La Cour d’appel de commerce, infirmant une décision du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions de la résiliation judiciaire d’un contrat de location-gérance pour manquement du locataire-gérant à ses obligations. Elle juge que l’abandon du fonds de commerce, caractérisé par une fermeture prolongée et un défaut d’entretien grave ayant entraîné sa dégradation, constitue un manquement substantiel aux obligations de conservation de la chose louée et d’usage de celle-ci en bon père de famille, prévues par les articles 663 et 692 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. La Cour estime qu’une telle faute, lorsqu’elle est matériellement établie par des constatations judiciaires antérieures, est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire-gérant. Par conséquent, cette résiliation peut être prononcée sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de délivrer une mise en demeure préalable, la gravité de l’inexécution avérée rendant cette formalité superfétatoire.

Sur la forme : Attendu que par requête enregistrée et dont les droits de justice ont été acquittés en date du 16/01/2025, la société [M.K.S.] a, par l’intermédiaire de son conseil, relevé appel du jugement n°3989 rendu le 31/12/2024 dans le dossier n°2024/8207/3208 par le Tribunal de commerce de Marrakech, lequel a déclaré la demande irrecevable et condamné la demanderesse aux dépens.
Et attendu que ledit appel a été interjeté dans les formes régulières, il est recevable.

Au fond : Il ressort des pièces du dossier et du jugement entrepris que la demanderesse a saisi le tribunal par une requête, dont les droits ont été acquittés le 04/10/2024, exposant que la défenderesse avait contracté avec elle dans le cadre d’un contrat de gérance libre pour la gestion d’un centre d’appels sis à l’appartement situé au deuxième étage, n°504, quartier industriel Sidi Ghanem, Marrakech. Elle y a précisé que ce fait était établi par le contrat de gérance libre, que la gérante avait quitté les lieux après les avoir laissés à l’abandon et que les installations étaient devenues insalubres, pleines d’immondices et de détritus. À cette fin, elle a saisi le Président du Tribunal de commerce en vue d’obtenir l’ouverture des locaux dans le cadre du dossier n°2023/8116/777, et une ordonnance a été rendue par Monsieur le Président du Tribunal faisant droit à sa demande. Elle a précisé avoir procédé à l’exécution de cette décision, et les locaux ont été ouverts par un agent d’exécution du Tribunal de commerce dans le cadre du dossier d’exécution n°2023/8512/2220, conformément au procès-verbal d’exécution. Pour ces motifs, elle a sollicité qu’il soit prononcé la résiliation du contrat de gérance libre liant les parties pour manquement de la défenderesse à ses obligations, et de condamner en conséquence cette dernière, ainsi que tous occupants de son chef ou avec son autorisation, à vider l’appartement situé au deuxième étage, n°504, quartier industriel Sidi Ghanem, Marrakech, sous peine d’une astreinte de 500 dirhams par jour de retard, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de la contrainte par corps au maximum et la condamnation aux dépens. Elle a joint à sa requête une copie du contrat de gérance libre, une copie de l’extrait du registre de commerce, une ordonnance judiciaire et un procès-verbal d’ouverture de local. Une réponse du curateur a été versée au dossier. Après mise en délibéré, le Tribunal de commerce de Marrakech a rendu le jugement précité, dont appel.

