وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به ورثة (ح.) مولاي الحسن بواسطة دفاعهم بتاريخ 31/12/2018 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 02/07/2018 تحت عدد 2813 ملف عدد 2005/8201/2017 و القاضي في الشكل بقبول الطلب و في الموضوع بأداء المدعى عليهم لفائدة المدعية مبلغ 480.000 درهم كتعويض عن الإفراغ مع الفوائد القانونية من تاريخ الامتناع الى تاريخ التنفيذ وذلك بحسب نسبتهم من العقار ذي الرسم عدد R/1713 وتحميلهم الصائر وتحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى ورفض الباقي .

و بناء على الاستئناف الفرعي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به مكتبة وراقة (د.) بواسطة دفاعها بتاريخ 03/04/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه .

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف و أن الاستئناف الفرعي تابع للأصلي .

و حيث قدم الاستئناف الأصلي و الفرعي وفق باقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن مكتبة وراقة (د.) تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 7/6/2017 تعرض من خلاله أنها كانت تشغل العقار الكائن بالعنوان أعلاه ، وتستغله كمطبعة منذ ما يزيد عن 30 سنة ، وأن المدعى عليهم أقاموا في مواجهتها دعوى للإفراغ لرغبتهم في الهدم وإعادة البناء ، فصدر حكم نهائي بالإفراغ وتم إخلاء العين المكتراة بتاريخ 11/04/2015 إلا أنه منذ ذلك التاريخ لم يقم المدعى عليهم بهدم العقار واعادة بنائه، لأجله تلتمس التصريح بأحقيتها في التعويض الكامل و الحكم لها بتعويض مسبق قدره (200 ألف درهم) واجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل مع النفاذ المعجل والصائر ، وأدلت بنسخة حكم ابتدائي و قرار استئنافي ومحضر الإفراغ ونموذج "ج" وشهادة عقارية وصورتين لعقد البيع .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليهم بتاريخ 23/10/2017 و التي يعرضون من خلالها أن القانون 49/16 لا يجوز تطبيقه بأثر رجعي ، كما أن الفصل 13 من ظهير 24/05/1955 ينص صراحة على ضرورة إخبار المالك لأجل الاستفادة بحق الأسبقية ، ملتمسا الحكم برفض طلبات المدعية.

وبناء على المذكرة التعقيبية المؤرخة في 13/11/2017 والمدلى بها من طرف نائب المدعية والتي تعرض من خلالها أن الطرف المدعى عليه لم تكن له النية في الهدم واعادة البناء بدليل التفويتات المنجزة ، ملتمسة الحكم وفق طلباتها.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر في الملف تحت رقم 1277 بتاريخ 4/12/2017 والقاضي باجراء خبرة عهد القيام بها للخبير مصطفى (ب.) .

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 38 الصادر بتاريخ 15/1/2018 والقاضي باستبدال الخبير مصطفى (ب.) بالخبير ينبوع (ب.ن.) .

وبناء على تقرير الخبرة المنجز من قبل الخبير ينبوع (ب.ن.) والمودع بتاريخ 11/5/2018 خلص من خلاله إلى اقتراح تعويض للمدعية بمبلغ 644.400.00 درهم

