La demanderesse, bailleresse de huit bureaux commerciaux sis à Casablanca, a engagé une action en responsabilité contractuelle contre la locataire, à laquelle elle reprochait des transformations substantielles et non autorisées des lieux loués. Selon les contrats de bail notariés, toute modification devait faire l’objet d’une autorisation écrite préalable. Lors de la restitution des locaux, un commissaire de justice a constaté la destruction de cloisons et la réunion des bureaux en deux grands espaces ouverts, altérant leur affectation originelle.

La bailleresse a sollicité une expertise judiciaire afin d’évaluer les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état initial et chiffrer le préjudice lié à la perte de loyers pendant les travaux. L’expert désigné a confirmé la réalité des dégradations affectant l’aménagement interne, évalué les réparations à 628.100 dirhams et estimé à quatre mois la durée des travaux rendant impossible toute relocation.

La défenderesse a contesté sa responsabilité en soutenant que les lieux lui avaient été remis en l’état actuel, sans transformation de sa part, en l’absence d’un état des lieux contradictoire au début de la location. Elle a également mis en cause la compétence et l’objectivité du premier expert, arguments écartés par le tribunal au regard de la régularité des constatations et de l’objectivité du rapport technique versé par le second expert désigné judiciairement.

La juridiction a écarté l’argument tiré de l’article 3 de la loi n°49-16, au motif que les contrats notariés faisaient office de description précise de l’état des lieux loués, ce qui permettait d’identifier les modifications litigieuses. Elle a confirmé la responsabilité de la locataire sur le fondement des articles 230, 231 et 678 du Code des obligations et des contrats.

Le tribunal a accordé à la bailleresse une indemnisation de 628.100 dirhams au titre des travaux de remise en état, et a évalué souverainement à 200.000 dirhams chacun les préjudices liés à la perte de loyers pendant les deux mois suivant la remise des clés, ainsi que pendant la période estimée des travaux, soit un total de 1.028.100 dirhams. Il a rejeté les autres demandes, notamment celle afférente à une période additionnelle de quatre mois, faute de chiffrage et de paiement des frais afférents.

Faits
Attendu que, sur la base de la requête introductive d’instance présenté par la demanderesse par l’intermédiaire de son avocat auprès du greffe du présent tribunal en date du 22/03/2024, dûment affranchi des frais de justice, cette dernière a exposé qu’en sa qualité de locataire d’un ensemble de bureaux appartenant à la société (O), laquelle a été renommée à l’heure actuelle en société (S) conformément aux éléments établis par le procès-verbal ayant procédé au changement de dénomination, et que les bureaux loués sont les suivants : le bureau n°24, sis à l’entrée A à Casablanca ; le bureau n°25, sis à Casablanca ; le bureau n°26, sis à Casablanca ; le bureau n°13, sis à Casablanca ; le bureau n°14, sis à Casablanca ; le bureau n°21, sis à Casablanca ; le bureau n°22, sis à Casablanca ; et le bureau n°23, sis à Casablanca ;

Attendu qu’elle a constaté, lors de la remise des clés des bureaux loués en date du 26/01/2024, que le bien loué avait subi d’importantes modifications, caractérisées par un certain degré de gravité, du fait d’actes irresponsables entrepris par la défenderesse, et qui avaient pour effet d’effacer l’identité de ces bureaux ;

Attendu que ces modifications substantielles sont apparues de façon manifeste lors de la remise des clés, inspection effectuée par le huissier de justice M. (M), lequel a constaté la situation catastrophique et dangereuse dans laquelle se trouvent les bureaux, comme en atteste le procès-verbal d’inspection ;

Attendu que les agissements de la partie défenderesse ont fait perdre aux huit bureaux leur identité, par la destruction de leurs cloisons, les transformant en un seul espace de bureau, causant ainsi à la demanderesse d’importants préjudices se traduisant tant par les sommes élevées qu’elle devra engager pour rétablir l’identité de ces bureaux afin de les relouer, que par l’impossibilité de les relouer dans le futur en raison de leur configuration altérée ;

Attendu qu’il ressort des contrats de location ayant régi la location des huit bureaux que les parties s’étaient engagées à ne procéder à aucune modification du bien loué sans l’accord écrit de la partie bailleur, condition que la défenderesse n’a pas respectée en intervenant de manière arbitraire sur le bien loué, apportant ainsi des modifications structurelles ayant pour effet d’effacer son identité, causant des pertes considérables à la demanderesse ;

Attendu que la demanderesse est fondée à saisir le tribunal afin d’obtenir une condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité couvrant, d’une part, les frais nécessaires pour rétablir l’identité desdits bureaux, et, d’autre part, une indemnité pour le préjudice résultant de l’impossibilité de les relouer en l’état, ces derniers ayant perdu leur identité en tant qu’espaces de bureaux indépendants ;

Attendu que la demanderesse soutient également que la défenderesse a violé les règles générales des obligations, notamment celles relatives aux relations locatives telles que prévues aux articles 230, 231, 663, 676, 677 et 678 du Code des Obligations et des Contrats ;

Attendu que, par ordonnance numéro 4296 du dossier n°2024/8103/4296, en date du 02/02/2024, la demanderesse a obtenu l’instruction d’une expertise immobilière évaluant, d’une part, les dommages subis par les bureaux indiqués dans l’exposé, d’autre part, le montant des frais nécessaires pour rétablir leur identité, et d’autre part, la durée nécessaire à la réhabilitation des bureaux, période pendant laquelle la demanderesse sera privée de leur jouissance, ces bureaux ayant perdu leur identité en tant qu’espaces de bureaux indépendants ;

Attendu que l’expert, M. Chafik Djallal, a procédé à l’inspection des bureaux, prenant de nombreuses photographies, et a constaté l’existence de divers travaux effectués par la partie défenderesse ainsi que des modifications par rapport aux plans d’architecture fournis par la demanderesse, et a constaté qu’après la remise des clés par la demanderesse, plusieurs désordres rendaient les bureaux dans un état inacceptable, nécessitant d’importants travaux de réparation pour rétablir l’état antérieur aux contrats de location et le rendre conforme aux plans architecturaux présentés ;

Attendu que l’expert a évalué le coût total des travaux de remise en état de l’identité de l’ensemble des bureaux à 688 518,00 dirhams et a estimé, sur la base de son expertise de terrain, que la durée nécessaire à leur réhabilitation serait de deux mois pour les huit bureaux ;

Attendu que, par conséquent, la demanderesse sollicite que le tribunal condamne la défenderesse à lui verser :

• La somme de 688 518,00 dirhams à titre d’indemnité pour les dommages subis,

• La somme de 346 035,00 dirhams à titre d’indemnité compensatoire du préjudice de loyer pour une période de deux mois, correspondant aux travaux de rétablissement de l’identité des bureaux,

• La somme de 346 035,00 dirhams à titre d’indemnité pour le préjudice de jouissance, calculée à partir du 26/01/2024 (date de la remise des clés et de la constatation des dommages) jusqu’au 08/03/2024 (date de réalisation de l’expertise judiciaire), correspondant à deux mois de loyer,

• Le tout assorti de la faculté pour la demanderesse de présenter des demandes complémentaires durant la phase de contentieux en considération de la durée du litige pendant laquelle elle sera privée de la jouissance desdits bureaux, les réparations et autres mesures ne pouvant être entreprises qu’après le règlement de ce litige,
  et que la défenderesse supporte l’intégralité des dépens.

Attendu qu’elle est également constatée dans l’exposé que, lors de la remise des clés des bureaux loués en date du 26/01/2024, la demanderesse a relevé que les cloisons avaient été démolies, transformant l’ensemble en un seul espace de bureau, causant ainsi d’importants dommages ;

II. Arguments de la Défenderesse
Attendu que, dans sa réponse, la défenderesse, par l’intermédiaire de son avocat, a soutenu que les prétendus dommages allégués par la demanderesse ne reposent que sur des assertions infondées et que ladite dernière n’aurait pas procédé à l’établissement d’un procès-verbal descriptif du bien loué, étape indispensable pour constater l’état du bien avant et après modifications, telle que prévue à l’article 3 de la loi n°49/16 relative à la location des locaux à usage industriel, commercial et artisanal, le procès-verbal descriptif constituant l’unique preuve sur laquelle le tribunal peut fonder sa constatation de l’existence ou non de modifications ;

