Réf
64701
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4978
Date de décision
09/11/2022
N° de dossier
2022/8206/2143
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Preuve du bail, Poursuite du bail, Opposabilité du bail, Fonds de commerce, Continuité de la relation locative, Cession du droit au bail, Bailleur apparent, Bail commercial, Action en Nullité, Acquéreur de l'immeuble
Source
Non publiée
Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouvel acquéreur d'un droit au bail transmis par cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la jugeant mal fondée. L'appelant soutenait la nullité du bail au motif que la bailleresse, héritière du propriétaire initial, n'était pas inscrite au titre foncier et se trouvait en état d'incapacité juridique au moment de la reconnaissance de la relation locative. La cour écarte cette argumentation en retenant que le droit au bail tire son origine d'une relation locative antérieure, dont l'existence entre le propriétaire originaire et la cédante du fonds de commerce est établie par une décision de justice. Ce droit ayant été valablement transmis à l'intimée par la cession du fonds, la relation locative préexistante est opposable aux propriétaires successifs, y compris à l'appelant. La cour ajoute que les actes subséquents de reconnaissance du bail par l'héritière ne sauraient être annulés, la preuve de leur caractère simulé ou de l'exploitation d'une incapacité n'étant pas rapportée. Le jugement est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السيد عبد الرحمان (ر.) بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 11/04/2022 يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 7701 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 14/09/2021 في الملف عدد 4800/8219/2021 والذي قضى في الشكل بقبول الطلب شكلا وموضوعا برفضه وإبقاء الصائر على عاتق رافعه.
حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الحكم المستأنف للطاعن فيكون مقاله الإستئنافي مستوفيا لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا ويتعين التصريح بقبوله شكلا.
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد عبد الرحمان (ر.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 03/05/2021 يعرض فيه أنه يملك العقار موضوع الرسم العقاري عدد: 23074/C عبارة عن عمارة مكونة من ثلاث طوابق ومرآب ومحل تجاري بأسفله والكائن في شارع [العنوان] الدار البيضاء وأنه بعد تملكه للعقار المذكور فإنه وجد المتجر الكائن في أسفل عقاره المذكور مستغلا كصيدلية وأنه أجرى معاينة قضائية واستجواب مع الشخص الذي يستغل الصيدلية المذكورة بمقتضى الأمر القضائي الصادر بتاريخ2021/02/22 عن السيد رئيس المحكمة التجارية الدار البيضاء في الملف عدد 2021/8103/5388قصد تحديد صفته وسند استغلاله للمحل المذكور وأنه تنفيذا للأمر القضائي المذكور أنجز المفوض القضائي السيد نور الدين (ع.) بتاريخ 19/03/2021 محضرا جاء فيه ما يليبناء على الأمر الصادر عن السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاریخ2021/03/22في ملف الأوامر المبنية على طلب تحت عدد2021/8103/5388موضوع طلب التنفيذ الرامي إلى إجراء معاينة واستجواب لفائدة السيد عبد الرحمان (ر.) ينوب عنه الأستاذ محمود (ا.) المحامي بهيئة الدار البيضاء وذلك بالانتقال إلى صيدلية (ك.) الكائنة ب شارع [العنوان] الدار البيضاء قصد استجواب صاحب الصيدلية عن سند استغلاله ومدته ونوعية الاستغلال وبناءا على القانون عدد 81/03 المنظم لمهنة المفوضين القضائيين. وبناء عليه يشهد ذ/نور الدين (ع.) مفوض قضائي بدائرة نفوذ المحكمة التجارية بالدار البيضاء أنه بتاريخ 2021/03/19 انتقلنا إلى العنوان المطلوب على الساعة الخامسة وعشرون دقيقة مساءا حيث وجدنا بصيدلية (ك.) السيدة خديجة (ح.) صاحبة الصيدلية حسب تصريحها الحاملة البطاقة التعريف الوطنية تحت [رقم بطاقة التعريف] والتي عرفناها بصفتنا حيث خاطبناها وأطلعناها على مضمون الملف موضوع الطلب فصرحت بكونها تملكت الأصل التجاري سنة 1993 شراء من المسماة جياردينا (ي.) التي اقتنت بدورها ذات الأصل التجاري سنة 1961، وأضافت المستجوبة بأنها استمرت باستغلال هذا الأصل كصيدلية وأنها تكتري المحل بسومة كرائية قدرها850,00 درهما شهريا ، إلا أنها صرحت بكونها لا تتوفر على عقد كراء أو تواصیل ، کما صرحت بأنها كانت تؤدي الواجبات الكرائية قبل انتقال ملكية العقار الى السيد عبد الرحمان (ر.) الى المسماة MIREILLE (B.) VEUVE (B.) باعتبارها أرملة المالك السابق وذلك بعدما توصلت بإنذار وبمضمنه حررنا هذا المحضر للرجوع إليه عند الحاجة حرر بالدار البيضاء بتاريخ 19/03/2021 " وأنه بناء على البيانات وتصريحات السيدة خديجة (ح.) في شأن سند استغلالها للصيدلية المذكورة فإن المدعي ينازع في صحة استغلالها للصيدلية المذكورة كمكترية عن طريق المسماة ميراي (ب.) أرملة (ب.) ويطالب ببطلانها طبقا للأسباب التي سيتولى المدعي تحديدها وأنه ينبغي التذكير على أن العقار المذكور قبل تملكه من طرف المدعي كان في اسم السيد شارل إتيان (ب.) والذي كان متزوجا بالسيدة أندري (ف.) ANDREE WAGENER بزواج خاضع لنظام الملكية المكتسبة للأموال ومن بعدها تزوج بالسيدة هيرمانس ميراي (ب.) وتوفي بتاريخ1974/05/30 غير أنه على إثر وفاة السيد شارل إتيان (ب.) فإن العقار المذكور بقي في اسمه مع زوجته أندري (ف.) ANDREE WAGENER إلى أن تم تقييد إراثة مزورة يزعم من خلالها على أن الوارث الوحيد للسيد شارل إتيان (ب.) هو المسمى ميشال (ب.) زاعما بأنه ابن السيدة أندري (ف.) ANDREE WAGENER والمقيدة في2006/06/14بالرسم العقاري المذكور وأنه بتاريخ2006/12/28تم تقييد عقد عرفي مؤرخ في 15-06-2006 مشفوع بوكالة توثيقية مؤرخة في 7/3/2004 مفادها أن المسمى بيربليون (ا.) نيابة عن السيد ميشال (ب.) باع جميع الملك موضوع الرسم العقاري عدد 23074/Cالى السيد عبد الغني (ك.) وبتاریخ 2007/02/15تم تقييد عقد عرفي مؤرخ في 3/1/007 مرفق بملحق لعقد بيع مؤرخ في2002/02/07لفائدة السيد بلقاسم (غ.) وأنه بالموازاة مع ذلك فإن المدعي أبرم مع أرملة الهالك شارل إتيان (ب.) في شخص السيدة هيرمانس ميراي (ب.) عقد بيع العقار المذكور مع جميع الحقوق المترتبة على العقار المذكور والمتنازع عليها بتاريخ 18/09/2008 والتي وقعته ممثلة من طرف السيد ميشال (ك.) بصفته متصرفا تحت الإشراف القضائي للبائعة المذكورة المأذون له قانونيا مع الإشارة في الحكم الذي قضى بالإذن بالبيع المذكور بأن البائعة غير مقيدة في العقار المذكور لوجود منازعة في الملكية مع تحمل المدعي جميع العواقب القانونية المترتبة عن عقد البيع المذكور وأنه بتاريخ2008/11/26وبمقتضى الأمر القضائي الصادر عن محكمة مونبلي الفرنسية فإنه تم الإذن للوصي على السيدة هيرمانس (ب.) بأن يمنح للعارض وكالة قصد اتخاذ جميع التدابير القانونية والقضائية من أجل الإقرار بالحقوق العقارية مع جميع توابعها للبائعة المذكورة في العقار المذكور لكونها غير مقيدة فيه وغير مالكة شرعية له وأنه على إثر ذلك تكلف العارض بإقامة دعوى قضائية قصد المطالبة بإبطال العقود المزورة التي أدت إلى تفويت العقار المذكور بدون وجه حق انتهت بصدور قرارا عن محكمة الاستئناف الدار البيضاء بتاریخ 2011/10/28قضى بالحكم بإبطال العقود المزورة والتشطيب عليها من الرسم العقاري المذكور وبصحة إراثة السيدة هيرمانس ميراي (ب.) زوجة شارل إتيان (ب.) المؤرخة في1974/06/19والإذن السيد المحافظ على الأملاك العقارية بتسجيلها في الرسم العقاري المذكور وأن القرار المذكور أصبح نهائيا بعد صدور قرارا لمحكمة النقض بتاريخ 2014/05/27 في الملف عدد2012/1/2/388 وأنه بعد استيفاء المساطر القضائية تم تقييد إراثة السيدة هيرمانس ميراي (ب.) بالمحافظة العقارية بتاريخ2018/11/26وتقييد عقد البيع مع المدعي خلال شهر ماي 2019 ليصبح المدعي حاليا المالك للعقار المذكور وأنه بناء على ذلك يتضح للمحكمة على أن السيدة ميراي (ب.) لم يكن لديها أية صلاحية قانونية من أجل التوصل بواجبات الكراء من طرف المدعى عليها لكونها لم يتم الإقرار بها كمالكة شرعية للعقار المذكور إلا بعد تقييد عقد إراثتها بالعقار المذكور بتاريخ 2018/11/26في حين أن المدعى عليها صرحت بأن علاقتها الكرائية كانت مع أرملة (ب.) ولم تعمل على تقديم أية حجة على توفرها على أي وصل كراء أو عقد كراء ومن جهة أخرى، فإن أرملة (ب.) أصبحت خاضعة الوصاية مع تعيين السيد ميشال (ك.)کوصي مسير لجميع شؤونها المالية والشخصية وأنه طبقا لذلك فإن العلاقة الكرائية المزعومة ما بين المدعى عليها وأرملة (ب.) تكون باطلة لسببين الأول كون الأرملة المذكورة لم تكن لها الصلاحية في قبض واجبات الكراء عن الصيدلية المذكورة لكونها لم تكن مقيدة كمالكة شرعية بالعقار المذكور ولم يسبق لها أن أقرت بكراء المحل المذكور أو إعطاء أية وثيقة تبرهن على ذلك والآخر لكون الأرملة المذكورة أصبحت فاقدة لقواها العقلية منذ سنة 2005 مما يجعل جميع تصرفاتها تكون باطلة بطلانا مطلقا ويجعل بالتالى المدعى عليها تحتل محل المدعي بدون سند قانوني وأن المدعي لمن حقه حاليا المطالبة ببطلان كراء المدعى عليها الصيدلية الكائنة بعقاره المذكور طبقا لمقتضيات الفصلين 306 و 307 من قانون الالتزامات والعقود والحكم بالتالي بإفراغها هي ومن يقوم مقامها من الصيدلية الكائنة في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C الكائنة في شارع [العنوان] الدار البيضاء ، ملتمسة لسماع المدعى عليها الحكم ببطلان عقد کرائها صيدلية (ك.) الكائنة في شارع [العنوان] الدار البيضاء ولسماع المدعى عليها الحكم عليها بإفراغها من الصيدلية المسماة كور والكائنة في شارع [العنوان] الدار البيضاء هي ومن يقوم مقامها ومن جميع أمتعتها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهما عن كل يوم امتناع ولسماع المدعى عليها الحكم عليها بالصوائر ولسماع الحكم بالتنفيذ المؤقت.
