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Reconnaissance de la relation locative

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la relation locative. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la qualité de bailleur et le lien contractuel n'étaient pas établis.

La cour retient que la production par les bailleurs d'un récépissé de consignation de loyers antérieurs, effectué par le preneur lui-même au profit des héritiers, constitue une reconnaissance de la relation locative et établit leur qualité à agir. Elle rectifie cependant le montant du loyer mensuel pour le faire correspondre à celui qui ressort de ce récépissé, faute pour les bailleurs de justifier du montant supérieur réclamé.

La cour juge en outre que le refus du preneur de recevoir la mise en demeure, valablement signifiée, établit son état de défaut et justifie la validation de l'injonction d'exécuter. Par conséquent, la cour infirme le jugement et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des arriérés recalculés et ordonne son expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion de l'exploitant, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature de la relation contractuelle liant les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire en retenant la qualification de gérance libre.

L'appelant soutenait pour sa part l'existence d'un bail commercial, arguant notamment de mises en demeure antérieures émises par le propriétaire lui réclamant le paiement de loyers. La cour retient que la qualification du contrat dépend de l'intention commune des parties et non de sa seule dénomination.

Elle relève que le propriétaire, en adressant à l'exploitant une mise en demeure de payer des arriérés qualifiés de loyers puis en retirant les sommes consignées à ce titre, a accompli des actes qui l'obligent et caractérisent sans équivoque l'existence d'un bail commercial. Dès lors, les documents administratifs tels que l'inscription au registre du commerce au nom du propriétaire ne sauraient prévaloir contre cet aveu.

Concernant la demande reconventionnelle de l'exploitant en délivrance de quittances, la cour la rejette au motif que les procès-verbaux de consignation et l'attestation de retrait des fonds par le créancier constituent une preuve de paiement suffisante. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour reprise à des fins d'usage personnel, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la relation locative et les conditions de la reprise. Le preneur appelant contestait la qualité de bailleur de l'intimée, faute pour cette dernière de justifier d'un titre de propriété, et soutenait que l'offre de paiement des loyers qu'il lui avait adressée ne pouvait valoir reconnaissance de leur lien contractuel.

La cour écarte ce moyen en retenant que la procédure d'offre réelle de loyers initiée par le preneur lui-même constitue un aveu au sens de l'article 416 du dahir formant code des obligations et des contrats, suffisant à établir la relation locative. Elle rappelle à cet égard que le bail ne conférant que des droits personnels, la preuve de la propriété du bien par le bailleur n'est pas une condition de sa validité.

La cour juge en outre que l'exigence d'une durée de propriété d'un an ne s'applique qu'au congé pour démolition et reconstruction, et non au congé pour usage personnel. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative et les effets d'une offre de paiement tardive. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bailleur ne justifiait pas de sa qualité à agir.

La cour retient que la relation locative est établie par l'offre de paiement des loyers arriérés faite par le preneur lui-même, laquelle vaut reconnaissance de sa qualité de débiteur. Elle juge cependant que cette offre, intervenue plusieurs mois après l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, ne purge pas le preneur de son état de défaut et ne fait pas obstacle à la résiliation.

La cour écarte également les moyens tirés de l'irrégularité de la notification, considérant que la signification de la mise en demeure par un clerc de commissaire de justice est valable et que cet acte vaut notification au preneur du changement de propriétaire. Le jugement est par conséquent infirmé, la résiliation du bail prononcée et l'expulsion du preneur ordonnée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur indivis et la régularité d'un congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, propriétaire minoritaire en indivision, ainsi que la validité formelle du congé et les modalités de sa signification. La cour retient qu'il n'existe aucune corrélation nécessaire entre la qualité de bailleur et celle de propriétaire.

Dès lors que le preneur a reconnu l'existence de la relation locative, la qualité à agir du bailleur pour solliciter la résiliation du contrat est établie, indépendamment des règles de l'indivision. La cour juge en outre que ni l'ajout manuscrit du numéro du local sur l'acte, dès lors que celui-ci est correctement identifié, ni la signification effectuée par un clerc assermenté sous la responsabilité de l'huissier de justice, ne constituent des irrégularités de nature à vicier le congé.

