وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدمت الطاعنة بواسطة نائبها بمقال استئنافي، مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 28/06/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 3082 بتاريخ 29-03-2018 في الملف عدد 1077/8213/2018 و القاضي : في الشكل : بقبول الطلب، وفي الموضوع: برفض الطلب و إبقاء صائر الدعوى على رافعها .

في الشكل :

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة لم تبلغ بالحكم المستأنف،وقامت بإستئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا

وفي الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ، و وثائقها كما انبنى عليه الحكم المستانف و المقال الإستئنافي، أن المستأنفة تقدمت بواسطة نائبها ، بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/01/2018 عرضت فيه فيه أنها تكتري من المدعى عليها شركة (ص.) المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء، بسومة شهرية قدرها 1500,00 درهم وأن الرسم العقاري عدد 35401/32 سيقع بيعه بالمزاد العلني لفائدة المدعى عليها الثانية شركة (أ. ب.) في مواجهة المدعى عليها الأولى شركة (ص.)، وأن هذا البيع فتح له ملف تنفيذي عدد 163/2017 بكتابة الضبط بهذه المحكمة ،والذي يتبين من وثائقه أنها لا تشير إلى أن العارضة ،تكتري المحل التجاري المتواجد فوق الرسم العقاري عدد 35401/32 وبالتالي فإن إجراءات التنفيذ لم تحترم مقتضيات الفصول 455 ، 470 و 474 من ق.م.م لكونها لم تشر للأصل التجاري المملوك للعارضة المتواجد وهو من الحقوق المرتبطة بالرسم العقاري الذي سيقع بيعه؛ لذلك تلتمس العارضة الحكم بإلغاء وإبطال إجراءات التنفيذ المباشرة على الرسم العقاري عدد 35401/32 موضوع ملف التنفيذ رقم 163/2017 والحكم باستحقاق العارضة للأصل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء المتواجد بالعقار المذكور أعلاه وبجعل الحكم مشمولا بالنفاذ المعجل وبتحميل المدعى عليهم الصائر. وعزز الطلب ب: نسخة من عقد كراء، نسخة من نموذج 7 وصورة من إنذار.

و أجابت المدعى عليها الثانية شركة (أ. ب.) بواسطة نائبها أن العنوان الذي يشير إليه مستخرج السجل التجاري المؤرخ في 04/12/2017 المدلى به في الملف هو زنقة [العنوان] الصخور السوداء ،في حين أن العقار موضوع البيع الجبري يتواجد بشارع [العنوان] الدار البيضاء، بالإضافة إلى أن العقد المدلى به من طرف المدعية تمت المصادقة عليه بتاريخ 23/03/2017 وهو تاريخ لاحق لإجراءات الحجز التحفظي على العقار، الذي تم تحويله الى حجز تنفيذي، وهو ما يعتبر مخالفا لمقتضيات الفصل 453 من ق.م.م ،مما يعد عقد الكراء المبرم بين المدعى والمدعى عليها الاولى باطلا بقوة القانون. ويتضح أن إبرام هذا العقد تم بسوء نية قصد الإضرار بمصالح العارضة، فضلا عن ذلك فالأمر لا يتعلق بكراء وإنما بمساكنة حسب ما هو ثابت من نسخة السجل التجاري المدلى به في الملف ،مما يجعل المدعية غير ذات صفة ومصلحة في مقاضاة العارضة ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب وبتحميل المدعية الصائر.