بناء على رسالة الإدلاء بالوثائق المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 18/05/2021 جاء فيها أنه يدلي بالوثائق المتعلقة بنسخة من شهادة الملكية للعقار موضوع الرسم العقاري عددC/23074 ونسخة من محضر معاينة واستجواب منجز من طرف السيد نور الدين (ع.) بتاريخ 19/03/2021 وصورة من عقد إراثة الهالكة أندري (ف.) أرملة السيد (ب.) المؤرخة في 29/11/1954 ونسخة من القرار الصادر بتاريخ2011/10/28 عن محكمة الاستئناف الدار البيضاء ونسخة من القرار الصادر بتاريخ2014/05/27عن محكمة النقض ونسخة من عقد البيع المؤرخ في2008/09/18 ونسخة من الأمر القضائي الصادر بتاريخ2006/11/06 عن محكمة مونبلي الفرنسية وصورة من وصل تقييد إراثة السيدة هيرمانس ميراي (ب.) بالرسم العقاري عدد 23074/C بتاريخ2018/12/03 وصورة من شهادة الملكية للرسم العقاري عدد 23074/C باسم السيدة هيرمانس ميراي (ب.) المؤرخة في2018/12/03 وصورة من وصل إيداع عقد البيع بالرسم العقاري عدد 23074/C بتاريخ 29-05-2019 .
و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 01/06/2021 جاء فيها ان الدعوى غير مقبولة شكلا و لا ترتكز على أي اساس موضوعي و لا تستند على أي سبب من الأسباب المنصوص عليها حصرا في القانون رقم 49,16 و من حيث الموضوع فان الأصل التجاري لصيدلية موضوع الدعوى كان في ملكية السيدة جياردينا (ي.) التي سبق ان اشترته من مالكته السابقة السيدة كاستوفنا (ط.) في 20/02/1961 هذه الأخيرة أنشأت الأصل التجاري المذكور بنفسها في فاتح ماي 1951 و ان المدعى عليها قامت بشراء الأصلي التجاري المذكور من مالكته السيدة جياردينا (ي.) بتاريخ 08/06/1993 و سبق للسيدة هيرمانس ميراي (ب.) ان أرسلت إنذارا للعارضة تطالبها بمبالغ الكراء من 06/06/1993 الى متم ماي 2005 بواسطة محاميها الأستاذ عاطف (غ.) و استجابت العارضة لفحوى الإنذار و أدت الواجبات الكرائية المطالب بها بواسطة محاميها و (و.) و تم التنازل عن الإنذار السالف الذكر ،و حيث ان المدعي الحالي لم يتملك المحل موضوع الدعوى سوى في 16/04/2019 هو ملزم باستمرارية العلاقة الكرائية التي تخص العارضة كما انه ملزم بالمحافظة عليها بنفس السومة السابقة و ان العارضة بمجرد علمها بتملك المدعي للمحل سارعت الى اتخاذ إجراءات العرض العيني لمبالغ الكراء في مواجهته رفض حيازتها حسب محضر الرفض مما دفعا الى ايداعها بصندوق المحكمة و من تم فان المدعي الحالي ليست له أي صفة للمنازعة في صفة المكرية الاسبقة للمحل و الحال ان الأخيرة هي التي كانت تتصرف في المحل المدعى فيه و المدعي يقر بانها كانت مالكة شرعية للعقار المدعى فيه مما يجعل الدعوى الحالية غير ذات أساس اطلاق و ان العارضة مكترية للمحل المدعى فيه منذ 1993 و لا يمكن المجادلة في صفتها كمالكة للاصل التجاري الذي اقتنه و لا كمكترية للمحل من المكرية السابقة التي كانت المتصرفة الوحيدة فيه ملتمسة أساسا عدم قبول الدعوى و احتياطيا برفضها و جعل الصائر على المدعي
و ارفقت ب بنسخة من عقد تفويت الأصل التجاري للسيدة جياردينا (ي.) و نسخة من ترجمة للعقد المذكور و نسخة من عقد الشراء بين العارضة و جياردينا (ي.) و نسخة من انذار مرسل من (ب.) هيرمانس الى العارضة نسخة من الامر القضائي نسخة من جواب الأستاذ (و.) و نسخة من رسالة تنازل عن الإنذار و نيخة من مقال مختلف و نسخة من محضر الرفض و نسخة من من وصل الإيداع بالحساب [رقم الحساب]
بناء على مذكرة المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 15/06/2021 جاء فيها فيما يتعلق بالدفوعات الشكلية فإن المدعى عليها تزعم بأن الدعوى الحالية غير مقبولة لكونها لا تستند على أي سبب من الأسباب المنصوص عليها حصرا في القانون رقم 49.16وأنه على خلاف المزاعم المذكورة فإن موضوع الدعوى الحالية يتعلق ببطلان عقد كراء المدعية في شأن الصيدلية التي تستغلها وبالتالي فإن صفة المدعى عليها كمكترية غير قائمة حتى يمكن الادعاء بأنها مشمولة بمقتضيات القانون رقم 49.16 الذي تسري مقتضياته على عقود الكراء المشروعة والصحيحة وليس على العقود الباطلة كما هو الشأن بالنسبة للمدعى عليها ،وفيما يتعلق بالدفوع الجوهرية فيما يتعلق بعدم صحة عقد الكراء للصيدلية وبطلانه فإن المدعى عليها تزعم بأن سند كرائها للصيدلية يرجع إلى شرائها لأصلها التجاري من مالكته السيدة جياردينا (ي.) بتاريخ 1993/06/08وأن هذه الأخيرة بدورها اشترته من السيدة كاستوفنا (ط.) بتاريخ 1961/02/20وأنه بالرجوع إلى العقدين المدلى بهما من طرف المدعي عليها في شأن تفويت الأصل التجاري الخاص بالصيدلية فإنهما يتضمنان عدة عناصر من شأنها تبرير بطلان عقد الكراء حسب ما يلي وأنه بالنسبة للعقد الذي كان يربط السيدة كاستوفنا (ط.) و السيدة جياردينا (ي.) المؤرخ في1961/02/20فإنه يتضمن غموضا وجهالة في شأن إثبات أصل الحق في الكراء وأن العقد المذكور اكتفي فقط الإشارة إلى تفويت الحق في الكراء للمحل الذي تستغل فيه الصيدلية مع نعت الحق في الكراء بكونه شفويا Le Droit Au Bail Verbal بدون إعطاء أية تفاصيل عن هويةالشخص الذي تعاقد مع السيدة كاستوفنا (ط.) في شأن كراء الصيدلية شفويا وأن جميع مقتضيات العقد المذكور لا يتضمن أية إشارة إلى الشخص الذي أنجز عقد الكراء مع الشخص المذكور خاصة وأنه يزعم من خلال العقد المذكور على أن الأصل التجاري للصيدلية المذكورة تم إنشائه من طرف السيدة كاستوفنا (ط.) وأنه لا يمكن أن يتم تأسيس أصل تجاري الصيدلية انطلاقا من كراء المحل الذي سيستغل فيه نشاط الصيدلية بدون وجود وإبرام علاقة كرائية مع صاحب الملك في حين أن العقد المذكور بقي غامضا في شأن هذه النقطة وأنه بالنسبة للعقد المبرم ما بين المدعى عليها والسيدة جياردينا (ي.) فإنه بدوره يتضمن عدة مغالطات وأن فصله الخامس المتعلق بالحق في الكراء فإنه يشير بأن مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) للمحل الخاص بالصيدلية يرجع إلى عقد الكراء الشفوي المبرم مع السيدة أرملة (ب.) ميراي (ب.) كمالكة للمحل المذكور وأن هذا الأمر يعني بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) كانت مالكة للمحل الخاص بالصيدلية منذ إبرام العقد المؤرخ في 1961/02/20مع السيدة كاستوفنا (ط.) في حين أن المدعي قد أدلى بجميع الحجج التي تؤكد وتبرهن على أن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تصبح مالكة للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C إلا ابتداء من سنة 2018 كما وقع شرحه في مقاله من جهة ومن جهة أخرى فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتزوج بالمالك الشرعي للعقار المذكور السيد شارل إتيان (ب.) إلا خلال سنة 1966 كما يستخلص ذلك من صورة موجزة لعقد الزواج المذكور وبذلك فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتعاقد مع السيدة جياردينا (ي.) من أجل كراء المحل المذكور نهائيا وأنه بالتالي فإن أرملة (ب.) لم يسبق لها أن كانت المكرية إلى السيدة جياردينا (ي.) في شأن كراء المحل المذكور مما يؤكد على أن المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) لم يسبق له إبرام أي عقد كراء في شأن المحل الخاص بالصيدلية المذكورة وأنه بما أن المدعى عليها حلت محل السيدة جياردينا (ي.) في إطار كراء باطل فإنها تتحمل عواقبه كمحتلة بدون سند وأن جميع الحجج المدلى بها من طرف المدعي تؤكد بانعدام أية علاقة تعاقدية في شأن كراء الصيدلية مع السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) مما يؤكد بطلان كراء المحل المذكور من طرف المدعي عليها وذلك في غياب إثبات وجود علاقة كرائية مع المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) ، وفيما يتعلق بصورية الإنذار بأداء الأكرية باسم السيدة (ب.) هيرمانس ميراي فإن المدعى عليها قصد تبرير صحة كرائها للصيدلية من السيدة (ب.) هيرمانس ميراي فإنها أدلت بإنذار صادر عن السيدة (ب.) بواسطة المحامي الأستاذ عاطف (غ.) من أجل المطالبة بأداء الأكرية عن المدة من1993/06/06إلى 2005/08/31وأنه بعد وقوع الأداء من طرف المدعي عليها بواسطة محاميها تم التنازل عن الإنذار وأنه بالاطلاع على الوثائق المعززة لهذه المزاعم فإنه أقل ما يمكن أن يقال عنها بأن الأمر يتعلق بسيناريو تم حبكه من طرف المدعي عليها من أجل إضفاء الطابع الشرعي لكراء المحل المذكور وإعطاء صفة المكرية للسيدة (ب.) في حين أنه بتفحص الوثائق المدلى بها فإنه يتجلى منها عدة عناصر تبرهن الطابع الصوري للادعاءات المذكورة وأنه بالنسبة لتاريخ الإنذار المذكور وهو2005/05/05 فإن العارضة لم تكن مالكة للعقار الموجود فيه الصيدلية طبقا للبيانات المشار إليها سابقا وبالتالي فإن الادعاء الوارد في المقال المتعلق بتوجيه إنذار قضائي بأن العارضة مالكة له بعد ادعاءا باطلا وغير صحيح وأنه من جهة أخرى فإن الادعاء بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) أكرت الصيدلية بإيجار شهري قدره: 750 درهما يعد ادعاءا غير صحيح لكونها لم يسبق لها كراء المحل المذكور للمدعى عليها سواء ب 750 درهما شهريا أو بمبلغ آخر وأنه من جهة ثالثة فإن المقال الخاص بتوجيه الإنذار المذكور قد أرفق به بشهادة الملكية عن العقار المذكور ويستحيل أن يكون باسم السيدة (ب.) لكونها لم تقيد في الرسم العقاري الخاص بالعقار المذكور إلا سنة 2018 وأنه خلال سنة 2005 لم يكن العقار مقيدا باسمها كمالكة له وبالتالي فإن الأستاذ عاطف (غ.) لم يكن محقا في توجيه الإنذار المذكور باسم السيدة ميراي هيرمانس (ب.) لكونها لم تكن لها الصفة في ذلك وأن الأمر الذي يؤكد الطابع الصوري للإجراءات المتعلقة بطلب أداء واجبات الكراء تتمثل في السرعة قصد الاستجابة للانذار الموجه الى المدعى عليها من خلال الأداء الذي تم بواسطة شيك فيما بين نائبي السيدة ميراي (ب.) والمدعى عليها قصد أداء المدة بأكملها من 6/6/1993 الى 5/5/2005 وأنه على ما يبدو فإن المدعى عليها استغلت ضعف القوى العقلية للسيدة ميراي (ب.) بسبب تقدمها في السن خلال سنة 2005 من أجل حبك السيناريو المتعلق بالإنذار المذكور وأنه ينبغي الإشارة في هذا الصدد على أن المسطرة القضائية المتعلقة بوضعها تحت الوصاية القضائية تم فتحها ابتداء من 2005/04/21كما يستخلص ذلك من الأمر القضائي الصادر بتاريخ 6/11/2006 عن المحكمة الابتدائية لمدينة مونبيليه بفرنسا ممامن بأنها فقدت التمييز والأهلية القانونية للقيام بالتصرفات القانونية الخاصة بمصلحتها خلال التاريخ المتعلق بتوجيه الإنذار المذكور باسمها مما يؤكد الصورية المطلقة للإنذار المذكور والأداء المتعلق به من طرف المدعي عليها وأن الأمر الذي يؤكد الشكوك التي تحوم حول الإنذار المذكور والأداء المتعلق به يتمثل في محضر رفض العرض العيني المؤرخ في 1994/09/09المنجز من طرف المفوض القضائي السيد سعيد (أ.) والذي بمقتضاه يشهد برفض السيدة ميراي (ب.) عرضا عينيا لأداء واجبات الكراء عن الصيدلية المذكورة من طرف المدعي عليها مما يؤكد انعدام صفة كل من السيدة ميراي (ب.) في قبض واجبات الكراء وكذلك انعدام صفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية المذكورة وأنه من أجل تأكيد المزيد من الشكوك المذكورة فإنه ينبغي إعطاء تفسيرا حول تبرير رفض العرض العيني لواجبات الكراء من طرف السيدة ميراي (ب.) خلال سنة 1994 الصادر عن المدعي عليها وأنه بعد مرور حوالي 10 سنوات من تاريخ العرضالعيني المذكور يتم حاليا الإدلاء بوثائق قصد إثبات بأن السيدة ميراي (ب.) وجهت للمدعى عليها بواسطة محام إنذارا قصد أداء واجبات الكراء عن المدة التي تبتدئ من المدة الواردة في العرض العيني الى غاية سنة 2005 ويتم الاستجابة له بسرعة من طرف المدعى عليها وأن الأمر يتعلق بكل بساطة بتدابير صورية محضة غايتها إضفاء الشرعية على صفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية والسيدة ميراي (ب.)