Le défaut de paiement étant avéré et le preneur ne rapportant aucune preuve de règlement, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la condamnation d'un preneur au paiement d'arriérés locatifs et à son expulsion, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la preuve du montant du loyer en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du bailleur.

L'appelant contestait la qualité à agir de ce dernier ainsi que le montant du loyer, soutenant avoir effectué un paiement partiel sur la base d'une somme inférieure à celle réclamée. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, considérant que la contestation même du montant du loyer par le preneur vaut reconnaissance de la relation locative.

Elle retient ensuite qu'en l'absence de preuve contraire rapportée par le bailleur, la déclaration du preneur, débiteur de l'obligation, quant au montant du loyer doit être retenue. Dès lors, si le paiement partiel n'a pas purgé le manquement contractuel, il vient en déduction de la dette recalculée sur la base du loyer ainsi fixé.

La cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris dans son principe mais le réforme sur le seul quantum de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouvel acquéreur d'un droit au bail transmis par cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la jugeant mal fondée.

L'appelant soutenait la nullité du bail au motif que la bailleresse, héritière du propriétaire initial, n'était pas inscrite au titre foncier et se trouvait en état d'incapacité juridique au moment de la reconnaissance de la relation locative. La cour écarte cette argumentation en retenant que le droit au bail tire son origine d'une relation locative antérieure, dont l'existence entre le propriétaire originaire et la cédante du fonds de commerce est établie par une décision de justice.

Ce droit ayant été valablement transmis à l'intimée par la cession du fonds, la relation locative préexistante est opposable aux propriétaires successifs, y compris à l'appelant. La cour ajoute que les actes subséquents de reconnaissance du bail par l'héritière ne sauraient être annulés, la preuve de leur caractère simulé ou de l'exploitation d'une incapacité n'étant pas rapportée.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la relation locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, considérant l'occupant sans droit ni titre.

L'appelant soutenait son défaut de qualité à défendre, n'étant que le gérant des lieux pour le compte d'un tiers intervenu volontairement à l'instance pour revendiquer sa qualité de preneur. La cour retient l'existence d'un bail entre les propriétaires et l'intervenant en se fondant sur une mise en demeure adressée par le conseil des bailleurs au preneur, laquelle vaut reconnaissance de la relation contractuelle.

Elle considère que cet acte, émanant du mandataire des propriétaires, suffit à prouver le bail et écarte par conséquent la demande d'inscription de faux visant un reçu de loyer, jugeant, en application de l'article 92 du code de procédure civile, que la solution du litige ne dépend pas de ce document. La présence de l'appelant dans les lieux, en sa qualité de gérant mandaté par le preneur, étant ainsi justifiée, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur le fondement juridique de la décision. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant contestait la qualité du bailleur, faute pour ce dernier de justifier de son droit de propriété, et soutenait que le jugement avait à tort prononcé la résiliation du bail sur le fondement du droit commun au lieu de se borner à valider le congé délivré en application de la loi 49.16. La cour écarte ce moyen en retenant que la reconnaissance par le preneur de sa qualité de locataire, matérialisée par une notification adressée au bailleur après l'acquisition du fonds de commerce, suffit à établir la relation locative et la qualité à agir des parties, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve du droit de propriété dans le cadre d'une action en expulsion.

La cour juge ensuite que le premier juge a bien statué dans le cadre de la loi 49.16 en validant le congé pour reprise. Elle précise que la résiliation du contrat de bail n'est que la conséquence nécessaire et inhérente à l'expulsion prononcée, et non le fondement juridique de la décision.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le preneur contestait la qualité à agir de la bailleresse en raison d'une erreur matérielle sur son nom et l'irrégularité de la notification de l'injonction de payer, au motif qu'elle n'avait pas été remise en personne à son représentant légal. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la reconnaissance de la relation locative par le preneur en première instance constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du code des obligations et des contrats.

