وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم محمد (ج.) بواسطة دفاعه بمقال مؤدى عنه بتاريخ 08/08/2024، يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 5371 الصادر بتاريخ 30/04/2024 ملف عدد 11/8207/2024 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء القاضي "في الطلب الأصلي :بأدائه لفائدة المستأنف عليه مبلغ 16.200,00 درهم واجب كراء المدة من نونبر2021 لغاية 08/11/2022 مع النفاذ المعجل، ومبلغ 6750,00 درهم واجبات حرمان من الإستغلال عن المدة من دجنبر 2022 إلى 11/04/2023 وتحميله الصائر وتحديد الإكراه البدني في الأقصى ورفض الباقي، و في الطلب المضاد:برفضه وتحميل المدعي فرعيا الصائر".

في الشكل:

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ 23/07/2024 و بادر إلى استئنافه بتاريخ 08/08/2024 أي داخل الأجل القانوني، واعتبارا لكون الإستئناف مستوف لكافة الشروط القانونية صفة و أداء و أجلا فإنه يتعين التصريح بقبوله شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه أن محمد (ف.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 02/01/2024 ، عرض من خلاله المدعي أنه يملك المحلين التجاريين الكائنين بسيدي الخدير الحي الحسني تجزئة النور زنقة 15 العمارة 26 رقم 30 و 32 الدار البيضاء، وأن المدعى عليه السيد محمد (ج.) كان يكتري منه المحلين المذكورين المعدين لنشاط تجاري متمثل في النجارة وصباغة الخشب بسومة شهرية قدرها 1350,00 درهم ، وأن المدعى عليه تقاعس عن أداء الواجبات الكرائية منذ شهر نونبر 2021 إلى شهر أبريل 2023، وأنه وجه له إنذارا توصل به بتاريخ 24/02/2023 طالبه فيه بأداء الكراء عن المدة من شهر نونبر 2021 إلى شهر مارس 2023 وجب فيها المبلغ التالي: 1350 درهم x 17 شهرا = 22.950,00 درهم، وأن المدعى عليه لم يبرئ ذمته رغم توصله بالإنذار و مرور أجل الأداء، مما يجعله في مطل يبرر المطالبة بالأداء، و أن المدعى عليه ظل يستغل المحل إلى أن تم إفراغه منه بمقتضى حكم نهائي صادر في أبريل 2023 ، و التمس الحكم على المدعى عليه بأدائه للواجبات الكرائية المتخلذة بذمته ابتداء من نونبر 2021 إلى شهر مارس 2023 وجب فيها المبلغ 1350 درهم × 17 شهرا = 22.950.00 درهم تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500,00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى و تحميل المدعى عليه الصائر ، و أرفق مقاله بنسخة من شهادة الملكية و نسخة من عقد الشراء و نسخة من الحكم عدد 11164و محضر تبليغه و نسخة من محضر الإفراغ .

