وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم السيد يونس (ط.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 19/02/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 12/07/2023 تحت عدد 6826 ملف عدد 4755/8219/2023 و القاضي في الشكل بقبول الدعوى و في الموضوع: رفض الطلب مع تحميل رافعه الصائر.

و حيث قدم الاستئناف و وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والذي يعرض من خلاله أنه يملك المحل الكائن بالعنوان أعلاه، و أن المدعى عليه يشغله على وجه الكراء بسومة شهرية قدرها 1200 درهم غير شاملة لواجب النظافة والذي خصصه في نشاط يتعلق بخدمات الهاتف العمومي وبيع اجهزة الهاتف، وأنه طبقا للبند 1 من عقدة الكراء المشار إليها بمدة الكراء فإنه أبرم لمدة ثلاث سنوات تنتهي بحلول ،2022/11/31 ، فوجه للمدعى عليه إنذار غير قضائي بفسخ عقد كراء المحل لانتهاء مدته بتاريخ 2022/11/31 توصل به مستخدم لدى المعني بالأمر بتاريخ 2022/09/23 ، لأجل ذلك يلتمس الحكم بفسخ العقد المرفق بهذا المقال لانتهاء مدته والقول تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليه من المحل الكائن برياض الألفة مجموعة 1 رقم 113 الألفة الدار البيضاء المستغل بتقديم خدمات الهاتف العمومي وبيع أجهزة الهاتف هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير مع تعويض قدره 2000 درهم مع الاستعانة بالقوة العمومية إن اقتضى الأمر ذلك، مع الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.

وبناء على مذكرة مرفقة بوثائق أدلى بها نائب المدعي لجلسة 2023/05/15، مرفقة بأصل إنذار مع محضر تبليغه

أصل عقد كراء، نموذج "ج".

وبناء على المذكرة الجوابية التي تقدم بها المدعى عليه بواسطة نائبه لجلسة 2023/06/19، جاء فيها أنه يشغل التجاري على وجه الكراء منذ سنة 2012 ، وذلك بواسطة عقد كراء مصحح الإمضاء ومحرر بتاريخ 2012/10/15 وبواسطة عقد كراء مصحح الإمضاء ومحرر بتاريخ 2014/10/28، ثم عقد كراء مصحح ومحرر بتاريخ 2019/10/29 . وأنه بمقتضى المادة 4 من القانون 49.16 يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أتبت انتفا بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل وهو ما يعتبر محققا في هذه النازلة لثبوت استغلال المحل منذ 2012/10/15 إلى يومه، كما أن المادة السادسة من القانون نفسه تنص على أن انتهاء العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة له لا يتم إلا طبقا لمقتضيات المادة 26 ، بعده ، وأن كل شرط مخالف يعتبر باطلا ، مما يكون معه إعمال مبدأ العقد شريعة المتعاقدين المتمسك به من طرف المدعي يعتبر مردودا، ملتمسا رد طلب المدعي ، وأرفق مذكرته بصور لثلاثة عقود كراء.

وبناء على مذكرة تعقيبية الذي تقدم به المدعي بواسطة نائبهم أثناء المداولة، جاء فيها أن المدعى عليه لا تتوفر فيه ط ملكية الأصل التجاري حتى يمكنه الاستفادة من مقتض المادة الرابعة المتمسك بها قبله وبذلك فإن الدعوى الحالية تبقى خاضعة للقواعد العامة طبقا لنص المادة 37 من قانون ،49.16 كما أن بالتمسك بحق التجديد مقرون بضرورة الانتفاع بالمحل موضوع الكراء التجاري لمدة سنتين على الأقل وبشكل غير متقطع، ويمكن الإعفاء من إثبات هذه المدة متى قدم المكتري مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء على أن يتم التنصيص على هذا المبلغ المدفوع في صلب العقد أو في عقد ملحق، وهذ الاستثناء غير موجود وغير مذكور في العقد المبرم بين أطراف الدعوى، وأنه في غياب تملك المدعى عليه للأصل التجاري فإنه ممنوع ومحروم من الإستفادة من مقتضيات القانون رقم 49.16 وبالتالي فإن الظاهر من تفسير عقد الكراء المدلى به بالملف لا يعدو أن يكون سوى عقد تسيير حر لمحل تجاري انتهى بانتهاء مدته المحددة في ثلاث سنوات ومعلوم أن القواعد القانونية المطبقة على عقود التسيير هي القواعد العامة ملتمسا الحكم وفق مقاله الافتتاحي.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الأستئناف

