وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على مقال الطعن بإعادة النظر المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم بهالسيد محمود (ر.) و من معه بواسطة دفاعهم بتاريخ 30/10/2024 يطعنون بمقتضاه بإعادة النظر في القرار الاستئنافي الصادر عن المحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 15/05/2024 تحت عدد 2596 ملف عدد 701/8219/2024و القاضي في الشكل : قبول الاستئناف و في الموضوع :بتاييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفين الصائر .

في الشكل:

و حيث قدم الطعن بإعادة النظر داخل الأجل القانوني المحدد في الفصل 403 من قانون المسطرة المدنية ، كما تم الإدلاء بالوصل الذي يفيد إيداع الغرامة المحددة في الفصل المذكور و بذلك فإن الطعن قدم مستوفيا للشروط الشكلية المطلوبة قانونا و يتعين قبوله شكلا . .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و القرار المطعون فيه بإعادة النظرأن المستأنف عليهم تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 2022/10/04 والمؤدى عنه الرسم القضائي، يعرض من خلاله المدعون بواسطة نائبهم أنهم يملكون العقار ذي الرسم عدد 1515/D والذي انحاز اليهم ارثا من مورثهم الهالك عدنان (م.) وأن حصة المرحوم بكرم الله زكرياء (ر.) المذكورة في الإنذار انتقلت إلى أبيه السيد محمد (ر.) بعد تصفية تركته وأن مورثهم أبرم مع المدعى عليه عقد كراء تجاري يخص الطابق التحت الأرضي بسومة كرائية وصلت مع الزيادة الى 2390.00 درهم وبمساحة اجمالية تقدر ب: 180 متر مربع كما أن عقد كراء يصف المحل على أن مساحته 180 متر مربع فقط و أن تصميم العمارة يؤكد ما هو مدون في العقد , إلا أن المدعى عليه قام بضم المحل تحت الأرضي بمحل أخر متكرى له بالطابق الأرضي عن طريق كسر جدار من الرغم أن كل واحد منهما يتوفر على عقد كراء مستقل وسومة كرائية مختلفة، وحيث إن المحل بالطابق الأرضي وصلت سومته الكرائية مع الزيادة التي طرأت عليها إلى 3380.00 درهم ومساحته هو أيضا 180 متر مربع كما هو واضح من عقد كرائه , ولتمكينه من ضم المحلين معا، قام بضم مساحة غير مكراة له متواجدة بالطابق تحت أرضي و تقدر ب 264 متر مربع حيت غير معالم المحل مما أصبح معه عبارة عن محل واحد تقدر مساحته ب 624 متر مربع، وكذلك قام ببناء مرحاض مرتفع بالقبو مع درج تؤدي إليه و جدران ومخازن عشوائية وأخيرا قام بتمكين حارس العمارة من أنبوب من الماء الصالح للشرب، موضحين أنهم قاموا بطلب خبرة قضائية من أجل الوقوف على الحالة حيث استصدروا بتاريخ 06/05/2021 في إطار الدعوى الاستعجالية عدد713 /1101/2021 الامر عدد 3576 قضى بإجراء خبرة عهدت للسيد اليعبودي عبد الحق حددت مهمته في رصد جميع المخالفات والتغييرات والانشاءات المحدثة بشكل مخالف للتصميم الهندسي حيث أن السيد الخبير أنجز تقريره في احترام تام للمادة 63 من ق م م بحضور الأطراف وأنه بعد طواف السيد الخبير بالطابق الأرضي والقبو رصد جميع المخالفات والتغيرات والانشاءات المحدثة بشكل مخالف للتصميم الهندسي للعمارة وعددها ستة1. فتح باب مؤدي من الطابق السفلي إلى القبو. 2. بناء مستودع في القبو3. بناء جدار في القبو بين 3 أعمدة (3) (جدران) على طول 7 أمتار وارتفاع 1.90 م4. بناء مستودع صغير قرب محل المصعد. 5. بناء مرحاض مرتفع بالقبو مع درج تؤدي عليه. 6. تمكين بيت حارس العمارة من أنبوب من الماء الصالح للشرب وأن مجموع مساحة المحلين بعد ضمهما أصبحت تقدر ب 624 متر مربع أي ما يساوي مساحة المحل الأرضي هي 180 متر مربع ومساحة المحل التحت أرضي هي 444 متر مربع وأن هذه الخبرة جاءت مستوفية لكافة الشروط الشكلية مما يجعلها تنهض دليل قاطعا على عدم احترام المدعى عليه لبنود العقد وتطاوله وأن هده التغيرات الجدرية تنم عن مدى استهتاره بالشرعية و ببنود العقد , وأن المدعى عليه وطبقا للخبرة قام بإنشاء مستودع صغير يغلق باب المصعد المتواجد بالطابق تحت أرضي وأن العارضين لم يستطيعوا تركيب المصعد الجديد مما أضر بهم كثيرا نتيجة لعدم تمكنهم من إصلاحه , مضيفين أنه وبتاريخ 15/03/2022 قاموا بمعاينة واستجواب بناء على أمر قضائي ملف عدد 11479/1109/2022 ملف التنفيذ عدد : 3344/6151/2022 عهدت إلى المفوض القضائي السيد بوركبة هشام وحيث خلص التقرير إلى ما يلي: أن إنشاء هذه الجدران نتج عنه تضييق المساحة أمام باب المصعد وثم غلق المنفذ بأكمله على يسار المصعد وثم غلق المنفذ جزئيا المؤدي إلى المصعد من جهة اليمين وبعد استجواب السيد هشام (م.) بصفته متخصص في إصلاح المصاعد عن الأسباب التي تمنعهم من ترکیب مقصورة المصعد، فأجاب ترجع إلى أن إنشاء الجدران العشوائية من قرب من المصعد منعتهم من إدخال أدوات العمل ومنعتهم أيضا من إدخال مقصورة المصعد ", كما أن العارضين وجهوا إنذار للمدعى عليه توصل به مستخدم لديه يدعى السيد إسماعيل (ب.) بتاريخ 2022/04/01 من أجل إفراغ المحل التحت الأرضي المكرى له بكافة مرافقه دون استثناء هو ومن يقوم مقامه ومنحوه أجل 3 أشهر طبقا للقانون يبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار لكن المدعى عليه لم يستجيب للإنذار واستمر في إستغلاله للمحل وأن جميع المحاولات الودية المبذولة معه من أجل رفع يده عن الأجزاء الخارجة عن عقد الكراء و إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قد باءت بالفشل، وكان أخرها إنذار بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه طبقا لشروط العقد تسلمه جليل (ت.) بصفته إبن المدعى عليه ، ملتمسين بذلك قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ موضوع الملف وبإفراغ المدعى عليه السيد محمد (ت.) من المحل المكرى له والمتواجد بالطابق التحت الأرضي بكل مرافقه وبدون استثناء هو ومن يقوم مقامه والكائن بالرقم 5 زنقة القاضي إياس المعاريف مون سيني سابقا تحت غرامة تهديدية قدرها 1000.00 عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ وجعل الحكم مشمولا بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة تقنية بالمحل التجاري المتواجد بالطابق التحت الأرضي تعهد إلى أحد السادة الخبراء المعماريين التابعين إلى هذه المحكمة قصد الوقوف إلى عين المكان ورصد جميع المخالفات الهندسية.

و أجاب المدعى عليهأن الطلب قد جاء خارقا للفصل 5 من ق.م.م ، ذلك أنه مرتبط بمورث الفريق المدعي بعقدي كراء الأول اكترى بواسطته كامل المرآب التحت الأرضي للمحل رقم 5 زنقة القاضي إياس (مونتسوني (سابقا) المعاريف الدار البيضاء بدون استثناء والثاني المرتبط بجزء من الطابق الأرضي المكون من خمسة ريدواتcinq Rideaux مساحته التقريبية 180 متر مربع علما أن جزءا أخر من الطابق الأرضي المذكور مكرى للمحل التجاري D.P.A.M.، , وبهذا فان ادعاء الخصم بوجود عقد واحد ما بين العارض ومورثهم هو مجرد ادعاء باطل مخالف للواقع الهدف منه إيهام المحكمة بكون العقارين المكريان للعارض لا تتجاوز مساحتهما 180 متر مربع والحال أن كل واحد من المحلين تبلغ مساحته التقريبية 180 متر مربع للواحد هذا فضلا على إشارة العقد الخاصبكراءالمحل التحت أرضي بأنه يشمل كامل المرآب بدون أي استثناء وبأن جزءا من الطابق الأرضي مكرى للغير لفائدة المحل المسمى D.P.A.M. ، وهو ما يجعل الفريق المدعي يتقاضى بسوء نية واضحة يتعين التصريح بالإشهاد عليه عند إخفائه للكراء الجزئي للطابق الأرضي والكامل للطابق التحت الأرضي على المحكمة والقول تبعا لذلك بعدم قبول الطلب , هذا فضلا عن كون الإنذار بالإفراغ المطالب المصادقة عليه قد جاء خارقا لمقتضيات الفقرة الثانية للمادة 8 من القانون 16-49 ذلك أن الطرف المدعي لم يثبت قيام العارض بأي تغيير بالمحل المكرى له والذي لا يمكن أن يتم الا بوجود وصف للعقار المكرى وقت التعاقد طبقا لما يفرضه الفصل 3 من ذات القانون هذا فضلا على فشل الخصوم في إثبات وجود ضرر بالبناية التي تحتوي على المحل المكرى للعارض وعن إثبات تأثير ما زعموه على سلامة البناء أو بكونه يرفع من تحملاتهكما أنهم خرقوا المادة 8 المذكورة عندما لم يمنحوا الاجل المقرر فيها لإرجاع الحالة الى ما كانت عليه ضمن الإنذار المطالب المصادقة عليه بحيث ضمنوه اجل 3 اشهر للإفراغ وليس لإرجاع الحالة وهو ما يجعل الدعوى مختلة شكلا وخارقة للمادة 8 من القانون 16-49 يليق معه التصريح بعدم قبولها ، و بخصوص سبقية البت وخرق الطلب لمقتضيات المادة 451 من ق.ل.ع فإن الدعوى الحالية سبق للمدعين إقامتها ضد العارض أمام المحكمة في إطار الملف عدد 2018/8206/1604 الصادر فيه الحكم عدد 3021 بتاريخ 2018/03/28 القاضي برفض الطلب الذي يطابق تمام المطابقة الدعوى موضوع النازلة وهو ما يدفع معه العارض بسبقية البت طبقا للمادة 451 من ق ل ع الشيء الذي يليق معه التصريح برفض الطلب لسبقية البت , وفي خرق الطلب لمقتضيات المادة 3 من قانون 49.16 وللمادة 399 من ق ل ع فإن الطرف المدعي لم يدل ببيان وصفي لحالة الأماكنالمكتراة للعارض والمنصوص عليها بالفقرة الأخيرة من المادة 3 من قانون 49.16 والذي يعد الإثبات الوحيد للتغييرات المدعى حصولها لاحقا على العقارات التجارية المكرية أو لتبيان مساحة العقار المكرى وما دام أن القانون 49.16 أصبح ساري المفعول بأثر فوري طبقا للفصل 38 من القانون 49.16 فإن ادعاء الخصم بحصول تغييرات على المحل المكرى للعارض وإستغلال مساحات إضافية يبقى ادعاء وهمي وخارق للمادة 3 من القانون المذكور وللمادة 399 من ق ل ع مما يتعين معهالتصريح برفضه , أما بخصوص الخبرة المستند عليها من قبل الطرف المدعي فتبقى غيرتواجهيةو مأمور بها من طرف جهة قضائية ابتدائية غير مختصة نوعيا للبت في النزاعات المتعلقة بالأصول التجارية كما أنه لا قيمة قانونية لها لعدم احترامها لمقتضيات المادة 63 من ق م م التي تلزم الخبير باستدعاء الأطراف ووكلائهم، ذلك أن السيد الخبير قد انجز خبرته بحضور شخص يدعى جليل (ت.) اعتبره من دون أي اثبات أو توكيل حاضرا عن العارض وهو ما يجعل الخبرة المحتج بها في غير محلها ولم تنجز بحضور العارض ولم يقم حتى باستدعاء دفاع العارض الموقع أدناه كما أنها لم ترفق بما يفيد استدعاء العارض لحضور الجلسة المقررة في 2021/06/16والأدهى من ذلك وهو انه تم تأجيل موعدها الى غاية 2021/07/14 من دون اعادة اشعار العارض ونائبه الموقع أدناه وفقا للمقتضيات القانونية لاسيما وأن العارض لم يوكل أحدا للنيابة عنه في حضور إجراءات الخبرة ولعدم توكيله أي شخص يدعى جليل (ت.) لتمثيله أمام الخبير, كما أن السيد الخبير اعتمد في تقريره على صورة شمسية من تصميم هندسي غير مؤشر عليه او مصادق عليه من طرف السلطات المختصة ادعى انه تلقاه من الفريق المستأنف وبكونه يخص عمارة سكنية، في حين ان التصميم على علته غير موجود اصلا مع مرفقات تقرير الخبرة زيادة على أنه كان واجبا عليه مطالبة الفريق المدعي بالإدلاء له بالتصميم المرخص للعمارة من طرف الجماعة المحلية المختصة وكان عليه أن يعمل على استخراج التصميم الهندسي الأصلي من عند السلطات المحلية المختصة وان اقتضى الحال استخراج تصميم العقار المحفظمن مصلحة الخرائطية التابعة للمحافظة العقارية بها الملك المكرى له , فضلا عن ذلك فإن التصميم الهندسي المعتمد غير نظامي لعدم صدوره عن جهة رسمية ولا من طرف خبير طبوغرافي و يخص عمارة سكنية مكونة من عدة طوابق، بينما تشير شهادة الملكية أن الأمر يتعلق بفيلا من طابق ارضى وبنايات خفيفةوبالتالي تكون البناية المملوكة للفريق المدعي عشوائية بالكامل ولا مجال لاعتبار زعمهم بوجود إضافات عشوائية بمقتضى محضر المعاينة والإستجواب المنجز من طرف المفوض القضائي بوركبة هشام مع ثبوت عشوائية البناء بالكامل الذي لا زال مجرد فيلا حسب الثابت من الوثيقة الرسمية المتجلية في شهادة ملكية العقار فضلا على كون المحضر المحتج به غير قانوني وباطل من اساسه لكونه تجاوز الأمر القضائي بإجرائه على اعتبار أنه لا يمكن للمفوض القضائي ان يجري استجوابا حسب الثابت من القانون المنظم لمهنة المفوضين القضائيين وهو ما يبرر اخفاء الخصوم للأمر القضائي الصادر في الملف مقلات مختلفة عدد 2022/1101/11479 الشيء الذي يليق معه استبعاد ما جاء في المحضر المذكور واعتباره باطلا كأن لم يكن , كما أن المفوض القضائي قد نسب لنفسه مؤهلات تقنية خطيرة عند تضمينه بمعاينته وجود بناء عشوائي حديث العهد وهو مفتقد لتصميم العمارة ولا لما يثبت وصف العقار المكرى وقت التعاقد مع العارض , و كذا عند إخفائه وجود كراء جزئي للطابق الأرضي من طرف الغير للمحل المسمى D.P.A.M. وهو ما يعتبر زورا و يحتفظ العارض بحقه في تقديم دعوى الزور الأصلية في مواجهة المفوض القضائي وضد الفريق المدعي من اجل الزور واستعماله وذلك في الوقت المناسب كما أن تقرير الخبرة خلص إلى مساحة المحلين التجاريين بواسطة الوقوف بعين المكان فقط، دون استعمال المعدات والتقنيات اللازمة لقياس المساحة، وبالتالي فهي مجرد تقديرات لا أقل ولا اكثر على غرار ما تم ذكره بعقدي الكراء على اعتبار استعمال عبارة المساحة التقريبية وليس المحددةun local d'une superficie approximative de 180 m زيادة على تعمد الخبير إخفاء الحقيقة وتزويرها عند عدم إشارته إلى وجود مكتري أخر بالطابق الأرضي للعقار المكرى جزء منه للعارض المتعلق بمحل D.P.A.M. وهو ما يجعل الخبرة المحتج بها في ملف النازلة الحالي مشكوك في موضوعيتها وتخص عقار مختلف تماما عن العقار المكرى للعارض و قد طالها التزوير البين يتعين معه التصريح باستبعادها والقول تأسيسا على ذلك برد الطلب , وفي عدم جواز المطالبة بإجراء خبرة كطلب أصلي فإن المدعون قد طالبوا من المحكمة صنع الحجة لهم وذلك بإجراء خبرة تقنية بالمحل التجاري المتواجد بالطابق التحت أرضي تعهد إلى أحد السادة الخبراء المعماريين التابعين إلى المحكمة قصد الوقوف على عين المكان ورصد جميع المخالفات الهندسيةلكن طلبهم المذكور في غير محله لكون المحكمة لا تصنع الحجج للأطراف زيادة على أن مجرد استصدار الفريق المدعي للحكم عدد 874 في الملف رقم 2021/1304/347 بتاريخ 2022/03/01 عن المحكمة الإبتدائية المدنية بالدار البيضاء القاضي برفع السومتينالكرائيتين للمحلين التجاريين المكريين للعارض الذي من ضمنهما العقار المكرى موضوع النازلة ، يعتبر حجة رسمية على معنى الفصلين 418 و 419 من ق ل ع بكون المحلين المكريين هما المعنيين بعقدي الكراء ولا وجود لأي استغلال بخصوص مساحات أخرى مادام أن المنشأة الموجود بها العقاريين المكريين لا تتوفر إلا على مرآب واحد وقبو واحد وطابق ارضي واحد لا يفصل بينهما أي شيء وبالتالي يكون إدعاء الخصوم في غير محله يليق معه التصريح برفضه , و في الدفع ببطلان الإنذار بالإفراغ المدعى تبليغه ولإجراءات تبليغه فإن الإنذار بالإفراغ المطالب المصادقة عليه جاء خارقا لمقتضيات الفقرة الثانية للمادة 8 من القانون 16-49وأن الفريق المدعي لم يشر فيه إلى وجود أي ضرر بالبناية التي تحتوي على المحل المكرى للعارض وعن إثبات تأثير ما زعموه على سلامة البناء او بكونه يرفع من تحملاته وهو ما يجعله مختلا وخارقا للمادة 8 المذكورة اعلاه التي توجب الإشارة إلى كون التغييرات المزعومة فيه المفتقدة للإثبات والتي ينكر حصولها العارض من اساسها بشكل صريح ونهائي قد نتج عنها تأثير على سلامة البناء أو بكونهاترفع من تحملاته , كما انهم خرقوا المادة 8 المذكورة في مناسبة ثانية بالإنذار المحتج به في النازلة عندما لم يمنحوا بمقتضاه للأجل المقرر فيها لإرجاع الحالة الى ما كانت عليه ضمن الإنذار المطالب المصادقة عليه بحيث ضمنوه اجل 3 اشهر للإفراغ وليس لإرجاع الحالة كما تفرضه تلك المادة وهو ما يجعل الإنذار المطالب بالمصادقة عليه باطل وخارق للقانون يستحيل الحكم بالمصادقة عليهومن جهة ثانية فإن إجراءات تبليغ الإنذار باطلة بدورها لكون المنوب عنه لم يتوصل بشكل شخصي بالإنذار وليست له أي علاقة شغلية مع المسمى اسماعيل (ب.) المدعي توصله بالإنذار كما أن عدم ذكر بطاقة التعريف الوطنية للمبلغ له في ملاحظة التبليغ يجعلها خارقة لمقتضيات المواد 37 ، 38 و 39 من ق م م، ملتمسا أساسا الحكم بعدم قبول الطلب شكلا وتحميل الفريق المدعي الصائر واحتياطيا الحكم برفض الطلب وتحميل الفريق المدعي الصائر مع حفظ كافة الحقوق.

