Encourt la cassation pour dénaturation des faits et fausse application de la loi, l’arrêt qui, pour débouter le preneur évincé de sa demande en indemnisation, retient qu’il n’a pas respecté les formalités prévues par l’article 13 du dahir du 24 mai 1955 pour exercer son droit de priorité, sans examiner les pièces, notamment la notification adressée par voie d’huissier, produites par le preneur et établissant l’accomplissement de ces diligences. En ignorant un tel élément de preuve déterminant, la cour d’appel a fondé sa décision sur des faits matériellement inexacts.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Première section, Arrêt n° 1/841, rendu le 09/12/2021 dans le dossier commercial n° 2019/3/3/947

Vu le pourvoi en cassation formé le 24/01/2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Khalid (A.), visant à la cassation de l’arrêt n° 2406 rendu le 09/05/2018 dans le dossier n° 2018/8206/805 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 14/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 09/12/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hicham Al Aboudi, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Rachid Bennani.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur, Al Houssein (Y.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca par une requête introductive d’instance et une requête rectificative, dans lesquelles il a exposé qu’il était locataire du local commercial sis (…), et que, le 17/05/2012, il a reçu de la défenderesse, (B. I.), un congé aux fins d’éviction pour démolition et reconstruction ; que ledit tribunal a, le 26/01/2014, rendu un jugement validant ce congé et ordonnant son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, jugement confirmé par l’arrêt rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 30/01/2014 dans le dossier n° 2014/8206/775 ; que les procédures d’exécution ont été engagées et que la date de son expulsion a été fixée au 14/07/2014 avec le concours de la force publique ; qu’il a alors formé une demande de sursis à exécution pour difficulté d’exécution, laquelle a fait l’objet d’une ordonnance de rejet ; qu’il a précisé qu’après son expulsion, la défenderesse n’a pas procédé à la démolition et a, le 10/12/2014, vendu l’immeuble à (B.) après avoir expulsé tous les locataires, sans procéder à la démolition comme elle l’avait prétendu ; qu’en vendant l’immeuble, elle a démontré sa mauvaise foi dans l’instance et a exercé de mauvaise foi le droit qui lui est conféré par l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955 dans le but de le priver de l’indemnité intégrale pour la perte de son fonds de commerce ; il a sollicité la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité provisionnelle de 100.000,00 dirhams et l’organisation d’une expertise afin de déterminer les indemnités résultant de la perte du fonds de commerce, les pertes subies et les gains manqués du fait de la perte de ses droits ; que la défenderesse a déposé des conclusions en réponse assorties d’une demande reconventionnelle, exposant que la requête introductive était identique à celle qu’il avait précédemment présentée devant le Tribunal de commerce de Casablanca, objet du jugement n° 9659 du 13/10/2015, et que le fait de réintroduire une action sur la base des mêmes faits, des mêmes demandes et des mêmes vices, sans corriger les motifs d’irrecevabilité, constitue un usage abusif du droit d’ester en justice et lui cause un préjudice, sollicitant, en réponse, que la demande principale soit déclarée irrecevable et, dans sa demande reconventionnelle, que le demandeur reconventionnel soit condamné à lui verser une indemnité de 10.000,00 dirhams. Après la réalisation d’une expertise comptable par l’expert Ibrahim (B.), le demandeur a déposé des conclusions en réplique tendant à l’homologation du rapport d’expertise et à la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité de 1.600.000,00 dirhams. Une seconde expertise a ensuite été menée par l’expert Mohamed (M.), à la suite de laquelle le demandeur a conclu, à titre principal, à son rejet et à l’homologation du rapport de l’expert Ibrahim (B.), et, à titre subsidiaire, à la réalisation d’une contre-expertise par deux experts. Au terme de la procédure, le jugement définitif a été rendu, condamnant la défenderesse à verser au demandeur une indemnité globale de 300.600,00 dirhams pour la perte de son fonds de commerce au titre de la demande principale, et rejetant la demande reconventionnelle. La partie condamnée a interjeté appel principal de cette décision et la partie ayant obtenu gain de cause a interjeté appel incident, visant également le jugement avant dire droit ordonnant l’expertise par l’expert Mohamed (M.), sollicitant, à titre principal, la confirmation du jugement entrepris avec réformation par l’augmentation de l’indemnité au montant de 1.600.000,00 dirhams conformément au rapport de l’expert Ibrahim (B.), et, à titre subsidiaire, l’organisation d’une contre-expertise. Au terme de la procédure, la Cour d’appel de commerce a rendu son arrêt infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a statué sur la demande principale en allouant une indemnité à l’appelant incident et, statuant à nouveau, a rejeté la demande y afférente, confirmant le jugement pour le surplus. C’est l’arrêt dont la cassation est demandée.

Sur la deuxième branche du premier moyen :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’une motivation viciée, assimilable à une absence de motifs, et d’une dénaturation des faits, au motif qu’il ressort de sa motivation qu’elle a nié qu’il ait suivi les procédures prévues à l’article 13 du Dahir du 24 mai 1955 ou que le dossier contienne une quelconque preuve à cet effet, alors qu’en réalité, il les a respectées et a notifié sa volonté d’exercer son droit de priorité à la défenderesse dans le délai légal, et en a fourni la preuve au Tribunal de commerce de Casablanca dans la même affaire. Il se dit vivement étonné que la Cour d’appel de commerce n’ait pas remarqué la présence au dossier de la requête de notification de l’avis de droit de priorité qu’il a adressée à la défenderesse par l’intermédiaire d’un huissier de justice, ainsi que du procès-verbal de signification, pièces qu’il avait jointes à ses conclusions en réplique lors de l’audience du 31/05/2016 en première instance, lesquelles énonçaient en page 2 : « Attendu que le concluant a notifié à la défenderesse sa volonté de bénéficier du droit de priorité au retour dans le local commercial après sa reconstruction, conformément aux dispositions de l’article 13 du Dahir du 24 mai 1955, ainsi qu’il ressort du texte de l’avis et de son procès-verbal de signification ». Il ajoute que ledit avis a été mentionné dans le jugement entrepris, à savoir dans les deux jugements avant dire droit ordonnant une expertise et dans le jugement définitif. Par conséquent, l’arrêt attaqué a dénaturé les faits en ne mentionnant pas les conclusions en réplique et leurs pièces jointes, et qu’il lui incombait de réexaminer tous les documents produits en première instance. Le fait d’ignorer le document décisif qu’il a produit constitue une violation des droits de la défense, ce qui impose la cassation de l’arrêt attaqué.

Attendu que le demandeur au pourvoi a soutenu, dans ses conclusions en réplique déposées en première instance à l’audience du 31/05/2016, qu’il a continué à exercer son activité commerciale dans le local précité jusqu’à son expulsion par la force publique le 14/07/2014 par la défenderesse aux fins de démolition et de reconstruction, et qu’il a adressé un avis à la défenderesse pour bénéficier du droit de priorité au retour dans le local commercial après sa reconstruction, conformément aux dispositions de l’article 13 du Dahir du 24 mai 1955, comme l’établissent le texte de l’avis et son procès-verbal de signification ; cependant, la cour qui a rendu l’arrêt attaqué a considéré qu’après le prononcé de l’arrêt d’appel le 30/01/2014, il incombait à l’intimé de suivre les procédures prévues à l’article 13 du Dahir du 24 mai 1955, qui imposent au preneur d’adresser un avis manifestant son intention de se prévaloir de son droit de priorité, soit au moment où il quitte les lieux, soit dans les trois mois qui suivent sa sortie, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que le législateur, dans l’article précité, a utilisé une formule impérative : « il est tenu d’aviser le propriétaire », et que par conséquent, le non-respect de ces formalités en temps utile entraîne la déchéance du droit du preneur à réclamer une indemnité pour privation de son droit de priorité et de retour dans les lieux… ». Or, à l’examen des pièces du dossier, il s’avère que le demandeur a produit en première instance des conclusions en réplique auxquelles étaient joints une requête de notification de l’avis et le procès-verbal de sa signification à la défenderesse par un huissier de justice, dressé le 31/07/2014, indiquant qu’il l’informait de son intention d’exercer son droit de priorité au retour dans les lieux dont la reconstruction est projetée. Ce procès-verbal conclut que la société défenderesse n’a pas été trouvée à l’adresse indiquée, étant précisé que la date d’expulsion, non contestée par les parties, est le 14/07/2014. En conséquence, la cour qui a rendu l’arrêt attaqué, qui n’a pas pris connaissance de la lettre adressée à la défenderesse par le demandeur ni du procès-verbal de l’huissier de justice, au motif que le demandeur n’aurait pas suivi la procédure prévue par l’article 13 du Dahir du 24/05/1955, bien qu’il ait produit la preuve de l’accomplissement de cette diligence, a dénaturé les faits du dossier, ce qui a entraîné une erreur dans l’application de la loi, justifiant ainsi la cassation de sa décision.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation casse l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la même cour qui l’a rendu pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi, celle-ci étant autrement composée, et met les dépens à la charge de la défenderesse.

Elle ordonne la transcription du présent arrêt sur les registres de ladite cour, en marge ou à la suite de la décision cassée.