وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به المستأنفون ورثة علي (ر.) بواسطة دفاعهم بتاريخ 21/01/2020 يستأنفون بمقتضاه الحكم القطعي الصادر بتاريخ 22/10/2019 تحت رقم 9738 في الملف عدد 7512/8219/2019 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء والقاضي برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

وحيث انه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يفيد تبليغ الحكم المستأنف للطاعنين

وحيث ان الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانونا الامر الذي يتعين معه التصريح بقبوله شكلا

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنفين تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 02/07/2019 عرضوا من خلاله أنه بمقتضى عقدين كتابيين أكروا لشركة (ب. م.) في شخص ممثلها القانوني سعيد (ف.) المحلين التجاريين الكائنين بدوار [العنوان] عين حرودة عمالة المحمدية : الأول بمقتضى العقد المؤرخ في 17/12/1996 بمشاهرة قدرها 5000 درهم ،

والثاني بمقتضى العقد المؤرخ في 08/12/1997 بمشاهرة قدرها 3000 درهم و أن المدعى عليها تقاعست عن أداء واجبات كراء المحلين منذ 01/11/2016 وإلى غاية 01/11/2018 فيكون مجموع ما تخلد بذمتها :

00, 000. 125 درهم وبالنسبة للمحل الثاني 75.000,00 درهم اي ما مجموعه 00, 000. 200 درهم و أن المدعى عليها رغم فوات أجل 15 يوما الممنوح لها بمقتضى الإشعارين اللذين توصلت بهما بتاريخ : 22/03/2019

و بتاريخ 30/01/2019 ، بقيت متمادية في تماطلها التعسفي ، الشيء الذي اضطر معه العارضون إلى تقديم هذا المقال قصد الأداء والمصادقة على الإشعار بالإفراغ طبقا لمقتضيات المادة 26 من القانون رقم 12/67 و التمس التصريح و الحكم على المدعى عليها شركة (ب. م.) في شخص ممثلها القانوني سعيد (ف.) بأدائها للعارضين مبلغ مائتي ألف درهم (00, 000. 200 درهم ) الذي يمثل واجبات كراء المحلين التجاريين عن المدة من 01/11/2016 إلى غاية 01/11/2018 حسب سومة شهرية قدرها 5000 درهم بالنسبة للمحل الأول و3000درهم درهم بالنسبة للمحل الثاني و الحكم بشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر و التصريح والحكم بالمصادقة على الإشعار بالإفراغ الذي توصلت به المدعى عليها شركة (ب. م.) بتاريخ: 22/03/2019 وذلك بإفراغها من المحلين التجاريين الكائنين بدوار [العنوان] عين حرودة المحمدية هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية محددة في مبلغ 500 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ . وأدلى ب : رسم إراثة-طلب تبليغ إنذار-محضر تبليغ-شهادة تسليم –طلب تبيلغ إنذار –محضر تبليغ-شهادة تسليم-نسختي طبق الاصل من عقدي كراء .

وبناء على جواب المدعى عليها بواسطة نائبها جاء فيه أن صفة المدعين في التقاضي منعدمة في النازلة الحالية نظرا لأن العقار الذي تتواجد به المحلات التجارية المطالب بافراغها قد تم نزع ملكيتها من طرف الدولة بتاريخ 09/09/2013 و لم يعد ملك المدعين منذ ذلك التاريخ و العارضة تدلي بنسخة شهادة الإيداع الصادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية بالمحمدية و التي يشهد من خلالها بان الملك المسمى الإدی ذي الرسم العقاري عدد41297/ c وهو العقار المتواجد به الملحيين التجاريین موضوع الدعوى ، قد تم نزع ملكيته من طرف الدولة المغربية و تم تسجيل الحكم القاضي بنقل الملكية بتاريخ 09/09/2013 و أن ا لمادة 21 من القانون رقم 16-49 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي تنص على :" إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيها أصل تجاري لأجل المنفعة العامة ، تطبق مقتضيات القانون رقم 81-7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة او بالاحتلال المؤقت الصدر بتنفيذ الظهير الشريف رقم 254-81-1 بتاريخ 6 ماي 1982" و أن الفصل 37 من قانون نزع الملكية والاحتلال المؤقت ينص على أنه " بالرغم من كل المقتضيات المنافية في التشريع فإن إيداع الحكم بنقل الملكية لدى المحافظ على الأملاك العقارية يترتب عليه ، في تاريخ الإيداع المذكور تخليص العقارات المعنية من جميع الحقوق والتحملات التي قد تكون مثقلة بها و ذلك طبقا للشروط التالية : فيما يخص العقارات المحفظة ، يترتب عليه بحكم القانون نقل الملكية لفائدة السلطة النازعة للملكية و يشطب تلقائيا على جميع التقييدات الموضوعة لفائدة الغير كيفما كان نوعها وتحول حقوق المستفيدين إلى حقوق في التعويض ، و أن قانون نزع الملكية والاستغلال المؤقت واضح و ينص على تحويل جميع حقوق المدعين كملاك و كمكري إلى تعويضات تكون الجهة النازعة للملكية هي الملزمة بأدائها، و هو ما أقرته محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في قرار صادر عنها بتاريخ 19/12/2018 عدد 6185 في الملف 3830/8206/2018 و في نازلة مماثلة و تخص عقار بنفس المنطقة و هي منطقة زناتة المشمولة حاليا بنزع الملكية ، و أن تعليل المحكمة من خلال قرارها أكد أن صفة المدعي كمكري تنعدم من تاريخ نقل الملكية المثبت بشهادة الإيداع وان جميع حقوقه تتحول إلى تعويضات وأن العقار الحالي تم نقل ملكيته منذ تاريخ 09/09/2013 و بالتالي انعدمت صفة المدعين في التقاضي منذ ذلك التاريخ والتمس اساسا: القول بانعدام صفة المدعين في التقاضي والحكم تبعا لذلك بعدم قبول الطلب . وأدلى ب : نسخة شهادة الإيداع- نسخة من قرار استئنافي .

