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Nouveau propriétaire

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résolution de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité de bailleur et les effets de l'absence de notification d'une substitution de créancier au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de qualité à agir, le demandeur initial étant étranger au contrat de bail.

En appel, ses héritiers soutenaient que la preuve de la substitution du bailleur pouvait résulter d'un témoignage. La cour écarte cet argument en constatant que le preneur, faute d'avoir été formellement avisé du décès du bailleur originaire et de la dévolution de ses droits à son frère, s'est valablement libéré en consignant les loyers au nom du cocontractant initial.

Elle retient qu'un simple témoignage ne saurait pallier l'absence de notification régulière d'une cession de créance ou d'une succession dans les droits du bailleur. Dès lors, la mise en demeure adressée par une personne n'ayant pas justifié de sa qualité à l'égard du débiteur est dépourvue de tout effet juridique, rendant l'action en résolution prématurée.

Le jugement est confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du préjudice né d'une éviction commerciale jugée illégale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la faute de l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier à réparer le préjudice du preneur résultant de la privation d'exploitation.

L'appelant principal contestait l'existence d'une faute, arguant de l'absence d'opposition du nouveau propriétaire du fonds, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration de l'indemnité et la condamnation solidaire du nouveau propriétaire. La cour retient que l'exercice d'une action en justice par une partie dépourvue de qualité à agir, en l'occurrence l'ancien bailleur ayant cédé l'immeuble, constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

Écartant les conclusions des expertises judiciaires, la cour procède à sa propre évaluation du préjudice. Elle considère que l'ancien bailleur, en relouant le local à un tiers à un prix significativement supérieur après l'éviction, s'est enrichi sans cause aux dépens du preneur évincé.

Elle confirme par ailleurs le rejet de la demande reconventionnelle en dissolution de la société preneuse, faute de lien de connexité avec la demande principale, ainsi que la mise hors de cause du nouveau propriétaire en l'absence de preuve d'un quelconque concours de sa part à la faute. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en majorant le montant de l'indemnité allouée au preneur et le confirme pour le surplus.

La cour d'appel de commerce examine la portée d'un aveu extrajudiciaire résultant d'un commandement de payer adressé par un adjudicataire à l'occupant d'un immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant, retenant que le contrat de bail et de nantissement dont il se prévalait avait été conclu avec un non-propriétaire et lui était donc inopposable.

L'appelant soutenait que l'envoi postérieur à l'adjudication d'un commandement de payer visant des loyers impayés valait reconnaissance de la relation locative, privant de fondement l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre. La cour fait droit à ce moyen.

Elle retient que le commandement de payer, en réclamant une somme au titre de loyers et en mentionnant expressément l'existence d'un bail commercial, constitue un aveu extrajudiciaire au sens des articles 404 et 407 du dahir des obligations et des contrats. Cet aveu, qui fait pleine foi contre son auteur et ne peut être révoqué sauf à prouver une erreur de fait, établit l'existence d'une relation locative entre l'adjudicataire et l'occupant.

Dès lors, la demande d'expulsion fondée sur une prétendue occupation sans droit ni titre ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité de l'acquéreur d'un immeuble loué. Le tribunal de commerce avait condamné le nouveau propriétaire à réparer le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

L'appelant, acquéreur du bien, contestait sa responsabilité en invoquant son ignorance du bail préexistant et le caractère dilatoire des actions du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une extension de la période d'indemnisation. La cour retient que la responsabilité de l'acquéreur est engagée non pas au titre du trouble de fait initial causé par un tiers, déjà sanctionné pénalement, mais en raison de sa propre résistance à l'exécution des décisions de justice ordonnant la réintégration du preneur.

Elle relève que la multiplicité des procédures engagées par le preneur pour obtenir l'expulsion de l'acquéreur, l'installation des compteurs et l'autorisation de travaux, caractérise non pas un comportement dilatoire mais une diligence constante face à l'obstruction du nouveau propriétaire. La cour valide l'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire, la limitant à la période durant laquelle l'occupation sans droit ni titre de l'acquéreur est formellement établie, et rejette la demande d'indemnisation pour les améliorations dès lors que le preneur a recouvré la jouissance du bien.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats.

Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

Saisie d'une tierce opposition formée par une société contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un autre locataire du même immeuble, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail non mentionné dans l'acte de vente. La société tierce opposante soutenait que, titulaire d'un contrat de bail distinct sur une partie des locaux, la décision d'expulsion ne pouvait lui être étendue dès lors qu'elle n'avait pas été partie à l'instance.

La cour relève cependant que l'acte de vente authentique de l'immeuble ne faisait état que du bail consenti au locataire expulsé, sans aucune référence au titre locatif de l'opposante. Elle retient que faute pour cette dernière d'avoir notifié son bail ou de l'avoir rendu public, notamment lors de la cession, celui-ci demeure inopposable au nouvel acquéreur.

La cour considère que l'absence de mention du bail dans l'acte de cession et le silence gardé par la société opposante privent son titre de tout effet juridique à l'égard du nouveau propriétaire, lequel n'est tenu par aucune obligation contractuelle envers elle. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette la tierce opposition.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la transmission de la qualité de bailleur au nouvel acquéreur d'un immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute pour la nouvelle propriétaire de prouver l'existence d'une relation locative directe avec le preneur.

La cour retient que l'acquéreur d'un bien loué est subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial en application des dispositions du code des obligations et des contrats relatives à la vente. Elle relève que la production des actes de succession et de vente successifs suffit à établir la qualité de bailleur de l'appelante, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'un nouveau contrat de bail.

Dès lors, le défaut de paiement des loyers par le preneur, constaté après une mise en demeure conforme à la loi n° 49-16 et demeurée infructueuse, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs, y compris ceux échus en cours d'instance, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour le retard.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre la propriété des murs d'un local commercial, acquise par adjudication, et la propriété du fonds de commerce qui y est exploité. Le tribunal de commerce avait débouté le nouveau propriétaire de son action, considérant l'occupation des lieux comme fondée sur un titre.

L'appelant soutenait que l'acquisition du bien immobilier emportait le droit d'en expulser tout occupant, arguant de l'absence de mention du fonds dans les actes de la vente sur saisie et de l'obtention d'une ordonnance de radiation de l'adresse du registre du commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété du fonds de commerce, acquise par l'auteur des intimés lors d'une précédente vente aux enchères, constitue un droit distinct de la propriété immobilière.

Elle précise que le défaut d'inscription de la cession du fonds au registre du commerce est une formalité édictée au visa des articles 83 à 89 du code de commerce dans l'intérêt des créanciers du vendeur, dont l'acquéreur des murs, tiers à cette cession, ne peut se prévaloir. La cour juge en outre inopposable aux exploitants l'ordonnance de radiation obtenue à leur insu, dès lors qu'ils n'étaient pas parties à la procédure.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations du preneur à la suite de la cession de l'immeuble loué et sur l'étendue de la prescription de l'action en paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs réclamés par le nouveau propriétaire.

L'appelant contestait la qualité à agir du cessionnaire, soulevait la prescription quinquennale d'une partie de la créance et excipait du caractère libératoire des paiements effectués à un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que la preuve de la propriété résulte des actes de cession, dont la validité a été incidemment reconnue par une décision pénale antérieure.

En revanche, elle fait partiellement droit au moyen tiré de la prescription, rappelant qu'en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats, la sommation de payer interrompt la prescription quinquennale mais que des procédures pénales antérieures sans rapport avec la créance locative ne sauraient produire le même effet. La cour juge en outre que le paiement des loyers à un ancien copropriétaire indivis n'est pas libératoire dès lors que le preneur a été régulièrement avisé de la cession du bien par une notification ayant date certaine.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en limitant la condamnation aux seuls loyers non prescrits.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant soutenait que le défaut de notification formelle de la cession du bien loué, conformément aux dispositions régissant la cession de créance, viciait la sommation de payer et faisait obstacle à la caractérisation du manquement contractuel.

Il soulevait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative. La cour d'appel de commerce écarte le moyen principal en retenant que la sommation de payer, émanant du nouveau propriétaire et régulièrement signifiée au preneur, vaut mise en demeure et l'informe suffisamment de l'identité du nouveau créancier.

Dès lors, en s'abstenant de régler les loyers dans le délai imparti après cette sommation, le preneur a commis un manquement justifiant la résiliation du bail. La cour fait en revanche droit au moyen tiré de la prescription quinquennale et procède à une nouvelle liquidation de l'arriéré locatif en ne retenant que les loyers échus dans les cinq années précédant la date de la sommation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe s'agissant de la résiliation et de l'expulsion, mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au nouveau bailleur d'une modification tolérée par son prédécesseur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande en résiliation du bail et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, opéré sans son consentement et sur la base d'un écrit du propriétaire initial dont il contestait l'authenticité, constituait un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. La cour retient que le changement d'activité était antérieur à l'acquisition du bien par l'appelant, qui a lui-même reconnu lors de l'enquête que la nouvelle activité était déjà exercée lorsqu'il est devenu propriétaire.

Elle en déduit que le silence et l'inaction du précédent bailleur face à cette modification emportent acceptation tacite, créant une situation acquise au preneur. Dès lors, le nouveau propriétaire, ayant acquis le local en l'état, n'est pas fondé à se prévaloir d'une situation que son auteur avait manifestement tolérée.

La cour écarte en conséquence la demande d'inscription de faux, jugeant que la solution du litige ne dépend pas de l'écrit contesté mais de la seule inaction du bailleur précédent. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli un recours en opposition de tiers et annulé une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité d'une cession de droit au bail commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du cessionnaire en jugeant la cession opposable au bailleur.

