Mot clé
Vente du local loué

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial revendiqué par son nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre.

L'occupant opposait l'existence d'un bail verbal conclu avec l'ancien propriétaire, dont la preuve résulterait d'un précédent jugement et des propres écritures du nouveau propriétaire dans cette instance. La cour retient que la relation locative est suffisamment établie par les pièces d'une procédure antérieure, au cours de laquelle le nouveau propriétaire avait lui-même qualifié l'occupant de locataire en lui réclamant des loyers et où l'ancienne propriétaire avait reconnu l'existence du bail.

Elle en déduit qu'en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, le nouveau propriétaire est, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, tenu de respecter le bail conclu par son auteur. Faute pour le bailleur de justifier d'une résiliation du contrat, l'occupation ne peut être qualifiée de sans droit ni titre.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel portant sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le transfert des obligations nées du bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du preneur en restitution, considérant que cette obligation incombait personnellement à l'ancien bailleur.

Au visa de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la vente du bien loué n'éteint pas le contrat de bail et que l'acquéreur se trouve substitué à l'aliénateur dans l'ensemble des droits et obligations qui en découlent. Elle retient que l'obligation de restituer le dépôt de garantie, étant un accessoire du contrat de location, est transférée au nouveau propriétaire, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu les fonds.

Les conditions de la compensation légale entre la créance de loyers du bailleur et la créance de restitution du preneur étant réunies, la cour y fait droit. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle, la cour procédant à la compensation des dettes réciproques et réformant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et le sort des créances locatives nées avant et après la cession de l'immeuble en cours d'instance. L'appelant contestait la validité du congé au regard des délais prévus par la loi n° 49-16, la régularité des actes de signification et prétendait s'être acquitté des loyers réclamés.

La cour écarte les moyens de procédure, retenant que le délai de quinze jours prévu à l'article 26 de la loi précitée a été respecté et que la signification au local commercial est valable en l'absence d'élection de domicile au bail. Elle rappelle que l'acte de signification, en tant qu'acte authentique, ne peut être contesté que par la voie de l'inscription de faux.

Concernant le paiement, la cour retient que la prestation du serment décisoire par le bailleur suffit à écarter les allégations du preneur. Statuant sur les demandes additionnelles formées suite à la vente de l'immeuble, la cour juge que le bailleur originaire conserve qualité pour réclamer les loyers échus jusqu'à la date de la cession, tandis que les acquéreurs ont qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers postérieurs.

En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion et, y ajoutant, condamne le preneur au paiement des loyers échus tant au profit du vendeur qu'à celui des acquéreurs.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation due au preneur d'un local commercial dont la réintégration, ordonnée par justice, a été rendue impossible par la vente fautive du bien par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les héritiers de ce dernier au paiement de dommages-intérêts sur la base d'une expertise évaluant la perte du fonds.

En appel, les héritiers contestaient la qualité à agir de la société preneuse, restée au stade de sa formation, ainsi que l'existence d'un préjudice en l'absence d'exploitation effective. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, celle-ci étant établie par le contrat de bail et les décisions judiciaires antérieures.

Elle retient en revanche que le préjudice ne saurait correspondre à la valeur du fonds de commerce dès lors que la société, n'ayant jamais exercé d'activité, ne justifiait d'aucun élément incorporel tel que la clientèle. Le dommage réparable se limite par conséquent à la seule perte du droit au bail.

Écartant l'expertise, la cour évalue souverainement ce préjudice et, se rétractant de son précédent arrêt, réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur de la cession de l'immeuble loué et sur la validité des paiements de loyers effectués à l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant soutenait que ses paiements à l'ancien propriétaire étaient libératoires, faute d'avoir été valablement informé du changement de bailleur, et contestait la régularité formelle de la mise en demeure. La cour retient que le nouveau propriétaire, ayant notifié au preneur le transfert de propriété, l'a valablement mis en demeure de lui régler directement les loyers. Dès lors, la cour juge que les paiements que le preneur a persisté à effectuer entre les mains de l'ancien bailleur postérieurement à cette notification sont inopposables au nouveau créancier et ne sauraient le libérer de son obligation. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des vices de forme de l'acte introductif d'instance et de la mise en demeure, retenant l'absence de grief. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les acquéreurs successifs du bien n'étaient pas parties au contrat de bail originaire. La cour rappelle qu'en application de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. Dès lors, la justification de la propriété par la production des titres translatifs suffit à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. Évoquant l'affaire au fond, la cour constate le défaut de paiement persistant du preneur, valide le congé fondé sur ce motif et prononce la résiliation du bail avec condamnation au paiement des arriérés et de dommages et intérêts. Elle écarte toutefois la demande de contrainte par corps, inapplicable aux personnes morales, ainsi que la demande d'astreinte, jugée non nécessaire. Le jugement est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.