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Droit de priorité

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité pour perte du fonds de commerce, sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant alloué, le jugeant arbitraire et non conforme aux conclusions de l'expert, tandis que l'appelant incident en sollicitait la majoration, notamment au titre des frais d'amélioration. La cour rappelle que le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est définitivement acquis dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de lui proposer un nouveau local dans le délai légal de trois ans suivant l'éviction, rendant inopérant le moyen tiré du refus tardif du preneur.

Elle retient que le premier juge a souverainement apprécié le préjudice en se fondant sur les éléments objectifs du rapport d'expertise pour chaque composante du fonds de commerce, sans être strictement lié par les conclusions chiffrées de l'expert. La cour confirme également le rejet de la demande d'indemnisation des travaux d'amélioration, faute de preuve de leur réalisation.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d’indemnisation du preneur évincé d’un local commercial pour cause de démolition et reconstruction, lorsque le bailleur a ultérieurement cédé l’immeuble. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité d’éviction au preneur.

L'appelant principal, bailleur, soutenait la déchéance du droit à indemnité du preneur, faute pour ce dernier d'avoir valablement notifié, dans le délai de trois mois suivant l'éviction, son intention d'exercer son droit de priorité, conformément à l'article 13 du dahir du 24 mai 1955. Se liant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que le preneur a valablement accompli les diligences requises en tentant de notifier le bailleur par exploit d'huissier, peu important que ce dernier n'ait pu être trouvé à l'adresse indiquée.

La cour écarte dès lors la fin de non-recevoir tirée de la déchéance et, statuant sur le quantum, retient les conclusions de l'expertise judiciaire qui a évalué le préjudice en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, excluant la valeur de la clientèle et des aménagements faute de documents comptables et d'une possible constatation matérielle. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en son principe mais le réforme quant au montant de l'indemnité d'éviction allouée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de l'indemnité d'éviction due au preneur lorsque le bailleur, après avoir donné congé pour démolition et reconstruction, cède l'immeuble à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande contre les bailleurs originaires mais condamné l'acquéreur de l'immeuble au paiement de l'indemnité.

Le débat portait sur le point de savoir si l'acquéreur, en s'engageant à accorder un droit de priorité au preneur évincé, s'était substitué au bailleur originaire dans l'obligation de réparer le préjudice né de la non-réalisation du motif du congé. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'obligation d'indemniser le preneur pour éviction abusive incombe exclusivement au bailleur qui a initié le congé.

Elle relève que ni l'acte de vente ni l'engagement unilatéral de l'acquéreur d'offrir un droit de priorité ne sauraient opérer novation ou subrogation dans la dette d'indemnisation, laquelle trouve sa source dans le caractère frauduleux du congé donné par les seuls bailleurs cédants. La cour considère que la vente du terrain nu après l'éviction suffit à caractériser la non-réalisation du motif de démolition et reconstruction, rendant les bailleurs originaires redevables de l'indemnité d'éviction intégrale.

En conséquence, la cour infirme le jugement, met hors de cause l'acquéreur de l'immeuble et condamne les bailleurs originaires au paiement de l'indemnité.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction intégrale du preneur d'un bail commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, et sur la validité de la notification de son droit de priorité au retour. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais légaux.

En appel, le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur pour notification tardive de sa volonté de réintégrer les lieux et contestait, par une inscription de faux, la régularité de la notification effectuée à un associé. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation quant à la date de la notification, et rejette l'inscription de faux.

Elle retient que la notification de l'exercice du droit de priorité, bien que reçue par un simple associé et non par le représentant légal, est valablement faite à la société bailleresse dès lors que la qualité d'associé du réceptionnaire est établie. Sur le montant de l'indemnité, la cour s'approprie les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné après cassation, qui évalue le préjudice du preneur sur la base de la valeur de l'emplacement et des commerces similaires.

Le jugement est en conséquence réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, en cas de refus du bailleur de le réintégrer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en indemnisation, estimant que le refus du bailleur de réintégrer le preneur n'était pas établi.