و عقب المدعين أن المدعى عليه قد إكترى من مورثهم المحلين التجاريين بنفس اليوم أي بتاريخ 1988/07/31 وكل واحد منهما بسومة كرائية مختلفة على الأخر وأن لكل واحد من المحليين مساحته التقريبية هي 180 متر مربع وليس 624 متر مربع بعد ضد المحلين وكدا المساحة الغير مكراة المتواجدة بالطابق تحت أرضي وليس بالطابق الأرضي كما يدعيه المدعى عليه كما جاء تحديده في الخبرة ، وأصبح عبارة عن محل واحد تبلغ مساحته 624 ومتر مربع ويتوفر على عقدين وليس ملحق عقد وهو فرق شاسع مقارنة مع 180 متر مربع المذكورة في العقد وأن المدعى عليه كان على علم أن كل محل مستقل عن الأخر وليس كما يدعيه الخصم وأن الفريق المدعي لم يسبق لهم أن ادعوا أن مورثهم كانت يربطه عقد كراء واحد مع الخصم، بل العكس وبالرجوع إلى المقال الافتتاحي وكذلك مرفقاته سيتبين للمحكمة أن مورث العارضين سبق أن أبرم قيد حياته مع المدعى عليه عقدين كرائيين , وفي خرق الطلب لمقتضيات المادة 3 و 8 من القانون 49.16 فبخصوص المادة 3 من القانون 49.16 فإن عقدي الكراء اللذين يربطان الطرفين قد تم إبرامهما سنة 1984 أي أزيد من 38 سنة قبل صدور قانون 49.16 وحيث لا تطبق المادة 3 من القانون أعلاه في النازلة وهذا ما جاء في قرار محكمة النقض عدد 2019/2/3/675 " إن العقود المقصودة في المادة 37 من القانون 49.16 هي العقود التي ستبرم بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ أما تلك المبرمة قبل ذلك فقد إستثناها المشرع من الكتابة المنصوص عليه في المادة 3 منه وهو ما يستفاد من المادة 38 التي جاء فيها تخضع الأكرية المبرمة خلافا للمقتضيات الواردة في المادة الثالثة أعلاه لهذا القانون ويمكن للأطراف الاتفاق في أي وقت على إبرام عقد مطابق لمقتضياته " فضلا عن ذلك فقد تم تحرير بيان وصف حالة المحلين في العقدين وطبقا للتصميم الهندسي وأن المدعى عليه يعرف المكان جيدا قبل الإمضاء على العقد بحيث سبق له تفقد الأماكن قبل الإمضاء على العقد وأن بيان وصف حالة المحليين المذكورين في العقدين هي بالفعل حجة على الطرفين وحيث التغيرات الكثيرة والجدرية التي قام بها المدعى عليه فإنها لا تستحمل محضر بيان وصف حالة الأماكن فقط للإحتجاج بها بل تلك التغيرات تفرض تحرير عقد جديد مع تعديل التصميم الهندسي والاهم من كل هذا فإن الوضع الشرعي هو المبين في التصميم الهندسي والعقد و ما عداه هو مخالف للقانون و باطل ، والباطل لا يمكن التشبث به لأنه غير منتج لأي أثر وأن المكتري بعدم استجابته للدعوى الحبية من أجل ارجاع الحالة إلى ما كانت عليه وفق التصميم الهندسي للعمارة يكون قد أخل بالتزاماته المنبثقة عن عقدي الكراء , أما بخصوص المادة 8 من القانون 49.16 فإن العارضين قد سبق لهم أن وجهوا إلى المدعى عليه إنذار بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه تحت طائلة إفراغه وبعد رفضهذلك وجهوا إليه إنذارا يحترم جميع شكليات المادة 26 من نفس القانون التي تتضمن على صيغة الوجوب وتحت طائلة البطلانوأنه بالرجوع إلى المادة 8 فإن المدعى عليه بصفته مكتري هو الدي يجب أن يعبر على نيته بإرجاع الحالة إلى ماكنت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار , فيحين أن المدعى عليه ينكر التغيرات أمام المحكمة في مذكرته التي أدلى بها بجلسة 2023/02/28 بصفحة رقم 6 والتي جاء فيها على صريح العبارة أن المدعى عليه ينكر حصول التغيرات من أساسها بشكل صريح ونهائيوهو إقرار قضائي أمام المحكمة أنه يرفض أن يرجع الحالة إلى ما كانت عليه وبالتالي سيبقى إنذار المدعي عليه إلى إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه دون جدوى مما يتعين معه لا محالةالمصادقة على الإنذار بالإفراغ , و فيما يتعلق بسبقية البت فإنهم يؤكدون أنه قد سبق لهم أن تقدموا بمثل هذه الدعوى ولكنها تخص موضوعا أخر مما تبقى معه شروط المادة 451 من ق. ل . ع غير متوفرة في النازلة , و حول خرق الخبرة لمقتضيات الفصل 63 من ق.م.مفإن السيد الخبير أنجز تقريره في احترام تام للمادة 63 من ق م مبحضور الأطراف وأن تقرير الخبرة المتنازع بشأنه انجز في اطار المادة 149 من ق.م.موان جميع إجراءات الخبرة كانت حضورية وبالتالي ملزمة شكلا للطرفين معاوان الخبرة تظل اجراء من إجراءات التحقيق قد يقوم بها أي طرف في اطار المادة 149 من ق مم أو تأمر بها تمهيديا المحكمة المعروض عليها النزاع وليس لأي طرف استبعادها "هكذا" دون مناقشتها فتقرير الخبرة المدلى به ليس من صنع يد العارضين أو وثيقة حصل عليها من جهة غريبة عن المدعى عليه ، بل هي صادرة عن خبير فني يعد عينا للقضاء قصد احاطته علما بالأمور التقنية في اطار احترام المقتضيات القانونية , موضحين أنه لا تربطهم أي علاقة مع محل D.P.A.M. وأن المدعى عليه لم يدلي للمحكمة ما يفيدإدعائه وأن محضر السيد المفوض القضائي جاء مستوفي لجميع شروطه الشكليات و يعتبر حجة ضد الخصم , أما فيما يخص عدم جواز المطالبة بإجراء خبرة كطلب أصلي فإن العارضين يستغربون بمثل هذا الدفع كون أن الخبرة المطالب بها هي على سبيل الإحتياط وسبق للعارضين أن ادلو بخبرة في بمقالهم الإفتتاحي كونها حجة ضد المدعى عليه باستغلاله مساحة أكبر مما هو محدد في العقدين وإستلائه على ملك الغير مع تغييره لمعالم المحل , مؤكدين أن تبليغ الإنذار قد تم في عنوان المحل عن طريق مفوض قضائي مما تبقى معه إجراءات التبليغ سليمة وغير باطلة ، ملتمسين قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم وفق المقال الافتتاحي للدعوى .

و أصدرت المحكمة وهي مشكلة من هيئة أخرى تحت عدد 534بتاريخ 28/03/2023 بإجراء خبرة أسندت مهمة القيام بها للخبير السيد علوي كبيري علي.

و ألفي بالملف التقرير المنجز من طرف هذا الأخير والذي خلص فيه إلى أن التغييرات المحدثة بالمحل ليس لها أي تأثير سلبي على سلامة البناء ولا تشكل أي ضرر عليها وليس من شأنها الرفع من تحملاته.

