الإشارة في دفتر التحملات إلى أن الطابق الأول من العقار المعروض للبيع بالمزاد العلني فارغ وليس به أحد, يحمي المشتري, ويجعل أي ادعاء بوجود علاقة كرائية مع المالك السابق غير ذي جدوى.نعم.

القرار عدد 839، ملف مدني عدد 3287/1/3/2008، بتاريخ 12/03/2009
باسم جلالة الملك
بتاريخ 12/03/2009 إن الغرفة المدنية الثالث من المجلس الأعلى في جلستها العلنية أصدرت القرار الأتي نصه:
بين: ر.س
النائب عنها الأستاذ بوشعيب جواد المحامي بهيئة الدار البيضاء والمقبول للترافع لدى المجلس الأعلى – الطالبة.
وبين: أ.ف
النائب عنه الأستاذ محمد بن التومي المحامي بهيئة الدار البيضاء المقبول للترافع لدى المجلس الأعلى – المطلوبين.
بناء على العريضة المرفوعة بتاريخ 13/08/2008  من طرف الطالبة حوله بواسطة نائبها الأستاذ بوشعيب جواد والرامية إلى نقض قرار محكمة الاستئناف بالجديدة الصادر بتاريخ 25/02/2008 في الملف عدد 379/2007.
وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 31/12/2008 من طرف المطلوب ضده النقض بواسطة نائبه الأستاذ محمد بن التومي والرامية إلى رفض الطلب.
وبناء على المستندات المدلى بها في الملف.
وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974.
وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 23/02/2009.
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 12/03/2009.
وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما, وعدم حضورهم.     
وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد الحنفي المساعدي والاستماع إلى ملاحظات المحامية العامة السيدة آسية ولعلو.
وبعد المداولة وطبقا للقانون.
في شأن الوسيلة الأولى:
حيث يؤخذ من محتويات الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالجديدة تحت عدد 74 بتاريخ 25/02/2008 في الملف المدني 379/07 أن ر.س ادعت أمام الابتدائية بنفس المدينة أنها تملك الدار الكائنة بزنقة بجاية رقم 44 و 46 موضوع الرسم العقاري عدد 2814 ز وبعد تفقدها وجدتها محتلة من طرف المدعى عليه ا.ف الذي اغتنم فرصة وجودها بالمملكة العربية السعودية فاحتل الدار المذكورة وامتنع من إفراغها طالبة الحكم عليه بالإفراغ هو ومن يقوم مقامه منها, مفرفقة المقال بنسخة من محضر إرساء المزاد وشهادة عقارية, وبعد جواب المدعى بأ،ه يوجد بالدار بالكراء من مالكها الأصلى ع.م الذي كان ينيب عنه في قبض الكراء الأستاذ ع.فحسب الثابت من وصل مكتبه رقم 000221 الذي يشهد فيه بتوصله من موكله بواجبات الكراء للعين المكتراة وإدلاء المدعي بمحضر إرساء المزاد ودفتر التحملات وشهادة عقارية, وبعد الأمر ببحث وإنجازه وإدلاء المدعى عليه بوصل أداء الكراء لدفاع ا.ف وبطاقتي التعريف, وبعد انتهاء الإجراءات قضت المحكمة على المدعى عليه ومن يقوم مقامه بإفراغ سطح الدار الكائنة بزنقة بجاية موضوع الرسم العقاري عدد 2814 ز ورفض باقي الطلبات, فاستأنفه المحكوم عليه مثيرا فساد التعليل وعدم الارتكاز على أساس, ذلك أن المحكمة اطلعت على دفتر التحملات في الملف التنفيذي عدد 664/02 فتبين لها أن العقار ذي الرسم العقاري عدد 2814 ز عبارة عن منزل سفلي وطابق أول وسطح, وأن السفلي مشغول بالكراء من طرف س.م, وأن الطابق الأول فارغ وليس به أحد, ولم يتضمن الدفتر المذكور أية إشارة إلى وجود المدعى عليه بالسطح إضافة إلى عدم إثباته العلاقة الكرائية بينه وبين المالك الأصلي مما يجعله في وضعية الغاصب المحتل بدون سند, وأن وثائق الملف ومحضر الجلسات توضح أن الطاعن استظهر بوصل أداء واجبات الكراء للعين المدعى فيها عن المدة من 01/06/2002 إلى متم شتنبر 2002, وبصورة لشيك بنكي مؤرخ في 30/07/2004 يتعلق بواجبات الكراء عن المدة اللاحقة والتي تم سحبه من كاتبته ن.ص, وأن الوصل المذكور يحمل طابع وتوقيع الأستاذ الذي سلمه ويتضمن قيام العلاقة الكرائية بكافة عناصرها المكري والمكتري والعين المكتراة والسومة الكرائية وأنه استظهر إثباتا لذلك بشهادة إدارية وصورة للبطاقة الوطنية, ولئن استظهرت المستأنف عليها بالشراء بالمزاد العلني فإن ذلك لا يخول لها المطالبة بإفراغ المكتري بذريعة أنه محتل وغاصب, وعلى فرض أن دفتر التحملات يشير إلى أن العقار فارغ فإنه يحتمل الصدق والكذب, وأن المحكمة لم تبحث في الوصل الكرائي وكافة الوثائق المستظهر بها وكان على المحكمة إعمال مقتضيات الفصل 694 من ق ل ع الذي يقضي بأنه لا يفسخ الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة, ويحل المالك الجديد محل المالك القديم الذي تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة عن الكراء القائم بشرط أن يجري بدون غش وله تاريخ سابق على التفويت طالبا إلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا برفض الطلب وبعد جواب المستأنف عليه وانتهاء الردود قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا برفض الطلب هذا هو القرار المطعون فيه بعريضة ضمنها محامي الطاعنة أسباب النقض وأجاب عنها المحامي المطلوب ملتمسا رفض الطلب.