L'enjeu portait sur la caractérisation du manquement du bailleur à son obligation de réintégration, ordonnée par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée, et sur ses conséquences au regard du droit à l'indemnité d'éviction prévu par le dahir du 24 mai 1955. La cour retient que le refus du bailleur d'exécuter la décision ordonnant la réintégration, formellement constaté par un procès-verbal d'exécution, prive le preneur de son droit de priorité et ouvre droit à l'indemnité d'éviction.

Elle juge inopérantes les offres de restitution postérieures au refus constaté, et précise que l'indemnité doit correspondre à la valeur du fonds de commerce au moment de l'éviction initiale, et non à une date ultérieure. La cour écarte ainsi la demande d'indemnisation pour la perte d'exploitation subie depuis l'éviction, celle-ci n'étant pas l'objet de la demande initiale.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et condamne les bailleurs au paiement de l'indemnité d'éviction fixée par expertise judiciaire.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité provisionnelle due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à des expertises contradictoires. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée en retenant des éléments issus de deux rapports d'expertise aux conclusions divergentes.

L'appelant contestait cette méthode, soutenant que le juge devait retenir l'expertise la plus élevée et lui allouer une indemnité d'éviction complète avant même les travaux, au motif que le projet de reconstruction rendait son retour impossible. La cour rappelle que le juge n'est lié par aucun rapport d'expertise et peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retenir les éléments qui lui paraissent pertinents pour fonder sa décision, dès lors qu'aucun rapport n'a été annulé.

Elle ajoute que le droit à une indemnité d'éviction complète et préalable n'est ouvert qu'à la condition pour le preneur de justifier avoir exercé son droit de priorité et de démontrer l'impossibilité effective de son retour dans les lieux. Faute d'une telle preuve, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action en paiement dirigée contre une collectivité territoriale et les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant principal contestait le montant de l'indemnité, soutenant que le premier juge ne pouvait s'écarter des conclusions du rapport d'expertise technique sans commettre une contradiction de motifs. L'appelant incident soulevait, à titre principal, l'irrecevabilité de la demande pour non-respect des formalités préalables de mise en cause de l'agent judiciaire des collectivités territoriales et, subsidiairement, le caractère non rétroactif de la loi nouvelle sur les baux commerciaux ainsi que la nullité du rapport d'expertise.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrecevabilité, retenant que la finalité des formalités de mise en cause de la collectivité est d'informer et de permettre une résolution amiable, objectif atteint dès lors que l'agent judiciaire a été attrait à la procédure et que le gouverneur a été avisé. Sur le fond, la cour rappelle que le juge n'est pas lié par les conclusions d'un rapport d'expertise, lequel ne constitue qu'un élément d'appréciation.

Elle estime que le premier juge a souverainement usé de son pouvoir modérateur en réduisant l'indemnité proposée par l'expert, notamment sur les postes relatifs aux frais de déménagement et aux améliorations jugés surévalués. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action dirigée contre une collectivité territoriale et le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction dont il avait souverainement fixé le montant.

Le preneur, appelant principal, contestait la réduction par les premiers juges du montant proposé par l'expert, tandis que le bailleur, appelant incident, soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure préalable de réclamation contre une personne publique. La cour d'appel de commerce écarte le moyen d'irrecevabilité, retenant que la finalité de l'information préalable de l'autorité de tutelle est de favoriser une solution amiable et que cette exigence est satisfaite dès lors que la collectivité a été mise en mesure de connaître la réclamation.

Sur le fond, la cour rappelle que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et que le juge conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle juge que le tribunal a fait une juste application de ce principe en retenant les éléments objectifs de l'expertise tout en écartant les estimations jugées forfaitaires ou excessives, notamment au titre des frais de déménagement et des améliorations.

Le jugement est par conséquent confirmé et les deux appels sont rejetés.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable et les conséquences du retard du bailleur à respecter le droit de priorité du locataire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale.