La société [M.K.S.], par l’intermédiaire de son conseil, a relevé appel du jugement susmentionné. Après un bref exposé des faits du litige, elle a fondé son appel sur le fait que la fermeture du fonds de commerce par l’intimée pour une longue durée et son défaut d’entretien, l’exposant ainsi à la ruine et entraînant la disparition totale des éléments du fonds de commerce, constituent un motif justifiant la résiliation du contrat de gérance libre. Elle soutient que le cadre juridique de sa demande est le manquement de l’intimée à ses obligations prévues par l’article 663 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (D.O.C.), qui définit les obligations du preneur, ainsi que par l’article 692 du même code, qui prévoit la résiliation comme sanction en cas d’abandon de la chose louée causant un préjudice important au bailleur du fonds. L’appelante a prouvé l’état d’abandon et de délabrement du fonds de commerce par des procès-verbaux de constat ainsi que par une décision judiciaire rendue par le Président du Tribunal de commerce de Marrakech dans le dossier n°2023/8116/777, laquelle a ordonné l’ouverture des locaux en raison d’un péril imminent pour ses intérêts, du fait de l’impossibilité injustifiée d’exploiter ledit fonds. Il ressort de cette ordonnance que l’appelante avait préalablement mis en demeure l’intimée de payer les redevances de gérance dues du 1er janvier 2015 au mois de mars 2023, mais en vain. Elle ajoute que le premier juge a fondé sa décision d’irrecevabilité sur la nécessité de mettre en demeure l’intimée de manière explicite d’exécuter ses obligations, en se fondant sur l’article 255 du D.O.C., ce qui est juridiquement inopérant en l’espèce, considérant que l’abandon est établi par une décision de justice exécutée qui atteste de manière non équivoque du manquement à cette obligation, ainsi que par le procès-verbal d’exécution et les procès-verbaux dressés par les huissiers de justice. Par conséquent, les dispositions des articles 663 et 692 du D.O.C. sont celles qui doivent s’appliquer, l’intimée ayant commis une faute grave et sérieuse justifiant la résiliation de plein droit. Elle sollicite donc l’infirmation du jugement de première instance et, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du contrat de gérance libre liant les parties pour manquement de la défenderesse à ses obligations, et de condamner en conséquence cette dernière, ainsi que tous occupants de son chef ou avec son autorisation, à vider l’appartement situé au deuxième étage, n°504, quartier industriel Sidi Ghanem, Marrakech, sous peine d’une astreinte de 500 dirhams par jour de retard, avec contrainte par corps au maximum et condamnation aux dépens. Elle a joint à sa requête une copie du jugement.
Attendu que le courrier recommandé adressé à l’intimée est revenu avec la mention « non réclamé ».
Attendu que l’affaire a été inscrite à l’audience du 25/03/2025, au cours de laquelle il a été décidé de la mettre en délibéré pour l’audience du 15/04/2025, où la Cour a rendu l’arrêt suivant :

La Cour d’appel,

Attendu qu’il ressort de l’ordonnance de référé rendue le 18/10/2023 par le Président du Tribunal de commerce de Marrakech dans le dossier n°2023/8116/777, qu’il a été ordonné l’ouverture à titre provisoire des locaux objet de la gérance et leur remise à l’appelante, au motif que l’intimée avait fermé les locaux et n’y venait plus, ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 14/03/2023 et de l’enquête menée par l’autorité locale, et qu’elle avait manqué au paiement des redevances de gérance pour la période allant du 1er janvier 2015 au mois de mars 2023. Attendu qu’il ressort également du procès-verbal dressé dans le cadre du dossier d’exécution n°2023/8512/2220 que les locaux ont été remis à l’appelante le 19/12/2023 par l’agent chargé de l’exécution, ce qui établit que lesdits locaux sont actuellement en sa possession.
Attendu que, face au manquement de l’intimée à ses obligations contractuelles, consistant en le non-paiement des redevances échues et en le défaut de conservation de la chose louée, en application des dispositions des articles 663 et 692 du D.O.C., la demande en résiliation apparaît fondée. Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement entrepris et de statuer à nouveau en prononçant la résiliation du contrat de gérance libre liant les parties, de le confirmer pour le surplus et de partager les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, statuant publiquement et en dernier ressort :

En la forme : Déclare l’appel recevable.
Au fond : Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du contrat de gérance libre liant les parties, le confirme pour le surplus et partage les dépens.

Ainsi prononcé le jour, mois et an susdits par la même composition ayant participé aux débats.