و عقب المدعى عليه بعد الخبرة أنه يود تأكيد سابق دفوعه الشكلية والموضوعية المثارة بمناسبة الدعوى الحالية بمقتضى مذكرته المدلى بها أمامكم بجلسة 2023/02/28 ويلتمس الحكم وفقا لما جاء بها و أن السيد الخبير " علي علوي كبيري خلص في تقريره أنه تم الاطلاع على كافة وثائق الملف وتلك التي ادلى بها الحضور خاصة التصميم الهندسي المدلى به من قبل الطرف المدعى وهو التصميم الذي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي projet de modification du R-D-C والذي تم بموجبه ترخيص هذا التعديل من طرف السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اکتوبر 1984 (Plan ne varietur n° 233/84 du 22 oct 1984) وتحديد التصميم الهندي المعتمد في تشييد البناية والمصادق عليه من طرف السلطات المختصة. هنا وجب القول على ان التصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية والمصادق عليه من طرف السلطات المختصة هو التصميم الذي تم بموجبه بناء العمارة ككل منذ أواخر السبعينات من القرن العشرين والذي كان مرخصا تحت عدد 72322 بتاريخ 76/03/720 كما اشير اليه في اللاحق المذكور Modification du R-D-C suite à autorisation n°72322 du 20/03/76 إذ وجب الاشارة على ان هناك تغييرات جذرية ومحبذة طرأت على العقار المدعى فيه قام بها مهندس الخرسانة المسلحة الذي اشرف على عملية البناء وذلك منذ بداية الورش ويتجلى ذلك في إضافة أربع (4) دعامات اسطوانية بداخل البناية لتقويتها وجعلها أكثر مثانة تفاديا لأي خطر تفضلوا) بالاطلاع على أماكن تواجدها و أن التغييرات الأخرى المخالفة لما جاء في التصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية تنحصر في بعض النقط : المرحاض الذي يبعد قليلا عن مكانه المرخص له إحداث سدة صغيرة من خشب وتغيير موضع باب السلم المؤدي إلى القبو ( الطابق تحت الأرضي). و أن التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي تأثير سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر عليها وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما خصوصا وان هناك دعامات أضيفت لهيكل البناية من طرف مهندس الخرسانة المسلحة الذي اشرف على المشروع و أن عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 1984/07/30 في حين ن رخصة تعديل الطابق الأرضي لم تمنح إلا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة (3) بعد إبرام العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته. و أنه من خلال ما جاء في خلاصة الخبرة أعلاه يتبين ان الخبير قد انجز خبرته من دون التوفر على التصميم الهندسي الأول المعتمد في تشييد البناية الذي بموجبه تم بناء العمارة ككل منذ أواخر السبعينات من القرن العشرين والذي كان مرخصا تحت عدد 72322 بتاريخ 76/03/23 و أن الخبير قد إعتمد في تقرير خبرته على التصميم الذي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي projet de modification du R-D-C والذي تم بموجبه ترخيص هذا التعديل من طرف السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اکتوبر 1984 (1984 Plan ne varietur n° 233/84 du 22 oct علما أن التصميم المذكور رخص بتاريخ لاحق عن تاريخ إبرام عقد الكراء و أن ملاحظة الخبير بكون العقار المدعى فيه ورغم كونه يتواجد في إحدى أحياء الدار البيضاء الراقية المعاريف خصوصا وان الأمر يتعلق بعمارة ذات قبو وطابق سفلي وخمس طوابق علوية فانه لم يتم تحيينه لحد الآن Mise a jour وهذا التحيين بالغ الأهمية لأنه يسمح لنا بالوقوف على التغييرات المحدثة إن وجدت بعد مقارنته بالتصاميم المرخصة و أن ملاحظة الخبير بوجود ان تغييرات جذرية طرأت على العقار بكامله بطوابقه الخمسة وذلك منذ البدء في بنائه كالدعامات الإضافية التي أنجزت تحت إشراف مهندس الخرسانة المسلحة. و إثارة الخبير بكون الغريب في الأمر أن عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 1984/07/30 في حين أن رخصة تعديل الطابق الأرضي لم تمنح إلا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر (3) بعد إبرام العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته و ان التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير مؤثرة سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، كما أكد السيد الخبير أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية لجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي اثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما." أساسا أنه من خلال ما جاء في تقرير الخبرة يتبين عدم توفر الخصوم على التصميم المعتمد في تشييد البناية مصادق عليه من طرف الجهات المختصة الذي يعتبر وسيلة الإثباث الوحيدة للقول بوجود تغييرات في البناية وبالتالي لا يمكن إعتماد ما جاء في تقرير الخبرة من أساسه بشأن وجود تغييرات على التصميم على الأصلي للعمارة الموجود بها الأصل التجاري للعارضة ، مما توصل إليه السيد الخبير يؤكد ما أثاره العارض بموجب تصريحه الكتابي المدلى به أمامه ، عدم مطابقة التصميم التعديلي المدلى به من طرف الخصوم للبناء الحقيقي والذي جاء فيه ما يلي : " انه يكفى مقارنة البناء الموجود واقعيا للعمارة الذي يتوفر على 7 واجهات ، وهو على تلك الحالة لا قيمة له فى المقارنة يتعين معه اعتبار البناء الموجود فعليا هو الأصل للقول في خلاصة تقريركم بعدم وجود أى تغيير في المحل التجارىالمكرى للعارض و أنه زيادة على إشهاده على كون التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس المسلحة غير مؤثرة سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، بأنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية لجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه الآتي : " التغيب المذكورة أعلاه ليس لها أي أثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما من خلال الاستنتاجات المذكورة يتبين على ان من قام بالتغييرات على المحل ومن حصل على الرخصة التعديلية هو المالك السابق للعقار وليس العارض بحيث لا يتصور أن يتم تغيير وتعديل بناء العمارة بأكملها من طرف المكتري في محل المالك زيادة على أن العارض يكتري من عند المدعين المحل التجاري بالطابق الأرضي والقبو ولا يتعدى ذلك إلى باقي العمارة المكونة من خمس طوابق وبالتالي فان التغيير في البناية لم يقم بها العارض وإنما مورث المدعين وهو ما يثبت عدم قيام العارض بأي تغيير بالمحل المكرى له سواء من خلال تقرير الخبرة الذي سجل به استغرابه بشأن إدعاءالخضوملكون عقد الكراء المبرم مع العارض مؤرخ في 1984/07/30 في حين أن رخصة تعديل الطابق الأرضي لم تمنح إلا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر (3) بعد إبرام العقد معه ودخول العقار في حوزته ؟؟؟ أو من خلال الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2023/05/17 في الملف عدد 2023/8205/234 تحت عدد 4935 رفقته نسخة الحكم الصادر ما بين نفس أطراف الدعوى وسببها المثبت لواقعة عدم قيام العارض بأية تغييرات من هدم أو نحوه بالمحل المكرى له أو من خلال عدم توفر الخصوم على أي بيان وصفي لحالة الأماكنالمكتراة للعارض والذي يعد الإثبات الوحيد ات المدعى حصولها طبقا لمقتضيات المادة 3 من قانون 49.16. الشيء الذي يتعين معه التصريح برفض طلب الخصوم مع تحميلهم الصائر و احتیاطیا أن مجرد تأكيد السيد الخبير بتقريره على عدم وجود ما يفيد تحيين العمارة وبأن ذلك لا يسمح له بالوقوف على اي تغيير ان وجد بعد مقارنته بالتصاميم المرخصة وبكون مهندس الخرسانة المسلحة من قام بتغييرات في إطار تعديل الطابق الأرضي و مرخص بها من قبل السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اکتوبر 1984 يجعل العارض في حل من أي تغيير بالمحل المكرى وهو ما يتعين معه الإشهاد على ذلك والقول برفض الطلب أكثر احتیاطا و أن الخبير قد ضمن بخبرته على كون التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير مؤثرة سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية لجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه الآتي : " التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي اثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما." و أنه الرغم من عدم قيام العارض بأي تغيير أو هدم بالمحل المكرى لهفإن التغيير المحدث بالعمارة طرف مهندس الخرسانة التابع لمالك العقار لم يضر بالبناية وهو غير مؤثر على سلامة البناء ولم رفع من تحملاته بل كان محبذا على العكس تماما حسب ما صرح به الخبير الشيء الذي يجعل طلب خصم على علته خارق للفقرة الثانية من المادة 8 من القانون 49.16 التي إشترطت لإفراغ المكتري أن يكون التغيير بالمحل المكرى مضرا بالبناية ومؤثرا على سلامة البناء ورافعا من تحملاته وهو الأمر المنتفي في النازلة ما يجعلها خارقة للمادة 8 من القانون 49.16 ، لذلك تلتمس تأكيد الدفوع السابقة و الإشهاده بتأكيده سابق دفوعه الشكلية والموضوعية المثارة بمناسبة الدعوى الحالية بمقتضى مذكرته المدلى بها أمام المحكمة بجلسة 2023/02/28 ويلتمس الحكم وفقا لما جاء بها وفي التعقيب بعد الخبرة أساس الإشهاد على ما جاء بتقرير خبرة السيد علي علوي كبيري بشأن تأكيده على عدم قيام العارض بأي تغيير بالمحل المكرى له سواء من خلال مضمونه الذي سجل به إستغرابه بشأن إدعاء الخصوم المتعلق بعقد الكراء المبرم مع العارض مؤرخ في 1984/07/30 في حين ان رخصة تعديل الطابق الأرضي لم تمنح إلا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر (3) بعد إبرام العقد معه ودخول العقار في حوزته أو من خلال الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة تجارية بالدار البيضاء بتاريخ 17/05/2023 في الملف عدد 234/8205/2023 تحت عدد 4935 رفقته نسخة الحكم الصادر ما بين نفس أطراف الدعوى وسببها المثبت لواقعة عدم قيام العارض بأية تغييرات من هدم أو نحوه بالمحل المكرى له أو من خلال عدم توفر الخصوم على أي بيان وصفي لحالة الاماكن المكتراة للعارض والذي يعد الإثبات الوحيد للتغييرات المدعى حصولها طبقا لمقتضيات المادة 3 من قانون 49.16. التصريح برفض طلب الخصوم مع تحميلهم الصائر واحتیاطیا الإشهاد على قيام الخبير بالتأكيد ضمن تقرير خبرته على عدم وجود ما يفيد تحيين العمارة وبأن ذلك لا يسمح له بالوقوف على اي تغيير ان وجد بعد مقارنته بالتصاميم المرخصة وبكون مهندس الخرسانة المسلحة هو من قام بتغييرات في إطار تعديل الطابق الأرضي و مرخص بها من قبل السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اکتوبر 1984 . الإشهاد أيضا على كون العارض في حل من أي تغيير بالمحل المكرى و التصريح تبعا لذلك برفض طلب الخصوم مع تحميلهم الصائر و أكثر احتیاطيا و الإشهاد على ما ضمنه الخبير بخبرته على كون التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير مؤثرة سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ل أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية لجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه في غييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي أثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما." و الإشهاد أيضا على أنه وبالرغم من عدم قيام العارض بأي تغيير أو هدم بالمحل المكرى له فإن التغيير المحدث بالعمارة من طرف مهندس الخرسانة التابع لمالك العقار لم يضر بالبناية وهو غير ؤثر على سلامة البناء ولم يرفع من تحملاته بل كان مجبذا على العكس تماما حسب ما صرح به الخبير الشيء الذي يجعل طلب الخصم على علته خارق للفقرة الثانية من المادة 8 من القانون 49.16 التي إشترطت لإفراغ المكتري أن يكون التغيير بالمحل المكرى مضرا بالبناية ومؤثرا على سلامة البناء ورافعا من تحملاته و التصريح برفض الطلب لخرقه للمادة 8 من القانون 49.16 . و تحميل الفريق المدعي الصائر،

و عقب المدعين من حيث التصاميم الهندسية أن المدعى عليه أراد إثارة إنتباه المحكمة كونه أنهم لا يتوفرون على التصميم الهندسي الأصلي للعمارة ، وبالرجوع إلى الخبرة المنجزة من طرف سيد الخبير علي علوي كبيري سيتبين للمحكمة أن الخبير كان يتوفر على التصميم الهندسي الأصلى للعمارة لإنجاز الخبرة والدي تم بموجبه بناء العمارة والدي كان مرخص بحت عدد 72322 بتاريخ 23/03/1976 وأنهم إذ أدلوا بدورهم بالتصميم الهندسي للعمارة مع مشروع تعديل الطابق السفلي تحت عدد 84/233 بتاريخ 1984/10/22 ، وأن السيد الخبير نبه في خبرته أن التصميم الهندسي المدلى به والدي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي يضم كل ما جاء في التصميم الأولي بداية من القبو وحتى الطابق الخامس و من حيث التغيرات أن المدعى عليه عقب فقط على التغييرات التي قام بها مهندس الخرسانة والتي هي غير دي موضوع نازلة الحال، و أنها أقيمت خلال بناء العمارة بتاريخ 1976 أي 8 سنوات قبل إبرام العقد بين مورت العارضين والمدعى عليه بما يبقى هذا الدفع غير دي موضوع وأن المدعى عليه غرضه هو تضليل المحكمة و أن المدعى عليه لم يتكلم على التغييرات الأخرى التي حددها الخبير وأقيمت بعد أخر تعديل للطابق السفلي أي التصميم الجديد تحت عدد: 84/233 مع العلم أن المحل كان في حوزة المدعى عليه إلى حدود اليوم ، مما يوضح جليا أن التغييرات هي من فعل المدعى عليه، بل أثارة تغييرات أخرى لم يتكلم عنها الخبير ولا نعلم ولا نعلم من حيث جاء بها والغرض من هدا هو تضليل المحكمة و أنه على سبيل التذكير المدعى عليه فإن الخبير حدد التغييرات المتبقية في المساحة تضم عدة فواصل جدارية و مستودع يتوسط القبو و مستودع صغير قرب المصعد و 4 مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع و درج لولوج المرحاض المرتفع و6 سدة يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية و كذلك عملية ضم المحلين تجاريين ولكل واحد منهما عقده الخاص وسومة كرائية الخاصة به واستحواد على مساحة غير مكراة و من حيث عدم تأثير التغييرات على العمارة و أن المدعى عليه يدعي بهتانا أن التغييرات التي قام بها المدعى عليه لا تأثير لها على سلامة البناية ، و أن توقف عمل محكمة النقض على ان جميع التغييرات التي تقام بطريقة عشوائية وغير نظامية وخاصة ضم محلين تؤثر على سلامة البناية وتضيف إلتزام جديد لترهق كاهل العارضين خاصة عند رغبتهم في إسترجاع المحل وهذا ما أكده العارضون في مذكرتهم التعقيبة بعد الخبرة وكذلك التصريح الكتابي الدي أدلوا به إلى السيد الخبير و أنه في كافة أحوالفإن العقد الرابط بين مورت العارضين والمدعى عليه يمنع على المدعى المدعى عليه القيام بأي تغيير كيفما كان حجمه وشكله معدى إدا منح العارضون موافقتهم الكتابية لتغيير وتحت إشراف مهندس معماري والشيء الدي الغير متوفر في نازلة الحال و أنه بناء على العقد فإن إحداث تغييرات وبشكل عشوائي و دون موافقة العارضين يعطيهم الحق في المطالبة بفسخ عقد الكراء وإفراغ المدعى عليه وبدون تعويض و من حيث وصف المحل أن المدعى عليه يتمسك ببيان وصف المحل بناء على المادة 3 من القانون 49.16 و أن عقد الكراء الدين يربطا الطرفين قد تم إبرامه بسنة 1984 أي أزيد من 38 سنة قبل صدور قانون 49.16 و أنه لا تطبق المادة 3 من القانون أعلاه في النازلة وهدا ما جاء في قرار محكمة النقض عدد 675/3/2/2019 حيث جاء في القرار إن العقود المقصودة في المادة 37 من القانون 49.16 هي العقود التي ستبرم بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيد أما تلك المبرمة قبل ذلك فقد إستثناها المشرع من الكتابة المنصوص عليه في المادة 3 منه وهو ما يستفاد من المادة 38 التي جاء فيها : تخضع الأكرية المبرمة خلافا للمقتضيات الواردة في المادة الثالثة أعلاه لهذا القانون، ويمكن للأطراف الاتفاق في أي وقت على إبرام عقد مطابق لمقتضياته و من حيث الحكم القضائي أن المدعى عليه يتمسك بحكم قضائي وإبتدائي عدد 234/8205/2023 لم يحز على قوة الشيء المقضي به وهو سيكون لا محال موضوع طعن بالإستثناء، وأن هذا الدفع هو سابق لأوانه وأن محتواه غير دي موضوع نازلة الحال ، لذلك الحكم وفق ما جاء في المقال الافتتاحي و المذكرة التعقيب بعد الخبرة،

