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Droit au maintien dans les lieux

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la preuve d'une relation locative opposable aux propriétaires. Le tribunal de commerce avait débouté les demandeurs, héritiers du bailleur initial, en considérant que l'occupant justifiait d'un bail.

Devant la cour, les appelants contestaient l'existence et l'opposabilité de cette relation locative, arguant que l'intimé n'avait aucun lien contractuel avec leur auteur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'occupant justifie de son droit au maintien dans les lieux par une relation locative établie avec le locataire principal du propriétaire.

Elle confère une force probante particulière au procès-verbal de la police judiciaire, qu'elle qualifie de document officiel faisant foi de l'existence du bail. La cour juge en outre que le moyen tiré du défaut de paiement des loyers entre l'occupant et le locataire principal est inopérant, dès lors que les appelants, tiers à ce contrat, n'ont pas qualité pour s'en prévaloir.

En l'absence de preuve de la résiliation de ce bail, l'occupation ne peut être qualifiée d'illégitime, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence du juge des référés pour ordonner l'expulsion d'un preneur au terme d'un bail commercial à durée déterminée. Le tribunal de commerce, statuant en référé, avait déclaré la demande du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'occupation du preneur était devenue sans droit ni titre à l'expiration du contrat, justifiant une mesure d'expulsion. La cour retient cependant que l'examen des conditions de renouvellement du bail, de sa soumission aux dispositions de la loi n° 49-16 et de la portée des clauses contractuelles constitue une contestation sérieuse touchant au fond du droit.

Elle rappelle qu'une telle analyse, impliquant l'interprétation du contrat pour déterminer l'existence ou non d'un droit au maintien dans les lieux, excède les pouvoirs du juge de l'urgence. Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, se déclare incompétente pour connaître de la demande.

Saisie d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'existence d'un bail commercial en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, considérant que l'occupant justifiait d'un titre locatif.

En appel, les bailleurs soutenaient que l'occupant était sans droit ni titre, faute de contrat, et que les quittances de loyer et les dépôts de loyers à la caisse du tribunal constituaient des manœuvres pour créer une apparence de droit. La cour retient que l'occupant justifie de son droit au maintien dans les lieux par la production de quittances de loyer qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation recevable de la part des bailleurs.

Elle considère que ces pièces suffisent à établir l'existence d'une relation locative liant l'occupant au défunt propriétaire, et par transmission à ses héritiers. Faute pour les appelants de rapporter la preuve de la résiliation ou de la nullité de ce bail, la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre ne peut prospérer.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce tranche la question du droit du propriétaire d'un local commercial face à un occupant sans titre qui y a établi son fonds de commerce. L'appelante, propriétaire du bien, soutenait que l'occupation était dépourvue de tout fondement contractuel, tandis que l'intimé opposait la titularité d'un fonds de commerce exploité de longue date dans les lieux.

La cour constate que l'occupation litigieuse résulte d'une erreur matérielle ancienne, à savoir une inversion des clés entre deux locaux commerciaux contigus par le notaire instrumentaire. Elle retient que la création et l'exploitation d'un fonds de commerce par l'occupant ne sauraient lui conférer un droit au maintien dans les lieux.

La cour juge qu'en l'absence de toute relation contractuelle, et notamment d'un bail, entre le propriétaire et l'occupant, l'occupation est dénuée de tout titre légal. Dès lors, la demande d'expulsion est jugée fondée, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et ordonne l'expulsion de l'occupant et de tout occupant de son chef.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine si la qualité de préposé constitue un titre d'occupation opposable aux héritiers de l'employeur. Le tribunal de commerce avait refusé l'expulsion en raison de l'incertitude sur la nature de la relation juridique liant les parties.

L'appelant soutenait que la qualité de simple salarié, reconnue par l'occupant lui-même, le privait de tout droit au maintien dans les lieux et caractérisait une occupation sans droit ni titre justifiant une mesure d'expulsion. La cour écarte cette argumentation en retenant que la présence de l'intimé dans le local commercial trouve précisément son fondement dans la relation de travail, que les appelants eux-mêmes qualifiaient de salariat.