Attendu que la défenderesse a en outre affirmé que les allégations de mauvaise foi de la demanderesse relèvent d’une volonté d’appropriation du dépôt de garantie et d’enrichissement illicite aux dépens de la défenderesse, et qu’il n’est pas possible d’invoquer des modifications sur le bien loué dès lors qu’aucun état descriptif n’a été établi conformément à l’article 3 de la loi n°49/16, et que ce dernier fait défaut dans le dossier présenté par la défenderesse ;

Attendu que, de surcroît, la défenderesse soutient que la demanderesse aurait constitué une expertise non contradictoire et un procès-verbal d’inspection établi unilatéralement après la restitution des clés par la défenderesse, et qu’elle s’est appuyée, dans son exposé en demande d’indemnisation, sur les articles du Code des Obligations et des Contrats, notamment en dénaturant la portée de l’article 3 de la loi n°49/16 ;

Attendu que la défenderesse affirme avoir pris livraison des bureaux loués en l’état, ceux-ci ayant été loués à d’autres sociétés auparavant, et que la demanderesse, depuis la conclusion des contrats de location, s’est rendue régulièrement sur le bien sans jamais soulever la moindre contestation quant à l’existence de modifications ;

Attendu que la défenderesse relève en outre une contradiction dans les prétentions de la demanderesse, laquelle aurait d’une part perçu le dépôt de garantie destiné à couvrir d’éventuels dommages et, d’autre part, agir en justice pour réclamer une indemnisation pour ces mêmes dommages, lesquels n’auraient d’ailleurs pas été établis, de sorte que, selon la défenderesse, l’incohérence de ses arguments entraînerait l’irrecevabilité de sa demande ;

Attendu que, pour ces motifs, la défenderesse sollicite le rejet de la demande tant sur le fond que pour des raisons de forme, et ce, en soutenant notamment que les contrats de location antérieurs de la société bailleur ont été fournis en preuve.

Attendu que, dans sa réplique aux observations complémentaires formulées par la demanderesse par l’intermédiaire de son avocat lors de l’audience du 02/05/2024, celle-ci a réaffirmé l’exposé initial et a exposé que la défenderesse avait, par le biais d’une note incidente, présenté divers moyens tendant à retarder et à diluer le litige, dans une tentative désespérée d’empêcher la demanderesse de recouvrer l’usage des bureaux endommagés du fait des agissements de la défenderesse ;

Attendu que, dans cette note, la demanderesse a notamment relevé que, d’une part, la défenderesse a omis d’établir un état descriptif du bien, en violation de l’article 3 de la loi n°49/16, alors même que la bailleur avait procédé à l’établissement d’un état descriptif précis, mentionnant notamment la surface, les équipements et l’état de chaque bureau au moment de la conclusion des contrats, et qu’en outre, l’article 677 du Code des Obligations et des Contrats prévoit que, faute d’un inventaire constatant l’état du bien ou d’un état descriptif, le locataire est réputé l’avoir reçu en bon état, ce qui entraîne la nullité de la défense présentée par la défenderesse ;

Attendu que, d’autre part, la demanderesse a dénoncé la constitution par la défenderesse d’une expertise judiciaire, dont la mission était de constater l’ampleur des dommages causés, laquelle n’aurait pas été contestée de manière pertinente par la défenderesse, laquelle s’en serait servie pour tenter d’éluder ses obligations contractuelles, consistant à ne pas modifier le bien loué sans autorisation écrite de la bailleur ;

Attendu que, enfin, la demanderesse allègue que la défenderesse a, par ses moyens de défense, cherché à détourner l’objet véritable du litige, en invoquant à tort le fait que la demanderesse se serait fondée sur un ancien plan d’architecture, alors même que le plan architectural présenté par la demanderesse n’a jamais été modifié, ce qui tendrait à démontrer que la défenderesse a, de manière dolosive, entrepris des travaux de démolition et de dégradation des bureaux, entraînant ainsi l’effacement de l’identité de chacun d’eux ;