و بعد استيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه أعلاه استأنفته الطاعنة للأسباب الآتية:

أسباب الأستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بكون الحكم المستانف خالف الصواب ، لما استنتجت المحكمة من تلقاء نفسها، أن الطاعنة لا تتوفر على الموافقة المسبقة للبنك الراهن، و أن البنك لم يدل و لم يفصح عن موقفه من الموافقة المسبقة من عدمه، و أن الفقرة الثانية من الفصل 1179 من ق ل ع أكدت على أن تصرفات الراهن على الشيء المرهون موقوفة على رضى الدائن. و من جهة أخرى فإن عزوف عون التنفيذ أثناء قيامه بإجراءات التنفيذ ،على عدم الإشارة إلى الأصل التجاري المملوك للطاعنة ،و هو من الحقوق المرتبطة بالرسم العقاري عدد 35401/32 ،من شانه الإضرار بالمشتري الذي سيفاجأ بتواجد عقود كراء على العقار المرهون، و أن إجراءات التنفيذ لم تحترم مقتضيات الفصول 455،470،474 من ق م م ،كما ان الفقرة الثانية من الفصل 475 من ق م م منعت أي تصرف من المنفذ عليه ابتداء من تاريخ تبليغ الحجز، و الحال أن الطاعنة متواجدة بالعقار مند 01-01-2016 ،أي قبل قيام المستأنف عليها بإجراءات الحجز التحفظي المقيد بتاريخ 04-07-2016 ،زد على ذلك أن مسطرة الحجز التنفيذي، تستوجب وصف العقار محل التنفيذ، مع بيان موقعه و مساحته و حدوده، و الأملاك المتعلقة و المجاورة له ،و إن اقتضى الحال الاسم الذي يعرف به ،و البناءات و الأشجار الموجود به و مشمولاته من عقارات بالتبعية، و نصيب المحجوز عليه إن كان العقار مشاعا ،و كذا الحقوق المرتبطة بالعقار و التكاليف التي يتحملها و عقود الكراء المبرمة بشأنه، و كذا حالته تجاه المحافظة العقارية. و أن ملف التنفيذ العقاري يفتقر إلى دفتر التحملات يوضح بيانات المتعلقة بالعقار، و المشار إليه أعلاه .ملتمسة من حيث الشكل قبول الإستئناف و من حيث الموضوع إلغاء الحكم الابتدائي، و بعد التصدي إبطال إجراءات التنفيذ المباشرة على الرسم العقاري عدد 35401/32 موضوع ملف التنفيذ رقم 163/2017 الحكم باستحقاق الطاعن للأصل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء المتواجد بالعقار ذي الرسم العقاري المذكور مع النفاذ المعجل و الصائر و أرفق المقال بنسخة من الحكم .

وحيث أدرجت القضية بجلسة 23-09-2019 تخلف نائب المستأنفة و المستانف عليها الأولى رغم التوصل، و حضر نائب المستأنف عليها الثانية، و أدلى بمذكرة جوابية ورد فيها بكون المدين هو الذي له وحده الحق في الطعن إجراءات الحجز العقاري، التي بوشرت من طرف الدائن على عقاره .و أن المستأنفة ليست بالطرف المدين او من يقوم مقامه، و ليس لها الصفة في سلوك مسطرة الطعن في إجراءات الحجز العقاري .و ان العقد المدلى به من طرف المستأنفة، ليس بعقد كراء لمحل تجاري بقدر ما هو عقد مساكنة ،حسب الثابت من السجل التجاري و هو ذو طبيعة مؤقتة، و هو ما أكدته دورية وزير العدل مؤرخة في 24-02- 2011 كما انه و طبقا لمقتضيات المادة 544-8 فإن ممارسة نشاط التوطين ،يجب على الموطن لديه أن يستوفي مجموعة من الشروط ،من بينها إثبات ملكية المحلات الموضوعة رهن إشارة الموطن أو التوفر على عقد كراء لهذه المحلات، و التي لا تكون موضوع حجز و ان العقد المدلى به لا تتوفر فيه الشروط المتطلبة وفق القانون المذكور و هو ما نصت عليه المادة الرابعة من قانون 89.17 ،و أن العقد المدلى به تم تصحيح إمضائه بتاريخ 23-03-2017 و جاء لاحقا لإجراءات الحجز التحفظي المقيد بتاريخ 04-07-2016 ،على العقار الذي تم تحويله إلى حجز تنفيذي بتاريخ 12-06-2017 موضوع النزاع، و أن ذلك العقد لا يمكن أن يرتب أي أثر و يمنع على المدين القيام بأي تصرف من شانه الإضرار بالعقار موضوع الحجز التنفيذي .و ان الثابت من شهادة الملكية المتعلقة بالعقار أن شركة (أ. ب.)، قد قيدت حجزا تحفظيا لفائدتها بتاريخ 04-07-2016 أي قبل 23-03-2017 تاريخ تصحيح إمضاء عقد الكراء ،و أن ذلك العقد يعد باطلا بقوة القانون و على فرض تكييفه عقد توطين، فإنه لا تتوفر فيه الشروط و يعتبر كأن لم يكن ،و ان الأصل التجاري يعتبر ملكية خاصة ،لا علاقة له بالعقار ،و بالتالي فإن بيع العقار ليس رهينا ببيع الأصل التجاري ،لأن الأخير يشكل وحدة مستقلة و ملكية خاصة لا علاقة لها بالعقار كما أن من أنشا رهنا على عقاره ،لا يحق له أن يجري أي فعل من شانه أن ينقص من قيمة المرهون عملا بالفصل 1179 من ق ل ع ،وهو ما يؤكده العقد الرابط بين البنك الدائن و صاحب العقار المدين، إلا بعد الموافقة المسبقة للبنك الراهن و الذي حماية لمصالحه بادر إلى تقييد الرهن ،و ضمنه منع الراهن من التصرف في العقار المرهون ملتمسة من تأييد الحكم الإبتدائي و تحميل المستأنفة الصائر. ،فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 14/10/2019.

محكمة الاستئناف

حيث إنه خلافا لما نعته الطاعنة ، فالثابت من وثائق الملف ،أن المستانف عليها شركة (أ. ب.) بصفتها طالبة التنفيذ ، قامت بتاريخ 04-07-2016 بتقييد حجز تحفظي على العقار المملوك للمنفذ عليها المسجل بالمحافظة العقارية لعين السبع تحت رقم 35401/32 ضمانا لدينها ،تم تحويله فيما بعد بتاريخ 12-06-2017 إلى حجز تنفيذي . و استدلال الطاعنة بعقد كرائي من أجل الطعن في إجراءات البيع، و كذا استحقاق أصل تجاري لا ينفعها في شيء. ذلك أن عقد الكراء المستدل به لم يتم تصحيح إمضائه إلا بتاريخ 23-03- 2017 ، أي بعد إيقاع الحجز التحفظي ، والحال ان مقتضيات الفصل 453 من ق م م تمنع على المحجوز عليه التصرف في العقار المحجوز تصرفا يضر بدائنيه كإثقاله بعقد كرائي . على غرار ما أكدته محكمة النقض في قرار لها بتاريخ ورد فيه ( إن القرار المطعون فيه معللا بما فيه الكفاية لأنه حين أيد الحكم الإبتدائي يكون قد تبنى تعليلاته و التي جاء فيها أن عقد الهبة أنجز في الوقت الذي كان فيه المنزل موضوع الهبة محجوزا حجزا تحفظيا و وقع تحويله إلى حجز تنفيذي و ان التفويت تبرعا أو بعوض مع وجود الحجز يكون باطلا و عديم الأثر طبقا للفصلين 453 و 475 من ق م م) . و لما كان البيع بالمزاد العلني ينصب على العقار، و ليس على الأصل التجاري ، الذي يبقى وحدة مستقلة بما يتوفر عليه من عناصر مادية و معنوية ، و كانت الطاعنة بعد الذي قيل ،أجنبية عن الحجز العقاري، و لا صفة لها في الطعن في إجراءات البيع ،فإن باقي ما أثارته غير منتج. و يبقى سبب الطعن يبقى مفتقرا للأساس القانوني و يتعين رده و تحميلها الصائر اعتبارا لمآل طعنها .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا في حق شركة (ص.) و حضوريا في حق الباقي :

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف، ،و تحميل الطاعنة الصائر .