وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السادة ورثة أحمد (ع.) بواسطة محاميتهم ذة / سناء (ت.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 15/11/2018 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 25/07/2018 تحت رقم 7467 في الملف رقم 531/8205/2018 القاضي عليهم بأدائهم لفائدة المستأنف عليه مبلغ (144.400,00 درهم) كتعويض عن فقدانه الاصل التجاري الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلهم الصائر و رفض الباقي .

في الشكل:

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد التبليغ .

وحيث إن الطرف المستأنف تقدم باستئنافه بتاريخ 15/1/18 مما يكون معه استئنافه مقبول شكلا لوقوعه على الصفة و استيفائه كافة الشروط القانونية .

وفي الموضوع:

حيث يستفاذ من وثائق الملف و وقائع الحكم المطعون فيه أن المستأنف عليه تقدم بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 15/01/2018 عرض فيه أنه يكتري من المستأنفين محلا تجاريا يتواجد بزنقة [العنوان] بمشاهرة قرها 400 درهم مع مبلغ 70.000 درهم تسلمه المكرون من اجل تخفيض السومة الكرائية و انه بتاريخ 22/03/2011 توصل منهم بإندار بعربون فيه برغبتهم في افراغ المحل المكترى من اجل الهدم و إعادة البناء و بتاريخ 12/04/2012 أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء حكمها رقم 5237 القاضي بالمصادقة على الإنذار المبلغ إليه و الحكم بإفراغه من المحل المكرى له و بتاريخ 6/06/2013 أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء القرار رقم 3136/2016 أيدت بموجبه الحكم الابتدائي و بتاريخ 20/04/2015 تم تنفيذ القرار الاستئنافي و افراغ العارض من المحل موضوع النزاع و بتاريخ 16/06/2015 تم تبليغ المدعى عليهم بإنذار يشعرهم بحق الاسبقية في كراء أي محل تجاري يتم احداثه في البناية الجديدة طبقا لأحكام الفصل 12 من ظهير 24/05/1955 إلا ان البناية لازالت على حالتها و لم يتم هدمها كما تروج الاخبار على كونها في طور تفويتها الى الغير و انه بهذا يتأكد أن هدف المدعى عليهم من افراغ العارض ليس من اجل الهدم و إعادة البناء و انها هو من اجل الافراغ ليس الا و ذلك لحرمانه من حقه في الأصل التجاري و بدون أي تعويض لاجل دلك يلتمس الحكم على المستأنفين بادائهم للعارض تعويضا مسبقا عن فقدان الأصل التجاري قدره 82.225,00 درهم و الحكم تمهيديا باجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل لفقدان العارض لأصله التجاري للمحل المفرغ و الكائن برقم [العنوان] الدار البيضاء و حفظ الحق في التعقيب على الخبرة بعد إنجازها

و ارفق المقال بصور لعقد كراء و نمودج ج و قرار استئنافي مع محاضر الافراغ و الاخباري و تبليغ الاشعار و المعاينة و نسخة لخبرة حسابية

و بجلسة 28/03/2018 أدلى دفاع المستأنفين بمذكرة جواب جاء فيها ان الاحكام الصادرة في هذا النزاع صدرت في ظل ظهير 224/05/1955 و هو القانون الواجب التطبيق على النازلة هذا الأخير الذي لم يحدد اجلا معين للبناء و لم يرتب أي جزاء عن دلك و لم يخول المكتري المطالبة بالتعويض الكامل و ان التأخر في البناء لا يعد مبررا للمطالبة بالتعويض الكامل الا في حالة حرمانه من حق الاسبقية و في الموضوع ان تأخرهم في البناء راجع الى القاء القبض على المهندس المكلف بالمشروع و الذي رفض ارجاع المبالغ المالية التي سبق و ان تسلمها من العارضين او التنازل قصد تكليف مهندس اخر و انه بعد خروجه من السجن و عد بانه سيستمر في تنفيذ التزامه و الذي تبين بعد مراجعة نقابة المهندسين انه لم يتم التشطيب عليه كما واجهتم السلطات بضرورة تجديد رخصة الهدم و إعادة البناء و التمسوا التصريح بعدم قبول الطلب و في الموضوع برفض الطلب و ارفقوا المذكرة بنسخة لقرار استئنافي و اشعار و صورة اتفاق و صور لرخصة و ترخيص تتبع الاشغال ووصل أداء مصاريف الوقاية المدنية و صور لشيكات و تحويلات بنكية ووصل.

و بناء على الحكم التمهيدي عدد 482 الصادر بتاريخ 04/04/18 القاضي بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق للمستأنف عليه عن حرمانه و فقدانه لأصله التجارية .