Instruction et Expertises
Attendu qu’en application de l’ordonnance provisoire n°1090 rendue en date du 30/05/2024, ordonnant la réalisation d’une expertise technique immobilière confiée à l’expert M. (M), lequel a déposé son rapport au greffe du présent tribunal le 26 juillet 2024 ;

Attendu que, suite au rapport d’expertise présenté par l’avocat de la demanderesse, celle-ci a sollicité que le tribunal rende une décision conforme à l’ensemble de ses demandes initiales et condamne la défenderesse aux montants indiqués par l’expert, ainsi qu’à verser une indemnité relative à une période supplémentaire de quatre mois, compte tenu du montant du loyer fixé pour les huit bureaux, demande cette dernière étant rejetée à ce titre en raison du défaut de précision quant à la détermination de ladite période et du non-paiement des frais de justice afférents, la demanderesse s’étant bornée à réclamer quatre mois de loyer, accompagnés du montant du loyer desdits bureaux, de sorte que ce volet de la demande est jugé irrecevable ;

Attendu qu’en réponse, l’avocat de la défenderesse a soutenu, dans sa note d’expertise, d’abord que l’expertise a été réalisée par un expert non qualifié – n’étant ni ingénieur civil ni ingénieur en architecture – et que celle-ci revêtirait un caractère subjectif et de complaisance, justifiant ainsi son exclusion ;

Attendu qu’en second lieu, il a été relevé par la défenderesse que l’expert s’est fondé sur les descriptions figurant dans les contrats de location, lesquels, selon la défenderesse, ne décrivent que la surface du bien et non ses composantes, de sorte que seule une description minutieuse permettrait au tribunal de constater avec précision les modifications alléguées par la demanderesse ;

Attendu qu’en troisième lieu, la défenderesse reproche à l’expert de ne pas avoir précisé la nature de l’exploitation commerciale exercée par la défenderesse, et de n’avoir pas déterminé si les dommages résultaient de l’activité commerciale ou d’une intervention de la partie locatrice ;

Attendu qu’en quatrième lieu, la défenderesse affirme avoir pris livraison du bien dans l’état où il se trouvait, ayant restitué le contrat et le bien en bon état, sans que des modifications aient été apportées, et rappelle que le contrat de location a été résilié en date du 14/09/2023, date à laquelle la bailleur a reçu l’avis, les obligations de la défenderesse ayant été entièrement exécutées, rendant ainsi le contrat caduque et résilié à compter de la réception dudit avis ;

Attendu qu’en conséquence, la défenderesse soutient que, du fait que l’expertise a été réalisée postérieurement à la résiliation du contrat, il n’existe aucun élément démontrant que sa cliente a causé un quelconque dommage au bien loué, se référant à l’arrêt n°110 en date du 25 février 2014, dans le dossier civil n°5081/1/3/2012, et demande, pour ces motifs, le non-admission de la demande, l’annulation de l’expertise tant sur le fond que sur la forme, et le rejet intégral de la demande ;

Attendu qu’un dossier a été présenté au cours de plusieurs audiences, la dernière en date du 10/10/2024, lors de laquelle l’avocat de la demanderesse a présenté, dans ses conclusions, une copie remise à l’avocat de la défenderesse, le dossier ayant été ensuite mis en délibéré en vue de l’audience du 17/10/2024;

Décision

En la forme :
Attendu que la demande a été présentée conformément aux exigences formelles prévues par la loi, il convient de la déclarer recevable sur le fond, à l’exception de la demande relative à la période supplémentaire de quatre mois après expertise, celle-ci étant irrecevable du fait que la demanderesse n’a pas précisé ses demandes et n’a pas acquitté les frais de justice y afférents, s’étant bornée à solliciter quatre mois, assortis du montant du loyer des huit bureaux, cette partie de la demande devant être rejetée ;

