Réf
56143
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
3867
Date de décision
15/07/2024
N° de dossier
2024/8219/173
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Réforme du jugement, Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Droit au bail, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Charge de la preuve, Calcul de l'indemnité, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en rejetant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et le droit à indemnisation. L'appelant contestait la validité du congé, fondé sur deux motifs distincts, et revendiquait le bénéfice de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16.
La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la délivrance d'une sommation de payer les loyers, distincte du congé pour reprise, ne vicie pas ce dernier. Sur le fond, la cour fait droit à la demande d'indemnité en se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire qu'elle homologue.
Elle retient que l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail et les frais de déménagement, calculés selon des critères objectifs tels que l'emplacement et la valeur locative du fonds. La cour exclut cependant toute indemnisation au titre des améliorations, en raison de l'état dégradé du local, ainsi qu'au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales.
En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur le seul chef du rejet de la demande reconventionnelle et condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction, confirmant le jugement pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تمسك المستأنف بأن الحكم قد صدر مجانبا للصواب فيما قضى به لحرمانه من التعويض عن انهاء عقد الكراء ولخرق مقتضيات الفصل 7 من قانون 16/49 وببطلان الانذار لسلوكه لمسطرة الانذار بخصوص سببين مختلفين.
وحيث انه وبخصوص تضمين الانذار لسببين هما المطالبة بالواجبات الكرائية وباسترجاع المحل لاستعماله شخصيا فهو مردود طالما ان الانذار موضوع الدعوى يتعلق بالافراغ لاستعمال المحل شخصيا وان سلوك المستأنف عليها لتوجيه انذار آخر من اجل المطالبة بواجبات الكراء لا يوجد قانونا ما يمنعها من سلوك هذا التصرف لضمان حقوقها على العقار موضوع الكراء فضلا على ان المطالبة بواجبات الكراء تبقى من الحقوق المخولة لها شرعا لاستيفاء حقوقها على المحل.
وحيث انه وبخصوص خرق مقتضيات الفصل السابع من قانون 16/49 فقد أصدرت محكمة الاستئناف قرارها التمهيدي باجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض الملائم مقابل الافراغ وان الخبير المعين الحسين كرومي حدد في تقديره التعويض المستحق في مبلغ 28800 درهم عن الحق في الكراء و 3000 درهم عن مصاريف الانتقال.
وحيث أبدى كل طرف تعقيبه على الخبرة المنجزة.
وحيث ان محكمة الاستئناف ومن خلال استقراء الخبرة المنجزة ودراستها تبين لها ان السيد الخبير قد تقيد بالنقط المحددة له في القرار التمهيدي وحدد التعويض من خلال مراعاة مقتضيات الفصل السابع انقلاع من قانون 16/49 وقام باحتساب الحق في الكراء انطلاقا من موقع المحل ومساحته ونوعية النشاط المزاول به وسومته الكرائية وصعوبة العثور على محل تجاري مماثل في نفس الموقع ونفس المساحة والمواصفات وباعتماد فارق السومة الكرائية الحالية والسومة الكرائية لمحل بنفس الخصوصيات والمميزات مع تطبيق على هذا الفارق معامل المدة كما ان الخبير اقترح في هذا الاطار معامل المدة المقترحة 36 شهر لاسترجاع نفس وثيرة النشاط اما بخصوص التحسينات والاصلاحات فإن الخبير وبعد معاينته للمحل ووضعيته وحالته والتي وصفها الخبير بالمهترئة وتنقصه الاصلاحات والصيانة بحيث يظهر بداية انخلاع التكسية في بعض الاماكن ونقط ناتجة عن الرطوبة مع تضرر الارضية وبالتالي لم يحدد بشأنها أي تعويض.
اما مصاريف الانتقال فقد حددها الخبير في مبلغ 3000 درهم والتي يتطلبها البحث عن محل جديد والانتقال اليه ونقل بضائعه وتجهيزاته والاشتراك في مادتي الماء والكهرباء أما بخصوص عنصري الزبناء والسمعة التجارية فإن الخبير لم يحدد بشأنها أي تعويض لعدم الادلاء بالتصريحات الضريبية.
وحيث ان تقرير الخبرة جاء مستوفيا لكافة شروطه الشكلية والموضوعية لذا يتعين التصريح بالمصادقة عليه مع تحديد التعويض المستحق للمستأنف مقابل الإفراغ في مبلغ ( 28800+ 3000) أي 31800 درهم .
وحيث يتعين تحميل المستأنف عليها الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :
في الشكل: سبق البت في الشكل بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي .
في الموضوع : باعتبار الاستئناف وإلغاء الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به من عدم قبول الطلب المضاد والحكم من جديد بقبوله شكلا وفي الموضوع بأداء المستأنف عليها لفائدة مبلغ 31800 درهم مقابل الإفراغ وتحميلها الصائر بالنسبة وبتأييد الحكم المستأنف في الباقي.
66506
Bail commercial : Le défaut de paiement des loyers dans le délai de 15 jours imparti par la sommation justifie la résiliation du bail et l’expulsion du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/11/2025
66505
La cession du droit d’exploitation d’un local commercial par le preneur justifie l’occupation des lieux par le cessionnaire et fait échec à l’action en expulsion pour occupation sans droit ni titre (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
10/11/2025
66500
Résiliation du bail commercial : La preuve de la fermeture continue du local, au sens de l’article 26 de la loi n° 49-16, ne peut être établie par des constats de visites de l’huissier de justice à des dates rapprochées (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/11/2025
Visites rapprochées, Résiliation du bail, Rejet de la demande d'expulsion, Preuve de la fermeture, Notification par huissier de justice, Non-paiement des loyers, Fermeture continue du local, Dommages-intérêts moratoires, Confirmation du jugement, Bail commercial, Absence de mise en demeure
66496
La forclusion de l’action du bailleur en validation du congé est encourue après l’expiration du délai de six mois suivant la fin du préavis (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2025
66494
Bail commercial : la notification d’un congé par un clerc d’huissier de justice est valide en application de la loi organisant la profession (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/11/2025
66490
Bail commercial : Le non-paiement des loyers dans le délai imparti par une sommation entraîne l’acquisition de la clause résolutoire (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2025
66488
Vente de l’immeuble loué : L’acquéreur ne peut exiger le paiement des loyers ou la résiliation du bail sans avoir préalablement notifié la cession de droit au preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66476
Le paiement partiel des loyers n’empêche pas la résiliation du bail commercial dès lors que le preneur reste en défaut de paiement après mise en demeure (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/11/2025
66470
Indemnité d’éviction : L’absence de justification de la valeur de la clientèle n’empêche pas l’indemnisation des autres éléments du fonds de commerce, tel le droit au bail (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/11/2025