L'appelant, bailleur, contestait cette opposabilité au motif que seule une intention de céder lui avait été notifiée et non l'acte de cession définitif, et soulevait la nullité de l'acte pour défaut de pouvoir du signataire pour le compte du cédant. La cour retient que la notification de l'intention de céder, mentionnant le prix de cession, suffit à informer le bailleur et à purger son droit de préemption conformément à l'article 25 de la loi 49.16, la perfection de la vente résultant du seul accord des parties sur la chose et sur le prix en application de l'article 488 du code des obligations et des contrats.

Elle ajoute que la cession conclue entre deux personnes morales produit ses effets tant qu'une décision passée en force de chose jugée n'en a pas prononcé la nullité, les contestations relatives à la représentation du cédant étant inopérantes. La cour relève en outre que le bailleur est mal fondé à invoquer un défaut de notification alors qu'il n'a lui-même pas notifié au preneur le transfert de propriété de l'immeuble à son profit.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie de deux appels croisés formés contre une ordonnance d'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur. Le nouveau bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité, tandis que le preneur, par son propre appel, soulevait l'absence de péril justifiant l'éviction et, subsidiairement, l'insuffisance de cette même indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prétendue solidité de l'immeuble, en relevant que la décision de la juridiction administrative qui avait annulé l'arrêté de péril a été elle-même infirmée en appel, rendant ainsi l'arrêté pleinement exécutoire. Concernant l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à sa fixation, rejetant tant les critiques du bailleur sur une prétendue cession de fonds de commerce simulée que celles du preneur relatives à une sous-évaluation des préjudices.

La cour rappelle que cette indemnité a un caractère provisionnel, due uniquement en cas de privation du preneur de son droit au retour dans les locaux reconstruits. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le transfert des obligations nées du bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du preneur en restitution, considérant que cette obligation incombait personnellement à l'ancien bailleur.

Au visa de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la vente du bien loué n'éteint pas le contrat de bail et que l'acquéreur se trouve substitué à l'aliénateur dans l'ensemble des droits et obligations qui en découlent. Elle retient que l'obligation de restituer le dépôt de garantie, étant un accessoire du contrat de location, est transférée au nouveau propriétaire, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu les fonds.

Les conditions de la compensation légale entre la créance de loyers du bailleur et la créance de restitution du preneur étant réunies, la cour y fait droit. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle, la cour procédant à la compensation des dettes réciproques et réformant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et la preuve du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait retenu le loyer contractuel initial et jugé l'injonction de payer irrégulière en la forme.

L'appel principal du bailleur portait sur la reconnaissance d'une augmentation du loyer et la validité du congé, tandis que l'appel incident du preneur tendait à faire admettre la preuve testimoniale de sa libération. La cour retient que le montant du loyer est celui fixé au contrat initial, l'attestation du précédent bailleur relative à une augmentation ne pouvant être opposée au preneur par son ayant cause particulier.

Elle juge ensuite que l'acte signifié en première instance constituait un simple avis de cession de créance locative et non une mise en demeure conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49.16, faute de mentionner le délai de quinze jours pour payer sous peine d'éviction. La cour rappelle enfin que la preuve de l'extinction de l'obligation de paiement incombe au débiteur et ne peut se faire par témoins lorsque le montant de la dette excède le seuil légal.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur des actes conclus avec l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute de notification de la cession de propriété au preneur.

L'appelant contestait cette analyse et soutenait que le paiement anticipé des loyers par le preneur à l'ancien propriétaire ne lui était pas opposable. La cour rappelle que le preneur, tiers au contrat de vente, doit se voir notifier la cession pour que le droit du nouveau bailleur à percevoir les loyers lui soit opposable, en application des articles 195 et 196 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient en outre que l'accord conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire, portant sur le paiement anticipé des loyers, est pleinement valable et s'impose au nouveau propriétaire qui se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La demande en paiement des loyers, y compris celle formée par voie additionnelle en appel, est donc infondée dès lors que la quittance donnée par l'ancien bailleur libère valablement le preneur pour la période litigieuse.

Le jugement est confirmé et la demande additionnelle rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial revendiqué par son nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre.

L'occupant opposait l'existence d'un bail verbal conclu avec l'ancien propriétaire, dont la preuve résulterait d'un précédent jugement et des propres écritures du nouveau propriétaire dans cette instance. La cour retient que la relation locative est suffisamment établie par les pièces d'une procédure antérieure, au cours de laquelle le nouveau propriétaire avait lui-même qualifié l'occupant de locataire en lui réclamant des loyers et où l'ancienne propriétaire avait reconnu l'existence du bail.

Elle en déduit qu'en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, le nouveau propriétaire est, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, tenu de respecter le bail conclu par son auteur. Faute pour le bailleur de justifier d'une résiliation du contrat, l'occupation ne peut être qualifiée de sans droit ni titre.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur des modifications non autorisées des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le nouveau bailleur à l'encontre du preneur ayant abattu une cloison.

