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بناء عشوائي

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit des héritiers d'un associé à réclamer les bénéfices et l'indemnisation que leur auteur n'avait pas réclamés de son vivant. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes en reddition de comptes et en réparation du préjudice né de la fermeture de l'exploitation.

Les appelants, se prévalant de la décision de la Cour de cassation, soutenaient que l'inaction de leur auteur ne valait pas renonciation à ses droits et que la fermeture unilatérale de l'exploitation par les héritiers du gérant engageait leur responsabilité. La cour relève cependant que l'associé, auteur des appelants, était resté taisant et inactif tant avant qu'après le décès de son coassocié gérant, et même après la cessation d'activité de la société survenue de son vivant.

Elle en déduit que ce silence prolongé et cette absence de toute réclamation s'analysent en un consentement à la situation, lequel fait obstacle à ce que ses héritiers puissent aujourd'hui agir en son nom. La cour retient à ce titre que ce que le défunt a approuvé de son vivant, ses héritiers ne sauraient le contester après sa mort.

Concernant la demande indemnitaire, la cour écarte toute faute des intimés, dès lors que la fermeture de l'établissement est intervenue alors que l'auteur des appelants était encore en vie et n'avait pas manifesté sa volonté de poursuivre la société. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences du non-respect par le preneur de la procédure d'autorisation d'adjonction d'activités connexes prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour modification de l'activité, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur.

Le débat portait sur le point de savoir si l'exercice d'une activité complémentaire, sans l'autorisation préalable du bailleur ou du juge, constituait un motif grave de résiliation, et si une autorisation générale de travaux empêchait le bailleur de réclamer une indemnisation. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que l'adjonction d'une activité complémentaire impose au preneur de suivre la procédure d'autorisation prévue à l'article 22 de la loi n° 49-16.

Faute pour le preneur d'avoir sollicité cet accord ou une autorisation judiciaire, la cour considère que l'infraction constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, au sens de l'article 8 de ladite loi. En revanche, la cour écarte la demande indemnitaire du bailleur, au motif que l'autorisation de travaux qu'il avait délivrée était formulée en des termes généraux et non restrictifs.

Par conséquent, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmatif ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les cas d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande après qu'une expertise eut conclu à l'absence de danger pour la structure de l'immeuble.

Les demandeurs au recours soutenaient que la cour avait omis de statuer sur le moyen tiré de l'inexécution des clauses du bail, distinct de celui prévu à l'article 8 de la loi 49-16, et avait statué au-delà des demandes en fondant sa décision sur le critère du péril pour l'immeuble, non invoqué dans l'injonction d'éviction. La cour écarte le grief d'omission de statuer, retenant qu'en jugeant que l'ensemble des modifications alléguées ne constituait pas un motif d'éviction au regard de la loi spéciale, elle avait nécessairement répondu à la totalité des moyens soulevés.

Elle juge ensuite qu'en qualifiant les faits et en appliquant les dispositions d'ordre public de l'article 8 de la loi 49-16, elle n'a pas statué au-delà des demandes mais a exercé son pouvoir de qualification juridique des faits. La cour rappelle que le désaccord sur la qualification juridique ou sur l'application de la loi ne constitue pas un cas d'ouverture du recours en rétractation, lequel est limité aux cas énumérés limitativement par le code de procédure civile.

Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisie de deux appels croisés formés contre une ordonnance d'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur. Le nouveau bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité, tandis que le preneur, par son propre appel, soulevait l'absence de péril justifiant l'éviction et, subsidiairement, l'insuffisance de cette même indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prétendue solidité de l'immeuble, en relevant que la décision de la juridiction administrative qui avait annulé l'arrêté de péril a été elle-même infirmée en appel, rendant ainsi l'arrêté pleinement exécutoire. Concernant l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à sa fixation, rejetant tant les critiques du bailleur sur une prétendue cession de fonds de commerce simulée que celles du preneur relatives à une sous-évaluation des préjudices.

La cour rappelle que cette indemnité a un caractère provisionnel, due uniquement en cas de privation du preneur de son droit au retour dans les locaux reconstruits. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'acte et les modes de preuve de l'exécution des obligations pécuniaires. Le tribunal de commerce avait ordonné la résiliation du contrat, l'expulsion du gérant et sa condamnation au paiement d'une somme au titre des bénéfices non reversés.

