Réf
56143
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
3867
Date de décision
15/07/2024
N° de dossier
2024/8219/173
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Réforme du jugement, Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Droit au bail, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Charge de la preuve, Calcul de l'indemnité, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en rejetant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et le droit à indemnisation. L'appelant contestait la validité du congé, fondé sur deux motifs distincts, et revendiquait le bénéfice de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16.
La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la délivrance d'une sommation de payer les loyers, distincte du congé pour reprise, ne vicie pas ce dernier. Sur le fond, la cour fait droit à la demande d'indemnité en se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire qu'elle homologue.
Elle retient que l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail et les frais de déménagement, calculés selon des critères objectifs tels que l'emplacement et la valeur locative du fonds. La cour exclut cependant toute indemnisation au titre des améliorations, en raison de l'état dégradé du local, ainsi qu'au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales.
En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur le seul chef du rejet de la demande reconventionnelle et condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction, confirmant le jugement pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تمسك المستأنف بأن الحكم قد صدر مجانبا للصواب فيما قضى به لحرمانه من التعويض عن انهاء عقد الكراء ولخرق مقتضيات الفصل 7 من قانون 16/49 وببطلان الانذار لسلوكه لمسطرة الانذار بخصوص سببين مختلفين.
وحيث انه وبخصوص تضمين الانذار لسببين هما المطالبة بالواجبات الكرائية وباسترجاع المحل لاستعماله شخصيا فهو مردود طالما ان الانذار موضوع الدعوى يتعلق بالافراغ لاستعمال المحل شخصيا وان سلوك المستأنف عليها لتوجيه انذار آخر من اجل المطالبة بواجبات الكراء لا يوجد قانونا ما يمنعها من سلوك هذا التصرف لضمان حقوقها على العقار موضوع الكراء فضلا على ان المطالبة بواجبات الكراء تبقى من الحقوق المخولة لها شرعا لاستيفاء حقوقها على المحل.
وحيث انه وبخصوص خرق مقتضيات الفصل السابع من قانون 16/49 فقد أصدرت محكمة الاستئناف قرارها التمهيدي باجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض الملائم مقابل الافراغ وان الخبير المعين الحسين كرومي حدد في تقديره التعويض المستحق في مبلغ 28800 درهم عن الحق في الكراء و 3000 درهم عن مصاريف الانتقال.
وحيث أبدى كل طرف تعقيبه على الخبرة المنجزة.
وحيث ان محكمة الاستئناف ومن خلال استقراء الخبرة المنجزة ودراستها تبين لها ان السيد الخبير قد تقيد بالنقط المحددة له في القرار التمهيدي وحدد التعويض من خلال مراعاة مقتضيات الفصل السابع انقلاع من قانون 16/49 وقام باحتساب الحق في الكراء انطلاقا من موقع المحل ومساحته ونوعية النشاط المزاول به وسومته الكرائية وصعوبة العثور على محل تجاري مماثل في نفس الموقع ونفس المساحة والمواصفات وباعتماد فارق السومة الكرائية الحالية والسومة الكرائية لمحل بنفس الخصوصيات والمميزات مع تطبيق على هذا الفارق معامل المدة كما ان الخبير اقترح في هذا الاطار معامل المدة المقترحة 36 شهر لاسترجاع نفس وثيرة النشاط اما بخصوص التحسينات والاصلاحات فإن الخبير وبعد معاينته للمحل ووضعيته وحالته والتي وصفها الخبير بالمهترئة وتنقصه الاصلاحات والصيانة بحيث يظهر بداية انخلاع التكسية في بعض الاماكن ونقط ناتجة عن الرطوبة مع تضرر الارضية وبالتالي لم يحدد بشأنها أي تعويض.
اما مصاريف الانتقال فقد حددها الخبير في مبلغ 3000 درهم والتي يتطلبها البحث عن محل جديد والانتقال اليه ونقل بضائعه وتجهيزاته والاشتراك في مادتي الماء والكهرباء أما بخصوص عنصري الزبناء والسمعة التجارية فإن الخبير لم يحدد بشأنها أي تعويض لعدم الادلاء بالتصريحات الضريبية.
وحيث ان تقرير الخبرة جاء مستوفيا لكافة شروطه الشكلية والموضوعية لذا يتعين التصريح بالمصادقة عليه مع تحديد التعويض المستحق للمستأنف مقابل الإفراغ في مبلغ ( 28800+ 3000) أي 31800 درهم .
وحيث يتعين تحميل المستأنف عليها الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :
في الشكل: سبق البت في الشكل بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي .
في الموضوع : باعتبار الاستئناف وإلغاء الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به من عدم قبول الطلب المضاد والحكم من جديد بقبوله شكلا وفي الموضوع بأداء المستأنف عليها لفائدة مبلغ 31800 درهم مقابل الإفراغ وتحميلها الصائر بالنسبة وبتأييد الحكم المستأنف في الباقي.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