كمكرية لها وأنه بالنسبة للعرض العيني للأكرية الصادر عن المدعي عليها الى المدعي في شأن المحل موضوع الدعوى الحالية فإن تبرير رفضه من طرف المدعي يرجع الى نفس مبررات السيدة ميراي (ب.) المتمثلة في انعدام صفة المدعى عليها كمكترية للمحل المذكور وكون كرائها له بعد باطلا ، وفيما يتعلق بالدفوع الأخرى فإن المدعى عليها تدفع بان العارض أقر بأن السيدة (ب.) كانت مالكة شرعية للعقار في حين أن هذا الادعاء غير صحيح وإنما يكفي الرجوع لمقاله قصد التأكد بانه يشير إلى أنه " لم يتم الإقرار بها كمالكة شرعية للعقار المذكور إلا بعد تقييد عقد إراثتها بالعقار المذكور بتاريخ 2018/1/26" مما يعني بأن صفتها كمالكة شرعية لم يتم إقرارها إلا يوم 2018/11/26في حين أنه قبل ذلك التاريخ فإنها لم تكن مقيدة كمالكة للعقار المذكور بالرسم العقاري عدد: 23074/C وأنه بالنسبة لمنازعة العارض في شأن صفة المدعى عليها كمكترية للمحل موضوع الدعوى الحالية فإن الأمر يتعلق بحق يكفله المشرع للمدعي بصفته خلفا للبائعة السيدة (ب.) ميراي يحل محلها في جميع حقوقها بالعقار المبيع إليه وتوابعه وبالتالي يحق له إقامة الدعوى الحالية وأنه في هذا الصدد فإن النائب الشرعي للسيدة ميراي (ب.) منح المدعي بواسطة الأمر القضائي المؤرخ في 2008/07/04عن المحكمة الابتدائية لمدينة مونبيليه بفرنسا وكالة من أجل تمثيلها لدى جميع السلطات المختصة المغربية في كل أمر يهم مصالحها بالعقار المذكور وذلك إلى حين إبرام عقد البيع وأنه من جهة أخرى فإن المدعي بعدما أبرم بتاريخ 2008/09/18عقد البيع مع السيدة هيرمانس ميراي (ب.) في شأن العقار المذكور بواسطة نائبها القضائي فإن هذا الأخير منح المدعي بمقتضى الأمر الصادر بتاريخ2008/11/26وكالة إليه من أجل القيام بجميع التدابير القانونية اللازمة للحفاظ على جميع حقوقها بالعقار المذكور بما في ذلك طرد منه كل محتل بدون سند وبالتالي فإن الدعوى الحالية تعد بمثابة استمرارية لمقتضيات الوكالة المذكورة خاصة وأن العارض لم يكن بامكانه تنفيذ مقتضيات الوكالة اتجاه المدعى عليها لكون العقار المذكور كان مملوكا من طرف الغير بواسطة التزوير كما وقع توضيحه سابقا وأنه بالتالي فإن صفة ومصلحة المدعي قائمة في الدعوى الحالية ولا يمكن المنازعة فيها في شأن طلباته الموجهة ضد المدعى عليها ، ملتمسا الحكم وفق مقاله .
أرفقت ب : صورة لموجز عقد زواج المؤرخ في 1966و صورة الأمر القضائي الصادر بتاريخ2008/11/26 وصورة لمحضر رفض عرض عيني و صورة من الأمر القضائي الصادر بتاريخ 6/11/2006وصور من الأمر القضائي الصادر بتاريخ2008/07/04 .
بناء على مذكرة تعقيبية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 06/07/2021 جاء فيها فيما يخص عدم قبول الدعوى فإن الدعوى الحالية وجهت ضد "السيدة خديجة (ح.) " في حين أن اسم المدعى عليها هو خديجة (ح.) كما هو مثبت في الأحكام القضائية التي استدل بها المدعي بنفسه مما تكون معه الدعوى مختلة وغير مقبولة وأن المدعى عليها تؤكد سائر دفوعها السابقة ،وفيما يخص الدفوع الموضوعية فإن عقد تفويت الأصل التجاري المؤرخ في1961/02/20والذي ربط بين السيدة كاستوفنا (ط.) والسيدة جياردينا (ي.) هو عقد صحيح منتج لكافة آثاره علما بان المدعي الحالي لم يكن طرفا في العقد المذكور وليس له أن يجادل في صحته ويظل عديم الصفة لكي يطعن فيه بأي مطعنهذا مع التنبيه الى إنشاء الاصيل التجاري للصيدلية وتفوينه يخضع لمراقبة صارمة من قبل الأمانة العامة للحكومة فيما يخص جميع جوانبه القانونية مما لا مجال معه اطلاقا للمجادلة في صحة عقد تفويت الأصل التجاري الصيدلية موضوع الدعوى المنجزیین طرفيه في 1961/02/20مما يكون معه جميع ما أثر بهذا الشأن عديم الاساس ومردودا وأن السيدة جياردينا (ي.) استغلت المحل المدعي فيه كصيدلانية بعد اقتناء أصله التجاري سنة 1961 لغاية سنة 1993 حيث قامت بتفويت الأصل التجاري المذكور للمدعى عليها وأن السيدة جياردينا (ي.) المذكورة كانت تربطها علاقة كرائية بخصوص المحل المدعي فيه مع السيد شارل (ب.) المالك للمحل المذكور حينئذ، وقد صدر حكم قضائي بينهما بتاريخ1970/06/07تحت رقم 1786 بالملف رقم 207/3087قضى بتحديد السومة الكرائية للمحل المدعى فيه في 250 درهم شهريا كما قضى على المكترية يولاند (ج.) بأداء الكراء المذكور من فاتح بونيه 1970 ، كما انه تم تبليغ الحكم المذكور للسيدة جياردينا (ي.) بطلب من السيد شارل (ب.) في شخص محاميه آنئذ وأنه بالوثائق أعلاه يتأكد قطعا بان العلاقة الكرائية التي ربطت كلا من السيدة جياردينا (ي.) بالسيد شارل (ب.) كانت علاقة قانونية صحيحة ومنتجة لكافة آثارها القانونية علما بأنه ليسللمدعي الحالي أن يجادل في علاقة كراء قانونية نشأت بين طرفيها منذ 1961 واستمرت لغاية سنة 1993 ولا صفة المدعي اطلاقا في مناقشة تلك العلاقة او الطعن فيها باي وجه من الوجوه خاصة وان علاقة الكراء المذكورة ثبتت بموجب أحكام قضائية وأن ما أثاره المدعي بخصوص عدم تسجيل المسماة ميراي (ب.) بالمحافظة العقارية في وقت ما لا يشكك في صفتها كوارثة لشارل (ب.) ومالكة للمحل المذكور ومكرية ظاهرة له رغم عدم تسجيلها إلا في وقت لاحق، لأن تأخرها في التسجيل يرجع لها ولظروفها وهو شأن خاص بها ولا يمكن ان يتخذذريعة للتشكيك في صفتها مما يكون معه ما أثير بهذا الشأن عديم الاساس ومردودا وأن المدعي ذكر في مذكرته اعلاه بان السيدة (ب.) ابرمت معه عقد البيع في2008/09/18في حين انه ذكر انه حصل على وكالة للحفاظ على حقوقها بالعقار المذكور، و الحال انه ليس للمدعي أن يكون وكيلا عن شخص معلوم الاهلية كما يدعي ومشتريا عنه في نفس الوقت، مما يطرح أكثر من تساؤل في هذا الشأن ، و الحال أيضا انه كيف لبائع عقار محفظ آن ببرم عقد بيع عقاره في 2008 والحال انه لم يسجل كمالك لنفس العقار الا في سنة 2018؟ هذه كلها تساؤلات تثور حول حقيقة المدعي وحقيقة ما يدعيه في مذكرته وحقيقة صفته في الدعوى الحالية والإنذار الذي توصلت به المدعى عليها من السيدة (ب.) عن المدة من1993/06/06لغاية 2005/8/31 ليس بسيناريو محبوك كما يدعي المدعي ( وهو مسؤول عن ادعائه في هذا الشأن ) وإنما هو إنذار قضائي أرسلته بواسطة محاميها الأستاذ (غ.) وليس المحامي المدعي أن يشكك في الإجراء القانوني الذي أجراه زميله ولا أن يطعن في صحته ويشكك في مصداقيته، علما بان الأمر يتعلق بعلاقة ثنائية ربطت المحامي عاطف (غ.) بموكلته (ب.) وليس للمدعي الحالي ولا لمحاميه أن يشككا في تلك العلاقة ولا أن يطعنا فيها باي وجه من الوجوهمع العلم ان نص الإنذار تضمن بانه لفائدة السيدة (ب.) ارملة (ب.) مما يؤكد صحته وقانونيته ولن ينال منه کونبنشیمول لم تكن قد سجلت بالرسم العقاري، لأن ملكيتها تثبت بمجرد وفاة مورثها وأنه من الثابت ان العارضة استجابت لفحوى الإنذار في حينه وقامت بإبراء ذمتها منه داخل الأجل القانوني وحصلت المدعى عليها مقابل أدائها على تنازل عن الإنذار السالف الذكر وأن ما ادعاه المدعي بخصوص وضع (ب.) تحت الوصاية القضائية بفرنسا فانه حسب ما بيدو من مذكرته لم يصدر شانه حكم قضائي الا في وقت لاحق وهي اجراءات لم تكن بعلم من المدعى عليها ولا شأن لها بها اطلاقا ولا تأثير لها بتاتا مما يكون معه ما أثير بهذا الصدد عديم الأساس ومردودا وا ن المدعى عليها تدلي صحبته بنسخة مقال استئنافی قدمته (ب.) في اسم محاميتها الأستاذة اسماعي (ر.) المحامية بالدار البيضاء وهو مؤداة عنه الرسوم القضائية في2007/07/10(م3) مما يؤكد ممارسة السيدة (ب.) لحقها في التقاضي خلال سنة 2007 ويؤكد عدم صحة ادعاءات المدعي في هذا الصدد كما تدلي المدعى عليها صحته بوثيقة تبليغ المدعى عليها بواسطة محاميها الأستاذ جان بول (ر.) للسيدة (ب.) ( التي هي السيدة ميراي (ب.))وثيقة شرائها للأصل التجاري للصيدلية موضوع الدعوى وهي مؤرخة في 1993/06/21 (م4) وقد توصلت بها السيدة (ب.) المذكورة في1993/6/24، كما هو ثابت من نسخة مرجوع البريد المضمون (م5)وأن المدعى عليها منذ التاریخأعلاه وهي تزاول عملها كصيدلانية بالمحل المدعى فيه طبقا للقانون المعمول به في هذا الصدد دون أي معارض او منازع في ذلك وأن محضر رفض العيني الصادر عن السيدة (ب.) في1994/09/09 لا عبرة به ولا تأثير له إطلاقا، لأن نفس المعنية بالأمر أنذرت المدعى عليها في وقت لاحق بخصوص مبالغ الكراء المستحقة لغاية 2005/8/31وقد مكنتها بها المدعى عليها وتم التنازل عن الإنذار المتعلق بها وتضح بان جميع الدفوع التي أثارها المدعي عديمة الأساس وغير جدية وغير ذات مصداقية بتاتا وأن المدعى عليها توجد في وضعية قانونية سليمة بخصوص المحل المدعي فيه الذي اقتنت أصله التجاري خلال سنة 1993 من مالكته السابقة السيدة جياردينا (ي.) التي ثبتت علاقتها الكرائية بالسيد شارل (ب.) المالك القانوني السابق للمحل المذكور بموجب حكم قضائي مكتسب لكامل حجيته وقوته الثبوتية ، مما كانت معه صلة المدعى عليها بالمحل المدعى فيه استمرارا للعلاقة القانونية التي ربطت المالكة السابقة للأصل التجاري به بمالك المحل المذكور كما سبق بيانه ويتأكد بان الدعوى الحالية عديمة الأساس الواقعي والقانوني ، ملتمسة رد جميع دفوع المدعي لعدم ارتكازها على أيةأسس صحيحة و الحكم وفق سائر كتابات المدعى عليها وملتمساتها جملة وتفصيلا .
