وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدمتالسيدة آسية (ب.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ .20/09/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ11/06/2024 تحت عدد 7077 ملف عدد 1300/8219/2024 و القاضي في الشكل في طلب الإدخال بعدم قبوله مع إبقاء الصائر على رافعه و في الطلب الأصلي بقبول الطلب الأصلي و في الموضوع برفض الطلب مع إبقاء الصائر على رافعه.

و حيث قدم الاستئناف الطلب الإضافي و وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنفة تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض من خلالها نها أصبحت المالكة للعقار الكائن بدرب الدوام شارع إدريس الحارثي رقم 370 و 372 قرية الجماعة عمالة سيدي عثمان البيضاء، وذلك منذ 2023/06/12 وحيث ان المدعى عليه كان يكتري المحل المذكور من السيد "فيصل (أ.)" بمشاهرة قدرها 1200 ده وانتقلت ملكيته لها، وحيث ان المدعى عليه امتنع عن أداء واجب الكراء منذ 2023/06/12 إلى متم نونبر 2023 مما حدا بالعارضة إلى توجيه إنذار مباشر له من اجل أداء ما بذمته من واجبات كراء داخل اجل لا يتعدى 15 يوما تحت طائلة المطالبة بالأداء والافرغ وذلك بالعنوان الوارد بعقد الكراء الذي ينص في بنده السابع " على أن محل المخابرة معه بعنوانه الواردبالعقد"، لكن تعذر على المفوض القضائي تبليغه لكون المحل مغلقا باستمرار فحررمحضرا بذلك بتاريخ: 2023/12/11 وحيث ان المادة 26 من القانون رقم 16.49 تجيز للعارضة إقامة دعوى المصادقة علىالإنذار بعد مرور الأجل المحدد فيهوحيث إن مجموع ما بذمة المدعى عليه من واجبات كراء من 2023/06/12 إلى متمفبراير 2024 هي:عن شهر يونيو 2023 مبلغ 720,00 درهم، عن شهور من يوليوز 2023 إلى فبراير 2024 مبلغ: 9.600,00 درهم، ليكون المجموع هو 10.320,00 درهم، لهذه الأسباب: تلتمسالمصادقة على الإنذار المحرر بتاريخ: 11/12/2023 والحكم على المدعىعليه بأدائه لها مبلغ 10320 درهمكما هو مفصل أعلاه، وبإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن "بدرب الدوام شارع إدريس الحارثي رقم 370-372 قرية الجماعة الدار البيضاء" بجميع مرافقه هو ومن يقوم مقامه متاعا وأشخاصا تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها200 درهم عن كل يوم تأخير . شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر والإكراه في الأقصى.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه التي عرض من خلالها أولا : حول بطلان الإنذار وإجراءات التبليغحيث أن الإنذار لا يستجيب للشكليات المتطلبة قانونا اعتبارا لكون الطرف المدعي لم يقم بتبليغ العارض بأنه تم تفويت المحل إليه من طرف المالك الأصلي المتعاقد معه ، بل حتى أن هذا الأخير نفسه التزم من خلال الاتفاق الملحق بالعقد الأصلي، رفقته في حالة تفويت أو بيع العقار بإخبار المفوت له أو المشتري والموثق محرر العقد بمقتضيات هذا الاتفاق الملحق وكذلك العقد الأصلي و أن المحل التجاري أعلاه يكتريه المكتريوتعود ملكية حق الكراء و الأصل التجاري للمنوب عنه ، أن العارض لا يتحمل مسؤولية إخلال المكري الأصلي ببنود العقد الأصليوالملحق ، و أن المدعية التي لم تسلك طلب الإذن لها بتوجيه الإنذار عن طريق السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء كما استقر عليه العمل القضائي واجتهاد المحكمة الموقرة مفضلة تقديم طلب مباشر إلى السيد المفوض القضائي لم تحترم إجراءات التبليغ كما أنها لم تنص بالإنذار على السومة الحقيقية المتفق عليها بالعقدالملحق و هي 600 درهم بدلا من 1200 درهم وحيث أن المدعى عليه عنه لا يتحمل مسؤولية كذب و إخفاء الحقيقة من طرف السيدفيصل (أ.) المالك السابق على المدعية بصفتها خلفا خاصا و يعتبر خالها حيث أن والدتها تسمى رقية (أ.) مما يوضح أن المضاربة العقارية واردة في هذا الصدد كما أن الأمر ينطوي عن سوء نية مبيتة من طرف المكري الأصلي الذي باع محل النزاع دون إخبار المنوب عنه عنوة بعدما أن حاز المبلغ الذي يعفي المكتري من شرط المدة المنصوص عليه في المادة 4 من القانون رقم 16 49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري والصناعي أو الحرفي وقدره 970.000 درهم و حيث أنه تبعا لما سلف يتبين أن الإنذار و إجراءات تبليغه لم تحترم القانون والاتفاق و بالتالي تعد باطلة ملتمسا التصريح ببطلانها .