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه ورثة (ح.) مولاي الحسن و جاء في أسباب استئنافهم حول خرق مقتضيات الفصل 50 من ق.م .م لفاسد تعليل الحكم المستأنف المنزل منزلة انعدامه وعدم ارتكازه على أساس قانونی سلیم ، أنه بخصوص أحقية المستأنف عليها في المطالبة بالتعويض عن الافراغ أو فقدان الأصل التجاري تزعم المستأنف عليها بأن المنوب عنهم لم يبادروا إلى تنفيذ سبب الإفراغ وأنه لم تكن لديهم النية في هدم العقار وإعادة بنائه وأن المنوب عنها أكدت أمام المحكمة المصدرة للحكم المطعون فيه في مذكرتها الجوابية المؤرخة في 23/10/2017 المدلى بها أمامها بأن المستأنف عليها تلتمس تطبيق مقتضيات القانون 16.49 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي بأثر رجعي على العلاقة الكرائية التي كانت مبرمة بينها وبين المنوب عنهم ، ذلك أن المادة 38 من القانون المذكور تنص على أن هذا القانون يدخل حيز التنفيذ على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ و أن القانون الذي كان مطبقا على النزاعات الواقعة بشأن العلاقة الكرائية بين المنوب عنهم وبين المستأنف عليها هو ظهير 24/05/1955 الذي ينص في فصله 13 على أنه لكي يتأتى للمكتري الانتفاع بحق الأسبقية يتعين عليه أن يخبر المالك بذلك إما وقت الإفراغ أو بعده بثلاثة أشهر على الأكثر مشيرا في نفس الوقت إلى عنوانه الجديد وأنه بإطلاع المحكمة على وثائق الملف يتضح بأنها خالية من أية وثيقة تثبت أن المستأنف عليها قامت باخبار المنوب عنهم برغبتها في الانتفاع بحق الأسبقية المخول لها قانونا داخل الأجل القانونی المنصوص عليه في الفصل 13 المذكور الواجب التطبيق في هذه النازلة وبالتالي سقط حقها في المطالبة بأي تعويض كيفما كان نوعه وهو ما استقر عليها الاجتهاد القضائي ، اذ لا يمكن تجديد التصرفات والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول القانون 16.49 حيز التنفيذ وأن المستأنف عليها عجزت عن الرد على الدفوعات المذكورة واكتفت بالقول بأن المنوب عنهم لم تكن لديهم النية لهدم المحل وإعادة بنائه والحال أنها لم تنفذ التزامها المنصوص عليه قانونا وهو إخبار المالكين برغبتها في الرجوع للمحل وتمكينهم من عنوانها داخل أجل ثلاثة أشهر لكي يتخذ المالكون الإجراءات القانونية لتمكينها من محلها بعد إعادة البناء الشيء الذي يعد تنازلا ضمنيا منها عن حق الرجوع. وأنه بإطلاع المحكمة على الحكم المستأنف يتضح بأنه جاء خاليا من أي جواب حول ما تمسكت به المنوب عنها ولم تعلل المحكمة النتيجة التي توصلت إليها بالنظر إلى وقائع الدعوى والوثائق المدلى بها الشيء الذي يعد معه هذا الحكم ناقص التعليل المنزل منزلة انعدامه .

و حول التعويض المحكوم به أمرت المحكمة الابتدائية بإجراء خبرة حسابية لتحديد التعويض المناسب للمستأنف عليها عن الإفراغ عين للقيام بها الخبير محمد ينبوع (ب.ن.) الذي يتضح من خلال تقريره أنه لم يلتزم الحياد, و أنه لا يتوفر على المؤهلات العلمية لإنجاز المهمة المسندة إليه وكانت أجوبته على النقط المحددة في الأمر التمهيدي عامة وغير مدعمة بحجج ووثائق وفق ما هو مطلوب بمقتضى هذا الأمر و غير مرتكزة على معطيات علمية حسابية . وقام بتحديد تعويضات رغم عدم استحقاق المستأنف عليها لأي تعويض وأن الأمر التمهيدي أمر الخبير المعين بتحديد أهمية المحل موضوع الكراء وموقعه والنشاط الممارس فيه والرأسمال المستثمر فيه إلى حدود الإفراغ في 11/04/2015 مع الاعتماد على التصاريح الضريبية عن أربع سنوات الأخيرة من الكراء في حين أن الخبير المعين اعتمد في تقريره على التصاريح الضريبية عن المدة اللاحقة لتاريخ 11/04/2015 والتي تختلف جوهريا عن المدة السابقة , حيث يظهر من خلالها أن النشاط التجاري للمستأنف عليها عرف نموا كبيرا و ازداد دخلها بالمقارنة مع دخلها خلال المدة السابقة وبالتالي فإنها لم تفقد أية قيمة لأصلها التجاري وأن المستأنف عليها أدت الضرائب عن نشاطها التجاري الذي استمر بعد إفراغها بحسب مبلغ 5497 درهم ومبلغ 5226 درهم بتاريخ 06/09/2016 عن السنة اللاحقة للإفراغ وأدلت المدعية فقط ببعض تصريحاتها الضريبية عن سنة 2014 ولم تدل بالتصريحات عن السنوات السابقة 2013 و 2012 و 2011 ووصولات أداء الضريبة عن القيمة المضافة التي لا يمكن تحريفها وتزويرها باعتبارها الوثائق الحاسمة التي تثبت الدخل الصافي الخاضع للضريبة و الذي يؤخذ بعين الاعتبار في تحديد قيمة الأصل التجاري وعلى الرغم من ذلك يتضح بان الرواج التجاري عن سنة 2014 لم يكن مهما و أن التقرير المالي السنوي يشمل التصريح بالبضائع وان الربح الصافي لم يتجاوز 16.698,48 درهم وأن التصاريح الضريبية عن سنوات 2015 و 2016 و 2017 ليست لها أية قيمة قانونية ، كما أنه لا يوجد بالملف ما يثبت أن جميع هذه التصريحات مطابقة للحقيقة وهي التي تم وضعها بمصلحة الضرائب لأنها لا تتضمن أية إشارة تثبت ذلك ولا تأشيرة إدارة الضرائب التي تثبت التوصل بها. وأن المستأنف عليها كانت عازمة على تقديم دعوى المطالبة بالتعويض الشيء الذي دفعها إلى رفع رقم معاملاتها التجارية عن سنوات 2015 و 2016 و 2017 وهي المدة اللاحقة للإفراغ التي لا يعتد بها لأن المشرع في القانون الجديد الذي لا ينطبق على هذه النازلة نص على ضرورة الاعتماد على التصريحات الضريبية عن الأربع سنوات السابقة عن الإفراغ.

كما أن الإفراغ تم في الربع الأول من السنة المالية 2015 أي أن باقي المدة لا يتم احتسابه وإنما يتم احتساب سنوات 2011 و 2012 و 2013 و 2014 فقط وأن التقرير المالي السنوي عن سنة 2014 يشمل التصريح بالبضائع وان الربح الصافي لم يتجاوز 16.698,48 درهم خلال السنة وأنه بإطلاع المحكمة على الحكم المستأنف يتضح بأنه جاء غير معلل تعليلا كافيا وسليما من الناحية الواقعية والقانونية ولم تعلل المحكمة النتيجة التي توصلت إليها بالنظر إلى وقائع الدعوى والوثائق المدلى بها. وأن ما انتهت إليه بخصوص منح المستأنف عليها تعويضا عن الضرر الناتج عن الفرق بين السومة الكرائية للمحل الذي تم إفراغه و السومة الكرائية للمحلات المشابهة والمجاورة التي لها نفس المساحة وكذا تعويض عن البحث عن محل بديل لا يرتكز على أساس قانونی سلیم ولا يوجد بالمحل أية وسيلة من وسائل الإثبات القانونية تثبت السومة الكرائية للمحلات المشابهة والمجاورة بنفس مواصفات المحل الذي تم إفراغه الذي كان يتواجد في بناية قديمة آيلة للسقوط ولا يعرف رواجا تجاريا مثل المحل الجديد الذي انتقلت إليه المستأنف عليها بكل سهولة وبدون أي عناء يستدعي منحها تعويضا عن ذلك الشيء الذي يعد معه هذا الحكم فاسد التعليل المنزل منزلة انعدامه. لذلك فإنهم يلتمسون قبول المقال وإلغاء الحكم المستأنف لعدم مصادفته الصواب فيما قضى به وبعد التصدي أساسا الحكم برفض جميع طلبات المستأنف عليها و احتياطيا بتخفيض التعويض المحكوم به الى الحد المعقول اعتبارا للأسباب المشار إليها اعلاه و البت في الصائر طبقا للقانون وأرفق بنسخة من الأمر المستأنف .

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 03/04/2019 جاء فيها أن مطالبة المستأنف عليها للتعويض عن أصلها التجاري انبني على العمل التدليسي الذي مورس من أجل إفراغها ذلك أن العقار لم يتم هدمه وإعادة بنائه بل البعض من الورثة المالكين قد فوتوا نصيبهم للغير. وسواء طبقت المحكمة القانون القديم أو القانون الجديد فإن المشرع قد نص على أحقية المكتري في التعويض عن فقدانه لأصله التجاري متی ثبت الهدف الحقيقي من الإفراغ و هو حرمان المكتري من الإفراغ وفق الثابت من الفصل 20 من ظهير 24 ماي 1955 أو المادة 10 من القانون 16.49و تبعا لذلك فإن الحكم الابتدائي حينما قضى بالتعويض عن فقدان الأصل التجاري فقد جاء صائبا ومؤسسا . و بخصوص الاستئناف الفرعي تقدمت المستأنف عليها خلال المرحلة الابتدائية بمستنتجات بعد الخبرة والتمست الحكم بأداء المدعى عليهم التعويض المحكوم به تضامنا فيما بينهم وأن محكمة الدرجة الأولى قد قضت بتعويض على المدعى عليهم بحسب نسبهم في العقار المملوك ذي الرسم عدد 1713/R، ولم تقض بالتضامن فيما بينهم دون أن تعلل قضاءها وأنه يتعذر تحديد ومعرفة نسبة التعويض الواجب أداؤها من كل وارث انطلاقا من النسب المملوكة لهم في العقار وأن الورثة ملزمين بتعويض الطاعنة عن فقدانها لأصلها التجاري بسبب فعلهم فهم شركاء في ما أصابها من ضرر وتبعا لذلك فإن التضامن يبقى قائما في ما بينهم. لذلك تلتمس بخصوص المذكرة الجوابية رد الاستئناف وتأييد الحكم الابتدائي مع تعديله جزئيا بالحكم على المستأنفين بأداء التعويض تضامنا في ما بينهم و بخصوص الاستئناف الفرعي بقبوله وبتأييد الحكم الابتدائي في ما قضى به مع تعديله جزئيا والحكم على المستأنفين بأداء التعويض تضامنا في ما بينهم مع تحميل المستأنفين أصليا الصائر.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنفون بواسطة نائبهم بجلسة 10/04/2019 أكدوا فيها ما سبق ملتمسين رد واستبعاد ادعاءات ومزاعم المستأنف عليها لعدم تعزيزها بأية وسيلة من وسائل الإثبات القانونية الحكم برفض الإستئناف الفرعي لعدم ارتكازه على أساس قانوني سليم و الحكم وفق ما جاء في المقال الإستئنافي والبت في الصائر طبقا للقانون.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 10/04/2019 حضر الأستاذ (ب.ر.) عن الأستاذ (ب.ع.) وتسلم نسخة من تعقيب نائب المستأنف الملفى به في الملف و المشار الى مضمونه أعلاه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 17/04/2019 مددت لجلسة 24/04/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنفين الأصليين و المستأنفة الفرعية أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه .

حيث استندت المدعى عليها - المستأنف عليها حاليا - في مقالها المؤرخ في 07/06/2017 الى المطالبة بالتعويض الكامل بسبب عدم قيام الطاعنين بهدم العقار و إعادة بنائه رغم إفراغها من العين المكراة بتاريخ 11/04/2015 وهو ما يجد سنده في مقتضيات المادة العاشرة من القانون رقم 49/16 التي جاء فيها '' يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ الإفراغ وفي حالة تعذر ذلك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة 7 ما لم يثبت المكري أن سبب التأخير خارج عن إرادته '' .

وحيث إن الحكم بالإفراغ وإن صدر في إطار ظهير 24 ماي 1955 فإن هذا الأخير قد تم نسخه بمقتضى القانون الجديد 49/16الذي حل محله مما يجعل الدفع بعدم احترام المستأنف عليها مقتضيات الفصل 13 من ظهير 24/05/1955 غير جدير بالاعتبار، مع الإشارة الى كون النزاع مؤسس حسب وثائق الملف على عدم هدم العقار وإعادة بنائه رغم مرور أكثر من سنتين على وقوع الإفراغ وليس على الحرمان من حق الأسبقية خاصة وأنه لم يتم تشييد بناء جديد .

وحيث أنجزت الخبرة المأمور بها في المرحلة الابتدائية من طرف الخبير محمد ينبوع (ب.ن.) الذي يعتبر خبيرا مختصا في الشؤون التجارية مما يتعين معه رد دفع المستأنفين بعدم توفره على المؤهلات العلمية لإنجاز المهمة المسندة إليه كما أن ما يتوصل إليه الخبراء من نتائج غير ملزم للمحكمة التي تأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع و القانون وهو ما قامت به المحكمة الابتدائية في هذه النازلة التي لم تقض بمبلغ 644400 درهم المحدد من طرف الخبير وإنما استبعدت التعويض عن الزبائن و السمعة التجارية بعد ما تبين لها استمرار المستأنف عليها في ممارسة نشاطها التجاري و تحقيقها أرباحا بعد الانتقال الى محل مجاور استنادا لما جاء في الخبرة و ما أدلت به المستأنف عليها للخبير من قوائم تركيبية وهو ما يجعل أيضا ما أثاره الطاعنون بخصوص التصاريح الضريبية المعتمدة غير جدير بالاعتبار لعدم اعتبار المحكمة التعويض عن الزبناء و السمعة التجارية وفق ما ذكر .

وحيث يتبين بعد مراعاة الأضرار اللآحقة بالمستأنف عليها استنادا لما جاءت به الخبرة من معطيات بخصوص موقع المحل وكبر مساحته 79 متر مربع و ضآلة السومة الكرائية 2100 درهم أن المبلغ المحكوم به و المحدد في 480000 درهم عن الحق في الإيجار ومصاريف الانتقال يعتبر وعلى عكس ما جاء في الاستئناف غير مبالغ فيه خاصة وان الخبير قد حدد للتعويض عن الحق في الإيجار لوحده مبلغ 464400 درهم .

وحيث يتعين استنادا لما ذكر رد الاستئناف الأصلي لعدم جدية أسبابه مع تحميل المستأنفين الصائر .

في الاستئناف الفرعي :

حيث يتبين بالرجوع لوثائق الملف انعدام موجبات الحكم على المستأنف عليهم فرعيا بالتضامن مما يتعين معه رد هذا الاستئناف مع تحميل رافعته الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل كل طرف مستأنف صائر استئنافه .