وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم ورثة [محمد (د.)] بمقال بواسطة دفاعهم مؤدى عنه بتاريخ 04/12/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط رقم 3237 بتاريخ 03/10/2023 في الملف عدد 3494/8207/2022 و القاضي في منطوقه :

في الطلبين الأصلي والمضاد

في الشكل : بقبول الدعوى.

في الموضوع : بالمصادقة على الانذار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 2022/06/27 وبإفراغه من المحل التجاري الكائن بشارع يوسف بن تاشفين رقم 102 حي الشيخ المفضل سلا هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه مقابل تعويض عن الإفراغ يؤديه لفائدته المدعين محدد في مبلغ 190.000,00 درهم وبتحميل خاسر كل طلب صائره وبرفض باقي الطلبات.

في الشكل :

حيث إنه بخصوص الدفع الذي تمسك به المستانف عليه أصليا بخصوص عدم تضمين اسم المدعية [فاطمة (خ.)] فانه بالرجوع الى المقال الاستئنافي الاصلي يتبين انه مدرج كمستانفة اصليا ، كما أن اسم [عزيزة (ع.)] هو نفسه [عزيزة (ع.)] طالما أنه لا يتعلق باسم شخص اخر غير الوارد بالحكم المستانف ، الامر الذي يتعين بموجبه رد الدفع المذكور.

وحيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعنين بلغوا بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة و أجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله .

وحيث ان الإستئناف الفرعي جاء تابعا للإستئناف الأصلي ومستوف لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن ورثة [محمد (د.)] تقدموا بمقال بواسطة دفاعهم أمام المحكمة التجارية بالرباط و المؤدى عنه يعرضون فيه أن المدعى عليه يكتري منهم المحل التجاري الكائن بعنوانه اعلاه ، وانهم يرغبون في انهاء العلاقة الكرائية واسترجاع محلهم قصد استغلاله بصفة شخصية فوجهوا له إنذارا للإفراغ لهذه العلة دون جدوى، ملتمسين لاجل ذلك المصادقة على الإنذار الموجه اليه بتاريخ 2022/06/27 والحكم تبعا لذلك بفسخ العلاقة الكرائية الرابطة بينهما وبإفراغه من المحل المكترى هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه مع النفاذ المعجل وتحميله الصائر. مرفقا مقاله بانذار ومحضر تبليغه اراثة ورسم ملكية.

و بناء على جواب المدعى عليه المرفق بطلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائي، جاء فيها ان الدعوى مخالفة للمادتين 1 و 32 من ق م م لعدم اثبات المدعين اصل تملكهم للمحل موضوع النزاع، وفي الموضوع فان السبب المعتمد للافراغ غير صحيح لان المدعين لم يوضحوا وجه استعمالهم للمحل وان هدفهم هو المضاربة العقارية لا غير، وفي الطلب المقابل فانه يلتمس أساسا تجديد العلاقة الكرائية واحتياطيا فمن حقه الحصول على تعويض يراعي قيمة الأصل التجاري طبقا للمادة 7 من القانون 16.49 خصوصا وانه يستغل المحل موضوع النزاع منذ سنة 1990، ملتمسا لاجل كل ذلك الحكم بعدم قبول الطلب شكلا وبرفضه موضوعا، وفي الطلب المقابل الحكم أساسا بتجديد عقد الكراء واحتياطيا الامر باجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل عن فقدانه لاصله التجاري مع حفظ حقه في تقديم مستنتجاته الختامية عقب الخبرة.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 68 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 2023/01/31 القاضي باجراء خبرة تقويمية عہد بمهمة القيام بها للخبير [عبد المجيد العراقي].

وبناء على تقرير الخبير المنتدب المودع بكتابة الضبط بتاريخ 2023/04/03 والذي حدد قيمة التعويض عن انهاء العلاقة الكرائية في مبلغ 100.265,00 درهم يشمل التعويض عن الحق في الكراء والزبناء والسمعة التجارية ومصاريف الانتقال.