ثانيا: حول تسبيب الإنذارحيث أن السبب الذي بني عليه الإنذار غير وجيه وجدي و يتنافى مع بنود العقد الملحق بالعقد الأصلي الذي صادق عليه الأطراف بتاريخ 2021/06/24 رفقته نسخة طبق الأصل و الذي جاء معدلا و ملحقا بالعقد الأصلي المدلى به من طرف المدعية وحيث أن الاتفاق الملحق أعلاه أخفاه المالك الأصلي عن المدعية ابنة أخته وذلك من أجل إغرائها بشراء المحل، كيف يعقل أن يضاف للعقد الأصلي إشهاد يزكيه والحال كان من الواجب عليه إخبارها بالإنفاق الملحق، و حيث أن عدم وجاهة السبب تتمثل في كونه أبرأ ذمته من واجبات الكراء سواء في إطار السومة القديمة المضمنة بالعقد الأصلي 1200 درهم أو تلكالمضمنة بالعقد الملحق 600 درهم . ذلك أنه تبعا لما جاء بالبند الثالث بعقد الكراء الأصلي ومن أجل إعفاء المكتري من شرط المدة المنصوص عليه في المادة 4 من القانون رقم 16 49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي أو الحرفي ، اتفق المكري فيصل (أ.) و المستأنف عليه على أن يقوم هذا الأخير بتسليم المكري المذكور سالفا مبلغ 900.000 درهم تسعمائة ألف درهم كمقابل لحق الكراء وقت المصادقة على العقد الأصلي المصادق عليه بتاريخ 2020/12/03 ، و هو ما خول للمنوب عنه بأن يصبح معه مستفيدا من كافة الامتيازات الممنوحة للمكتري بمقتضى الفقرة الثانية من المادة 4 من القانون أعلاه بما فيها ملكيته للأصل التجاري بكافة عناصره المادية والمعنوية و كذلك حق الكراء كما أضاف إلى الطرف المكري بمقتضى الاتفاق الملحق المصادق عليه 2021/06/24 إبان تملكه لمحل النزاع مبلغ 70.000 درهم سبعون ألف درهم إلى مبلغ 900.000 درهم أعلاه ليصبح المجموع 970.000 تسعمائة و سبعون ألف درهم وتبعا لذلك تم تخفيض السومةالكرائية رضائيا للمحل موضوع النزاع من مبلغ 1200درهم إلى مبلغ 600 درهم ستمائة درهم شاملة لضريبة النظافة كما أن البند الثالث ينص صراحةعلى تعديل البند الرابع من العقد الأصلي حول السومةالكرائية بحيث تم تحديد سومة كرائية شهرية جديدة و مخفضة عن كراء المحل التجاري موضوع النزاع و العقد الأصلي في مبلغ 600 درهم ( ستمائة درهم ) شاملة لضريبة النظافة بدل 1200 درهم تؤدى عند نهاية كل شهر و تسري هذهالسومة الجديدة من فاتح يوليوز 2021، وحيث أنه بنفس الملحق تم إبراء ذمته من واجبات الكراء بكاملها و تم التنصيص على ذلك صراحة بالبند الرابع و الذي اتفق من خلاله الطرفان على أنهتمت تسوية وضعية واجبات الكراء المتعلقة بهذا المحل التجاري موضوع هذا الإتفاق بالأداء الكلي منذ إبرام العقد الأصلي في 2020/12/03 إلى متم يونيو 2021 بحسب السومةالكرائية القديمة وقدرها 1200 درهم للشهر أي ستة أشهر من نهاية يناير2021 إلى متم يونيو 2021 كما نص على ذلك البند الخامس من العقد الأصلي وجبفيها مبلغ 7200 درهم سبعة آلاف و مائتي درهم، كما أدى إلى الطرف المكري وقت المصادقة على الاتفاق الملحق الحالي إضافة لمبلغ 70.000 درهم المشار إليه أنها واجبات الكراء بحسب السومةالكرائية الشهرية الجديدة 600 درهم ستمائة درهم عن المدة من فاتح يوليوز 2021 إلى متم دجنبر 2024 أي ما مجموعه 30 شهرا وجب فيه مبلغ 18000 درهم ثمانية عشر ألف درهم سلمها إلى الطرف المكري وقت المصادقة على الإتفاق الملحق الذي بمقتضاه أبرى المكري ذمة المكتري من هذه الواجبات الكرائية السابقةواللاحقة إلى غاية نهاية شهر دجنبر لسنة 2024، و أن المنوب عنه من جهة أخرى لا يتحمل مسؤولية عدم تقصي المدعية لحقيقة تواجده كمكتري بمحل النزاع و وجود عقدين أصلي و ملحق معدل له، و أن العقد شريعة المتعاقدين ( الفصل 230 من ق ل ع ، وانه من جهة ثالثة و أمامإستناد المدعية على سبب جدي في طلب الإفراغ اعتبارا إلى كون عنصر التماطل منتفي بالمرة كما سلف بيانه فإنه يلتمس حفظ حقه فيطلب التعويض لهذه الاسباب يلتمسفي الشكل: عدم قبول المقال وفي الموضوع أساسا الحكم برفض طلب المدعية مع تحميلها الصائر وبناء على المذكرة الإدلائية لنائب المدعية التي أدلى من خلالها بنسخ من طلبات عروض، وبأمر بتحويل بنكي، وبكشف حساب، وأدلى بنسخة من العقد الملحق.