وأدلى المدعين بمذكرة استنتاجية بعد الخبرة و التي جاء فيها أنه من حيث التصميم الهندسي تم الإطلاع على كافة وثائق الملف وتلك التي ادلى بها الحضور خاصة التصميم الهندسي المدلى به من قبل الطرف المدعي وهو التصميم الدي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي والدي تم بموجبه ترخيص هذا التعديل من طرف السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 أكتوبر 1984 وجب القول أن التصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية والمصادق عليه من طرف السلطة المختصة هو التصميم هو التصميم الدي بموجبه بناء العمارة ككل مند أواخر السبعينات من القرن العشرين والدي كان مرخصا تحت عدد72322 بتاريخ 76/03/20 . وفي هذا الإطار فقد وجب التنبيه على أن التصميم الهندسي المدلى به والدي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي يضم كل ما جاء في التصميم الأول بداية من القبو وحتى الطابق الخامس بما أن سيد الخبير اعتمد على كافة التصاميم الهندسية وكدلك أشار أن التصميم المعتمد في تشييد البناية والتصميم المدلى به من طرف العارضين هما متطابقان، وهذا يبين حسن نية العارضين في تبيين الحقيقة و أن معاينة الطابق التحت أرضي ووصفه وصفا دقيقا هو عبارة عن طابق تحت أرضي (قبو) لمحل تجاري لمحل تجاري يتواجد بالطابق الأرضي لعمارة سكنية تجارية تتألف من قبو وهو بيت القصيد وطابق ارضي وخمس طوابق علوية وتبلغ مساحته الإجمالية 380 متر مربع حيث بناء على إحتساب سيد الخبير مساحة المحل التحت أرضي والتي قدرها ب 380 متر وهي مساحة أكبر من تلك المذكورة في العقد والتي حددها العقد في 180 متر مربع بحيث يتبين وبجلاء أن المدعى عليه يستغل مساحة إضافة وغير مكراة له تقدر ب 200 متر مربع وهي مساحة كبيرة استحوذ عليها المدعى عليه. وحيث أن سيد الخبير وصف أن المحل التحت أرضي هو تابع للمحل الأرضي، قام المدعى عليه بإنشاء باب يؤدي من الطابق الأرضي الى القبو ومساحة طابق الأرضي هي 180 متر مربع وهذا ما خلصت له خبرة المحل المتواجد بالطابق الأرضي في الملف عدد 2023/8019/1706 أمر عدد 533 إذ يتبين أن هناك عملية ضم محلين تجاريين لكل منهما استعماله الخاص و عقدين مختلفينوسومتينالكرائيتين. .3.1. التغيرات التي طرأت على المحل والمخالفة لما جاء في التصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية و أن التغييرات المخالفة لتصميم الهندسي هو كل ما ذكر أعلاه في معاينة ووصف المحل وهي المساحة تضم عدة فواصل جدارية. و مستودع يتوسط القبو و مستودع صغير قرب المصعد و مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع و درج لولوج المرحاض المرتفع وسدة يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية و أن هذه التغيرات التي أشار إليها سيد الخبير لا توجد في التصميم الهندسية المعتمد في تشييد البناية وبما أن هذا الأخير مطابق لتصميم المدلى به والدي يخص تعديل الطابق السفلي ، فإن هذه التغييرات لا تجد هي أيضا في التصميم الثاني وأن سيد الخبير أضاف أن هناك تغييرات جدرية ومحبدةطرات على العقار المدعى فيه قام بها مهندس الخرسانة المسلحة الدي اشرف على عملية البناء ودلك منذ بداية الورش ويتجلى في إضافة اربع دعامات اسطوانية بداخل البناية و أن هذه التغيرات أنشأت منذ بداية الورش أي مند تاريخ الترخيص التصميم الهندسي أي مند 20/03/1976 ، و أن العقد الرابط بين مورث العارضين والمدعى عليه ثم توقيع عليه مند 1984/07/30 أي 8 سنوات من تشييد البناية ، فإن هذه التغييرات غير دي موضوع ولا علاقة لها بنازلة حال كون أن هذه التغيرات قديمة سواء كانت محبدة أو غير محبدة خاصة أنها تخص العمارة ككل ولا تخص المحل لوحده.4.1. تأثير هذه التغيرات ان كانت تشكل ضررا على سلامة البناية او من شانهاالرفع من تحملاتها، أن السيد الخبير خلص على ان التغيرات أعلاه ليس لها أي تأثير سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضررا عليها وليس من شأنها الرفع من تحملاتها بل على العكس تمام خصوصا وان هناك دعامات أضيفت لهيكل البناية من طرف مهندس الخرسانة المسلحة الدي اشرف على المشروع. وحيث أن الدعامات التي أضيفت لهيكل العمارة قد ثم إضافتها مند 1976 وذلك ليس لمنح إمتياز لأصحاب المحلات ليقوموا ما يحلو لهم من تغيرات في المحلات دون توفرهم على رخص وإشراف احد المهندسين المعمارين أو من دون أدنى موافقة من طرف الملاك، و أن هذه التغيرات التي أقيمت بطريقة عشوائية وغير نظامية فيصاحبها أخطار على البناية وهذا ما ذهبت إليه محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء في قرارها رقم 6573 الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/12/2018 في الملف رقم 5673/8206/2016 حيث جاء فيه: الخبرة التي أمرت بها المحكمة خلصت الى ان التغييرات حديثة العهد و تشكل ضررا على سلامة البناية ، و هو ما له مساس بدعامات البناء بسبب حفر أماكن مختلفة من الجدران سيما وأنها تمت بطريقة عشوائية و غير نظامية وما يصاحب ذلك من أخطار على البناية و أنه بالرجوع إلى الدعامات فقد ثم إضافتها لدعم هيكل العمارة لكي تصمد مدة أطول خاصة أنه قد مر على بناءها 40 سنة ، وأيضا أن العمارة تتكون من 5 طوابق وطابق سفلي ،وأرضي، و كذلك تتكون من 18 شقة و 3 محلات تجارية كلهم قد قاموا العارضين بكرائهم وبالرجوع إلى منطق الخبير فإنه يمكن لجميع كترين أن يقوموا ما يحلوا لهم من تغييرات من حفر وبناء واستبدال أماكن مراحيض ما دامت أن العمارة لها دعامات إضافية و أن هذه الدعامات لم تنشأ لمنح إمتياز للمدعى عليه خاصة وأن الدعامات أنشأت 8 سنوات قبل إستحوادة على العين المكتراة ، أي أن الدعامات لم تضاف لغرضه ودعم التغيرات التي قام بها والتي هي غير قانونية و ان سيد الخبير المحترم قد تناسى كون أن العمارة تتكون من 18 شقة و 3 محلات ولا تتكون من محل واحد ليبني قراره بناء على المحل فقط، ومن الناحية المنطقية إذا أراد السيد الخبير أن يبني قراره بناء على الدعامات فإنه من ضروري أن يقوم بخبرة على العقار ككل أي على 18 شقة و 3 محلات ليتبين له حجم التغيرات التي طرأت على العقار وبالتالي فبإمكانه تقويم تلك التغيرات التي قام بها المدعى عليه بناء على الدعامات الإضافية و أنه بالنظر إلى هذه الفقرة من تقرير الخبرة، فإنها دعوى مفتوحة لجميع المكترين ومجموعهم 21 ومنهم المدعى عليه الدي يكتري محلين تجاريين إلى القيام بجميع ما يحلوا لهم من تغيرات دون إذن أو رخصة أو على الأقل بحضور أحد المهندسين مادام أن العمارة تتوفر على دعامات إضافية و أن تحرير تقرير مفصل يتضمن جميع العمليات والمشاهدات التي قام بها وكل من شانه تنوير النزاع للمحكمة. الملاحظ أن العقار المدعى فيه ورغم كونه يتواجد في إحدى احياء الدار البيضاء الراقية حي المعاريف خصوصا وان الأمر يتعلق بعمارة ذات قبو وطابق سفلي وخمس طوابق علوية فانه لم يتم تحيينه لحد ألان وهدا التحيين بالغ الأهمية لانه يسمح لنا بالوقوف على التغيرات المحدثة ان وجدت بعد مقارنته بالتصميم الهندسي و أن الملاحظ ان السيد الخبير يتكلم على التحيين العمارة وأن التحيين هو اختياري وحق شخصي وانه لن يضيف شيء جديدا في النازلة وأن الفرق الوحيد هو أنه سيصبح لكل محل تصميمه الهندسي الخاص به وسيتضمن ما هو متضمن حاليا في التصميم الحالي ذلك فسيصبح لكل محل شهادة الملكية الخاصة به وهدا هو ما يبحت عنه المدعى عليه كونه يريد أن يشتري المحلات التجارية ويغير نشاطه التجاري الدي أصبح غير ملائم مع منطقة المعاريف و أن الخبير استغرب ان عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 30/07/1984 في حين ان رخصة بتعديل الطابق الأرضي لم تمنح الا بتاريخ 22/10/1984 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر بعد إبرامو كذا العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته و أن سيد الخبير تجاوز ما طلب منه وان هذا الأمر يخص المحكمة وكدلك فمن الممكن ان يتم تعديل الطابق الأرضي مع رغم أن العقار في حوزة المدعي عليه وأن هذا التعديل الأخير وخاصة أنه جاء بعد إبرام العقد وأن العقار كان في حوزة المدعى عليه فهي حجة ثابتة على أنه لم يثم أي تعديل أخر من طرف المدعين أو من طرف مورثهم وأن كل التغيرات المخالفة للتصميم والعقد فهي من صنع يد المدعى عليه 2 تعقيب على الخبرة من حيث عقد كراء المبرم بين مورث العارضين والمدعى عليه و أن المحل المذكور هو عبارة عن طابق تحت أرضي (قبو) لمحل تجاري يتواجد بالطابق الأرضي لعمارة سكنية تجارية تتألف من قبو وتبلغ مساحته الإجمالية 380 متر مربع و التغيرات التي طرأت على المحل أن الخبير خلص على أن هناك تغيرات مخالفة لما جاء في التصميم المعتمد في تشيد البناية تنحصر في التغييرات المخالفة لتصميم الهندسي هو كل ما ذكر أعلاه في معاينة ووصف المحل المساحة تضم عدة فواصل جدارية و مستودع يتوسط القبو و مستودع صغير قرب المصعد. و مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع درج لولوج المرحاض المرتفع و سدة يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية و من حيث العقد و من حيث المساحة أن مورث العارضين قد أبرم عقد كراء محل تجاري مع المدعى عليه مساحته 180 متر مربع والمتواجد بالطابق تحث أرضي و أن العقد هو متعلق بمحل متواجد بالطابق التحث أرضي أي (القبو) وأن العقد لا يتضمن أو لا شير أن القبو هو من توابع او مشتملات أو من ملحقات المحل المتواجد في الطابق الأرضي و أنه بالرجوع إلى الخبرة فإن سيد الخبير حدد مساحة القبو في 380 متر مربع أي بزيادة أكثر من 200 متر مربع غير مكراة و التي استحوذ عليها المدعى عليه دون موافقة العارضين أو مورثهم. حيث أن سيد الخبير وصف أن المحل التحت أرضي هو تابع للمحل الأرضي، حيث قام المدعى عليه بإنشاء باب عشوائي من خلال هدم حائط بدون ترخيص او موافقة كتابية، يؤدي من الطابق الأرضي أي الى القبو ومساحة الطابق الأرضي هي 180 متر مربع وهذا ما خلصت له خبرة المحل المتواجد بالطابق الأرضي في الملف عدد 2023/8019/1706 أمر عدد 533 أن سيد الخبير حدد مساحة المحل الأرضي في 180 متر مربع إذ يتبين أن هناك عملية ضم محلين تجاريين لكل منهما إستعماله الخاص و عقدين مختلفين وسومتين كرائيتين مختلفتين وهذا ما نتج عنه زيادة في مساحة المحل مما أصبح مجموعه هو 380 متر + 180 متر = 560 متر مربع و أن هذا التغييرات بهدم حائط بشكل عشوائي من خلال إشراك محلين في محل واحد وهدا ما من شأنه إلحاق ضرر بالعقار وإضافة التزامات على كاهل الملاك خاصة أن هذه التغيرات المحدثة من شأنها كدلك إرهاق كاهل العارضين عند رغبتهم في استرجاع محلهم بدفع تعويضات باهضة مقابل الإخلاء، وهذا ما خلصت إليه محكمة النقض في قرارها عدد 828 المؤرخ في : 2003/6/25 الملف التجاري عدد : 2002/1/3/1484. و من حيث وصف المحل أن عقد كراء المبرم بين المدعى عليه ومورث العارضين يصف المحل في الفصل الأول من العقد كونه قبو مساحته 180 متر مربع فقط, أي أنه لا يتواجد به مرحاض مرتفع أو مستودعات وهدا هو دليل أخر و قاطع أخر يوضح للمحكمة على أن كل التغيرات هي من صنع المدعى عليه باستثناء الأسطوانات التي هي غير دي موضوع في نازلة الحال كونها أنشأت قبل إبرام العقد مع المدعى عليه و أنه شاءت الصدف أن المدعى عليه أبرم عقد تاني لمحل تجاري أخر في نفس العمارة وبنفس التاريخ إلا أن المحل يحتوي على مرحاض كما جاء في التصميم الهندسي والخبرة أعلاه في الملف عدد 2023/8219/1706 وكدلك ثم ذكر المرحاض في العقد وأن العارضين سبق وان أدلوا بالعقدين بالمقال الإفتتاحي إذ سيتبن للمحكمة لا محال أن جميع التغيرات قد قام بها المدعى حليه وخاصة وأن الخبير استغرب ان عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 1984/07/30 في حين أن رخصة بتعديل الطابق الأرضي لم تمنح الا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة اشهر بعد ابرام العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته أي التعديل الأخير للطابق الأرضي جاء بعد إبرام العقد ولا يتضمن التغييرات المخالفة للتصميم والمتنازع عليها حاليا، وأن العقار كان في حوزة المدعى عليه فهي حجة ثابتة على أنه لم يثم أي تعديل أخر من طرف المدعين أو من طرف مورثهم وأن كل التغيرات المخالفة للتصميم فهي من صنع يد المدعى عليه و من حيث شروط العقد إذ ينص العقد في صفحته الأولى مادة 6 البند 2 عنوانها إلتزاماتالمكتري التي جاء فيها: " يمنع للمكتري القيام بالمحل المكرى له بأي عمل أو حفر للجدران أو الأرضيات في العين المستأجرة دون موافقة كتابية صريحة من المكري ويجب أن تتم الأعمال التي سيتم التصريح بها تحت إشراف المهندس المعماري و أن ما قام به المدعى عليه هو مخالف للقانون وبالأخص الفصل 230 من ق. ل . ل ذلك أن العقد شريعة المتعاقدين والإتفاقيات التي ينشئها الأطراف على وجه صحيح تقوم مقام القانون وأن عقد الكراء ينص على أنه يمنع على المكتري إحداث أي تغيرات بالعين المكراة كيفما كان نوع التغيير وشكله، وأن أي تغيير يمس بالعين المكراة كيفما كان نوعه ينبغي الحصول على الموافقة الصريحة وبمقتضى كتاب و أن مثل هذه الشروط التي يتضمنها العقد ليس فيها ما يخالف القانون أو مس بالنظام العام وأن قيام المدعى عليه بتلك التغيرات من بناء فواصل جدارية، وبناء مستودع يتوسط القبو وبناء مستودع صغير قرب المصعد ، وبناء مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع مع بناء درج لولوج المرحاض المرتفع وكدلك بناء سدة خشبية يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية، والأخطر من ذلك وهو ضم المحل الأرضي بالمحل التحث أرضي عن طريق إنشاء باب عشوائي عن طريق هدم جدار يؤدي إلى الطابق التحث أرضي مع ضم مساحة غير مكراة بالرغم من ان لكل محل تجاري سومته الكرائية مستقلة و عقد مستقل، بحيث أصبح يضم مساحة جديد تقدر ب 380 متر مربع ومساحة المحل الأرضي التي تقدر ب 180 متر مربع ، وهدا ما خلص له سيد الخبير علي علوي كبيري في تقريره لخبرة المحل التحت أرضي موضوع هذا الملف والخبرة التانية للمحل الأرضي والتي أمرت بها المحكمة في الملف عدد 2023/8219/1706 ناهيك على العديد من التغيرات التي قام بها المدعى عليه بالطابق الأرضي و أن إشراك المحلين في محل واحد من شأنها إرهاق كاهل العارضين عند رغبتهم في إسترجاع المحل بدفع تعويضات باهضة مقابل الإخلاء مما سيضيف إلتزام جديد على كاهل الملاك و أن هذه الأعمال التي قام بها المدعى عليه تبرر فسخ عقد الكراء مع ما يترتب عنه من إفراغ وبدون تعويض، وهذا ما جاء في شروط العقد وخاصة في المادة 3 والتي جاء فيها ما يلي: يتم تحديد شروط هذا العقد مع ما يستظهر بالعقد والقوانين الجاري بها العمل والتي يقرها المكتري ويلتزم باحترامها تح طائلة فسخ العقد وإفراغه دون تعويض و من حيث تأثير هذه التغييرات على سلامة البناء أو كانت شكل ضررا عليه او من شأنها الرفع من تحملاته و أنه بناء على ما ذكر أعلاه في شروط العقد والاختلالات الكبيرة والواضحة التي قام بها المدعى عليه من تغييرات جدرية على المحل والتي تستوجب إفراغه دون أي تعويض بناء على المادة 230 و 663 من ق.ل. ع و التي يستوجب من خلالها تفعيل بنود العقد و هذا ما جاء في قرار محكمة النقض القرار عدد: 3/267 المؤرخ في: 06/15/2016 ملف تجاري عدد: 754/3/3/2015 والدي جاء فيه: إلا أنها تمسكت فقط بكون أن ما قامت به لا تأثير له على سلامة البناء، وأنه ما دام عقد الكراء صريح في أنه يمنع على المكتري القيام بأي إصلاح أو أي بناء أو أي إنشاء دون موافقة المكري فإن ما قامت به الطالبة هو اخلال بمقتضى تعاقدي يوجب فسخ عقد الكراء ، لذلك تلتمسون المصادقة على الخبرة والحكم بفسخ عقد كراء وإفراغ المدعى عليه السيد محمد (ت.) من المحل المكرى له وبدون تعويض والمتواجد بالطابق التحت أرضي بكل مرافقه وبدون إستثناء هو ومن يقوم مقامه والكائن بالرقم 5 زنقة القاضي إياس المعاريف مون سيني سابقا الدار البيضاء تحث غرامة تهديدية قدرها 1000.00 عن كل يوم تأخير إبتداء من تاريخ إمتناع عن التنفيد و شمول الحكم بالنفاد المعجل.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه وهو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى ، أن المحكمة عللت حكمها كون السبب غير جدي و أن التغييرات التي قام بها المدعى عليه لا تشكل خطرا على سلامة البناء او يرفع من تحملاته مما قررت رفض الطلب، و أن السبب المؤسس للدعوى ليس فقط مدى تأثير التغييرات على سلامة البناء وأيضا إخلال المدعى عليه لبنود العقد بناء على الفصل 26 من القانون49.16 ، وانه بالرجوع إلى الملف الإبتدائي فإن المحكمة لم تناقش مجموعة من دفوعات العارضين والتي تتجلى في المدكرتين المدلى بهما بتاريخ 31/10/2023 بل إن المحكمة أغفلتهما ويتجلوا في النقط التالية: من حيث الخبرةمن حيث التصميم الهندسي تم الإطلاع على كافة وثائق الملف وتلك التي ادلى بها الحضور خاصة التصميم الهندسي المدلى به من قبل الطرف المدعي وهو التصميم الدي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي والدي تم بموجبه ترخيص هذا التعديل من طرف السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 أكتوبر 1984 هنا وجب القول أن التصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية والمصادق عليه من طرف السلطة المختصة هو التصميم هو التصميم الدي بموجبه بناء العمارة ككل مند أواخر السبعينات من القرن العشرين والدي كان مرخصا تحت عدد 72322 بتاريخ 76/03/20 ، وفي هذا الإطار فقد وجب التنبيه على أن التصميم الهندسي المدلى به والدي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي يضم كل ما جاء في التصميم الأول بداية من القبو وحتى الطابق الخامس، و بما أن سيد الخبير اعتمد على كافة التصاميم الهندسية وكذلك أشار أن التصميم المعتمد في تشييد البناية والتصميم المدلى به من طرف العارضين هما متطابقان وهذا يبين حسن نية العارضين في تبيين الحقيقة.