La cour, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation qui avait inversé la charge de la preuve, rappelle qu'il appartient au preneur qui reconnaît les modifications d'établir l'existence d'une autorisation du bailleur originaire. Elle retient que la preuve de cette autorisation est rapportée par les témoignages concordants recueillis lors de l'instruction, lesquels établissent que l'ancien propriétaire avait donné son accord oral à la suppression de la cloison.

Dès lors, la cour considère que le nouveau bailleur, en sa qualité d'ayant cause particulier, est tenu par les engagements de son auteur. Faute pour le bailleur de démontrer que les travaux compromettaient la solidité de l'immeuble, le congé est jugé non fondé et le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire des murs qui, en démolissant l'immeuble, a détruit le fonds de commerce y exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande indemnitaire du cessionnaire du fonds, au motif que ce dernier n'établissait pas la réalité du préjudice, le fonds ayant perdu sa clientèle suite à une longue période de fermeture.

La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par son nouveau propriétaire constituait une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inopposabilité alléguée de la cession du fonds et la cessation temporaire de son exploitation. La cour retient que la démolition de l'immeuble, en dehors des procédures légales d'éviction pour reconstruction, constitue une voie de fait engageant la responsabilité délictuelle du propriétaire des murs.

Elle relève que ce dernier, ayant connaissance de la reprise de possession du local par le cessionnaire en exécution d'une décision de justice, ne pouvait ignorer les droits attachés au fonds de commerce. Dès lors, la cour écarte les moyens tirés de la perte de clientèle ou du défaut de publicité de la cession, considérant que la faute réside dans le fait de ne pas avoir respecté les garanties légales offertes au titulaire du bail commercial.

Le préjudice est réparé par l'allocation d'une indemnité correspondant à la valeur d'acquisition du fonds, augmentée d'une somme réparant la perte de chance de l'exploiter. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le propriétaire de l'immeuble à indemniser le cessionnaire du fonds.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction.

Les preneurs soulevaient l'absence de relation locative directe avec l'acquéreur, une erreur matérielle dans la désignation du local et le défaut de notification de la vente. La cour retient que le droit au bail est transmis à l'acquéreur par l'effet de la vente, la production du titre de propriété suffisant à établir sa qualité à agir.

Elle juge que le congé, mentionnant le titre foncier et ayant été valablement délivré aux preneurs, est régulier nonobstant une erreur sur le numéro administratif du local. La cour considère par ailleurs que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession au preneur.

Elle rappelle enfin que l'éviction pour usage personnel n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un commerçant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail consenti par le titulaire du fonds de commerce au nouveau propriétaire des murs. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion formée par le propriétaire de l'immeuble.

La cour distingue la propriété de l'immeuble de celle du fonds de commerce pour retenir que le bail consenti à l'occupant par l'ancien titulaire du fonds constitue un titre légitime. Elle juge ce titre opposable au nouveau propriétaire des murs, dès lors que ce dernier a acquis le bien en ayant connaissance de l'occupation et de l'activité commerciale préexistante.

La production d'un reçu de loyer, non contesté par les voies de droit, suffit à établir la réalité du lien contractuel et à écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre. La cour ajoute que le contrat de bail conclu avec le titulaire du fonds de commerce produit ses pleins effets tant qu'il n'a pas été judiciairement annulé.

Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un litige relatif à la validité d'un contrat de gérance consenti par l'acquéreur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail antérieur à la vente. Le tribunal de commerce avait annulé ledit contrat à la demande d'un intervenant se prévalant d'un bail, et rejeté la demande en résolution formée par les acquéreurs contre le gérant.

En appel, ces derniers contestaient la recevabilité de l'intervention du preneur et invoquaient la résiliation tacite du bail du fait de leur prise de possession du local. La cour écarte le moyen procédural, jugeant recevable, en application de l'article 144 du code de procédure civile, l'intervention de celui qui dispose d'un droit lui permettant d'exercer une tierce opposition.

Sur le fond, elle retient qu'un bail écrit ne peut être résilié que par un acte de même nature ou une décision de justice, la simple acquisition des murs et la prise de possession par le nouveau propriétaire étant insuffisantes à établir une résiliation tacite. Dès lors, les acquéreurs, propriétaires des seuls murs et non du droit au bail, avaient disposé d'un droit appartenant au preneur en concluant le contrat de gérance.

Le jugement ayant prononcé la nullité de cet acte est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail.

La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs.

La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction.

Le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce, la régularité de l'injonction de payer et la prescription de la créance locative. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soulevait l'irrégularité de l'injonction, l'inopposabilité de la créance faute de notification de la cession du droit au bail, la prescription quinquennale d'une partie des loyers et contestait le montant de ces derniers. La cour juge inopposable au bailleur la cession du fonds de commerce invoquée par des intervenants, faute de notification.

