Mot clé
انتقال الملكية

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour reprise personnelle visant deux locaux commerciaux initialement distincts puis fusionnés, ainsi que sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due aux deux preneurs. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité, tout en rejetant la demande de restitution du pas-de-porte versé par l'un des preneurs.

Les appelants soulevaient la nullité du congé unique au motif de la persistance de deux relations locatives distinctes et l'insuffisance de l'indemnité qui n'intégrait ni la valeur du pas-de-porte, ni le coût réel des améliorations. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que la fusion matérielle des locaux avec l'accord du bailleur a créé une situation de co-location d'un local unique, justifiant un congé unique et indivisible.

S'agissant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation de plusieurs de ses composantes, notamment en majorant le multiplicateur appliqué au calcul du droit au bail pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation. Elle juge que la demande d'intégration du pas-de-porte dans le calcul est satisfaite dès lors que le montant total de l'indemnité allouée est supérieur au montant versé à ce titre, se conformant ainsi aux dispositions de l'article 7 de la loi 49.16.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de première instance consécutive à une décision d'incompétence et de renvoi. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait la nullité du jugement pour violation des droits de la défense, au motif qu'il n'avait jamais été convoqué à l'instance après que le dossier eut été transféré d'une autre juridiction et que le mandat de son premier avocat eut pris fin. La cour constate qu'après le renvoi, aucune convocation n'a été valablement délivrée au preneur.

Elle relève que le bailleur, bien qu'invité à plusieurs reprises à désigner un huissier de justice pour procéder à la signification, s'est abstenu de le faire. La cour retient que le prononcé d'un jugement au fond en l'absence de toute preuve de la convocation de la partie défenderesse constitue une violation manifeste du principe du contradictoire, privant l'appelant d'un degré de juridiction.

Le jugement est par conséquent annulé et la cause renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué à nouveau.

Saisie sur renvoi après cassation d'un recours contre une décision de l'Office marocain de la propriété industrielle et commerciale (OMPIC) ayant rejeté une demande d'enregistrement de marque, la cour d'appel de commerce précise l'étendue de son contrôle et les critères d'appréciation du risque de confusion. L'OMPIC avait refusé l'enregistrement de la marque complexe « Delvac Exxon Mobil » au motif de son risque de confusion avec la marque antérieure « DELVAC » et du défaut de désignation d'un mandataire local par le déposant.

L'appelant contestait la tardiveté de l'opposition, l'applicabilité de l'exigence d'un mandataire local dans le cadre d'un enregistrement international et, principalement, l'existence d'un risque de confusion, invoquant notamment une décision de justice égyptienne reconnaissant le caractère distinctif de sa marque. La cour écarte les moyens procéduraux, retenant que le délai d'opposition court à compter de la publication nationale et que l'obligation de constituer un mandataire local s'impose y compris pour l'extension d'une protection internationale au Maroc.

Sur le fond, et se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce procède à l'appréciation du risque de confusion. Elle retient que l'adjonction des termes « Exxon Mobil » à la marque antérieure « DELVAC », intégralement reproduite pour des produits identiques, ne suffit pas à écarter le risque de confusion dans l'esprit du consommateur.

La cour souligne que son contrôle se limite à la légalité de la décision de l'OMPIC et ne peut s'étendre ni à l'appréciation de l'autorité d'une décision judiciaire étrangère, ni à une action en nullité de marque, qui relève de la compétence du juge du fond. En conséquence, la cour rejette le recours et confirme la décision de refus d'enregistrement.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de bail commercial et la caractérisation du défaut de paiement justifiant la résolution du contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, retenant son état de demeure.

L'appelant soutenait que la cession ne lui avait pas été régulièrement notifiée et que le commandement de payer visait une somme indue. La cour retient que la simple connaissance par le preneur de l'existence d'un nouveau bailleur, déduite de paiements antérieurs sur le compte de ce dernier, ne supplée pas à l'exigence d'une notification formelle de la cession de bail pour la rendre opposable.

Dès lors, l'offre réelle de paiement faite au bailleur originaire avant cette notification est jugée libératoire et fait obstacle à la caractérisation de l'état de demeure. La cour ajoute que le commandement était au surplus vicié, car fondé sur une augmentation de loyer issue d'un jugement qui, à la date de la sommation, n'avait pas encore été rendu ni notifié au preneur.

En l'absence de manquement imputable au preneur, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une erreur matérielle dans une offre réelle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour irrecevabilité.