وبناء على مذكرة جواب مع طلب مضاد المقدمة من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 20/02/2024 والتي أوضح من خلالها أنه بشأن الجواب على الطلب الأصلي أن الإنذار الموجه له بتاريخ 24/02/2023 غير مؤسس قانونا وواقعا، ويتناقض مع وقائع الملف ذلك أن المدعي أصليا أفرغ العارض من المحل موضوع المطالبة بواجبات كرائه، بعد أن وجه له إنذار بالإفراغ للاحتياج بتاريخ 07/01/2022 ، وتقدم بدعوى المصادقة على هذا الإنذار بتاريخ 12/04/2022 وصدر بشأن حكمها نهائيا بالإفراغ بتاريخ 08/11/2022 في الملف عدد 3821/8219/2022 أضحى نهائيا بعد تبليغه وعدم إستئنافه، ونفذ الحكم وتسلم المدعي أصليا محله ، و أن الإنذار الموجه للعارض يتحدث عن واجبات الكراء بالرغم من انتهاء العلاقة الكرائية بمجرد صدور الحكم بتاريخ 08/11/2022 ، الشيء الذي يجعل مقتضيات الإنذار الموجه للعارض غير مؤسس قانونا و يتعين عدم الاستجابة لها ، و أن الواجبات الكرائية المتبقية دون أداء هي عن المدة الممتدة من فاتح نونبر 2021 إلى متم نونبر 2022 تاريخ انتهاء العلاقة لكرائية، والتي وجب فيها مبلغ 16.200,00 فقط ،و بشأن الطلب المضاد أن العارض كانت تربطه علاقة كرائية مع المالكة السابقة للمحل الذي تم إفراغه السيدة إلهام (خ.) منذ 04/07/2015 والتي باعت حقوقها كاملة في الملك للمدعي أصليا بمقتضى عقد رسمي موقع بتاريخ 09/03/2020 ، و أن سبق له أن سلم للمكترية الأصلية مبلغ ضمانة قدره 10.000,00 درهم كما يتبين من أصل الإشهاد المصادق على توقيعه من السيدة إلهام (خ.) ، و أن الالتزامات التي كانت على المكترية الأصلية انتقلت إلى المدعي أصليا بصفته المالك الجديد للمحل المكترى ، و أنه أضحى محقا في استرجاع مبلغ الضمانة التي بقيت بحوزة المكتري بعد انتهاء العلاقة الكرائية بالإفراغ واسترجاع ملكه ، و التمس في الطلب الأصلي الإشهاد بأن الواجبات المستحقة للمدعي أصليا هي عن المدة من نونبر 2021 إلى متم نونبر 2022 التي وجب فيها مبلغ 16.200,00 درهم، و بشأن الطلب المضاد الحكم على المدعي بإرجاع مبلغ الضمانة، والحكم عليه تبعا لذلك بأدائه لفائدة العارض مبلغ 10.000,00 درهم مع إجراء المقاصة بين الدينين طبقا للفصل 357 من قانون الالتزامات والعقود و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و البت في الصائر وفق القانون، و أرفق مذكرته بنسخة من إشهاد و نسخة من عقد.

وبناء على المذكرة التعقيبية المقدمة من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 19/03/2024 والتي أوضح من خلالها أنه بخصوص المدة مستحقة الأداء فإن المدعى عليه كان يكتري المحل التجاري موضوع النزاع من العارض ، وأن المحل المكترى لم يتم إفراغه من طرف المدعى عليه إلا بتاريخ شهر أبريل 2023 حسب محضر الإفراغ المسلم لنائب المدعى عليه، مما يفيد بأن المحل المكترى قد تم استغلاله من طرف المكتري حتى نهاية شهر مارس 2023 ، مما يكون من حق العارض المطالبة بالواجبات الكرائية إلى حين إفراغ المحل وليس بصدور الحكم الابتدائي و أنه يدلي بمحضر الإفراغ وطلب تنفيذ الإفراغ واللذان يثبتان أن التنفيذ قد تم وضعه بشهر مارس 2023، و ما دام المدعى عليه قد استغل المحل المكترى إلى غاية مارس 2023 فإنه يكون من حقه المطالبة بالواجبات الكرائية إلى غاية توقف الاستغلال وليس بصدور الحكم، و أن العلاقة الكرائية انتهت بتاريخ إفراغ المكتري للمحل و بخصوص المقال المضاد فإن المدعى عليه السيد محمد (ج.) كان يكتري المحل التجاري موضوع النزاع من قبل المالكة السابقة السيدة إلهام (خ.) والتي تسلمت منه مبلغ التسبيق المتحدث عنه والمحدد في 10.000,00 درهم حسب الإشهاد المدلى به من طرف المدعى عليه، وبالتالي فإن العارض لا علاقة له بمبلغ التسبيق المذكور ، ولم يتسلمه من المكتري لكي يطالب باسترجاعه منه، فالعارض كان قد اشترى المحل التجاري ولم تسلمه المالكة السابقة أي مبلغ التسبيق الخاص بالمدعى عليه، لذا فإنه غير محق في المطالبة باسترجاع التسبيق ضد العارض، فقبض مبلغ التسبيق من طرف المالكة السابقة ليس بالتزام يبقى على عاتق المالك الجديد، وبالتالي فإن العارض في حل من أي أداء لمبلغ التسبيق، خصوصا وأن الإشهاد المدلی به قد حررته السيدة إلهام (خ.) ووقعت عليه بشخصها، مما يبقى تصرف شخصي لا ينتقل إلى المالك الجديد ، و التمس بخصوص الجواب استبعاد دفوعات المدعى عليه، والحكم وفق المقال الافتتاحي و بخصوص المقال المضاد الحكم برفض الطلب المضاد ، و أرفق مذكرته بنسخة من طلب تنفيذ حكم و نسخة من محضر الإفراغ .

