Réf
19165
Juridiction
Cour de cassation
Pays/Ville
Maroc/Rabat
N° de décision
235
Date de décision
09/03/2005
N° de dossier
1265/3/2/2004
Type de décision
Arrêt
Chambre
Commerciale
Thème
Mots clés
هدم وإعادة البناء, Droit de priorité, Expertise judiciaire, Indemnité d'éviction, Péremption de l'autorisation administrative, Permis de construire, Pouvoir souverain des juges du fond, Qualification du motif du congé, Rejet de l'indemnité d'éviction intégrale, Requalification des faits, Congé pour démolition et reconstruction, Sérieux du motif, إنذار بالإفراغ, تعويض عن الإفراغ, جدية السبب, حق الأولوية في الرجوع, خبرة قضائية, رخصة البناء, سلطة تقديرية للقاضي, كراء تجاري, منازعة في أسباب الإنذار, أصل تجاري, Bail commercial
Base légale
Article(s) : 10 - 12 - 13 - 20 - Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial industriel ou artisanal
Source
Ouvrage : Les arrêts de la chambre commerciale - 50 ans | Auteur : Cour Suprême
Saisis d’un congé fondé sur un projet de travaux de modification, les juges du fond peuvent, par le biais d’une expertise judiciaire, déterminer la nature réelle des opérations envisagées. S’il s’avère que celles-ci impliquent une démolition totale de l’immeuble, ils doivent qualifier le motif de « démolition et reconstruction ». En procédant à cette requalification, la cour ne statue pas au-delà de ce qui est demandé, mais restitue aux faits leur exacte portée juridique afin d’apprécier le sérieux du motif du congé.
Cette qualification déclenche l’application du régime de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, qui accorde au locataire une indemnité limitée et un droit de priorité pour réintégrer les lieux, à l’exclusion de l’indemnité d’éviction intégrale. L’argument relatif à la péremption du permis de construire est par ailleurs inopérant, la protection du preneur étant assurée non par la validité de cette autorisation administrative, mais par les garanties substantielles de retour et d’indemnisation prévues aux articles 12, 13 et 20 du même texte.
يعود لمحكمة الموضوع السلطة التقديرية للتحقق من جدية سبب الإنذار بالإفراغ، ولها في سبيل ذلك إعادة تكييفه على ضوء الوقائع. فلها أن تستعين بخبرة قضائية لتحديد طبيعة الأشغال الحقيقية، فإذا أثبتت الخبرة أن الأشغال المذكورة في الإنذار تستلزم بالضرورة هدم العقار بأكمله، فإن المحكمة تكون على صواب حين تخلص إلى أن السبب الجدي للإفراغ هو الهدم وإعادة البناء.
يترتب على تكييف سبب الإفراغ على أنه هدم وإعادة بناء، تطبيق مقتضيات الفصل 12 من ظهير 24 ماي 1955، الذي يخول للمكتري الحق في تعويض محدد وفي حق الأولوية للرجوع إلى المحل بعد بنائه، وليس التعويض الكامل.
لا يحق للمكتري الحصول على التعويض الكامل إلا إذا ثبت وقوع تدليس وتحايل في سبب الإنذار من جانب المكري، وهو أمر اعتبرته المحكمة سابقا لأوانه يمتنع الخوض فيه ما لم تتوفر شروطه. كما أن الدفع بانتهاء صلاحية الرخصة الإدارية لا تأثير له، ما دامت حقوق المكتري مضمونة بمقتضيات ظهير 1955.
القرار رقم 235
الصادر بتاريخ 09 مارس 2005
في الملف التجاري رقم 1265/3/2/2004
باسم جلالة الملك
بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 22/04/04 من طرف الطالبين المذكورين حوله بواسطة نائبهم الأستاذ رضوان (ر) إلى نقض القرار رقم 486 الصادر بتاريخ 06/02/03 في الملف رقم 392/01 عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء.
بناء على قرار السيد رئيس الغرفة بعدم إجراء بحث طبقا للفصل 363 من قانون المسطرة المدنية.
وبناء على المستندات المدلى بها في الملف.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 02/02/05 وتبليغه.
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 09/03/2005.
وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.
وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشارة المقررة السيدة جميلة المدور والاستماع إلى ملاحظات المحامية العامة السيدة إيدي لطيفة.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يؤخذ من عناصر الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 06/02/03 في الملف التجاري رقم 392/01 أن المطلوب في النقض محمد طه (ي) سجل مقالا أمام ابتدائية الفداء درب السلطان بتاريخ 24/01/00 عرض فيه أنه يكري للطاعنين حميد (ن) و امبارك (ب) محلا معدا للتجارة ونظرا لرغبته في إحداث تغييرات بالطابقين السفلي والأول وبناء على الثاني والثالث وجه إليهما إنذار من أجل الإفراغ وأن دعوى الصلح انتهت بفشله وأن المكتري لم يباشر دعوى المنازعة في أسباب الإنذار ملتمسا المصادقة على الإنذار بالإفراغ وإفراغ المكتريين ومن يقوم مقامهما. وتقدم المدعى عليهما بمذكرة مع مقال مضاد جاء فيه أن امبارك (ب) لم يتوصل بقرار عدم نجاح الصلح ملتمسين رفض الطلب الأصلي وفي الطلب المضاد تمتيعهما بالحقوق المنصوص عليها في الفصل 12 من ظهير 24/05/55. وبعد تمام الإجراءات قضت المحكمة بالمصادقة على الإنذار وبإفراغ المدعى عليهما ومن يقوم مقامهما من المحل مقابل تعويض يعادل كراء ثلاث سنوات مع حفظ حقهم في استغلال المحل إلى حين توصلهم بالتعويض والبدء الفعلي في أشغال الهدم وإعادة البناء وذلك بحكم استأنفه المحكوم عليهما على أساس أن السبب المؤسس عليه الإنذار غير صحيح باعتبار أن الأمر لا يتعلق بهدم كلي وأن مقتضيات الفصل 10 من ظهير 24/05/55 هي الواجبة التطبيق، وأمرت المحكمة بإجراء خبرة على يد الخبير محمد (ف) الذي خلص في تقريره إلى أن البناء والتغييرات المزمع القيام بها تستلزم إفراغ الطرف المستأنف. وبعد تبادل المذكرات بين الطرفين وانتهاء الإجراءات قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف بقرارها المطلوب نقضه.
حيث يعيب الطاعنان على المحكمة في الوسائل مجتمعة خرق القانون ونقصان التعليل الموازي لانعدامه ذلك أن الطالب كان يهدف إلى إفراغهما لأحداث تغييرات في العقار وان جميع الوثائق الموجودة بالملف تفيد أن الأمر لا يتعلق بالهدم وإعادة البناء والمحكمة قضت بما لم يطلب منها لأنها حكمت بالإفراغ للقيام بالهدم وإعادة البناء واعتمدت على رخصة صادرة عن السلطات المحلية منتهية الصلاحية وأن الحجة في الإثبات لابد من توافرها على مقومات الوثيقة السليمة حسب مقتضيات الفصل 418 من قانون الالتزامات والعقود وأن البند الثالث من الرخصة ينص على أنها تعد منتهية الصلاحية بمرور 12 شهرا على توقيعها وأن هذه الرخصة حجة على شروط المدونة فيها كما تنص على ذلك مقتضيات الفصل 480 من قانون الالتزامات والعقود والورقة الرسمية حجة على الاتفاقات والشروط الواقعية بين المتعاقدين وفي الأسباب المذكورة فيها وأن الفصل 10 من ظهير 24/05/55 ينص على وجوب التعويض للمكتري في حالة وجود الضرر وأن محكمة الاستئناف لم تبين بوضوح سبب رفضها للتعويض الكامل وما الذي يمنع من الخوض في مناقشة هذا التعويض فجعلت قرارها ناقص التعليل مما يعرضه للنقض.
لكن لما كان الطاعنان قد تمسكا بان الأمر لا يتعلق بهدم كلي وإنما بتغيير في السفلي من العين المكراة وبناء الطابقين الأول والثاني فإن محكمة الاستئناف للتأكد من حقيقة النزاع أمرت بإجراء خبرة على يد الخبير (ف) الذي أكد على ضرورة هدم كل العقار المؤسس به الأصل التجاري وذلك لإمكانية القيام بالتغييرات المزعم إنجازها من طرف المالك فتكون قد تأكدت من جدية السبب المبني عليه الإنذار وهو الهدم وإعادة البناء والذي يخول للمكتري الحق في الحصول على التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من ظهير 24/5/55 وليس التعويض الكامل في إطار الفصل 10 وأنها عندما صرحت في قرارها بأنه « .. حين يتعلق الأمر بالهدم وإعادة البناء فإنه لامسوغ للحديث عن التعويض الكامل اللهم إلا إذا تعلق الأمر بثبوت تدليس لدى المالك وهو الأمر السابق لأوانه والذي يمتنع الخوض فيه إلا القيام شروطه. وأن ما طلبه المكتري في مذكرته بعد الخبرة من حق الأولوية في الرجوع إلى المحل بعد إعادة بنائه مكفول بمقتضى ظهير 24/05/55… » تكون قد طبقت القانون وعللت قرارها تعليلا كافيا ولم تحكم بما لم يطلب منها وكان ما استدل به الطاعنان على غير أساس.
وبالنسبة لما أثاره الطاعنان من انتفاء للرخصة الإدارية فلا تأثير له بالنظر للضمانات التي خولها المشرع للمكتري والمنصوص عليها في الفصول 12 و13 و20 من ظهير 24 ماي 55.
لهذه الأسباب
قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وتحميل الطاعن الصائر.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد عبد الرحمان مزور والسادة المستشارين: جميلة المدور مقررة ومليكة بنديان ولطيفة رضا وحليمة بنمالك أعضاء وبمحضر المحامية العامة السيدة إيدي لطيفة وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نعيمة الإدريسي.