L'appelant soulevait la nullité du contrat pour défaut de publication et soutenait que la relation contractuelle avait été novée en bail verbal, dont il entendait prouver le paiement par témoignage. La cour écarte le moyen tiré de la nullité en rappelant que les formalités de publicité du contrat de gérance libre visent la protection des tiers et sont sans effet sur la validité de l'acte entre les parties contractantes.

Elle retient ensuite que le paiement d'une obligation dont le montant excède le seuil légal ne peut être prouvé par témoins, l'allégation d'un paiement mensuel visant à établir l'existence d'un bail verbal se heurtant aux règles de preuve des actes juridiques. La cour valide également les conclusions de l'expertise judiciaire ayant servi de base à la condamnation, estimant souverainement ne pas devoir ordonner une nouvelle mesure d'instruction.

En conséquence, l'appel est rejeté et le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les manquements du preneur à un bail commercial tenant à un changement d'activité et à des modifications des lieux loués. Le bailleur soutenait que le changement de l'activité de menuiserie en vente de meubles d'occasion et l'édification d'une construction non autorisée constituaient des motifs graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité en retenant qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité autorisée, le preneur demeure libre de déterminer la nature de son commerce. Concernant les modifications matérielles, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que la construction litigieuse, bien qu'irrégulière, n'affecte ni la sécurité de l'immeuble ni n'augmente ses charges, conditions cumulatives exigées par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre qu'il n'est pas établi que ladite construction empiète sur la propriété du bailleur plutôt que sur le domaine public. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que les changements invoqués portent atteinte à la sécurité du bâtiment, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'une action en reddition de comptes et en paiement de bénéfices intentée par les héritiers d'un associé contre les héritiers de l'associé gérant d'une société en participation, la cour d'appel de commerce examine le point de départ du droit aux fruits pour les ayants droit. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes, faute de preuve de l'existence de bénéfices distribuables pour la période réclamée.

Les appelants soutenaient que le premier juge avait écarté à tort les preuves de la réalisation de bénéfices antérieurs à la cessation d'activité et s'était contredit en reconnaissant l'existence de la société tout en niant leur droit aux fruits. La cour relève que l'activité sociale avait cessé avant même le décès de l'auteur des demandeurs et que ce dernier n'avait, de son vivant, formulé aucune réclamation à ce titre.

Dès lors, la cour retient que le droit des héritiers à réclamer des bénéfices ne pouvait naître qu'à compter de la dévolution successorale, période durant laquelle l'activité était déjà interrompue. Elle en déduit que les expertises judiciaires, ayant conclu à l'absence de revenus pour la période pertinente, n'étaient pas erronées et que le jugement n'était pas contradictoire.

Par voie de conséquence, la cour écarte également la demande de dommages et intérêts faute de préjudice avéré, ainsi que la revendication de la propriété exclusive du droit au bail, lequel constitue un actif indivis entre tous les héritiers. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident formés contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'éviction d'un preneur commercial pour cause d'immeuble menaçant ruine et fixé une indemnité provisionnelle, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise et le bien-fondé du principe de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en allouant au preneur une indemnité pour le cas où il serait privé de son droit au retour.

Les bailleurs, appelants principaux, contestaient le montant de l'indemnité en invoquant des irrégularités dans la convocation à l'expertise et soutenaient qu'aucune indemnité n'était due en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, tandis que le preneur, par appel incident, contestait la qualité à agir des bailleurs et la réalité du péril. La cour écarte les moyens tirés des vices de l'expertise, relevant que l'expert avait accompli toutes les diligences requises pour la convocation des parties.

Sur le fond, la cour retient que la procédure d'éviction pour immeuble menaçant ruine est régie par l'article 13 de la loi n° 49-16, lequel impose au juge des référés de fixer une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour, dérogeant ainsi au principe d'exonération de l'article 8. Elle juge qu'un arrêté municipal de péril ordonnant la démolition constitue une preuve suffisante de l'état de l'immeuble, opposable tant qu'il n'est pas rapporté par l'autorité compétente.

Les deux appels sont par conséquent rejetés et l'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour démolition et reconstruction et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et la régularité formelle du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en fixant une indemnité contestée par le bailleur comme étant excessive et par le preneur comme étant insuffisante.