وبعد التعقيب على الخبرة من كلا الطرفين أصدرت المحكمة الحكم المشار إليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف .

أسباب الاستئناف

حيث يعيب الطاعنون على الحكم المطعون فيه مجانبته مجانبا للصواب فيما قضى به و موجبا للالغاء للاعتبارات التالية :

من حيث الخبرة :

أن المحكمة استبعدت كافة دفوعات العارضين و ضربت بها عرض الحائط لتعتمد على ما سرده المستأنف عليه من ادعاءات غير مؤسسة قانونا و تخلص إلى الحكم تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية للمحل عهدت للخبير عبد المجيد (ر.) غير أن الحكم التمهيدي يبقى موجبا للاستبعاد و الالغاء اعتبارا لكون طلب المستأنف المرتبط به و الرامي إلى المطالبة بالتعويض الكامل عن افراغه يبقى بدوره موجبا للاستبعاد فالافراغ من المحل تم في ظل ظهير 24 ماي 1955 هذا الاخير الذي كفل له حق الاسبقية في الرجوع إلى المحل و لم يخول له الحق في المطالبة بالتعويض الكامل إلا في حال ثبوت حرمانه من قبل المكري من الرجوع إلى المحل وأنه لم يسجل و إلى غاية يومه أي منع من قبل العارضين له بخصوص ذلك فالمادة 10 من القانون الجديد 49.16 و المحتتج بها من قبل المستأنف و التي تنص على ضرورة الشروع في الهدم واعادة البناء داخل اجل الشهرين من تاريخ الافراغ ، لا يمكنها أن تسري على نازلة الحال ، اعتبارا لكون القانون المذكور لم يدخل حيز التنفيذ سوى بتاريخ 11/02/2017 أي بعد مرور ازيد من سنتين على الافراغ.

وقد كان جليا بالمحكمة أن تقضي بعدم قبول الطلب عوضا أن تأمر بإجراء خبرة الشيء الذي يتعين معه تبعا لذلك إلغاء الحكم التمهيدي و استبعاده .

مخالفة مقتضيات قانون 16/49 :

جاء قانون 16/49 ليدخل حيز التطبيق بتاريخ 11/02/2017 و لتطبق بذلك أحكامه على عقود الكراء الجارية و على القضايا غير الجاهزة للبت فيها ، و المقصود بها تلك القضايا التي لم يتم الفصل فيها بحكم نهائي بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ و أنه في نازلة الحال فإن العارضين استصدروا حكما نهائيا بتاريخ 06/06/2013 قضى بافراغ المستأنف عليه من المحل الذي يكتريه وقد تم تبعا لذلك افراغه فعليا من المحل بتاريخ 20/04/2015 بمعنى أن الافراغ قد تم قبل دخول القانون الجديد حيز التطبيق في 11/02/2017 بحوالي سنتين .

و ان المستأنف عليه تمسك للمطالبة بالتعويض الكامل على مخالفة العارضين مقتضيات المادة 10 من قانون 16/49 التي تنص على ضرورة شروع المكري في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ الافراغ ، الشيء الغير مستصاغ لا عقلا ولا قانونا. فالمادة المتمسك بها لم تكن حيز الوجود ابان تاريخ الافراغ حتى يتسنى للعارضين معرفة مضمونها واحترام آجالها فكيف يعقل اذن ان يحتج بمخالفتها ، والافراغ تم قبل تواجدها ، وكيف له ان يعتبر عدم شروع العارضين في البناء اخلالا بمقتضيات المادة 10 منه ويعتبره سببا موجبا للتعويض

فساد التعليل ونقصانه الموازي لانعدامه:

و المتخذ من مخالفة مبدأ عدم رجعية القوانين ، اد ورد في تعليل الحكم الابتدائي ما يلي : " وحيث ان الطلب قدم بعد تاريخ دخول القانون 16/49 حيز التنفيذ ، مما تبقى معه احكامه هي الواجبة التطبيق هذا من جهة و من جهة أخرى فالمادة 10 من القانون المذكور تنص على انه يتعين على المكري الشروع في البناء داخل اجل شهرين من تاريخ الافراغ ، وفي حالة تعذر ذلك يحق للمكتري الحصول على تعويض وفق المادة 7 من نفس القانون، مالم يثبت ان سبب التأخير خارج عن ارادته ".

وان المحكمة باعتمادها التعليل المذكور تكون قد اعتمدت تعليلا فاسدا وسيكون معه الحكم تبعا لذلك موجبا للالغاء.