Elle juge que cette relation contractuelle, indépendamment de sa régularité ou de sa nature exacte, constitue un titre juridique qui fait obstacle à la qualification d'occupation sans droit ni titre. L'existence d'un tel titre, même contesté sur le fond, exclut la compétence du juge des référés pour ordonner l'expulsion.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La cour d'appel de commerce rappelle que le contrat de gérance libre, conclu intuitu personae, est résolu de plein droit au décès du gérant et n'est pas transmissible à ses héritiers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion de l'héritier du gérant qui se maintenait dans les lieux.

L'appelant soutenait que la relation contractuelle devait être requalifiée en bail commercial, transmissible par succession, et offrait d'en rapporter la preuve par témoignage. La cour retient que l'existence d'un contrat de gérance libre écrit et non contesté fait obstacle à toute tentative de requalification.

Elle souligne que ce contrat, fondé sur la considération de la personne du gérant, prend fin automatiquement à son décès, l'héritier ne pouvant se prévaloir d'aucun droit au maintien dans les lieux en l'absence d'un nouveau contrat. Dès lors, la cour écarte la preuve testimoniale tendant à établir l'existence d'un bail commercial, au motif qu'elle ne peut prévaloir contre l'acte écrit qui fixe la nature de la relation juridique entre les parties.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour défaut de titre, la cour d'appel de commerce examine la source du droit au maintien dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que le contrat de bail dont se prévalait l'occupant, conclu avec un seul des propriétaires indivis, avait été judiciairement annulé.

L'appelant soutenait que son droit d'occupation ne découlait pas de ce bail annulé, mais de l'acquisition antérieure et non contestée du fonds de commerce exploité dans les lieux, laquelle emportait cession du droit au bail. La cour d'appel de commerce retient que le véritable titre de l'occupant est l'acte de cession du fonds de commerce, et non le bail subséquent annulé.

Elle considère que la validité de cette cession, qui n'a pas été remise en cause par une action judiciaire prospère, confère à l'acquéreur un droit légitime à se maintenir dans les lieux. Dès lors, la demande d'expulsion fondée sur l'occupation sans droit ni titre ne pouvait être accueillie, le titre de l'occupant étant constitué par l'acte d'acquisition du fonds de commerce.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un nouveau bail commercial, consenti par le bailleur à un tiers, à la locataire originaire dont le droit au maintien dans les lieux a été judiciairement reconnu après cassation d'une décision d'éviction. Le tiers, auteur d'une tierce opposition, contestait une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration de la locataire évincée, en invoquant son propre titre locatif et le fait de ne pas avoir été partie à l'instance initiale.

La cour écarte ce moyen en retenant que la cassation de l'arrêt ayant validé l'éviction, suivie de la réformation du jugement par la cour de renvoi, a eu pour effet de rétablir la relation locative originaire et de restituer les parties dans leur état antérieur. Dès lors, le bail consenti au tiers en cours d'instance, alors que le droit de la première preneuse n'était pas définitivement éteint, ne saurait faire échec au droit de cette dernière de recouvrer la possession des lieux.

La cour relève en outre que le tiers était intervenu volontairement à l'instance après cassation, ce qui rendait son argument tiré du défaut de mise en cause inopérant. En conséquence, la cour d'appel de commerce déclare la tierce opposition recevable en la forme mais la rejette au fond, confirmant ainsi l'ordonnance de référé entreprise.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application de la loi nouvelle relative aux baux commerciaux à une procédure d'expulsion initiée sous l'empire de la loi ancienne. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable au motif que le litige était désormais soumis à la loi n° 49-16.

L'appelant soutenait que le litige demeurait régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, en application de l'article 38 de la loi nouvelle qui exclut le renouvellement des actes et jugements antérieurs à son entrée en vigueur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 38 de la loi n° 49-16 n'exclut de son champ d'application que les actes et jugements définitivement rendus avant son entrée en vigueur.