L'appelant, bailleur, soutenait que l'erreur commise par le preneur dans la désignation des bénéficiaires de la consignation des loyers, non rectifiée malgré une mise en demeure, caractérisait un manquement justifiant la résolution du contrat. La cour retient cependant qu'une telle erreur formelle ne constitue pas un motif de résolution au sens de la loi 49.16.

Elle relève que le bailleur dispose d'autres voies de droit pour contraindre le preneur à rectifier l'erreur et lui permettre de retirer les fonds. Faute pour le bailleur d'avoir usé de ces moyens, le simple manquement à l'obligation de rectification ne saurait constituer un état de demeure justifiant l'éviction.

Le jugement est donc confirmé, par substitution de motifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité, à un créancier saisissant, de la cession d'un véhicule dont le transfert de propriété n'avait pas été finalisé par l'émission d'une nouvelle carte grise. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée de la saisie-exécution formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que le récépissé de dépôt du dossier de mutation valait titre de propriété provisoire et rendait la saisie, postérieure à la vente, inopposable. La cour d'appel de commerce retient que le transfert de propriété d'un véhicule n'est parfait et opposable aux tiers qu'à compter de son inscription sur la carte grise au nom du nouvel acquéreur.

Elle juge que le simple récépissé de dépôt du dossier de mutation, bien qu'autorisant un usage temporaire du véhicule, ne saurait se substituer à la carte grise et ne constitue pas une preuve de transfert de propriété. Dès lors, la saisie pratiquée avant l'accomplissement de cette formalité a valablement porté sur un bien réputé encore appartenir au débiteur vendeur.

En conséquence, la cour écarte la demande de mainlevée et confirme l'ordonnance entreprise.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de l'immeuble loué non notifiée au locataire. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la remise en l'état antérieur, après que le nouveau bailleur eut obtenu la reprise des lieux pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant, acquéreur du local, soutenait que les paiements effectués par le preneur à l'ancien mandataire du bailleur initial étaient non libératoires. La cour écarte ce moyen en retenant que le transfert de propriété du local loué s'analyse en une cession de la créance de loyers.

Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, une telle cession n'est opposable au débiteur, en l'occurrence le preneur, qu'à compter de sa notification. Faute pour le nouveau bailleur d'avoir procédé à cette formalité, les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien mandataire sont jugés valables et libératoires.

L'ordonnance de référé ayant ordonné la restitution du local au preneur, qui avait agi dans le délai de six mois prévu par l'article 32 de la loi 49-16, est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat présenté comme un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce, mais contesté comme étant un simple bail commercial portant sur des locaux nus. Le tribunal de commerce, après enquête, avait requalifié le contrat en bail commercial et, constatant sa résiliation, avait débouté la bailleresse de ses demandes en paiement et en expulsion.

L'appelante soutenait que le premier juge avait méconnu la composition du fonds de commerce, qui inclut des éléments incorporels préexistants, et contestait par une inscription de faux une décision antérieure reconnaissant à l'occupant la qualité de locataire. La cour écarte le moyen tiré de la gérance libre en retenant que le contrat stipulait expressément la location de locaux vides, sans équipement ni clientèle, ce qui exclut l'existence d'un fonds de commerce préexistant, objet nécessaire du contrat de gérance libre au sens des dispositions du code de commerce.

Elle relève en outre que la qualité de locataire de l'occupant est établie non seulement par la décision contestée, mais également par des actes officiels, notamment un procès-verbal d'adjudication et un arrêt de la Cour de cassation, qui ont autorité de la chose jugée. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'inscription de faux dirigée contre une décision de justice, rappelant que les jugements et arrêts ne peuvent être attaqués que par les voies de recours prévues par la loi.

Dès lors, l'appel est rejeté et le jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une cession de véhicules faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail non publié. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de la cession pour fraude.

L'appelant, acquéreur des véhicules, invoquait l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions de référé antérieures reconnaissant sa propriété et soutenait l'inopposabilité du contrat de crédit-bail faute de publication. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel retient que la condamnation pénale définitive du gérant, commun à la société cédante et à la société cessionnaire, pour faux et usage de faux constitue un fait nouveau qui prive d'effet les décisions de référé antérieures, dont l'autorité n'est que provisoire.

La cour considère que cette condamnation établit de manière irréfragable la collusion frauduleuse entre les parties à la cession ainsi que la connaissance par l'acquéreur de la véritable situation juridique des biens. Dès lors, la qualité de tiers de bonne foi de l'acquéreur est écartée, rendant la cession nulle pour dol en application de l'article 52 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des offres réelles effectuées par le locataire en présence d'une incertitude sur l'identité du véritable créancier. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du bailleur initial, condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction.

L'appelant contestait sa défaillance, soutenant avoir effectué des offres réelles et consignations au profit tant des héritiers que d'un tiers se présentant comme co-bailleur, et ce, antérieurement à la mise en demeure. La cour relève qu'en l'absence de contrat de bail écrit et face à des documents fiscaux mentionnant des associés au propriétaire initial, l'identité du créancier des loyers était équivoque.

Elle retient que les offres réelles, même effectuées au profit de personnes dont la qualité de bailleur est contestée par les demandeurs, suffisent à démontrer la bonne foi du preneur et son intention d'exécuter son obligation de paiement. Dès lors, la cour considère que le manquement du preneur n'est pas caractérisé et que la condition de la mise en demeure préalable à la résiliation n'est pas remplie.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé, la cour rejetant les demandes en paiement et en expulsion formées par les bailleurs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant soutenait que le défaut de notification formelle de la cession du bien loué, conformément aux dispositions régissant la cession de créance, viciait la sommation de payer et faisait obstacle à la caractérisation du manquement contractuel.

Il soulevait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative. La cour d'appel de commerce écarte le moyen principal en retenant que la sommation de payer, émanant du nouveau propriétaire et régulièrement signifiée au preneur, vaut mise en demeure et l'informe suffisamment de l'identité du nouveau créancier.

Dès lors, en s'abstenant de régler les loyers dans le délai imparti après cette sommation, le preneur a commis un manquement justifiant la résiliation du bail. La cour fait en revanche droit au moyen tiré de la prescription quinquennale et procède à une nouvelle liquidation de l'arriéré locatif en ne retenant que les loyers échus dans les cinq années précédant la date de la sommation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe s'agissant de la résiliation et de l'expulsion, mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une vente de véhicule, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'obligation de garantie du vendeur professionnel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en résolution du contrat, restitution du prix et octroi de dommages-intérêts, au motif que le véhicule ne pouvait être immatriculé.

L'appelant principal, le vendeur, soutenait s'être acquitté de son obligation de délivrance et imputait le défaut d'immatriculation à une erreur de l'administration. Par appel incident, l'acquéreur sollicitait une majoration de l'indemnité allouée.

La cour retient que l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir un certificat d'immatriculation constitue un trouble de droit qui contrevient à l'obligation de garantie d'éviction pesant sur le vendeur en application de l'article 532 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge que la faute alléguée de l'administration est inopposable à l'acquéreur en vertu de l'effet relatif du contrat de vente.

La cour écarte par ailleurs la demande de majoration des dommages-intérêts, relevant du pouvoir d'appréciation des juges du fond et faute pour l'acquéreur de justifier d'un préjudice supérieur à celui retenu. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution de contrats de réservation de lots de terrain, le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur, retenant une faute du vendeur. L'appelant principal soutenait que la résolution devait être prononcée aux torts de l'acquéreur, mis en demeure de payer le solde du prix, tandis que l'intimé, par appel incident, invoquait la nullité des contrats pour vice de forme.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité, relevant que les dispositions légales invoquées n'étaient pas en vigueur à la date de conclusion des actes. Elle écarte également l'exception d'incompétence soulevée pour la première fois en appel, en application de l'article 16 du code de procédure civile.

La cour retient que le manquement de l'acquéreur est caractérisé, dès lors que, régulièrement mis en demeure, il ne pouvait exciper d'une prétendue obligation contractuelle du vendeur de lui fournir des documents en vue de l'obtention d'un prêt bancaire. La cour considère que la défaillance de l'acquéreur justifie l'allocation de dommages-intérêts au vendeur en application de l'article 264 du code des obligations et des contrats.

En conséquence, la cour réforme le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande reconventionnelle du vendeur, lui alloue une indemnité réparatrice, et confirme pour le surplus la résolution des contrats et la restitution de l'acompte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur et la qualité à défendre du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les bailleurs, agissant en qualité d'héritiers, ne justifiaient pas de leur qualité à agir faute de production d'un acte d'hérédité.

L'appelant soutenait que l'inscription de ses droits sur le titre foncier suffisait à établir sa qualité de propriétaire et, partant, de bailleur. La cour d'appel de commerce, opérant une substitution de motifs, relève d'office une autre cause d'irrecevabilité.

Elle constate que le contrat de bail avait été conclu avec une société en cours de formation, représentée par une personne physique. Or, l'action en paiement et en expulsion, ainsi que la sommation préalable, ont été dirigées contre cette même personne physique à titre personnel, et non contre la société preneuse.

Dès lors, la cour retient que l'action n'a pas été engagée contre le véritable débiteur de l'obligation, ce qui la rend irrecevable. Le jugement est par conséquent confirmé dans son dispositif d'irrecevabilité, bien que pour une cause différente.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur d'un transfert de propriété du local et sur la régularité formelle du commandement de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de notification du transfert de propriété, ainsi que la validité du commandement délivré à une adresse autre que le domicile élu au contrat. La cour écarte le premier moyen, considérant que l'envoi d'un commandement de payer par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession de créance au sens de l'article 195 du code des obligations et des contrats, l'absence d'inscription de l'acte sur le titre foncier étant inopérante dans un litige portant sur un droit personnel.

Elle accueille en revanche le second moyen et retient que le non-respect de la clause d'élection de domicile stipulée au contrat vicie la procédure, privant le commandement de payer de tout effet juridique dès lors qu'il a été délivré à l'adresse du local loué et non au domicile conventionnellement choisi. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, cette obligation n'étant pas affectée par le vice de forme du congé.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué des dommages-intérêts, mais confirmé pour le surplus et complété par la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente tout en rejetant la demande indemnitaire du bénéficiaire, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause prévoyant l'anéantissement de l'acte à l'expiration d'un délai convenu. L'appelant, bénéficiaire de la promesse, soutenait que l'inexécution par le promettant de son obligation de purger l'immeuble des inscriptions qui le grevaient constituait une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

La cour retient que la promesse de vente, qui ne produit aucun effet translatif de propriété, était assortie d'un terme extinctif stipulant son annulation de plein droit à une date déterminée, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire. Elle juge qu'à l'expiration de ce délai, le promettant s'est trouvé délié de toutes ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la cour écarte toute responsabilité du promettant pour les préjudices invoqués par le bénéficiaire, considérant que les engagements pris par ce dernier envers des tiers, tel un contrat de bail, l'ont été à ses risques et périls avant l'acquisition de tout droit réel sur l'immeuble. Le jugement ayant prononcé la résolution de la promesse et rejeté la demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la substitution du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant que le preneur avait été informé du changement de propriétaire du local.

L'appelant contestait la validité du congé, soulevant la question de savoir si un procès-verbal de sommation interpellative visant uniquement à identifier l'occupant pouvait valoir notification régulière de la substitution du bailleur. La cour d'appel de commerce retient que ce procès-verbal, dont l'unique objet était d'identifier l'occupant et son titre, ne saurait constituer une notification opposable au preneur du changement de propriétaire.

Elle relève que cet acte ne contenait aucune mention expresse de la substitution de bailleur ni n'était accompagné des documents justificatifs de la nouvelle propriété. Dès lors, la cour considère que le preneur, qui avait consigné les loyers au nom du bailleur initial apparent avant la délivrance du congé, n'était pas en situation de défaut de paiement.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande et le confirmant pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la sommation de payer et les modes de preuve de l'acquittement des loyers. L'appelant contestait la validité de la sommation, au motif qu'elle avait été remise au local loué à un tiers se déclarant employé sans vérification de son identité, et sollicitait subsidiairement une preuve par témoins ainsi que la délation du serment décisoire au bailleur.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise effectuée à une personne s'étant identifiée nommément comme un préposé du preneur est conforme aux dispositions des articles 38 et 39 du code de procédure civile, sans qu'il soit requis pour l'agent instrumentaire de vérifier l'identité par une pièce officielle. Concernant la preuve du paiement, la cour relève que le bailleur a prêté le serment décisoire qui lui avait été déféré, confirmant ne pas avoir reçu les loyers réclamés.

La cour en déduit que la prestation de ce serment emporte la solution du litige sur la question de fait du paiement, rendant sans objet la demande d'enquête par audition de témoins. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance et déclare irrecevable la demande d'intervention formée par un tiers.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur soulevait l'irrégularité du congé faute de notification préalable de la cession de l'immeuble, tandis que le bailleur critiquait la régularité de l'expertise et le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut information du preneur sur le transfert de propriété.

Après avoir validé la régularité formelle du rapport d'expertise, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'elle dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les composantes de l'indemnité d'éviction. Elle procède dès lors à une nouvelle liquidation du préjudice et réforme le jugement entrepris sur le seul quantum de l'indemnité allouée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit de l'adjudicataire d'un immeuble de faire vendre les biens mobiliers garnissant un fonds de commerce exploité dans les lieux, lorsque ce fonds fait l'objet d'une procédure de vente judiciaire distincte. Le tribunal de commerce avait autorisé la vente de ces biens.

La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l'appelant, retenant que la qualité s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance et non au regard de la cession ultérieure du fonds. Sur le fond, la cour juge que la procédure de vente de l'immeuble est entièrement distincte de celle du fonds de commerce.

Elle en déduit que l'acquisition des murs est insuffisante pour conférer à l'adjudicataire le droit de provoquer la vente des éléments mobiliers du fonds, lesquels constituent des composantes matérielles de ce dernier et ne sauraient être appréhendés séparément sans porter atteinte aux droits de son propriétaire. Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, rejette la demande.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'une cession de véhicules financés par crédit-bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du contrat non publié à un tiers acquéreur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du crédit-bailleur en retenant la simulation de l'acte au motif que le gérant du crédit-preneur cédant était également associé de la société cessionnaire.

L'appelant soulevait l'inopposabilité du contrat faute de publication et l'antériorité de la cession à l'entrée du gérant commun dans son capital. La cour d'appel de commerce accueille l'argumentation de l'appelant.

Elle retient que la cession des véhicules est intervenue à une date antérieure à l'entrée du gérant du cédant au capital du cessionnaire, ce qui exclut toute présomption de connaissance par l'acquéreur de l'existence du contrat de crédit-bail. La cour souligne que le défaut de publication dudit contrat par le crédit-bailleur, en violation de l'article 436 du code de commerce, le rend inopposable au tiers acquéreur.

Elle écarte également la portée d'une condamnation pénale du gérant du cédant, dès lors que le cessionnaire n'était pas partie à cette procédure et a bénéficié d'une relaxe dans une instance distincte. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la cession et, statuant à nouveau, rejette la demande du crédit-bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure délivrée par les héritiers du bailleur initial. L'appelant contestait la compétence du tribunal au profit d'une clause d'arbitrage et soulevait la nullité de la mise en demeure, faute de notification préalable du transfert de propriété et pour non-respect des formes légales.

La cour écarte le moyen tiré de la clause d'arbitrage, jugeant sa portée limitée aux seuls litiges relatifs à la garantie locative. Elle retient également que la mise en demeure, en mentionnant la qualité d'héritiers des nouveaux bailleurs, valait notification suffisante du transfert de propriété.

En revanche, la cour relève que la mise en demeure, si elle réclamait le paiement des arriérés, n'exprimait pas la volonté expresse et non équivoque des bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire et de solliciter l'expulsion du preneur en cas de persistance du défaut de paiement. Faute pour cet acte de contenir une telle mention, la demande en expulsion est jugée non fondée.

Le jugement est par conséquent infirmé sur ce chef et la demande d'expulsion rejetée, mais confirmé pour le surplus, notamment quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant une société au paiement de factures, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve en cas de contestation de la validité desdites factures. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement, écartant la demande d'inscription de faux de la société débitrice. L'appelant soutenait que les factures n'étaient pas probantes faute d'acceptation formelle et arguait de leur fausseté, tant du cachet que de la signature. La cour écarte la procédure de faux, jugée non pertinente, et ordonne une expertise comptable pour vérifier la réalité de l'opération dans les écritures des parties. Elle retient que l'expertise a établi la réalité de la cession du matériel, confirmée par le transfert de propriété des véhicules et l'enregistrement de la créance dans la comptabilité régulière du créancier. La cour rappelle que dès lors que l'existence de l'obligation est prouvée, il incombe au débiteur qui reconnaît la réception du matériel mais prétend s'en être libéré de rapporter la preuve du paiement. Faute pour l'appelant de produire le moindre justificatif d'un tel paiement, malgré les conclusions de l'expert, la créance est tenue pour certaine. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité du bailleur initial à réclamer les loyers échus postérieurement à la cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur cédant. L'appelant, preneur à bail, soutenait que la vente l'avait déchargé de son obligation envers son cocontractant originaire, le droit de percevoir les loyers étant transféré au nouvel acquéreur. La cour écarte ce moyen en retenant que la cession de l'immeuble est sans effet sur la relation contractuelle tant que le transfert du droit au bail n'a pas été notifié au preneur. Elle rappelle que, faute d'une telle notification conforme aux dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, le preneur reste tenu de ses obligations, dont le paiement des loyers, envers le bailleur initial. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du nouvel acquéreur en appel, cette procédure étant réservée à la première instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur de la cession de l'immeuble loué et sur la validité des paiements de loyers effectués à l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant soutenait que ses paiements à l'ancien propriétaire étaient libératoires, faute d'avoir été valablement informé du changement de bailleur, et contestait la régularité formelle de la mise en demeure. La cour retient que le nouveau propriétaire, ayant notifié au preneur le transfert de propriété, l'a valablement mis en demeure de lui régler directement les loyers. Dès lors, la cour juge que les paiements que le preneur a persisté à effectuer entre les mains de l'ancien bailleur postérieurement à cette notification sont inopposables au nouveau créancier et ne sauraient le libérer de son obligation. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des vices de forme de l'acte introductif d'instance et de la mise en demeure, retenant l'absence de grief. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif au droit à l'indemnité d'éviction du preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la force majeure invoquée par un bailleur n'ayant pas procédé à la démolition et reconstruction du local. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant soulevait principalement l'existence d'un cas de force majeure, tiré de l'affectation du terrain à un équipement public par un nouveau plan d'aménagement, et contestait subsidiairement la nature commerciale du bail au motif que le contrat désignait les lieux comme un simple hangar. La cour écarte le moyen tiré de la force majeure en retenant que la seule publication d'un plan d'aménagement, même s'il déclare une zone d'utilité publique, ne constitue pas un acte de puissance publique emportant dépossession. Elle précise que faute pour le bailleur de produire un acte de cessibilité ou tout autre acte officiel engageant une procédure d'expropriation, l'empêchement n'est pas caractérisé. La cour rejette également l'argument relatif à la qualification des lieux, relevant que les clauses du contrat autorisaient une activité commerciale et que le bailleur avait lui-même agi sur le fondement du droit des baux commerciaux pour obtenir l'éviction. Sur le montant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation en écartant les postes de préjudice non directement liés à la perte du fonds de commerce. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité allouée.

La cour d'appel de commerce retient que le transfert de propriété d'un bien immobilier par voie d'expropriation, une fois inscrit au registre foncier, prive le bailleur initial de sa qualité à agir en recouvrement des loyers postérieurs à cette inscription, quand bien même la décision d'expropriation n'aurait pas encore été matériellement exécutée. Le tribunal de commerce avait en conséquence rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion. L'appelant soutenait que, faute d'exécution de la décision de prise de possession et de versement de l'indemnité, le contrat de bail demeurait en vigueur et que le preneur, toujours en possession des lieux, restait redevable des loyers. Pour écarter ce moyen, la cour énonce que la seule inscription du transfert de propriété au profit de l'État sur le titre foncier suffit à opérer le transfert de tous les droits attachés à la propriété. Dès lors, le bailleur initial perd sa qualité de créancier des loyers nés postérieurement à cette inscription, son unique droit résiduel consistant en la perception de l'indemnité d'expropriation. La cour écarte également l'argument tiré de l'existence de décisions judiciaires antérieures en rappelant que celles-ci sont dépourvues de force obligatoire et ne sauraient lier le juge du fond. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité de la signification du commandement de payer préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs. Par voie d'appel incident, le preneur contestait la régularité de la signification du commandement, au motif que la personne mentionnée sur le procès-verbal comme ayant refusé l'acte était inconnue de ses services et non identifiée. La cour retient que pour qu'un refus de réception vaille signification, il doit émaner d'une personne dont l'identité complète et la qualité pour recevoir l'acte au nom de la société sont établies sans équivoque par l'agent instrumentaire, conformément à l'article 39 du code de procédure civile. Or, la cour relève que le procès-verbal est entaché d'une contradiction dirimante, l'agent ayant mentionné un prénom tout en précisant que l'intéressée avait refusé de décliner son identité, ce qui rend la constatation du refus inopérante. Faute de signification régulière du commandement de payer, la clause résolutoire n'a pu être valablement mise en œuvre. La cour infirme par conséquent le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion, et statuant à nouveau, rejette cette demande tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une tierce opposition formée par un propriétaire indivis contre un arrêt ayant ordonné l'expulsion d'un preneur commercial pour cause d'immeuble menaçant ruine. Le tiers opposant, copropriétaire de l'immeuble en cours d'immatriculation, soutenait que l'arrêt portait atteinte à ses droits en ce que le bailleur, dont les titres de propriété n'étaient pas inscrits au titre foncier, était dépourvu de qualité pour agir en expulsion. Pour déclarer la tierce opposition irrecevable, la cour retient que le tiers opposant, bien que propriétaire indivis de l'immeuble, est étranger à la relation locative unissant le bailleur et le preneur. La cour rappelle que, au visa de l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, les conventions n'obligent que ceux qui y ont été parties. Dès lors, le tiers opposant n'a ni qualité ni intérêt à contester un arrêt qui, statuant sur l'exécution d'un contrat de bail, ne produit d'effets qu'entre les parties contractantes et ne saurait porter atteinte à ses droits de copropriétaire. En conséquence, la cour rejette la tierce opposition.

La cour d'appel de commerce examine l'opposabilité, par un sous-locataire à l'acquéreur de l'immeuble loué, du pacte de préférence stipulé au seul bénéfice du preneur principal. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'exécution forcée de la vente irrecevable. L'appelant soutenait être le cessionnaire des droits du preneur initial et que le pacte, en tant qu'accessoire du bail, s'imposait au nouveau propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'appelant n'est pas cessionnaire du bail mais simple sous-locataire. Dès lors, il est considéré comme un tiers au contrat de bail principal. La cour rappelle qu'en l'absence de lien contractuel direct, et hors les cas limitativement prévus par la loi, le sous-locataire ne peut se prévaloir des clauses du bail principal à l'encontre du bailleur originaire ou de ses ayants cause. Le principe de l'effet relatif des contrats, consacré par l'article 229 du dahir formant code des obligations et des contrats, fait donc obstacle à sa demande. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

L'arrêt statue sur l'opposabilité au nouveau propriétaire d'un pacte de préférence stipulé dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du locataire tendant à la réalisation forcée de la vente à son profit. L'appelant, cessionnaire du bail, soutenait que le pacte de préférence, en tant qu'accessoire du contrat de location, s'imposait à l'acquéreur de l'immeuble qui avait connaissance de l'existence du bail. La cour d'appel de commerce qualifie la clause de promesse unilatérale de vente, ou pacte de préférence, engageant uniquement le bailleur initial qui l'a consentie. Elle retient qu'une telle obligation n'est transmissible à l'acquéreur de l'immeuble qu'à la double condition que ce dernier l'ait expressément reprise à son compte dans l'acte d'acquisition et que, s'agissant d'un droit portant sur un immeuble immatriculé, le pacte ait été publié au titre foncier pour être opposable aux tiers. En l'absence de reprise expresse de l'engagement et de publication, le locataire ne peut exiger la réalisation de la vente à son profit ni obtenir la nullité de la vente consentie au tiers. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouvel acquéreur du bien. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur, l'opposabilité de la cession de la créance de loyers antérieurs à la vente, ainsi que l'application de la loi nouvelle au litige. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir après avoir constaté, au vu des titres produits, que l'intimé avait acquis la totalité de l'immeuble auprès de l'ensemble des coindivisaires. Elle retient que la loi nouvelle est applicable dès lors que l'injonction de payer a été délivrée après son entrée en vigueur. La cour rappelle que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement justifiant l'expulsion sans indemnité d'éviction, et que cette action n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le nouveau propriétaire. Elle juge en outre que la créance de liquidation d'une astreinte prononcée contre l'ancien propriétaire n'est pas opposable à l'acquéreur et ne peut faire l'objet d'une compensation avec les loyers dus. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en restitution d'un acompte versé pour l'acquisition d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction du non-respect du formalisme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour l'acquéreur de produire l'acte de vente. L'appelant soutenait que son action, de nature restitutoire et non exécutoire, n'était pas subordonnée à la production du contrat et n'était pas prescrite. La cour requalifie la convention en vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et rappelle qu'au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, un tel acte doit être établi en la forme authentique ou par acte à date certaine, à peine de nullité. Constatant que la vente a été conclue par un simple reçu, elle en prononce la nullité. En application de l'article 306 du même code, elle retient que cette nullité emporte la restitution des sommes versées mais fait obstacle à toute demande indemnitaire, le contrat nul ne produisant aucun effet. Le moyen tiré de la prescription est également écarté, celle-ci ayant été interrompue par une mise en demeure. En conséquence, la cour infirme le jugement et, statuant à nouveau, condamne la venderesse à restituer l'acompte perçu tout en rejetant le surplus des demandes.