وبناء على تعقيب المدعين بواسطة نائبهم جاء فيه أن المدعى عليها أثارت بأن العارضين أصبحوا غير ذي صفة بعد نزع ملكية المحل متجاهلة أن عقد الكراء لازال قائما ساري المفعول لكون مقرر نزع الملكية لا يعطل شروط عقد الكراء مادام أنه لم يتم تنفيذه بدليل أن المدعى عليها لازالت تمارس نشاطها بالمحل ، كما أن العارضين لازالوا لم يتوصلوا بالتعويض عن نزع ملكية العقار تمشيا مع مقتضيات الفصل 651 من ق.ل.ع والذي ينص وبالحرف " إذا انتزعت العين المكراة من المكتري بفعل السلطة أو من أجل المصلحة العامة ، ساغ له أن يطلب فسخ العقد ولا يلتزم بدفع الكراء، إلا بقدر انتفاعه ، إلا أنه إذا لم يقع فعل السلطة أو نزع الملكية إلا على جزء من العين ، فإنه لا يكون للمكتري إلا الحق في إنقاص الكراء ويجوز له أن يطلب الفسخ إذا أصبحت العين ، بسبب النقص الذي اعتراها ، غير صالحة للاستعمال فيما أعدت له أو إذا نقص الانتفاع بالجزء الباقي منها إلى حد كبير "، وهذا ما قضت به المحكمة في عدة أحكام وقرارات صادرة في نوازل مماثلة كالحكم الصادر بتاريخ 19. 12. 2017 ضمن ملف عدد9557/ 2017 والذي قضى في سياق تعليله " ... ان قرار نزع الملكية لمجموعة من المالكين ومن ضمنهم المدعي ويهم مجموعة من الشركات كمستفيدين من التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة ، وبالتالي وفي غياب ما يفيد تنفيذ القرار الاستئنافي المذكور تبقى صفة الطرف المدعي كمكتر قائمة و ان المدعى عليهما بصفتهما مكتريان ملزمان بأداء الوجیبة الكرائية للمحل التجاري المسلم لهما على سبيل الكراء تنفيذا للالتزام الواقع على عاتقهما مقابل انتفاعهما من العين المكراة وفقا لمقتضيات الفصل 663 من ق.ل.ع " ، وبذلك فإن ما أثارته المدعى عليها غير مرتكز على أساس واقعي وقانوني سليم ، ويكفي الرجوع للقرار عدد 4728 الصادر في نازلة مماثلة ضمن ملف عدد 18 / 8206 / 2219بتاريخ 24. 10. 2018 لفائدة العارضة نجاة (ر.) ( طيه نسخة من القرار ) ويجدر تذكير المستأنف عليها بأن صفة العارضين قائمة بمقتضى العلاقة الكرائية التي تكون معها المكتري ملزم بتنفيذ شروط العقد وهي بالأساس أداء الوجيبة الكرائية لكون مقرر نزع الملكية لا يعطل شروط عقد الكراء مادام أنه لم يتم تنفيذ قرار نزع الملكية ، وهذا ما قضت به المحكمة بمقتضى الحكم الصادر بتاريخ 29 . 04. 2019 ضمن ملف عدد 2769/8206/19 والذي ورد في سياق تعليله " أن المحل موضوع عقد الكراء انتقلت ملكيته إلى الدولة المغربية في إطار مسطرة نزع الملكية ، لكن حيث يتعين الرد عن هذا الدفع لأن الأمر يتعلق بعلاقة كرائية بين الطرفين يؤطرها عقد الكراء المشار إليه " وبذلك يتبين أن الدفع بانعدام الصفة في الادعاء هو دفع غير ذي موضوع ، وأن صفتها مستمرة رغم نزع الملكية بمقتضى عقد الكراء الذي تستمر شروطه بطلب الوجيبة الكرائية ، مما يتعين معه والحالة الحكم وفق الطلب و التمس التصريح والحكم وفق المقال الافتتاحي. وأدلى صورة قرار استئنافي .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته المستأنفة اصليا و جاء في أسباب استئنافها :