Elle retient également que l'injonction de payer délivrée par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession du droit au bail et que la loi n'exige pas un double délai pour le paiement puis pour l'éviction. En revanche, la cour accueille le moyen tiré de la prescription quinquennale pour la partie de la créance antérieure à la mise en demeure.

Elle retient en outre que la preuve du montant du loyer incombe au bailleur et se fonde sur les quittances produites, écartant une simple attestation. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance-libre pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine le point de départ de l'obligation du gérant envers le nouveau propriétaire du fonds et la charge de la preuve du montant des redevances. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation et en expulsion, retenant que les redevances étaient dues à compter de la date de cession du fonds.

L'appelant soutenait que son obligation ne naissait qu'à compter de la notification de la cession et contestait le montant des redevances fixé sur la base d'une simple attestation de l'ancien propriétaire. La cour retient que le cessionnaire du fonds, en sa qualité de successeur à titre particulier, devient créancier des redevances dès la date de la cession, la notification n'ayant pour seul effet que de rendre cette cession opposable au gérant.

Concernant le montant, la cour relève que le gérant, qui contestait l'évaluation et avait provoqué une décision ordonnant une expertise comptable, s'est abstenu d'en consigner les frais. Faute pour le gérant de produire les documents comptables dont il a la charge ou de permettre la réalisation de la mesure d'instruction, il ne rapporte pas la preuve contraire aux éléments fournis par le créancier, justifiant ainsi l'usage par le premier juge de son pouvoir d'appréciation pour fixer le montant des redevances.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de retrait d'enseigne commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouveau propriétaire d'une situation de trouble préexistante. Le tribunal de commerce avait débouté le propriétaire d'un immeuble de sa demande tendant à la dépose d'une enseigne lumineuse apposée par l'exploitant d'une pharmacie.

L'appelant soutenait que son droit de propriété lui permettait d'exiger la suppression de cette installation, quand bien même elle aurait été tolérée par les précédents propriétaires. La cour écarte ce moyen en retenant que l'enseigne était installée bien avant l'acquisition de l'immeuble par l'appelant et que son maintien constitue une simple continuation de l'état antérieur du bien.

Elle retient à ce titre qu'un trouble peut faire l'objet d'une possession opposable au nouveau propriétaire, au même titre que la propriété elle-même. La cour relève en outre que le propriétaire échoue à rapporter la preuve du préjudice allégué, faute de produire tout élément démontrant la nuisance effective causée par l'enseigne.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail consenti par un tiers au nouveau propriétaire. L'appelant soutenait que le bail invoqué par l'occupant était un acte simulé et nul, faute pour le signataire d'avoir la qualité de propriétaire au moment de sa conclusion.

La cour rappelle qu'une action en expulsion suppose que l'occupant soit dépourvu de tout titre. Or, elle constate que l'intimé produit non seulement un contrat de bail, mais également une précédente décision de justice devenue irrévocable qui a déjà statué sur la légitimité de son occupation.

La cour retient que cette décision, en établissant que le bailleur de l'intimé tenait lui-même ses droits de l'ancien propriétaire, constitue une présomption légale au sens des articles 450 et 453 du dahir des obligations et des contrats. Cette présomption dispense l'occupant de rapporter toute autre preuve de son droit au maintien dans les lieux.

Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en validation de congé, le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur. L'appelant, produisant pour la première fois en appel le titre de propriété et le bail initial, sollicitait l'évocation de l'affaire au fond, tandis que l'intimé invoquait la privation d'un double degré de juridiction.

La cour d'appel de commerce retient que la production de l'acte de vente établit la qualité de bailleur de l'appelant, celui-ci étant subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats. Toutefois, la cour considère que le premier juge, en se prononçant uniquement sur la recevabilité sans examiner le fond du litige, n'a pas épuisé sa compétence.

Dès lors, afin de ne pas priver les parties d'un double degré de juridiction, il n'y a pas lieu à évocation. Le jugement est donc infirmé et la cause renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non formalisée par un acte écrit. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur initial, retenant le défaut de paiement des loyers.

Devant la cour, les héritiers du preneur soulevaient leur défaut de qualité à défendre, arguant que le bail avait été tacitement transféré à une société commerciale qui occupait les lieux et s'acquittait des loyers depuis plusieurs années. La cour retient qu'en l'absence d'acte écrit formalisant la cession du droit au bail ou la modification des parties au contrat, le preneur initial et ses ayants droit demeurent seuls titulaires des obligations contractuelles.