Sur le fond :
Attendu que l’objet de la demande est d’engager la responsabilité de la défenderesse pour les dommages graves subis par la demanderesse, de faire valoir l’expertise produite, et de condamner la défenderesse, par l’intermédiaire de son représentant légal, à verser à la demanderesse une indemnité globale d’un montant de 1 028 100,00 dirhams, assortie de l’imputation des dépens sur la défenderesse et du rejet des autres demandes ;

Attendu que la demanderesse fonde sa demande sur le fait qu’à la réception des clés des bureaux loués le 26/01/2024, elle a constaté la démolition des cloisons, transformant le bien en un unique espace de travail, occasionnant ainsi d’importants dommages ;

Attendu qu’il ne saurait être retenu l’argument de la défenderesse selon lequel la demanderesse n’aurait pas établi de procès-verbal descriptif du bien loué, dès lors que, conformément à l’article 3 de la loi n°49/16, les huit contrats de location établis par le notaire (N) comportaient chacun une description détaillée du bureau, mentionnant son emplacement, sa surface et ses équipements (notamment la présence d’une salle de bain), et que, de surcroît, l’article 677 du Code des Obligations et des Contrats prévoit que, à défaut d’un inventaire constatant l’état du bien ou d’un état descriptif, il est présumé que le locataire l’a reçu en bon état, ce qui entraîne la nullité de la défense invoquée par la défenderesse ;

Attendu que la défenderesse a soutenu avoir pris livraison des bureaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient, ceux-ci ayant déjà été loués à d’autres sociétés, et que, par ailleurs, la demanderesse s’est rendue régulièrement sur le bien sans jamais soulever de contestation concernant d’éventuelles modifications ;

Attendu qu’en se référant au procès-verbal établi par le huissier de justice M. (M) en date du 26/01/2024, il est établi que ce dernier a constaté, en présence du représentant légal de la demanderesse, la remise des clés des huit bureaux loués à la défenderesse, et que lesdits bureaux présentaient, dès la remise des clés, des dommages, notamment le fait que les cinq bureaux du troisième étage (n°26-25-24-14 et C13) étaient désormais réunis en un seul espace, et que les trois bureaux du cinquième étage (n°23-22-21) étaient également fusionnés en un seul, ce qui amène à rejeter les moyens soulevés par la défenderesse ;

Attendu qu’après les débats relatifs à l’expertise réalisée par l’expert Chafik Djallal, et afin de permettre l’instruction de l’instance, le tribunal avait ordonné, par décision provisoire n°1090 en date du 30/05/2024, la réalisation d’une expertise technique immobilière confiée à l’expert M. (A) ;

Attendu que, dans son rapport déposé au greffe le 26 juillet 2024, l’expert a constaté que les cinq bureaux situés au troisième étage (n°26-25-24-14 et C13) avaient vu une partie de leurs cloisons abattues, les transformant en un seul espace, comparativement à l’état initial prévu dans le descriptif et le plan topographique émanant du service de la conservation foncière, et que la situation était analogue pour les trois bureaux situés au cinquième étage (n°23-22-21), lesquels avaient également été réunis en un seul espace, le rapport ayant par ailleurs constaté d’autres dommages sur l’ensemble des bureaux et conclu que le coût total des réparations s’élevait à 628 100,00 dirhams, et que la durée nécessaire aux réparations serait de 15 jours par bureau, soit environ quatre mois pour l’ensemble des huit bureaux ;

Attendu qu’il ne saurait être retenu l’argument de la défenderesse selon lequel l’expert ne serait pas compétent et que l’expertise serait de nature purement complaisante et non objective, dès lors que l’expert, en sa qualité d’expert immobilier, est en mesure de déterminer l’ampleur des dommages et d’en évaluer le coût, compétence relevant de son domaine, et qu’il a procédé à son expertise en présence de toutes les parties, après avoir pris en compte leurs observations, documents et les constats effectués sur place, de sorte que les moyens de défense invoqués à cet égard doivent être rejetés ;

Attendu que la défenderesse a affirmé que le contrat avait été résilié en date du 14/09/2023, et que l’expertise avait été réalisée postérieurement à cette résiliation, n’existant donc aucun élément établissant que la défenderesse aurait causé des dommages aux bureaux loués, argument étayé par la production d’un avis de résiliation des contrats ;

