Mot clé
Défaut de reconstruction

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité forfaitaire, s'écartant sans motivation expresse des conclusions du rapport d'expertise initial.

Le bailleur sollicitait l'annulation du jugement et la minoration de l'indemnité, tandis que le preneur en demandait la réévaluation à la hausse conformément à l'expertise. Afin d'éclairer sa décision, la cour d'appel de commerce a ordonné deux nouvelles expertises successives.

La cour retient que le second rapport d'expertise ordonné en appel, respectueux des règles de procédure et fondé sur une analyse concrète des éléments du fonds de commerce tels que la clientèle et la situation du local, constitue une base d'évaluation adéquate du préjudice subi par le preneur. Elle écarte ainsi tant le montant arbitré par le premier juge que les conclusions des autres expertises jugées moins pertinentes.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité et rejette l'appel principal du bailleur.

Saisi d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce consécutive à une éviction pour reconstruction non suivie d'effet, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant, bailleur, soulevait principalement la prescription biennale de l'action et le défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de priorité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prescription, retenant que le droit à indemnisation du preneur ne naît qu'à compter du moment où le bailleur, après reconstruction, l'informe de sa disposition à conclure un nouveau bail. Elle juge par ailleurs que le preneur a satisfait à son obligation en tentant de notifier son intention aux dernières adresses connues du bailleur, l'échec de la notification étant imputable à ce dernier. La cour constate que l'absence de reconstruction, en violation des délais prévus par la loi 49-16, établit le caractère frauduleux de l'éviction et ouvre droit à une indemnisation. Toutefois, la cour retient que l'évaluation du fonds de commerce ne peut, en application de l'article 7 de ladite loi, reposer que sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, elle écarte la valorisation de la clientèle et de la réputation commerciale fondée sur des documents comptables non déclarés à l'administration fiscale. Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant réduit à la seule valeur du droit au bail.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial pour défaut de reconstruction par le bailleur, le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une somme fixée par expertise. Le bailleur soulevait principalement le caractère prématuré de la demande, arguant que le preneur ne pouvait agir qu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la teneur de l'article 10 de la loi 49/16. Elle retient que le bailleur est tenu de commencer les travaux dans les deux mois suivant l'éviction, et qu'à défaut, le preneur a droit à une indemnité, sauf pour le bailleur à prouver que le retard est dû à une cause qui lui est étrangère. Sur le montant de l'indemnité, la cour homologue les conclusions du second rapport d'expertise ordonné en appel. Elle considère que le préjudice du preneur réside principalement dans la perte du droit au bail, dont la valeur est substantielle au regard de l'emplacement privilégié, de la superficie du local et de la modicité du loyer historique, et ce, même en l'absence d'indemnisation pour la clientèle faute de production des déclarations fiscales par le preneur. En conséquence, la cour réforme le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, en augmente le quantum.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnisation du preneur évincé, lorsque le motif de démolition et reconstruction justifiant le congé n'est pas mis en œuvre par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant principal soutenait que le litige devait être régi par le dahir de 1955, dont les conditions de forme n'avaient pas été respectées par le preneur, tandis que l'appelant incident sollicitait la condamnation solidaire des bailleurs. La cour écarte l'application du dahir de 1955, retenant que l'action du preneur n'est pas fondée sur la privation du droit de priorité mais sur le manquement du bailleur à son obligation de reconstruire, manquement dont le régime est fixé par la loi n° 49-16, nouvelle et d'application immédiate. Elle valide ensuite l'évaluation de l'indemnité, relevant que le premier juge avait à juste titre écarté la perte de clientèle, le preneur ayant poursuivi son activité, pour ne retenir que le préjudice lié à la perte du droit au bail et aux frais de déménagement. La cour rejette enfin l'appel incident, faute de fondement juridique justifiant une condamnation solidaire entre les bailleurs indivis. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de baux commerciaux et d'application de la loi dans le temps, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable à une action en indemnisation pour perte du fonds de commerce, intentée par un preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en appliquant la loi nouvelle, entrée en vigueur postérieurement à l'éviction mais antérieurement à l'introduction de l'instance. L'appelant, bailleur, soutenait que seule la loi ancienne, sous l'empire de laquelle l'éviction avait eu lieu, était applicable, et que la loi nouvelle ne pouvait régir rétroactivement les conséquences d'une éviction antérieure à sa promulgation. La cour écarte ce moyen et retient que la loi nouvelle s'applique aux actions introduites après son entrée en vigueur, même si le fait générateur, à savoir l'éviction, est antérieur. Elle juge, au visa de l'article 38 de la loi 49.16, que la demande en indemnisation constitue une instance nouvelle, distincte de la procédure d'éviction, et doit par conséquent être soumise aux dispositions de la loi en vigueur au jour de sa saisine. Dès lors, le bailleur était tenu de commencer les travaux dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de ladite loi. La cour considère en outre que les difficultés rencontrées avec l'architecte ne sauraient constituer une cause d'exonération, faute pour le bailleur d'avoir engagé les procédures adéquates pour y remédier. Le jugement accordant une indemnité au preneur pour perte de son fonds de commerce est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la loi applicable et l'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnité d'éviction du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais requis. L'appelant contestait l'application de la loi nouvelle n°49-16 à une éviction prononcée sous l'empire du dahir de 1955 et soulevait la nullité de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré de la non-rétroactivité de la loi, retenant qu'en application de l'article 38 de la loi n°49-16, celle-ci s'applique aux instances introduites après son entrée en vigueur, ce qui était le cas de l'action en indemnisation. Elle juge par ailleurs que les difficultés administratives invoquées par le bailleur pour justifier le retard dans la reconstruction ne constituent pas un motif légitime, faute de diligences prouvées en temps utile. La cour relève que la nouvelle expertise ordonnée en appel, dont les conclusions sont supérieures au montant alloué en première instance, a été régulièrement menée et que les critiques formulées à son encontre sont dénuées de tout fondement probant. En conséquence, la cour déclare l'appel incident irrecevable et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur pour perte de son fonds de commerce suite à une éviction pour démolition d'un immeuble menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 13 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur sur la base d'un rapport d'expertise. Le bailleur, appelant principal, contestait le droit à indemnisation en invoquant la prématurité de l'action et l'irrégularité de l'expertise, tandis que le preneur, appelant incident, sollicitait la réévaluation de l'indemnité au montant total fixé par l'expert. La cour retient que le délai de trois ans pour agir en indemnisation court à compter de la date de l'éviction, et non de la reconstruction, dès lors que le bailleur n'a pas reconstruit ou réparé le local dans ce délai, écartant ainsi le moyen tiré de la prématurité. Elle valide ensuite le rapport d'expertise, jugeant que l'expert a pu légitimement évaluer la perte des éléments incorporels en considérant le local détruit comme une annexe du fonds de commerce principal et en appliquant un pourcentage sur le chiffre d'affaires de ce dernier. Enfin, la cour rejette l'appel incident en relevant que les éléments matériels tels que les équipements et marchandises restent la propriété du preneur, qui peut les déplacer, et que la demande d'indemnisation pour les améliorations est infondée s'agissant d'un immeuble démoli pour cause de vétusté. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.