وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه بتاريخ 12/09/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/07/2025 تحت عدد 10609 ملف عدد 5424/8219/2024 الذي قضى من حيث الشكل بقبول الطلبين الأصلي والمضاد ومن حيث الموضوع في الطلب الأصلي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 21/11/2023، وبإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم أو بإذنهم من الأصل التجاري الكائن بشارع [العنوان] بابن احمد، مقابل التعويض المحدد أسفله وإلى حين استيفائه، وتحميلهم المصاريف، وبرفض الباقي وفي الطلب المضاد بأداء المدعى عليه الفرعي لفائدة المدعين تعويضا عن الإفراغ قدره 479.000,00 درهم، وبتحميل الطرفين المصاريف بالنسبة، وبرفض الباقي.

في الشكل:

وحيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الحكم المستأنف للطاعن، مما يتعين معه التصريح بقبول الاستئناف لاستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه يعرض خلاله أنه يملك العقار المسمى "هري الحاج (أ.)" الكائن بشارع [العنوان] ابن احمد، وأن المدعى عليهم يكترون منه محلا تجاريا بسومة شهرية قدرها 750,00 درهم لهم جميعا،وأنه يرغب في استرجاع المحل لاستعماله شخصيا، وأنه سبق وأن قام بإنذارهم بذلك، إلا أن الإنذار ظل دون جدوى، ملتمسا الحكم بالمصادقة على الإنذار والإفراغ الموجه إلى المدعى عليهم، والحكم بإفراغهم ومن يقوم مقامهم أو بإذنهم من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] ابن احمد تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1.000,00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ.وأرفق المقال بصورة من شهادة الملكية، وإنذار مع محضر تبليغه، وصورة من محضر عرض مبلغ مالي.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17/10/2024، المدلى بها من طرف نائب المدعى عليهم، والذين دفعوا من خلالها بكون الدعوى معيبة شكلا لعدم إرفاقهم لإراثة مورثهم،وأن الإنذار موضوع النزاع والمقال الافتتاحي بينهما تعارض سواء في المضمون أو الملتمسات الختامية لكون الإنذار يتحدث عن إفراغ ثلاث محلات وهي المحلات الكائنة بشارع [العنوان]، في حين أن الملتمس الختامي بالمقال الافتتاحي حول الإفراغ جاء حول محل بصيغة المفرد الذي يحمل الأرقام 37 و39 و41،ملتمسين أساسا الحكم بعدم قبول الدعوى، وفي الموضوع التصريح ببطلان الإنذار بالإفراغ، وفي المقال المضاد أفادوا أنهم سيلحقهم ضررا فادحا جراء إفراغهم،ملتمسين الحكم تمهيديا بإجراء خبرة لتقويم عناصر الأصل التجاري ومن تم التعويض المستحق لهم مع حفظ حقهم في تقديم مطالبهم على ضوء الخبرة المرتقبة.وأرفقوا المذكرة بصورة من إراثة، وصورة من شهادة التسجيل بالسجل التجاري، وصور لوصولات كراء وشهادة إدارية.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 24/10/2024، والقاضي بإجراء بحث في النازلة.

وبناء على إدراج الملف بعدة جلسات البحث، آخرها بجلسة 13/03/2025، والتي حضرها نائبا الطرفين وكذا المدعي، وجبران (م.)، وخليل (م.) بصفتهما أحد المدعى عليهم، والذي صرح فيها المدعي أنه يكري للمدعى عليهم ثلاثة محلات تجارية بهم ثلاثة أبواب بسومة كرائية واحدة قدرها 750,00 درهم شهريا، وصرح المدعى عليهما الحاضرين أن الكراء يخص ثلاثة محلات بشكل مجزأ بسومة كرائية واحدة.

وبناء على مذكرة التعقيب بعد البحث المدلى بها من طرف نائب المدعي، والذي عقب فيها أن العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين وتتعلق بسومة كرائية واحدة للمحلات الثلاثة وللإشارة فهي محل واحد تم تقسيمها إلى ثلاثة محلات صغيرة جدا.

وبناء على مذكرة التعقيب بعد البحث المدلى بها من طرف نائب المدعى عليهم، والذين أكدوا ما راج بجلسة البحث وكذا مذكرتهم الجوابية ومقالهم المضاد.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 613 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 10/04/2025، والقاضي بإجراء خبرة تقويمية تعهد مهمة القيام بها للخبير السيد عبد الهادي (ب.)، وذلك قصد الانتقال إلى المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] بابن احمد، ووصفه بدقة، وتحديد أهمية موقعه والنشاط الممارس فيه والرأسمال المستثمر به، وتحديد التعويض المستحق عن إفراغ المكتري.

وبناء على تقرير الخبرة الذي خلص فيه أن قيمة الأصل التجاري المستغل بالعنوان أعلاه تتمثل في مبلغ 489.000,00 درهم.

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعى عليهم، التمسوا من خلالها المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد عبد الهادي (ب.)، والحكم لهم بتعويض إجمالي محدد في مبلغ 489.000,00 درهم مع الفوائد القانونية، وتحميل المدعي الأصلي الصائر.

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعي، التمس من خلالها إجراء خبرة تقويمية مضادة، وحصر مبلغ التعويض في 100.000,00 درهم.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إليه أعلاه استأنفته الطاعنة للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعن أن الحكم الابتدائي موضوع الطعن جاء مجانبا للصواب فيما قضى به بالنظر إلى ما يلي ذلك أن استئناف العارض ينصب على الطلب المضاد الرامي إلى أدائه لفائدة المستأنف عليهم مبلغ 479.000 درهم الذي تضمنه تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد عبد الهادي (ب.) المعين في المرحلة الإبتدائية والذي كان محل طعن جدي من طرف العارض بمقتضى مذكرته بعد الخبرة المدلى بها بجلسة 2025/07/24 ، إلا أن تعليل الحكم موضوع الطعن جاء مجانبا للصواب وإعتمد تقرير الخبرة رغم ما يشوبه من عيوب كونه لم يعتمد على النقط التي حددها الأمر التمهيدي خصوصا التصريحات الضريبية التي تبقى الوسيلة الوحيدة لتحديد التعويض المستحق وكون المحل موضوع الإفراغ يذر دخلا معينا خصوصا أن تقرير الخبرة نفسه يقر بأن المحل رقم 41 وحده مغلقا وأن المحل رقم 39 يستغله شخص يسمى محمد (ل.) عن طريق الكراء من الباطن والذي لا يحق للمستأنف عليهم ممارسة ذلك وهذا دليل أن العين المكراة لا تذر أي دخل وأن ما ثم تحديده من طرف السيد الخبير جد مغالا فيها وهو إثراء على حساب العارض من طرف المستأنف عليهم . إن الشهادتين المتعلقتين بالتسجيل في جدول الضريبة لا علاقة لها بالمحل موضوع النازلة ودليل ذلك تقرير الخبرة نفسه الذي وجد محلا مغلقا والأخر وسيط عقار " سمسار" والثالث توجد به بعض الكتب والأدوات المدرسية وكرسي وحاسوب محمد (ل.) الذي يعمل ومكتب فأين هي إذن المواد الغدائية ؟ الشيء الذي يؤكد أن تقرير الخبرة غير واقعي وفيه انحراف كبير وأن الحكم الابتدائي منح للسيد الخبير سلطة مطلقة في تحديد التعويض في غياب الوثائق اللازمة والضرورية التي يجب عليه اعتمادها في تقريره أو وجود مقارنة موضوعية كما علل الحكم الابتدائي التي ظلت غائبة وغير متوفرة في النازلة وجاء بتعويض من نسج خياله ليس بالملف ما الشيء الذي أضر بالعارض وجعل طلبه للإفراغ للإستعمال الشخصي غير دي موضوع في غياب القدرة على أداء التعويض الشيء الذي يشكل تعسفا في استعمال الحق وأن محكمة الاستئناف تنشر الدعوى من جديد وأن الحكم الإبتدائي جاء مجانبا للصواب فيما قضى به ، ملتمسا قبول المقال الإستئنافي شكلا وموضوعا أساسا التفضل بإصدار قرار يقضي بتأييد الحكم الابتدائي مع تعديله بحصر التعويض عن الإفراغ في مبلغ 100000 درهم مع تحميل المستأنف عليهم الصائر وإجراء خبرة تقنية جديدة . وأرفق المقال بنسخة طبق الأصل من حكم موضوع الطعن.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليهم بجلسة 03/11/2025عرض فيها أن ما جاء بالمقال الإستئنافي من دفوع حول عدم موضوعية تقرير الخبير بعلة أن هذا الأخير لم يعتمد على النقط التي حددها الأمر التمهيدي ولاسيما التصريحات الضريبية والدخل وكذلك لكون أن الخبير أفاد أن المحل رقم 41 مغلق و المحل رقم 39 مستغل من طرف شخص آخر عن طريق الكراء من الباطن ليخلص المستأنف أن المسألة تعتبر إثراء غير مشروع على حسابه وأن هذه الدفوع تبقى كلها دفوعات واهية بدليل الاعتبارات التي سيتم عرضها كما يلي : ينبغي الإشارة إلى أن من يحاول الإثراء على حساب الغير هو المستأنف على اعتبار أن العارضين يشغلون ويستغلون المحل التجاري ذي الرقم 37-39-41 مند بداية ستينات القرن الماضي، أما المستأنف فإنه مجرد مضارب عقاري معروف اشترى العقار الذي مساحته 500 متر مربع وهو يضم مجموعة من المحلات إلى جانب تلك التي يشغلها العارضين موضوع الدعوى و التي تشكل في مجملها مجمعا تجاريا (قيسارية) بقلب مدينة بن أحمد و على مستوى أهم شارع رئيسي بها وقد اشتراه للمضاربة فيه فقط وتحقيق أرباح خيالية جراء ذلك مستغلا أن هذا العقار عبارة عن أرض مكونة من جزء غير مبني و الجزء الآخر يتعلق بالمحلات المشار إليها أعلاه بالطابق السفلي فقط دون أي طوابق أخرى وأن المستأنف يرغب في إفراغ العارضين دون أداء التعويضات المستحقة لهم وذلك من أجل تشييد عقار ضخم مكون من عدة طوابق بقلب المدينة علما أنه اشتراه بثمن بخس لكون المحلات مستغلة ومكتراة وأن المستأنف سواء في مقاله الافتتاحي أو خلال البحث كان يصرح بأن الأمر يتعلق بمحل واحد ذي الرقم 37-39-41، الآن بمجرد إطلاعه على التصريح غير لهجته وأصبح يتحدث عن كل محل على حدى لخلق الالتباس للمحكمة في تناقض صارخ مع تصريحاته السابقة ناسيا أن المحلات الثلاث تبث من خلال البحث الذي أجرته المحكمة الابتدائية أنها تكون في الواقع وحدة كرائية واحدة وأنها تؤدى عنها سومة كرائية موحدة، وأنها بالفعل تستغل منذ بداية ستينات القرن الماضي إلى حدود يومه وأن السيد الخبير أنجز المهمة المسندة إليه وقام بتقويم المحل بناء على ملاحظته ومعاينته الميدانية بعين المكان ويتبين من خلال كل ما سبق أن الحكم الابتدائي صادف الصواب فيما قضى به ويتعين تأييده ورد المقال الإستئنافي، ملتمسين عدم القبول شكلا وموضوعا الحكم بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس وتحميل المستأنف الصائر .

وبناء على إدراج القضية بالجلسة المنعقدة بتاريخ 03/11/2025،ألفي بالملف مذكرة جوابية لنائب المستأنف عليه،وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة17/11/2025.

التعليل

حيث تمسك الطاعن ضمن مقاله الاستئنافي بكون الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الهادي (ب.) خلال المرحلة الابتدائية معيبة إذ أن المحل رقم 41 مغلق و المحل رقم 39 يستغله شخص أجنبي عن النزاع كما أن الشهادتين بالتسجيل في الضريبة لا علاقة لها بالمحل موضوع النازلة.

وحيث إن الثابت من وثائق الملف أن العلاقة الكرائية بين الطرفين تتعلق بمحل تجاري واحد بناء على سومة كرائية واحدة و إن تعددت الأرقام التي يحملها و هي 37 و 39 و 41، و تعددت الأنشطة الممارسة بكل رقم، و ان ما أثاره الطاعن بشأن كون أحد المحلات مغلق فالثابت من تصريح المستأنف عليهم خلال الخبرة ان المحل مغلق من اجل الإصلاحات و الطاعن لم يدل بأي حجة تثبت أن المحل غير مستغل بصفة نهائية هذا من جهة، و من جهة ثانية فإن استغلال أحد المحلات من طرف الغير لايعتبر مانعا من التعويض طالما لم يسلك الطرف المكري المساطر القانونية اللازمة في حال ثبوت ادعائه.

وحيث إنه فيما يخص التعويض عن عنصري السمعة و الزبناء، فإن الخبير المعين خلال المرحلة الابتدائية عند تقديره للتعويض المستحق للمستأنف عليهم مقابل هذين العنصرين اعتمد على عنصر المقارنة و التقدير و لم يعتمد أي تصريحات أو شواهد ضريبية لعدم توفر المستأنف عليهم عليها،فاقترح اعتماد تعويض حدده في معدل السومة الكرائية لسنة واحدة مستندا في ذلك إلى صغر المدينة و إمكانية استرجاع السمعة الزبناء خلال هذه المدة، وهو بذلك لم يعتمد أي وثيقة ضريبية و يبقى ما أثاره الطاعن بهذا الخصوص ناقصا عن درجة الاعتبار سيما و أن اجتهاد محكمة النقض سار على اعتبار المكتري محقا في التعويض عن عنصري الزبناء و السمعة التجارية و لو في غياب التصريحات الضريبية التي تعتبر فقط مؤشرا محددا للتعويض (قرار محكمة النقض عدد 276 مؤرخ في 27/01/2022 ملف تجاري عدد 1629/3/2/2019).

وحيث إنه اعتبارا لمجموع معطيات الملف و لا سيما السومة الكرائية و مدة الكراء التي تمتد منذ سنة 1962 فضلا عن عناصر الخبرة، يتضح ان التعويض المحكوم به هو تعويض مناسب، مما يستوجب رد الأسباب المقام عليها الإستئناف لعدم ارتكازها على أساس و تأييد الحكم المستأنف و إبقاء الصائر على الطاعن.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف و إبقاء الصائر على رافعه.