Mot clé
Subrogation du nouveau propriétaire

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur des actes conclus avec l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute de notification de la cession de propriété au preneur.

L'appelant contestait cette analyse et soutenait que le paiement anticipé des loyers par le preneur à l'ancien propriétaire ne lui était pas opposable. La cour rappelle que le preneur, tiers au contrat de vente, doit se voir notifier la cession pour que le droit du nouveau bailleur à percevoir les loyers lui soit opposable, en application des articles 195 et 196 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient en outre que l'accord conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire, portant sur le paiement anticipé des loyers, est pleinement valable et s'impose au nouveau propriétaire qui se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La demande en paiement des loyers, y compris celle formée par voie additionnelle en appel, est donc infondée dès lors que la quittance donnée par l'ancien bailleur libère valablement le preneur pour la période litigieuse.

Le jugement est confirmé et la demande additionnelle rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en validation de congé, le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur. L'appelant, produisant pour la première fois en appel le titre de propriété et le bail initial, sollicitait l'évocation de l'affaire au fond, tandis que l'intimé invoquait la privation d'un double degré de juridiction.

La cour d'appel de commerce retient que la production de l'acte de vente établit la qualité de bailleur de l'appelant, celui-ci étant subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats. Toutefois, la cour considère que le premier juge, en se prononçant uniquement sur la recevabilité sans examiner le fond du litige, n'a pas épuisé sa compétence.

Dès lors, afin de ne pas priver les parties d'un double degré de juridiction, il n'y a pas lieu à évocation. Le jugement est donc infirmé et la cause renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les acquéreurs successifs du bien n'étaient pas parties au contrat de bail originaire. La cour rappelle qu'en application de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. Dès lors, la justification de la propriété par la production des titres translatifs suffit à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. Évoquant l'affaire au fond, la cour constate le défaut de paiement persistant du preneur, valide le congé fondé sur ce motif et prononce la résiliation du bail avec condamnation au paiement des arriérés et de dommages et intérêts. Elle écarte toutefois la demande de contrainte par corps, inapplicable aux personnes morales, ainsi que la demande d'astreinte, jugée non nécessaire. Le jugement est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par les héritiers du bailleur. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État privait les anciens propriétaires de leur qualité à agir pour les loyers échus postérieurement à l'expropriation. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle qu'en application de l'article 694 du code des obligations et des contrats, le nouveau propriétaire est substitué à l'ancien dans tous ses droits et obligations résultant du bail. La cour relève que la créance de loyers litigieuse est née postérieurement à la date du jugement d'expropriation ayant transféré la propriété du bien à l'État. Dès lors, les bailleurs originels ne disposent plus de la qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers ni pour solliciter l'éviction du preneur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du nouveau propriétaire des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par ce dernier. L'appelante soutenait n'avoir aucune relation contractuelle avec l'intimé, faute de notification formelle de son acquisition de l'immeuble, et arguait d'une discordance d'adresses entre l'acte de propriété et la sommation de payer. La cour retient que la signification personnelle au preneur d'une sommation de payer vaut notification de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits et obligations du bailleur initial, la cession de créance n'étant soumise à aucune forme particulière. Elle considère que la discordance alléguée dans les adresses est sans incidence dès lors que la signification personnelle a atteint son objectif. Faute pour la preneuse de justifier du paiement des loyers réclamés, le manquement contractuel est caractérisé. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'étendue d'une vente immobilière et, par voie de conséquence, sur l'opposabilité du transfert d'un bail commercial au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers formée par l'acquéreur contre le preneur. L'appelant, soutenu par la venderesse originelle également appelante, contestait que le local loué fût inclus dans le périmètre de la cession, arguant que l'acte de vente ne le mentionnait pas expressément et sollicitait une expertise immobilière. La cour d'appel de commerce écarte la demande d'expertise. Elle retient que l'enquête menée en première instance, au cours de laquelle les adouls rédacteurs de l'acte et l'intermédiaire immobilier ont été entendus, a suffisamment établi que la volonté des parties était de céder le bien dans sa totalité, incluant le local commercial litigieux. La cour considère que ces témoignages, qui corroborent un acte de vente réunissant toutes les conditions légales, priment sur les allégations contraires des appelants quant à la consistance du bien vendu. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'éviction formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, qualifie le transfert de propriété de cession de créance et lui applique les formalités de notification prévues à l'article 195 du Code des obligations et des contrats. En effet, en cas de vente de l'immeuble loué, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au bailleur initial dans l'ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans être tenu de respecter les formalités de la cession de créance pour faire valoir ses droits à l'encontre du locataire.