وبناء على المستنتجات الختامية المقدمة من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 16/04/2024 والتي أوضح من خلالها أنه بشأن الطلب الأصلي أنه يؤكد دفوعه الواردة في مذكرته الجوابية المدلى بها بجلسة 2024/02/20 لجديتها ،و بشأن الطلب المضاد إن طلبه جدي ومؤسس قانونا على اعتبار أنه أدلى بما يثبت تسليم مبلغ الضمانة للمالك السابق ذلك، أن المدعى عليه في الطلب المضاد انتقلت إليه ملكية العقار المثقل بتحمل الكراء، و أن المدعى عليه بصفته خلفا خاصا للمالك السابق فإنه يستخلفه في كافة التحملات التي على الملك سواء كانت ايجابية أو سلبية عملا بالفصل 694 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على ما يلي " لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة و يحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري بدون غش، وأن يكون له تاريخ سابق على التفويت " ، و بالتالي فإن الدفع المثار من طرف المدعى عليه في الطلب المضاد بخصوص عدم تسلمه لأي مبلغ من العارض غير مؤسس ويتناقض مع النص القانوني الواجب الإعمال، و التمس استبعاد ما أثير من طرف المدعي أصليا و الحكم وفق طلبات العارض المسطرة في مذكرة جوابه المقرونة بطلب مضاد المدلى بها في بجلسة 20/02/2024 .

و بتاريخ 30/04/2024 أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف

حيث يتمسك الطاعن بأنلم تصادف الصواب عندما قضت برفض الطلب المضاد الرامي إلى الحكم باسترجاع مبلغ الضمانة التي أداها المحددة في مبلغ 10.000,00 درهم مع إجراء المقاصة وفق الفصل 357 من ق.ل.ع، مؤسسة حكمها على الحيثية التالية: " وحيث أنه بالرجوع لوثائق الملف لاسيما الاشهاد يتضح أنه إلتزام صادر عن المالكة السابقة ولا يلتزم المدعي الأصلي مما يكون معه الطلب غير مؤسس ويتعين رفضه"، و هذا التعليل يشكل خرقا سافرا للنصوص القانونية الواجبة الإعمال ، ذلك أنه أثبت أنه كانت تربطه علاقة كرائية مع المالكة السابقة للمحل السيدة إلهام (خ.) منذ 04/07/2015، والتي باعت حقوقها كاملة في الملك للمستأنف عليه بمقتضى عقد رسمي موقع بتاريخ 09/03/2020، وأثبت بمقتضى إشهاد أنه سلم للمكترية الأصلية مبلغ ضمانة قدره 10.000,00 درهم كما يتبين من أصل الإشهاد المصادق على توقيعه من السيدة إلهام (خ.) ، و أن الالتزامات التي كانت على المكترية الأصلية انتقلت إلى المستأنف عليه بصفته المالك الجديد للمحل المكترى بصفته خلفا خاصا، و تطبيقا لهذه القاعدة فجميع الحقوق والالتزامات التي للمالك الأصلي أو عليه تنتقل للمالك الجديد، طبقا للفصل 694 من ق.ل.ع الذي ينص على أنه "لايفسخعقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة. ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري بدون غش، وأن يكون له تاريخ سابق على التفويت"، و أن مبلغ التسبيق ( الضمانة ) التي أداها الطاعن للمالك السابق المكري هي ضمن الحقوق المقررة له بموجب عقد الكراء، والتي تنتقل إلى المالك الجديد بصفته خلفا خاصا يخلف المالك السابق في التحملات والالتزامات،و التمس إلغاء الحكم المطعون فيه وبعد التصدي الحكم على المستأنف عليه بإرجاع مبلغ الضمانة و بأدائه مبلغ 10.000,00 درهم مع إجراء المقاصة بين الدينين طبقا للفصل 357 من قانون الالتزامات والعقود و البت في الصائر وفق القانون، و أرفق مقاله بنسخة تبليغية من الحكم المستأنف و طي التبليغ.