38091
Fonds de retraite et cotisations impayées : La prescription quinquennale retenue pour les créances qualifiées de paiements périodiques (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/06/2024
مقتضيات القانون الداخلي, Droit Commercial, Fonds de retraite, Paiements périodiques, Prescription, qualification juridique, Rejet de l'action, أمد التقادم, اشتراكات, Cotisations impayées, بيان الانخراط, تكييف قانوني, حقوق دورية, دين المطالب به, رفض الطلب, صندوق التقاعد, مساهمات, مقتضيات القانون الأساسي, تأييد الحكم, Adhésion contractuelle
36674
Bail commercial : Résiliation pour manquement à l’obligation de conservation ayant permis l’édification de constructions anarchiques (Cass. com. 2025)
Cour de cassation
Rabat
11/02/2025
نقض القرار, Congé, Constructions anarchiques, Constructions par des tiers, Défaut d'entretien, Défaut de motivation, Eviction, Manquement contractuel, Motif grave, Négligence du preneur, Obligation d’entretien, obligation de conservation, Occupation par des tiers, Renvoi, Terrain nu, Cassation, أرض عارية, إحالة الملف, إخلال ببنود العقد, إفراغ للمكتري, إنذار بالإفراغ, إهمال العين المكراة, بناء عشوائي, سبب جدي, شغل من الغير, فساد التعليل, قانون 49-16, كراء تجاري, محافظة على العين المكراة, مسؤولية المكتري, أصل تجاري, Bail commercial
35945
Garantie des loyers impayés : Etablissement de l’engagement exprès de la caution stipulé dans le contrat de bail commercial (Ca. com. 2022)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
24/11/2022
36007
Paiement par chèque : La détention du titre original par le créancier fait obstacle à la preuve du paiement par de simples photocopies (CA. com. Marrakech 2012)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
16/08/2012
Preuve du paiement, Présomption de non-paiement, Photocopie de chèque, Ordonnance d'injonction de payer, Non-conformité des photocopies aux exigences de preuve, Insuffisance de la preuve par photocopie, Détention du chèque original par le créancier, Contestation de créance, Confirmation de l'ordonnance d'injonction de payer, Chèque, Absence de contestation sérieuse
35432
Demande additionnelle de loyers en appel : Recevabilité admise pour l’intimé n’ayant pas formé appel du jugement initial (Cass. com. 2023)
Cour de cassation
Rabat
01/12/2023
Trouble de jouissance du preneur, Bail d'immeuble, Demande additionnelle en appel, Distinction entre trouble de fait et trouble de droit, Exonération de garantie du bailleur pour trouble de fait des tiers, Lien de connexité de la demande additionnelle avec la demande principale, Loyers échus postérieurement au jugement de première instance, Action directe du preneur contre les tiers auteurs du trouble de fait, Motivation des décisions de justice, Obligation de garantie du bailleur, Obligation de paiement du loyer, Obligation de réponse aux seuls moyens fondés, Recevabilité d'une demande nouvelle en appel, Résiliation du bail, Trouble de fait causé par des tiers, Non-respect de la procédure contractuelle de résiliation, Absence d'appel préalable du créancier pour former une demande additionnelle
19474
Responsabilité du transporteur maritime : exonération fondée sur l’avarie de route en cas de perte naturelle des marchandises (Cass. com. 2009)
Cour de cassation
Rabat
14/01/2009
Transport maritime, Responsabilité du transporteur, Perte naturelle de marchandises, Manquant lors du déchargement, Irrecevabilité du moyen imprécis, Indemnisation de l'assuré, Exonération de responsabilité, Discussion juridique générale, Déficit de poids, Charge de la preuve, Avarie de route, Assurance maritime
34568
Exploitation de taxi : validation de la résiliation pour arriérés confirmés par expertise (Cass. com. 2023)
Cour de cassation
Rabat
15/02/2023
34563
Prescription des créances commerciales inscrites en compte courant : point de départ fixé à la date d’arrêté du solde (Cass. com. 2023)
Cour de cassation
Rabat
25/01/2023
Vice de procédure, Compte courant commercial, Créance commerciale, Créances réciproques, Date d'arrêté du compte, Dette commerciale, Exception de prescription, Exigibilité de la créance, Exigibilité du solde, Expertise judiciaire, Fusion des créances, Arrêté de compte, Mesure d'instruction, Point de départ de la prescription, Point de départ du délai de prescription, Prescription commerciale, Prescription quinquennale commerciale, Preuve du paiement, Régularité de l'expertise, Régularité formelle de l'expertise, Rejet de la prescription, Rejet du pourvoi, Solde débiteur, Perte d'individualité des créances, Appréciation souveraine des juges du fond
34567
Prescription commerciale : distinction entre l’action en paiement des pénalités de retard et celle en indemnisation pour inexécution contractuelle (Cass. com. 2023)
Cour de cassation
Rabat
22/02/2023
Stabilité des relations commerciales, Renvoi pour nouvel examen, Primauté de la règle spéciale, Prescription quinquennale écartée, Prescription annuelle spéciale, Prescription annuelle, Point de départ fixé au paiement, Pénalités de retard, Mauvaise assimilation pénalités‑demurrage, Demurrage maritime, Demurrage, Cassation partielle