وحيث تعيب الطاعنة على القرار المذكور عدم الارتكاز على أساس والخرق الجوهري للقانون, ذلك أنه ثبت من وثائق الملف أنها تملك المدعي فيه بالشراء من المحكمة بالمزاد العلني في الملف التنفيذي 646/02, وأنه ثبت من دفتر التحملات أن سفلي الدار يسكنه س.م بسومة كرائية شهرية قدره 200 درهم, وأن الطابق الأول فارغ وليس به أحد, كما هو واضح من محضر الانتقال الذي حرره مأمور التنفيذ الذي اطلع على العقار المعروض للبيع وتم تعليق الإعلان ببيعه ببابه ونشر بالجريدتين رسالة الأمة والصحراء المغربية, ولو كان المدعى عليه يسكن بالعقار لما لجأ إلى تسديد كرائه لأحد المحامين من دون أن يتوصل منه بأي إنذار يحثه على تسديد الكراء, ولم يوضح كيف توصل إلى أن المحامي المذكور ينوب عن ع.م في قبض الكراء ومن أين استقى ذلك, وأنه ظل يؤدي واجبات الكراء للمحامي حتى في الحالة التي أصبحت فيه المستأنفة هي المالكة بعد رسو المزاد العلني عليها بتاريخ 20/11/2003, مع أنها تسلمت العقار فارغا وأقامت به طيلة وجودها بالمغرب ولم يكن يقطن أحد بالفوقي أو بالسطح إلى أن تفاجأت بالمدعى عليه يحتل الفوقي ويدعي الكراء من ع.م, والمحكمة لم تتقص أسباب النزاع الحقيقية حول كيفية أداء الكراء للمحامي ف.ع, مع أنه لم يعد من حقه, ولا كيفية اعتمار الدار المبيعة وأين كان يوم اطلاع مأمور الإجراءات على مرافقها ويوم حضور الخبير عنكاري ولتقويمها, ولذلك فحكمها مخالف للقانون وغير مرتكز على أساس.
حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار ذلك أن الثابت من وقائع الدعوى ومستنداتها المعروضة على قضاة الموضوع أن الطاعنة استدلت أمامهم بمحضر إرساء المزاد مؤرخ في 20/11/2003 ودفتر التحملات مؤرخ في 29/02/2003 الخاص بالرسم العقاري عدد 2814 ز يفيد أن الطابق الأول من العقار الذي ينصب عليه فارغ وليس به أحد, وشهادة عقارية تفيد أن العقار أصبح مسجلا باسمها في الرسم العقاري المذكور, والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما اعتبرت المطلوب مرتبطا مع الطالبة بالعلاقة الكرائية التي كانت تربطه بالمالك السابق ع.م باعتبارها حلت محله في هذه العلاقة بشراء العقار من المكري المذكور والذي لا يؤدي إلى فسخ الكراء السابق سواء تم التفويت للطاعنة اختياريا أو جبريا, ولم تبرز في قرارها الأساس الذي اعتمدته لاستبعاد دفتر التحملات الذي تضمن أن الطابق الأول من العقار المبيع  فارغا فإنها لم تركز قضاءها على أساس مما يعرضه للنقض.
وحيث إن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل الطرف المطلوب المصاريف.
كما قرر إثبات قراره هذا في سجلات المحكمة التي أصدرته إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط, وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة أحمد اليوسفي العلوي والسادة المستشارين: الحنفي المساعدي مقررا, محمد بن يعيش, محمد تيبوك, سمية يعقوبي خبيزة, وبحضور المحامية العامة السيدة آسية ولعلو وبمساعدة كاتب الضبط السيد بوعزة الدغمي.