بخصوص خرق حقوق الدفاع بإغفال وعدم مناقشة الوثائق والاحكام الصادرة في نوازل مماثلة: ذلك ان الحكم قضى برفض الطلب بعلة ان المحل موضوع الكراء تم نزع ملكيته , وهو تعليل مخالف للمقتضيات القانونية التي تنص على ان مقرر نزع الملكية لا يعطل بنود عقد الكراء , وهي بالأساس أداء الوجيبة الكرائية ما دام ان مقرر نزع الملكية لم ينفذ ولم يؤد التعويض عن نزع الملكية الممنوح للمكرية, وذلك وفقا لمقتضيات الفصل 651 من قلع . وهذا ما قضت به المحكمة في عدة احكام في نوازل مماثلة كالحكم الصادر بتاريخ 29/12/2017 ملف عدد 9557/2017 , والحكمين موضوع الملفين عدد 2219/8206/2018 وعدد 2769/8206/2019 , وان هذه الاحكام تم الادلاء بها وبعضها صدر لبعض العارضين الذين يملكون محلات مجاورة للمحل الذي تشغله المستأنف عليها والتي نزعت ملكيتها وقضت المحكمة بالاداء والافراغ ابتدائيا واستئنافيا. الا ان الحكم المطعون فيه لم يناقش هذه القرارات الصادرة في نفس الموضوع , الشيء الذي بشكل خرقا لحقوق الدفاع .

وبخصوص فساد التعليل الموازي لانعدامه : وذلك عند اعتبار العارضين لا صفة لهم في الادعاء بمقتضى مقرر نزع الملكية في حين ان المقرر المذكور لا يعطل شروط عقد الكراء الذي يبقى ساريا الى حين تنفيذ المقرر. وقد اثار العارضون ضمن مذكرتهم بأن عقد الكراء لازال ساري المفعول لكون مقرر نزع الملكية لا يعطل شروط عقد الكراء ما دام انه لم يتم تنفيذه بدليل ان المستأنف عليها لازالت تمارس نشاطها بالمحل , كما ان العارضين لازالوا لم يتوصلوا بالتعويض عن نزع الملكية .

كما ان مقرر نزع الملكية لا اثر له على هقد الكراء الذي يبقى ساري المفعول ما دام انه لم ينفذ بأداء التعويض المترتب عن نزع الملكية , وهو ما قضى به الحكم الصادر بتاريخ 02/05/2018 ملف عدد 448/18

ملتمسا قبول الاستئناف وإلغاء الحكم المطعون فيه وبعد التصدي الحكم على المدعى عليها شركة (ب. م.) بأداء مبلغ 200.000 درهم واجبات الكراء عن المحلين عن المدة من 01/11/2016 الى غاية 01/11/2018 حسب سومة قدرها 5000 درهم بالنسبة للأول و 3000 درهم بالنسبة للمحل الثاني

مدليا بنسخة من الحكم المطعون فيه

وبناء على جواب نائب المستأنف عليها والذي جاء فيه ان صفة المستأنفين في التقاضي أصبحت منعدمة , طبقا للمادة 21 من القانون رقم 16/49 التي تحيل على القانون رقم 81/7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة , وان الفصل 37 من القانون رقم 81.7 ينص على ما يلي: " بالرغم من كل المقتضيات المنافية في التشريع فإن إيداع الحكم بنقل الملكية لدى المحافظ على الأملاك العقارية يترتب عليه , في تاريخ الإيداع المذكور . تخليص العقارات المعنية من جميع الحقوق والتحملات التي قد تكون مثقلة بها وذلك طبقا للشروط التالية:

1/ فيما يخص العقارات المحفظة , يترتب عليه بحكم القانون نقل الملكية لفائدة السلطة النازعة للملكية ويشطب تلقائيا على جميع التقييدات الموضوعة لفائدة الغير .كيفما كان نوعها وتحول حقوق المستفيدين الى حقوق في التعويض.