Dès lors, les offres réelles et la consignation des loyers effectuées par la société, tierce au contrat, ne constituent pas un paiement libératoire valable. La cour écarte également l'attestation d'un seul des héritiers du bailleur originel comme étant inopposable aux autres co-indivisaires et au nouveau propriétaire, et juge inutile l'audition de témoins face à la primauté des actes écrits.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire. L'appelant soulevait principalement le défaut de qualité à agir du bailleur et l'inopposabilité de la cession du droit au bail, faute de notification formelle de la cession de créance au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la notification de la cession n'est soumise à aucune forme particulière et que la connaissance de cette opération par le preneur peut être déduite de faits non équivoques. Elle relève ainsi que l'offre de paiement des loyers faite par le preneur au nouveau bailleur, l'exécution du jugement de première instance et la contestation de certaines charges constituent une reconnaissance implicite mais certaine de la qualité de créancier du nouveau propriétaire, rendant la cession opposable.

La cour écarte également les moyens tirés de la nature prétendument civile de l'activité du preneur, qualifiée d'activité commerciale par nature, et de l'irrégularité de la sommation de payer. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, tout en rejetant la demande relative aux charges de nettoyage prévues comme incluses dans le loyer par le contrat initial.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur d'un transfert de propriété du local et sur la régularité formelle du commandement de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de notification du transfert de propriété, ainsi que la validité du commandement délivré à une adresse autre que le domicile élu au contrat. La cour écarte le premier moyen, considérant que l'envoi d'un commandement de payer par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession de créance au sens de l'article 195 du code des obligations et des contrats, l'absence d'inscription de l'acte sur le titre foncier étant inopérante dans un litige portant sur un droit personnel.

Elle accueille en revanche le second moyen et retient que le non-respect de la clause d'élection de domicile stipulée au contrat vicie la procédure, privant le commandement de payer de tout effet juridique dès lors qu'il a été délivré à l'adresse du local loué et non au domicile conventionnellement choisi. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, cette obligation n'étant pas affectée par le vice de forme du congé.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué des dommages-intérêts, mais confirmé pour le surplus et complété par la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir des bailleurs et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, la propriété du local ayant été transférée à l'un seulement des bailleurs indivis avant l'introduction de l'instance, ainsi que le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la présence du nouveau propriétaire unique parmi les demandeurs initiaux suffisait à valider la procédure, d'autant que les parties avaient continué à se comporter comme si la relation locative avec l'indivision perdurait.

Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base au calcul de l'indemnité. Elle retient que l'évaluation de l'élément clientèle et fonds de commerce à une valeur nulle est justifiée dès lors que l'exploitation était déficitaire, les pertes avérées excluant la reconnaissance d'une valeur marchande pour cet élément incorporel.

La cour approuve également les autres postes de l'indemnité, écartant les comparaisons avec des locaux voisins ou des expertises antérieures produites dans des instances annulées. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire.

Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la qualité de la nouvelle bailleresse et de la force majeure. Le preneur soutenait que la cession du local commercial imposait la conclusion d'un nouveau bail et invoquait l'impossibilité de payer en raison de la pandémie.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que le nouveau propriétaire est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien bailleur, rendant le contrat de bail initial pleinement opposable au preneur sans qu'un nouveau contrat soit nécessaire. Concernant la force majeure tirée de la pandémie, la cour retient que si l'état d'urgence sanitaire peut suspendre l'exigibilité des obligations nées durant cette période, il ne saurait justifier un défaut de paiement pour des loyers échus et impayés bien antérieurement à sa survenance.

La défaillance du preneur étant établie pour une période antérieure à la crise sanitaire invoquée, la condition du manquement grave justifiant la résiliation est remplie. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine le caractère libératoire de la consignation des loyers en cas de conflit entre les bailleurs. Le tribunal de commerce avait retenu la défaillance du preneur faute de paiement direct au nouveau propriétaire après mise en demeure.

La cour retient que le preneur, confronté à un conflit entre les héritiers du bailleur initial et à une opposition formelle de l'un d'eux à tout paiement direct au profit de l'intimé, s'est valablement libéré de son obligation en consignant les loyers auprès du tribunal. Elle relève que les dépôts ont été effectués pour partie avant la réception de la mise en demeure et pour le surplus dans le délai imparti par celle-ci.

La cour souligne en outre que le bailleur intimé avait lui-même antérieurement refusé un paiement au motif qu'il ne disposait pas d'un mandat des autres cohéritiers. En l'absence de tout manquement imputable au preneur, le jugement entrepris est infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de radiation d'une adresse du registre du commerce, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la force probante des mentions du registre face à une situation de fait contraire. Le juge de première instance avait écarté la demande au motif que le fonds de commerce de la société intimée était exploité en vertu d'un bail dont la résiliation n'était pas établie.

L'appelant, nouveau propriétaire des lieux, invoquait la violation des règles de procédure relatives à la désignation d'un curateur ainsi que l'absence effective de l'intimée des locaux. La cour écarte le moyen procédural en retenant que seul l'intimé défaillant a qualité pour se prévaloir d'un tel manquement.

Sur le fond, elle retient que l'extrait du registre du commerce mentionne expressément un contrat de bail comme fondement juridique de l'établissement de la société à l'adresse litigieuse. Dès lors, faute pour l'appelant de rapporter la preuve de la résiliation de ce bail par voie amiable ou judiciaire, la demande de radiation demeure infondée.

La cour juge ainsi que l'absence matérielle de la société est inopérante tant que le titre justifiant l'inscription au registre n'a pas été anéanti. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité de la vente de l'immeuble au locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail ne lui avait pas été formellement notifiée, ce qui privait le nouveau propriétaire de sa qualité à agir, et que le fondement juridique du congé était erroné. La cour retient que le paiement des loyers par le preneur entre les mains du nouveau propriétaire, sans aucune réserve, constitue une reconnaissance implicite de la cession qui la lui rend opposable.

Elle ajoute que la délivrance du congé vaut elle-même notification de la cession du droit au bail au sens de l'article 195 du code des obligations et des contrats. La cour juge en outre que le congé était valablement fondé sur la volonté de reprise pour usage personnel, conformément aux articles 7 et 26 de la loi 49.16, le moyen tiré de l'inapplicabilité d'une autre disposition légale non invoquée par le bailleur étant inopérant.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit et sur la détermination du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en expulsion, tout en réduisant le montant du loyer mensuel réclamé.

L'appelant principal, occupant des lieux, contestait sa qualité de locataire, tandis que l'appelant incident, nouveau propriétaire, contestait le montant du loyer retenu par les premiers juges. La cour retient que la relation locative est établie par un faisceau d'indices concordants, incluant un procès-verbal de constat non contesté faisant état de l'achat du droit au bail par l'occupant, l'élection de domicile par ce dernier dans les lieux litigieux pour les besoins de la procédure, et son aveu de présence sans justification d'un titre d'occupation.

Elle écarte par ailleurs l'appel incident relatif au montant du loyer, relevant que le bailleur avait lui-même, au cours d'une audience de recherche, fait un aveu judiciaire quant au montant du loyer, lequel lie la juridiction en application de l'article 405 du code des obligations et des contrats. En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'un bail commercial lorsque le preneur, devenu acquéreur du bien loué, est évincé par l'exercice d'un droit de préférence par des copropriétaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les bénéficiaires de ce droit au motif que l'occupation n'était pas sans titre.

L'appel portait sur le point de savoir si l'exercice du droit de préférence, en anéantissant la vente, mettait également fin au bail préexistant qui liait l'acquéreur évincé aux anciens propriétaires. La cour retient que les bénéficiaires du droit de préférence, en se substituant aux vendeurs, acquièrent la qualité d'ayants cause à titre particulier et sont tenus de reprendre les droits et obligations attachés au bien.

Elle juge que l'anéantissement du titre de propriété de l'acquéreur évincé a pour effet de faire subsister sa qualité originelle de preneur, le contrat de bail se poursuivant de plein droit avec les nouveaux propriétaires. L'occupation des lieux n'étant dès lors pas sans droit ni titre, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un bail et les formalités de notification du changement de propriétaire au preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant, une société commerciale, soutenait que le nouveau bailleur ne lui avait pas notifié le transfert de propriété selon les formes prévues par la loi relative aux baux à usage d'habitation ou professionnel, ce qui rendait l'injonction de payer inefficace. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le bail, consenti à une société pour les besoins de son activité, est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle juge que la sommation de payer les loyers arriérés, qui mentionnait expressément que le créancier était le nouveau propriétaire de l'immeuble et se substituait à l'ancien bailleur dans tous ses droits, valait notification régulière du transfert de propriété. Dès lors, le preneur, n'ayant pas réglé les loyers dans le délai de quinze jours imparti par cette sommation valablement délivrée, est en situation de défaut de paiement.

Le jugement de première instance prononçant la résiliation et l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un bail commercial et en expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la reconnaissance d'une relation locative par le nouveau propriétaire d'un immeuble. Le tribunal de commerce avait débouté les bailleurs de leur action.

En appel, ces derniers soutenaient que le titre locatif du preneur était vicié à l'origine, la cession du droit au bail ayant été consentie par une personne n'ayant pas la qualité de locataire. La cour écarte ce moyen en retenant que les nouveaux bailleurs ont eux-mêmes consolidé la relation locative.

Elle relève en effet que les appelants ont adressé au preneur un commandement visant l'augmentation du loyer et la perception de taxes, et ont émis des quittances, actes qui n'ont pas été contestés. La cour qualifie ces agissements d'aveu judiciaire au sens de l'article 405 du code des obligations et des contrats, établissant sans équivoque l'existence d'un bail entre les parties.

Dès lors que la relation locative est ainsi prouvée, toute discussion sur la validité du titre originel du preneur devient inopérante. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire d'un paiement effectué auprès de l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en condamnation du preneur au paiement des loyers échus depuis la date de l'acquisition de l'immeuble.

