Encourt la cassation, pour défaut de base légale, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’éviction d’un locataire d’un terrain nu où des tiers avaient édifié des constructions anarchiques, se borne à retenir l’absence de preuve que le locataire ait lui-même procédé aux constructions ou les ait autorisées.

Il incombait en effet à la cour d’appel de rechercher si l’abandon du bien par le locataire, permettant l’installation de tiers et l’édification de ces constructions, ne constituait pas un manquement à son obligation de conservation, et, par conséquent, un motif sérieux d’éviction au sens de l’article 26 de la loi n° 49-16.

ROYAUME DU MAROC

AU NOM DE SA MAJESTÉ LE ROI ET CONFORMÉMENT À LA LOI

Arrêt n° : 2/98 Dossier commercial n° : 2023/2/3/451 En date du : 11/02/2025

(…)

En date du 11/02/2025, la deuxième chambre commerciale, en audience publique, a rendu l’arrêt suivant :

Vu le pourvoi en cassation formé le 23/01/2023 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître (A. B.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 1122 rendu le 09/03/2022 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2021/8206/2795.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de soit-communiqué et de notification en date du 28/01/2025. Vu la fixation de l’affaire à l’audience publique du 11/02/2025.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur absence.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Noureddine SAYDI, et des conclusions écrites du ministère public, Monsieur Mohammed SADEK.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la société demanderesse a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, le 07/12/2020, d’une requête exposant que la défenderesse, la société (M.), loue auprès d’elle un local situé à son adresse, qu’elle exploite pour le stockage de verre.

Elle a été informée par les autorités locales que son bien immobilier, consistant en un terrain nu, était désormais occupé par des tiers qui y avaient édifié plusieurs constructions anarchiques et s’y étaient installés, profitant de l’absence de la locataire, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice. Elle a adressé à la défenderesse au pourvoi une mise en demeure d’évacuer les lieux pour manquement aux clauses du bail, en lui accordant un délai de trois mois. La défenderesse a réceptionné cette mise en demeure le 03/09/2020, mais celle-ci est restée sans effet. La demanderesse a donc sollicité qu’il soit ordonné à la défenderesse, et à toute personne occupant les lieux de son chef, de les évacuer. Après désignation d’un curateur pour la société défenderesse, le tribunal a rendu un jugement déclarant la demande irrecevable, jugement confirmé par la Cour d’appel de commerce par l’arrêt dont pourvoi.

Sur les deux moyens de cassation réunis :

La demanderesse reproche à l’arrêt d’avoir violé les articles 663 et 692 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, ainsi que les articles 8 et 22 de la loi n° 49-16. Elle soutient que la Cour s’est bornée à énoncer, s’agissant de l’utilisation des lieux loués à un usage autre que celui auquel ils étaient destinés, de leur abandon et des modifications apportées par leur transformation en un quartier d’habitations anarchiques, qu’il n’existait au dossier aucune preuve que la locataire avait elle-même édifié les constructions anarchiques et permis à des tiers de s’y installer. Or, la société défenderesse loue un terrain nu d’une superficie de 42 ares et 20 centiares, destiné à servir d’entrepôt, et n’est pas en droit d’utiliser les lieux loués à un usage autre que celui auquel ils sont destinés. La Cour n’a pas examiné le procès-verbal de constat et d’interrogatoire, dans lequel les personnes présentes sur le terrain loué ont déclaré que leur présence était due à leur lien de parenté avec le gardien, Ahmed Nahou, qui travaillait de son vivant pour la société locataire, (M.). La Cour n’a pas non plus examiné les pièces du dossier qui établissaient le manquement de la locataire aux clauses du bail, son abandon des lieux loués et son incapacité à en assurer la conservation, après qu’il a été constaté son départ et l’absence de toute activité sur les lieux. Ceci constitue une violation de l’article 692 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, qui accorde au bailleur le droit de résilier le bail et de réclamer des dommages-intérêts si le locataire utilise la chose louée à un usage autre que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par la convention, ou s’il la néglige de manière à lui causer un préjudice important. En outre, l’arrêt n’a pas examiné le second motif invoqué, tiré de la perte du fonds de commerce, et n’y a fait aucune référence dans sa motivation, bien qu’il existât des éléments justifiant son examen et une réponse, ce qui constitue une violation des droits de la défense. La demanderesse avait soutenu que le fonds de commerce avait perdu ses éléments de clientèle et d’achalandage en raison de l’absence de la locataire dans les lieux et de son absence de fréquentation, et avait fondé sa demande sur le paragraphe 7 de l’article 8 de la loi n° 49-16, qui dispose que si le fonds de commerce a perdu ses éléments de clientèle et d’achalandage par la fermeture du local pendant une durée d’au moins deux ans, le bail peut être résilié. La Cour, malgré l’ensemble des pièces et des preuves produites au dossier, a estimé que sa demande était dénuée de fondement, ce qui expose l’arrêt à la cassation.

Attendu qu’aux termes des paragraphes 1 et 3 de l’article 26 de la loi n° 49-16, le bailleur qui souhaite mettre fin à la relation locative doit adresser au locataire un congé, qui doit impérativement mentionner le motif invoqué, et lui accorder un délai de préavis pour évacuer les lieux à compter de la date de réception, qui est de trois mois si la demande est fondée sur la volonté de reprendre le local pour un usage personnel, pour le démolir et le reconstruire, ou pour l’agrandir ou le surélever, ou sur l’existence d’un motif grave et légitime tenant au manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Attendu que la relation locative entre la demanderesse et la défenderesse portait sur la location d’un terrain nu destiné à servir d’entrepôt pour l’industrie et le stockage de verre, et que le congé adressé par la demanderesse à la société défenderesse était motivé par le manquement aux clauses du bail, l’utilisation du bien à un usage autre que celui auquel il était destiné, la sous-location de certaines parties à des tiers et la réalisation de modifications par l’édification de constructions anarchiques. Attendu que la Cour, pour motiver son arrêt, a énoncé que le fait que le terrain nu soit occupé par des tiers qui y ont édifié plusieurs constructions anarchiques et s’y sont installés ne signifie pas que la défenderesse les a elle-même édifiées et leur a permis de s’y installer. Ce faisant, elle n’a pas examiné les motifs du congé, fondés sur le manquement de la société défenderesse à ses obligations de locataire, consistant à conserver les lieux loués, manquement qui constitue une violation des clauses du bail et un motif de demande d’évacuation, conformément à l’article 26 susmentionné. L’arrêt est donc entaché d’un défaut de motivation et encourt la cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même juridiction.

Par ces motifs,

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la même juridiction, autrement composée, pour qu’il soit statué à nouveau conformément à la loi, et condamne la défenderesse aux dépens. Elle ordonne en outre que le présent arrêt soit transcrit sur les registres de ladite juridiction, à la suite ou en marge de l’arrêt attaqué. Ainsi prononcé et lu en audience publique à la date susmentionnée, dans la salle d’audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, par la formation de jugement composée de Monsieur Saïd CHOUKIB, président, et de Messieurs Noureddine SAYDI, rapporteur, Sghir BOUTARFA, Zohra YAZAL, et Saïd LJIB, conseillers, en présence de Monsieur Mohammed SADEK, avocat général, et avec l’assistance de Monsieur Abderrahim AIT ALI, greffier.