وبناء المذكرة التعقيبية لنائب المدعية مع مقال اصلاحي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 25/03/2024 التي عرضت من خلالها من حيث إصلاح المقال الافتتاحي: حيث شاب المقال الافتتاحي خطأ مادي غير مقصود يتمثل في الاسم العائلي للمدعى عليه حيث ورد خطا (ن.) في حين الصحيح هوالنافيع ملتمسا إصلاحه من حيث التعقيب: ان ما يدفع به المدعى عليه من كونه لم يبلغ بتفويت العقار هو دفع غير وجيه ذلك ان العارضة أشعرته بمقتضى المحضر الإخباري المرفق بالمقال الافتتاحي وذلك بتاريخ : 2023/12/11 لكن تعذر على المفوض القضائي تبليغه لكون المحل مغلقا بل وقامت بإشعاره أيضا في المحل التجاري موضوع النزاع بتاريخ 2024/01/08 وتعذر من جديد تبليغه لكون المحل لازال مغلقا منذ كرائه من المالك السابق في 2020/12/03 بحيث لم تمارس فيه أية تجارة بعد طيه نسخة من الإنذار مع محضر إخباري) وبذلك تكون العارضة قد احترمت مقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 الذي يجيز إقامةالدعوى بعد مرور الأجل الوارد بالإنذار ولو تعذر التبليغوبالنسبة للمنازعة في سبب الإنذار فان المدعى عليه أدلى بصورة مصادق عليها لما أسماه اتفاق ملحق لعقد الكراء لكن بعد الاطلاع عليه تبين انه مصادق عليه في الصفحةالثالثة فقط دون الصفحتين الباقيتين والعارضة تطالب بالإدلاء بأصل العقدين الأصلي والملحق للتأكد من سلامتهما سيما وان العقدين تمت المصادقة عليهما في نفس المقاطعة الحضرية 60 مكرر عمالة بن امسيك التي هو موظف برتبة شيخ المقدمين بها وهذا مايتنافى مع قانون الوظيفة العمومية، لذا فالعارضة تحتفظ بحقها في سلوك المساطر اللازمةللسببالمذكوروبخصوصالسومةالكرائية الواردة في ملحق عقد الكراء المدلى به فإنها تنتظر الإدلاء بأصل العقدين للرد عليهما، أما الدفع بكونه أدى واجبات الكراء إلى متم دجنبر 2024 فان العارضة وان كانت تستغرب الملحق عقد الكراء المدلى به فالمدعى عليه كان يجب عليه أداء واجب الكراء لها بالسومةالكرائية التي يعتقد أنها السومة الحقيقة لأنه لم يكن ملزما بدفعه للمالك السابق ولو كان ما دفعه هو نتيجة غلط في الواقع أو في القانون وذلك تطبيقا لمقتضيات الفصل 68 من ق ل ع ، فملحق عقد الكراء المزعوم مصادق عليه في يونيو 2021 إلى ان المدعى عليه أدى واجب 19 شهر مسبقة من يونيو 2023 إلى متم دجنبر 2024 وهي مبالغ لم يكن مدين بها ولم تكن مستحقة للمالك السابق وإذا كان الفصل 69 من ق ل ع ينص على من دفع باختياره مالا يلزمه عالم بذلك فليس له أن يسترد ما دفعه فبالأحرى أن تبرئ ذمته تجاه الدائنة صاحبة الحق في المطالبة بواجبات الكراء من تاريخ تفويت العقار لها في 2023/06/12 ويظل التماطل ثابت ويبرر طلبهامن حيث إدخال الغير في الدعوى ان العارضة عند اقتنائها للعقار موضوع الدعوى لم تكن تعلم بوجود ملحق لعقد الكراء الذي تم فيه تغيير السومةالكرائية من 1200 إلى 600 شهريا، وكذا بواقعة أداء واجب الكراء للسيد فيصل (أ.) المالك السابق إلى متم دجنبر 2024 وان كان ذلك لا يبرئ ذمة المدعى عليه المكتري، ومن جهة أخرى فانه لا يلزم العارضة التي أصبحت المالكة للعقار منذ 2023/06/12 فان مصلحتها تقتضي إدخال البائع الذي أخفى هذه الواقعة ومواجهته بجواب المدعى عليه المكتري وذلك لتحقيق العدالة مع ما يترتب عن ذلك من آثار قانونية ملتمسة استدعاء المدخل في الدعوى بعنوانه أعلاه، وذلك قصد سماعهمن حيث إصلاح الخطأ المادي: الإشهاد للعارضة بإصلاح الخطأ المادي الوارد بالاسم العائلي للمدعى عليه وجعله " (ن.)" بدل "(ن.)" وضم المقال الإصلاحي للافتتاحيوالحكم وفقهمامن حيث التعقيب رد دفوع المدعى عليه لعدم ارتكازها على أساس والحكم وفق المقال الافتتاحيمن حيث إدخال الغير في الدعوىفي الشكلقبول مقال إدخال الغير في الدعوى لتوفره على الشروط القانونية. في الموضوع: الحكم بإدخال السيد فيصل (أ.) " الكائن بعنوانه اعلاه في الدعوى باعتباره المالك السابق للعقار لمواجهته بادعاءات المدعى عليه بخصوص ملحق عقدالكراء مع ما يترتب عن ذلك من أثار قانونية، وأرفقته بإنذار مع محضر إخباري.