Le bailleur soulevait l'irrégularité de l'identification des héritiers du preneur et le caractère disproportionné de l'indemnité, tandis que le preneur contestait la validité du congé qui mentionnait à tort une demande de résiliation et soutenait que le défaut de paiement de l'indemnité provisionnelle interdisait l'action en validation. La cour écarte les moyens des deux parties, retenant que la mention erronée de la résiliation ne vicie pas le congé dès lors que son motif et son fondement légal sont clairs, et que le paiement de l'indemnité provisionnelle n'est une condition que de l'exécution de l'expulsion et non de la recevabilité de l'action.

Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte de l'écart considérable entre le loyer historique et la valeur locative de marché, peu important l'inertie du bailleur à solliciter des révisions de loyer. La cour souligne que la valeur du fonds de commerce est établie par l'existence d'une clientèle et d'une réputation commerciale, attestées par les déclarations fiscales, indépendamment de l'état prétendument précaire des constructions.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue sur la base du nouveau rapport d'expertise.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité des dégradations affectant les lieux loués et sur la charge des réparations. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à voir condamner le bailleur à effectuer des travaux, retenant que les désordres résultaient de l'incurie du locataire et que le contrat mettait à sa charge l'ensemble des réparations.

L'appelant soutenait d'une part que les dégradations provenaient d'un fait du bailleur, à savoir l'édification d'une construction illicite obstruant la ventilation, et d'autre part que le contrat de bail initial avait été tacitement abrogé par un acte de cession de fonds de commerce postérieur ne stipulant rien sur la charge des réparations. La cour écarte ce second moyen en rappelant que l'acte de cession d'un fonds de commerce, portant sur un meuble incorporel, ne saurait modifier les stipulations du contrat de bail régissant l'immeuble, lequel demeure la loi des parties.

La cour relève ensuite que si les expertises judiciaires constatent des désordres liés à l'humidité et à la vétusté, elles n'établissent pas de lien de causalité certain entre ces derniers et un fait imputable au bailleur. Faute pour le preneur, qui avait accepté les lieux en l'état, de rapporter la preuve d'une modification ultérieure des lieux par le bailleur à l'origine des dommages, sa demande ne pouvait prospérer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire des pièces versées par le preneur pour justifier son exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Le preneur appelant soutenait avoir été empêché par le bailleur de jouir paisiblement des lieux, invoquant à l'appui de ses dires la production de deux plaintes pénales. La cour écarte ce moyen au motif que la seule production de plaintes, non corroborée par une décision de justice ou la preuve d'une poursuite effective, est insuffisante à établir le trouble de jouissance allégué.

Elle retient que faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de garantie, celui-ci reste tenu au paiement des loyers dès lors qu'il a conservé la disposition des lieux. Le défaut de paiement après mise en demeure caractérise ainsi le manquement justifiant la résiliation.

Faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé et la condamnation étendue aux loyers échus en appel.

Saisi d'un double appel, principal et incident, contre une ordonnance d'expulsion d'un local commercial pour péril, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un arrêté administratif de démolition et les conditions d'indemnisation du preneur. Le premier juge avait ordonné l'expulsion tout en fixant une indemnité provisionnelle en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal, le bailleur, contestait le principe et le montant de cette indemnité en invoquant l'irrégularité de l'expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, soulevait le défaut de qualité à agir du bailleur et niait la réalité du péril. La cour retient que l'état de péril est suffisamment établi par l'arrêté administratif de démolition, lequel conserve sa pleine force probante tant qu'il n'a pas été rapporté par l'autorité compétente.

Elle juge, en application de l'article 13 de la loi n° 49.16, que le juge des référés doit fixer une telle indemnité provisionnelle et écarte les critiques formulées contre le rapport d'expertise dont elle estime les opérations régulières et les conclusions motivées. Le moyen tiré du défaut de qualité à agir du bailleur est également rejeté, sa qualité étant établie par des actes antérieurs liant les parties.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce confirme le jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. Le preneur appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination en raison d'un trouble de fait et d'un ordre de fermeture administrative. La cour écarte ce moyen en retenant que la fermeture administrative résultait de manquements imputables au seul preneur dans l'aménagement et l'exploitation de son activité, tels que l'absence d'équipements de sécurité ou de ventilation conforme. Elle rappelle que l'obligation de délivrance du bailleur n'emporte pas celle de garantir l'obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaires à son activité spécifique, sauf stipulation contraire. Le trouble de fait allégué est également écarté, faute de preuve. La cour déclare en outre irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de travaux d'amélioration, comme étant une demande nouvelle en appel. Le jugement est par conséquent intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un bail commercial portant sur un terrain nu, la cour d'appel de commerce examine les manquements contractuels imputés au bailleur. Le preneur soutenait que l'inexécution de l'obligation de délivrance, en raison de la présence de constructions illicites empêchant les travaux de viabilisation, et le défaut de réalisation de la division du bien loué, encore en indivision, justifiaient la résolution du contrat. La cour écarte ces moyens en retenant que les obstacles invoqués ne caractérisent pas une impossibilité absolue d'exécuter le projet de construction, dès lors que les autorisations administratives ont été délivrées. Elle qualifie l'engagement des bailleurs relatif à la division du bien d'obligation de moyens, dont l'exécution a été initiée, et non d'obligation de résultat dont l'inaccomplissement immédiat justifierait la résolution. La cour rappelle en outre que les frais liés aux travaux de viabilisation, même s'ils incombaient au bailleur, ne pourraient fonder qu'une action en remboursement et non une demande en résolution. En application des dispositions du code de procédure civile, la demande additionnelle en dommages-intérêts formée pour la première fois en appel est déclarée irrecevable. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant que l'impossibilité d'obtenir une licence d'exploitation, en raison d'une emprise du local sur le domaine public, constituait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'une chose apte à l'usage convenu. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation est une démarche personnelle qui incombe au seul preneur. Elle relève qu'en l'absence de clause expresse ou d'engagement personnel du bailleur de se charger de cette formalité, aucune faute ne peut lui être imputée. Dès lors, le preneur ne peut se prévaloir de cette difficulté administrative pour justifier la suspension du paiement des loyers, faute de démontrer une privation de jouissance directement causée par le bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens soulevés par le débiteur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers, validé le congé et ordonné son expulsion. L'appelant sollicitait la suspension de l'exécution en arguant de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués, au motif qu'une partie de l'immeuble était édifiée illégalement sur le domaine public. La cour retient que les motifs invoqués, bien que pouvant être débattus au fond, ne sont pas de nature à justifier, au stade de l'exécution provisoire, une suspension de la décision de première instance. La demande d'arrêt de l'exécution est en conséquence rejetée.

Une cour d'appel, qui retient par une appréciation souveraine des faits que les transformations effectuées par le preneur dans les lieux loués sont des aménagements nécessaires à l'exercice de son activité commerciale et ne sont pas de nature à modifier les caractéristiques du local, justifie légalement sa décision de rejeter la demande de résiliation du bail sans indemnité. De tels aménagements ne constituent en effet ni un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, ni un manquement à l'obligation de conservation de la chose louée prévue à l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats.

Une cour d'appel rejette à bon droit la demande d'éviction d'un preneur à bail commercial pour modification des lieux loués en se fondant sur son appréciation souveraine des éléments de preuve versés aux débats. Ayant constaté, au vu de rapports d'expertise antérieurs aux faits allégués et de pièces administratives dont il a été ultérieurement demandé la révision par l'autorité émettrice, que les constructions litigieuses préexistaient à la période des faits reprochés au preneur, elle en déduit exactement que la preuve de la modification des lieux par ce dernier n'est pas rapportée.

Une telle appréciation des faits et de la valeur probante des documents, dès lors qu'elle est motivée et exempte de dénaturation, échappe au contrôle de la Cour de cassation.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’éviction d’un locataire d’un terrain nu où des tiers avaient édifié des constructions anarchiques, se borne à retenir l’absence de preuve que le locataire ait lui-même procédé aux constructions ou les ait autorisées.

Il incombait en effet à la cour d’appel de rechercher si l’abandon du bien par le locataire, permettant l’installation de tiers et l’édification de ces constructions, ne constituait pas un manquement à son obligation de conservation, et, par conséquent, un motif sérieux d’éviction au sens de l’article 26 de la loi n° 49-16.

La décision attaquée déclarant que l’utilité publique exige la réalisation d’un lotissement pour habitat économique, ayant nécessité la restructuration des constructions clandestines et l’expropriation des parcelles de terrains nécessaires à cet effet, est une décision qui relève du seul pouvoir discrétionnaire de l’administration.
Cette décision ne peut être annulée que s’il est établi un abus de pouvoir, constitué notamment par une mauvaise intention de son auteur ou lorsque la réalisation dévie de l’objectif déclaré.