و بجلسة 10/10/2024 أدلى المستأنف عليه بواسطة نائبه بمذكرة جوابية أوضح فيها أن الحكم المستأنف كان على صواب عندما قضى برفض طلب استرجاع مبلغ الضمانة، لأن العارض اشترى المحل موضوع الكراء بعد صدور الإلتزام من طرف المالكة السابقة، و بالتالي فهو غير ملزم بأداء هذا المبلغ ما دام لم يقبضه من المكتري، لأنه حق شخصي يتعين طلب استرجاعه من المالكة السابقة، و التمس استبعاد دفوعات المستأنف و تأييد الحكم الإبتدائي.

و بجلسة 07/11/2024أدلى نائب المستأنف بمذكرة تعقيبية أكد فيها أن الإلتزامات التي كانت على المكرية الأصلية انتقلت إلى المستأنف عليه بصفته المالك الجديد للمكترى و بصفته خلفا خاصا طبقا للفصل 694 من ق.ل.ع ، و هو ليس حق شخصي بل من صميم بنود عقد الكراء، و التمس الحكم وفق مقاله الإستئنافي.

وحيث أدرج الملف بجلسة 07/11/2024 تخلف عنها دفاع الطرفين و قررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 14/11 /2024 .

محكمة الإستئناف

حيث يعيب الطاعن الحكم عدم مصادفته للصواب عندما قضت برفض الطلب المضاد الرامي إلى الحكم باسترجاع مبلغ الضمانة التي أداها المحددة في مبلغ 10.000,00 درهم مع إجراء المقاصة وفق الفصل 357 من ق.ل.ع.

و حيث صح ما نعاه الطاعن بهذا الخصوص ذلك أن الثابت من وثائق الملف أن العلاقة الكرائية كانت تربط المستأنف مع المالكة السابقة إلهام (خ.)، و أن البين من الإشهاد العرفي المدلى به أنها تسلمت منه مبلغ 10.000,00 درهم كتسبيق كراء عن المحل المدعى فيه، و طبقا للفصل 694 من ق.ل.ع فإنه " لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة. ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري بدون غش، وأن يكون له تاريخ سابق على التفويت"، و بالتالي فإن المستأنف عليه كمالك جديد حل محل من تلقى عنها الملك في جميع حقوقه و التزاماته الناتجة عن عقد الكراء القائم ، و بالتالي يكون الإشهاد العرفي المصادق على صحة توقيعه في 14/07/2015 منتج لكافة آثاره في مواجهة المستأنف عليه، و طالما أن مبلغ 10.000,00 درهم موضوع الإشهاد يتعلق بتسبيق الكراء، و أن المستأنف عليه دائن للمستأنف بمبلغ 16.200,00 درهم واجب كراء المدة مننونبر2021 لغاية 08/11/2022 مع النفاذ المعجل، ومبلغ 6750,00 درهم واجبات الحرمان من الإستغلال عن المدة من دجنبر 2022 إلى 11/04/2023 أي ما مجموعه 22.950,00 درهم، و بما أن الدينين بين نفس الطرفين، و أن محلهما نقودا و خاليين من النزاع و مستحقي الأداء و صالحين للمطالبة بهما قضاء، فإن شروط المقاصة المنصوص عليها في الفصول 357 و 361 و 362 من ق.ل.ع تكون متوفرة في نازلة الحال، و يتعين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب استرجاع مبلغ 10.000,00 درهم مع إجراء المقاصة، و الحكم بإجرائها و ذلك بخصم هذا المبلغ من المبلغ المحكوم به و حصره في 12.950,00 درهم و تحميل المستأنف عليه الصائر.

لهذه الأسباب

حكمت المحكمة علنيا و حضوريا:

في الشكل:قبول الإستئناف .

في الموضوع: باعتباره جزئيا و ذلك بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض للطلب المضاد و الحكم من جديد بإجراء المقاصة بين الدينين، و إلغائه جزئيا بخصوص الطلب الأصلي و ذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 12.950,00 درهم عن واجبات الكراء و الإستغلال المستحقة عن المدة من نونبر2021 إلى 11/04/2023 و تأييده في الباقي تحميل المستأنف عليه الصائر.