فالثابت قانونا ان القوانين تطبق بأثر فوري ويبدأ سريانها من اليوم الموالي لتاريخ النشر في الجريدة الرسمية ، الا اذا تضمنت نصا ينص صراحة على الاثر الرجعي ، الامر الغير وارد في قانون 49/16.

و من تم فالمحكمة بتعليلها هذا ، تكون خالفت عدم رجعية القوانين ، اذ لا يكفي تقديم الطلب بعد دخول قانون 16/49 حيز التنفيذ للقول بتطبيقه عليه ولكن لا بد أولا من النظر في مدى خضوعه لمقتضياته حتى تصرح بذلك ، ولا يمكن تطبيقه وسريانه على افراغ تم قبل دخوله حيز التنفيذ.

مخالفة مقتضيات المادة 10 من قانون 16/49:

انه وان سلمنا فرضا بخضوع نازلة الحال لمقتضيات قانون 49/16 ، فإن المادة 10 منه تنص على " وفي حالة تعذر ذلك يحق للمكتري الحصول على تعويض وفق المادة 7 ما لم يثبت أن سبب التأخير خارج عن إرادته " وباستقرائنا للمادة المذكورة ، فان وجود ظروف قاهرة ، لا يعطي الحق للمكتري في الحصول على التعويض الناتج عن التأخير في عملية الهدم واعادة البناء وان العارضين اثبتوا للمحكمة وبوثائق دامغة تلك الظروف التي حالت دون شروعهم في عملية الهدم و البناء ، ذلك انه وبمجرد صدور القرار النهائي القاضي بالافراغ باشروا جميع الإجراءات اللازمة و المتطلبة للشروع في الهدم و إعادة البناء ، و الكل بتواريخ مضبوطة ودقيقة ، حيث ووجهوا من قبل السلطات اولا بتغيير تصميم التهيئة في المنطقة الشيء الذي تطلب معه اعادة استخراج الرخص و التصاميم من جديد ، إضافة إلى أن المهندس المكلف بالمشروع صدرت في حقه احكام بالادانة ، وبالرغم من مطالبة العارضين له من اجل تسليمهم تنازلا قصد تكليف مهندس اخر ، الا انه رفض ، الشيء الذي اضطروا معه الى مراسلة نقابة المهندسين بخصوص ذلك بقي دون جدوى وأن كل هاته الاحداث ادت الى عرقلة عملية الهدم و اعادة البناء ، خاصة وان التصريح ببداية الاشغال يتطلب توقيع المهندس المكلف غير أن المحكمة ضربت بكل هذا عرض الحائط ، واعتبرت ان هاته الاحداث كلها لا ترقى الى درجة الاعتبار ، ولا تشكل ظرفا طارئا ولا قوة قاهرة ، لتذهب الى القول باستحقاق المستأنف عليه للتعويض الكامل المترتب عن التأخير في عملية الهدم واعادة البناء.

و ان كل ما سبق توضيحه ، ليؤكد للمحكمة حسن نية العارضين خاصة وان اخر تجديد للرخصة قدم بتاريخ 02/03/2018 .

لذلك يلتمسون إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و الحكم من جديد تبعا لذلك بعدم قبول الطلب شكلا و برفضه موضوعا و أدلوا بنسخة من الحكم الابتدائي.

و بجلسة 22/01/2019 أدلى دفاع المستأنف عليه بمذكرة جوابية جاء فيها أنه خلافا لما يعيب به المستأنفون فانه لم يتقدم بدعوى التعويض الكامل عن ضرر الحرمان من الاصل التجاري إلا في ظل أحكام قانون 16/49 بعد أن يئس من انتظار هدم العقار و إعادة بنائه لمدة طويلة امتدت إلى سريان هذا القانون الجديد، وبعد أن تأكد أن ذريعة الهدم و إعادة البناء ما هي الا حيلة اعتمدها المستأنفون بقصد الحصول على الافراغ دون مقابل حارمين بذلك العارض من حقه المشروع في التعويض الكامل عن ضرر الافراغ المبني على سبب غير جدي و أن الثابت قانونا الضرر يجبر وأن أحقية العارض في طلب التعويض يكفلها له قانون 16/49 كما يكفلها له أيضا ظهير 24 مايو 1955 في فصله 20 و الفصل 11 وما يليه من الفصول. أن ما يتمسك به المستأنفون من كون سبب تأخرهم في أعمال الهدم و البناء مرده عدم تنازل مهندس عن ملف البناء، يبقى غير مرتكز على أساس قانوني، إد لا يعتبر سببا خارجا عن إرادتهم لإمكانية سحب الملف منه بسلوك الإجراءات القانونية اللازمة لذلك. إنه لكل ما تم بسطه و لما ستثيره محكمة الاستئناف تلقائيا يكون الاستئناف غير مؤسس قانونا و بالتالي فهو غير جدير بالاعتبار و يتعين التصريح برده و تأييد الحكم المستأنف.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 22/01/2019 حضرتها ذة/ (ت.) عن المستأنف و ذة / (ح.) عن ذ / ادريس (ف.) عن المستأنف عليه وأدلت بمذكرة جوابية تسلمت ذة/ (ت.) نسخة منها فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 29/01/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطرف المستأنف بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه .

وحيث و خلافا لما أثاره المستأنف فإن المادة 38 من القانون 49.16 نصت على أنه تطبق أحكام هذا القانون على عقود الكراء الجارية و على القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تحديد التصرفات والإجراءات و الأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ وأنه تطبيقا لما نصت عليه المادة المذكورة فإن القضية لا تعتبر جاهزة إلا بحجزها للمداولة في موضوعها أما المقصود بمفهوم الاحكام المنصوص عليها بنفس المادة و التي يستوجب القانون تجديدها هي الأحكام الفاصلة في الموضوع أي في موضوع الطلب و ليست الأحكام التمهيدية ( بحث أو خبرة ... ) أما التصرفات و الاجراءات المنصوص عليها في نفس المادة فيقصد بالتصرفات ما صدر عن طرفي عقد الكراء من إنذارات و يقصد بالاجراءات المساطر القضائية التي أوجب ظهير 24/5/55 ممارستها.

وحيث و تبعا لذلك و بالرجوع إلى وثائق الملف يتبين أن المستأنف عليه سبق أن توصل من الطرف المستأنف بإنذار بالافراغ من أجل هدم و إعادة البناء بتاريخ 22/03/11 و بتاريخ 12/4/12 أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء حكمها رقم 5237 القاضي فيه بالمصادقة على الانذار و الحكم بافراغه من المحل المكرى و الذي أيد بتاريخ 06/06/2013 بمقتضى القرار الاستئنافي رقم 3136/16 و بتاريخ 20/04/2015 تم افراغ المستأنف عليه من محله حسب محضر الافراغ المؤرخ في 20/04/15 والمحضر الاخباري المؤرخ في 08/05/15 وأنه بتاريخ 16/06/15 بلغ المستأنف عليه الطرف المستأنف بإنذار يشعره فيه برغبته في حق الاسبقية في كراء محل تجاري في البناية الجديدة و ذلك طبقا لأحكام المادة 12 من الظهير 24/5/55 الملغى إلا أن البناية لم يتم هدمها و لا زالت على حالتها و لم يتم الاستجابة للانذار المذكور مما حدى بالمستأنف عليه إلى التقدم بطلبه الذي صدر فيه الحكم موضوع الطعن الحالي .

وحيث إن هذا الطلب قدم بعد تاريخ دخول القانون رقم 49.16 حيز التنفيذ أي في 15/01/18 مما تبقى معه أحكام هذا القانون هي الواجبة التطبيق و يبقى دفع المستأنف بكون ظهير 24/5/55 هو الواجب التطبيق على غير أساس استنادا لما تم شرحه أعلاه .

وحيث إن المادة 10 من القانون المذكور نصت على أنه يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ الافراغ و في حالة تعذر ذلك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق ما نصت عليه المادة 7 من نفس القانون ما لم يثبت أن سبب التأخير خارج عن إرادته أما تذرع المستأنف بأن ذلك راجع إلى المهندس المعماري لا يسعفه في شيء و لا يعتبر سبب خارجا عن ارادته لأن بمقدوره سلوك اجراءات والمساطر القانونية في حق المهندس المتعاقد معه مما يبقى ما يتمسك به غير مرتكز على أساس و يتعين رده .

وحيث إنه و بالاضافة إلى ذلك و بمطالعة الوثائق المدلى بها ثبت أن المستأنف عليه افرغ من محله بتاريخ 20/04/15 وأنه لغاية تقديم الطلب فإن الملف خال مما يدل على مباشرة المستأنف لعملية الهدم وإعادة البناء كما أن الخبرة المنجزة خلال المرحلة الاولى جاءت مستوفية لكافة شروطها الشكلية والموضوعية و يبقى ما ذهب إليه الحكم المستأنف مصادف للصواب و يتعين تأييده ورد اسباب الطعن لعدم ارتكازه على أساس.

وحيث إنه برد الاستئناف يتحمل المستأنف الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : برده و تأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .