باسم جلالة الملك

القرار رقم 913، الصادر بتاريخ 14/09/2005، في الملف التجاري رقم 1047/3/2/2004

بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 19/11/04 من طرف الطالبة شركة (م. ف) بواسطة نائبها الأستاذ محمد (ن) والرامي إلى نقض القرار رقم 851 الصادر بتاريخ 05/10/04 في الملف رقم 405/04 عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش.

وبناء على المستندات المدلى بها في الملف.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 06/07/05 وتبليغه.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 14/09/05.

وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشارة المقررة السيدة حليمة ابن مالك والاستماع إلى ملاحظات المحامية العامة السيدة إيدي لطيفة.

بناء على قرار السيد رئيس الغرفة بعدم إجراء بحث طبقا للفصل 363 من ق م م.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من وثائق الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش بتاريخ 05/10/04 في الملف عدد 405/04 أن الطالبة شركة (م. ف) تقدمت بمقال مفاده أنها توصلت بإنذار بتاريخ 07/07/03 من المدعى عليه (المطلوب) يرمي إلى إفراغها من العين التي تشغلها منه بالكراء لكونه يريد هدمه وإعادة بنائه وقد سلكت مسطرة الصلح انتهت بفشله. وأنها تنازع في الإنذار بعلة أن المدعى عليه لم يدل بأية حجة تفيد ادعاءاته وأن الهدف هو إفراغها دون سبب ملتمسة لذلك إبطال الإنذار واحتياطيا إجراء خبرة لتحديد التعويض عن فقدانها الأصل التجاري وبعد جواب المدعى عليه وتقديمه لمقال مقابل يلتمس بمقتضاه المصادقة على الإنذار لجدية السبب المبني عليه مدليا بترخيص بالبناء وتصميم. وبعد تمام الإجراءات صدر الحكم القاضي في الطلب الأصلي برفضه وفي المقابل بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ موضوع ملف عقود مختلفة عدد 5319/03 وتحميل المدعى عليها فرعيا الصائر. استأنفته الطالبة استئنافا أصليا والمطلوب استئنافا فرعيا بتتميم الحكم بطرد المستأنف عليها فرعيا هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية. فقضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا والحكم من جديد على المستأنف عليه عبد الفتاح (ج) بأدائه للمستأنفة تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات حسب آخر سومة مؤداة له وبتأييده فيما عدا ذلك وعلى المستأنف عليه بالصائر. بمقتضى قرارها المطعون فيه.

حيث تنعى الطاعنة على القرار في أسباب النقض عدم الارتكاز على أساس وانعدام التعليل ذلك أنه قضى بإفراغها من المحل موضوع النزاع استنادا إلى حيثية واحدة جاء فيها « أن من الثابت من الوثائق المرفقة بمقال المدعى عليه المعارض أن هذا الأخير استخرج تصميما للعقار المراد هدمه واستصدر ترخيصا إداريا بالهدم وإعادة البناء من المصالح المختصة فيكون السبب المستند عليه للإفراغ جديا … » إلا أنه بالرجوع إلى وثائق الملف والنص القانوني فإن مجرد التوفر على تصميم البناء ورخصة الهدم لا يعتبران شرطين كافيين للقول بجدية السبب والحكم بالمصادقة على الإنذار انطلاقا من الملاحظات التالية أولا خرق الفصل 6 من ظهير 24/05/55 فقد دفعت ببطلان الإنذار لتأسيسه على سبب عام غير محدد وهو الهدم وإعادة البناء والفصل 6 من الظهير يفيد بأن الإنذار يجب أن يكون مبررا بتعليل كاف ومقنع وبالرجوع إلى الإنذار تبين أنه لم يكن معللا لأن إثبات الهدم لانعدام الأمن والصحة الوارد في الفصل 11 من الظهير يقع بإثبات أن البناء معرض فعلا للهدم عن طريق الإدلاء بخبرة قضائية أو طلبها. وأن انعدام الشروط الصحية لا يمكن إثباته إلا بقرار إداري صادر عن الجهات المختصة. والإنذار موضوع النزاع لا يتوفر على هذه الوسائل لإثبات أن البناية هي بالفعل تتطلب الهدم. مما يكون معه الإنذار خارقا للفصل المذكور ثانيا خرق الفصل 12 من الظهير ذلك أنه اعتمادا على نظرية السبب التي يقوم عليها ظهير 24/05/55 التي تفرضها محكمة الفصل 32 ألا تحرم المكتري من التعويض الكامل إلا في حالة ما إذا ثبت لديها سبب من الأسباب الواردة في الفصول 11 و12 و13 والمحكمة ملزمة قبل أن تقضي بالتعويض الجزئي المنصوص عليه بالفصل 12 أن تتأكد من كون المكري عازم على القيام بالهدم وإعادة البناء. ولا يجوز لها التخلي عن ذلك بمجرد أن المشرع أعطى للمكري ضمانات أخرى. كما أن الفصل 12 يخول للمكتري البقاء بالمحل إلى حين الشروع في البناء. كما أن التعويض المنصوص عليه بالفصل 12 مرتبط بحق الأسبقية. كما أن المشرع في ظهير 24/05/55 لم يغفل الحديث عن التعويض الكامل ربطه بسوء نية المكري وذلك بنص الفصل 20 من الظهير. وأنه بالرجوع إلى ظروف النازلة سيتأكد أن العامل الوحيد هو المضاربة العقارية نظرا لموقع المحل موضوع النزاع كما أن المدعي تقدم بمقال مضاد يلتمس بمقتضاه المصادقة على الإنذار بالإفراغ والمؤسس على معطيات الفصل 12 من ظهير 24/05/55 وعبر عن استعداده لأداء كل الالتزامات وبالرجوع إلى الفصل المذكور فإنه ينص في حالة ما إذا كان سبب الإنذار بالفعل صحيح فإنه يشترط تحديد تعويض على أساس وقت الإفراغ وأنها سبق لها أن أكرت المحل ما يزيد عن 21 سنة وأنه وقت إبرام العقد كانت الظروف جد بسيطة واليوم فإن قيمتها الحقيقية قد تغيرت. كما أن الحكم على الطالبة بالإفراغ وهي شركة تتحمل عدة التزامات تجاه عدة متدخلين وفاعلين اقتصاديين استنادا إلى زعم يفتقر إلى ما يعضده وأن الواقع يخالف ما جاء على لسان المطلوب لأن العقار في حالة جيدة لم يتعرض لأية حالة تستوجب هدمه وغياب أية وثيقة تفيد ذلك وأنه يحتوي على طابقين وطابق أرضي والغاية من الإفراغ هي المضاربة ومطاوعة المدعي في دعواه سيترتب عنه عدة آثار سلبية على كافة المستويات منها المستوى المادي لكونها وظفت رأسمال مهم في مشروع المطعم وأنشأت أصلا تجاريا مكنها من اكتساب عناصر فخمة من الجانب المادي لهذا الأصل خاصة فيما يتعلق بالمنقولات التي لا يمكن إعادة استثمارها في مكان آخر كما أنها قامت بدفع العديد من الضرائب وعلى المستوى الاقتصادي فإنها تشكل جانبا من البنية التحتية الاقتصادية وخاصة في الشق السياحي وإفراغها يشكل عائق أمام استمراريتها وتنفيذ التزاماتها وعلى المستوى الاجتماعي فإن عدد عمالها يعتبر رقما ناطقا بحجم الأضرار الذي قد يلحق بهم بعد الإفراغ وأن محكمة الاستئناف لم تأخذ بعين الاعتبار الوضعية المالية والقانونية للشركة مما جعل حكمها ناقص التعليل منزل منزلة انعدامه يتعين نقضه.

لكن لما كان الثابت لقضاة الموضوع من خلال الإنذار موضوع النزاع الذي جاء فيه « إن موكلي ينذركم بإفراغ المحل لكونه يريد هدمه وإعادة بنائه. وأن هذا السبب يبرر إفراغكم من المحل المكترى وفقا لأحكام الفصل 12 من ظهير 24/05/55 … » ومن خلال المقال المقابل المقدم من لدن المطلوب أنه يرمي إلى المصادقة على الإنذار بالإفراغ وإبداء استعداده للوفاء بالتزاماته القانونية وقد أرفق مقاله بالوثائق اللازمة من ترخيص بالهدم وإعادة البناء وتصميم. ولما كان الفصل 12 من ظهير 24/05/55 ينص « على أن لصاحب الملك الحق في رفض تجديد العقد لكونه يريد هدم الملك وإعادة بنائه لكنه يتحمل تعويض عن الإفراغ يدفعه للمكتري قبل خروجه من الملك يكون قدره معادلا لما لحق المكتري من ضرر دون أن يتعدى مع ذلك كراء ثلاث سنوات تحسب على أساس المقدار المعمول به وقت الإفراغ ». فإن محكمة الاستئناف التي اعتبرت مجمل ما ذكر مستخلصة من ذلك وعن صواب أن السبب الذي بني عليه الإنذار هو الهدم وإعادة البناء طبقا للفصل 12 من ظهير 24/05/55 وليس السبب هو الهدم لانعدام الأمن والصحة المنصوص عليهما بالفصل 11 من الظهير واللذين يستلزما من المكري إثبات ذلك بخبرة قضائية أو قرار إداري من الجهات المختصة وأن إثبات سبب الهدم وإعادة البناء الوارد بالإنذار يقع بالإدلاء بتصميم البناء المراد إقامته مكان البناء المراد هدمه وبرخصة إنجاز البناء الجديد. وأنه أثبت جدية السبب الذي بني عليه الإنذار وبالتالي فإن السبب المعتمد في الإنذار والمنصوص عليه بالفصل 12 من الظهير قائم في النازلة. فقضت بإلغاء الحكم المستأنف جزئيا. والحكم من جديد على المطلوب بأداء تعويض يوازي كراء ثلاث سنوات حسب السومة الكرائية المعمول بها وقت الإفراغ مما تكون معه المحكمة قد تأكدت من أن المكري عازم فعلا على القيام بالهدم وإعادة البناء استنادا إلى الوثائق المدلى بها من تصميم ورخصة البناء وحددت التعويض المستحق طبقا لما ينص على الظهير في فصله الثاني عشر المذكور فتكون بذلك قد ركزت قرارها على أساس قانوني وبما جاء في تعليلها يعتبر كافيا في تبرير قضائها. مما تكون معه وسائل النقض على غير أساس.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وتحميل الطالبة المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد عبد الرحمن مزور والمستشارين السادة: حليمة ابن مالك مقررة وجميلة المدور ومليكة بنديان ولطيفة رضا أعضاء وبمحضر المحامية العامة السيدة إيدي لطيفة وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد الرحيم أيت علي.