حيث تمسك الطاعن : من حيث خرق المادة 230 من ق ل ع : و إن الثابت من العقد المدلى به ومن البنود المتفق عليها بين أطراف القضية، أن عقد الكراء أبرم وفق القواعد العامة وليس القواعد الخاصة المذكورة في القانون رقم 49.16 والدليل على ذلك هو أن المحل المذكور قد أسس فيه العارض اصلا تجاريا، وبالتالي فإن المستأنف عليه لا تتوفر فيه شرط ملكية الأصل التجاري حتى يمكنه الإستفادة من مقتضى المادة الرابعة في فقرته الأولى والمادة السابعة من نفس القانون ، و إن العقد المبرم بين الطرفين اسس على القواعد العامة وابرم استنادا على أحكام الفصل 230 من ق ل ع الذي يجعل من اتفاقات الأطراف المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها وتبعا لذلك فإن التعبير عن عدم الرغبة في تجديد العقد وفسخه لانتهاء مدته واحترام بنود العقد فيما يخص ميعاد توجيه الإنذار بعدم الرغبة في التجديد وكذا التعبير عن استعداد العارض إرجاع مبلغ الضمانة يجعل من تعليل المحكمة منعدما طالما أن شروط المادة 4 من قانون 49.16 غير متوفرة وأن الإستفادة من المقتضى أعلاه رهين بتوفر جميع الشروط وليس ببعضها كشرط الإنتفاع مثلا لمدة مستمرة، و إن من بين الشروط الغير متوفرة لكي يستفيد المستانف عليه من الحق في تجديد الكراء هو عدم تأسيسه للأصل التجاري خلال مدة الكراء الذي تبقى ملكيته للعارض بدليل شهادة النموذج - ج - فضلا على أن المستأنف عليه طبقا للعقد المذكور لا يمكنه أن يستفيد من أي مزايا كتأسيس أصلا تجاريا على المحل مثلا لكون العارض كان قد أسسه سابقا قبل إبرام عقد الكراء بمناسبة التجارة التي كان يمارسها في محله مما يفسر أن العقدة المبرمة بين طرفي القضية تتعلق بعقد التسيير وليس كراء محلا تجاريا أي أن ظاهره محل تجاري لكنه باطنه عقد تسيير الذي يخضع بطبيعته للقواعد العامة

ومن جهة أخرى: ان المادة الأولى من إن الحكم المذكور مكن المستأنف عليه من مزايا الفقرة 1 من القانون رقم 49.16 ، حيث جعلت المحكمة العلاقة الكرائية بين الطرفين خاضعة لنطاق هذا القانون و حيث جاء في الفقرة الأولى تطبق مقتضيات هذا القانون على عقود كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري في ملكية تاجر أو حرفي أو صانع كما جعلت المحكمة المستأنف عليه محقا من الإستفادة من أحكام المادة 7 التي تحدد كيفية تحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري بالنسبة للمكتري، و إن المحكمة لما أقرت صراحة بخضوع جوهر القضية للمقتضيات أعلاه تكون قد أساءت التقدير ومكنت المستأنف عليه من مزايا رغم عدم توفر شروطها ، وانه جاء في المادة 7 أن الأشخاص الذين يستحقون التعويضات عن إنهاء عقد الكراء، هو المكتري الذي يملك الأصل التجاري هذا التعويض يجب أن يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن الإفراغ وفقدانه للأصل التجاري، و إن المستأنف عليه لا يملك أصلا تجاريا وبالتالي فهو غير معني بنطاق تطبيق المادة أعلاه لعدم توفر الشرط المذكور والتوعية فهو لن يكون من ضمن الأشخاص التي ذكرتهم المادة الرابعة ، و إن المستأنف عليه ما هو سوى مسيرا للمحل مقابل وجيبة محددة مسبقا بينه وبين العارض، كما أن العقد تضمن بندا مفاده إرجاع مبلغ الضمانة في حالة الرغبة في الفسخ ، و إن جميع بنود العقد تدل على أن مقتضيات القواعد العامة هي واجبة التطبيق ، وأن المحكمة جانبت الصواب وحرفت وقائع القضية مما يجعل قضاءها منعدم الأساس القانوني، وإن المحكمة مصدرة الحكم لم تتقيد بنود العقد الذي جعلته خاضعا للقانون رقم 49.16. رغم عدم توفر شرط المادة الرابعة منه وبالتالي تكون قد فسرت بنود العقد تفسيرا في غير محله أضر بالعارض الذي يعتبر المالك الوحيد للأصل التجاري، ملتمسا شكلا قبول المقال وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي التجاري فيما قضى به من رفض الطلب لعدم تأسيسه وبعد التصدي القول وفق محررات وملتمسات العارض المحددة في مقاله الإفتتاحي للدعوى و تحميل المستأنف عليه الصائر.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 26/06/2024 جاء فيها ان المستانف أسس دعواه في اطار الفصل 230 من ق.ل.ع، و ان هذا الفصل لاينظم العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري للمحلات التجارية والتي ينظمها القانون رقم 49.16. المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي و أن العارض يشغل المحل التجاري على وجه الكراء منذ سنة 2012، وذلك بواسطة عقد كراء مصحح الامضاء ومحرر بتاريخ 2012/10/15 ، و انه بمقتضى المادة 4 من القانون المذكور ، يستفيد المكتري من تجديد العقد متى اثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الاقل وهو ما يعتبر محققا في هذه النازلة لثبوت استغلال المحل منذ 15/10/2012 الى يومه، أي بعد مرورسنتين المطلوبة قانونا ، وهذا ماقضت به محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بواسطة القرار عدد 2562 الصادر بتاريخ 2019/05/29 في الملف عدد 2019/8206/755: "أن العلاقة الكرائية تجاوزت السنتين وأنه طبقا للمادة 4 من قانون 49.16 فان "المكتري يستفيد من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة "سنتين على الاقل وأنه طبقا للمادة 6 من نفس القانون فانه لاينتهى العمل بعقود "كراء المحلات الخاضعة لهذا القانون الا طبقا لمقتضيات المادة 26 منه ويعتبر كل شرط مخالف باطلا ، و ان المستانف عرض في مقاله ، أنه تم الاتفاق على تحديد مدة العقد في ثلاث سنوات وان العقد ينتهى بانتهاء المدة، اعمالا لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين وتطبيقا للفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود ، و خلافا لهذا الادعاء ، فان المادة السادسة من القانون رقم 49.16 تنص على ان انتهاء العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة له لايتم الا طبقا لمقتضيات المادة 26 بعده ، وان كل شرط مخالف يعتبر باطلا ، مما يكون معه اعمال مبدأ العقد شريعة المتعاقدين المتمسك به من طرف المستانف يعتبر مردودا ، حيث أن القانون رقم 49.16 ينص على ضرورة توجيه المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية انذارا للمكتري يتضمن السبب المعتمد وأن يمنحه أجلا للافراغ اعتبارا من تاريخ التوصل، خاصة وأن الاشعار الموجه للعارض والمدلى به من طرف المستانف بملف النازلة ، لم يتضمن الا رغبة هذا الاخير في عدم التجديد. من جهة أخرى، فان المستانف أدلى ابتدائيا ضمن الوثائق بنسخة من نمودج رقم 7 أنشأ أصل تجاري سنة 2006 بالمحل التجاري موضوع الدعوى، أي قبل ابرامه عقد الكر ء مع العارض سنة 2012، وحيث ان هذه الوثيقة لن تفيد المستانف في شئ أمام تنازله عن الحق في الكراء لفائدة العارض الذي أنشأ بدوره أصل تجاري بالعين المكراة ، و ان الحق في الكراء يعتبر من العناصر الاساسية للاصل التجاري وفق ما تنص عليه المادتين 79 و 80 من مدونة التجارية، مما يكون معه استئناف المستانف مخالف لمقتضيات المواد 4 و 6 و 26 من القانون رقم 49.16، ملتمسا الحكم للعارض وفق ما جاء في هذه المذكرة.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة11/09/2024 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 18/9/2024.