وبناء مستنتجات ما بعد الخبرة المقدمة من الطرف المدعي بواسطة نائبه التمس من خلاله المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة بالملف.

وبناء على مستنتجات المدعى عليه المقدمة من المدعى عليه بواسطة نائبه والمؤداة عنها الرسوم القضائية التمس من خلاله أساسا الامر باجراء خبرة مضادة لكون الخبرة المنجزة بالملف غير موضوعية وان الاصول التجارية الكائنة بالمحلات المتواجدة بنفس عنوان المحل المدعى بشانه قيمتها تبلغ اكثر بكثير مما خلص اليه الخبير المندب واحتياطيا الحكم لفائدته بتعويض قدره 300.000 درهم مع النفاذ المعجل والاجبار في الاقصى.

وحيث إنه يحق لصاحب المحل المكترى استرجاعه إن هو أراد استغلاله شخصيا، طبقا للمادة 26 من القانون 49.16، شريطة تبليغ المكتري بإنذار يتضمن ذلك السبب ومنحه أجل ثلاثة أشهر للإفراغ ومقابل صرف تعويض للمكتري عن الإفراغ مما يبقى معه طلب تجديد عقدة الكراء غير مستساغ قانونا ويتعين رفضه ورد الدفع بعدم صحة سبب الافراغ.

وحيث إنه تبعا لذلك، فإن طلب الإفراغ يبقى وجيها ويتعين الإستجابة له طبقا لما سيرد بمنطوق الحكم. وحيث إنه لتقدير التعويض المستحق للمدعى عليه عن الإفراغ أمرت المحكمة بإجراء خبرة تقويمية على الاصل التجاري المملوك للمدعى عليه ، عهد بمهمة القيام بها للخبيرين [عبد المجيد العراقي] و[محمد ينبوع بناني]، خلص الاول في تقريره إلى أن التعويض المستحق للطرف المكتري محدد في مبلغ 100.265,00 درهم والثاني قدر هذا التعويض في مبلغ 105.739,00 درهم.

وحيث ان للمحكمة السلطة ان تأخذ من الخبرتين المنجزتين بالملف ما تراه مناسبا ومطابقا للواقع والقانون وتطرح ما تراه مخالفا لذلك، اذ لها كامل السلطة في تقرير قوة اثبات ما اخذته من الخبرتين وتحديدها لقدر التعويض الكامل في دائرة سلطتها التقديرية المطلقة (انظر قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ 2001/02/07 تحت عدد 314 الملف عدد 00/2191 منشور بالتقرير السنوي للمجلس الاعلى لسنة 2001 ص 146 و 147).

بخصوص التعويض عن الحق في الكراء حيث دأب الخبراء على اعتماد طريقة [ميشال (م.)] في احتساب التعويض عن الحق في الكراء وذلك عن طريق ضرب فارق السومة الكرائية المتفق عليها والسومة الكرائية بسوق العقار في 60 شهرا اذا كانت مدة الكراء تتجاوز 15 سنة، وان اعتماد الخبراء على هذه التقنية يعتبر من صميم اختصاصهم ولا علاقة لذلك بالقانون، وبالتالي يتعين ضرب فارق السومتين الكرائتين في 60 شهرا نظرا لتجاوز مدة الكراء ل 30 سنة في نازلة الحال مما يبقى معه قيمة التعويض عن هذا العنصر المستحق للمكتري محدد في مبلغ 98.100 درهم تطبيقا للقاعدة التالية : 3000-1365*60 .

بخصوص التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية حيث إن التعويض عن هذا العنصر يحتسب حصرا انطلاقا من التصاريح الضريبة التي يدلي بها التاجر لدى إدارة الضرائب للسنوات الاربع الاخيرة قبل الافراغ وذلك لما لهذين العنصرين من ارتباط وثيق بوتيرة النشاط المزاول بالمحلطبقا للمادة 7 من القانون ،16-49 ، وطالما ان الثابت من الوثائق المرفقة بتقرير الخبرتين ان المدعى عليه صرح برقم المعاملات لدى إدارة الضرائب عن سنة 2020 و 3 اشهر الاخيرة 2021 فقط دون باقي السنوات الثلاث السابقة وهي 2019 و 2018 حيث كان يخضع لنظام التصريح الجزافي الضريبة المهنية فقط، ما يجعل أساس احتساب التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية منعدم في نازلة الحال.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 309 الصادر بتاريخ 2023/05/09 القاضي باجراء خبرة تقويمية ثانية للاصل التجاري موضوع النزاع انتدب لها الخبير [محمد ينبوع بناني].