وبناء على المدكرة التعقيبية لنائب المدعى عليه التي عرض من خلالها أولا: حول مقال إدخال السيد فيصل (أ.) في الدعوى حيث أن طلب المدعية إدخال المالك السابق و الذي هو خالها في الدعوى إنما ينطوي عن تقاضي بسوء نية خاصة و أن النزاع بعد محسوما نظرا لكونه سبق له أن أدلى بما يفيد براءة ذمته من واجبات الكراء المزعومة ذلك أن العارض أدلى باتفاق ملحق لعقد الكراء الأصلي يؤكد خلو ذمة المنوب عنه من واجبات الكراء المطلوبة قبل توجيه الإنذار إليه ، بل قبل تملك المدعية لمحل النزاع، وحيث أن العقد شريعة المتعاقدين اعتبارا لكون الفصل 230 من قانون الالتزامات و العقود يقضي بان الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانونوحيث لأنه طبقا لما سلف لا يجوز تغيير ما اتفق عليه أو إلغاؤه إلا برضاء الطرفين و تبعا لذلك لا يعتد بالإرادة المنفردة في هذا الإطار مما يعد معه الإشهاد المدلى من طرف المدعية لاغيا و لا يرقى لدحض ما جاء بالعقدينوحسما لكل نزاع بهذا الخصوص يدلى بإشهاد تأكيدي للعقدين مصادق عليه من طرف المالك السابق ينهض حجة قاطعة على كذب مزاعم المالكةالجديدة، ذلك أن السيد فيصل (أ.) يشهد صراحة من خلال الإشهاد المصادق عليه بتاريخ 2024/04/17 تحت عدد 1903 بأنه فعلا أبرم مع السيد رشيد (ن.)عقدالكراء الأصلي المنصب على محل النزاع و المصادق عليه بتاريخ 2020/12/03 على أساس سومة كرائية 1200 درهم و أنه تم تغييرها بعد ذلك بمقتضى الإنفاق الملحق المصادق عليه في 2021/06/24 من مبلغ 1200 درهم إلى مبلغ 600 درهم ستمائةدرهم شاملة لضريبة النظافة بناء على الشروط التي تضمنها العقد الملحق وبمقتضى الإشهاد المذكور الحاسم للنزاع يبرئ المالك القديم ذمة السيد رشيد (ن.) من هذه الواجبات الكرائية السابقة واللاحقة المتعلقة بكراء المحل التجاري أعلاه إلى غاية نهاية شهر دجنبر لسنة 2024، وحيث أن العقد الملحق قد وقعه الطرفين وصودق عليه بتاريخ 2021/06/24 تحت عدد 15700 و تعلق بحق يملك المالك صلاحية التصرف فيه و لا يوجد ما يمنع ما تم الاتفاق عليه ما دام أنه تم في وقت لازال بيع العقار لم يتم ، كما أن الاتفاق لم ينصب على موضوع غير مشروع فضلا عن كون العقدين استجمع كافة شرائطهما و أركانهما القانونية وحيث أن المنوب عنه يطلب من المحكمة الموقرة الإشهاد على إقرار المدعية بأن البيع تم في 2023/06/12 و هو تاريخ لاحق على الاتفاق الأصلي و الملحق.

ثانيا : حول السومةالكرائية و طلب الإدلاء بأصلي العقد حيث أن المدعية رغم أنها هي التي بادرت إلى رفع النزاع أمام القضاء تطالببالإدلاء بأصل العقدينوحيث أنه الذي لا يود الخوض مع المدعية في ما نسبته إليه من اتهامات هو و الإدارة التي ينتمي إليها ملتمسا حفظ حقه في سلوك كافة المساطر الجنحية و المدنية في حقها في هذا الصدد يعزز مذكرته الحالية بصورتين بالألوان من العقد الأصلي و الاتفاق الملحق إضافة إلى صورة من الإشهاد المتحدث عنه آنفا و يضيف صور الصولات كراء تؤكد براءة ذمته بصفة قطعية، و حيث أنه لا يجوز أن تجزئ المدعية وسائل الإثبات كما ترغب و يروق لها بحيث أن العقدين صحيحين و مؤيدين بحجج ضافية و لا يمكن تحميله مسؤولية عدم تحري الحقيقة قبل شرائها للعقار مما تكتسي معه هذه الدعوى طابعاكيديا.

ثالثا : حول الدفع بمقتضيات الفصلين 68 و 69 من ق ل ع حيث الدفع بالفصلين 68 و 69 ق ل ع لا يخص النازلة اعتبارا لكونهما يخصان قانون عام بينما نحن إزاء قانون خاص، فضلا عن أنهما في كافة الأحوال يتعارضانمع الفصل 230 من ق ل ع . و من جهة أخرى فإن الدفع بالفصل 68 من ق ل ع لا ينطبق على النازلة كون ما فعله الطرفان لا يعد غلط ، و إنما هو نابع من التزامات متبادلة بين المكري و المكتري و لم تكن المدعية تتوفر على أي حق عيني على وقت الاتفاق الملحق و لم يكن يعلمبالبيع أما الفصل 69 فيظهر من مفهوم المخالفة أن العارض دفع يلزمه و أن واجبات الكراء مستحقة للمكري عليه و كان في حاجة ماسة لها لكونه كان مدينا للبنك بمبلغ 260.000 درهم و تراكمت عليه الأقساط مما دفعه إلى مطالبته كمكتري بتسبيق واجبات الكراء و مبلغ 70.000 درهم المضمن بالعقد الملحق ، بحيث أن العارض لم يكن بوسعه سوى أن يضيف له المبلغ المذكور وواجبات الكراء إلى حدود دجنبر 2024 مقابل تخفيض الكراء إلى 600 درهم حسب الاتفاق المبرم بينهماوهذا ما أكده المالك السابق من خلال الإشهاد الموقع من طرفه مؤخرا و الذي يجزم فيه بصفة قطعية بأنه تم الأداء الكلي منذ إبرام العقد الأصلي في 2020/12/03 إلى متم يونيو 2021 بحسب السومةالكرائية القديمة وقدرها 1200 درهم للشهر أي ستة أشهر من نهاية يناير 2021 إلى متم يونيو 2021 ، وأن السيد رشيد (ن.) أدى له واجبات الكراء بحسب السومةالكرائية الشهرية الجديدة 600 درهم ستمائة درهم عن المدة من فاتح يوليوز 2021 إلى متم دجنبر 2024و أنه تبعا لما سلف يكون طلب إدخال في الدعوى لا جدوى منه و مفرغ من محتواه وتبحث من خلاله المدعية عن دليل لا وجود لهالبيع حيث أن المنوب عنه يود من خلال كل ما سبق أن يطلب من المحكمة الموقرة حماية مصالحه كمالك للأصل التجاري و التأكيد على كون الدعوى لا تكتسي طابعا جديا و لا ترتكز على أسس سليمة خاصة و أنه أنفق مبالغ طائلة من أجل تشييد العناصر

رابعا حول الوضعية القانونية التي اكتسبها المنوب عنه وكذلك وضعية العقارقبلالمادية والمعنوية للأصل التجاري و الذي لا توليها المدعية أي اعتبار وفي هذا السياق يدلي المنوب عنه بخصوص وضعية العقار المادية بصورة شهادة ملكية قديمة وقت تملك المالك السابق للعقار فيصل (أ.) تبين حالة الضيق المادي التي دفعته إلى طلب تخفيض الكراء مقابل إضافة مبلغ 70.000 درهم مع أداءواجباتالكرائية إلى نهاية 31 دجنبر 2024 كما سبق تفصيل ذلك لهذه الأسبابيلتمس في الشكل: عدم قبول المقالين الأصلي و الرامي إلى الإدخال في الموضوعالحكم برفض طلب المدعية مع تحميلها الصائر حفظ حق المنوب عنه في التعقيب و تقديم طلبات في النازلة، وأرفقها بصورة بالألوان من العقد الأصلي والاتفاق الملحق وبصورة طبق الأصل للإشهاد وبصورة بالألوان للإشهاد المذكور، وبصور لسبع وصولات كراء مؤيدة للأداء وبصورة لشهادة الملكية وقت تملك العقار من طرف المالك السابق.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعية الذي عرض من خلالها ان المدعى عليه أدلى بصورة ملونة لعقدي الكراء و الملحق و هما مجرد صورتان شمسيتان ليس لهما نفس قوة الإثبات التي لأصليهما وما تقاعسه للإدلاء بالأصل إلا حاجة في نفسه يخفيهاانهالا زالت تتمسك بمقتضيات الفصلين 68 و 69 من ق ل ع فهي المالكة الأصلية للعقار منذ 2023/06/12 كما يثبت ذلك رسم الشراء المدلى به ولا يمكن تبرير الأداء بكون المالك السابق كان مدينا للبنك بمبلغ 260000 ده لان الرهن الرسمي مقيدبتاريخ 2017/09/21 وعقد الكراء محرر في : 2020/12/03 مضمنه أن المالك السابق تسلم مبلغ : 900.000 ده كمقابل لحق الكراء وكان بإمكانه تسديد القرض للبنك والتشطيب على الرهن بكل سهولة لكنه تراخى وبالتالي فان العارضة هي من سددت القرض للبنك أثناء عملية تفويت العقار لها وحصلت على شهادة رفع اليد منه بتاريخ 24/04/16 أي بعد حوالي 3 سنوات على ملحق عقد الكراء طيه صورة للشهادة وعليه فلا مجال لتبرير أداء الكراء الغير مستحق للمالك السابق لان تبريره غير واقعي وغير قانوني لكون المدعى عليه يعلم أن أداء واجب الكراء عن فترة غير حالة هو أداء غير مستحق وانه باختياره و بالتالي فالنازلة تخضع لمقتضيات ف 69 من ق ل ع وكان على المدعى عليه أداء واجب الكراء للعارضة بالسومة التي يعتقد أنها حقيقية وامتناعه عن ذلك يجعله مماطلالهذه الأسباب تلتمس رد دفوعات المدعى عليه لعدم ارتكازها على أساس والحكم وفق المقال الافتتاحي، وأرفقته بصورة من رسم شراء، وبصورة لرفع اليد.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعى عليه التي عرض من خلالها أولا حول عدم الادلاء بأصلي العقدحيث أن المدعية تدعي من خلال مذكرتها التعقيبية بأنه أدلى بصورة ملونة لعقدي الكراء و الملحق و أنها مجرد صورتان شمسيتان ليس لهما نفس قوة الإثبات التي لأصليهما وما تقاعسه للإدلاء بالأصل إلا حاجة في نفسه يخفيها كما تدعي، غير أن ما تدعيه المدعية لا يمت للواقع أو القانون بأية صلة، اعتبارا لكونالطرف المدعي هو الملزم بالإثبات أولا ، و من جهة أخرى وحسما لكل نزاع يدفع بمقتضيات الفصل 440 من قانون الالتزامات و العقود الذي ينص صراحةعلى النسخ المأخوذة عن أصول الوثائق الرسمية والوثائق العرفية لها نفس قوة الإثبات التي لأصولها، إذا شهد بمطابقتها لها الموظفون الرسميون المختصون بذلك في البلاد التي أخذت فيها النسخ ويسري نفس الحكم على النسخ المأخوذة عن الأصولبالتصوير الفوتوغرافي وجدير بالذكر في هذا الصدد أن المنوب عنه قد أدلى بالصور الملونة إضافة لنسختين من العقد مصادق عليهما من طرف السلطات المختصة في تصحيح الإمضاء ولا يمانع في الإدلاء بالأصول إذا طلبت منه المحكمة ذلك.