La cour retient que le Dahir du 24 mai 1955 demeure applicable, l'ensemble des actes juridiques étant antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, infirmant sur ce point le raisonnement du premier juge. Elle juge cependant que le retard excessif du bailleur à reconstruire, couplé à son aveu de l'inexistence d'un local de remplacement adéquat, prive de sérieux le motif de l'éviction initialement invoqué.

Ce manquement transforme le droit du preneur à une indemnité provisionnelle en un droit à une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce. La cour écarte par ailleurs l'appel incident du preneur visant à majorer l'indemnité, usant de son pouvoir souverain d'appréciation.

Les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit au retour du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la régularité de l'offre de relocation, invoquant sa tardiveté et des vices de forme dans la notification.

La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, relevant, après rectification d'une erreur matérielle de date, que la notification a été adressée au preneur dans le délai de trois ans suivant l'éviction et dans le mois suivant l'obtention du certificat de conformité, conformément à l'article 11 de ladite loi. Elle juge également que la notification, en indiquant l'emplacement du nouveau local, valait invitation à le visiter.

Surtout, la cour retient que le désaccord sur le nouveau loyer proposé ne saurait justifier le refus du preneur de réintégrer les lieux. En application de l'article 12 de la même loi, il appartenait en effet au preneur de reprendre possession du local en s'acquittant de l'ancien loyer, à charge de faire fixer judiciairement le nouveau loyer en cas de désaccord persistant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de reconstruction. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur.

En appel, le débat portait sur le point de savoir si les tentatives de notification de la volonté de réintégrer les lieux, non réceptionnées par le bailleur, suffisaient à préserver le droit du preneur. Se conformant strictement au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la préservation du droit de priorité, prévu par le dahir du 24 mai 1955, est subordonnée à la réception effective par le bailleur de la notification dans le délai de trois mois suivant l'éviction.

Elle précise que la simple diligence du preneur est insuffisante si la notification n'aboutit pas dans ce délai, la preuve de la réalisation de la formalité dans le délai imparti incombant au preneur. Faute pour l'appelant d'avoir valablement notifié son intention dans ce délai de forclusion, son droit de priorité et son droit corrélatif à indemnisation sont éteints.

La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce précise les obligations du bailleur au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction, dont le montant était contesté par les deux parties.

Le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnisation faute d'avoir exercé son droit de priorité dans les délais, tandis que le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité accordée. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'en application de l'article 11 de la loi n° 49-16, il appartient au bailleur, et non au preneur, de prendre l'initiative d'informer ce dernier de la mise à disposition du nouveau local.

La cour retient que le défaut du bailleur de notifier au preneur son droit au retour dans le délai de trois ans suivant l'éviction ouvre droit à une indemnité d'éviction complète au profit de ce dernier, conformément à l'article 7 de ladite loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et se fondant notamment sur la valeur d'acquisition du droit au bail stipulée dans l'acte initial, la cour procède à la réévaluation de l'indemnité.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est majoré.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local déclaré vétuste et vendu par le bailleur après démolition. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation, retenant que l'éviction était justifiée par l'état de péril de l'immeuble.

L'appelant soutenait que le bailleur, même en cas de démolition imposée par une décision administrative, restait tenu de l'obligation d'information prévue par la loi n° 49-16 lui permettant d'exercer son droit de priorité, et que la vente immédiate de l'immeuble à un tiers engageait sa responsabilité ainsi que celle de l'acquéreur. La cour retient d'abord que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que la décision d'éviction est devenue définitive après son entrée en vigueur.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 13 de ladite loi, que l'obligation du bailleur d'informer le preneur du début des travaux de reconstruction pour lui permettre d'exercer son droit de priorité subsiste nonobstant le caractère nécessaire de la démolition. Dès lors, en cédant l'immeuble immédiatement après l'éviction, le bailleur initial a rendu impossible l'exercice de ce droit et engagé sa responsabilité au titre de la perte du fonds de commerce.