Attendu qu’en se référant à l’avis de résiliation, la demanderesse avait notifié à la défenderesse que le contrat prendrait fin au 31/12/2023, le litige n’ayant été formellement résilié qu’après cette notification, et que la remise du bien à la demanderesse n’avait eu lieu qu’en date du 26/01/2024, conformément au procès-verbal d’inspection établi par le huissier M. (M), lequel avait constaté, dès la remise des clés, les dommages subis par les huit bureaux, notamment le fait que les cinq bureaux du troisième étage étaient désormais communiquants et que les trois bureaux du cinquième étage, dépourvus de cloisons, le devenaient également, de sorte que ce moyen de défense doit être rejeté ;

Attendu que, dans son rapport, l’expert, sans prendre en compte les observations des parties, a procédé à la constatation des dommages subis par le bien, les ayant décrits avec précision, de sorte que l’argument de la défenderesse visant à contester l’objectivité de l’expertise doit être rejeté, et qu’en conséquence le rapport d’expertise doit être considéré comme objectif et conforme à l’ordonnance provisoire et aux dispositions de l’article 63 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’en application du principe selon lequel tout dommage justifie réparation, et compte tenu de la nature des dommages constatés sur les huit bureaux, tels qu’attestés tant par le procès-verbal d’inspection que par le rapport d’expertise ordonné par le tribunal, la demanderesse est fondée à obtenir l’indemnisation déterminée par le rapport d’expertise, à savoir la somme de 628 100,00 dirhams pour la remise en état des huit bureaux ;

Attendu qu’étant établi que la demanderesse n’a pu jouir de ses bureaux à compter du 26/01/2024 en raison des dommages causés par la défenderesse, la demande d’indemnisation pour cette période, équivalente à deux mois de loyer, s’élève à 346 035,00 dirhams, alors que le montant total des loyers pour deux mois pour l’ensemble des huit bureaux est de 326 945,70 dirhams, laissant subsister une somme justifiée que, dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire en application de l’article 264 du Code des Obligations et des Contrats, le tribunal a fixé à 200 000,00 dirhams ;

Attendu que la demande de la demanderesse tendant à obtenir, pour la période nécessaire aux réparations estimée à environ quatre mois par l’expert, une indemnisation de 346 035,00 dirhams, est fondée, la durée de réparation étant ainsi fixée à environ quatre mois, et que, dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire, le tribunal a retenu la somme de 200 000,00 dirhams à ce titre ;

Attendu qu’en conséquence, le montant total de l’indemnisation due à la demanderesse s’élève à la somme de :
628 100,00 dirhams + 200 000,00 dirhams + 200 000,00 dirhams + 102 8100,00 dirhams ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, les conditions légales n’étant pas réunies en application de l’article 147 du Code de procédure civile ;

Attendu que la partie perdante doit supporter l’intégralité des dépens, conformément à l’article 124 du Code de procédure civile, et en application des articles 124, 50, 45, 39, 38, 37, 32, 3, 2 et 1 du Code de procédure civile, ainsi que de la loi de commerce, du Code des Obligations et des Contrats et de la loi n°95/53 modifiée relative aux juridictions commerciales ;

Dispositif
Par ces motifs, le tribunal déclare :

En la forme:
Après avoir constaté que la demande a été présentée conformément à toutes les conditions de forme exigées par la loi, il y est ordonné d’y donner suite, à l’exception de la demande relative à la période supplémentaire de quatre mois après expertise, laquelle est déclarée irrecevable du fait du défaut de précision des demandes et du non-acquittement des frais de justice y afférents ;

Sur le fond :
Il est ordonné que la défenderesse, par l’intermédiaire de son représentant légal, soit condamnée à payer à la demanderesse, par l’intermédiaire de son représentant légal, la somme globale de 1 028 100,00 dirhams, avec imputation des dépens sur la défenderesse, et toutes les autres demandes sont rejetées.

Fait et jugé en audience publique.