وبناء على تقرير الخبير المنتدب الثاني المودع بكتابة الضبط بتاريخ 2023/06/08 والذي حدد من خلاله التعويض المستحق للمكتري عن الافراغ في مبلغ 105.739,000 درهم يشمل التعويض عن الحق في الكراء والتعويض عن الزبناء والسمعة التجارية واضرار مختلفة.

وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من قبل المدعي التمس المصادقة على تقرير الخبرة والحكم وفق مقاله الافتتاحي.

وبناء على مستنتجات ما بعد الخبرة المقدمة من المدعى عليه بواسطة نائبه جاء فيها ان الخبرة المنجزة من طرف الخبير [محمد ينبوع بناني] غير موضوعية وانها مجرد نسخة طبق الاصل من الخبرة الاولى والتمس استبعادها والحكم وفق سابق كتاباته.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى أن الحكم الابتدائي لم يصادف الصواب فيما قضى به جزئيا ذلك ان التعويض الذي حكمت به هو تعویض باهض ومجحف في حق المنوب عنهم وان الخبيرين اللذان عينتهما المحكمة اتفقا على ان التعويض لا يتعدى 105.739.00 درهم وذلك نظرا لعدم وجود الوثائق الضريبية وكذا حجم المحل وموقعه ونوع التجارة الممارسة فيه فكانت خبرتهما موضوعيتان عكس ما ذهبت اليه المحكمة والتي ضاعفت المبلغ المقترح دون مراعات وضعية المحل ولا مدخوله الزهيد حيث انه كما يقال : " لا تجتمع امتي على ضلال " . ذلك ان ما توصل اليه الخبرتين جد معقول لذلك فان المنوب عنهم يلتمسون المصادقة على تقريري الخبرتين والحكم وفق ما جاء في احدى الخبرتين أي ان لا يتعدى التعويض مبلغ 100.000 درهم ، ملتمسون الحكم بإلغائه جزئيا وبعد التصدي الحكم بتعويض قدره 100.000 درهم مع افراغ المستأنف عليه من المحل الكائن بشارع يوسف بن تاشفين رقم 102 الشيخ المفضل بسلا هو ومن يقوم مقامه او باذنه والحكم بتحميل المستأنف عليه الصائر .

أرفق المقال ب: نسخة الحكم.