En revanche, la cour écarte toute responsabilité de l'acquéreur, tiers au contrat de bail initial, en application du principe de l'effet relatif des conventions. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande contre le bailleur initial, et confirmé en ce qu'il a mis hors de cause l'acquéreur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des difficultés administratives d'obtention d'un permis de construire comme un cas de force majeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur évincé, considérant que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de reconstruire dans le délai légal. L'appelant soutenait que le retard était imputable à une cause étrangère, à savoir le refus des autorités de lui délivrer le permis de construire. La cour écarte ce moyen en retenant que les difficultés administratives rencontrées pour l'obtention des autorisations nécessaires ne constituent pas une cause exonératoire de responsabilité pour le bailleur. Dès lors, faute pour ce dernier d'avoir commencé les travaux dans le délai prévu par l'article 10 de la loi 49-16, le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est acquis. La cour accueille en revanche le moyen subsidiaire de l'appelant relatif à l'imputation d'une indemnité provisionnelle déjà versée. Elle juge que cette indemnité, initialement liée au droit de retour du preneur, doit être déduite de l'indemnité d'éviction intégrale due en cas de perte définitive de ce droit. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le régime applicable aux loyers échus après l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire mais avant sa conversion en liquidation judiciaire. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement irrecevable pour la période antérieure à la conversion, considérant que la créance était soumise à la règle de l'arrêt des poursuites individuelles. La cour retient que la date pertinente pour apprécier la nature de la créance est celle du jugement d'ouverture de la procédure de redressement, et non celle du jugement de conversion. Elle rappelle, au visa de l'article 575 du code de commerce, que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture bénéficient d'un droit de priorité de paiement et ne sont pas soumises à l'obligation de déclaration ni à l'arrêt des poursuites individuelles prévu par l'article 686 du même code. Le bailleur est par conséquent fondé à poursuivre le recouvrement de sa créance de loyers. Statuant par ailleurs sur l'omission du premier juge, la cour fait droit à la demande en paiement des taxes de services collectifs, en application des clauses du bail et des dispositions de l'article 230 du code des obligations et des contrats. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait déclaré la demande partiellement irrecevable et est complété par la condamnation au paiement des taxes omises.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des ayants droit du preneur en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction après expertise. L'appelant soutenait que le preneur était déchu de son droit à indemnisation faute d'avoir respecté les formalités de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955, notamment l'obligation de notifier au bailleur sa nouvelle adresse dans l'avis d'exercice du droit de priorité. La cour, tenue de se conformer au point de droit jugé par la Cour de cassation, examine la validité de la notification par laquelle le preneur a manifesté sa volonté de bénéficier de son droit de priorité. Elle relève que l'avis de retour, bien que notifié dans les délais, ne mentionnait que l'adresse du local démoli et non la nouvelle adresse du preneur, empêchant ainsi le bailleur de lui notifier son offre de nouveau bail. La cour retient que le respect scrupuleux des formalités de l'article 13, qui inclut la communication d'une adresse valide, conditionne l'ouverture du droit à l'indemnité d'éviction prévue à l'article 20 du même dahir. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'indemnisation formée par les ayants droit du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la force probante des documents justifiant le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur, considérant le motif du congé fondé. L'appelant contestait la réalité du péril, s'appuyant sur une expertise privée concluant à la solidité de la construction. La cour écarte ce moyen en retenant que la décision administrative du conseil communal, qui constate officiellement l'état de péril, prime sur une expertise non contradictoire produite par le preneur. Dès lors que le bailleur justifiait en outre d'un permis de démolir et d'un permis de construire, la cour juge le motif du congé parfaitement établi. La cour rappelle au surplus que le droit de priorité du preneur au retour dans les locaux reconstruits demeure garanti par la loi. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce consécutive à une éviction pour reconstruction non suivie d'effet, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant, bailleur, soulevait principalement la prescription biennale de l'action et le défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de priorité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prescription, retenant que le droit à indemnisation du preneur ne naît qu'à compter du moment où le bailleur, après reconstruction, l'informe de sa disposition à conclure un nouveau bail. Elle juge par ailleurs que le preneur a satisfait à son obligation en tentant de notifier son intention aux dernières adresses connues du bailleur, l'échec de la notification étant imputable à ce dernier. La cour constate que l'absence de reconstruction, en violation des délais prévus par la loi 49-16, établit le caractère frauduleux de l'éviction et ouvre droit à une indemnisation. Toutefois, la cour retient que l'évaluation du fonds de commerce ne peut, en application de l'article 7 de ladite loi, reposer que sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, elle écarte la valorisation de la clientèle et de la réputation commerciale fondée sur des documents comptables non déclarés à l'administration fiscale. Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant réduit à la seule valeur du droit au bail.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exercice du droit de priorité du preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer en se fondant sur une expertise judiciaire. En appel, le preneur contestait le montant retenu tandis que le bailleur soutenait que le refus par le preneur de ses conditions financières initiales valait renonciation à son droit de priorité. La cour écarte la critique de l'expertise, qu'elle estime suffisamment motivée par les caractéristiques objectives du nouveau local, notamment sa superficie accrue et son emplacement. Elle retient que le preneur qui, en réponse à l'offre du bailleur, accepte le principe d'un nouveau bail tout en contestant les conditions financières proposées, exerce valablement son droit de priorité. La cour rappelle qu'en application de la loi 49.16, le désaccord sur les conditions du nouveau bail se résout par une fixation judiciaire, sans que le refus des conditions initiales du bailleur puisse être interprété comme une renonciation du preneur à son droit. La demande du bailleur visant à faire constater la déchéance de ce droit est en outre déclarée irrecevable comme nouvelle en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction du preneur pour reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du droit de priorité. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel du preneur portait sur le montant de ce loyer, tandis que le bailleur soutenait dans un appel incident que le refus par le preneur de ses conditions financières emportait déchéance de son droit de retour. La cour retient que le désaccord sur les conditions du nouveau bail ne saurait être interprété comme une renonciation du preneur à son droit de priorité, dès lors que ce dernier a manifesté sans équivoque sa volonté de réintégrer les lieux. Elle rappelle que le preneur est en droit de solliciter la fixation judiciaire des conditions locatives sans que cela n'affecte son droit au renouvellement. La cour écarte par ailleurs la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, et déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à faire constater la déchéance du droit de priorité. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature, chirographaire ou privilégiée, d'une créance née d'un contrat de vente de véhicule à crédit dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire. Le juge-commissaire avait admis la créance déclarée mais lui avait refusé le caractère privilégié, la qualifiant de chirographaire. L'établissement de crédit appelant soutenait que le privilège résultait tant des clauses contractuelles que de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par le dahir du 17 juillet 1936 relatif à la vente à crédit de véhicules automobiles. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que le privilège est un droit de priorité accordé par la loi et qu'il ne peut exister sans un texte le prévoyant expressément. Elle retient que ni les stipulations d'un contrat de vente à crédit, ni l'inscription de l'opération auprès du service d'immatriculation des véhicules, ne sauraient conférer un caractère privilégié à la créance qui en découle. Dès lors, la créance issue d'un tel contrat demeure de nature chirographaire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise, fixé le loyer du nouveau local unique offert au preneur évincé. L'appelant, qui exploitait anciennement deux locaux, contestait l'attribution d'un seul local de remplacement ainsi que le montant du loyer, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de la restitution de deux locaux en relevant qu'une précédente décision, ayant statué sur l'indemnité d'éviction, avait déjà traité les deux anciens locaux comme une unité locative soumise à un loyer unique. Elle juge ensuite que l'expertise judiciaire est suffisamment motivée, l'expert ayant tenu compte de la superficie supérieure du nouveau local, de son état neuf et de sa localisation, tout en considérant son état d'inachèvement pour déterminer une valeur locative adéquate. La cour retient qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le premier rapport fournissait des éléments suffisants pour fonder sa conviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnisation du preneur évincé, lorsque le motif de démolition et reconstruction justifiant le congé n'est pas mis en œuvre par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant principal soutenait que le litige devait être régi par le dahir de 1955, dont les conditions de forme n'avaient pas été respectées par le preneur, tandis que l'appelant incident sollicitait la condamnation solidaire des bailleurs. La cour écarte l'application du dahir de 1955, retenant que l'action du preneur n'est pas fondée sur la privation du droit de priorité mais sur le manquement du bailleur à son obligation de reconstruire, manquement dont le régime est fixé par la loi n° 49-16, nouvelle et d'application immédiate. Elle valide ensuite l'évaluation de l'indemnité, relevant que le premier juge avait à juste titre écarté la perte de clientèle, le preneur ayant poursuivi son activité, pour ne retenir que le préjudice lié à la perte du droit au bail et aux frais de déménagement. La cour rejette enfin l'appel incident, faute de fondement juridique justifiant une condamnation solidaire entre les bailleurs indivis. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial conclu par une entreprise soumise à un plan de continuation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation pour défaut de paiement de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur en validant un commandement de payer demeuré infructueux. L'appelant, preneur en redressement, contestait la décision en invoquant d'une part, l'apurement partiel de sa dette par des quittances que le premier juge avait écartées pour une erreur d'adresse, et d'autre part, la méconnaissance des règles protectrices de la procédure collective. La cour d'appel de commerce, tout en considérant que les quittances de loyer devaient être admises comme probantes faute de contestation par le bailleur, relève que leur imputation ne suffit pas à apurer l'intégralité de la dette visée au commandement. La cour retient surtout que le défaut de paiement concerne des loyers échus après le jugement d'ouverture, lesquels constituent des créances postérieures bénéficiant d'un droit de priorité de paiement. Dès lors, au visa de l'article 575 du code de commerce, le preneur ne peut se prévaloir des règles de la procédure collective pour justifier son manquement, le maintien dans les lieux étant subordonné au paiement régulier des loyers courants. Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnisation pour privation du droit de priorité, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le preneur ne rapportait pas la preuve du refus du bailleur de lui accorder ce droit. L'appelant soutenait que le défaut de réponse du bailleur à une mise en demeure de livrer les nouveaux locaux, conjugué à un désaccord sur le loyer, caractérisait un manquement justifiant une indemnisation au visa de la nouvelle loi. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait bien invité le preneur à exercer son droit de priorité. Elle retient qu'un simple désaccord sur le montant du nouveau loyer ne saurait constituer un refus de la part du bailleur de renouveler le bail. La cour juge surtout que les dispositions de la loi n° 49-16 ne sauraient s'appliquer, dès lors que l'ensemble des formalités relatives au droit de priorité, y compris l'invitation faite au preneur, avaient été accomplies sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. En application de l'article 38 de la nouvelle loi, celle-ci ne peut conduire à remettre en cause les actes et procédures valablement accomplis avant son entrée en vigueur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Ayant constaté que le bailleur, qui avait évincé le preneur pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble, ne lui avait proposé de le réintégrer dans les lieux qu'après que ce dernier eut engagé une action en indemnisation pour violation de son droit de priorité, une cour d'appel en déduit exactement que cette offre tardive est sans effet sur le droit à réparation du preneur. En effet, un tel moyen, soulevé postérieurement à l'introduction de l'instance, est inopérant et ne saurait décharger le bailleur du respect des procédures impératives prévues par les articles 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955.

Ayant constaté qu'un congé pour démolition et reconstruction a été valablement délivré au preneur d'un bail commercial, une cour d'appel retient à bon droit que l'indemnisation est régie par les dispositions de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955. Elle en déduit exactement que le preneur ne peut prétendre qu'à une indemnité égale à trois ans de loyer ainsi qu'à un droit de priorité dans les locaux reconstruits, et écarte légalement sa demande d'expertise visant à obtenir une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce, une telle prétention, relevant de l'article 20 du même dahir, étant prématurée tant que la mauvaise foi du bailleur par le non-respect des droits du preneur n'est pas établie.

Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce fondée sur les dispositions du Dahir du 24 mai 1955, la rejette au motif que le preneur aurait dû agir en liquidation de l'astreinte assortissant une précédente condamnation du bailleur à lui restituer le local. En statuant ainsi, alors que l'action en indemnisation fondée sur le statut des baux commerciaux est distincte et autonome de l'action en liquidation d'astreinte, la cour d'appel modifie le fondement juridique de la demande et méconnaît l'objet du litige.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé, pour bénéficier du droit de priorité, doit informer le bailleur de son intention de faire usage de ce droit par un acte notifié dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile. Viole ce texte la cour d'appel qui considère comme une notification valable une simple tentative de signification par huissier de justice ayant fait l'objet d'un procès-verbal constatant que les locaux du bailleur étaient fermés, alors que la loi exige une notification effective, effectivement reçue par son destinataire, pour que l'acte puisse produire ses effets juridiques.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le plan de reconstruction de l'immeuble loué ne prévoyait pas de locaux commerciaux, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur, se trouvant dans l'impossibilité d'exercer son droit de priorité au retour, a droit à une indemnité d'éviction complète. Le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955 qui prévoient une indemnité partielle, dès lors que la condition essentielle de ce régime, le droit au retour, n'est pas remplie.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, qui a régulièrement notifié au bailleur sa volonté d'user de son droit de priorité, est en droit d'agir en justice pour contraindre ce dernier à lui proposer un local dans l'immeuble reconstruit ou, à défaut, pour obtenir une indemnisation. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du preneur, retient que son droit de priorité est un droit conféré par la loi ne nécessitant pas une décision de justice pour en bénéficier, alors que le non-respect de ce droit par le bailleur ouvre au preneur la voie judiciaire pour en obtenir l'exécution forcée ou une réparation.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur, qui entend user de son droit de priorité après avoir été évincé pour démolition et reconstruction, doit en aviser le bailleur soit à son départ, soit dans les trois mois qui suivent, en respectant les formalités de notification prévues aux articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile. Encourt la cassation l'arrêt qui considère que le preneur a valablement exercé son droit en se fondant sur de simples tentatives de notification, alors que la validité de l'exercice de ce droit est subordonnée à la réalisation effective de la notification au bailleur dans le délai imparti.

Il résulte de l'article 13 du dahir du 24 mai 1955 que pour pouvoir exercer son droit d'option, le preneur évincé en raison de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble doit notifier au bailleur sa nouvelle adresse. Par conséquent, manque de base légale la cour d'appel qui alloue au preneur une indemnité compensatrice sans répondre au moyen du bailleur tiré du défaut de notification par le preneur de sa nouvelle adresse, formalité qui conditionne l'exercice de ce droit.

Encourt la cassation pour dénaturation des faits et fausse application de la loi, l’arrêt qui, pour débouter le preneur évincé de sa demande en indemnisation, retient qu’il n’a pas respecté les formalités prévues par l’article 13 du dahir du 24 mai 1955 pour exercer son droit de priorité, sans examiner les pièces, notamment la notification adressée par voie d’huissier, produites par le preneur et établissant l’accomplissement de ces diligences. En ignorant un tel élément de preuve déterminant, la cour d’appel a fondé sa décision sur des faits matériellement inexacts.

La cassation d’une décision de justice remet les parties et la cause au même état où elles se trouvaient avant ladite décision et entraîne l’annulation de tous les actes d’exécution subséquents. Par conséquent, une cour d’appel, statuant sur renvoi, qui constate que le preneur initial a été expulsé en vertu d’un arrêt ultérieurement cassé, en déduit à bon droit que le bail originaire est réputé n’avoir jamais été anéanti.

Elle retient exactement que le nouveau bail consenti par le bailleur à un tiers est inopposable au preneur initial, dont le droit au bail a été rétabli, et rejette en conséquence l’intervention volontaire du nouveau preneur dans l’instance.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que l’éviction d’un preneur à bail commercial, ordonnée en référé en raison de l’état de péril de l’immeuble, ne le prive pas de son droit à une indemnité pour la perte de son fonds de commerce, prévu par le dahir du 24 mai 1955. En effet, le recours à la procédure d’urgence pour parer à un danger imminent ne saurait permettre au bailleur de se soustraire à ses obligations légales en cas de non-réinstallation du preneur dans les lieux reconstruits.