Or, la cour relève que l'ordonnance constatant l'échec de la conciliation, acte juridique déterminant pour la rupture du bail, a été rendue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Dès lors, les effets de cet échec, notamment la déchéance du droit au maintien dans les lieux, ne peuvent plus être appréciés au regard du dahir de 1955, abrogé, mais selon les dispositions de la loi n° 49-16.

La cour ajoute que l'inertie du bailleur pendant plus d'un an après la décision définitive sur la conciliation a emporté acceptation de la poursuite de la relation locative, privant de fondement l'allégation d'occupation sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la présence d'un tiers dans un local commercial, initialement autorisée au titre d'un contrat de gérance, pouvait être qualifiée d'occupation illicite. Le tribunal de commerce avait débouté la demanderesse au motif que son propre aveu établissait le caractère légitime de la présence de l'occupant.

L'appelante soutenait que la qualité de gérant du fonds de commerce ne conférait aucun droit au maintien dans les lieux et que les sommes perçues constituaient une redevance de gérance et non un loyer. La cour retient que la qualité de gérant, reconnue par l'appelante elle-même, fait obstacle à la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle rappelle que cette dernière suppose des éléments de surprise ou de clandestinité dans la prise de possession, lesquels font défaut lorsque l'entrée dans les lieux a été autorisée. Il appartenait dès lors à la bailleresse de mettre fin au contrat de gérance selon les procédures légales avant de solliciter une expulsion.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné son expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'appelant soutenait, d'une part, l'existence d'un bail verbal que des témoignages suffisaient à établir et, d'autre part, le défaut de qualité à agir du demandeur à l'expulsion, faute pour ce dernier de justifier d'un titre de propriété.

La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'intervention volontaire d'une société se prétendant gestionnaire du site, au motif que la résiliation de sa convention de partenariat avec la collectivité locale la privait de qualité à agir. Sur le fond, la cour retient que l'occupant, sur qui pèse la charge de la preuve de son droit au maintien dans les lieux, ne peut se prévaloir de simples témoignages pour établir l'existence d'un bail verbal.

Elle écarte en effet la preuve testimoniale au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, dès lors qu'elle vient contredire les propres déclarations de l'appelant consignées dans un procès-verbal de constat d'huissier, lequel constitue une preuve littérale. Le moyen tiré du défaut de qualité du demandeur est également écarté, la cour considérant qu'il ne peut être soulevé que par le véritable propriétaire du bien.

En conséquence, le jugement ordonnant l'expulsion est confirmé.

En matière de congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était saisie d'un appel contre un jugement ayant validé le congé et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'une expertise. Le preneur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour forclusion et contestait la qualité de bailleur de l'appelant.

La cour rappelle que le délai de six mois pour agir en validation du congé, prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16, ne court qu'à compter de l'expiration du préavis accordé au preneur dans l'acte de notification. Elle retient par ailleurs que la production d'un certificat de propriété par le bailleur suffit à établir sa qualité, faisant peser sur l'occupant la charge de prouver son droit au maintien dans les lieux.

Sur le fond, la cour entérine l'évaluation de l'expert judiciaire qui, ayant qualifié les locaux de simple entrepôt, a limité l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail et aux frais de déménagement, à l'exclusion de tout autre élément matériel ou incorporel. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur en écartant certains postes de préjudice évalués par l'expert.

L'appelant contestait cette évaluation, sollicitant notamment la prise en compte du pas-de-porte versé à l'entrée dans les lieux, la réévaluation des frais d'aménagement et de déménagement, ainsi que la mention expresse de son droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement. La cour d'appel de commerce écarte la demande relative au pas-de-porte, retenant que l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la loi n° 49-16 couvre l'entier préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, incluant la valeur du droit au bail qui en constitue l'équivalent.

Elle confirme également la réduction des indemnités pour travaux et frais de déménagement, au motif que l'évaluation de l'expert, non étayée par des pièces justificatives, était forfaitaire et que le capital investi dans les aménagements s'était amorti avec le temps. Enfin, la cour juge que le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité découle de l'application de plein droit de l'article 27 de la même loi, rendant superflue sa mention dans le dispositif du jugement.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail consenti par un tiers au nouveau propriétaire. L'appelant soutenait que le bail invoqué par l'occupant était un acte simulé et nul, faute pour le signataire d'avoir la qualité de propriétaire au moment de sa conclusion.

La cour rappelle qu'une action en expulsion suppose que l'occupant soit dépourvu de tout titre. Or, elle constate que l'intimé produit non seulement un contrat de bail, mais également une précédente décision de justice devenue irrévocable qui a déjà statué sur la légitimité de son occupation.

La cour retient que cette décision, en établissant que le bailleur de l'intimé tenait lui-même ses droits de l'ancien propriétaire, constitue une présomption légale au sens des articles 450 et 453 du dahir des obligations et des contrats. Cette présomption dispense l'occupant de rapporter toute autre preuve de son droit au maintien dans les lieux.

Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif fondant le congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction fondée sur un projet de démolition.

L'appelant soutenait que le motif invoqué par le bailleur n'était pas conforme aux dispositions impératives de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour retient que les causes d'éviction sont limitativement énumérées par l'article 26 de ladite loi et que la démolition en vue d'un simple lotissement n'y figure pas.

Elle rappelle que le congé pour démolition n'est valable que s'il est justifié par un projet de reconstruction, ce afin de garantir le droit au retour ou à l'indemnisation du preneur. Faute pour le bailleur d'avoir produit le permis de construire et les plans requis attestant d'un tel projet, la cour juge le motif du congé illégitime et l'avis d'éviction nul.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

En matière de bail portant sur un bien en indivision, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu par un seul des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur au motif que la bailleresse ne disposait pas de la majorité des trois quarts requise pour un acte d'administration.

L'appelant soutenait que le bail n'était que la continuation d'une relation locative antérieure lui ayant permis d'acquérir un fonds de commerce, de sorte que son expulsion ne pouvait être ordonnée qu'en application des règles protectrices du bail commercial. La cour retient que le contrat de bail, qualifié d'acte d'administration du bien indivis, est nul faute d'avoir été consenti par des indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats.

Elle relève en outre qu'en l'absence de toute ratification par les autres coïndivisaires, le contrat ne peut produire aucun effet. Dès lors, la cour considère que la nullité du titre locatif prive le preneur de tout droit au maintien dans les lieux et rend inopérante l'invocation d'une prétendue acquisition d'un fonds de commerce, laquelle suppose un titre d'occupation valable.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'occupants d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse. Le premier juge avait ordonné l'expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Les appelants soulevaient l'incompétence du juge des référés en raison d'une contestation sérieuse tirée de l'existence d'une société de fait entre leur auteur et le titulaire du bail, ainsi qu'un vice de procédure. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, rappelant que l'expulsion pour occupation sans droit ni titre relève de la compétence du juge des référés au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce.

Elle rejette également le moyen de procédure, dès lors que les appelants étaient tous intervenus volontairement en première instance. Sur le fond, la cour retient que les éléments de preuve produits par les occupants, consistant en des témoignages et des virements bancaires non probants, ne sauraient suffire à établir un droit au maintien dans les lieux face au contrat de bail régulier présenté par l'intimé.

Faute pour les appelants de produire le procès-verbal de police qui aurait contenu un aveu du titulaire du bail, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la réintégration d'une société locataire dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une précédente décision ayant déclaré inopposable à la personne morale l'ordonnance d'expulsion visant son gérant. Le premier juge avait fait droit à la demande de remise en état en se fondant sur cette inopposabilité.

Les bailleurs appelants soulevaient, d'une part, la nullité de la signification de l'assignation en première instance et, d'autre part, l'existence d'un acte de résiliation amiable du bail qui aurait privé la société de tout droit au maintien dans les lieux. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, relevant que les attestations de remise étaient régulières et que l'effet dévolutif de l'appel permettait en tout état de cause aux parties de présenter leurs moyens.

Sur le fond, elle retient que la demande de réintégration est la conséquence directe de l'arrêt antérieur ayant jugé l'expulsion inopposable à la société, peu important l'existence d'un acte de résiliation du bail dès lors que cet acte était antérieur à l'arrêt fondant le droit à réintégration. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

Le débat portait sur le droit au maintien dans les lieux d'un occupant se prévalant d'une cession de fonds de commerce non formalisée. Le tribunal de commerce avait ordonné son expulsion en le qualifiant d'occupant sans droit ni titre. L'appelant soutenait que son occupation reposait sur un contrat de cession et une relation locative subséquente, bien que non matérialisés par un acte écrit. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation, faute pour l'appelant de produire le moindre commencement de preuve de ses allégations. Elle retient au contraire qu'une déclaration versée aux débats par un tiers qualifiait expressément l'appelant de simple assistant de l'ancien gérant, sans aucun droit propre sur le local. Dès lors, en l'absence de tout titre juridique justifiant son occupation, le jugement ordonnant l'expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve du droit au maintien dans les lieux d'un occupant. L'intimée, pour justifier son occupation, invoquait l'existence d'un contrat de société conclu entre son défunt époux et l'appelant. La cour relève que cette prétention demeure à l'état de simple allégation, faute pour l'occupante de produire l'acte de société allégué ou toute preuve du versement des fonds correspondants. Elle écarte également les quittances de redevances communales produites, dès lors que celles-ci, établies au nom de l'appelant, ne sauraient constituer un titre d'occupation opposable. La cour retient en conséquence que l'occupante, n'ayant pu justifier d'aucun titre légal fondant sa présence dans les lieux, doit être considérée comme occupante sans droit ni titre. Le jugement de première instance est donc infirmé et l'expulsion de l'occupante est ordonnée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en validation de congé et en expulsion, lorsque le congé a été délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955 mais que l'action en justice a été introduite après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur, la jugeant soumise à la loi nouvelle. L'appelant soutenait que la situation juridique devait être appréciée à la date de délivrance du congé, date à laquelle les procédures antérieures à l'instance avaient été menées. La cour écarte ce moyen et retient que la loi applicable est celle en vigueur au jour de l'introduction de la demande en justice. Elle juge ainsi, au visa de l'article 38 de la loi n° 49-16, que le dahir de 1955 est abrogé et que la nouvelle loi est d'application immédiate. La cour ajoute, à titre surabondant, que même sous l'empire du texte ancien, le défaut de contestation par le preneur d'un congé visant une augmentation de loyer valait acceptation du nouveau prix et non déchéance de son droit au maintien dans les lieux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une inscription au registre du commerce face à des décisions judiciaires antérieures. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des locataires en ordonnant l'expulsion. L'appelant contestait la qualité à agir des locataires et soutenait que son occupation était légitime, se prévalant d'un droit hérité de son auteur et matérialisé par une inscription au registre du commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que la qualité de locataires des intimées était établie par une précédente décision d'appel ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Sur le fond, elle constate que le contrat de société qui fondait l'occupation initiale par l'auteur de l'appelant avait été judiciairement résilié par une décision devenue définitive. La cour retient que l'inscription au registre du commerce, qui ne constitue qu'une présomption simple, ne saurait conférer un droit au maintien dans les lieux en l'absence de tout titre contractuel valide. Le jugement ordonnant l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une clause de délivrance d'un immeuble libre de toute occupation. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration d'une covenderesse dans un local commercial situé au sein de l'immeuble cédé, au motif que son bail commercial n'avait pas été expressément résilié par l'acte de vente. L'acquéreur soutenait que l'engagement contractuel de l'ensemble des vendeurs, y compris l'intimée, de livrer le bien libre de tout bail ou occupation valait renonciation à tout droit locatif. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour retient que la clause litigieuse constitue une obligation de résultat qui traduit l'intention claire et non équivoque des parties de mettre fin à toute relation locative préexistante. Elle juge que la pénalité de retard stipulée au contrat ne sanctionne que le délai d'exécution de cette obligation de délivrance et ne saurait se substituer à l'obligation principale elle-même. Dès lors, la covenderesse ne peut se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux qui serait en contradiction directe avec ses propres engagements formels. La cour réforme par conséquent le jugement, rejette la demande de réintégration et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion du vendeur d'un immeuble après la conclusion de la vente, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'occupation des lieux par ce dernier reposait sur un bail commercial verbal conclu postérieurement à la cession. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion de l'acquéreur, considérant le vendeur comme un occupant sans droit ni titre. L'appelant soutenait que la vente des murs n'emportait pas celle du fonds de commerce y étant exploité, et qu'un bail verbal avait été conclu, ce que démontraient la passivité de l'acquéreur pendant plusieurs années et les offres réelles de loyers. La cour écarte ce moyen en rappelant que la preuve de l'existence d'un contrat de bail commercial ne peut être rapportée par témoignages, en l'absence de tout commencement de preuve par écrit. Elle retient que ni le silence de l'acquéreur, ni les attestations de salariés, ni la consignation unilatérale de sommes présentées comme des loyers ne sauraient pallier l'absence de contrat écrit ou de mention d'un bail dans l'acte de vente notarié. Dès lors, la cour considère que la distinction entre la propriété des murs et celle du fonds de commerce est inopérante, faute pour l'exploitant de justifier d'un titre locatif lui conférant un droit au maintien dans les lieux. Le jugement ordonnant l'expulsion et l'indemnisation de l'acquéreur est par conséquent confirmé.