En matière de bail commercial, la notification du transfert de propriété du local loué au locataire peut valablement être effectuée conjointement à la mise en demeure de payer les loyers visant à faire jouer la clause résolutoire. L’article 195 du Dahir sur les Obligations et Contrats n’imposant aucun formalisme particulier pour la notification de la cession de créance, l’envoi par le nouveau bailleur d’un avis intitulé « notification de transfert de propriété et mise en demeure de payer » accompagné du certificat de propriété constitue une information suffisante. Le locataire n’a pas qualité pour discuter la cause du transfert de propriété dès lors que celui-ci est établi.

De même, la validité d’une mise en demeure fondée sur l’article 33 de la loi n°49-16, relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, n’est pas affectée par la réclamation de sommes accessoires contestées, telles qu’une augmentation conventionnelle du loyer ou des taxes locatives. La condition essentielle à la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure le défaut de paiement d’une somme au moins égale à trois mois de loyer. L’inclusion de montants supplémentaires dans la mise en demeure ne la vicie pas, dès lors que l’obligation principale relative au paiement du loyer de base n’a pas été satisfaite par le locataire dans le délai imparti.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du bailleur et mentionnant son adresse professionnelle est régulière, cette dernière valant élection de domicile pour ses mandants conformément à l’article 33 du Code de procédure civile. En conséquence, la cour d’appel confirme l’ordonnance d’expulsion rendue en première instance.

La responsabilité du fait de la ruine d’un bâtiment, édictée par l’article 89 du Dahir des obligations et contrats, pèse exclusivement sur la personne ayant la qualité de propriétaire au moment du sinistre. Elle ne saurait être étendue au vendeur-constructeur qui a déjà transféré la propriété du bien.

Commet donc une erreur d’application de la loi la cour d’appel qui retient la responsabilité de l’ancien propriétaire sur ce fondement spécifique.

La Cour de cassation précise qu’il incombait aux juges du fond d’examiner la cause du dommage sous l’angle d’une éventuelle faute du vendeur, en sa qualité de constructeur, sur le terrain de la responsabilité délictuelle de droit commun prévue à l’article 78 du même dahir.

La demeure du locataire, condition de l’éviction pour défaut de paiement, ne peut être retenue pour des loyers dus au bailleur initial lorsque la cession de cette créance au nouveau propriétaire n’a pas été notifiée au débiteur.

La Cour suprême casse en conséquence l’arrêt d’appel qui avait validé l’éviction en retenant que le locataire aurait dû payer l’intégralité des sommes réclamées par le nouveau bailleur, y compris celles antérieures à son acquisition.

En jugeant ainsi sans vérifier si la notification de la cession de créance, requise par l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats et seule à même de rendre le locataire débiteur du nouveau propriétaire, avait été effectuée, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

Ayant constaté qu'une promesse de vente subordonnait l'acquisition du bien à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire et fixait une date butoir pour la signature de l'acte authentique, une cour d'appel en déduit à bon droit que la non-réalisation de la condition à l'expiration de ce délai entraîne la caducité de la promesse. En conséquence, le promettant est libéré de son engagement sans être tenu d'adresser une mise en demeure au bénéficiaire, conformément aux dispositions de l'article 255 du Dahir des obligations et des contrats.

Ayant rappelé qu’il résulte de l’article 369 du code de procédure civile que la cassation avec renvoi replace l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision annulée, et que la cour de renvoi statue à nouveau en fait et en droit sans être liée par sa précédente décision, c’est à bon droit que la cour d’appel rejette la tierce opposition formée par l’occupant d’un logement de fonction. Par ailleurs, une cour d’appel retient exactement, d’une part, que l’instance en tierce opposition n’est pas au nombre des causes communicables au ministère public en application de l’article 9 du même code lorsque l’État n’y est pas partie, et d’autre part, que le tiers opposant, titulaire d’un simple droit d’occupation, n’a pas qualité pour contester le droit de propriété judiciairement reconnu au bénéficiaire d’un décret autorisant la cession.