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أسباب استئنافه وفق المسطر أعلاه و تمسك بوجود الاتفاق على تحديد مدة الكراء و بانتهاء العلاقة الكرائية بانتهاء المدة اعمالا لمبدا العقد شريعة المتعاقدين و تطبيقا لمقتضيات قانون الالتزامات و العقود و ليس للقانون 16-49.

و حيث لئن كان عقد الكراء الرابط بين الطرفين يشير فعلا الى تحديد مدته في ثلاث سنوات فانه يشير الى تعلقه بمحل تجاري و ان القانون 16-49 هو المطبق على النازلة وفق ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه مادام انه بمقتضى المادة الرابعة من هذا القانون يستفيذ المكتري من تجديد العقد متى اثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل و هو ما يعتبر محققا في هذه النازلة لثبوت استغلال المحل مند سنة 2012 حسب الثابت من عقد الكراء الرابط بين الطرفين و المؤرخ في 18/10/2012 و لتبليغ المكتري بالإنذار بالفسخ بتاريخ 23/09/2022 أي بعد مرور اكثر من سنتين المتطلبة قانونا مما يكون معه تبعا لذلك انهاء العقد خاضع للمادة 26 من نفس القانون التي تشترط توجيه الإنذار للمكتري يتضمن السبب و اجلا للإفراغ سيما و ان المكتري اصبح يستفيذ من الحماية المقررة بموجب القانون 16-49 و ان كل شرط مخالف يعتبر باطلا مما يتبين معه ان ما تمسك به الطاعن من الاتفاق على انهاء العلاقة الكرائية و على ضرورة اعمال مبدا العقد شريعة المتعاقدين يعتبر مردودا و بالتالي تكون مقتضيات القانون 16-49 و خاصة المادة 7 منه التي تمنح للمكتري التعويض الكامل عند رغبة المكري في استرجاع محله الواجبة التطبيق و يكون تبعا لذلك الحكم المطعون فيه الذي نحى وفق هذا المنحى قد طبق القانون التطبيق السليم مما يتعين معه رد الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف و تحميل الطاعن الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستانف مع تحميل المستأنف الصائر .