Ayant constaté que le bailleur justifiait du sérieux de son intention de démolir et de reconstruire le local loué en produisant un permis de construire et des plans d'architecte, une cour d'appel en déduit à bon droit que le congé fondé sur ce motif est valable. L'expiration de la durée de validité administrative dudit permis est sans incidence sur cette validité, dès lors que le bailleur peut en solliciter le renouvellement et que le preneur demeure protégé par son droit au maintien dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux et par son droit à l'indemnité d'éviction.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que lorsque le congé délivré au preneur pour défaut de paiement lui offre la possibilité de renouveler le bail en s'acquittant des arriérés dans un délai déterminé, le paiement effectué dans ce délai vaut acceptation des conditions proposées. Viole dès lors ce texte la cour d'appel qui, tout en constatant que le preneur a payé les loyers réclamés dans le délai imparti par le congé, retient que ce dernier est déchu de son droit au maintien dans les lieux pour n'avoir pas engagé de procédure de conciliation, une telle action n'étant plus requise.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bailleur qui donne congé à son locataire commercial pour un motif de démolition et de reconstruction, en justifiant du caractère sérieux de son projet, n'est pas tenu de réaliser les travaux dans un délai déterminé. En effet, les dispositions des articles 12, 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955, seules applicables en la matière, se bornent à accorder au preneur évincé une indemnité équivalente à trois années de loyer, le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux et un droit de priorité pour louer le nouvel immeuble, sans imposer au bailleur un quelconque délai pour l'achèvement des travaux.

En application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, le preneur d'un bail commercial, évincé en raison de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble, bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux. Ayant constaté que les travaux n'avaient pas débuté, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur n'est pas un occupant sans droit ni titre.

Par suite, elle retient à bon droit l'incompétence du juge des référés pour connaître de l'action en expulsion, une telle demande soulevant une contestation sérieuse et touchant au fond du droit.

Ayant constaté que le bailleur justifiait le congé donné au preneur d'un local commercial par un permis de construire et des plans architecturaux en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble, une cour d'appel retient à bon droit que ces pièces suffisent à établir le caractère sérieux du motif de l'éviction. Elle n'est pas tenue d'ordonner une enquête ou une visite des lieux pour vérifier la nécessité de la démolition, dès lors que les documents produits établissent la réalité du projet du bailleur et que le preneur bénéficie de la garantie légale de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit du preneur à bail commercial de contester les motifs du congé ou de réclamer une indemnité d'éviction est soumis à un délai de forclusion de deux ans. En l'absence de notification du procès-verbal de non-conciliation par le bailleur, ce délai court à compter de la date de la décision constatant l'échec de la conciliation.