و معاينة الطابق التحت أرضي ووصفه وصفا دقيقا : و هو عبارة عن طابق تحت أرضي (قبو) لمحل تجاري لمحل تجاري يتواجد بالطابق الأرضي لعمارة سكنية تجارية تتألف من قبو وهو بيت القصيد وطابق ارضي وخمس طوابق علوية وتبلغ مساحته الإجمالية 380 متر مربع ، وانه بناء على إحتسابالخبير مساحة المحل التحت أرضي والتي قدرها ب 380 متر وهي مساحة أكبر من تلك المذكورة في العقد والتي حددها العقد في 180 متر مربع بحيث يتبين وبجلاء أن المدعى عليه يستغل مساحة إضافة وغير مكراة له تقدر ب 200 متر مربع وهي مساحة كبيرة استحوذ عليها المدعى عليه ، و أن سيد الخبير وصف أن المحل التحت أرضي هو تابع للمحل الأرضي وحيث قام المدعى عليه بإنشاء باب يؤدي من الطابق الأرضي الى القبو ومساحة الطابق الأرضي هي 180 متر مربع وهذا ما خلصت له خبرة المحل المتواجد بالطابق الأرضي في الملف عدد 2023/8019/1706 أمر عدد 533يتبين أن هناك عملية ضم محلين تجاريين لكل منهما إستعماله الخاص و عقدين مختلفين وسومتينالكرائيتين مع ضم المدعى عليه لمساحة غير مكراة للمحل.

ومن حيث التغيرات التي طرأت على المحل والمخالفة لما جاء فيالتصميم الهندسي المعتمد في تشييد البناية ان التغييرات المخالفة لتصميم الهندسي هو كل ما ذكر أعلاه في معاينة ووصفالمحل وهي كالتالي:المساحة تضم عدة فواصل جدارية و مستودع يتوسط القبو ومستودع صغير قرب المصعد و مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع و درج لولوج المرحاض المرتفع و سدة يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية .

و أن هذه التغيرات التي أشار إليها السيد الخبير لا توجد في التصميم الهندسية المعتمد في تشييد البناية وبما أن هذا الأخير مطابق لتصميم المدلى به والدي يخص تعديل الطابق السفلي، فإن هذه التغييرات لا تجد هي أيضا في التصميم الثاني، وأن السيد الخبير أضاف أن هناك تغييرات جذرية ومحبدةطرات على العقار المدعى فيه قام بها مهندس الخرسانة المسلحة الدي اشرف على عملية البناء وذلك منذ بداية الورش ويتجلى في إضافة اربع دعامات اسطوانية بداخل البناية ، و أن هذه التغيرات أنشأت منذ بداية الورش أي مند تاريخ الترخيص صميم الهندسي أي مند 20/03/1976 ، وحيث أن العقد الرابط بين مورث العارضين والمدعى عليه ثم توقيع عليه مند 1984/07/30 أي 8 سنوات من بعد تشييد البناية ، فإن هذه التغييرات غير دي موضوع ولا علاقة لها بنازلة الحال كون أن هذه التغيرات قديمة سواء كانت محبدة أو غير محددة خاصة أنها تخص العمارة ككل ولا تخص المحل لوحده 1.4 تأثير هذه التغيرات ان كانت تشكل ضررا على سلامة البناية او من شانها الرفع من تحملاتها، و ان سيد الخبير خلص على ان التغيرات أعلاه ليس لها أي تأثير سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضررا عليها وليس من شأنها الرفع من تحملاتها بل على العكس تمام خصوصا وان هناك دعامات أضيفت لهيكل البناية من طرف مهندس الخرسانة المسلحة الذي اشرف على المشروع، وأن الدعامات التي أضيفت لهيكل العمارة ، قد ثم إضافتها مند 1976 وذلك ليس لمنح إمتياز لأصحاب المحلات ليقوموا ما يحلو لهم من تغيرات في المحلات دون توفرهم على رخص وإشراف احد المهندسين المعمارين أو من دون أدنى موافقة من طرف الملاك، وحيث أن هذه التغيرات التي أقيمت بطريقة عشوائية وغير نظامية فيصاحبها أخطار على البناية وهذا ما ذهبت إليه محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء في قرارها رقم 6573 الصادر عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/12/2018 في الملف رقم 5673/8206/2016 حيث جاء فيه: الخبرة التي أمرت بها المحكمة خلصت الى ان التغييرات حديثة العهد وتشكل ضررا على سلامة البناية ، وهو ما له مساس بدعامات البناءيسبب حفر أماكن مختلفة من الجدران سيما وأنها تمت بطريقة عشوائيةوغير نظامية وما يصاحب ذلك من أخطار على البناية ، وانه و بالرجوع إلى الدعامات فقد ثم إضافتها لدعم هيكل العمارة لكي تصمد مدة أطول خاصة أنه قد مر على بناءها 40 سنة ، وأيضا أن العمارة تتكون من 5 طوابق وطابق سفلي ،وأرضي وكدلك تتكون من 18 شقة و 3 محلات تجارية كلهم قد قاموا العارضين بكرائهم وبالرجوع إلى منطق الخبير فإنه يمكن لجميع المكترين أن يقوموا ما يحلوا لهم من تغييرات من حفر وبناء واستبدال أماكن المراحيض ما دامت أن العمارة لها دعامات إضافية، و أن هذه الدعامات لم تنشأ لمنح إمتياز للمدعى عليه خاصة وأن الدعامات أنشأت 8 سنوات قبل إستحواذه على العين المكتراة ، أي أن الدعامات لم تضاف لغرضه ودعم التغيرات التي قام بها والتي هي غير قانونية وان سيد الخبير المحترم قد تناسى كون أن العمارة تتكون من 18 شقة و 3 محلات ولا تتكون من محل واحد ليبني قراره بناء على المحل فقط، ومن الناحية المنطقية إدا أراد السيد الخبير أن يبني قراره بناء على الدعامات فإنه من ضروري أن يقوم بخبرة على العقار ككل أي على 18 شقة و 3 محلات ليتبين له حجم التغيرات التي طرأت على العقار وبالتالي فبإمكانه تقويم تلك التغيرات التي قام بها المدعى عليه بناء على الدعامات الإضافية. وحيث وبالنظر إلى هذه الفقرة من تقرير الخبرة، فإنها دعوى مفتوحة لجميع المكترين ومجموعهم 21 ومنهم المدعى عليه الدي يكتري محلين تجاريين إلى القيام بجميع ما يحلوا لهم من تغيرات دون إدن أو رخصة أو على الأقل بحضور أحد المهندسين مادام أن العمارة تتوفر على دعامات إضافية تحرير تقرير مفصل يتضمن جميع العمليات والمشاهدات التي قام بها وكل من شانه تنوير النزاع للمحكمة، ان الملاحظ أن العقار المدعى فيه ورغم كونه يتواجد في احدى احياء الدار البيضاء الراقية حي المعاريف خصوصا وان الأمر يتعلق بعمارة دات قبو وطابق سفلي وخمس طوابق علوية فانه لم يتم تحيينه لحد الان وهدا التحيين بالغ الأهمية لانه يسمح لنا بالوقوف على التغيرات المحدثة ان وجدت بعد مقارنته بالتصميمالهندسي ، و أن الملاحظ ان السيد الخبير يتكلم على التحيين العمارة وأن التحيين هو اختياري وحق شخصي وانه لن يضيف شيء جديدا في النازلة وأن الفرق الوحيد أنه سيصبح لكل محل تصميمه الهندسي الخاص به وسيتضمن ما هو متضمن حاليا في التصميم الحالي ، و زيادة على ذلك فسيصبح لكل محل شهادة الملكية الخاصة به وهذا هو ما يبحت عنه المدعى عليه كونه يريد أن يشتري المحلات التجارية ويغير نشاطه التجاري الذي أصبح غير ملائم مع منطقة المعاريف ، وأن الخبير استغرب ان عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 1984/07/30 في حين ان رخصة بتعديل الطابق الأرضي لم تمنح الا بتاريخ 1984/10/22 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة اشهر بعد ابرام العقد مع المدعىعليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته ، و أن سيد الخبير تجاوز ما طلب منه وان هذا الأمر يخص المحكمة وكذلك فمن الممكن ان يتم تعديل الطابق الأرضي مع رغم أن العقار في حوزة المدعي عليه وأن هذا التعديل الأخير وخاصة أنه جاء بعد إبرام العقد وأن العقاركان في حوزة المدعى عليه فهي حجة ثابتة على أنه لم يثم أي تعديل أخر من طرف المدعين أو من طرف مورثهم وأن كل التغيرات المخالفة للتصميم والعقد فهي من صنع يد المدعى عليه.

و من حيث التعقيب على الخبرة من حيث عقد كراء المبرم بين مورثهم والمدعى عليه : أن المحل المذكور هو عبارة عن طابق تحت أرضي (قبو) لمحل تجاري يتواجد بالطابق الأرضي لعمارة سكنية تجارية تتألف من قبو وتبلغ مساحتهالإجمالية 380 متر مربع

و بخصوص التغيرات التي طرأت على المحل أن الخبير خلص على أن هناك تغيرات مخالفة لما جاء في التصميم المعتمدفي تشيد البناية تنحصر في النقط التالية :

التغييرات المخالفة لتصميم الهندسي هو كل ما ذكر أعلاه في معاينة ووصف المحل وهي كالتالي:المساحة تضم عدة فواصل جدارية و مستودع يتوسط القبو و مستودع صغير قرب المصعد و مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع و درج لولوج المرحاض المرتفع و سدة يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية.

و من حيث العقدأن مورث العارضين قد أبرم عقد كراء محل تجاري مع المدعى عليه مساحته 180 متر مربع والمتواجد بالطابق تحث أرضي ، وأن العقد هو متعلق بمحل متواجد بالطابق التحث أرضي أي (القبو) وأن العقد لا يتضمن أو لا يشير أن القبو هو من توابع او مشتملات أو من ملحقات المحل المتواجد في الطابق الأرضي، وانه بالرجوع إلى الخبرة فإن سيد الخبير حدد مساحة القبو في 380 متر مربع أي بزيادة أكثر من 200 متر مربع غير مكراة و التي استحوذ عليها المدعى عليه دون موافقة العارضين أو مورثهم. وحيث أن سيد الخبير وصف أن المحل التحت أرضي هو تابع للمحل الأرضي حائط بدون ترخيص وحيث قام المدعى عليه بإنشاء باب عشوائي من خلال هدم او موافقة كتابية يؤدي من الطابق الأرضي أي الى القبو ومساحة الطابق الأرضي هي 180 متر مربع وهذا ما خلصت له خبرة المحل المتواجد بالطابق الأرضي في الملف عدد 2023/8019/1706 أمر عدد 533، وان أن سيد الخبير حدد مساحة المحل الأرضي في 180 متر مربع ، وهنا نطرح السؤال التالي : هل المساحة الغير المكراة والمحددة في 200 متر مربع قام المدعى عليه بالاستحواذ عليه من المحل الأرضي عن طريق هدم الجدار أو قام بالاستحواذ عليه عن طريق المحل التحت أرضي أو هذا الاستحواذ سينسب لكلا المحلين ، و يتبين أن هناك عملية ضم محلين تجاريين لكل منهما إستعماله الخاص و عقدين مختلفين وسومتين كرائيتين مختلفتين وهدا ما نتج عنه زيادة في مساحة المحل مما أصبح مجموعه هو 380 متر + 180 متر = 560 متر مربع . وحيث أن هذا التغييرات بهدم حائط بشكل عشوائي من خلال إشراك محلين في محل واحد وهدا ما من شأنه إلحاق ضرر بالعقار و إضافة التزامات على كاهل الملاك خاصة أن هده التغيرات المحدثة من شأنها كدلك إرهاق كاهل العارضين عند رغبتهم في استرجاع محلهم بدفع تعويضات باهضة مقابل الإخلاء.