وقد سبق للعارضة ان ادلت خلال المرحلة الابتدائية بأصل شهادة الإيداع والتي تشهد ان الملك موضوع الدعوى هو في اسم الدولة المغربية مند تاريخ 09/09/2013 . وان الفصل 37 من القانون رقم81.7 صريح ولا يمكن التدرع بالفصل 651 من قلع , وان تاريخ صدور قانون الكراء رقم 16/49 الذي يحيل على القانون الخاص بنزع الملكية لاحق على صدور قانون الالتزامات والعقود .هذا فضلا عن كون شهادة الإيداع المدلى بها لم تكن محط اية منازعة جدية من طرف المستأنفين وهي شهادة رسمية لا يطعن فيها الا بالزور. وهي تفيد ان العقار اصبح في ملكية الدولة المغربية مند 09/09/2013 . وبالتالي فإن حقوق جميع الأطراف تتحول الى تعويض بما فيها الحق في الكراء طبقا للفصل 37 المشار اليه اعلاه. اما ما يدعيه المستأنفون من كون نزع الملكية لا اثر له على عقد الكراء بحجة انهم لم يتوصلوا بأي تعويض من الدولة فهذا دفع مخالف للقانون ولنص الفصل 37 الذي حدد شرط انتفاء الصفة وتحول الحقوق الى تعويضات ابتداء من تاريخ إيداع حكم نقل الملكية بعيدا عن اية مناقشة بخصوص التعويضات الممنوحة, وقد سبق للعارضة ان ادلت بقرار صادر عن نفس المحكمة ومعلل بنفس التعليل بخصوص نفس الموضوع. وتدلي العارضة بقرار ثاني صادر عن نفس المحكمة ويخص نفس احد الأطراف المستأنفين وهي الميلودية (ج.) وبخصوص نفس موضوع الدعوى الحالية. وقد علل القرار عدد 4840 بتاريخ 23/10/2019 منطوقه بأن نقل ملكية العقار لفائدة الدولة المغربية والمثبت بواسطة شهادة الإيداع المودعة بالمحافظة على الأملاك العقارية يجعل طلب الأداء والافراغ المرفوع من طرف المنزوعة ملكيتهم طلب صادر عن غير ذي صفة في التقاضي

ملتمسا عدم قبول الطلب شكلا وموضوعا برفضه وإبقاء الصائر على رافعيه.

مدليا بنسخة من قرار استئنافي.

وبناء على المذكرة التوضيحية المرفقة بقرار استئنافي والمدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة دفاعها , والتي جاء فيها ان العارضة وتأكيدا لدفوعاتها السابقة , تدلي بقرار استئنافي صادر عن نفس الهيئة في نزاع مشابه.

وبناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم والتي جاء فيه ان المستأنف عليها لم تناقش الاحكام والقرارات الصادرة في نزاعات مماثلة وكذلك مقتضيات الفصل 651 من قلع . وان المكتري يبقى ملزم بأداء واجبات الكراء طالما لم يؤد التعويض المحكوم به

وان تواجد المستأنف عليه بالمحل يشكل عرقلة لحصول العارضين على التعويض عن نزع الملكية وفي نفس الوقت تستغل المحل بدون واجبات الكراء الشيء الذي اضر بالعارضين , وتفاديا لهذا الضرر فإن المشرع اقر مقتضيات المادة 651 من قلع و 21 و 22 من القانون رقم 16/49 ومقتضيات الفصل 27 من القانون رقم 81/7 . ملتمسا الحكم وفق المقال الاستئنافي.

وبناء على ادلاء نائب المستأنفين بنسخة من حكمين

وبناء على جواب نائب المستأنف عليها والذي جاء فيه ان الحكمين المدلى بهما لا علاقة لهما بما سبق اثارته من دفوعات خلال الملف الحالي, كما ان الحكم رقم 12899 الصادر بتاريخ 18/12/2017 ملف عدد 9559/8206/2017 لا علاقة له بالدفوعات المثارة خلال الدعوى الحالية. وان الحكم يشير في وقائعه الى ان المستأنف عليهم تخلفوا رغم استكمال اجل الرفض وبالتالي لم يقدما أي جواب, وان المحكمة لا تجيب الا على الدفوع المثارة من قبل الأطراف , وبما ان المدعى عليه لم يجب على المقال الافتتاحي فالمحكمة لا يمكنها الجواب على دفوع لم تثر امامها.

اما بالنسبة للحكم رقم 4288 بتاريخ 05/02/2018 ملف 448/8206/2018 , فحسب تعليل المحكمة , فإن وضعية العقار غير ثابتة في الملف وخاصة امام وجود قرار صادر عن محكمة الاستئناف وقرار نقض, وان الملف الحالي ليس بينه وبين الاحكام المدلى بها أي تشابه في الدفوعات. وان العارضة قدمت دفوعات مبنية على نصوص قانونية وعززتها بقرارات استئنافية , في حين ان الاحكام المدلى بها تبقى احكام ابتدائية غير نهائية.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 22/07/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 29/07/2020

محكمة الاستئناف

حيث بسط الطاعنون اوجه استئنافهم المعروضة أعلاه.

انه فيما يخص تمسك المستأنفين بخرق حقوق الدفاع لعدم مناقشة الاحكام الصادرة في نوازل مماثلة , فإنه دفع مردود على اعتبار ان الاحكام المدلى بها لا تلزم قانونا المحكمة مصدرة الحكم, خاصة وان الطرف المستأنف لم يدل بما يفيد صيروتها نهائية كما لم يدل بمآلها اذا كانت موضوع طعن بالاستئناف , اما بخصوص القرار الاستئنافي رقم 4728 بتاريخ 24/10/2018 ملف رقم 2219/8206/2018 فبالاطلاع عليه يتضح انه تضمن في حيثياته ان واجبات الكراء المطلوبة تعود الى فترة ما قبل انتقال الملكية للغير , والحال ان واجبات الكراء المطلوبة حاليا تتعلق بفترة لاحقة للحكم القاضي بنزع الملكية ولتقييد الدولة المغربية كمالكة للعقار, هذا فضلا عن كون القرار تضمن ان المحكمة انذرت المستأنف بالادلاء بنسخة الحكم القاضي بنقل الملكية وشهادة المحافظة العقارية للتأكد من تاريخ الايداع الا ان الانذار بقي بدون جدوى , في حين انه في النازلة الحالية فقد تم الادلاء بشهادة ايداع حكم ابتدائي مؤرخ في 21/01/2013 بنقل الملكية الى الدولة المغربية كما تم الادلاء بشهادة ملكية تفيد ان العقار اصبح في ملكية الدولة المغربية , وهي الوثائق غير المنازع فيها من طرف المستأنفين , اما الاحتجاج بمقتضيات الفصل 651 من ق إ ع , فلا محل له على اعتبار ان الحالات التي يتضمنها لا تنطبق على النازلة الحالية لكون نزع الملكية انصبت على العقار برمته .

وحيث انه بالاطلاع على شهادة ملكية العقار موضوع الكراء يتضح ان مالكة العقار هي الدولة المغربية, وطالما ان العقار تم نزع ملكيته لفائدة الدولة المغربية وتم تقييد ذلك بالرسم العقاري وبالتالي فالملكية انتقلت اليها ولم يعد للطرف المستأنف اي حق على العقار , وان الحقوق التي يخولها حق الملكية انتهت بنقل الملكية الى الغير ولم يبق للمستأنفين الا الحق في التعويض المحكوم به والذي عليهم التقيد بالمساطر المحددة قانونا للحصول عليه, وان التمسك بعدم استخلاصه لا يخول المطالبة بواجبات كراء العقار الذي لم يعد مملوكا لهم.

وحيث ان صفة المكري التي تخول المطالبة بواجبات الكراء لم تعد قائمة طالما ان واجبات الكراء المطلوبة تخص مدة لاحقة لتقييد ملكية العقار باسم الدولة المغربية

وحيث انه فيما يخص تمسك المستأنفين بكون الحكم القاضي بنزع الملكية لم ينفذ , فإن العبرة بما هو مقيد في الرسم العقاري وطالما ان مالك العقار هي الدولة المغربية فإن المستأنفين لم تعد لهم علاقة بالعقار وان تنفيذ الحكم القاضي بنزع الملكية انما يعود للدولة المغربية وهي التي تقرر متى تنفذه ,

وحيث انه واعتبارا لذلك يكون الحكم مصادفا للصواب ويتعين تأييده ورد الاستئناف

وحيث يتعين تحميل المستأنف الصائر

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر