف إدارة الضرائب، مما يتعين استبعادها لعدم مصداقيتها، كما ان مدة استغلال العين المكراة هي ثلاث سنوات وليس أربع سنوات كما سبق إثبات ذلك سواء في الرسالة الموجهة للخبير او خلال مقالهما الاستئنافي ، ملتمسان الحكم بخفض التعويضات المحدد من طرف الخبير الى مبلغ معقول المطالب به في المقال الاستئنافي و تحميل المدعى عليها الصائر. وبناءا على المذكرة بعد الخبرة خلال المداولة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها والتي أوضحت أنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة تبين أن الخبير المنتدب قد أجحف إجحافا كبيرا بحقوقها حينما حدد التعويض المستحق لها في مبلغ إجمالي قدره 1.340.253,00 درهم وذلك اعتمادا على عنصرين اثنين فقط من العناصر المحددة لقيمة الأصل التجاري هما الحق في الإيجار الذي حدد قيمته في مبلغ 841,000,000 درهم، ومصاريف الإنتقال التي حدد قيمتها في مبلغ 499.253,00 درهم وأنه بالرجوع إلى القرار التمهيدي القاضي بإجراء خبرة حسابية لتحديد قيمة التعويض المستحق لها عن فقدان أصلها التجاري يتبين أن المحكمة حددت مهمة الخبير المنتدب في استدعاء الطرفين ونائبيهما طبقا للفصل 63 من ق.م. م كما وقع تعديله وتتميمه، وأن يرفق تقريره بمحضر يتضمن جميع ملاحظاتهم وأقوالهم ويوقعون عليه مع الإشارة إلى من رفض منهم التوقيع، وأن ينتقل إلى المحل الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء وأن يصفه وصفا دقيقا وشاملا من حيث المساحة والموقع والنشاط الممارس فيه وطريقة استعماله، وأن يحدد قيمة الأصل التجاري اعتبارا لما يتوفر عليه من عناصر مادية ومعنوية تتمثل في عنصر الزبناء والسمعة التجارية إن وجدت وكذا الحق في الكراء بعد الإطلاع على الوثائق المحاسبية المثبتة للدخل والإشارة إليها في التقرير، وأنه باستقراء تقرير الخبرة يتبين أن الخبير المنتدب وبالرغم من كون أنه قد بين انطلاقا من الصفحة الخامسة إلى غاية الصفحة التاسعة أن العناصر المادية للأصل التجاري المملوك لها تتكون من التجهيزات التقنية والمعدات الصغيرة ووسائل النقل والتجهيزات المكتبية والمنقولات المالية والمخزون وحدد قيمتها الإجمالية في مبلغ قدره 2.738.489,53 درهم، وأن العناصر المعنوية تتكون من الموقع الجغرافي، وقيمة السومة الكرائية، والعلامة والإسم التجاري، والشهرة التجارية والأقدمية والمردودية من ناحية الإنتاج وشبكة الزبناء والمزودين وأهمية رقم المبيعات المحقق سنويا ونوع البضاعة والخدمات المسوقة من طرف التاجر وحق الإيجار وحدد قيمتها الإجمالية في مبلغ قدره 1.261.500,00 درهم، وأن مجموع قيمة العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري تصل إلى مبلغ 3.999.989,00 درهم، إلا أنه لم يأخذ ذلك بعين الاعتبار في خلاصة تقرير خبرته وحدد قيمة الأصل التجاري المملوك لها اعتمادا على عنصرين اثنين فقط هما الحق في الإيجار ومصاريف الإنتقال دون بقية العناصر المادية والمعنوية التي يتكون منها الأصل التجاري وأن هذا التناقض الحاصل في تقرير الخبرة بين ما أورده الخبير المنتدب انطلاقا من الصفحة الخامسة إلى غاية الصفحة التاسعة من كون أن قيمة الأصل التجاري المملوك لها تصل إلى مبلغ 3.999.989,00 درهم وبين ما انتهى إليه من تحديد قيمة التعويض المستحق لها عن فقدان التجاري في مبلغ 1.340.253,00 درهم اعتمادا على عنصرين اثنين فقط هما الحق في الإيجار ومصاريف الإنتقال دون بقية العناصر المادية والمعنوية التي يتكون منها الأصل التجاري، وعدم تقيده بمقتضيات القرار التمهيدي التي ألزمته بتحديد قيمة الأصل التجاري اعتبارا لما يتوفر عليه من عناصر مادية ومعنوية تتمثل فى عنصر الزبناء والسمعة التجارية إن وجدت وكذا الحق فى الكراء بعد الإطلاع على الوثائق المحاسبية المثبتة للدخل والإشارة اليها في التقرير، يجعل خلاصة تقرير الخبرة عير منسجمة مع ما توصل إليه الخبير المنتدب نفسه من كون أن قيمة الأصل التجاري المملوك لها تصل إلى مبلغ 3.999.989,000 درهم وغير منسجمة أيضا مع ما أمرت به المحكمة في قرارها التمهيدي من تحديد قيمة الأصل التجاري اعتبارا لما يتوفر عليه من عناصر مادية ومعنوية تتمثل في عنصر الزبناء والسمعة التجارية إن وجدت وكذا الحق في الكراء بعد الإطلاع على الوثائق المحاسبية المثبتة للدخل والإشارة إليها في التقرير وأنه بالإضافة إلى ما ذكر وبالرجوع إلى تقرير الخبرة سيتبين وأنه غير مرتكز على معطيات علمية دقيقة ويتضمن تناقضات صارخة لا يمكن للمحكمة الركون لها والإطمئنان إليها إذ أشار في الصفحة الثامنة من تقريره أنه واعتمادا على التحريات التي قام بها والدراسة الميدانية التي أجراها بعين المكان والمعلومات التي توصل إليها من ذوي المهنة والسماسرة والوكالات العقارية تبين له أنه سيكون من الصعب على الشركة الحصول على محل تجاري في نفس المنطقة على واجهة شارع يعقوب المنصور وبنفس المساحة ونفس السومة الكرائية وذلك راجع لندرة عرض المحلات التجارية بنفس المساحة، وذلك في نفس الوقت الذي صرح فيه أن السومة الكرائية للمحل الذي تشغلها هي سومة ضعيفة مقارنة مع السومة الكرائية الجاري بها الهمل في السوق في هذه المنطقة لمحلات بنفس المواصفات والتي لا تقل عن 10,000,000 درهم وهو أمر لا يستقيم على حال طالما أن ندرة المحلات التجارية بنفس المواصفات ونفس المساحة تفرض أن تكون السومة الكرائية جد مرتفعة وليس العكس وهو ما يجعل السومة المصرح بها من طرف الخبير المنتدب من طرف محكمة البداية والمحددة في مبلغ 15.000,00 درهم شهريا أقرب للواقع من غيرها، الشئ الذي يتعين معه اعتماد هذه السومة الأخيرة عند تحديد قيمة الحق في الإيجار وليس أي سومة كرائية أخرى مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية أنه لم يحدد الأساس القانوني الذي اعتمده للقول بأن شبكة الزبناء والسمعة التجارية تساهم بنسبة (%50) في تحديد قيمة حق الإيجار، وأنه حدد قيمة المصاريف الإدارية من إجراءات الحصول على رخصة جديدة وإجراءات تغيير العنوان لدى مصلحة الضرائب والمصالح الإدارية والسجل التجاري في مبلغ 5.000,00 درهم فقط وهي قيمة جد ضئيلة مقارنة مع التكاليف الحقيقية التي تتطلبها إجراءات الحصول على رخصة جديدة وإجراءات تغيير العنوان لدى مصلحة الضرائب والمصالح الإدارية والسجل التجاري، و أنه حدد قيمة مصاريف الربط بشبكة الماء والكهرباء في مبلغ 3.000,00 درهم فقط و الحال أن المواد الأولية اللازمة للقيام بأشغال الربط بمادتي الماء والكهرباء تتطلب وحدها ما يربو عن 50.000,00 درهم للدور السكنية فأحرى بالنسبة لشركة تشغل حيزا مكانيا كبيرا تقارب مساحته 400 مترا مربعا حيث ستكون التكاليف مضاعفة أربع أو خمس مرات،وذلك بغض النظر عن أجور اليد العاملة، وأنه حدد المصاريف التي ستتكبدها للبحث عن محل جديد والاستعانة بالسماسرة والوسطاء العقاريين والوكالات العقارية في مبلغ لا يقل عن 10,000,000 درهم و هو مبلغ جد زهيد ولا يتلاءم ولا يتناسب مع قيمة الأصل التجاري وموقعه ومساحته وأنه حدد قيمة إصلاح وترميم المحل الجديد وتجهيزه في مبلغ 190,000,000 درهم استنادا للإصلاحات التي قامت بها في المحل الحالي وهي الإصلاحات التي قامت بها وقت كانت فيه أثمان وأسعار المواد الأولية منخفضة شيئا ما مقارنة مع أثمان وأسعار المواد الأولية حاليا والتي عرفت ارتفاعا مهولا بعد جائحة كورونا والحرب الروسية الأوكرانية، وأنه حدد مصاريف النقل في مبلغ لا يتعدى 20.000,00 درهم والحال أن المحل موضوع النازلة يضم تجهيزات ومعدات كثيرة ومتعددة تتجاوز قيمة نقلها المبلغ الذي حدده الخبير أنه أشار في تقرير خبرته أنها ستضطر لتحمل الفرق بين السومتين الكرانيتين والجديدة وستحتاج لمدة لن تقل عن 6 أشهر لإدماج هذا الفرق في حمولات الاستغلال لنشاطها التجاري دون بيان الأساس القانوني الذي اعتمده للقول بحصر مدة تحمل الفرق بين السومتين في 6 أشهر فقط وليس في سنة واحدة أو سنتين أو ثلاثة سنوات أو أربع سنوات أو خمس سنوات أو أكثر ، أنه أشار في تقريره أنه اعتمادا على القوائم التركيبية المسلمة له من طرفها يتبين أنها حققت أرباحا صافية خلال سنة 2022 قدرها 639.139,35 درهم، وأنه في حالة إفراغها من مقرها الاجتماعي ستكون مضطرة لعدم مزاولة نشاطها بصفة عادية لمدة لن تقل عن ثلاثة شهور في انتظار الحصول على محل جديد وإصلاحه وبذلك سيضيع منها ربح صافي احتمالي يمكن تقويمه على الشكل التالي : 639.139,35 درهم + 4 = 159.785,00 درهم وذلك دون بيان الأساس القانوني الذي استقى منه هذه القاعدة ولماذا حصر المدة التي ستضطر فيها لعدم مزاولة نشاطها في مجرد ثلاثة أشهر وليس أكثر، وأنه أشار في تقريره أنها تشغل 22 عامل مصرح بهم لدى CNSS وأنها قد صرحت بكتلة الأجور عن شهر دجنبر 2022 بحسب مبلغ قدره 75.468,00 درهم، وأنه بالنظر لخاصية نشاطها وتوفرها على أوراش خارج مقرها الاجتماعي ستضطر لتحمل أجور العمال لمدة شهر واحد فقط بحسب مبلغ 75.468,00 درهم ، والحال أنه قد أشار في ذات التقرير أنه في حالة إفراغها من مقرها الاجتماعي ستكون مضطرة لعدم مزاولة نشاطها بصفة عادية لمدة لن تقل عن ثلاثة شهور وهو ما يعني أن كتلة الأجور لن تقل بدورها عن ثلاثة شهور على أقل تقدير وإلا فإن المدة التي ستضطر فيها للتوقف عن العمل ستتعدى 6 شهور على أدنى تقدير. أنه قد أشار في تقريره أن شبكة الزبناء لن تتأثر بعملية الإفراغ لأن الشركة تعتمد على الصفقات العمومية والعقود مع زبنائها لإنجاز خدماتها في الأوراش، وأنه لهذا السبب فإنه يقترح عدم أخذ هذا العنصر بعين الاعتبار والحال أنه إذا كان الأمر كذلك فما جدوى سعيها للحصول على محل تجاري بمحاداة القطب المالي الذي يعتبر القلب الاقتصادي النابض لمدينة الدار البيضاء، مما يبقى معه استبعاده لهذا العنصر من عناصر تحديد مصاريف الإنتقال في غير محله وغير مرتكز على أي أساس واقعي أو قانوني سليم، ويتجلى إذن أن الخبير المنتدب قد أخطأ في تقدير قيمة الأصل التجاري المملوك لها باعتماده عنصرين اثنين فقط من العناصر المحددة لقيمة الأصل التجاري دون باقي العناصر المادية والمعنوية التي يتكون منها الأصل التجاري والتي حدد قيمتها في مبلغ 3.999.989,00 درهم، وكذا باعتماده أيضا على تقديرات اعتباطية لا تقوم على أسس علمية وواقعية دقيقة، وعدم تقيده بمنطوق القرار التمهيدي بخصوص العناصر التي يجب أن يعتمدها في تحديد القيمة الإجمالية للأصل التجاري، مما يستوجب القول والحكم أساسا باعتماد القيمة الإجمالية للعناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري المملوك لها والتي حددها في الصفحة التاسعة من تقرير خبرته في مبلغ 3.999.989,00 درهم، وبصفة احتياطية القول والحكم باعتماد تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير يونس (ج.) خلال المرحلة الابتدائية والذي جاء قريبا شيئا ما مع تقرير الخبرة الحالي من حيث القيمة الإجمالية للعناصر المادية ، ملتمسة القول بأن القيمة الحقيقية الإجمالية للعناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري المملوك لها هي 3.999.989,00 درهم حسبما هو ثابت في الصفحة التاسعة من تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المنتدب السيد عبد الوهاب (ا.ز.) والحكم تبعا لذلك أساسا بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من المصادقة على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير يونس (ج.) مع تعديله وذلك برفع التعويض المستحق لها عن فقدان أصلها التجاري إلى المبلغ المطلوب في استئنافها الفرعي وبصفة احتياطية الأمر بإجراء خبرة جديدة تكون أكثر موضوعية وأقرب إلى الواقع ومرتكزة على أسس ومعايير علمية دقيقة يطمئن إليها الأطراف وتطمئن إليها المحكمة مع حفظ حقها في الإدلاء بملاحظاتها ومستنتجاتها الختامية على ضوء الخبرة المنشودة. و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 1/6/2023 حضر نائب المستأنفان أصليا فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 8/6/2023 . محكمة الاستئناف حيث عرض كل من المستأنفين أصليا و المستانفة فرعيا أوجه استئنافهما تبعا لما سطر أعلاه . وحيث إن الإنذار موضوع الدعوى المبلغ للمستأنفة فرعيا بتاريخ 7/10/2020 مبني على سبب الهدم وإعادة البناء وهو سبب يخول لمالك العقار المكرى أن يطلب الإفراغ طالما أثبت جدية السبب المذكور بإدلائه برخصة البناء سارية المفعول عند تقديم الدعوى الرامية الى المصادقة على الإنذار ومسلمة من الجهة المختصة التي لم يثبت أنها قد قامت بسحبها أو الغائها ، وبالتالي فهي الرخصة التي يعتد بها طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة عملا بالمادة 18 من قانون 49.16 ، كما أن المحكمة غير ملزمة بالتحقق من سلامة البناء أو وتلاشيه لأنه لايشترط لصحة الإنذار بالإفراغ المبني على سبب الهدم وإعادة البناء أن تكون بناية المحل في وضعية تستدعي الهدم واعادة البناء أو يجب قدم البناء ووخمه لمكنة تصور الهدم وإعادة التشييد ، كما أن العبرة بالإنذار موضوع الدعوى وليس بمساطر سابقة بين الطرفين لاختلاف اساس كل دعوى ، ولأن ما أوجبته المادة أعلاه للقول بصحة السبب المبني على الهدم وإعادة البناء قد تبين احترامه من الطرف المكري ، لذا يبقى ما أثارته المستأنفة فرعيا بهذا الخصوص غير جدير بالاعتبار ويتعين رده . وحيث إنه وطبقا للمادة 9 من قانون 49.16 فإنه يحق للمحكمة أن تحدد تعويضا احتياطيا كاملا وفق المادة 7 بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع ، وأن المحكمة الابتدائية وبناءا على طلب المستأنفة فرعيا فقد انتدبت الخبير يونس (ج.) قصد تحديد التعويض الاحتياطي الكامل والذي انجز تقريرا في الموضوع كان محل منازعة من الطرفين أمام المحكمة مصدرة الحكم و أمام هذه المحكمة وهو ما تقرر معه وعملا بالأثر الناشر للاستئناف وبعد الإطلاع على التقرير المذكور إجراء خبرة بواسطة الخبير المصطفى (م.) الذي أنجز تقريرا في الموضوع كان محل منازعة من الطرفين وبالنظر للتباين بين النتيجتين المتوصل اليهما في التقريرين فقد تم انتداب الخبير عبد الوهاب (ا.ز.) التي أنجز تقريرا جاء متقاربا في النتيجة مع تقرير خبرة مصطفى (م.) وهو التقرير الذي كان محل منازعة كذلك من الطرفين كما أن المستانفة فرعيا التمست اجراء خبرة اخرى ، ولأن المحكمة تبقى غير ملزمة باجراء خبرة أخرى كلما طلبها احد اطراف النزاع إذا توفرت لديها العناصر الكافية لتحديد التعويض المستحق لمالك الأصل التجاري في حالة فقدانه له ، كما أن الخبرة هي وسيلة استثناء وأن المحكمة لاتلزم بالأخذ بما توصل اليه الخبراء من نتائج وإنما تأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع و القانون ، وأن هذه المحكمة وباطلاعها على الخبرات الثلاث المنجزة على ضوء القضية استأنست فقط بالعناصر و المعطيات الموضوعية و المواصفات الخاصة بالمحل موضوع النزاع و الذي اتفق الخبراء على انه يتواجد في واجهة شارع يعقوب المنصور رقم 293 بوسجور الدار البيضاء ذي مساحة تقارب 287 حسب ما دونه الخبيرين أمام هذه المحكمة في تقريرهما ومكترى بسومة 4000 درهم وهي سومة لايمكن الحصول عليها بخصوص محل يوجد بشارع مهم خاصة في مدينة الدار البيضاء التي تعرف ارتفاعا مستمرا لاثمان كراء المحلات ، فضآلة السومة الكرائية وكبر المساحة يجعل من حق الكراء يحتل مرتبة مهمة عنذ تحديد التعويض عن هذا العنصر سيما وأن المكترية اشترت هذا الحق سنة 2017 بثمن قدره 553000 درهم حسب الثابت من محضر ارساء المزاد المؤرخ في 2/6/2017 وبالتالي فلا مجال للقول بإندثار الأصل التجاري طالما أن الحق في الكراء الذي يعتبر أهم عنصر فيه حسب المادة 80 من مدونة التجارة لازال قائما، ولأن الخبير يونس (ج.) المعين ابتدائيا حدد التعويض عن هذا العنصر بشكل جزافي دون تبرير النتيجة المتوصل اليها بهذا الخصوص، كما أن ما حدده من تعويض جاء جد مغالى فيه وكذا ما حدده من تعويض عن مصاريف الانتقال بالاعتماد على 8 % من العناصر المعنوية وهو ما يتعارض مع عناصر التقويم المعتمدة في هذا الإطار ، سيما وأن التعويض الذي خلص اليه بهذا الخصوص يمثل عناصر لم تتطرق لها المادة 7 من قانون 49.16 التي حددت التعويض في مصاريف الانتقال من المحل وليس الى المحل الجديد وما يتعلق به من واجبات التسجيل وأتعاب الموثق ، و بالنظر الى منازعة الأطراف في التقرير المذكور فقد قررت هذه المحكمة انتداب الخبير مصطفى (م.) الذي أنجز تقريرا وهو خلص فيه بخصوص العناصر و المساحة استنادا الى ما عاينه من عناصر مادية بالمحل غير قابلة للتلف ويمكن نقلها في ملكية صاحبها الى مكان آخر محددا التعويض عن النقل في مبلغ 20000 درهم تعويض يبقى مبررا ، وبخصوص الحق في الكراء فقد حدده في مبلغ 824300 درهم واعتمد نسبة 10% لتحيين الحق في الكراء الذي تم اقتناؤه وحدده في 608300 درهم ثم أضاف إليه الفرق بين السومتين ، وبالنسبة لعنصر السمعة و الزبناء فقد اعتمد معدل الربح السنوي عن أربع سنوات استنادا الى التصاريح الضريبية ليصل الى تحديد مبلغ 379.501 درهم، وبالنسبة للتحسينات فقد حددها في مبلغ 107780.90 درهم ليلخص الى تحديد مبلغ 1331581 درهم وهو التعويض الذي كان محل منازعة من الطرفين وهو ما قررت معه هذه المحكمة انجاز خبرة أخرى بواسطة الخبير عبد الوهاب (ا.ز.) بالنظر الى الفرق بين التقرير المنجز ابتدائيا الذي حدد التعويض في مبلغ 2599121.66 درهم و التقرير المنجز أمام هذه المحكمة وأن الخبير عبد الوهاب (ا.ز.) أنجز تقريرا خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 1340253 درهم و الذي تبين أن الخبير وان وفق عند تحديد التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 841000 درهم والذي يقارب ما خلص اليه الخبير مصطفى (م.) مما يعكس حقيقة تقدير التعويض عن هذا العنصر لذا وجب اعتماد ما خلص اليه الخبير بهذا الشأن ، إلا أنه لم يكن موفقا عند تحديده لباقي العناصر بما في ذلك عنصر الزبناء حيث اعتمد في تحديد التعويض عن هذا العنصر على نسبة 50% من قيمة حق الايجار و الحال أنه عنذ تقويم هذا العنصر يتم اعتماد معايير معينة درج الخبراء في ميدان تقويم الوصول التجارية على اعتمادها و المتمثلة في اعتبار معدل الربح السنوي المحقق استنادا الى التصاريح الضريبية والتي حددها الخبير مصطفى (م.) في مبلغ 379501 درهم وهو التعويض الذي خلص اليه كذلك الخبير يونس (ج.)'' 379501'' درهم وهو ما يعكس بدوره التعويض عن هذا العنصر مما تقرر اعتماده وبالنسبة للتحسينات فقد حددها الخبير مصطفى (م.) في مبلغ 107780.90 درهم وهو ما خلص اليه تقريبا الخبير يونس (ج.) استنادا الى فواتير الاصلاحات و التحسينات و الذي حددها في مبلغ 107021.66 درهم والذي يبقى مبررا بالاعتماد على نسبة الاهتلاك بالنسبة لبعض الفواتير و استبعاده لبعض الفواتير لتعلقها بمعدات قابلة لنقلها الى محل آخر بخلاف الخبير عبد الوهاب (ب.ز.) الذي لم يتطرق الى التعويض عن التحسينات و الذي وقف على تحديد قيمتها الخبيرين المعيين قبله ، وبخصوص مصاريف الانتقال فقد حددها في مبلغ 499253 درهم و الذي يبقى مبلغا شمل تعويضات لم يتطرق لها قانون 49.16 في المادة 7 التي حددتها في مصاريف الانتقال من المحل ، كما أنه حدد تعويضات مضاعفة من قبيل ضياع الربح والفرق بين السومتين و الحال أن تلك التعويضات تدخل في إطار التعويض عن السمعة والزبناء، وأنه لايمكن التعويض عن نفس العنصر مرتين مما تقرر معه اعتماد فقط ما حدده من مصاريف النقل في مبلغ 20000 درهم وهو تحديد يوافق وما خلص اليه الخبير مصطفى (م.) الذي عاين أن العناصر المادية الغير القابلة للتلف و التي يمكن نقلها الى محل آخر وحدد قيمتها في هذا المبلغ ، مما تقرر معه اعتماد هذا المبلغ كمصاريف الانتقال من المحل دون ما خلص اليه الخبير المعين ابتدائيا يونس (ج.) الذي حصرها في مبلغ 184600 درهم بالاعتماد على نسبة 8% من العناصر المعنوية وهو ما يتعارض مع عناصر التقدير المقررة قانونا وفق ما أشير اليه سلفا وأنه وبالنظر الى المعطيات أعلاه يبقى المستحق كتعويض احتمالي يستحقه المكتري في حالة حرمانه من حق الرجوع هكذا 841000 + 379501 +107021+20000 = 1347522 درهم وهو تعويض يبقى مناسبا بالنظر لمزايا المحل وعناصر التقدير المقررة قانونا وأنه لا مبرر لإجراء خبرة أخرى طالما أن المحكمة واستنادا الى تقارير الخبرات الثلاث المنجزة على ضوء القضية قد استجمعت لديها العناصر الكافية للوصول الى تحديد التعويض العادل و المناسب الذي يستحقه المكتري في حالة حرمانه من حق الرجوع. وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة. لهذه الأسباب تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا: في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي . في الموضوع : بتاييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله و ذلك بحصر المبلغ المحكوم به عن التعويض الاحتياطي في 1347522.00 درهم و جعل الصائر بالنسبة.