من حيث وصف المحل : و أن عقد كراء المبرم بين المدعى عليه ومورث العارضين يصف المحل في الفصل الأول من العقد كونه قبو مساحته 180 متر مربع فقط أي أنه لا يتواجد به مرحاض مرتفع أو مستودعات وهدا هو دليل أخر و قاطع أخر يوضحللمحكمة على أن كل التغيرات هي من صنع المدعى عليه باستثناء الأسطوانات التي هي غير دي موضوع في نازلة الحال كونها أنشأت قبل إبرامالعقد مع المدعى عليه، و أنه شاءت الصدف أن المدعى عليه أبرم عقد تاني لمحل تجاري أخر في نفس العمارة وبنفس التاريخ إلا أن المحل يحتوي على مرحاض كما جاء في التصميم الهندسي والخبرة أعلاه في الملف عدد 2023/8219/1706 وكذلك ثم ذكر المرحاض في العقد وأن العارضين سبق وان أدلوا بالعقدين بالمقالالإفتتاحي ، و سيتبن للمحكمة لا محال أن جميع التغيرات قد قام بها المدعى عليه وخاصة وأن الخبير استغرب أن عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 30/07/1984 أن رخصة بتعديل الطابق الأرضي لم تمنح الا بتاريخ 22/10/1984 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة اشهر بعد ابرام العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته، أي التعديل الأخير للطابق الأرضي جاء بعد إبرام العقد ولا يتضمن التغييرات المخالفة للتصميم والمتنازع عليها حاليا ، وأن العقار كان في حوزة المدعى عليه فهي حجة ثابتة على أنه لم يثم أي تعديل أخر من طرف المدعين أو من طرف مورثهم وأن كل التغيرات المخالفة للتصميم فهي من صنع يد المدعىعليه.

و من حيث شروط العقد : و ينص العقد في صفحته الأولى مادة 6 البند 2 عنوانها إلتزاماتالمكتري التي جاء فيها: يمنع للمكتري القيام بالمحل المكرى له بأي عمل أو حفر للجدران أو الأرضيات في العين المستأجرة، دون موافقة كتابية صريحة من المكري ويجب أن تتم الأعمال التي سيتم التصريح بها تحت إشراف المهندس المعماري ، و أن ما قام به المدعى عليه هو مخالف للقانون وبالأخص الفصل 230 من ق.ل. ل ذلك أن العقد شريعة المتعاقدين والإتفاقيات التي ينشئها الأطراف على وجه صحيح تقوم مقام القانون وأن عقد الكراء ينص على أنه يمنع على المكتري إحداث أي تغيرات بالعين المكراة كيفما كان نوع التغيير وشكله ، وأن أي تغيير بالعين المكراة كيفما كان نوعه ينبغي الحصول على الموافقة الصريحةوبمقتضى كتاب ، و أن مثل هذه الشروط التي يتضمنها العقد ليس فيها ما يخالف القانون أو أي مس بالنظام العام وأن قيام المدعى عليه بتلك التغيرات من بناء فواصل جدارية، وبناء مستودع يتوسط القبو وبناء مستودع صغير قرب المصعد ، وبناء مرحاض في إحدى الزوايا ومرتفع مع بناء درج لولوج المرحاض المرتفع وكدلك بناء سدة خشبية يتم الصعود إليها عبر سلاليم خشبية ، والأخطر من ذلك وهو ضم المحل الأرضي بالمحل التحث أرضي عن طريق إنشاء باب عشوائي عن طريق هدم جدار يؤدي إلى الطابق التحت أرضي مع ضم مساحة غير مكراة ، وانه بالرغم من ان لكل محل تجاري سومته الكرائية مستقلة بحيث أصبح يضم مساحة جديد تقدر ب 380 متر مربع ومساحة المحل الأرضي التي تقدر ب 180 متر مربع ، وهذا ما خلص له سيد الخبير علي علوي كبيري في تقريره لخبرة المحل التحت أرضي موضوع هذا الملف والخبرة الثانية للمحل الأرضي والتي أمرت بها المحكمة في الملف عدد 2023/8219/1706 ناهيك العديد من التغيرات التي قام بها المدعى عليه بالطابق الأرضي، و أن إشراك المحلين في محل واحد من شأنها إرهاق كاهل العارضين عند رغبتهم في إسترجاع المحل بدفع تعويضات باهضة مقابل الإخلاء مما سيضيف إلتزام جديد على كاهل الملاك ، و أن هذه الأعمال التي قام بها المدعى عليه تبرر فسخ عقد الكراء مع ما يترتب عنه من إفراغ وبدون تعويض، وهذا ما جاء في شروط العقد وخاصة في المادة 3 والتي جاء فيها ما يلي يتم تحديد شروط هذا العقد مع ما يستظهر بالعقد والقوانين الجاري بها العمل والتي يقرها المكتري ويلتزم باحترامها تحت طائلة فسخ العقد وإفراغه دون تعويض.

من حيث تأثير هذه التغييرات على سلامة البناء أو كانتتشكل ضررا عليه او من شأنها الرفع من تحملاته ، وانه بناء على ما ذكر أعلاه في شروط العقد والاختلالات الكبيرة والواضحة قام بها المدعى عليه من تغييرات جدرية على المحل والتي تستوجب إفراغه دون أي تعويض بناء على المادة 230 و 663 من ق.ل. ع والتي يستوجب من خلالها تفعيل بنود العقد، ملتمسين قبول هذا المقال وموضوعا إلغاء الحكم الإبتدائي بما قضى به من رفض الطلب وبعدالتصدي المصادقة على الإندار والحكم بفسخ عقد كراء وإفراغ المدعى عليه السيد محمد (ت.) من المحل المكرى له وبدون تعويض والمتواجد بالطابق التحت أرضي بكل مرافقه وبدون إستثناء هو ومن يقوم مقامه والكائن بالرقم 5 زنقة القاضي إياس المعاريف مون سيني سابقا الدار البيضاء تحث غرامة تهديدية قدرها 1000.00 عن كل يوم تأخير إبتداءمن تاريخ إمتناع عن التنفيذ و تحميل المدعى عليه الصائر

و أجاب المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 06/03/2024 من حيث ثبوت تبليغ الحكم المطعون فيه إلى الفريق المستأنف: أنه وعلى خلاف التصريح المخالف للواقع المفضى به من طرف الفريق المستأنف بكونهم لم يبلغوا بعد بالحكم الابتدائي موضوع الطعن بالاستئناف ، فإنه قد وقع تبليغهم به بتاريخ 19/12/2023 حسب الثابت من شواهد التسليم المرفقين طيه، الشيء الذي يضع الخصوم في حبائل الفصل 5 من ق م م ويثبت سوء نيتهم في التقاضي ، كما أن التبليغ المذكور يمنعهم من تقديم أي مقال إصلاحي لمقالهم الاستئنافي بسبب أنه سوف يكون خارج الأجل القانوني للاستئناف المحدد في 15 يوماانطلاقا من 03/01/2023 ، الشيء الذي يليق معه التصريح بخرق الاستئناف المذكور لمقتضيات الفصل 5 من ق م م والقول تبعا لذلك بعدم قبوله شكلا

وحول عدم منازعة الفريق المستانف في الخبرة المصادق عليها ابتدائيا: أن الخصوم لم يتقدموا بأي طلب بالملتمسات النهائية لمقالهم الاستئنافي في شأن الخبرة المأمور بها ابتدائيا ما يجعل منها خبرة نهائية غير مطعون فيها من جانبهم يتعين معه التصريح بعدم قبول استئنافهم الذي لم يتم المنازعة بمقتضاه في الخبرةالابتدائية وفي نتائجها

وبخصوص الرد على أسباب الاستئناف :يثير عجز الخصوم عن مناقشة التعليل المتين المعتمد بالحكم الابتدائي المطعون فيهبالاستئناف، وهو التعليل الذي عجز الخصوم عن مناقشته بشكل مطلق بمقتضى استئنافهم ، الشيء الذي يبين مدى الوهن الذي طال طعنهم يليق معه التصريح برده ، ومن جهة أخرى ،فان التغييرات الغير المؤثرة على سلامة العقار المكرى التي وقف عليها الخبير المنتدب خلال المرحلة الابتدائية استنادا على التصميم الهندسي التعديلي للعمارة الموجود بها المحل التجاري المكرى المصمم بإرادة مورث المستأنفين يعتبر في تصميم تعديلي لاحق عن تاريخ إبرام عقد الكراء الرابط ما بينه والمستأنفين ، وبالرغم من ذلك وعلى علة التغييرات المذكورة التي حصرها الخبير فيما يلي : المرحاض يبعد قليلا عن مكانه المرخص له و إحداث سدة صغيرة خشبية و تغيير بباب السلم المؤدي إلى الطابق التحت أرضي هي تغييرات لا تثبت ما ادعاه الخصوم من إدعاء هم إشراكه للطابق الأرضي مع التحت أرضي الشيء الذي يجعل إدعائهم إدعاء وهمي يليق معه بعد الوقوف على عدم جدية استئناف الخصوم لقول برده، ومن جهة ثالثة : ان الإنذار المطالب بالمصادقة عليه لا يتعلق بالإخلال ببنود عقد الكراء ، وبالتالي لا يجوز المطالبة بالمصادقة على إنذار مخالف للسبب المضمن به وبالأحرى المطالبة بذلك خلال المرحلة الاستئنافية ، الشيء الذي يليق معه رد استئناف الخصوم مع ترك الصائر على رافعه ، ومن جهة أخرى ،فان العارض ومن باب الاحتياط يرى أن يتمسك بدفوعه الموضوعية في مواجهة الاستئناف المثار بما يلي :أولا : في الأثر الناشر للاستئناف وإعادة تمسك العارض بجميع دفوعه الابتدائية . أن العارض يرى أن يتمسك من جديد بجميع دفوعه المتمسك بها ابتدائيا التي تتجلى فيما يلي :

أساسا : من حيث الشكل :من حيث عدم ترجمة الوثائق المدلى بها إلى اللغة العربية وخرق القانون 38.15 المتعلق بالتنظيمالقضائي :إن جميع الوثائق المحتج بها من طرف الفريق المستأنف محررة باللغة الفرنسية وهو ما يجعلها خارقة لظهير التعريب المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7108 بتاريخ 2022/06/14 في مادته والمغربة وللقانون 38.15 المتعلق بالتنظيم 14 التي تفرض على الأطراف تقديم الوثائق والمستندات المقدمة في الدعاوى الموجهة إلى القضاء المغربي مترجمة إلى اللغة العربية، خاصة وأن العارض يطالب بذلك بكل إلحاح وفقا لما هو منصوص عليه بالمادة 14 المذكورة أعلاه التي الوثائق جميع أصبحت سارية المفعول انطلاقا من 6 أشهر بعد تاريخ نشره بالجريدة الرسمية طبقا للمادة 109 من القانون 38.15، وهو ما يجعل الدعوى الحالية خاضعة بالضرورة للقانون المذكور، الشيء الذي يليق معه إنذار الخصوم بترجمة ستندات المدلى بها للغة العربية بواسطة ترجمة لها إلى اللغة العربية مصادق على صحتها من طرف ترجمان محلف بناءا على الطلب الصريح للعارض بترجمتها وتفعيل المادة 14 لصالحه تحت طائلة التصريح بعدم قبول طلبهم وبالتبعية رد استئنافهم .

و في عدم تحديد عنوان المحل المطالب بإفراغه : أن الخصوم قد أغفلوا الإشارة إلى اسم المدينة التي يتواجد بها المحل المطالب بإفراغه بمقتضى الدعوى الحالية وذلك الملتمسات النهائية لمقالهم وهو ما يجعل الطلب غامض وغير محدد يليق معه التصريح بعدم قبوله وبالتبعية رداستئنافهم .

و في خرق الطلب لمقتضيات الفصل 5 من ق.م.م: أن الفريق المدعي يتقاضى بسوء نية وذلك خرقا للمادة 5 من ق.م.م ، ذلك أن العارض مرتبط بمورث الفريق المدعي بعقدي كراء الأول الكائن ب 5 زنقة القاضي إياس (مونتسوني (سابقا) المعاريف الدار البيضاء والذي بواسطته اكترى العارض كامل المرآب التحت الأرضي للمحل رقم 5 زنقة القاضي إياس (مونتسوني سابقا) المعاريف الدار البيضاء، وبهذا فان ادعاء الخصم بوجود عقد واحد ما بين العارض ومورثهم هو مجرد ادعاء باطل مخالف للواقع الهدف منه إيهام بكون العقارين المكريان للعارض لا تتجاوز مساحتهما 180 متر مربع والحال أن كل واحد من المحلين تبلغ مساحتهالتقريبية 180 متر مربع للواحد هذا فضلا على إشارة العقد الخاص بكراء المحل التحت الأرضي بأنه يشمل كامل المرآب بدون أي استثناء وبأن جزءا من الطابق الأرضي مكرى للغير لفائدة المحل المسمى D.P.A.M. ، وهو ما يجعل الفريق المدعي يتقاضى بسوء نية واضحة يتعين التصريح بالإشهاد عليها عند إخفائه للكراء الجزئي للطابق الأرضي والكامل للطابق التحت الأرضي على محكمتكم والقول تبعا لذلك بعدم قبول الطلب وبالتبعية رد إستئنافهم .

و في خرق الطلب لمقتضيات المادة 8 من القانون 16.49 : أن الإنذار بالإفراغ المطالب المصادقة عليه جاء خارقا لمقتضيات الفقرة الثانية للمادة 8 من القانون 49-16 . بحيث أن الفريق المدعي لم يثبت قيام العارض بأي تغيير بالمحل المكرى له والذي لا يمكن أن يتم إلا بوجود وصف للعقار الفصل 3 من ذات القانون في وقت التعاقد طبقا لما يفرض هذا فضلا على فشل الخصوم عن إثبات وجود ضرر بالبناية التي تحتوي على المحل المكرى للعارض وعن إثبات تأثير ما زعموه على سلامة البناء أو بكونه يرفع من تحملاته . أنهم خرقوا المادة 8 المذكورة عندما لم يمنحوا الأجل المقرر فيها لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ضمن الإنذار المطالب المصادقة عليه بحيث ضمنوه اجل 3 أشهر للإفراغ وليس لإرجاع الحالة وهو ما يجعل الدعوى مختلة شكلا وخارقة للمادة 8من القانون 16-49 يليق معهالتصريح بعدم قبولها وبالتبعية رد استئنافهم .