Ayant relevé que le preneur n'avait pas agi en justice dans ce délai, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il était déchu de ses droits et que son occupation des lieux était devenue sans droit ni titre.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient le caractère sérieux du motif de démolition et reconstruction justifiant un congé, en se fondant sur la production par le bailleur de plans de construction et d'un permis de construire, même expiré. L'expiration d'un tel permis n'exclut pas la possibilité de son renouvellement, et le droit du preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux, qui ne peuvent être entrepris sans une nouvelle autorisation, constitue une garantie suffisante de la réalité du projet du bailleur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux n'impose pas au bailleur, qui donne congé pour démolir et reconstruire l'immeuble loué, de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Ayant constaté que le bailleur justifiait du caractère sérieux de son motif par la production du permis de démolir et du plan de construction, elle en déduit exactement que les droits du preneur sont suffisamment garantis par le droit au maintien dans les lieux jusqu'au début effectif des travaux et au paiement d'une indemnité égale à trois ans de loyer, ainsi que par son droit de priorité pour louer le nouveau local, conformément aux articles 12, 13 et 14 dudit dahir.

Une société, propriétaire d’un immeuble acquis en mai 2018, a requis l’évacuation d’un appartement locatif, arguant de la vétusté avancée de la construction, datant d’un siècle, et des risques sécuritaires et sanitaires qu’elle présentait, nécessitant des travaux de rénovation substantiels autorisés en novembre 2019. Une lettre de congé en ce sens fut adressée au locataire en juillet 2020.

La notion de « prise en charge » (الكفالة), visée par l’article 18 du dahir du 25 décembre 1980 comme condition à la continuation du bail d’habitation, s’interprète au seul regard de la cohabitation effective et continue avec le preneur jusqu’à son décès. Censure est donc prononcée à l’encontre d’une cour d’appel qui, pour refuser le droit au maintien dans les lieux, avait assimilé cette notion à une obligation alimentaire et avait retenu, à tort, que l’autonomie financière des descendants majeurs faisait obstacle à l’application de ce texte.

En érigeant l’âge des ayants droit et leur capacité à subvenir à leurs besoins en critère d’exclusion, alors que la loi ne prévoit que la cohabitation, les juges du fond ont ajouté au texte une condition qu’il ne comporte pas. Ce faisant, ils ont entaché leur décision d’une motivation viciée, équivalente à un défaut de base légale, justifiant la cassation.

Censurant un arrêt d’appel ayant ordonné l’expulsion d’une mère gardienne du domicile conjugal de son ex-époux, la Cour suprême juge que la fin de la période de viduité (idda) est insuffisante pour caractériser une occupation sans droit ni titre.

Elle opère une distinction capitale entre le droit personnel au logement de l’ex-épouse, qui s’éteint, et sa présence légitime en tant que gardienne (hadina) des enfants.

La haute juridiction affirme que la garde (hadana), qui inclut intrinsèquement le logement de l’enfant à la charge du père au titre de la pension alimentaire (nafaqa), confère à la mère gardienne un droit au maintien dans les lieux. Par conséquent, le juge du fond ne peut prononcer l’éviction sans vérifier au préalable que le père a matériellement exécuté son obligation, soit en fournissant un logement de remplacement convenable, soit par le versement d’une indemnité spécifique. Faute de cette vérification factuelle, la décision est entachée d’une motivation insuffisante justifiant la cassation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à l'occupation d'un logement de fonction, accessoire au contrat de travail, prend fin au décès du salarié. Par conséquent, les prélèvements effectués par l'employeur sur la pension de réversion de la veuve qui s'est maintenue dans les lieux s'analysent en une indemnité d'occupation et non en des loyers, et ne sauraient caractériser l'existence d'un nouveau contrat de bail. Ayant ainsi constaté que l'occupation était devenue sans droit ni titre, la cour d'appel a pu, en application de l'article 92 du Code de procédure civile, écarter comme non déterminante la demande de vérification d'écriture visant l'engagement d'occupation initialement souscrit par le salarié.

La qualité à agir du bailleur est établie, nonobstant l’indivision de l’immeuble, dès lors que la relation locative est attestée par les quittances et la reconnaissance du preneur initial.

