Mot clé
enregistrement de la vente

Saisi d'un litige relatif à l'exécution forcée d'une cession de parts d'un navire de pêche, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation d'accomplir les formalités d'enregistrement. Le tribunal de commerce avait enjoint au cédant et au copropriétaire indivis du navire de finaliser l'inscription de la vente au profit de l'acquéreur. En appel, le copropriétaire sollicitait sa mise hors de cause au motif de son absence de lien contractuel avec l'acquéreur, tandis que le cédant invoquait la nullité de l'acte pour vice de forme et contestait l'identité du navire. La cour retient que l'obligation d'accomplir les formalités, qui pèse sur le vendeur en application de l'article 71 du code de commerce maritime, s'étend au copropriétaire dont le concours est indispensable à la régularisation administrative de la cession. Elle écarte ensuite les moyens du cédant, en rappelant que le formalisme du code des droits réels est inapplicable à la vente de navires, qualifiés de biens meubles, et que l'identité du navire est établie par son numéro d'immatriculation et non par son nom. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, dont la décision motivée échappe au contrôle de la Cour de cassation, la détermination du caractère raisonnable du délai pris par un notaire pour procéder à l'enregistrement d'un acte de vente immobilière. Par suite, n'engage pas sa responsabilité le notaire dont le retard dans l'accomplissement des formalités est imputable à la rétention du duplicata du titre foncier par un tiers, dès lors qu'une cour d'appel a souverainement estimé, par des motifs suffisants, que le notaire avait accompli les diligences nécessaires dans un délai raisonnable compte tenu des circonstances.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette, sans être tenue de mettre en demeure l'avocat de la produire, une demande d'inscription de faux formée sans la procuration spéciale et écrite exigée par la loi organisant la profession d'avocat. Dès lors que l'inscription de faux est ainsi écartée pour irrecevabilité, l'acte de vente authentique critiqué conserve sa pleine force probante et oblige les héritiers du vendeur à accomplir les formalités nécessaires à l'enregistrement de la vente sur le titre foncier. Est par ailleurs sans portée le moyen tiré du défaut de production de l'acte d'hérédité par le demandeur dès lors que les héritiers défendeurs l'ont eux-mêmes produit, la cour étant au surplus tenue, en application de l'article 115 du Code de procédure civile, de convoquer d'office les ayants droit pour la poursuite de l'instance après le décès d'une partie.

La Cour suprême énonce que l’action en recouvrement de créances nées d’un contrat de gérance libre, en tant qu’acte de commerce, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 5 du Code de commerce. Ce régime de prescription spécifique prévaut sur le droit commun et s’applique à l’ensemble des obligations découlant du contrat.

Le raisonnement de la Cour apporte une précision essentielle sur l’interruption de la prescription. Il est jugé que la discussion du montant d’une dette par le débiteur au cours de l’instance, lorsque présentée à titre subsidiaire, ne constitue pas une reconnaissance de dette valant interruption de la prescription au sens de l’article 382 du Dahir des obligations et des contrats. Une telle argumentation ne peut faire revivre une créance déjà éteinte par l’effet de la prescription acquise.

Sur le plan procédural, la Cour rappelle qu’une irrégularité, telle que l’absence d’une ordonnance de clôture, n’emporte la cassation que si la partie qui s’en prévaut prouve le grief que celle-ci lui a causé. De même, le pouvoir du juge de requalifier les faits et les demandes n’est pas limité ; en l’espèce, le fait pour une cour d’appel de qualifier une demande en paiement de redevances d’indemnité d’occupation pour la période pertinente ne constitue pas une décision ultra petita.