احتياطيا في الموضوع: في سبقية البت وخرق الطلب لمقتضيات المادة 451 من ق.ل.ع: ان الدعوى الحالية سبق للمدعين إقامتها ضد العارض أمام محكمتكم في إطار الملف عدد 2018/8206/1604 صدر فيه الحكم عدد 3021 بتاريخ 2018/03/28 القاضي برفض الطلب الذي يطابق تمام المطابقة للدعوى موضوع ازلة وهو ما يدفع معه العارض بسبقية البت طبقا للمادة 451 من ق.ل. ع الشيء الذي يليق معه التصريح وبرد استئنافهم في خرق الطلب لمقتضيات المادة 3 من قانون 49.16 وللمادة 399 من ق ل ع: أن الفريق المدعي لم يدل ببيان وصفي لحالة الأماكن المكتراة للعارض والمنصوص عليها بالفقرة الأخيرة من المادة 3 من قانون 49.16 والذي يعد الإثبات الوحيد للتغييرات المدعى حصولها لاحقا على العقارات التجارية المكرية أو لتبيان مساحة العقار المكرى، وما دام أن القانون 49.16 أصبح ساري المفعول بأثر فوري طبقا للفصل 38 من القانون 49.16 فإن ادعاء الخصم بحصول تغييرات على المحل المكرى للعارض واستغلال مساحات إضافية يبقى ادعاء وهمي وخارق للمادة 3 من القانون المذكور وللمادة 399 من ق ل ع مما يتعين معه التصريح برفضه وبالتبعية رد استئنافهم .

وفي خرق الخبرة المحتج بها لمقتضيات الفصل 63 من ق م م وبطلان المعاينة والاستجواب المدلى بها وزوريتها الأكيدة ان الفريق المدعي قد احتج بمقتضى ملف النازلة بخبرة غير تواجهية مأمور بها عن جهة قضائية ابتدائية غير نوعيا للبث في النزاعات المتعلقة بالأصول التجارية و من جهة أخرىفان خبرة السيد عبد الحق اليعبودي لا قيمة قانونية لها لعدم احترامها لمقتضيات المادة 63 من ق م م التي تلزم الخبير باستدعاء الأطراف ووكلائهم، وهو ما ينتفي في الخبرة المحتج بها . لاسيما وان الخبير قد أنجز خبرته بحضور شخص يدعى جليل (ت.) اعتبره من دون أي إثبات أو توكيل حاضرا عن العارض وهو ما يجعل الخبرة المحتج بها في غير محلها ولم تنجز بحضور العارض ولم يقم حتى باستدعاء دفاع العارضالموقع أدناه، و أن الخبرة المحتج بها لم ترفق بما يفيد استدعاء العارض لحضور الجلسة المقررة في . 16/06/2021 الأدهى ذلك وهو انه تم تأجيل موعدها إلى غاية 14/07/2021 من دون إعادة إشعار العارض ونائبه الموقع أدناه وفقا للمقتضيات القانونية لاسيما وان العارض لم يوكل أحدا للنيابة عنه في حضور إجراءات الخبرة ولعدم توكيله أي شخص يدعى جليل (ت.) لتمثيله أمام الخبير ، و أن الفصل 63 من ق م م يرتب جزاء بطلان الخبرة التي لا تحترم الشكليات المنصوص عليها في ذات المادة، وبالنظر إلى بطلانها المبين وعدم قانونيتها فانه لا يمكن اعتمادها كوسيلة للإثبات من قبل الفريق المستأنف مما يتوجب معه استبعاد الخبرة المذكورة وتقريرها من الدعوى الحالية لبطلانها ولاستحالة صدور قرار استئنافي على ما هو باطل لكونه ما بني على التصريح برد الاستئناف المثار . باطل فهو باطل الشيء الذي يليق معه ، وأن الأمر الاستعجالي القاضي بإجراء خبرة الذي لم يدلى به أصلا في النازلة قد حدد مهمة الخبير حسب ما ذكره بنفسه في الصفحة الثانية من تقريره في النقاط التالية : - استدعاء الأطراف ونوابهم طبقا للقانون والاضطلاع على وثائق الطرفين و الوقوف بعين المكان و رصد جميع المخالفات والتغييرات والإنشاءات المحدثة بشكل مخالف للتصميم الهندسي للعمارة.

وفضلا على خرق التقرير المحتج به للفصل 63 من ق م م حسب ما تم تفصيله بإطناب أعلاه فان العارض يلتمس استبعاد ما جاء في الخبرة لعدم موضوعيتها استنادا على المؤاخذات التالية: أن الخبير السيد اليعبودي عبد الحق اعتمد في تقريره على صورة شمسية من تصميم هندسي غير مؤشر عليه أو مصادق عليه من طرف السلطات المختصة ادعى أنه تلقاه من الفريق المستأنف وبكونه يخص عمارة سكنية، في حين أن التصميم على علته غير موجود اصلا مرفقات فقات تقرير الخبرة زيادة على انه كان واجبا عليه مطالبة الفريق المدعي بالإدلاء له بالتصميم المرخص للعمارة من طرف الجماعة المحلية المختصة وكان على الخبير ان يعمل على استخراج التصميم الهندسي الأصلي من عند السلطات المحلية المختصة وان اقتضى الحال استخراج تصميم العقار المحفظ من مصلحة الخرائطية التابعة للمحافظة العقارية المحفظ بها الملك المكرى للعارض، و ان التصميم الهندسي غير نظامي لعدم صدوره عن جهة رسمية ولا من طرف خبير طبوغرافي المستند عليه لانجاز المستأنف في إطار الخبرة يخص عمارة سكنية مكونة من عدة طوابق، بينما تشير شهادة الملكية المدلى بها الدعوى الحالية تخص فيلا من طابق ارضي وبنايات خفيفة، وبالتالي تكون البناية المملوكة للفريق المدعي عشوائية بالكامل ولا مجال لاعتبار زعمهم بوجود إضافات عشوائية بمقتضى محضر المعاينة والاستجواب المنجز من طرف المفوض القضائي بوركبة هشام لا قيمة له مع ثبوت عشوائية البناء بالكامل الذي لا زال مجرد فيلا حسب الثابت من الوثيقة الرسمية المتجلية في شهادة ملكية العقارغير قانوني وباطل من أساسه لكونه تجاوز الأمر القضائي الأمر بإجرائه على اعتبار انهفضلا على كون المحضر لا يمكن للمفوض القضائي أن يجري استجوابا حسب الثابت من القانون المنظم من مهنة المفوضين القضائيين وهو ما يبرر إخفاء الخصوم للأمر القضائي الصادر في الملف مقلات مختلفة عدد 11479/1101/2022 الشيء الذي يليق معه استبعاد ما جاء في المحضر المذكور واعتباره باطلا وكما انه لم يكن لا سيما وان المفوض القضائي قد نسب لنفسه مؤهلات تقنية المسمى Du pareil au خطيرة عند تضمينه بمعاينته وجود بناء عشوائي حديث العهد وهو مفتقد لتصميم العمارة ولا لما يثبت وصف العقار المكرى وقت التعاقد مع العارض كذا عند إخفائه وجود كراء جزئي للطابق الأرضي من طرف الغير للمحل même وهو ما يعتبر زورا يعلنه لكم بشكل صريح ويعبر لكم عن طعنه فيه بالزور ويحتفظ بحقه في تقديم دعوى الزور الأصلية في مواجهة المفوض القضائي وضد الفريق المدعي من اجل الزور واستعماله وذلك في الوقت المناسب طيه نسخة إضافية من شهادة الملكية . كما أن تقرير الخبرة خلص إلى مساحة المحلين التجاريين بواسطة الوقوف بعين المكان فقط، دون استعمال المعدات التقنيات اللازمة لقياس المساحة، وبالتالي فهي مجرد تقديرات لا أقل ولا أكثر على غرار ما تم ذكره بعقدي الكراء على اعتبار استعمال عبارة المساحة التقريبية وليس المحددة

un local d'une superficie approximative de 180 m)).

زيادة على تعمد الخبير إخفاء الحقيقة وتزويرها عند عدم إشارته إلى وجود مكتري أخر بالطابق الأرضي للعقار المكرى التصريح جزء منه للعارض المتعلق بمحل D.P.A.M. وهو ما يجعل الخبرة المحتج بها في ملف النازلة الحالي مشكوك في موضوعيتها وتخص عقار مختلف تماما عن العقار المكرى للعارض وقد طالها التزوير البين يتعين معه باستبعاد الخبرة المذكورة والقول تأسيسا على ذلك برد الطلب وبالتبعية رد استئنافهم .

و في عدم جواز المطالبة بإجراء خبرة كطلب اصلي أن المدعون قد طالبوا من المحكمة صنع الحجة لهم وذلك بإجراء خبرة تقنية بالمحل التجاري المتواجد بالطابق التحت أرضي تعهد إلى أحد السادة الخبراء المعماريين التابعين إلى محكمتكم قصد الوقوف إلى عين المكان ورصد جميع لكن طلبهم المذكور في غير محله لكون المحكمة لا تصنع الحجج للأطراف . زيادة على أن مجرد استصدار الفريق المدعي للحكم عدد 874 في الملف رقم 347/1304/2021 بتاريخ 01/03/2022 عن المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاءالذي من ضمنهما العقار المكرى موضوع النازلة ، يعتبر حجة رسمية على معنى الفصلين 418 و 419 من ق ل ع على المحلين المكريين هما المعنيين بعقدي الكراء ولا وجود لأي استغلال بخصوص مساحات هرى مادام أن المنشأة الموجود بها العقاريين المكريين لا تتوفر إلا على مرأب واحد وقبو واحد وطابق ارضي واحد لا يفصل بينهما أي شيء ، وبالتالي يكون إدعاء الخصوم في غير محله يليق معه التصريح برفضه وبالتبعية رد استئنافهم

و في الدفع ببطلان الإنذار بالإفراغ المدعى تبليغه ولإجراءات تبليغه : أن الإنذار بالإفراغ المطالب المصادقة عليه جاء خارقا لمقتضيات الفقرة الثانية للمادة 8 من القانون ، وأن الفريق المدعي لم يشر فيه إلى وجود أي ضرر بالبناية التي تحتوي على المحل المكرى للعارض وعن إثبات تأثير ما زعموه على سلامة البناء أو بكونه يرفع من تحملاته وهو ما يجعله مختلا وخارقا للمادة 8 المذكورة أعلاه التي توجب ينكر حصولها العارض من أساسها بشكل صريح ونهائي قد الإشارة إلى كون التغييرات المزعومة فيه المفتقدة للإثبات والتي ينكر حصولها العارض نتج عنها تأثير على سلامة البناء أو بكونه يرفع من تحملاته فضلا عن خرق الإدعاء للمادة 3 من ذات القانون وهو ما يجعله خارق للقانون وباطل يستحيل الحكم بالمصادقة عليه كما أنهم خرقوا المادة 8 المذكورة في مناسبة ثانية بالإنذار المحتج به في النازلة عندما لم يمنحوا بمقتضاه للأجل المقرر فيها لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ضمن الإنذار المطالب المصادقة عليه بحيث ضمنوه اجل 3 أشهر للإفراغ وليس لإرجاع الحالة كما تفرضه تلك المادة وهو ما يجعل الإنذار المطالب بالمصادقة عليه باطل وخارق للقانون يستحيل الحكم بالمصادقةعليه .

ومن جهة ثانية : فان إجراءات تبليغ الإنذار باطلة بدورها لكون المنوب عنه لم يتوصل بشكل شخصي بالإنذار وليست له أي علاقة شغلية مع المسمى اسماعيل (ب.) المدعى توصله بالإنذار ، و أن عدم ذكر بطاقة التعريف الوطنية للمبلغ له في ملاحظة التبليغ يجعلها خارقة لمقتضيات المواد 37 ، 38 و 39 من ق م م يتعين معه التصريح أيضا ببطلان إجراءات تبليغ الإنذار الغير المؤرخ والقول تبعا لذلك برفض الطلب وبالتبعية رداستئنافهم .

ثانيا: فيما يخص الخبرة المنجزة ابتدائيا: أن الخبير قد أنجز خبرته من دون التوفر على التصميم الهندسي الاول المعتمد في تشييد البناية الذي العمارة ككل منذ أواخر السبعينات من القرن العشرين والذي كان مرخصا تحت عدد 72322 بتاريخ 76/03/23 ، و أن الخبير قد اعتمد في تقرير خبرته على التصميم الذي يخص مشروع تعديل الطابق السفلي projet de modification du R-D-C والذي تم بموجبه ترخيص هذا التعديل من طرف السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اکتوبر 1984Plan ne varietur n° 233/84 du 22 oct (1984) علما أن التصميم المذكور رخص بتاريخ لاحق عن تاريخ إبرام عقد الكراء ، و ملاحظة الخبير بكون العقار المدعى فيه ورغم كونه يتواجد في إحدى أحياء الدار البيضاء الراقية حي خصوصا وان الأمر يتعلق بعمارة ذات قبو وطابق سفلي وخمس طوابق علوية فانه لم يتم تحيينه لحد الآن Mise à jour وهذا التحيين بالغ الأهمية لأنه يسمح لنا بالوقوف على التغيير لنا بالوقوف على التغييرات المحدثة إن وجدت بعد مقارنته بالتصاميم المرخصة، و ملاحظة الخبير بوجود أن تغييرات جذرية طرأت على العقار بكامله بطوابقه الخمسة وذلك منذ البدء في بنائه كالدعامات أنجزت تحت إشراف مهندس الخرسانة المسلحةالإضافية التي الأمر أن عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه مؤرخ في 30/07/1984 في حين أن إثارة الخبير بكون رخصة تعديل الطابق الأرضي لم تمنح إلا بتاريخ 22/10/1984 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر (3) بعد إبرام العقد مع المدعى عليه السيد محمد (ت.) ودخول العقار في حوزته ، و ان التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير مؤثرة سلبيا على سلامة البناية أكد السيد الخبير أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية لجعلها ، وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، أكثر مثانة حسب تصريحه الآتي :التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي أثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل علىالعكس تماما، وانه وانه من خلال ما جاء في تقرير الخبرة يتبين عدم توفر الخصوم على التصميم المعتمد في تشييد البناية مصادق عليه من طرف جهات المختصة الذي يعتبر وسيلة الإثبات الوحيدة للقول بوجود تغييرات في البناية وبالتالي لا يمكن إعتماد ما جاء في تق الخبرة من أساسه بشأن وجود تغييرات على التصميم على الأصلي للعمارة الموجود بها الأصل التجاري للعارضة ، و كما أن ما توصل إليه السيد الخبير يؤكد ما أثاره العارض بموجب تصريحه الكتابي المدلى به أمامه في شأن عدم مطابقة " انه يكفي مقارنة البناء الموجود التصميم التعديلي المدلى به من طرف الخصوم للبناء الحقيقي و الذي جاء فيه ما يلي : واقعيا للعمارة الذي يتوفر على 7 واجهات ، وهو على تلك الحالة لا قيمة له في المقارنة يتعين معه اعتبار البناء الموجود للعارض. فعليا هو الأصل للقول في خلاصة تقريركم بعدم وجود أي تغيير في المحل التجاري ، و زيادة على إشهاده على كون التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير مؤثرة ل أكد على أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، بجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه الآتي : " التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي اثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما من خلال الاستنتاجات المذكورة يتبين على أن من قام بالتغييرات على المحل ومن حصل على الرخصة التعديلية هو المالك السابق للعقار وليس العارض بحيث لا يتصور أن يتم تغيير وتعديل بناء العمارة بأكملها من طرف المكتري في محل المالك ، وزيادة على أن العارض يكتري من عند المدعين المحل التجاري بالطابق الأرضي والقبو ولا يتعدى ذلك إلى باقي العمارة المكونة من خمس طوابق وبالتالي فان التغيير في البناية لم يقم بها العارض وإنما مورث المدعين الأرضي وهو ما يثبت عدم قيام العارض بأي تغيير بالمحل المكرى له سواء من خلال تقرير الخبرة الذي سجل به استغرابه بشأن إدعاء الخصوم لكون عقد الكراء المبرم مع العارض مؤرخ في 30/07/1984 في حين أن رخصة تعديل الطابق الأر تمنح إلا بتاريخ 22/10/1984 أي بعد مرور ما يناهز ثلاثة أشهر (3) بعد إبرام العقد معه ودخول العقار في حوزته ، أو من خلال الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 05/17/ 2023في الملف عدد 234/8205/2023 تحت عدد 4935 رفقته نسخة الحكم الصادر ما بين نفس أطراف الدعوى وسببها المثبت لواقعة عدم قيام له أو من خلال عدم توفر الخصوم على أي بيان وصفي لحالة العارض بأية تغييرات من هدم أو نحوه بالمحل الأماكن المكتراة للعارض والذي يعد الإثبات الوحيد للتغييرات المدعى حصولها طبقا لمقتضيات المادة 3 من قانون49.16.