L'appelant soutenait s'être valablement acquitté des loyers litigieux entre les mains du vendeur, faute d'avoir été notifié de la cession, et ne pouvoir être contraint à un double paiement. La cour retient que les moyens invoqués par le preneur ne constituent pas un motif suffisant pour justifier l'arrêt de l'exécution.

Elle considère que le paiement des loyers au cédant, postérieurement à la vente, est inopposable à l'acquéreur, seul créancier légitime des loyers à compter du transfert de propriété. Il appartient dès lors au preneur d'exercer, le cas échéant, une action en répétition de l'indu à l'encontre de l'ancien bailleur.

La cour rejette en conséquence la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur soulevait l'irrégularité du congé faute de notification préalable de la cession de l'immeuble, tandis que le bailleur critiquait la régularité de l'expertise et le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut information du preneur sur le transfert de propriété.

Après avoir validé la régularité formelle du rapport d'expertise, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'elle dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier les composantes de l'indemnité d'éviction. Elle procède dès lors à une nouvelle liquidation du préjudice et réforme le jugement entrepris sur le seul quantum de l'indemnité allouée.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le sort du titulaire d'un fonds de commerce en cas de vente aux enchères judiciaires du bien immobilier dans lequel il est exploité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par l'adjudicataire de l'immeuble contre les occupants.

L'appelant soutenait que la vente aux enchères, dont le cahier des charges ne mentionnait aucun fonds de commerce, lui conférait un droit de propriété purgé de toute occupation, d'autant que le registre du commerce initial avait été radié. La cour écarte ce moyen en retenant que la vente forcée ne portait que sur la propriété des murs et non sur le fonds de commerce qui y était exploité.

Elle relève en outre que l'adjudicataire avait lui-même, dans une procédure antérieure, reconnu l'existence de l'exploitation commerciale en agissant contre les occupants. Dès lors, la radiation du registre du commerce au nom du défunt, suivie d'une nouvelle immatriculation par ses héritiers, n'affecte pas la continuité de l'existence du fonds.

La cour en déduit que l'occupation des intimés repose sur un titre légitime, à savoir la propriété du fonds de commerce, qui est opposable au nouveau propriétaire de l'immeuble. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en constatation du renouvellement d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la valeur probante de quittances de loyer émises après la résiliation judiciaire du contrat. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du preneur.

L'appelant soutenait que la perception de loyers par les nouveaux propriétaires du local, postérieurement à un jugement d'expulsion ayant acquis l'autorité de la chose jugée, emportait renouvellement du bail. La cour retient que la relation locative initiale ayant été définitivement éteinte par décision de justice, la naissance d'un nouveau contrat ne peut résulter que d'un acte positif et non équivoque des parties.

Elle juge à ce titre que la délivrance de quittances de loyer au preneur qui se maintient dans les lieux malgré l'expulsion prononcée ne constitue pas la preuve d'un nouveau bail, mais atteste seulement du versement d'une indemnité d'occupation. En l'absence d'un écrit manifestant une volonté claire de contracter, et au regard des exigences de la loi n° 49-16, la cour écarte le moyen tiré d'un renouvellement tacite.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et substantielle de l'acte au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité du congé, notamment sa notification par un clerc d'huissier, la mention d'un loyer erroné, et l'inobservation par le nouveau propriétaire d'un délai de détention avant la reprise. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés des vices de forme, retenant que la notification par clerc assermenté est régulière et que l'inexactitude de la somme locative est sans incidence dès lors que le congé n'est pas fondé sur un défaut de paiement.

Sur le fond, la cour rappelle que le congé pour usage personnel n'est subordonné à aucun délai de détention pour le nouveau propriétaire. Elle retient surtout que la contestation de la sincérité du motif de reprise est inopérante, le droit du preneur se résolvant en une indemnité d'éviction complète qui le dédommage de la perte de son fonds de commerce.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée et sur la validité d'un congé pour démolition délivré au preneur initial décédé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, retenant que le preneur apparent demeurait le débiteur de l'obligation.

Les appelants, héritiers du preneur initial, soutenaient la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré à une personne décédée et faisaient valoir que le véritable titulaire du bail était un tiers cessionnaire, en vertu d'un acte de partage familial. La cour retient que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être régulièrement notifiée.

Faute pour les héritiers de justifier d'une telle notification, que ce soit à l'ancien ou au nouveau propriétaire des murs, le bailleur était fondé à considérer le preneur initial, puis ses héritiers, comme ses seuls locataires. Dès lors, le congé délivré au nom du preneur décédé produit valablement ses effets à l'égard de ses ayants droit, qui sont tenus des obligations du bail.

La cour écarte également le moyen tiré de l'irrecevabilité prétendue de la demande reconventionnelle en nullité du congé, jugeant que celle-ci était en tout état de cause mal fondée au regard du défaut d'opposabilité de la cession. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.