و بناء على إدلاء المستأنف عليه بمذكرة جواب مع استئناف فرعي بواسطة نائبه بجلسة 16/07/2024 التي جاء فيها حول الاستئناف الأصلي فإن المقال الاستئنافي جاء خارقا لمقتضيات المادة 142 من ق م لعدم تضمينه اسم أحد المدعين وهي و[فاطمة (خ.)] هذا من جهة ومن جهة ثانية فأحد المدعيات هي [عزيزة (ع.)] وليس [عزيزة (ع.)] مما يتعين معه التصريح بعدم قبول المقال الاستئنافي شكلا على حالته مع إبقاء الصائر على عاتق رافعه وأنه بالرجوع إلى ما ورد بالمقال الاستئنافي من مناقشة ملف النازلة فقد اكتفى المستأنفين بالإشارة إلى المبلغ الوارد في تقرير الخبرة والذي لا يلزم المحكمة في شي ولها كامل الصلاحية والسلطة التقديرية في تحديد قدر التعويض المناسب خصوصا إذا تبين لها أن السبب الوارد في الانذار سبب غير جدي وأن الهدف من إقامة الدعوى هي المضاربة العقارية وفق ما أثبته العارض خلال المرحلة الابتدائية وهذا هو موضوع الاستئناف الفرعي ، وحول الاستئناف الفرعي سبق للعارض أن أشار خلال المرحلة الابتدائية أن الهدف من راء إفراغ العارض ليس هو الاحتياج وإنما المضاربة العقارية بعدما أصبح هذا الحي المسمى بحي الشيخ المفضل يعرف نشاطا ورواجا تجاريا كبيرا وهو ما حدا بجميع الملاكين لإقامة دعاوى الإفراغ للاحتياج كما هو واضح من القرار المدلى به ابتدائيا وما يثبت ذلك ثبوتا قطعيا المحضر المرفق صحبته لمحل يتواجد بنفس الحي والذي حدد قيمة التعويض مقابل والإفراغ في مبلغ 283.500 درهم هذا من جهة ومن جهة ثانية فالعارض يدلي للمحكمة بعقد تفويت للمحل المجاور والحامل لرقم 103 والذي تم بيعه بثمن إجمالي قدره 500.000.00 درهم (خمسمئة ألف درهم ) بالإضافة لعقدي تفويت محلين تجاريين يتواجدان أيضا بنفس الحي الأول بقيمة مليون درهم والثاني بقيمة مليون وأربعمئة درهم وبالتالي فطلب إفراغ العارض في هاته الوضعية كيديا وكاشفا عن سوء نية وأن التعويض المحكوم به ابتدائيا لا يتناسب وحجم الضرر اللاحق بالعارض لكونه يكتري المحل موضوع النزاع منذ سنة 1990 والمخصص لبيع الزليج ويتواجد بشارع رئيسي هو شارع يوسف بن تاشفين وتبعا لذلك وبناء على الوثائق المدلى بها والتي تثبت قيمة وحجم الأصول التجارية المتواجدة بنفس الحي يلتمس العارض تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك برفع مبلغ التعويض من مبلغ 190.000.00 درهم إلى مبلغ 300.000.00 درهم (ثلاثمئة ألف درهم ) المطلوب ابتدائيا ، ملتمسا حول الاستئناف الأصلي بعدم قبوله شكلا وموضوعا التصريح تبعا لذلك برد الاستئناف لعدم ارتكازه على أي أساس وحول الاستئناف الفرعي بقبوله شكلا وموضوعا الحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بالرفع من التعويض المحكوم به إلى مبلغ 300.000.00 درهم وتأييده في الباقي وجعل الصائر على من يجب قانونا .

أرفقت ب: محضر تنفيذي لإفراغ محل تجاري بنفس الحي و عقد تفويت للمحل المجاور للمحل موضوع النزاع وعقود التفويت لمحلات تجارية تتواجد بنفس الحي .

و بناء على إدراج القضية بجلسة 08/10/2024 تخلف عنها نائب المستأنفين رغم التوصل فتقرر حجز القضية للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 15/10/2024.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كلا من المستأنفين اصليا و المستانف فرعيا أسباب استئنافهما وفق ما سطر أعلاه .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بنتائج الخبراء وتأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع و القانون كما يمكنها استعمال سلطتها لتقدير التعويض المستحق للمكتري انطلاقا مما جاءت به من عناصر ومعطيات.( انظر قرار المجلس الأعلى محكمة النقض حاليا الصادر بتاريخ 07/01/04 في الملف التجاري عدد 1043/1/3/02 جاء فيه " بما ان المحكمة قدرت الخبرات المنجزة في القضية واستأنست فقط بالعناصر والمعطيات الموضوعية والمواصفات الخاصة بالمحل موضوع النزاع وحددت التعويض المستحق للطاعن مستعملة سلطتها التقديرية فهي بذلك قد بنت قرارها على تعليل سليم. " منشور بكتاب الكراء التجاري من خلال قضاء المجلس الأعلى لسنوات 2000-2005 للأستاذ [امحمد (ل.)] (.

و حيث تنص المادة السابعة من القانون 16.49 على أن التعويض الناتج عن الإفراغ يشمل قيمة الأصل التجاري التي تتحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الإنتقال من المحل، وبذلك فإنه وتأسيسا على المادة المشار إليها فإن تلك التعويضات تشمل التعويض عن الحق في الكراء وهو الحق الذي يفقده المكتري بشكل كامل نتيجة الإفراغ، والتعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية اللذان يفقدهما بشكل مؤقت في إنتظار نقل نشاطه إلى محل آخر، إضافة إلى مصاريف الإصلاحات والتحسينات بشرط إثبات المكتري قيامه بها، وكذا مصاريف الإنتقال.

وحيث انه إعمالا من المحكمة لسلطتها التقديرية في تحديد التعويض المستحق عن الافراغ للاستعمال الشخصي، فبخصوص تقدير التعويض عن الحق في الكراء فانه يتم إحتسابه إستنادا إلى الفرق بين السومة التي كان يؤديها المكتري للمكري بتاريخ التوصل بالإنذار بالإفراغ مع السومة الحقيقية الحالية المقترحة للمحل موضوع النزاع مع الأخذا بعين الإعتبار مدة الكراء، و تطبيقا لهذه القاعدة على المحل موضوع النزاع فان السومة الكرائية الحالية محددة في 1365,00 درهم و متوسط السومة الكرائية المقترحة ( 3000 درهم و 2500 درهم ) من قبل الخبيرين المعينين ابتدائيا المحددة في مبلغ 2750 درهم و هو مبلغ يتناسب و الطبيعة التجارية لموقع المحل و مواصفاته العمرانية و تجهيزاته الداخلية و باحتساب الفرق بينهما و ضربه في مدة 60 شهر و ذلك بالنظر الى طول مدة الكراء التي تمتد منذ سنة 1990 فان الحاصل هو مبلغ 83.100,00 درهم كتعويض مستحق للمكتري عن الحق في الكراء ، و الذي روعي فيه أيضا موقع المحل بحي شعبي بمدينة سلا يعرف رواجا تجاريا لا باس به و مستغل في بيع الزليج و مواد النظافة و السباكة .

وحيث انه بخصوص التعويض عن عنصر الزبناء و السمعة التجارية فان المكتري ادلى بتصاريح ضريبية لسنة واحدة 2020 و ثلاث اشهر من سنة 2021 و هي تصاريح تعتمد في احتساب هذا العنصر استنادا الى المادة السابعة التي تحدد التعويض عن هذا العنصر انطلاقا من التصاريح الضريبية ، و لم تحصر التعويض في ضرورة التوفر على التصاريح الضريبية للاربع سنوات الأخيرة من التوصل بالانذار بل هي فقط انطلاقة و بداية من هذه التصاريح و عليه و خلافا لما سار عليه الحكم المستانف فان المكتري محق في الحصول على تعويض عن الزبناء و السمعة التجارية انطلاقا من التصريحين المدلى بهما و من انعدام وجود اية محاسبة لديه و استحضارا لطول مدة الكراء و موقع المحل و نوع التجارة الممارسة و نوعية الزبناء المتعاملين معه فقد تم تقدير التعويض المستحق عن هذا العنصر في مبلغ 30.000,00 درهم ، و بخصوص مصاريف الانتقال فقد حددها السيد الخبير في 5.000,00 درهم و الذي ارتات المحكمة انه يتناسب و طبيعة النشاط المزاول بالمحل و السلع الموجودة به حسب الصور المدلى بها بتقرير الخبرة ، فيكون بذلك التعويض الاجمالي المستحق للمكترين عن فقدانهم لاصلهم التجاري و المطابق للمادة السابعة من قانون 49/16 محدد في 118.100,00 درهم .

حيث انه و استنادا الى ما ذكر فانه يتعين عدم اعتبار الاستئناف الفرعي و إبقاء صائره على رافعه ، و اعتبار الاستئناف الاصلي جزئيا مع تعديل الحكم المستأنف و ذلك بخفض المبلغ المحكوم به الى حدود مبلغ 118.100,00 درهم و تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا

في الشكل : بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع: برد الفرعي مع إبقاء الصائر على رافعه ،و باعتبار الاصلي جزئيا و تعديل الحكم المستأنف بحصر المبلغ المحكوم به في 118.100,00 درهم و تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.