La cour juge que cet aveu établit de manière irréfutable la qualité à agir de la bailleresse, rendant inopérante la discordance de nom invoquée. Elle rejette également le second moyen en rappelant, au visa des articles 38 et 516 du code de procédure civile, que la notification est régulière dès lors qu'elle a été effectuée au siège social de la société et remise à une préposée, la loi n'exigeant pas une remise personnelle au représentant légal.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que le bail consenti par un seul coindivisaire, sans détenir la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, devient opposable aux autres coindivisaires dès lors que leur silence prolongé et leur connaissance des faits valent approbation tacite de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par les coindivisaires, considérant leur silence comme une ratification implicite.

Les appelants contestaient cette analyse, soutenant que l'acte conclu en violation des règles de gestion de l'indivision leur était inopposable, leur simple connaissance des faits ne pouvant valoir consentement. Pour écarter ce moyen, la cour relève que les coindivisaires, qui résident dans le même immeuble que le local litigieux, avaient une connaissance certaine et continue de l'occupation des lieux depuis près de dix ans.

Elle ajoute que l'un d'eux avait même engagé des pourparlers avec la preneuse en vue de son départ, ce qui démontre une reconnaissance de la relation locative. La cour en déduit, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, que l'absence de toute contestation pendant une si longue période, en dépit d'une connaissance parfaite de la situation, constitue une approbation tacite qui purge l'irrégularité initiale de l'acte.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens du preneur tirés de la prescription de la créance, du défaut de qualité à agir du bailleur et de la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement, résolution et expulsion. La cour écarte le moyen tiré de la prescription, relevant qu'il n'a pas été soulevé en première instance et ne constitue pas un moyen d'ordre public. Sur le défaut de qualité à agir, elle retient que le preneur, ayant antérieurement reconnu la relation locative dans une autre procédure, ne peut valablement la contester, et que seul le propriétaire réel aurait intérêt à agir. La cour rejette également la demande d'enquête testimoniale visant à prouver le paiement, faute pour le preneur de produire un commencement de preuve par écrit. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion du preneur formée par les autres coïndivisaires. Devant la cour, les appelants réitéraient le moyen tiré de l'absence de pouvoir de la bailleresse pour consentir seule un tel acte d'administration. Tout en constatant que la bailleresse ne détenait effectivement pas la majorité qualifiée, la cour retient que les appelants avaient eux-mêmes, antérieurement, engagé une procédure d'expulsion contre le même preneur fondée sur l'expiration de ce bail. La cour qualifie cette action en justice, et notamment la délivrance d'un congé, d'acte d'administration emportant reconnaissance implicite mais certaine de l'existence et de la validité de la relation locative. Elle juge que cette reconnaissance constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du dahir des obligations et des contrats, lequel lie ses auteurs et leur interdit de contester ultérieurement la validité du contrat qu'ils ont ainsi ratifié. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une discordance d'adresse entre le contrat de bail et la sommation de payer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion. L'appelant soutenait l'irrecevabilité de l'action, arguant que la divergence d'adresse privait le bailleur de sa qualité à agir pour le local visé par la sommation. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur, en contestant le bien-fondé de la dette locative en première instance et en prétendant s'en être acquitté, a nécessairement reconnu l'existence de la relation contractuelle relative au local litigieux. Cet aveu judiciaire implicite sur l'identité du bien loué prime sur la simple erreur matérielle d'adresse et rend le moyen inopérant, d'autant que le preneur n'établissait pas l'existence d'un autre bail avec le même bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les éléments de preuve constitutifs d'une occupation légitime. L'appelante, propriétaire des lieux, soutenait que l'occupation était sans droit ni titre, arguant d'un changement d'activité et contestant la portée de son acceptation des loyers. La cour écarte ces moyens en retenant que la présence effective et continue de l'occupant dans les lieux depuis plus de huit ans, au vu et au su de la propriétaire qui n'a élevé aucune protestation, caractérise une acceptation tacite de l'occupation. Elle relève en outre que l'acceptation par la bailleresse des offres réelles de loyers, constatée par huissier de justice et sans réserve émise en temps utile, fait obstacle à une contestation ultérieure de leur cause. La cour souligne également les contradictions de l'appelante quant à la nature de la relation entre l'occupant et son fils, ce qui achève de discréditer sa version des faits. Enfin, la cour considère que les témoignages produits par l'appelante, constituant une simple preuve négative, ne sauraient prévaloir sur les témoignages directs et concordants établissant la réalité de l'occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir du bailleur indivis et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion. L'appelant principal contestait la validité de la mise en demeure délivrée par un seul des co-indivisaires et soutenait avoir tenté de s'acquitter des loyers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant qu'une correspondance émanant du preneur lui-même, antérieure à la mise en demeure, suffisait à établir la reconnaissance de la relation locative à l'égard du bailleur ayant agi. Sur le fond, la cour rappelle que le preneur se heurtant au refus du créancier doit, pour se libérer de son obligation et écarter le manquement, recourir à la procédure des offres réelles et de la consignation prévue par l'article 275 du code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur d'avoir respecté cette formalité, le manquement est jugé constitué. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour rejette la demande de réévaluation du loyer faute de preuve mais accueille la demande en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il prononce la résiliation et l'expulsion, et réformé par l'ajout d'une condamnation au titre des loyers échus postérieurement.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail incluse dans la vente d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, considérant l'occupation des cessionnaires légitime. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute de notification formelle au visa de l'article 195 du dahir des obligations et des contrats et de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acceptation par le bailleur, par l'intermédiaire de son conseil, de plusieurs termes de loyer directement des cessionnaires vaut reconnaissance de la relation locative. La cour considère que cette acceptation, matérialisée par la délivrance d'un reçu, emporte un accord tacite mais non équivoque qui supplée à l'absence de notification formelle de la cession. Dès lors, l'occupation des intimés repose sur un titre légitime, privant la demande d'expulsion de tout fondement. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'aveu implicite du preneur quant à l'existence de la relation locative. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et le paiement des arriérés locatifs. En appel, le preneur contestait la force probante d'une simple photocopie du contrat de bail, en application de l'article 440 du code des obligations et des contrats, et invoquait des difficultés financières ainsi que des manœuvres du bailleur pour justifier son manquement. La cour retient que l'argumentation du preneur sur les causes de son défaut de paiement constitue en elle-même une reconnaissance de l'existence de la relation locative, rendant ainsi inopérant le moyen tiré de l'irrégularité formelle du contrat produit. Elle ajoute que les difficultés personnelles et les agissements du bailleur, à les supposer établis, ne constituent pas une cause exonératoire de l'obligation de payer le loyer après une mise en demeure régulière. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Une cour d'appel retient à bon droit qu'en engageant une procédure de conciliation et en effectuant des offres de paiement après avoir reçu un congé pour non-paiement des loyers, l'occupant d'un local reconnaît implicitement sa qualité de preneur et l'existence d'une relation locative. En l'absence de preuve contraire apportée par ce dernier quant au montant du loyer, la cour peut valablement se fonder sur le contrat de bail versé aux débats par le bailleur pour fixer les arriérés dus, même si le preneur en conteste l'opposabilité.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour écarter une exception d'incompétence d'attribution, retient qu'elle doit être soulevée avant toute défense au fond, conformément aux dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile. Par ailleurs, ayant constaté, par une appréciation souveraine des documents produits, la transmission de la propriété du fonds de commerce, c'est à bon droit qu'elle retient que le locataire-gérant n'a ni qualité ni intérêt à contester la validité de la cession du fonds au nouveau propriétaire, dès lors que le litige porte sur l'inexécution de ses propres obligations contractuelles et que le transfert de propriété n'affecte pas sa situation juridique.