ثانيا: حول ادعاء التراخي في تسديد القرضحيث أن المدعية لا زالت متمسكة بمقتضيات الفصلين 68 و 69 من ق ل ع مستندة في ذلك على كونها هي المالكة الأصلية للعقار منذ 2023/06/12 و حجتها فيذلك أن المالك السابق كان مدينا للبنك بمبلغ 260000 درهم وقد حاولت المدعية أن تبين كذلك بأن الرهن الرسمي مقيدبتاريخ 2017/09/21 بينما عقد الكراء محرر في 2020/12/03 وان البائع للعقار كان بإمكانه بكل سهولة أداء القرض و التشطيب عليه لكونه تسلم مبلغ 900.000 درهملكنه تراخي و سددته المدعية .... إلخ لكن ما تدعيه المدعية كله افتراء و كذب و يتنافى مع وثيقة رفع اليد المدلى بها والتي تشير صراحة أن السيد فيصل (أ.) هو من أدى مبلغ القرض ومن أدلى بحجة فهو قائل بها علما أن القرض هو مجرد عقد سلف عادي لا يمنعه من حق التصرف كماهو واضح من صورة شهادة الملكية المدلى بها سالفا، وحيث أن المدعية تحاول من خلال دفوعها أن تصادر حق المالك السابق فيممارسته الحقوق المترتبة عن حق الملكية و محو الوضعية القانونية التي اكتسبها قبل بيعه للعقار اليها و كانه كان محجورا عليهوحيث أن المالك السابق كان حرا في التصرف في ماله و لا يمكن الأخذ بما تدعيه من كونها هي التي سددت القرض للبنك أثناء عملية تفويت العقار لها وحصلتعلى شهادة رفع اليد منه بتاريخ 2023/04/24 أي بعد حوالي 3 سنوات، وحيث أنه يظهر بوضوح أن المدعية لاتود الاعتراف بكونها لم تؤد ثمن بيع العقار ناجزا إلى المالك السابق مما يثير اللبس بخصوص عملية البيع ، كما أنها تدعي أنها هي من أدت القرض رغم أنها لم تثبت ذلك، بل أكثر من ذلك أنها في محاولة يائسة تحاول أن تثبت أنها هي المالكة بأثر رجعي للعقار وقبل تسجيل حقها العيني بالمحافظة العقارية وايداع العقد و هو أمر لا يستساغ و يمس بحق الملكية الذي يعدحقا مطلقا لهذه الاسباب يلتمس رد جميع الدفوع المثارة من طرف المدعية مع التصريح برفض الطلب.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة تنعى المستأنفة الحكم الابتدائي بانعدام الأساس القانوني فالفصل 196 من ق ل ع المتعلق بحوالة الحق هو قانون عام والمادة 26 من القانون - الذي يجيز إقامة الدعوى ولو تعذر التبليغ هو قانون خاص جاء من بعد القانون العام الذي لا يمكن التمسك به علما ان المستأنفة لم تكتف بتوجيه الإنذار إلى العنوان الوارد بعقد الكراءالذي ينص في بنده السابع )) على أن محل المخابرة معه بعنوانه الوارد بالعقد لكن أيضا وجهت إنذارا ثانيا للمستأنف عليه بالمحل التجاري وتعذر التبليغ من جديد لكون المحل مغلقا باستمرار ولازال مغلقا إلى الآن، وكلا الإنذارين اللذان تعذر تبليغهما يشيران إلى انتقال ملكية العقار إلى المستأنفة منذ 2023/06/12 و بالتالي يكون ما علل به الحكمالمستأنف بعدم احترام مقتضيات ف 196 من ق ل ع غير ذي أساس وينبغي تصحيحه .

كما تنعى المستأنفة على الحكم الابتدائي بفساد التعليل الذي يوازي انعدامه فهو قد اعتبر المكتري برا ذمته إلى دجنبر 2024 وانه لا حق للمستأنفة في طلب واجب الكراء عن المدة التي تسبق علم المكتري بصفتها كمكرية وبذلك يكون هذا التعليل يتناقض و الفصل 68 من ق ل ع الذي ينص (( من دفع ما لم يجب عليه ظنا منه انه مدین به نتيجة غلط في القانون أو الواقع كان له حق الاسترداد على من دفعه له...)) فملحق عقد الكراء مصادق عليه في يونيو 2021 إلا أن المستأنف عليه أدى واجب كراء 19 شهر مسبقة من يونيو 2023 إلى متم دجنبر 2024 وهي واجبات كرائية لم يكن مدينا بها ولم تكن مستحقة للمالك السابق كما انه إذا كان ف 69 من ق ل ع ينص )) من دفع باختياره ما لا يلزمه عالم بذلك فليس له ان يسترد ما دفعه فكيف بالأحرى تبرئة ذمته اتجاه الدائنة صاحبة الحق في المطالبة بواجب الكراء من تاريخ تفويت العقار لها والحكم المستأنف بعدم رده على مقتضيات الفصلين 68 و 69 من ق ل ع يكون قد جانب الصواب وينبغي تصحيحه.