احتياطيا : أن مجرد تأكيد السيد الخبير بتقريره على عدم وجود ما يفيد تحيين العمارة وبأن ذلك لا يسمح له بالوقوف على اي تغيير ان ة وبكون مهندس الخرسانة المسلحة هو من قام بتغييرات في إطار تعديل الطابق وجد بعد مقارنته بالتصاميم المرخصة وبكون مهندس الأرضي و مرخص بها من قبل السلطات المختصة تحت عدد 84/233 بتاريخ 22 اكتوبر 1984 يجعل العارض في حل من أي تغيير بالمحل المكرى وهو ما يتعين معه الإشهاد على ذلك والقول برد استئناف الخصوم

أكثر احتياطا : أن الخبير قد ضمن بخبرته على كون التغييرات موضوع تعديل الطابق السفلي التي قام بها مهندس الخرسانة المسلحة غير ل أنها محبذة بعد إضافة دعامات لهيكل البناية مؤثرة سلبيا على سلامة البناية وليس من شانها الرفع من تحملاتها ، بجعلها أكثر مثانة حسب تصريحه الآتي : التغييرات المذكورة أعلاه ليس لها أي اثر سلبي على سلامة البناية ولا تشكل أي ضرر وليس من شانها الرفع من تحملاتها بل على العكس تماما ، وانه بالرغم من عدم قيام العارض بأي تغيير أو هدم بالمحل المكرى له فإن التغيير المحدث بالعمارة من طرف مهندس الخرسانة التابع لمالك العقار لم يضر بالبناية وهو غير مؤثر على سلامة البناء ولم يرفع من تحملاته بل كان محبذا على حسب ما صرح به الخبير صرح به الخبير الشيء الذي يجعل طلب الخصم على علته خارق للفقرة الثانية من المادة 8 من القانون 49.16 التي اشترطت لإفراغ المكتري أن يكون التغيير بالمحل المكرى مضرا بالبناية ومؤثرا على سلامة البناء ورافعا من الأمر المنتفي في النازلة ما يجعلها خارقة للمادة 8 من القانون 49.16 ، ملتمسا شكلا بعدم قبول الاستئناف المثار مع ترك الصائر على رافعه و احتياطيا التصريح برد الاستئناف المثار مع ترك الصائر على رافعيه و أكثر احتياطا البث بالأحرى وفقا لدفوع العارض الابتدائية المتمسك بها من جديد أمام المحكمة تفعيلا للأثر الناشر للاستئناف و برد الاستئناف المثار وإن اقتضى الحال التصريح بعدم قبوله.

و عقب المستانفين بواسطة نائبهم بجلسة 03/04/2024 مؤكدين ما جاء في مقالهم الإستئنافي ملتمسين الحكم وفق ما جاء في المقال الإستئنافي.

و بتاريخ 15/05/2024 أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قرار تحت عدد 2596 في الملف عدد 701/8219/2024 موضوع الطعن بإعادة النظر .

و جاء في أسباب الطعن أنهم تقدموا بإنذار في مواجهة السيد محمد (ت.) فحواه بإفراغ المكتري لإخلاله ببنود العقد كما جاء بعنوانه : انذار بالإفراغ المحل لإخلالكم لبنود و أنهم وضحوا في إنذارهم أن المدعى عليه بصفته المكتري لمحلين تجاريين لكل منهما أصله التجاري الخاص به وسومته الكرائية والمساحة الخاصة به، فقد قام بضم المحليين معا عن طريق هدم جدار فاصل بينهم وكدلك بضم مساحة غير مكراةلهوأن كل هذه الأسباب تجعل المكتري في حالة إخلال لبنود العقد تستوجب إفراغه على اعتبار ان العقد شريعة المتعاقدين واستنادا الى عدم اشعار المالكين بكل تلك التغييرات التي تمت دون موافقتهم، حيث شكل دلك اخلالا واضحا ببنود و أن السبب الوحيد المبني عليه الإنذار هو الإخلال المكتري لبنود العقد فقط طبقا للمادة 26 من القانون 49.16

و ان من مبررات اعادة النظر اذا المحكمة قضت بما لم يطلب منها أو الحكم بأكثر مما طلب أو إدا أغفلتالبت في أحد الطلبات.

و أن محكمة الاستئناف التجارية أيدت الحكم الإبتدائي والقاضي برفض الطلب بناء على المادة 8 من قانون 49.16 كون أن التغييرات لا تضر بالبناية ولا تؤثر على سلامة البناء او ترفع من تحملاته بناء على القانون 49.16 المنظم لمسطرة انهاء عقود كراءالمحلات التجارية وان المبدأ المعمول به هو ان النص يقدم على النص العام وبالتالي لا مجال للتمسك بمقتضيات الفصل 230 و 630 من ق. ل . ع امام وجود نص خاص يؤطر النزاع القائم و أنهم يودون توضيح ما dكر أعلاه في وجود نص خاص بالإضافة الى النص العام و أنهم من بين الأسباب المطالب بها بالإضافة إلى الإنذار هو إخلال المكتري ببنود العقد كما جاء في القانون الخاص وهي المادة 26 و 27 من القانون 49.16 المنظم لمسطرة انهاء عقود كراء المحلات التجارية من خلال هذا النص سيتبين للمحكمة أن المشرع لم يكتفي فقط بالمادة 8 لإفراغ المكتري بل أيضا بالمادة 26 التي تمسكوا بها وكانت من بين طلباتهم وأغفلت المحكمة البت فيها وأن هذا النص الخاص يعود إلى النص العام للتمسك بمقتضيات المواد 230 و 663 من ق.ل. ع من حيث فقرته الأخيرة وهي اخلال المكتريببنود العقدومن بين الأسباب الجدية التي يتمسك بها هماهدم جدار لضم محل أخر له للمحل موضوع النزاع مع العلم أن لكل من المحل أصله التجاري الخاص به ونشاطه التجاري الخاص به و لكل منهما سومته الكرائية الخاص به و ضم مساحة غير مكتراة ومحددة في 264 متر مربعوكل هذه الأسباب سبق إثباتها بناء على مجموعة من الخبرات التي أمرت بها المحكمة وكدلك بناء على مجموعة من المعاينات سبق لهم وأن أدلوا بها للمحكمة و أن هذه الأسباب الجدية التي تضر بسلامة العقود عن طريق إخلال المكتري ببنوده والتي بني عليها الإنذار ،مما يصبح محقين بتفعيل المادة 27 من القانون 49.16 التي هي أيضا أغفلت المحكمة البت فيها وبناء حكمه عليها عوض المادة 8 من نفس القانون و أنه بالرجوع إلى الإنذار فإن السبب المبني عليه هو إخلال المكتري لبنود العقد وحيث أن هذا السبب أغفل المحكمة البت فيه .

حول عدم وجود نص يأطر سلامة العقود : أن المشرع لم يخصص نص واضح في القانون 49.16 يأطر النزاع وهو استلاء المكتري لمساحة غير مكراة وهدم جدار لضم محل أخر مكترا له للمحل موضوع النزاع مع العلم أن لكل من المحل أصله التجاري الخاص به ونشاطه التجاري الخاص به ولكل منهما سومته الكرائية الخاص به مما يعود بنا للنص العام حين عدم وجود نص خاص فالقانون المطبق هو النص العام وهدا ما أشار إليه المشرع في المادة 26 من القانون.49.16

و حول بث المحكمة فيما لم يطلب منها : إن المحكمة وهي تبث في طلبهم استعانت بالخبرة المنجزة في المرحلة الابتدائية للبت في موضوع الدعوى .

من حيث الإنذار : أن المحكمة أسست قرارها على الأسباب المذكورة في الإنذار طبقا للقانون و أنه بالرجوع إلى الإنذار فسيتبين للمحكمة أنه ليس من بين أسباب الإفراغ هو تأثير التغييرات على سلامة البناء وترفع من تحملاته أو تضر بالبناية، بل بني الإنذار على سبب واحد هو إخلال المكتري ببنود العقد فقط ودون ذلك مما يجعل أن المحكمة قد بتت فيما لم يطلب منها.

من حيث الخبرة: إن الخبرة التي بنت عليها المحكمة حكمها قد سبق لهم أن استأنفوها لكي لا يتمسك بها المدعى عليه بل لتصبح حجة ضده فيما يخص التغييرات وبناء على تلك الخبرة وهي خبرة تقنية محضة يمنع عليه الجواب على أي سؤال يخرج على عن اختصاصه الفني وله علاقة بالقانون طبقا للمادة 59 من ق.م.م و بناء على ما ذكر أعلاه وبناء على طبيعة النزاع الدي يحمل في طياته طابع قانوني أكثرمن فني، فإن تركيز المحكمة على الخبرة لتعليل حكمها هو تعليل فاسد وقد أضر بهم على اعتبار أن الدعوى أساسا بنيت على اندار تمثل بإخلال ببنود العقد، ولم تتأسس على الخبرة التي تمت الاستعانة بها فقط كإجراء من إجراءات تحقيق للدعوى لا غير ، لذلك تلتمس إلغاء القرار الاستئنافي الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2024/05/15 في الملف المضمن عدد 2024/8219/701 ، قرار عدد 2596 والقاضي بتأييد الحكم المستأنفوبعد التصدي الحكم بالمصادقة على الإندار والحكم بفسخ عقد كراء وإفراغ المدعى عليه السيد محمد (ت.) من المحل المكرى له وبدون تعويض والمتواجد بالطابق التحت أرضي بكل مرافقه وبدون إستثناء هو ومن يقوم مقامه والكائن بالرقم 5 زنقة القاضي إياس المعاريف مون سيني سابقا الدار البيضاء تحث غرامة تهديدية قدرها 1000.00 عن كل يوم تأخير إبتداء من تاريخ إمتناع عن التنفيدو تحميل المدعى عليه الصائر.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 13/11/2024 تبين ان الملف يتعلق بطلب إعادة النظر فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 27/11/2024.

محكمة الاستئناف

حيث تمسك الطاعنون بكون المحكمة أغفلت البت في أحد طلباتهم المتعلقة بالأسباب الجدية التي يتمسكون بها و هي هدم جدار لضم محل أخر للمحل موضوع النزاع ، و أنها بتت فيما لم يطلب منها لكون الإنذار بني على سبب واحد هو إخلال المكتري ببنود العقد فقط و أنه ليس من بين أسباب الإفراغ هو تأثير التغييرات على سلامة البناء والرفع من تحملاته أو الاضرار بالبناية ،

وحيث ان الأسباب المعتمدة من طرف الطاعنين تندرج ضمن الفقرة الاولى من الفصل 402 من قانون المسطرة المدنية التي جاء فيها ما يلي:" - إذا بت القاضي فيما لم يطلب منه أو حكم بأكثر مما طلب أو إذا أغفل البت في أحد الطلبات"

و حيث انه بخصوص اغفال البت في أحد الطلبات فانه وبمراجعة القرار الاستئنافي المطعون فيه بإعادة النظر يتضح انه قضى بتأييد الحكم المستأنف القاضي برفض طلب الافراغ لاحداث تغييرات لكون جميع التغييرات المتمسك بها من قبل الطاعنين بصفة عامة لا تشكل أسبابا تبرر الافراغ و ذلك استنادا الى تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا و التي أكد الخبير من خلالها أن التغييرات ليس لها أي تأثير سلبي على سلامة البناية و لا تشكل أي ضرر عليها و ليس من شأنها الرفع من التحملات، و بالتالي فان محكمة الاستئناف لما اعتبرت موجبات الافراغ لإحداث تغييرات غير قائمة لم تغفل البت في أي طلب و انما اعتبرت أن جميع الأسباب المتمسك بها من قبل الطاعنين بمقتضى مقالهم الاستئنافي مردودة , و بالتالي فان ما جاء في الطعن يبقى على غير أساس،

و حيث بخصوص كون المحكمة بتت فيما لم يطلب منها لكون الإنذار بني على سبب واحد هو إخلال المكتري ببنود العقد فقط و أنه ليس من بين أسباب الإفراغ هو تأثير التغييرات على سلامة البناء والرفع من تحملاته أو الاضرار بالبناية، فان المحكمة كيفت النزاع و أطرته و طبقت عليه مقتضيات المادة 8 من القانون 16-49 التي تنص على ان التغيير المبرر للافراغ هو الذي يتم دون موافقة المكري و بشكل يضر بالبناية و يؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته و بالتالي فان المحكمة لم تبت في ما لم يطلب منها و انما طبقت مقتضيات القانون 16-49 التي تعتبر من النظام العام ، و أن تمسك الطاعنين بكون المحكمة لم تطبق نص المادة 27 من القانون 16-49 لا يعتبر من ضمن الاسباب الموجبة للطعن بإعادة النظر طالما ان هذه الاخيرة محددة على سبيل الحصر ولا يجب التوسع في تفسيرها, كما انه بالرجوع الى- القرار المطعون فيه والقاضي بتأييد الحكم , يتضح انه اعتمد على مقتضيات المادة 8 من القانون 16 -49 و ما جاء بتقرير الخبرة للقول بكون موجبات الافراغ لإحداث تغييرات غير قائمة , وزيادة على ذلك فإن منازعة الطاعنين في تكييف المحكمة للنزاع و تطبيق النصوص القانونية الواجبة التطبيق , لا تدخل ضمن الأسباب الموجبة لاعادة النظر , الامر الذي يكون معه ما تمسك به الطاعنون غير مؤسس ويتعين رده.

وحيث انه تبعا لذلك يتعين رفض الطلب وتحميل الطالبين الصائر مع تغريمهم مبلغ الوديعة

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : قبول الطلب

في الموضوع :برفض الطلب و إبقاء الصائر على الطالبين و تغريمهم مبلغ الوديعة