Le conjoint divorcé ne saurait revendiquer le statut de locataire ni la protection légale, notamment celle du dahir du 25 décembre 1980 ou de l’article 692 du Dahir des Obligations et Contrats, lorsque le titulaire du bail a validement résilié le contrat. Devenu occupant sans droit ni titre, il ne peut exiger la notification d’une mise en demeure préalable à l’expulsion.

L’exception de chose jugée ne peut être soulevée sur le fondement d’une ordonnance de référé, décision provisoire dépourvue d’autorité sur l’action au fond en paiement et en expulsion.

Viole l'article 345 du code de procédure civile la cour d'appel qui, saisie d'une demande de continuation du bail d'habitation au profit des héritiers du locataire, ordonne leur expulsion en affirmant qu'ils ne remplissent pas les conditions légales de cohabitation et de prise en charge, sans expliquer sur quels éléments elle se fonde pour parvenir à une telle conclusion. Une telle motivation, insuffisante, équivaut à une absence de motifs.

Encourt la cassation pour manque de base légale l'arrêt qui, pour accueillir une demande de révision du loyer d'un local à usage commercial, retient que le contrat de bail est toujours en vigueur tant que l'indemnité d'éviction due au preneur n'a pas été payée. En effet, la décision de justice allouant ladite indemnité met fin à la relation locative, de sorte que le preneur qui se maintient dans les lieux jusqu'au paiement de son dû y demeure aux clauses et conditions du bail expiré, ce qui exclut toute révision du loyer.

Il se déduit de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en vue de démolir et de reconstruire l’immeuble, à la condition de verser au preneur une indemnité d’éviction. La Cour suprême précise que la justification du sérieux de ce motif ne requiert pas les mêmes exigences que celles prévues à l’article 11 du même Dahir pour l’état de vétusté ou d’insalubrité de l’immeuble.

En effet, pour établir son intention réelle et sérieuse de démolir et de reconstruire, il suffit au bailleur de produire le permis de construire ainsi que les plans afférents au nouveau projet. La production de ces pièces administratives suffit à elle seule à caractériser la bonne foi du bailleur et la réalité de son projet, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire ou à un arrêté administratif constatant le caractère dangereux de l’immeuble.

Dès lors que le sérieux du motif de démolition et de reconstruction est établi, le preneur ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction intégrale visant à réparer la perte de son fonds de commerce. Son droit à réparation est alors plafonné à une indemnité équivalente à trois années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l’éviction, conformément aux dispositions de l’article 12 précité.

En matière de bail commercial, le congé fondé sur la volonté de démolir pour reconstruire ne saurait être annulé au seul motif d’une erreur matérielle dans l’identification du preneur, dès lors que cette erreur ne lui a causé aucun préjudice et ne l’a pas empêché d’exercer ses droits en temps utile. La Cour de cassation estime qu’en pareille circonstance, l’erreur sur le prénom du preneur dans l’acte de congé est sans incidence sur sa validité, la finalité de la notification ayant été atteinte.

Par ailleurs, la Cour rappelle que les moyens invoqués pour la première fois devant elle sont irrecevables. Ainsi, le preneur ne peut valablement contester en cassation la validité du permis de construire ou la nature du projet de plan de construction produits par le bailleur, s’il n’a pas soulevé ces contestations devant les juges du fond.

Enfin, le droit du preneur au maintien dans les lieux loués jusqu’au commencement effectif des travaux de démolition, prévu par l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, est un droit qui découle de la loi elle-même. Son omission dans le dispositif d’une décision judiciaire n’affecte en rien sa validité ni ne constitue une violation de la loi, ce droit étant acquis au preneur de plein droit.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un contrat de bail conclu par un administrateur judiciaire pour la gestion d'un bien placé sous sa garde est un contrat temporaire. Un tel bail, dont la durée est intrinsèquement liée à la mission de l'administrateur, prend fin de plein droit à la cessation de l'administration judiciaire.

Il échappe dès lors au statut protecteur du dahir du 24 mai 1955, de sorte que le preneur ne peut prétendre ni à un droit au maintien dans les lieux, ni à une indemnité d'éviction.