من حيث الطلب الإضافي : ان المستأنف عليه تخلفت بذمته مبالغ كرائية إضافية من مارس 2024 إلى متم نونبر 2024 حسب السومةالكرائية الواردة في ملحق عقد الكراء أي ما مجموعه 600 ده x 9 أشهر = 5400 دهم وان المستأنفة أنذرت المستأنف عليه بالأداء بمقتضى إشعار مباشر توصل به بتاريخ 2024/06/05 لكن دون جدوى مما يكون معه من حق المستأنفة طلب هذه الواجبات ، ملتمسة قبول الاستئناف لوقوعه داخل الأجل وبالصفة المتطلبة قانوناوموضوعا إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم وفق المقالين الافتتاحي و من حيث الطلب الإضافي: الحكم على المستأنف عليه بأدائه للمستأنفة مبلغ : 5400ده الذي يمثل واجب كراء 9 أشهر من فاتح مارس 2024 إلى متم نونبر 2024 و شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر والإكراه في الأقصى.

وبناء على مذكرة مرفقة بوثيقة المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 13/11/2024 جاء فيها أنه تأييدا لجوابه يود الادلاء بصورة بالألوان الإشهاد يحسم النزاع و يبرئ ذمته والذي قد سبق أن أشار إليه بمذكرته المدلى بها بجلسة 2024/10/30 و أدلى به كذلك بالمرحلة الابتدائية ، ملتمسا إضافة الوثيقة رفقته إلى ملف النازلة مع رد جميع الأسباب و الدفوع المثارة من طرف المستأنفة و التصريح برفض الاستئناف و الطلب الإضافي مع تأييد الحكم المستأنف و تحميل رافعته الصائر .

وبناء على مذكرة تعقيبيةالمدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 04/12/2024 جاء فيها ان جواب المستأنف عليه لا يرتكز على أي أساس كم انه لم يسبق له الدفع بخرق مقتضيات ف 196 من ق ل ع إلا بعد إثارته من طرف المحكمة الابتدائية عند تعليلها للحكم، والمستأنفة ردت عليه بما فيه الكفاية بمقالها الاستئنافي. وبخصوص المنازعة في الفصلين 68 و 69 من ق ل ع فان ما حاول المستأنف عليه الرد به هو تأويل مجانب للصواب والمحكمة الابتدائية بدورها لم تشر إليهما إطلاقا مما يجعل حكمها مشوب بالقصور ويتعين تصحيحه ، و ان المستأنفة عند إبرامها لعقد البيع لم يكن لديها أي علم لا بعقد الكراء ولا بملحقه بدليل أن المالك السابق للعقار قد سلمها إشهادا بتاريخ : 2024/01/17 يشهد فيه أن المستأنف عليه يكتري المحل التجاري بمشاهرة قدرها 1200 ده والمصادقة على الإشهاد كانت بعد شراء العارضة العقار بأكثر من 6 أشهر ، ملتمسة رد دفوعات المستأنف عليه لعدم ارتكازها على أساس والحكم وفق مقالهاالاستئنافي.

وبناء على مذكرة رد المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 11/12/2024 جاء فيها أولا حول ما جاء بمذكرة المستانفة بخصوص ف 196 ق ل ع :أن العارض سبق له أن أكد بأن الفصلين 195 و 196 من ق ل ع جاءت قواعدهما آمرة و تعد من النظام العام يمكن أن تثيرها المحكمة تلقائيا وهذا ما تضمنه الحكم المستأنف عن صواب . كما أن الفصل 694 ق ل ع لا يخرج عن هذا السياق ، و وقد أدى السيد رشيد (ن.) للمالك القديم واجبات الكراء بحسب السومةالكرائية الشهرية الجديدة 600 درهم ستمائة درهم عن المدة من فاتح يوليوز 2021 إلى متم دجنبر 2024اصبحت ذمة العارض بريئة من هذه الواجبات الكرائية السابقة واللاحقة المتعلقة بكراء المحل التجاري أعلاه إلى غاية نهاية شهر دجنبر لسنة 2024 ، و في هذا السياق وتأكيدا لما سبق ينص الفصل 694 من ق ل ع على انه يحل المالك الجديد محل المالك السابق في الالتزامات و الحقوق الناتجة من الكراء القائم و أن الحكم الابتدائي أخذ بما تم الاتفاق عليه بين العارض و المالك القديم من خلال العقد الأصلي و الملحق خاصة البندالرابع منه.

ثانيا حول الفصلين 68 و 69 من ق .ل .ع: أن حق الملكية هو حق عيني يخول لصاحبه حق التصرف فيه بكل حرية و قد سبق له أن أوضح موقفه من إثارة المستأنفة للفصلين 68 و 69 ق ل ع ابتدائيا واستئنافيا ، و ذلك أن اقحام الفصلين المذكورين في النازلة أمر يثير الاستغراب حقا ، و بالتالي ليس الغرض منه سوى التشويش على حقه الثابت من خلال العقد الاصلي و الملحق والمؤيد بوصولات الكراء والإشهاد.

ثالثا : حول الدفع بعدم علم المستأنفة لا بالعقد الأصلي أو الملحق : أن المستأنفة تدعي عدم العلم بالعقد الاصلي و الملحق و هو دفع لا يعني العارض في شي ء خاصة و أن العقار المبيع مشيد من أربع طوابق و يقتضي تسليمه أثناء البيع الطواف مع معاينة العقار والاحاطة به ، و على العموم فقد أجاب الحكم الابتدائي المستأنفة بتعليل يصادف الصواب عندما اعتبرها على صفة المكري عند إبرام عقد الكراء و عدم أحقيتها في المطالبة بالواجبات الكرائية عن الفترة التي تسبق حقق علم ي بصفتها كمكرية ، وأنه يتمسك بسابق كتاباته مؤكدا ان الدعوى الحالية لاتعد ان تكون سوى دعوى كيدية الهدف منها النيل منه وهو الذي عانى من مضايقة المستأنفة له حتى وصلت هذه المضايقة المس بعمله و توجيه شكايات ضده مرفوعة إلى رؤسائه و محاربته بكل الوسائل ، ملتمسا رد جميع الأسباب و الدفوع المثارة من طرف المستأنفة مع التصريح برفض الاستئناف و الطلب الإضافي مع تأييد الحكم المستأنف و مع تحميل رافعته الصائر .

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 11/12/2024 حضر خلالها نائب المستأنف عليه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 18/12/2024.

محكمة الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بأوجه استئنافها المسطرة أعلاه.

و حيث إنه خلافا لما نعته الطاعنة، فإن تطبيق القانون الواجب في النوازل يرجع أمر تقديره إلى المحكمةو يعد من صميم عملها، على أنه يبقى للأطراف مناقشة ذلك التكييف من خلال طرق الطعن المخولة قانونا و انه لما كان المستأنف عليه غيرا عن الرابطة القانونية التي نشأت بين المستأنفة السيدة آسية (ب.) و السيد فيصل (أ.) الذي كان مالكا للمحل التجاري المكترى من قبل السيد رشيد (ن.) ( المستأنف عليه ) ، قبل أن يتم بيع المحل التجاري موضوع النزاع بتاريخ 12/06/2023 للمستأنفة ، فإنه و أمام عدم إثبات تبليغ المكتري بهذا التصرف يكون بذلك إعمال ما نصت عليه مقتضيات الفصول 195 و 196 من قانون الالتزامات و العقود المتعلقة بحوالة الحق هي الأولى بالتطبيق و أمام عدم إثبات إشعار المكتري بواقعة البيع فإن مطالبة المالكة الجديدة للمحل التجاري بالواجبات الكرائية تبقى عديمة الأثر و يكون ما عللت به محكمة أول درجة بهذا الخصوص صحيحا و النعي على خلاف ذلك في غير محله ويتعين رده .

و حيث إنه وبخصوص السبب المستمد من فساد تعليل الحكم الابتدائي الذي يوازي انعدامه عندما اعتبر المكتري قد أبرأ ذمته إلى متم دجنبر 2024 و أنه لا يحق لها المطالبة بواجب الكراء عن المدة التي تسبق علم المكتري بصفتها كمكرية ، و أنه يتعين إعمال مقتضيات الفصلين 68 و 69 من قانون الالتزامات و العقود ، فإنه و على خلاف ذلك ، يبقى للمالك مطلق الحق في التصرف في ماله و يحق له أن يبرم اتفاقا مع المكتري لاستخلاص واجبات كراء المحل المكترى على النحو الذي يرتضيانه ، و أن مطالبة الطاعنة بالواجبات الكرائية التي تسبق تحقق علم المكتري بصفتها كما تمت الإشارة إليه تبقى في غير محلها و يكون السبب المتمسك به غير مؤسس ويتعين رده .

وحيث إنه استنادا لما ذكر يكون مستند الطعن غير مؤسس و الحكم صائب فيما قضى به مما يتعين معه تأييده و إبقاء الصائر على الطاعنة اعتبارا لما آل إليه طعنها .

في الطلب الإضافي :

حيث التمست المستأنفة الحكم على المستأنف عليه بأدائه لفائدتها واجبات الكراء عن المدة من مارس 2024 إلى متم نونبر 2024 حسب السومةالكرائية الواردة في ملحق عقد الكراء أي ما مجموعه 600 ده x 9 أشهر = 5400 دهم .

وحيث إنه برجوع المحكة لوثائق الملف لا سيما لإشهاد الموقع من طرف السيد فيصل (أ.) و المصحح الإمضاء بتاريخ 17 أبريل 2024 فإن المستأنف عليه سبق له أن أدى الواجبات الكرائية عن المدة من فاتح يوليوز 2021 إلى متم دجنبر 2024 بحسب سومة شهرية محددة في 600 درهم و بالتالي يبقى طلب المستأنفة باستخلاص الواجبات الكرائية عن نفس المدة غير مبرر ويتعين رفضه مع إبقاء الصائر على رافعته .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائياو حضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف و الطلب الإضافي .

في الموضوع :برده و تأييد الحكم المستانف و إبقاء الصائر على رافعته .

في الطلب الإضافي : برفضه و إبقاء الصائر على رافعته .