أرفقت المذكرة ب : نسخة مشهود بمطابقتها للأصل من الحكم رقم 1786 الصادر عن المحكمة الاقليمية بالبيضاء بتاريخ 1970/6/1 بالملف207/3087 ونسخة مشهود بمطابقتها للأصل من وثيقة إنذار تبليغ الحكم السابق ونسخة من مقال استئنافي مقدم باسم السيدة (ب.) في2007/7/10 و صورة من رسالة محامي المدعى عليها الأستاذ جان بول (ر.) بتاريخ1993/6/21بشأن اخباره للسيدة (ب.) (ميراي (ب.)) بخصوص شراء المدعى عليها للأصل التجاري للمحل المدعى فيه وصورة من مرجوع البريد المضمون يثبت توصل السيدة (ب.) بالرسالة المذكورة.
و بناء على مقال إصلاحي المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 06/07/2021 جاء فيها أنأنه تسرب خطأ مادي في المقال الافتتاحي للدعوى في شأن الاسم العائلي للمدعى عليها من خلال الإشارة خطأ إلى (ح.) في حين أن اسمها العائلي الصحيح هو (ح.) وأنه ينبغي حاليا الإشهاد بإصلاح المدعي للخطأ المادي المذكور والإشهاد بأن الدعوى الحالية موجهة ضد السيدة خديجة (ح.) ، ملتمسا الإشهاد بالمقال الإصلاحي الحالي والحكم بالإشهاد بأن الدعوى الحالية موجهة ضد السيدة خديجة (ح.).
و بناء على مذكرة المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 07/09/2021 جاء فيها فيما يتعلق بآثار الحكم الصادر بتاريخ 01/06/1970فإن المدعى عليها من خلال الإدلاء بالحكم الصادر بتاريخ 01/06/1970 فإنها تقر بصفة صريحة على أن السيدة ميراي (ب.) لم تكن مالكة للمحل موضوع النزاع أو بعده خلال تاريخ العقد المطلوب حاليا بطلانه وذلك بشكل مخالف لما جاء في مقتضيات العقد المذكور منخلال النص في فصله الخامس على أن مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) يرجع الى عقد الكراء الموقع مع السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.)کمالكة للمحل المذكور وأنه خلال إبرام العقد المذكور فإن السيدة (ب.) لم تكن مالكة للعقار المذكور سواء من خلال مدة العقد المبرم ما بين السيدة جياردينا (ي.) والسيدة كاستوفنا (ط.) بتاريخ 1961 أو خلال توقيع العقد مع المدعى عليها سنة 1993 طبقا لما تم شرحه في المحررات السابقة وأن النص على أن السيدة (ب.) من كانت تتملك المحل المذكور في العقد الموقع ما بين السيدة جياردينا (ي.) والمدعي عليها يعد خرقا للقواعد المنظمة لبيع الأصل التجاري المنصوص عليها في المادة 81 من مدونة التجارة التي تلزم ضرورة النص في العقد على اسم وعنوان المكري ومصدر ملكية الأصل التجاري في حين أن العقد الموقع مع المدعي عليها وقع النص فيه على بيانات غير صحيحة في شأن ما تلزمه المادة 81 المذكورة وأنه بناء على ذلك كان يلزم النص في العقد الباطل المذكور على تحديد الهوية الصحيحة المصدر استغلال المحل المذكور وليست السيدة ميراي (ب.) مع تحديد اسم و عنوان المكري الصحيح وأنه بما أن العقد المذكور ارتكز على بيانات غير صحيحة فإنه مصيره يكون البطلان وأن السيدة ميراي (ب.) لم يسبق لها وأن تعاقدت سواء مع السيدة جياردينا (ي.) أو المدعى عليها في شأن كراء المحل موضوع الدعوى الحالية مما يجعل العقد المبرم ما بينهما باطل وغير منتج لأي آثار قانونية ،وفيما يتعلق بصورية الإنذار الموجه باسم السيدة ميراي (ب.) فإن المدعى عليها لازالت تحاول إضفاء طابع الجدية على الانذار الموجه إليها باسم السيدة (ب.) للمطالبة بواجبات الكراء عن المدة من 6/6/1993 الى 31/8/2005 بواسطة الأستاذ عاطف (غ.) مع معاتبة دفاع العارض الحالي بأنه [ ليس له أن يشكك في الإجراء القانوني الذي أجراه زميله ولا أن يطعن في صحته ويشكك في مصداقيته ... ] وأن هذا الموقف غير مقبول وأنه لا يوجد أي قيد قانوني أو حتى أخلاقي يحرم أي محام من القيام بواجبه المهني وأداء رسالة الدفاع لنصرة الحق وإظهاره مع إزهاق الباطل ودحضه أمام ساحة القضاء وأنه لا يمكن حاليا السكوت أمام صورية التدابير المتخذة بدون وجه حق باسم السيدة ميراي (ب.) مع الادعاء بأنها مالكة العقار الموجودة فيه الصيدلية والإدلاء بشهادة ملكية العقار المذكور والتي يستحيل أن تكون باسم السيدة ميراي (ب.) من أجل الوصول الى إضفاء صفة المكترية الشرعية للمدعى عليها وصفة المكرية للسيدة (ب.) في الوقت التي تعلم المدعى عليها أكثر من غيرها بان السيدة (ب.) لم يسبق لها وأن أقرت بصفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية المذكورة وأن المدعي لازال يتمسك بشدة بأن جميع التدابير المتخذة باسم السيدة (ب.) ميراي مع المدعى عليها في شأن الإنذار المذكور تكتسي طابعا صوريا غايتها إعطاء صفة مكترية للمدعى عليها بدون وجهحق وفيما يتعلق بتبليغ وثيقة الشراء الى السيدة (ب.) فإن المدعى عليها تعتقد بأن تبليغ السيدة (ب.) بشرائها الصيدلية المذكورة يعد كافيا قصد إضفاء صفة المكترية عليها وبالتبعيةصحة العقد المبرم مع السيدة جياردينا (ي.) في حين أن التبليغ المذكور تم توجيهه إلى من لا صفة له في شأن إشعاره بتفويت كراء الصيدلية المذكورة لكون السيدة (ب.) لم تكن لها الصفة الشرعية كمكرية أو مالكة للصيدلية المذكورة طبقا لما تم شرحه وبالتالي فإن الإجراء المذكور تم بشكل مخالف للمادة 81 من مدونة التجارة وأنه فيما يتعلق بالمقال الاستئنافي المقدم باسم السيدة (ب.) بواسطة محاميتها المدلى به من طرف المدعى عليها فإنه عديم الفائدة في شأن إثبات دفوعات المدعى عليها مادام أن الطعن المذكور تم مزاولته في إطار جلب المصلحة للسيدة (ب.) وليس الإضرار بمصالحها المشروعة وذلك بعدما تم إصلاح المسطرة من خلال مواصلتها باسم ممثلها القانوني ،وفيما يتعلق بمحضر رفض العرض العيني المؤرخ في1994/09/09 فإن المدعى عليها عجزت عن تبرير رفض السيدة (ب.) للعرض العيني المؤرخ في 09-09-1994 الصادر عن المدعى عليها مكتفية فقط بأن لا تأثير له لتوجيهها في وقت لاحق إنذارا لأداء واجبات الكراء وأن هذا الموقف غير مبرر من طرف المدعى عليها وأن المدعي قد أوضح على أن الإنذار المحتج به من طرف المدعي عليها يكتسي طابعا صوريا ولا يمكن له أن ينتج آثاره القانونية مع اعتبار كونه يعتمد على الإدلاء بشهادة ملكية للعقار المذكور والتي يستحيل أن تكون باسم السيدة ميراي (ب.) وكون السيدة (ب.) رفضت العرض العيني للأكرية من طرف المدعى عليها مما يبرهن ويؤكد بأن المدعى عليها عديمة الصفة كمكترية للمحل المذكور وأن رفض العرض العيني المؤرخ في 9/9/1994 يعد أكبر حجة قصد التأكد من صورية الإنذار الذي جاء لاحقا عن تاريخه أي بعد مرور 10 سنوات منه وأن خلفيات الإنذار المذكور تجد تفسيرها في رفض العرض العيني للأكرية من السيدة (ب.) مما جعل المدعى عليها تلتجئ إلى حيلة تتمثل في سيناريو توجيه الإنذار والتنازل عنه بسرعة قياسية غايتها إضفاء صفة المكترية للمدعى عليها بعدما عجزت عن النجاح في قبول العرض العيني للأكرية من طرف السيدة (ب.) ، ملتمسا الحكم وفق مقاله الأصلي ومقاله الإصلاحي.
و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .
أسباب الاستئناف
حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى أنه فيما يتعلق بصحة طلبات العارض موضوع الدعوى الحالية فإنه يملك العقار موضوع الرسم العقاري عدد: 23074/ C عبارة مكونة من ثلاث طوابق ومرآب ومحل تجاري باسفله و الكائن في شارع [العنوان] الدار البيضاء وأنه بعد تملكه للعقار المذكور فإنه وجد المتجر الكائن في اسفل عقاره المذكور مستغلا كصيدلية وأنه أجرى معاينة قضائية واستجواب مع الشخص الذي يستغل الصيدلية المذكورة بمقتضى الأمر القضائي الصادر بتاريخ 2021/02/22 عن السيد رئيس المحكمة التجارية الدار البيضاء في الملف عدد 2021/8103/5388 قصد تحديد صفته وسند استغلاله للمحل المذكور وأنه تنفيذا للأمر القضائي المذكور أنجز المفوض القضائي السيد نور الدين (ع.) محضر يشهد فيه بانتقاله الى العنوان المطلوب حيث وجد ب صيدلية (ك.) السيدة خديجة (ح.) ، صاحبة الصيدلية حسب تصريحها الحاملة البطاقة التعريف الوطنية تحت [رقم بطاقة التعريف] والتي عرفها بصفته على مضمون الملف موضوع الطلب فصرحت بكونها تملكت الأصل التجاري سنة 1993 عن طريق شراء من المسماة جياردينا (ي.) التي اقتنت بدورها ذات الأصل التجاري سنة 1961 وأضافت المستجوبة بأنها استمرت باستغلال هذا الأصل كصيدلية وأنها تكتري المحل بسومة كرائية قدرها 850,00 درهم شهريا ، وأضافت بكونها لا تتوفر على عقد كراء أو تواصیل ، کما صرحت بأنها كانت تؤدي الموجبات الكرائية قبل انتقال ملكية العقار الى السيد عبد الرحمان (ر.) الى المسماة"MIREILLE (B.) V" باعتبارها ارملة المالك السابق وذلك بعد ما توصلت بإنذار، وأنه بناء على البيانات وتصريحات السيدة خديجة (ح.) في شان سند استغلالها للصيدلية المذكورة فإن العارض ينازع في صحة استغلالها للصيدلية المذكورة كمكترية عن طريق المسماة ميراي (ب.) أرملة (ب.) ويطالب ببطلانها طبقا للأسباب التي سيتولى العارض تحديدها وأنه ينبغي التذكير على أن العقار المذكور قبل تملكه من طرف العارض كان في اسم السيد شارل إتيان (ب.) والذي كان متزوجا بالسيدة أندري (ف.) ANDREEWAGENER بزواج خاضع لنظام الملكية المكتسبة للأموال ومن بعدها تزوج بالسيدة هيرمانس ميراي (ب.) وتوفي بتاريخ 1974/05/30 غير أنه على إثر وفاة السيد شارل إتيان (ب.) فإن العقار المذكور بقي في اسمه مع زوجته أندري (ف.) ANDREE WAGENER إلى أن تم تقييد إراثة مزورة يزعم من خلالها على أن الوارث الوحيد للسيد شارل إتيان (ب.) هو المسمى ميشال (ب.) زاعما بأنه ابن السيدة أندري (ف.) ANDREE WAGENER والمقيدة في 2006/06/14 بالرسم العقاري المذكور وأنه بتاريخ 2006/12/28 تم تقييد عقد عرفي مؤرخ في 15-06-2006 مشفوع بوكالة توثيقية مؤرخة في 2004/03/07 مفادها أن المسمى بيربليون (ا.) نيابة عن السيد ميشال (ب.) باع جميع الملك موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C الى السيد عبد الغني (ك.) وبتاریخ 2007/02/15 تم تقييد عقد عرفي مؤرخ في 03/01/2007 مرفق بملحق لعقد بيع مؤرخ في 2002/02/07 لفائدة السيد بلقاسم (غ.) وأنه بالموازاة مع ذلك فإن العارض أبرم مع أرملة الهالك شارل إتيان (ب.) في شخص السيدة هيرمانس ميراي (ب.) عقد بيع العقار المذكور مع جميع الحقوق المترتبة على العقار المذكور والمتنازع عليها بتاريخ 18-09-2008 و التي وقعته ممثلة من طرف السيد ميشال (ك.) بصفته متصرفا تحت الإشراف القضائي للبائعة المذكورة و المأذون لها قانونيا مع الإشارة في الحكم الذي قضى بالإذن بالبيع المذكور بأن للبالغة غير مقيدة في العقار المذكور لوجود منازعة في الملكية مع تحمل العارض جميع العواقب القانونية المترتبة عن عقد البيع المذكور وأنه بتاريخ 2008/11/26 و بمقتضى الأمر القضائي الصادر عن محكمة مونبلي الفرنسية فإنه تم الإذن للوصي على السيدة هيرمانس (ب.) بأن يمنح للعارض وكالة قصد اتخاذ جميع التدابير القانونية والقضائية من أجل الإقرار بالحقوق العقارية مع جميع توابعها للبائعة المذكورة في العقار المذكور لكونها غير مقيدة فيه و غير مالكة شرعية له وأنه على إثر ذلك تكلف العارض بإقامة دعوى قضائية قصد المطالبة بإبطال العقود المزورة التي أدت إلى تفويت العقار المذكور بدون وجه حق انتهت بصدور قرارا عن محكمة الاستئناف الدار البيضاء بتاريخ 2011/10/28 قضى بالحكم بإبطال العقود المزورة والتشطيب عليها من الرسم العقاري المذكور وبصحة إراثة السيدة هيرمانس ميراي (ب.) زوجة شارل إتيان (ب.) المؤرخة في 1974/06/19 والإذن للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بتسجيلها في الرسم العقاري المذكور وأن القرار المذكور أصبح نهائيا بعد صدور قرارا لمحكمة النقض بتاريخ 2014/05/27 في الملف عدد 2012/1/2/388 وأنه بعد استيفاء المساطر القضائية تم تقييد إراثة السيدة هيرمانس ميراي (ب.) بالمحافظة العقارية بتاريخ 2018/11/26 وتقييد عقد البيع مع العارض خلال شهر ماي 2019 ليصبح العارض حاليا المالك للعقار المذكور وأنه بناء على ذلك يتضح للمحكمة الموقرة على أن السيدة ميراي (ب.) لم يكن لديها أية صلاحية قانونية من أجل التوصل بواجبات الكراء من طرف المدعى عليها لكونها لم يتم الإقرار بها كمالكة شرعية للعقار المذكور إلا بعد تقييد عقد إراثتها بالعقار المذكور بتاريخ 26/11/2018 في حين أن المدعى عليها صرحت بأن علاقتها الكرائية كانت مع أرملة (ب.) ولم تعمل على تقديم أية حجة على توفرها على أي وصل كراء أو عقد كراء ومن جهة أخرى، فان أرملة (ب.) اصبحت خاضعة للوصاية مع تعيين السيد ميشال (ك.) کوصي مسير لجميع شؤونها المالية والشخصية وأنه طبقا لذلك فإن العلاقة الكرائية المزعومة ما بين المدعى عليها او ارملة (ب.) تكون باطلة لسببين الأول كون الأرملة المذكورة لم تكن لها الصلاحية في قبض واجبات الكراء عن الصيدلية المذكورة لكونها لم تكن مقيدة كمالكة شرعية بالعقار المذكور ولم يسبق لها أن أقرت بكراء المحل المذكور أو إعطاء أية وثيقة تبرهن على ذلك والآخر لكون الأرملة المذكورة أصبحت فاقدة لقواها العقلية منذ سنة 2005 مما يجعل جميع تصرفاتها تكون باطلة بطلانا مطلقا ويجعل بالتالي المدعى عليها تحتل محل العارض بدون سند قانوني وأن العارض لمن حقه حاليا المطالبة ببطلان كراء المدعى عليها للصيدلية الكائنة بعقاره المذكور طبقا لمقتضيات الفصلين 306 و 307 من قانون الالتزامات والعقود والحكم بالتالي بإفراغها هي ومن يقوم مقامها من الصيدلية الكائنة في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C الكائنة في شارع [العنوان] الدار البيضاء وفيما يتعلق بانعدام الصلاحية القانونية للسيدة ميراي (ب.) في إطار عقد التفويت المؤرخ في 08-06-1993 فإن محكمة الدرجة الأولى استندت في شأن حكمها المستأنف على أن صفة الأرملة ميراي (ب.) كمكرية للمسماة جياردينا (ي.) ثابتة في الملف يزكيها عقد التفويت المؤرخ في 1993/06/08 الذي أشار إلى هذه الصفة في الفقرة الخامسة منه وبأن المكترية جياردينا (ي.) استغلت المحل كصيدلية لمدة تفوق الأربع سنوات وأسست عليه أصلا تجاريا تم تسجيله بالسجل التجاري عدد: 105706 وقامت بتفويت الأصل التجاري المذكور لفائدة المستأنف عليها بمقتضى عقد البيع المؤرخ في 1993/06/08 المكرية بموجب البريد المضمون المبلغ إليها شخصيا بتاريخ 1993/06/24 وأن هذا التعليل مخالف للصواب وأن العقد المبرم ما بين المستأنف عليها والسيدة جياردينا (ي.) غير منتج لآثاره القانونية وأن فصله الخامس المتعلق بالحق في الكراء فإنه يشير بأن مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) للمحل الخاص بالصيدلية يرجع إلى عقد الكراء الشفوي المبرم مع السيدة أرملة (ب.) ميراي (ب.) کمالكة للمحل المذكور وأن هذا الأمر يعني بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) كانت مالكة للمحل الخاص بالصيدلية منذ إبرام العقد المؤرخ في 1961/02/20 مع السيدة كاستوفنا (ط.) في حين أن العارض قد أدلى بجميع الحجج التي تؤكد وتبرهن على أن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تصبح مالكة للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C إلا ابتداء من سنة 2018 كما وقع شرحه في مقاله من جهة ومن جهة أخرى فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتزوج بالمالك الشرعي للعقار المذكور السيد شارل إتيان (ب.) إلا خلال سنة 1966 كما يستخلص ذلك من صورة موجزة لعقد الزواج المذكور وبذلك فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتعاقد مع السيدة جياردينا (ي.) من أجل كراء المحل المذكور نهائيا وأنه بالتالي فإن أرملة (ب.) لم يسبق لها أن كانت المكرية إلى السيدة جياردينا (ي.) في شأن كراء المحل المذكور مما يؤكد على أن المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) لم يسبق له إبرام أي عقد كراء في شأن المحل الخاص بالصيدلية المذكورة وأنه بما أن المدعى عليها حلت محل السيدة جياردينا (ي.) في إطار کراء باطل فإنها تتحمل عواقبه كمحتلة بدون سند وأن جميع الحجج المدلى بها من طرف العارض تؤكد بانعدام . تعاقدية في شأن كراء الصيدلية مع السيدة ميراي (ب.) مما يؤكد بطلان كراء المحل المذكور من طرف المدعی عليها وذلك في غياب إثبات وجود علاقة كرائية مع المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) وفيما يتعلق بصورية الإنذار بأداء الأكرية باسم السيدة (ب.) هيرمانس ميراي فإن محكمة الدرجة الأولى اعتبرت بأن صفة المستأنف عليها کمالكة للأصل التجاري من خلال كونها مكترية للمحل الذي يستغل فيه هذا الأصل وتؤدي واجبات کرائه للمكرية هيرمانس (ب.) حسب ما يثبته الإنذار بالأداء غير المنازع فيه بمقبول المؤرخ في 2005/05/05 الذي تطالب فيه بواجبات الكراء عن المدة من 1993/06/06 إلى 2005/05 تم أدائها بين يدي دفاعها الأستاذ عاطف (غ.) بموجب شيك وبذلك تكون العلاقة الكرائية بين المستأنف عليها والمكرية الأصلية التي حل محلها العارض منذ يونيو 1993 أي سنوات سابقة عن تاريخ صدور الحكم بتعيين مسير وصاية عليها بتاريخ 2006 وأن هذا التعليل بدوره غير صحيح وأن المدعى عليها قصد تبرير صحة كرائها للصيدلية من السيدة (ب.) هيرمانس ميراي فإنها أدلت بإنذار صادر عن السيدة (ب.) بواسطة المحامي الأستاذ عاطف (غ.) من أجل المطالبة بأداء الأكرية عن المدة من 1993/06/06 إلى 2005/08/31 وأنه بعد وقوع الأداء من طرف المدعى عليها بواسطة محاميها تم التنازل عن الإنذار وأنه بالاطلاع على الوثائق المعززة لهذه المزاعم فانه اقل ما يمكن أن يقال عنها بأن الأمر يتعلق بسيناريو تم حبکه من طرف المدعي ن عليها من أجل إضفاء الطابع الشرعي لكراء المحل المذكور وإعطاء صفة المكرية للسيدة (ب.) في حين أنه بتفحص الوثائق المدلى بها فإنه يتجلى منها عدة عناصر تبرهن على الطابع الصوري للادعاءات المذكورة وأنه بالنسبة لتاريخ الإنذار المذكور وهو 2005/05/05 فإن العارضة لم تكن مالكة للعقار الموجود فيه الصيدلية طبقا للبيانات المشار إليها سابقا وبالتالي فإن الادعاء الوارد في المقال المتعلق بتوجيه إنذار قضائي بأن العارضة مالكة له يبقى الإدعاء باطلا وغير صحيح وأنه من جهة أخرى فإن الادعاء بأن السيدة ميراي (ب.) ارملة (ب.) أكرت الصيدلية بإيجار شهري قدره 750 درهما يعد ادعاءا غير صحيح لكونها لم يسبق لها كراء المحل المذكور للمدعى عليها سواء ب 750 درهما شهريا أو بمبلغ آخر وأنه من جهة ثالثة فإن المقال الخاص بتوجيه الإنذار المذكور قد أرفق به بشهادة الملكية عن العقار المذكور ويستحيل أن يكون باسم السيدة (ب.) لكونها لم تقيد في الرسم العقاري الخاص بالعقار المذكور إلا سنة 2018 وأنه خلال سنة 2005 لم يكن العقار مقيدا باسمها کمالكة له وبالتالي فإن الأستاذ عاطف (غ.) لم يكن محقا في توجيه الإنذار المذكور باسم السيدة ميراي هيرمانس (ب.) لكونها لم تكن لها الصفة في ذلك وأن الأمر الذي يؤكد الطابع الصوري للإجراءات المتعلقة بطلب أداء واجبات الكراء تتمثل في السرعة قصد الاستجابة للإنذار الموجه الى المدعى عليها من خلال الأداء الذي تم بواسطة شيك فيما بين نائبي السيدة ميراي (ب.) والمدعى عليها قصد أداء المدة بأكملها من 1993-06-06 الى 2005/05/05 وأنه على ما يبدو فان المدعى عليها استغلت ضعف القوى العقلية للسيدة ميراي (ب.) بسبب تقدمها في السن خلال سنة 2005 من أجل حبك السيناريو المتعلق بالإنذار المذكور بل إنه ينبغي الإشارة في هذا الصدد على أن المسطرة المتعلقة بوضعها تحت الوصاية القضائية تم فتحها ابتداء من 2005/04/21 كما يستخلص ذلك من الأمر القضائي الصادر بتاريخ 2006/11/06 عن المحكمة الابتدائية لمدينة مونبيليه بفرنسا مما پیرهن بانها فقدت التمييز والأهلية القانونية للقيام بالتصرفات القانونية الخاصة بمصلحتها خلال التاريخ المتعلق بتوجيه الإنذار المذكور باسمها مما يؤكد الصورية المطلقة للإنذار المذكور والأداء المتعلق به من طرف المدعي عليها وأن الأمر الذي يؤكد الشكوك التي تحوم حول الإنذار المذكور والأداء المتعلق به يتمثل في محضر رفض العرض العيني المؤرخ في 1994/09/09 المنجز من طرف المفوض القضائي السيد سعيد (أ.) والذي بمقتضاه يشهد برفض السيدة ميراي (ب.) عرضا عينيا لأداء واجبات الكراء عن الصيدلية المذكورة من طرف المدعى عليها مما يؤكد انعدام صفة كل من السيدة ميراي (ب.) في قبض واجبات الكراء وكذلك انعدام صفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية المذكورة وأنه من أجل تأكيد المزيد من الشكوك المذكورة فإنه ينبغی إعطاء تفسيرا حول تبرير رفض العرض العيني لواجبات الكراء من طرف السيدة ميراي (ب.) خلال سنة 1994 الصادر عن المدعی عليها وأنه بعد مرور حوالي 10 سنوات من تاريخ العرض العيني المذكور يتم حاليا الإدلاء بوثائق قصد إثبات بأن السيدة ميراي (ب.) وجهت للمدعى عليها بواسطة محام إنذارا قصد أداء واجبات الكراء عن المدة التي تبتدئ من المدة الواردة في العرض العيني الى غاية سنة 2005 ويتم الاستجابة له بسرعة من طرف المدعى عليها وأن الأمر يتعلق بكل بساطة بتدابير صورية محض إضفاء الشرعية على صفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية والله ميراي (ب.) مكرية لها وأنه بالنسبة للعرض العينى للأكرية الصادر عن المدعى عليها الى العارض في شأن المحل موضوع الدعوى الحالية فإن تبرير رفضه من طرف العارض يرجع الى نفس مبررات السيدة ميراي (ب.) المتمثلة في انعدام صفة المدعى عليها كمكترية للمحل المذكور وكون كرائها له يعد باطلا وأنه ينبغي بالتالي إعادة الأمور إلى نصابها الحقيقي والاستجابة الى طلبات العارض بعد إلغاء الحكم المستأنف ، ملتمسا قبول الاستئناف الحالي إلغاء الحكم المستأنف شكلا والبت في النازلة من جديد الحكم وفقا لمقاله الافتتاحي للدعوی والحكم بتحميل المستأنف عليها الصوائر.
أرفق المقال ب: نسخة من الحكم المستأنف .
و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 22/06/2022 جاء فيها أن الحكم المستانف صادف الصواب فيما قضی به وانبنى على أسس متينة من الواقع ومن القانون وأن الطعن بالاستئناف الذي تقدم به المستانف أعلاه لا يستند على اية اسس صحيحة وسليمة مما يجعله مردودا وأن الثابت و المؤكد أن المستأنف لم يتملك العقار المتواجدة به الصيدلية أعلاه الا بتاريخ 2019/04/16 في حين أن العارضة اقتنت الأصل التجاري للصيدلية موضوع الدعوى في 1993/06/08 من مالكته السابقة وهي منذئذ تؤدي واجباتها الكرائية للجهة المكرية علما بأن المستأنف لا صفة له في الطعن في عقد تملك العارضة للاصل التجاري وفي عقد کرائها لان المستأنف لم يكن طرفا فيهما، ومع العلم أيضا بأن المستانف ملزم بالتقيد بالتزامات سلفه وهو يعد ضامنا لاستمرارها مع الاغيار مما تكون معه جميع طلبات ودفوع المستأنف عديمة الأساس ومردودة وأن العارضة اقتنت الأصل التجاري من مالكته السابقة السيدة جياردينا (ي.) التي تملكته تملكا قانونيا مستجمعا لكل شروطه دون منازعة أي شخص في ذلك وأن العارضة جمعتها علاقة كرائية مع السيدة (ب.) هيرمانس ميراي الوريثة الوحيدة لشارل (ب.) كما هو ثابت من الوثائق التي استدلت بها العارضة في المرحلة الابتدائية علما بأن صفة المكرية المذكورة ثابتة ومؤكدة بملف النازلة ولا يؤثر على صفتها تأخرها في التسجيل بالرسم العقاري وعلما بأنه سبق للسيدة (ب.) أن توجهت بانذار قضائي للعارضة بواسطة محاميها بخصوص مطالبتها بمبالغ كرائية واستجابت لها العارضة بأن مكنتها من تلك المبالغ بواسطة محاميها حينئذ مما ترتب عنه تنازلها عن الإنذار المذكور كما هو مفصل في المرحلة الابتدائية هذا علما بان الإجراءات القضائية المتعلقة بالإنذار لاستخلاص مال الكراء و التوصل بتلك المبالغ تمت بواسطة محام عن الطرف الاول ومحامي الطرف الثاني و ترتب عنه وقوع أداء و تنازل وصلح بين الطرفين ولم يكن ذلك محل أي طعن جدي، مما لا يمكن معه التشكيك في حجيته وقوته الثبوتية، ولا يمكن اطلاقا وصف الإجراءات السالفة الذكر ب ''حبك السيناريو " اذ أن المستانف الحالي ليست له أية صفة المجادلة في صحة تلك الاجراءات والتشكيك فيها لانه لم يكن طرفا في تلك الإجراءات ولم يكن مالكا للعقار موضوع الدعوى مما تكون جميع الدفوع المتعلقة بأرملة (ب.) (ب.) لا أساس لها من الصحة ومردودة وأن الحكم المستانف انبنى على اسس متينة وصحيحة فيما قضى به وفيما استند عليه وفيما انتهى اليه ويتضح بأن الهدف الوحيد للمستانف هو التوصل الى افراغ العارضة من محلها التجاري بدون اي وجه حق ولا قانون قصد المضاربة فيه بعد ما توصل الى تملك العقار المتواجدة فيه بطرق تفرض الكثير من علامات الاستفهام اذ أن المستانف ذكر في معرض مقاله الاستئنافي أن السيدة (ب.) وضعت تحت الوصاية منذ 2005/04/01 في حين أنها فوتت العقار المذكور بتاريخ 2008/9/18 في الوقت الذي لم تكن فيه مسجلة بالرسم العقاري کمالكة؟ ولم يتم تسجيل شرائه لغاية 2019 ويعمد مباشرة الى مقاضاة العارضة التي لها أصلا تجاريا منذ 1993 ولها فيه حقوق مكتسبة وأن أفعال العقلاء تنزه عن العبث ويتضح بأن جميع دفوع الطرف المستانف عديمة الاساس الواقعي و القانوني ، ملتمسة رد جميع مطالب المستانف وتأييد الحكم المستانف في جميع ما قضى بها وجعل الصائر على المستانف .
و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 20/07/2022 جاء فيها فيما يتعلق بالدفع المتعلق بانعدام صفة العارض للطعن في عقد تملك الأصل التجاري لكونه لم يكن طرفا فيه وبانه ملزم بالتقيد بالتزامات سلفه ويعد ضامنا لاستمرارها مع الاغيار وأن هذا الدفع غير صحيح بالنسبة للدعوى الحالية وأسبابها وأن صفة ومصلحة العارض للطعن في العقد المذكور يستند على الحق الذي يكفله المشرع إليه بصفته خلفا للبائعة السيدة (ب.) ميراي قصد الحلول محلها في جميع حقوقها بالعقار المبيع إليه وتوابعه وبالتالي يحق له إقامة الدعوى الحالية وأن العارض حينما اشترى العقار فإنه تضمن في العقد المتعلق بالبيع بأنه يقبل تحمل جميع الالتزامات المتعلقة به كيفما كانت نوعها بما في ذلك النزاعات حول استغلال المحلات الموجودة فيه من طرف الغير كما هو الحال بالنسبة لحالة المستأنف عليها وأنه في هذا الصدد فإن النائب الشرعي للسيدة ميراي (ب.) منح العارض بواسطة الأمر القضائي المؤرخ في 2008/07/04 عن المحكمة الابتدائية لمدينة مونبيليه بفرنسا وكالة من أجل تمثيلها لدى جميع السلطات المختصة المغربية في كل أمر يهم مصالحها بالعقار المذكور وأنه من جهة أخرى فإن العارض بعدما أبرم بتاريخ 2008/09/18 عقد البيع مع السيدة هيرمانس ميراي (ب.) في شأن العقار المذكور بواسطة نائبها القضائي فإن هذا الأخير منح العارض بمقتضى الأمر الصادر بتاريخ 2008/11/26 وكالة إليه من أجل القيام بجميع التدابير القانونية اللازمة للحفاظ على جميع حقوقها بالعقار المذكور بما في ذلك طرد منه كل محتل بدون سند وبالتالي فإن الدعوى الحالية تعد بمثابة استمرارية لمقتضيات الوكالة المذكورة خاصة وأن العارض لم يكن بإمكانه تنفيذ مقتضيات الوكالة اتجاه المستأنف عليها لكون العقار المذكور كان مملوكا من طرف الغير بواسطة التزوير كما وقع توضيحه سابقا وفيما يتعلق بالدفع المتعلق بصحة تملك المستأنف التجاري فإن المستأنف عليها دفعت بكونها اقتنت الأصل التجاري من مالكته السابقة قانونيا بدون منازعة أي شخص في ذلك وأنه على عكس مزاعم المستأنف عليها في شأن صحة تملك السيدة جياردينا (ي.) للأصل التجاري المتعلق بالصيدلية فإن العقد الذي كان يربط هذه الأخيرة بالسيدة كاستوفنا (ط.) المؤرخ في 1961/02/20 كان يتضمن غموضا وجهالة في شأن إثبات أصل الحق في الكراء وأن العقد المذكور أكتفي فقط الإشارة إلى تفويت الحق في الكراء للمحل الذي تستغل فيه الصيدلية مع نعت الحق في الكراء بكونه شفويا Le Droit Au Bail Verbal بدون إعطاء أية تفاصيل عن هوية الشخص الذي تعاقد مع السيدة كاستوفنا (ط.) في شأن كراء الصيدلية شفويا وبدون تحديد لقيمة السومة الكرائية وأن جميع مقتضيات العقد المذكور لا يتضمن أية إشارة إلى الشخص الذي أنجز عقد الكراء مع الشخص المذكور خاصة وأنه يزعم من خلال العقد المذكور على أن الأصل التجاري للصيدلية المذكورة تم إنشائه من طرف السيدة كاستوفنا (ط.) وأنه لا يمكن أن يتم تأسيس أصل تجاری الصيدلية انطلاقا من كراء المحل الذي سيستغل فيه نشاط الصيدلية بدون وجود وإبرام علاقة كرائية مع صاحب الملك في حين أن العقد المذكور بقي غامضا في شأن هذه النقطة وأنه بالنسبة للعقد المبرم ما بين المستانف عليها والسيدة جياردينا (ي.) فإنه بدوره يتضمن عدة مغالطات وأن فصله الخامس المتعلق بالحق في الكراء فإنه يشير بن مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) للمحل الخاص بالصيدلية يرجع إلى عقد الكراء الشفوي المبرم مع السيدة أرملة (ب.) ميراي (ب.) كمالكة للمحل المذكور وأن هذا الأمر يعني بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) كانت مالكة للمحل الخاص بالصيدلية منذ إبرام العقد المؤرخ في 1961/02/20 مع السيدة كاستوفنا (ط.) في حين أن العارض قد أدلى بجميع الحجج التي تؤكد وتبرهن على أن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تصبح مالكة للعقار موضوع الرسم العقاري عدد: 23074 C إلا ابتداء من سنة 2018 كما وقع شرحه في مقاله من جهة ومن جهة أخرى فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتزوج بالمالك الشرعي المذكور السيد شارل إتيان (ب.) إلا خلال سنة 1966 كما يستخلص ذلك من صورة موجزة لعقد الزواج المذكور وبذلك فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتعاقد مع السيدة جياردينا (ي.) من أجل كراء المحل المذكور نهائيا وأنه بالتالي فإن أرملة (ب.) لم يسبق لها أن كانت المكرية إلى السيدة جياردينا (ي.) في شأن كراء المحل المذكور مما يؤكد على أن المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) لم يسبق له إبرام أي عقد كراء في شأن المحل الخاص بالصيدلية المذكورة وأنه بما أن المستأنف عليها حلت محل السيدة جياردينا (ي.) في إطار كراء باطل فإنها تتحمل عواقبه كمحتلة بدون سند وأن جميع الحجج المدلى بها من طرف العارض تؤكد بانعدام أية علاقة تعاقدية في شأن كراء الصيدلية مع السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) مما يؤكد بطلان كراء المحل المذكور من طرف المستأنف عليها وذلك في غياب إثبات وجود علاقة كرائية مع المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) وفيما يتعلق بالدفع المتعلق بصحة العلاقة الكرائية ما بين المستأنف عليها والسيدة (ب.) فإن المستأنف عليها دفعت بصحة العلاقة الكرائية في شان المحل موضوع النزاع مع السيدة (ب.) هيرمانس ميراي من حال تحديدها للأسباب المتعلقة بصحة العلاقة المذكورة وأن العارض لازال يتمسك بجميع دفوعاته السابقة في شأن عدم صحة العلاقة الكرائية المزعومة ما بين الطرفين وأن المستأنف عليها قصد تبرير صحة كرائها للصيدلية من السيدة (ب.) هيرمانس ميراي فإنها أدلت بإنذار صادر عن السيدة (ب.) بواسطة المحامي الأستاذ عاطف (غ.) من أجل المطالبة بأداء الأكرية عن المدة من 1993/06/06 إلى 2005/08/31 وأنه بعد وقوع الأداء من طرف المستأنف عليها بواسطة محاميها تم التنازل عن الإنذار وأنه بالاطلاع على الوثائق المعززة لهذه المزاعم فإنه أقل ما يمكن أن يقال عنها بأن الأمر يتعلق بسيناريو تم حبكه من طرف المدعى عليها من أجل إضفاء الطابع الشرعي لكراء المحل المذكور وإعطاء صفة المكرية للسيدة (ب.) في حين أنه بتفحص الوثائق المدلى بها فإنه يتجلى منها عدة عناصر تبرهن الطابع الصوري للادعاءات المذكورة وأنه بالنسبة لتاريخ الإنذار المذكور وهو 2005/05/05 فإن العارضة لم تكن مالكة للعقار الموجود فيه الصيدلية طبقا للبيانات المشار إليها سابقا وبالتالي فإن الادعاء الوارد في المقال المتعلق بتوجيه إنذار قضائي بأن العارضة مالكة له بعد ادعاءا باطلا وغير صحيح وأنه من جهة أخرى فإن الادعاء بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) أكرت الصيدلية بإيجار شهري قدره 750 درهما يعد ادعاءا غير صحيح لكونها لم يسبق لها كراء المحل المذكور للمستأنف عليها سواء ب 750 درهما شهريا أو بمبلغ آخر وأنه من جهة ثالثة فإن المقال الخاص بتوجيه الإنذار المذكور قد أرفق به بشهادة الملكية عن العقار المذكور ويستحيل أن يكون باسم السيدة (ب.) لكونها لم تقيد في الرسم العقاري الخاص بالعقار المذكور إلا سنة 2018 وأنه خلال سنة 2005 لم يكن العقار مقيدا باسمها كمالكة له وبالتالي فإن الأستاذ عاطف (غ.) لم يكن محقا في توجيه الإنذار المذكور باسم السيدة ميراي هيرمانس (ب.) لكونها لم الصفة في ذلك وأن الأمر الذي يؤكد الطابع الصوري للإجراءات المتعلقة بطلب أداء واجبات الكراء تتمثل في السرعة قصد الاستجابة للإنذار الموجه الى المدعى عليها من خلال الأداء الذي تم بواسطة شيك فيما بين نائبي السيدة ميراي (ب.) و المستأنف عليها قصد أداء المدة بأكملها من 06/06/1993 الى 05/05/2005 وأنه على ما يبدو فإن المستأنف عليها استغلت ضعف العقلية للسيدة ميراي (ب.) بسبب تقدمها في السن خلال سنة 2005 من أجل حبك السيناريو المتعلق بالإنذار المذكور وأنه ينبغي الإشارة في هذا الصدد على أن المسطرة القضائية المتعلقة بوضعها تحت الوصاية القضائية تم فتحها ابتداء من 2005/04/21 كما يستخلص ذلك من الأمر القضائي الصادر بتاريخ 2006/11/06 عن المحكمة الابتدائية لمدينة مونبيليه بفرنسا مما يبرهن بأنها فقدت التمييز والأهلية القانونية للقيام بالتصرفات القانونية الخاصة بمصلحتها خلال التاريخ المتعلق بتوجيه الإنذار المذكور باسمها مما يؤكد الصورية المطلقة للإنذار المذكور والأداء المتعلق به من طرف المستأنف عليها وأن الأمر الذي يؤكد الشكوك التي تحوم حول الإنذار المذكور والأداء المتعلق به يتمثل في محضر رفض العرض العيني المؤرخ في 1994/09/09 المنجز من طرف المفوض القضائي السيد سعيد (أ.) والذي بمقتضاه يشهد برفض السيدة ميراي (ب.) عرضا عينيا لأداء واجبات الكراء عن الصيدلية المذكورة من طرف المستانف عليا مما يؤكد صفة انعدام كل من السيدة ميراي (ب.) في قبض واجبات الكراء كذلك انعدام صفة المدعى عليها كمكترية للصيدلية المذكورة وانه من أجل تأكيد المزيد من الشكوك المذكورة فإنه ينبغي إعطاء تفسيرا حول تبرير رفض العرض العيني الواجبات الكراء من طرف السيدة ميراي (ب.) خلال سنة 1994 الصادر عن المدعي عليها وانه بعد مرور حوالي 10 سنوات من تاريخ العرض العيني المذكور يتم حاليا الإدلاء بوثائق قصد إثبات بأن السيدة ميراي (ب.) وجهت للمدعي عليها بواسطة محام إنذارا قصد أداء واجبات الكراء عن المدة التي تبتدئ من المدة الواردة في العرض العيني الى غاية سنة 2005 ويتم الاستجابة له بسرعة من طرف المستأنف عليها وأن العارض بصفته خلفا خاصا للبائعة السيدة (ب.) لمن حقه التساؤل حول إثبات تسليم الواجبات الكرائية الى السيدة (ب.) من طرف المحامي المذكور وما إذا كانت المستأنف عليها تتوفر على تواصيل للكراء من طرف السيدة (ب.) وأنه لغاية الساعة الراهنة لم تتمكن المستأنف عليها إثبات توفرها على توصيل واحد للكراء عن المحل المذكور وأن الأمر يتعلق بكل بساطة بتدابير صورية محضة غايتها إضفاء الشرعية على صفة المستأنف عليها كمكترية للصيدلية والسيدة ميراي (ب.) كمكرية لها وأنه بالنسبة للعرض العيني للأكرية الصادر عن المستأنف عليها الى العارض في شأن المحل موضوع الدعوى الحالية فإن تبرير رفضه من طرف العارض يرجع الى نفس مبررات السيدة ميراي (ب.) المتمثلة في انعدام صفة المستأنف عليها كمكترية للمحل المذكور وكون كرائها له يعد باطلا وفيما يتعلق بباقي الدفوعات فإن المستأنف عليها تدفع بأن غاية العارض من التوصل إلى إفراغها والمضاربة العقارية وبان ك علامات الاستفهام حول طرق توصله الى تملك العقار وأن هذه المزاعم كلها باطلة وأن الدعوى الحالية تعد حقا من الحقوق المكفولة للعارض بصفته مالكا شرعيا للعقار الموجود فيه الصيدلية ومن حقة المنازعة في أحقية استغلالها لها من خلال طرحه أمام القضاء جميع الوسائل القانونية والواقعية في شأن أسباب منازعته المذكورة ليتم الفصل فيها بالطرق القانونية وأنه بالنسبة لتملك العارض للعقار الموجود فيه الصيدلية فإن العارض قد أدلي في الملف الحالي جميع الوثائق والحجج التي توضح كيفية تملكه للعقار المذكور بصفة مشروعة وأن علامات الاستفهام التي يلزم طرحها تتعلق بالمستأنف عليها التي تستغل حاليا المحل موضوع النزاع بصفة مريبة في شأن مزاعمها حول العلاقة الكرائية مع السيدة (ب.) وفيما يتعلق بطلب إجراء بحث فإن العارض لا يمانع في إجراء بحث في النازلة الحالية قصد تنویر المحكمة حول صحة موقفه في شأن الدعوى الحالية ، ملتمسا الحكم وفقا لاستئنافه واحتياطيا إجراء بحث بين طرفي الدعوى.
و بناء على مستنتجات المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 21/09/2022 أكدت فيها جميع دفوعاتها و ملتمساتها السابقة.
ارفقت ب: نسخة من الأمر و نسخة من السجل التجاري ونسخة من الجريدة الرسمية.
و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 26/10/2022 جاء فيها أن المستأنف عليها لازالت تتمسك بجميع مواقفها السابقة في شأن عدم أحقية العارض لتقديم الدعوى الحالية زاعمة بأنها لم تكن لديها أية دعاوي قضائية مع البائعة له وأن العارض سبق له التوضيح في محرراته السابقة عن توفره على الصفة و المصلحة لتقديم الدعوى الحالية ضد المستانف عليها باعتباره خلفا للبائعة يحل محلها في جميع حقوقها المرتبطة بالعقار المبيع له وأنه بالنسبة للحكم الصادر بتاريخ 1970/06/01 فإن المستانف عليها من خلال الإدلاء بالحكم المذكور فإنها تقر بصفة صريحة على أن السيدة ميراي (ب.) لم تكن مالكة للمحل موضوع النزاع أو بعده خلال تاريخ العقد المطلوب حاليا بطلانه وذلك بشكل مخالف لما جاء في مقتضيات العقد المذكور من خلال النص في فصله الخامس على ان مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) يرجع الى عقد الكراء الموقع مع السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) کمالكة للمحل المذكور وأنه خلال إبرام العقد المذكور فإن السيدة (ب.) لم تكن مالكة للعقار المذكور سواء من خلال مدة العقد المبرم ما بين السيدة جياردينا (ي.) والسيدة كاستوفنا (ط.) بتاريخ 1961 أو خلال توقيع العقد مع المدعي عليها سنة 1993 طبقا لما تم شرحه في المحررات السابقة وأن النص على أن السيدة (ب.) من كانت تتملك المحل المذكور في العقد الموقع ما بين السيدة جياردينا (ي.) والمدعى عليها يعد خرقا للقواعد المنظمة لبيع الأصل التجاري المنصوص عليها في المادة 81 من مدونة التجارة التي تلزم ضرورة النص في العقد على اسم و عنوان المكري ومصدر ملكية الأصل التجاري في حين أن العقد الموقع مع المدعي عليها وقع النص فيه على بيانات غير صحيحة في شأن ما تلزمه المادة 81 المذكورة وأنه بناء على ذلك كان يلزم النص في العقد الباطل المذكور على تحديد الهوية الصحيحة لمصدر استغلال المحل المذكور وليست السيدة ميراي (ب.) مع تحديد اسم وعنوان المكري الصحيح وأنه بما أن العقد المذكور ارتكز على بيانات غير صحيحة فإنه مصيره يكون البطلان وأن السيدة ميراي (ب.) لم يسبق لها وان تعاقدت سواء مع السيدة جياردينا (ي.) أو المدعى عليها في شأن كراء المحل موضوع الدعوى الحالية مما يجعل العقد المبرم ما بينهما باطل وغير منتج لأي أثار قانونية وأنه بالنسبة للعقد الذي كان يربط السیدة كاستوفنا (ط.) والسيدة جياردينا (ي.) المؤرخ في 1961/02/20 فإنه يتضمن غموضا وجهالة في شأن إثبات أصل الحق في الكراء وان العقد المذكور اكتفي فقط الإشارة إلى تفويت الحق في الكراء للمحل الذي تستغل فيه الصيدلية مع نعت الحق في الكراء بكونه شفويا Le Droit Au Bail Verbal بدون إعطاء أية تفاصيل عن هوية الشخص الذي تعاقد مع السيدة كاستوفنا (ط.) في شأن كراء الصيدلية شفويا وأن جميع مقتضيات العقد المذكور لا يتضمن أية إشارة إلى الشخص الذي أنجز عقد الكراء مع الشخص المذكور خاصة وأنه يزعم من خلال العقد المذكور على أن الأصل التجاري للصيدلية المذكورة تم إنشائه من طرف السيدة كاستوفنا (ط.) وأنه لا يمكن أن يتم تأسيس أصل تجاري لصيدلية انطلاقا من كراء المحل الذي سيستغل فيه نشاط الصيدلية بدون وجود وإبرام علاقة كرائية مع صاحب الملك في حين أن العقد المذكور بقي غامضا في شأن هذه النقطة وأنه بالنسبة للعقد المبرم ما بين المدعى عليها والسيدة جياردينا (ي.) فإنه بدوره يتضمن عدة مغالطات وأن فصله الخامس المتعلق بالحق في الكراء فإنه يشير بأن مصدر استغلال السيدة جياردينا (ي.) للمحل الخاص بالصيدلية يرجع إلى عقد الكراء الشفوي المبرم مع السيدة أرملة (ب.) ميراي (ب.) کمالكة للمحل المذكور وأن هذا الأمر يعني بأن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) كانت مالكة للمحل الخاص بالصيدلية منذ إبرام العقد المؤرخ في 1961/02/20 مع السيدة كاستوفنا (ط.) في حين أن العارض قد أدلى بجميع الحجج التي تؤكد وتبرهن على أن السيدة ميراي (ب.) (ب.) لم تصبح مالكة للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 23074/C إلا ابتداء من سنة 2018 كما وقع شرحه في مقاله من جهة أخرى فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتزوج بالمالك الشرعي للعقار المذكور السيد شارل إتيان (ب.) إلا خلال سنة 1966 كما يستخلص ذلم من صورة موجزة لعقد الزواج المذكور وبذلك فإن السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) لم تتعاقد مع السيدة جياردينا (ي.) من أجل كراء المحل المذكور نهائيا وأنه بالتالي فإن أرملة (ب.) لم يسبق لها أن كانت المكرية إلى السيدة جياردينا (ي.) في شأن كراء المحل المذكور مما يؤكد على أن المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) لم يسبق له إبرام أي عقد كراء في شأن المحل الخاص بالصيدلية المذكورة وأنه بما أن المدعى عليها حلت محل السيدة جياردينا (ي.) في إطار كراء باطل فإنها تتحمل عواقبه كمحتلة بدون سند وأن جميع الحجج المدلى بها من طرف العارض تؤكد بانعدام أية علاقة تعاقدية في شأن كراء الصيدلية مع السيدة ميراي (ب.) أرملة (ب.) مما يؤكد بطلان كراء المحل المذكور من طرف المدعى عليها وذلك في غياب إثبات وجود علاقة كرائية مع المالك الأصلي للعقار السيد شارل (ب.) ، ملتمسا الحكم وفق مقاله الاستئنافي .
و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 26/10/2022 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 02/11/2022 تقرر تمديدها لجلسة 09/11/2022.
محكمة الاستئناف
حيث بسط الطاعن أسباب استئنافه على النحو المسطر أعلاه.
حيث عاب الطاعن على الحكم المستأنف سوء التعليل الموازي لإنعدامه على اعتبار ان العلاقة الكرائية المزعومة ما بين المستأنف عليها وأرملة (ب.) باطلة لسببين أولهما ان الأرملة المذكورة لم تكن لها الصلاحية في قبض الكراء عن الصيدلية لكونها لم تكن مقيدة كمالكة شرعية للعقار المذكور ولم يسبق لها ان اقرت بكراء المحل المذكور او إعطاء اية وثيقة تبرهن على ذلك والثاني لكون الأرملة المذكورة أصبحت فاقدة لقواها العقلية منذ سنة 2005 مما يجعل جميع تصرفاتها باطلة بطلانا مطلقا وبالتالي يجعل المستأنف عليها تحتل محله بدون سند قانوني ويحق له المطالبة ببطلان كراء المستأنف عليها للصيدلية الكائنة بعقاره الا ان الأمر خلاف ذلك إذ انه فضلا على ان الطاعن لم يتملك العقار المتواجدة به الصيدلية الا بتاريخ 16/04/2019 وبذلك فانه لم يكن طرفا في عقد كراء الصيدلية المبرم بين المالك للعقار السابقة وبين المسماة جيار دينا (ا.) بتاريخ 8/6/1993 حتى يتسنى له الطعن فيه بالبطلان فان الثابت من أوراق الملف ومستنداته ان المستأنف عليها خديجة (ح.) اشترت الأصل التجاري من مالكته السابق جيار دينا (ا.) وتم تبليغ هذا التفويت للطرف المكري شخصيا بموجب اشعار بالبريد المضمون بتاريخ 24/6/1993 وان المكترية السابقة جيار دنيا (ا.) استغلت المحل موضوع الدعوى "الصيدلية " على سبيل الكراء من مالكه السابق شارل (ب.) حسب نسخة الحكم عدد 1786 القاضي بتحديد السومة الكرائية وانه في غياب ما يثبت ابطال او بطلان عقد الكراء المبرم بين المالك السابق للمحل و المكترية السابقة جياردنيا (ا.) والذي بموجبه اكتسبت هذه الأخيرة ملكية الأصل التجاري التي تم تفويته للمستأنف عليها حاليا السيدة خديجة (ح.) تبقى العلاقة الكرائية قائمة وثابتة بين هذه الأخيرة ومالكة العقار وهو ما يزكيه الإنذار بالأداء المؤرخ في 5/5/2005 الذي تطالبها فيه بواجبات الكراء عن المدة من 6/6/1993 الى ماي 2005 والتي تم اداؤها بين يدي دفاعها ذ / عاطف (غ.) بموجب شيك مسحوب عن بنك (ت. م.) وان القول بصورية الإنذار والإجراءات المترتبة عنه يبقى قولا مردودا في غياب ما يثبت الصورية المدعى بها.
حيث انه تبعا لما ذكر تبقى الأسباب المرتكز عليها في الطعن غير جديرة بالإعتبار ويتعين ردها ويكون الحكم المستأنف مصادفا للصواب ويتعين التصريح بتأييده.
حيث انه يتعين إبقاء الصائر على المستأنف.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.
في الشكل : قبول الاستئناف
في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف و ابقاء الصائر على المستانف
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55511
Bail commercial : La demande de paiement direct adressée par le bailleur au sous-locataire vaut reconnaissance de la sous-location et rend le jugement d’expulsion inopposable au sous-locataire (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
06/06/2024
55847
La demande en validation d’un congé est rejetée lorsque l’adresse du local commercial mentionnée dans l’acte diffère de celle visée dans la requête (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
55985
Paiement des loyers : le preneur ne peut s’en exonérer qu’en prouvant que le trouble de jouissance est imputable au fait du bailleur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/07/2024
56067
La qualité de bailleur, et non celle de propriétaire, suffit pour agir en résiliation du bail et en expulsion du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/07/2024
56147
Preuve du paiement des loyers : le seuil de recevabilité de la preuve testimoniale s’apprécie au regard du montant total de la dette et non de chaque échéance mensuelle (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
56253
La société locataire, personne morale distincte de ses associés, reste tenue au paiement des charges nées du bail commercial malgré une cession de parts sociales (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/07/2024
56381
La sommation de payer délivrée au preneur commercial suffit à caractériser son état de demeure et justifie la résiliation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
23/07/2024