Par ailleurs, les juges du fond apprécient souverainement, sur la base des éléments qui leur sont soumis et notamment d’un rapport d’expertise qu’ils estiment complet, le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur, sans être tenus d’ordonner une contre-expertise.

Ayant constaté que le droit d’option du preneur d’un local commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, s’était éteint pour n’avoir pas été exercé dans le délai imparti par la loi ancienne, la cour d’appel en déduit exactement que les dispositions de la loi nouvelle sur les baux commerciaux ne sauraient s’appliquer. En effet, un droit déjà forclos et éteint sous l’empire de la loi ancienne ne peut renaître par l’effet de la loi nouvelle, l’application de celle-ci à une situation juridique définitivement constituée constituant une rétroactivité prohibée.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Encourt la cassation l’arrêt qui, pour accorder au preneur à bail commercial une indemnité d’éviction totale, se fonde sur l’impossibilité pour ce dernier d’exercer son droit de priorité à la réintégration des lieux après démolition et reconstruction, sans exposer les éléments de preuve ou les circonstances de fait desquels elle déduit cette impossibilité.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux n'impose pas au bailleur, qui donne congé pour démolir et reconstruire l'immeuble loué, de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Ayant constaté que le bailleur justifiait du caractère sérieux de son motif par la production du permis de démolir et du plan de construction, elle en déduit exactement que les droits du preneur sont suffisamment garantis par le droit au maintien dans les lieux jusqu'au début effectif des travaux et au paiement d'une indemnité égale à trois ans de loyer, ainsi que par son droit de priorité pour louer le nouveau local, conformément aux articles 12, 13 et 14 dudit dahir.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bailleur qui donne congé à son locataire commercial pour un motif de démolition et de reconstruction, en justifiant du caractère sérieux de son projet, n'est pas tenu de réaliser les travaux dans un délai déterminé. En effet, les dispositions des articles 12, 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955, seules applicables en la matière, se bornent à accorder au preneur évincé une indemnité équivalente à trois années de loyer, le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux et un droit de priorité pour louer le nouvel immeuble, sans imposer au bailleur un quelconque délai pour l'achèvement des travaux.

Ayant souverainement constaté, d'une part, que l'enregistrement international d'une marque par une société était antérieur à l'enregistrement national d'une marque similaire par une autre, et, d'autre part, que les services couverts par les deux enregistrements relevaient de la même classe de la classification internationale, une cour d'appel en déduit à bon droit l'existence d'actes de contrefaçon et de concurrence déloyale. Ne peut utilement invoquer un droit de priorité la société qui se prévaut d'un enregistrement antérieur effectué par sa société mère, dès lors que cette dernière doit être considérée comme un tiers au litige et qu'aucune autorisation d'usage de la marque par sa filiale n'est rapportée.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine, que le rapport d'expertise judiciaire établissait que les travaux de surélévation et de renforcement de la structure de l'immeuble, envisagés par le bailleur, nécessitaient l'éviction du preneur, c'est à bon droit qu'une cour d'appel refuse d'ordonner une contre-expertise, dès lors qu'elle estime disposer des éléments suffisants pour former sa conviction. Par ailleurs, la cour d'appel peut, à la demande du preneur, homologuer l'expertise évaluant l'indemnité potentielle due en cas de non-respect de son droit de priorité au retour, une telle décision n'étant pas prématurée.

Est irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation et pris de la violation de la loi par l'homologation de ladite expertise.

Ayant constaté que le bailleur, après avoir exercé son droit de reprise pour démolition et reconstruction, avait vendu l'immeuble reconstruit à un tiers, privant ainsi le preneur de son droit de priorité, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il était redevable d'une indemnité d'éviction réparant l'entier préjudice subi du fait de la perte du fonds de commerce. En effet, la privation du droit de priorité, prévu à l'article 13 du dahir du 24 mai 1955, oblige le bailleur à réparer l'intégralité du dommage causé au preneur en application de l'article 20 du même dahir, et non à la seule indemnité forfaitaire prévue à l'article 12.